目錄HYPERLINK\l"_Toc97707380"第一章總論4HYPERLINK\l"_Toc97707381"1.1項目可行性研究目的4HYPERLINK\l"_Toc97707382"1.2項目概況4HYPERLINK\l"_Toc97707383"1.項目名稱4HYPERLINK\l"_Toc97707384"2.項目區位4HYPERLINK\l"_Toc97707385"3.項目周邊交通條件與環境5HYPERLINK\l"_Toc97707386"4.項目宗地一般情況5HYPERLINK\l"_Toc97707387"1.3項目產權與開發運作所處階段5HYPERLINK\l"_Toc97707388"1.4項目主要技術經濟指標6HYPERLINK\l"_Toc97707389"1.5項目可行性研究報告編制依據6HYPERLINK\l"_Toc97707390"1.6項目可行性研究報告主要結論6HYPERLINK\l"_Toc97707391"1、項目性質與規模6HYPERLINK\l"_Toc97707392"2、項目市場地位定位6HYPERLINK\l"_Toc97707393"3、項目產品定位7HYPERLINK\l"_Toc97707394"4、項目目標顧客群定位7HYPERLINK\l"_Toc97707395"5、項目價格組合定位7HYPERLINK\l"_Toc97707396"6、項目經濟評價指標7HYPERLINK\l"_Toc97707397"第二章項目開發經營環境與機會分析8HYPERLINK\l"_Toc97707398"2.1武漢市經濟發展態勢分析8HYPERLINK\l"_Toc97707399"2.2武漢市房地產市場特征與發展趨勢分析11HYPERLINK\l"_Toc97707400"2.2.1武漢房地產市場總體特點11HYPERLINK\l"_Toc97707401"2.2.2政策層面分析12HYPERLINK\l"_Toc97707402"2.2.3武漢市住宅市場需求層面分析13HYPERLINK\l"_Toc97707403"2.2.4市場供給層面分析14HYPERLINK\l"_Toc97707404"2.2.5房產價格分析15HYPERLINK\l"_Toc97707405"2.2.6武漢居住空間分異的特征逐漸強化16HYPERLINK\l"_Toc97707406"2.3項目所在區域——金銀湖片區房地產市場分析17HYPERLINK\l"_Toc97707407"2.3.1區域概況17HYPERLINK\l"_Toc97707408"2.3.2總體規劃17HYPERLINK\l"_Toc97707409"2.3.3區域特征18HYPERLINK\l"_Toc97707410"2.3.4金銀湖區域房地產市場分析18HYPERLINK\l"_Toc97707411"2.4項目開發經營機會分析21HYPERLINK\l"_Toc97707412"2.4.1SWOT分析21HYPERLINK\l"_Toc97707413"2.4.2NMN矩陣分析23HYPERLINK\l"_Toc97707414"第三章項目定位24HYPERLINK\l"_Toc97707415"3.1項目市場地位定位24HYPERLINK\l"_Toc97707416"3.2項目目標顧客群定位25HYPERLINK\l"_Toc97707417"3.3項目的產品定位25HYPERLINK\l"_Toc97707418"3.4項目的價格定位26HYPERLINK\l"_Toc97707419"第四章項目開發方案28HYPERLINK\l"_Toc97707420"4.1項目開發方式28HYPERLINK\l"_Toc97707421"4.2項目開發經營計劃28HYPERLINK\l"_Toc97707422"第五章項目投資估算與資金安排29HYPERLINK\l"_Toc97707423"5.1項目投資估算29HYPERLINK\l"_Toc97707424"5.2項目投資資金及分年投入計劃30HYPERLINK\l"_Toc97707425"第六章項目的財務評價31HYPERLINK\l"_Toc97707426"6.1相關財務報表31HYPERLINK\l"_Toc97707427"6.2利潤測算33HYPERLINK\l"_Toc97707428"6.3項目不確定性分析34HYPERLINK\l"_Toc97707429"6.4主要經濟結果和數據34HYPERLINK\l"_Toc97707430"第七章項目開發經營風險分析與建議36前言武漢市東西湖區***項目原為武漢**房地產綜合開發公司與**局聯合開發的住宅商品房項目。由于種種原因，現擬將項目轉讓。本報告是為受讓該房地產開發經營項目進行初步的可行性研究。***項目總用地66712.37m2，含代征道路16748.66m2，凈用地49423.71m2，約75畝，建筑容積率以1.5計算，可建建筑面積為75000m2。根據我們對武漢市經濟發展態勢與房地產市場的調查、預測與分析，該項目初步可行性研究結論如下：開發規模占地：49423.71m2總建筑面積：75000m2，約700戶。