物業與物業管理

主講人李磊2013年12月2001-04-181版權所有，不得翻印物業管理的歷程物業物業管理物業管理的發展趨勢2001-04-182版權所有，不得翻印物業的概念“物業”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。2001-04-183版權所有，不得翻印物業主要包括以下要素（1）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；（2）與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；（3）屋宇的建筑(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主干交通道路。2001-04-184版權所有，不得翻印物業管理基礎知識2001-04-185版權所有，不得翻印團物業管理的相關定義2001-04-186版權所有，不得翻印物業管理的概念

另一種說法是根據英語的多種譯法，概括為“不動產管理”或“房地產管理”。也有人直接用“物業經營”一詞來替代“物業管理”，以示與傳統的房地產管理的區別，或與企業管理的區別。

現在一般的說法是，物業管理類似于房地產管理，但比房地產管理范圍更廣泛。這個范圍是向橫發展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設備維修、清掃、治安保衛等服務性的內容，而不包括房地產投資、開發、生產經營。關于物業管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業管理是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業管理，其主要任務是樓宇的維修養護，以及管理好公共的機電設備和公共設施，還包括治安保衛、環境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛生等項目。2001-04-187版權所有，不得翻印物業管理的內涵

1、物業管理的管理對象是物業。這個物業是指在建或已投入使用的物業，即樓宇。

2、物業管理的服務對象是人，即物業所有人(業主)和使用人。

3、物業管理的屬性是經營。物業管理被視為一種特殊的商品，物業管理所提供的是有償的無形的商品——勞務與服務。

4、這種勞務、服務的投入能起到完善物業的使用效能，并使其保值、增值的作用。

5、物業管理是采用現代科學管理手段對物業實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、經營于一體。

6、物業管理的基本要求是統一管理和協調，既包括相對獨立的物業(樓宇等)或小區物業的統一管理和協調，也包括轄區范圍內各個方面的統一管理和協調。

7、優質的物業管理與社區服務相結合，為業主和使用人提供物質、精神方面的服務。

8、就法律屬性而言，物業管理是具有中介性質的信托管理，通過一定的契約，規定相關各方的權利和義務。2001-04-188版權所有，不得翻印……物業管理的特點高值性權益性多樣性耐久性固定性2001-04-189版權所有，不得翻印……物業管理的起源物業管理是社會經濟發展到一定水平的必然產物。●時至今日，英國的物業管理作為一個固定行業，整體

水平是世界一流的。除了傳統意義上的樓宇維修、養護、清潔、保安外，物業管理的內容已延展到工程咨詢和監理、物業功能布局和劃分、市場行情調查和預測、目標客戶群認定、物業租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業管理的同時，成立了英國皇家物業管理學會，會員遍布世界各地。

傳統意義上的物業管理起源于19世紀

60年代的英國。

工業革命農民入城房屋需求缺乏管理英國有一位名叫奧克維婭·希爾(Octavia

Hill)的女士怎么辦？制定租戶管理辦法世界最早的物業管2001-04-1810版權所有，不得翻印……我國物業管理發展的歷程●舊中國的物業管理。20世紀的20年代，我國沿海及內地的一些大城市的房地產業蓬勃發展。房地產業的繁榮帶動了物業管理市場。當時已經出現了代理經租、清潔衛生、住宅裝修、服務管理等經營性的專業公司，可以說是我國現代物業管理的雛形。(包租婆）●計劃經濟時代的物業管理。1949年后，房屋是福利分配，房屋管理用簡單的行政管理辦法代替了商品的經營管理，房地產經營活動基本停止，物業管理也隨房地產市場一起銷聲匿跡。●改革開放以后的物業管理。20世紀80年代起，市場經濟日趨活躍，城市建設事業迅速發展，房地產經營管理體制的改革步伐加快。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的專業公司-深圳市物業管理公司成立，標志著物業管理在中國大地的復蘇，也意味著現代意義的物業管理在中國誕生了

2001-04-1811版權所有，不得翻印物業管理的概念

另一種說法是根據英語的多種譯法，概括為“不動產管理”或“房地產管理”。也有人直接用“物業經營”一詞來替代“物業管理”，以示與傳統的房地產管理的區別，或與企業管理的區別。