（其中公建配套面積2700m2，含商業用房面積1200m2，停車位350個，含建筑物底層架空車位200個）投入資金總投資：13721.51萬元資本金：5500.00萬元資本金占總投資比例：40.08％開發經營周期：2年項目住宅售價：全程均價2580元/平方米商業用房售價：全程均價4000元/平方米停車位售價：7萬/個項目開發經營利潤：營業稅后利潤：5011.31萬元營業稅后投資利潤率（年均）：18.26%所得稅后利潤：3357.58萬元所得稅后利潤率（年均）：12.23&營業稅后資本金利潤率（年均）：45.56%所得稅后資本金利潤率（年均）：30.52%所得稅后財務內部收益率（基準收益率7％）：19.57%所得稅后財務凈現值：1989.73萬元該報告僅為初步可行性研究報告。盡管如此，總體上看，該項目在經濟、技術、財務各方面都具有可行性，具有相當好的經濟效益和社會效益，雖有風險卻有可規避的現實途徑與方法。第一章總論1.1項目可行性研究目的通過對武漢市經濟發展與房地產市場態勢分析，以及對***項目相關的房地產市場的調查研究，達到以下目的：發現項目的經營機會，根據市場機會對項目進行目標顧客群定位、產品定位、價格定位；分析項目的市場參數，對項目進行初步的經濟評價；為項目運作與規避風險提出建議。以項目初步可行性研究的結論，為項目決策提供依據，為項目開發經營運作提供參考意見。1.2項目概況1.項目名稱原武漢**房地產綜合開發公司將該項目定名為“***”。該名稱的特點是大氣、吉祥、福運兆示、意向鮮明，但毫無本地人脈、地脈、文脈的體現。待后根據項目定位再作細細推敲，給出充分反映地域文化特色、產品特色的項目名稱。2.項目區位該項目位于武漢市漢口東西湖區（行政區）新開發的高尚居住區——金銀湖片區內。緊鄰環湖路，東接戀湖家園小區，南鄰武漢美好愿景開發公司用地。于漢口沿主干道常青路穿過張公堤花園，上漢飛大道轉入環湖路即達本項目地塊。本項目地塊本項目地塊本項目所在區域地塊本項目所在區域地塊3.項目周邊交通條件與環境項目所在的金銀湖片區是以天然湖泊金銀湖為中心展開布局的高尚居住區，乃是武漢市于近年規劃的、漢口近郊區五大住宅片區——百步亭片區、后湖片區、常青花園片區、金銀湖片區、東西湖片區之一。金銀湖居住區的開發處于中期階段，交通主干道、水電、煤氣、通訊等基礎設施配套基本完成。與漢口鬧市中心的交通已初步拉通，該項目緊鄰的環湖路有4條公汽線路通過。4.項目宗地一般情況=1\*GB2⑴面積：49423.71m2=2\*GB2⑵形狀：項目地塊大體上呈不規則的長方形展開。=3\*GB2⑶臨交通干線面寬：地塊北臨環湖路面寬約220M。=4\*GB2⑷地貌地質條件：項目所在地為藕田填埋而成，地質條件一般，對于多層建筑可以直接作為自然地基。=5\*GB2⑸宗地利用與開發現狀：該地塊現在基本完成三通一平，地表面無建筑物，無拆遷量，無綠色植物覆蓋。1.3項目產權與開發運作所處階段該項目現有產權人為：武漢**房地產綜合開發公司實際上該項目為武漢市**局出資2000萬元交由武漢**房地產綜合開發公司進行開發，后者無實際投資。該項目經由武漢**房地產綜合開發公司作前期運作，已獲得下列政府批文：武漢市東西湖區城市規劃管理局《建設項目選址意見書》（東規選[2002]28號）武漢市東西湖區城市規劃管理局《規劃設計條件通知書》（東規條字補[2002]58號文）武漢市東西湖區人民政府《國有土地使用權證》（出讓土地使用權）（東國用[2003]第TD2003－054號）武漢市東西湖區城市規劃管理局《建設用地規劃許可證》（[2003]補030號）2002年4月7日關于武漢**房地產綜合開發公司開發“***”項目，有東西湖區政府、管理處、國稅局長等負責人參加的會議紀要承諾：“鑒于武漢**房地產綜合開發公司對東西湖區經濟發展做出的貢獻，東西湖區委區政府將給予該項目最優惠的政策，在征地、規劃、建設中給予傾斜。”該項目取得上述政府批文后，即處于停滯狀態。1.4項目主要技術經濟指標總占地面積66712.377m2，約100畝凈用地面積49423.711m2，約75畝總建筑面積75000.00m2。其中：住宅72300.00m2容積率1.3=1\*GB3①；1.55=2\*GB3②商業用房1200.00m22建筑密度<22%～26％％公建配套1500.00m2綠化率>35%停車位350個（可售200個）注：=1\*GB3①原武漢**房地產綜合開發公司、**局擬開發別墅盤，申報容積率低，為1.3；=2\*GB3②由于國家限制別墅用地，可調至1.5。1.5項目可行性研究報告編制依據國家計委、建設部：《建設項目經濟評價方法與參數》（1993年）；建設部：《房地產開發項目經濟評價方法》（2000年）；建設部：《關于建設項目經濟評價工作的若干規定》（1993年）。1.6項目可行性研究報告主要結論1、項目性質與規模項目性質為住宅物業項目規模：占地面積為66712.37M2，可建建筑物總面積75000.00M22、項目市場地位定位金銀湖片區區域精品盤對現有物業的互補性、差異性、引導性。項目品質可定位為中檔樓盤。3、項目產品定位中—高檔住宅區體現“***”內在含義和古風水文化，合理利用地塊自身和外部環境資源價值，創造舒適、和諧、高文化品味、高科技含量的居住社區。4、項目目標顧客群定位本項目的目標顧客應為項目供需圈區域范圍內企、事業單位經營管理層、文化技術階層、商務階層、公務員階層，家庭月收入在2000～4000元之間，家庭儲蓄為15～30萬元之間。5、項目價格組合定位1、單價：全程預期均價2580元/M2，價格區間2380-2800元/M22、總價：24-40萬元3、首付款：10-15萬元4、月供款：1000-2000元6、項目經濟評價指標（1）項目開發規模凈用地面積：49423.71m2，約75畝總建筑面積：75000平方米其中：住宅：72300平方米商業用房：1200平方米公建配套：1500平方米車位：350個（其中建筑物架空停車位200個，地面停車位150個）（2）項目總投資：資本金：5500萬元資本金占總投資比例：40.08%（3）項目開發經營周期：2年（4）項目住宅售價：全程均價2580元/平方米商業用房售價：全程均價4000元/平方米停車位售價：7萬/個（5）項目開發經營利利潤：營業稅后利潤：55011.331萬元營業稅后后投資利潤率率（年均）：：18.266%所得稅后利潤：33357.558萬元所得稅后利利潤率（年均均）：12.233&營業稅后資本金利利潤率（年均均）：45.566%所得稅后資本金利利潤率（年均均）：30.522%第二章項目開發經經營環境與機機會分析2.1武漢市經濟濟發展態勢分分析1.武漢市是華中中腹地最大的的經濟中心，經經濟發展規模模大、潛力大大武漢市是華中腹地地最大的區域域交通中心、商貿中心、科技中心，并并正在成為制制造業中心、信信息中心、物物流中心，經經濟發展規模模大，潛力大大。武漢市距離我國四四大區域經濟濟與社會發展展中心——北京、上海海、廣州、西西安的交通距距離恰好均為為1000KKM左右。表1武漢市與我國四大大區域經濟與與社會發展中中心的距離武漢相關城市北京上海廣州西安距離（公里）11001200（8300）=1\*GB3①1083（9788）=2\*GB3②1190注：=1\*GB3①2002年年9月29號全長153公里的合肥至至安慶高速公公路正式建成成通車，標志志著連接上海海和武漢之間間的高速公路路全線貫通，上海至武漢漢的高速公路路全長8300公里；武漢至上海海沿長江約11125公里；=2\*GB3②擬建的京廣鐵路客客運專線（武武漢—廣州段）將原原本武漢與廣廣州之間的11083公里拉直至約978公里。武漢市歷史上被稱稱為“九省通衢”，并以這種種交通中心的的地位，在經經濟上輻射中中南及其他數數省區域。——近代我國資本本主義興起高高速發展的20世紀30年代，與“大上海”并列的只有“大漢口”；——解放初期，武武漢市以“中南局”所在地在經經濟、政治、社社區諸方面統統領河南、河河北、湖北、湖湖南、廣東、廣廣西、海南，并并形成我國老老工業基地重重地的經濟格格局；——從地理區位看看，以武漢為為圓心，以11200公里左右鐵路路最佳運輸距距離為半徑，可可直達24個省市區，已已形成典型的的“米”字型格局。如如京廣鐵路高高速客運專線線建成，武漢漢鐵路樞紐的的地位更加強強化。2.武漢市經濟濟發展的后發發被動與“中部崛起”的機遇國家曾實行“沿海海城市優先發發展戰略”，給予重大大的政策優惠惠與扶持，沿沿海城市的大大改革、大開開放、大建設設、大發展始始于1985年前后，而而武漢市真正正的大建設、大大發展始于小小平南巡講話話的嚴肅批評評之后，落后后7年。一步慢慢后，步步受受制。21世紀初，國國家實行“西部大開發發戰略”，使武漢市市等一批中部部城市陷入“非東非西”、國家無政政策重點支持持的尷尬地位位，長期以來來經濟發展相相對緩慢，與與沿海城市的的差距越來越越大（見表22）。表220044年幾大城市市主要經濟指指標對照表城市北京上海杭州天津廣州深圳武漢重慶人均GDP（元）2433746579319202377448647569772128617037城區居民人均可支支配收入（元元）156381668314542114671688425865956492202004年中央工工作會議提出出：國家實行行“中部崛起”發展戰略。這這是改革開放放20多年來中央央第一次把中中部的發展提提上戰略議程程。歷史表明明，在中國，一一個地區、一一個特大城市市的發展，中中央的重視和和扶持頭等重重要。武漢市建成城區的的面積是南京京的3倍，人口是是南京的1..37倍，而2003年武漢人均GDP只是南京的的77%。外地開發商驚嘆：：武漢市于華華中腹地的一一系列“中心”地位和經濟濟發展空間之之“大”，房地產市市場發展空間間之“大”。3.武漢市產業結結構正在發生生的重大變化化帶來的經濟濟需求新格局局房地產業具有某種種基礎產業的的特點，它的的基礎是一個個地區、一個個城市的產業業結構產業鏈產品鏈企業與機構構群。武漢市是我國解放放后曾經興旺旺發達繁榮一一個時期的城城市。鋼鐵業業（武鋼）、機機械制造業（武武鍋、武船、武武重、武機、汽汽發）、紡織織業、食品業業、家電業等等都曾輝煌一一時。由于復復雜的原因，特特別是體制改改革（企業民民營、私營化化）、對外開開放速度慢，這這些產生一段段時期武漢進進入低谷，大大中企業進入入改制的陣痛痛。經過20多年的積積累，在原來來產業鏈被破破壞后，正在在逐步形成新新的、與現代代化建設相適適應的產業鏈鏈：鋼鐵產業（武鋼基基本完成體制制變革和技術術升級）機械制造業（汽車車、發電機制制造）家用電器產業（海海爾生產基地地、TCL生產基地）石油化工產業（中中**聚丙乙烯烯生產基地）光電子產業（長飛飛、烽火、精精倫、楚天、NEC等）教育事業（百余所所大學和研究究所）文化產業食品產業、紡織產產業的改制、轉轉型與振興武漢市政府高度重重視：=1\*GB3①產業的塑造與發展展；=2\*GB3②民營企業的發展；；=3\*GB3③將商貿業轉化為產產業——（商貿業＋產業業）一體化4.湖北省委關于“全全省支持武漢漢、武漢帶動動全省”和“以武漢為中中心”建設武漢經經濟圈中共中央政治局委委員俞正聲同同志任湖北省省委書記后，帶帶領湖北省委委堅定的提出出：全省支持武漢，武武漢帶動全省省的經濟發展展戰略東風汽車公司總部部與生產基地地、中鐵十一一局、清江紫紫園總部、中中建八局等大大型企業總部部遷來武漢，使使武漢市政府府稅收跳躍式式上升以武漢為中心方圓圓100公里建設武漢漢經濟圈大力發展制造業，振振興老工業基基地因而，使武漢市經經濟進入快速速發展期（見見下表）。