現在一般的說法是，物業管理類似于房地產管理，但比房地產管理范圍更廣泛。這個范圍是向橫發展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設備維修、清掃、治安保衛等服務性的內容，而不包括房地產投資、開發、生產經營。關于物業管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。廣義的物業管理是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業管理，其主要任務是樓宇的維修養護，以及管理好公共的機電設備和公共設施，還包括治安保衛、環境綠化、分送信報、傳呼電話、打掃衛生等項目。2001-04-1812版權所有，不得翻印物業管理的發展趨勢2001-04-1813版權所有，不得翻印物業管理的戰國時代即將到來北京市物業管理法規體系的框架已經形成，是全國物業管理立法最多、最全、最細、最具體的城市。正是由于北京市的物業管理立法基本上滿足和適應了本市物業管理發展的需要，使北京市的物業管理在依法管理的軌道上得到了蓬勃發展，并在全國首創了業主委員會與社區委員會有機結合的新體制深圳上海北京上海作為國際化大都市，精明、務實的上海人早在1995年就開始對房改售后房實行了物業管理，并為全國創造了鮮活的經驗深圳作為我國物業管理的發源地，23年來在我國物業管理發展史上創造諸多的第一和之最。深圳不僅在全國物業管理眾多方面開了先河，而且為全國創造和積累了諸多鮮活經驗和成功地做法，成為中國物業管理的代名詞2001-04-1814版權所有，不得翻印開拓創新、求真務實，以人為本，服務至上通過對23年來物業管理的全面總結和反思，正在以更加成熟穩健的步伐，更加磅礴的氣勢將再領風騷。

2004年1月10日，深圳市物業管理研究所成立，這是全國成立的第一家民營物業管理研究所

《住宅與房地產》雜志物業管理版，從2003年3月開始，開設“理論研究”專欄，系統總結物業管理成熟經驗和理論研究成果，以推動我國物業管理理論研究成果的形成，為解決我國物業管理理論研究滯后于物業管理實踐的問題發揮了重要的作用。2004年9月25日~30日，舉辦了深圳首屆物業管理周活動。活動以“人人關注物業管理”為主題2001-04-1815版權所有，不得翻印物業管理依法管理的新時期已經到來，地方立法進入新一輪的高峰期

標志著我國物業管理進入了依法管理的新時期，而且為各地制定物業管理法規、規章、規范性文件提供了依據，各地開始進入新一輪物業管理立法的高峰期

國務院《條例》及相配套的《前期物業管理招投標管理暫行辦法》、《業主大會規程》、《物業管理服務收費管理辦法》、《物業管理企業資質管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《業主公約》（示范文本）、《前期物業服務合同》（示范文本）、《普通住宅小區物業管理服務等級標準》等物業管理法規、規章及標準的相繼出臺。2001-04-1816版權所有，不得翻印打造品牌的勢頭將更加強勁新一輪物業管理企業的競爭，已經進入了品牌之間的競爭。品牌不僅關系企業的興衰，而且代表企業的形象，品牌對于企業參與市場競爭，并在激烈的市場競爭立于不敗之地至關重要物業品牌是物業管理企業經濟實力、科技水平、管理水平、服務水平、服務理念和企業文化的綜合反映

近幾年，品牌企業的優勢在市場競爭中得到了明顯的體現，諸多的物業管理項目均被品牌企業奪走，使越來越多企業紛紛把實施品牌戰略作為走向市場的重頭戲，千方百計打造品牌，致使物業管理行業創造品牌、發展品牌的勢頭將更加強勁。面對眾多國內外品牌企業爭奪天下的時代，國外品牌物業管理企業與國內品牌物業管理分爭一塊蛋糕的現實，我國物業管理企業要生存、要發展，要在競爭中打敗對手，不僅要靠管理、靠服務、靠價格，更重要是靠品牌。2001-04-1817版權所有，不得翻印什么是五大行物業管理全球五大行是