年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP（億元）1206.841347.81493.0916621954.65人均GDP8399.69545財政收入（億元）126.15150.18196.54230260職工平均工資（元元）726890801003911719城鎮居民可支配收收入（元）67617035.0578208524.52城鎮居民人均消費費支出（元）60756342.2968337251.325.武漢市經濟發展規規劃=1\*GB2⑴武漢市總體規劃武漢市城市規劃以以規劃的外環環公路為基本本界線，東面面到陶家大湖湖至葛店一線線、南面到羅羅漢上至赤磯磯山一線、西西面到永安至至李集一線、北北面到天河至至灄口一線，并并包括龍泉山山、木蘭山等等風景區，新新洲火車站。金金口和大咀預預留港區以及及新洲城關、黃黃陂城關（前前川鎮）等，面面積為3086平方公里。武漢市城市總體規規劃（1996－2020）明確提出出把武漢市建建設成為經濟濟實力雄厚、科科學教育發達達、服務體系系完備、城市市布局合理、基基礎設施完善善、生態環境境良好、社會會高度文明并并具有濱江濱濱湖城市特色色的現代城市市。=2\*GB2⑵規劃目標城市發展的總體目目標是：把武武漢建設成為為城鄉一體化化、開發型、多多功能的現代代化國際性城城市奠定堅實實的基礎。社社會發展目標標是：堅持科科教立市，建建立研究、開開發、生產和和科技貿易服服務配套發展展的科技發展展格局；人口口控制規模：：全市常住人人口機械增長長量控制在5～6萬人。加速速城市化進程程，至2020年將全市城城市化水平提提高到80％以上，其其中郊縣城市市化水平提高高到55～60％。武漢市現有人口約約800萬人，市區區常住人口約約480萬人。經濟濟發展目標是是建立起一個個由內向外的的第三、二、一一次產業圈層層式布局結構構。武漢市總體規劃范范圍分為市域域、城鎮地區區和主城三個個層次。主城城規劃范圍以以三環以內地地區為主，面面積約850平方公里。其主要產業的空間間戰略布局如如圖：規劃主城人均居住住面積2003年已經達到到23.9平方米，至2020年規劃末期期，居民住宅宅面積總量將將從1994年的4800萬平方米增增加到1.26億平方米左左右，住宅成成套率達到98％。“多中心組團式”的的布局結構：：利用江、河河、湖、山等等自然條件分分隔，規劃江江北、江南兩兩大核心區，在在核心區周圍圍布局10個中心片區區，在主城區區邊緣布局10個綜合組團團。主城三鎮規劃結構構：漢口地區區規劃為170萬；漢陽地地區規劃人口口為76萬；武昌地地區規劃常住住總人口為204萬。2.2武漢市房地地產市場特征征與發展趨勢勢分析武漢房地產市場總總體特點1.從宏觀區位看，武武漢是東、西西部地區資源源、信息、技技術等交流和和交換的戰略略節點，它具具有“獨一無二”的山水園林林城市資源，它它的經濟地理理區位與人口口、地域規模模形成房地產產市場容量大大、規模大、發發展空間大、回回旋余地大。2.武漢處于東部大開開放、西部大大開發“夾縫”中的中部地地區，經濟發發展水平不如如東部，經濟濟發展相對緩緩慢、落后與與沿海同類城城市，人均可可支配收入低低。但武漢經經濟區是中國國七大重點經經濟區之一，擁擁有得中獨厚厚的區位優勢勢、得天獨厚厚的氣象優勢勢、得水獨厚厚的生態優勢勢、得土獨厚厚的資源優勢勢、得才獨厚厚的創新優勢勢，房地產市市場具有后發發空間、潛力力巨大。3.資本由高成本向低低成本、低收收益向高收益益、投資環境境由差變好的的運動規律作作用下，大批批資本實力型型開發商100多家紛紛涌涌入武漢地產產市場：(1)沿海“東資西移”。一些些資金及開發發實力雄厚的的房地產企業業紛紛進入武武漢房地產市市場，搶占市市場空間，如如萬科、金地地、西北盛唐唐、復地、保保利、美好愿愿景、泰躍、大大華、中僑置置業、縱橫置業、天津順馳、三三金、深江、耀耀江、萬達等等。(2)海外開發商。如新新世界、新鴻鴻基、凱恩斯斯、加拿大海海得、澳門新新億勝珠（南國明珠珠）等。(3)其它行業資金投入入房地產開發發。如三江航航天、藍天、東風、招銀、惠愈、當代、金穗、三鎮實業、華工科技等。(4)由于房改政策到位位、大規模城城市舊城改造造、按揭貸款款支持、第一一、二次置業高高峰等原因將將武漢市市場場推向高峰。(5)地價低、房價低、競競爭程度低、品品質低的局面面正在發生變變化。(6)以本地消費為主、以以住宅為主、以以自用為主的的市場運行模模式，使得市市場平穩上升升，不易產生生泡沫。2.2.2政策策層面分析國家明確房地產業業國民經濟的的支柱產業地地位國務院于今年8月月20日發文《關于于促進房地產產市場持續健健康發展的通通知》（國發[20033]18號）明確指出出：“房地產業關關聯度高，帶帶動力強，已已經成為國民民經濟的支柱柱產業”。2020年我國全面面實現小康目目標，要求人人均居住由110M2提高高到20M22左右，住宅宅業拉動經濟濟增長的經濟濟發展戰略，將將使后發的武武漢市房地產產市場具有遠遠比同類城市市更大的發展展空間和發展展速度。國家出臺經營性土土地使用權招招拍掛的政策策，武漢市走走在前列2004年3月，國國土資源部、監監察部聯合下下發了《關于于繼續開展經經營性土地使使用權招標拍拍賣掛牌出讓讓情況執法檢檢查工作的通通知》,要求從20004年8月31日起，所有經經營性土地一一律都要公開開競價出讓，以以協議出讓經經營性土地的的做法被正式式叫停。文件件還規定，88月31日以后，開發發商必須及時時繳納土地出出讓金，而且且如果在兩年年內不開發，政政府可把土地地收回。武漢漢市2002年7月開始推行行這種土地供供應方式。將將促使：房地產市場走向規規范化。地價上揚。房價上揚。開發商重新洗牌。武漢市政府意圖強強化土地經營營、增加土地地收入，改變變房價過低與與城市在全國國同類城市中中地位不相稱稱的局面，最最近三年已經經推動地價翻翻一番，樓面面地價由均價價600元/M2左右上升到1300元/M2左右，大大大促使房價上上揚，房價由由平均2300元/M2左右上升到3000元/M2左右。國家調整金融政策策2004年10月月29日，央行發布布通知，金融融機構一年期期存款基準利利率將上調0.27個百分點，由由現行的1.98％提高到2.25％，一年期期貸款基準利利率上調0.27個百分點，由由現行的5.31％提高到5.58％。此舉向向社會傳遞了了中央銀行控控制信貸和投投資過快增長長的政策意圖圖。實際上，這這次調整對武武漢房地產市市場影響不大大。中央銀行20044年的121號文件提出出要進一步支支撐資本實力力型開發商在在市場之中處處于主導地位位。在國務院院18號文中，也也提出“對符合條件件的房地產開開發企業和房房地產項目，要要繼續加大信信貸支持力度度”。國家出臺經濟適用用房管理政策策2004年5月113日，我國第一一部《經濟適適用住房管理理辦法》正式式規定出臺，經經濟適用房面面積嚴格控制制在中小套型型。根據該項項辦法，武漢漢市出臺了《武武漢市經濟適適用住房管理理規定》，強強化了對戶型型面積、購買買對象的監督督和管理，為為今后政策的的順利執行奠奠定了基礎。在2002、20003年減縮經濟濟適用房供應應量之后，2005年，武漢市市政府決定供供應經濟適用用房114萬平方米。武漢市大規模的舊舊城改造政策策武漢市大規模成片片舊城改造、消消滅“城中村”政策，大面面積拆遷（見見表2－2），大大增增加了住宅及及商業物業的的需求。表3武漢市20002年～2004年完成（計計劃）拆遷面面積單位：萬M2年份份200220032004完成（計劃）拆遷遷面積150230230武漢市出臺二手房房上市的減稅稅政策2004年9月220日，武漢市政政府發布《關關于促進房地地產業持續健健康發展的意意見》（武政政[20044]61號），該《意意見》提出凡凡購買二手房房，契稅一律律按交易額的的1%計征；購買公公有住房承租租權有償轉讓讓過戶費統一一下調；對22006年12月31日前上市出售售的房改房免免收土地收益益金等利好政政策。至此，武武漢市的二手手房交易稅額額告別了全國國最高。武漢市加強了商品品房銷售市場場的監管從2004年3月11日起，武漢市市實行了嚴格格的商品房項項目合同備案案登記制，強強化了對個樓樓盤“假退房、真真轉讓”的銷售行為為及“假抵押”行為的監管管，實行了“期房限轉”。同年5月，頒布了了禁止無證售售房、禁止炒炒房號、禁止止無證做廣告告等“禁令”，杜絕了各各種炒房行為為，強化了商商品房銷售管管理，使市場場更加規范。武漢市房地產市場場預警預報系系統正式啟動動從2004年8月110日，武漢市房房地產預警預預報系統正式式啟動。改系系統的建立對對武漢市房地地產市場的運運行狀況進行行了適時監控控，將正確引引導企業投資資和市民消費費，為政府科科學制定房地地產業發展政政策和宏觀經經濟調控政策策提供決策依依據。進一步提高了房地地產開發項目目的資本金從2004年9月11日起，武漢市市規定，房地地產開發項目目資本金應占占項目總投資資比例的35％。武漢市政府推行“平方公里”開發政策，促促使大盤涌起起。2.2.3武漢市市住宅市場需需求層面分析析根據武漢市政府相相關報告，武武漢市住宅整整體消費狀況況如下：面積：每戶建面在在100－160m2的商品住宅宅銷售最佳（其其中尤以100～120mm2的戶型銷售售為好），共銷售330.333萬平方米，占占總銷售面積積的53.81％。其次是是建面在80－120平方米的，占占銷售總面積積的32.2％。建面低低于80平方米或高于于160平方米的房子子所占比例較較低，分別為為3.99％和10％。戶型：三房兩廳（110－169平方米）為市場主力戶型，共銷售368.36萬平方米，占總銷售面積的60％。其次是兩房兩廳（70－109平方米），銷售面積所占比例為29.60％。一房一廳（30－69平方米）、四房兩廳（169平方米以上）銷售面積所占比例分別為3.63％、6.77％。價位：均價在25500－3000元／平方米米的商品住宅宅最受歡迎，共銷售294.4萬平方米，占總銷售面積的47.95％。其次是均價2500元／平方米以下的，所占比例為22.72％。均價3000－3800元／平方米的占19.09％，均價3800／平方米以上的只占10.24％。根據2004年10月月的一份調查查報告，武漢漢市目前的買買房者中，226－45歲的人最多多，占總人數數的75％；56歲以上的購購房者所占比比例最小，僅僅4％；25歲以下、46－55歲的購房者者，所占比例例分別為9％和12％。報告顯示示，目前武漢漢市90％購房者為為本地居民，10％購房者為為外地居民。在在所有購房者者中，購房用用于投資的占占比8％，51％是第一次次置業，二次次置業和買給給父母子女的的分別占28％、13％。2.2.4市場場供給層面分分析戶型面積的理性回回歸2004年度武漢漢市戶型設計計日趨理性。從80年代中期到現在，戶型面積從150m2、到130m2左右、到目前的110m2左右，戶型面積明顯在減少，但功能越來越合理，總體品質在提高。