第一太平戴維斯

仲量聯行

世邦魏理仕

戴德梁行

高力國際

2001-04-1818版權所有，不得翻印高端物業將成為企業爭奪的制高點

所謂高端物業是指高檔住宅區、別墅區，各種商廈、賓館、寫字樓等物業。這些物業不僅智功能化程度高、技術含量高，功能完善齊全、設備設施先進，而且物業管理的回報率高。在目前國內（石家莊）普通住宅區物業服務收費標準低、收費率低的情況下，越來越多的物業管理企業，特別是品牌物業管理公司把高端物業作為必爭的目標，甚至一些品牌的物業管理企業明確提出中高檔以下物業項目不接的口號，使高端物業成了物業管理企業爭占的眾失之的2001-04-1819版權所有，不得翻印企業文化建設將倍受青睞企業文化是指企業在自身發展過程中形成的以價值為核心的獨特的文化管理模式，是一種凝聚人心以實現企業價值、提升其核心競爭力的無形力量和資本。

物業管理行業形成的時間不長，文化底蘊較淺，因此，加速企業文化建設的必要性和迫切性更強。正是基于這一點，目前大多數物業管理企業，特別是品牌物業管理企業十分注重企業文化的建設，把企業文化建設擺在重中之重的位置來抓，作為培養企業凝聚力、激勵力、約束力、異向力、紐帶力、輻射力的工程。可以預測這種重視企業文化建設的勢頭越來越猛。2001-04-1820版權所有，不得翻印創新將成為企業發展的核心競爭力

所謂創新指的是將任何能解決問題的新想法用于實際的過程。核心競爭力是指企業之間可以被長期利用蝗一種潛在力量。

物業管理必須在觀念上、內容上、形式上、方法上、質量上、水平上進行創新。只有不斷的創新，才能滿足業主的需求。因此，創新不僅是物業管理企業發展的永恒主題，而且是提高企業的核心競爭力的保證。創新是企業最大的生命力，尤其是21世紀是一個創新的時代，物業管理企業作為一個年青行業，更需要在創新中求生存、求發展。

一體化管理酒店式管理首席顧問制零干擾服務特約服務精細化服務2001-04-1821版權所有，不得翻印物業收費按質論價、菜單式服務將成為時尚實行政府定價、政府指導價和經營者定價”，修改為“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價”，取消了“政府定價和經營者定價”，把物業管理服務費的定價權推向了市場，還給了業主和物業管理企業。2001-04-1822版權所有，不得翻印物業管理企業的收入源作為物業管理企業企業的收入來源于：物業費特約服務和專項服務費部分廣告收益部分公眾性服務收益2001-04-1823版權所有，不得翻印物業費包含：1、物業管理、服務人員的工資、保險和福利2、公共設施的運行、保養和維護費3、綠化管理服務費4、清潔衛服務生費5、安全管理服務費6、辦公費7、企業利潤（管理者酬金）8、法定稅費2001-04-1824版權所有，不得翻印（一）物業管理的內容1、常規性的公共服務2、針對性的專項服務3、委托性的特約服務4、經營性服務5、社會性管理與服務2001-04-1825版權所有，不得翻印1、常規性的公共服務⑴房屋管理服務⑵房屋裝修管理服務⑶物業共用設施設備管理服務⑷環境清潔衛生管理服務⑸綠化管理服務⑹安全管理服務⑺文化、娛樂服務⑻其他同時惠及全體業主、使用人的服務2001-04-1826版權所有，不得翻印2、針對性的專項服務⑴代辦類服務，如代繳水電費、煤氣費、電話費等；⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等；⑶一般的便利性服務，如提供室內清掃、維修、裝修等服務；⑷其他一定比例住用戶固定需要的服務。2001-04-1827版權所有，不得翻印3、委托性的特約服務⑴代訂代送牛奶、書報；⑵送病人就醫、喂藥、醫療看護；⑶代請鐘點工、保姆、家教、家庭護理員，代做家政服務；⑷代接代送兒童入托、入園及上、下學等；⑸代購、代送車、船、機票與物品；⑹代洗車輛；⑺代住戶設計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等；⑻代辦各類商務及業主、使用人委托的其他服務項目。這類服務項目一般是協商定價，也是以微利和輕利標準收費。2001-04-1828版權所有，不得翻印4、經營性服務⑴開餐飲、理發美容、洗衣、熨衣店和商店