節能住宅興起北京地產巨鱷泰躍躍進駐武漢的的首個投資開開發項目——秀澤園同溫溫層，立即引引起江城對節節能住宅的關關注。近年來來，也有開發發商在集中式式供暖、墻體體保溫等方面面做出了嘗試試。而據武漢漢節能辦的規規劃，武漢將將在兩、三年年內，全面推推廣節能住宅宅。可預見的的是，在將來來一段時間，節節能住宅有望望成為武漢房房地產市場新新的投資熱點點。外地房企紛涌圈地地武漢作為東西部綜綜合地，在西西部大開發的的前提下，其其房地產市場場所蘊含著的的巨大潛力日日益彰顯。截截至目前，已已登記的外地地來漢房地產產開發企業已已達102家。外來開開發商進入武武漢，將起到到“催化劑”的作用，帶帶動武漢樓市市逐漸由低端端價格競爭向向高端產品品品質、環境乃乃至人居文化化競爭轉變。新地產理念頻出相對以往只專注做做房地產項目目不同，開發發商開始以更更多的精力投投入到對新地地產深入探討討中。并提出出了一系列新新地產標準，以以此作為樓盤盤銷售的制高高點。從細節節層面，產品品逐漸精細，品品質提高，品品牌樓盤越來來越多，對市市場沖擊力越越來越大。樓盤定位差異化明明顯在地產營銷中，地地產商不再使使用雷同概念念，而是根據據地段、環境境、規劃等要要素，重新考考慮樓盤的核核心價值，并并提煉出獨特特的賣點，市市場更加細分分，以避免同同質化競爭。親水樓盤檔次趨高高隨著江灘改造的進進一步實施，在“水”上做文章的樓盤在享受城市美化帶來益處的同時，其自身樓盤品質也在不斷提升。隨著政府對濱江濱湖周邊地塊的控制和保護，開發用地進一步控制，市場競爭的加劇，其樓盤在綜合品質上定會有更大的提升。2.2.5房產產價格分析圖42000～～2004武漢市各季季度價格指數數走勢圖保持了三年的價格格上升趨勢，在2004年，在國家宏觀調控政策相繼出臺的背景下，受城市化進程加快、需求擴張、成本擴大等因素的影響，武漢市房地產市場呈現出產銷兩旺的良好發展態勢，并由此帶動房地產價格的全面上漲。展望2005年，在國家宏觀調控特別是金融和土地政策取向的作用下，武漢市房地產市場需求趨向平穩，商品房價格增長過快的勢頭可能減緩，但仍會在較高的價位上運行，房價將繼續上升5～10%。2004年，全市市商品住宅均均價為2667..64元／平方米米，較2003年每平方米上上漲314元。其中，第第四季度全市市商品住宅均均價達2835..6元／平方米米，同比增長19.8％，為歷史史之最。2004年，二手手住房均價為為1582..97元／平方米米，同比增長長37.1％，而商品品住房均價同同比增長13.4％，前者幾幾乎是后者3倍。第四季季度，二手住住房均價達1856..43元／平方米米，同比增長長53.5％。總的來說，武漢市市房產價格持持續上漲有如如下六個方面面的原因：1.基礎消費市場價格格上漲推動房房價全面上漲漲。2.土地成交價格的上上漲是房產價價格攀升的另另一主導因素素。兩年來，武武漢市商品房房開發用地樓樓面地價由600元/m2左右到2004年底已上升升到1300元/m2左右。3.城市大規模的拆遷遷改造帶動了了住宅房產需需求的上升，從從而促進了房房產價格的上上漲。舊城改改造，成片居居民房拆遷量量的突然擴大大，以1:1.5的比例計算算，帶來強大大的剛性需求求。4.房產開發項目目品質的提高高帶動了房產產價格的上漲漲。5.市民收入的提提高和投資意意識的增強也也推動了房價價上漲。6.炒房一族的存在也也在某種程度度上導致了房房產價格的上上漲。總體而言，武漢市市房地產市場場在價格穩步步上升的情況況下，仍處于于成長期和上上升期。房地地產業的迅猛猛發展有效拉拉動了武漢市市經濟的穩步步增長，房地地產經濟在國國民經濟結構構中的支柱產產業地位逐漸漸凸顯出來。2.2.6武漢漢居住空間分分異的特征逐逐漸強化居住空間分異，是是國外研究居居住區的一個個重要概念，其其含義是根據據不同的居民民等級和收入入，對居住區區域、居住樓樓盤的品質進進行劃分的研研究。具體而言，武漢的的居住空間經經歷了解放前前等級分異特特征顯著到解解放后分異特特征弱化，再再到改革開放放以后再度出出現分異的歷歷史變遷。1.武漢市居住住空間的分異異特征根據武漢市內開發發項目的調查查結果進行聚聚類分析，結結合武漢城市市建設的自身身特色，劃分分出7類居住空間間，由此確定定出7種不同的社社會空間群體體。與本地塊塊相關聯的主主要是：武漢漢的新的社會會上層高級別別墅區、市區區近郊多層、小小高層的一般般中上層群體體居住小區。武漢的市區近郊多多層、小高層層的一般中上上層群體居住住小區的建設設在地域概念念上形成三個個有向心凝聚聚力的地產開開發板塊，即即漢口后湖、金金銀湖板塊；；光谷南湖、湯湯遜湖板塊；；沌口三角湖湖、后官湖板板塊。市區或近郊區多層層商品房和市市郊小高層的的一般中上層層群體居住的的小區，多與與上一層次相相鄰，在城市市核心區的附附近或在新興興地區附近。代代表樓盤有萬萬科四季花城城、鸚鵡花園園、學府佳園園等，售價在在2200－3000元/平方米。這這一群體中大大部分年齡在在30～45歲，多由專專業技術人員員階層、辦事事人員階層、個個體工商戶階階層、商業服服務人員階層層構成。2.城市邊緣區建建設改革開放以來，武武漢市在江南南（350平方公里）江江北（635平方公里）兩兩個核心區內內重點布局發發展了以第三三產業為主的的用地。城區區舊城改造的的同時，武漢漢的工業發展展逐步向外轉轉移。以主城城的青山、關關山、沌口三三個大型工業業區為核心，城城市邊緣區也也快速向外拓拓展。城市邊邊緣區快速增增長的動力主主要來自城市市人口的大量量增長、居住水平提提高，尤其是是人均居住面面積的提高。新興工業與高新技技術園的開發發，為遷出的的人口提供就就業機會。這這樣不僅打亂亂原有舊城區區工業——居住“單位制”空間單元，而而且通過提供供形成不同社社會階層的就就業機會產生生不同的就業業群體，使城城市邊緣區成成為社會等級級差異最懸殊殊、人口流動動最頻繁的區區域；原有的的土地的行政政劃撥和有償償出讓的雙軌軌制和多渠道道的資金來源源又促成房地地產開發的多多樣化方式。低檔住宅區與高檔花園別墅交錯發展，城市邊緣區成為城市居住空間分異反差最顯著的地帶。據業界統計分析發發現，在200多名受訪者者中，金銀湖湖片區的樓盤盤成為第一關關注的重要代代表，有25.0％的人第一一關注的樓盤盤在金銀湖片片區。光谷片片區的樓盤成成為人們第二二關注的樓盤盤代表，有17.4％的人第二二關注的樓盤盤在光谷片區區。漢陽片區區的樓盤成為為人們第三關關注的樓盤代代表，有15.2％的人第三三關注的樓盤盤在漢陽片區區。3.居住空間分異的格格局根據調研實證，居居住空間分異異格局在武漢漢市已經逐漸漸凸現：中高級居住區多位位于江南江北北以及5kmm以內地域以以及國家級“兩區一園”的沿湖地區區，形成中心心＋組團式布布局。盡管城市邊緣區域域為高級住宅宅區聚集地帶帶，但在臨近近地塊也有90年代開發品品質不高的樓樓盤交錯其中中，居住區空空間在圈層式式級差分異的的基礎上出項項了擴張、競競爭、入侵、演演替等現象，居居住社區配套套設施也呈現現出多元化梯梯度的格局。高級居住區已經完完成由點到片片的布局，但但離成塊扎堆堆還需待時日日。城市社區區地理分異的的基本格局隨隨著城市邊緣緣區的擴張不不斷得到強化化。2.3項目所在在區域——金銀湖片區區房地產市場場分析2.3.1區域域概況金銀湖住宅板塊位位于金銀湖生生態保護區內內，保護區東東臨機場高速速公路，南靠靠金山大道，西西臨張柏公路路，北望府河河（見前圖）。金銀湖湖地區自然環環境優美，水水域廣闊而且且無污染，空空氣清新，風風景宜人。金銀湖定位位于“生態保護區”，有著優越越的自然生態態環境，內有有多達2.5萬畝的自然然湖泊，植被被豐盛。華中最大的的高爾夫球場場、環湖旅游游度假區都坐坐落于此，而而且該區已被被列入武漢康康體休閑旅游游區。在一系系列利好因素素的刺激下，作作為武漢最有有影響的房地地產板塊——金銀湖板塊，將繼續續領跑武漢地地產。2.3.2總體體規劃金銀湖位于武漢市市漢口東西湖行政區區，在金銀湖區域域的整體規劃劃中，著重強化區域域功能、道路路交通等與主主城的聯系，以以金銀湖湖面面水域為“生態綠核”“創造近郊郊生態濱水城城市環境”。金銀湖片區以六條條指狀發散的的水系為軸，將將規劃區分為為六個功能片片區，即：徑徑河片區、三三店片區、鑫鑫橋片區、高高爾夫片區、馬馬池片區、濱濱湖片區。形形成“一核六片，核核心放射、碧碧水穿插”的布局結構構。規劃控制制范圍42.0平方公里。規規劃容納人口口控制在28——30萬人。其中“徑河片”、“三店片”、“鑫橋片”、“濱湖片”四個片區為為特色產業和和生活居住并并重的綜合新新區；高爾夫夫片是以“高爾夫俱樂樂部”和“賽馬場”為核心的體體育休閑度假假區；該項目目所在的馬池池片則是相對對獨立的高尚尚居住片區。水特色嚴格界定地表湖泊泊、河流等水水體的保護“藍線”。金銀湖及及與其相連通通的河流，自自然港汊，水水面不得被城城市建設占用用；環湖路以以內的半島或或島嶼，以綠綠化建設為主主；金銀湖北北側兩條港汊汊在保留水面面的同時，環環水面建設300~500米寬的人工林林帶；沿徑河河兩側各布置置50~100米人工林帶，保保持湖區的環環城水網絡格格局，延續和和保護金銀湖湖地區的歷史史水道的路徑徑，營造人與與水對話的小小尺度空間，再再現魅力水鄉鄉的城市風景景。綠特色規劃以環金銀湖綠綠化區為“生態綠核”，以金山大大道為綠化主主軸，以其分分支水系及兩兩側綠化為紐紐帶，形成一一個以金銀湖湖為中心，向向四周指狀放放射發散，多多級公共綠地地均衡布局的的點、線、面面相結合的綠綠地景觀系統統。環湖路以以內開辟足夠夠進深的生態態岸線。五環路兩側控制1100m綠化化帶，環湖路路兩側控制30~80m寬綠化化帶。金山大大道兩側控制制50~100m綠化化帶，工業區區內主要道路路兩側控制10~20m寬綠化化帶。景特色以主湖水面及周邊邊開辟的生態態型綠地為“生態綠核”，以道路景景觀綠軸為“綠色通道”，以天然的的水系河道為為“藍色通道”，形成由“生態綠核”、“綠色通道”和“藍色通道”交匯滲透的的景觀網絡結結構。重點建建設三條“濱水廊道”——“徑河走廊”、“李家墩生態態走廊”、“混江湖生態態廊”，規劃要求求對三條濱水水生態走廊重重點保護，嚴嚴格控制其開開發建設。生態環境策略保護濱水區域的自自然演進過程程，維護水陸陸生態系統的的結構穩定性性和生態多樣樣性。2.3.3區域域特征1.配套設施目前金銀湖片區的的交通、水電電、污水處理理、商業配套套等正作出綜合規劃劃并實施：與金金山大道同等等規格的環湖湖中路已經單單幅通車，市市委接待中心心也落戶金銀銀湖，并計劃劃修建從接待待中心到機場場路的新通道道，兩座污水水處理廠已經經動工，明渠渠等排污工程程已經啟動。對于教文衛，區政政府按照30元／平方米米從各樓盤籌籌集到教育局局等相關部門門，時機成熟熟即會修建中中心式中、小小學設施。為為更好地服務務片區，包括括派出所、城城管、環衛、司司法等職能部部門都已經成成立。金銀湖湖公園也正在在興建，一個個國際性的網網球中心以及及外資興建的的水上游樂項項目正在規劃劃中。2.交通設施金銀湖區域有機場路路、市中環線線、市外環線線、金山大道道等城市干道道，共同構建建了區內“蛛網”形立體交通通。更重要的的，武漢城市市輕軌1號線二期(宗關—三店)擬于今年年年內動工，全全長11.5公里，預計2006年建成。屆屆時她將連接接已經通車的的一期(宗關—黃浦路)，將東西湖湖區與漢口中中心城區連成成一個整體。3.整體環境東西湖區域憑借自然然環境優勢和和完善的城市市建設，使得得該區域成為為了“城在森林中中、街在綠化化中、樓在花花園中、人在在環境中”的現代化城城鎮。金銀湖湖更是如此。目目前，金銀湖湖已經集中了了武漢水鄉旅旅游城、國際際高爾夫球場場、東方馬城城、圣山歡樂樂世界、金銀銀湖生態公園園、柏泉濕地地生態保護區區等旅游景觀觀。金銀湖區區域新建樓盤盤十分注重綠綠化配套規劃劃和建設，平平均綠地率達達36.53%，人均公共共綠地達6..8平方米，樓盤盤普遍容積率率低、親水性性強。4.公共設施隨著眾多開發商大大盤投資的開開發，以及政政府的主導規規劃作用，金金銀湖周遍學學校、醫院、公公交等設施以以不斷完善。據據不完全統計計，目前，已已經投入使用用的設施：醫醫院，有常青青人民醫院、金金銀湖醫院，以以及一些小型型的社區醫療療診所；公交交，有207路、603路、47路、730路；學校，有有武漢工業學學院、武漢睿睿升學校、常常青一中、鑫鑫橋小學以及及各社區幼兒兒園。2.3.4金銀湖湖區域房地產產市場分析金銀湖區域房地產產發展現狀金銀湖區域擁有大大片水面和綠綠地的區域，是武漢住宅宅郊區化的發發源地和武漢漢房地產大盤盤策源地。自自1999年宏宇實業業率先進駐金金銀湖進行商商品住宅(碧海花園)開發以來，在短短的幾幾年時間里,高爾夫別墅墅、高爾夫城城市花園、萬萬科四季花城城、黃金海岸岸、戀湖家園園、麗水佳園園、汀香水榭榭、奧林匹克克花園、耀江江·麗景灣、翠翠堤春曉、華華生·金珠港灣等等樓盤相繼出出現。金銀湖湖片區已經發發展成為武漢漢最重要的熱熱點地區之一一，成為武漢住住宅郊區化和和大盤開發的的典范。（見見附表1）表1金銀湖片區區典型樓盤概概況表樓盤名稱開發商物業類型項目規模均價開盤時間項目進度萬科四季花城武漢萬科房地產開開發有限公司司別墅、多層占地總面積4100畝，總建筑筑面積約27萬平方米3200元/m222002年初共三期，已開發完完成高爾夫城市花園武漢高爾夫城市花花園房地產開開發有限公司司聯排別墅(售罄))、復式洋房房、小高層占地總面積5700畝，總建筑筑面積約60萬平方米2980元/m22第1期：2004.7；第第2期：2004..9。共5期預計項目目開發時間直直到2007年目前第2期華生?金珠港灣湖北華生房地產開開發有限公司司多層、小高層、高層一期建筑面積約119萬平方米公寓：2680元/m22；小高層：：2980元/m2；聯排：5800元/m22第1期：共2期一期封頂順馳泊林武漢能達實業有限限公司多層、小高層、聯排別墅總建筑面積22..86萬平方米2800—30000元/m2未定。項目共2期期，預計1、2期一起開盤盤耀江·麗景灣耀江神馬實業(武武漢)有限公司多層總建筑面積約400萬平方米2800元/m22開盤一期封頂奧林匹克花園三期期美好愿景地產多層、別墅總建筑面積8萬平平方米2500元/m2；；別墅3600元/m222003.7一期交付使用，二二、三期封頂頂麗水佳園沿海綠色家園發展展(武漢)有限公司多層、小高層總建筑面積約100萬m2多層2400元//m2；小高層2900元/m2第1期：2002.10..16；三期封頂，四期打打樁在金銀湖區域匯集集了眾多全國國性品牌的實實力開發商。萬萬科、香港新邦國國際、浙江耀耀江集團、沿沿海麗水、天天津順馳、北北京泰躍等外外地品牌開發發商相繼進入入此地，本土綜合實實力排名前十十位的宏宇、統統建等公司也也在此開發或或拿地。在一一個區域集中中如此多的實實力開發商，而且樓盤規規模絕大部分分在幾百畝以以上，品質都有相相當水準，這在武漢是是少有的，可可以稱得上是“漢口高尚住住宅區”。據金銀湖管理處的的統計數據顯顯示，項目已已建成或已開開工的開發企企業有13家，即將進進入實質性開開發的企業有有6家，正在醞醞釀并在辦理理相關手續的的企業有7家。隨著碧碧海花園、汀汀香水榭、萬萬科四季花城城、高爾夫城城市花園、黃黃金海岸、戀戀湖家園、麗麗水佳園等樓樓盤相繼入駐駐，該片區進進入成熟階段段；目前，耀耀江·麗景灣、奧奧林匹克花園園、翠堤春曉曉、華生·金珠港灣等等一批新樓盤盤正在建設之之中，部分已已經完成首期期銷售。另外外還有一大批批具有相當實實力的開發商商也在此屯集集重兵，僅美美聯地產在金金銀湖土地儲儲備即達2000畝，20044年年底動工工的美聯·奧林匹克花花園就達75萬平方米的的建筑規模；；還有一些在在其他行業頗頗具實力的企企業也向此進進軍，在醫藥藥和汽車貿易易行業年銷售售額達數十億億元的湖北九九鼎集團房地地產開發項目目正順利進行行中。金銀湖住宅板塊形形成及購買人人群變化東西湖區住宅市場場始于95年常青花園園的開發。與與武漢其他近近郊區住宅市市場起步類似似，初期住宅宅產品以經濟濟適用房為主主，通過低價價位、低品質質住宅產品在在較短時間內內實現居住人人口的導入。初初期的購買者者以集團購買買為主，隨著著武漢住房分分配制度的改改革，個人購購買者的比重重逐步提高。2000年以后，金金銀湖片區的的市政公用配配套設施趨向向完善，周邊邊天然的自然然環境優勢的的也獲得越來來越多客戶的的認同，以及及高素質開發發商的進入，中中檔住宅市場場逐漸形成。典典型的中檔精精品住宅項目目包括高爾夫夫城市花園的的多層洋房、萬萬科四季花城城、美好愿景景的汀香水榭榭、常青花園園四號小區等等。在金銀湖板塊的市市場升級中，萬萬科發揮了一一定的引導作作用。萬科的的“造鎮計劃”激活了整個個金銀湖的中中檔住宅需求求，四季花城城的多層住宅宅成功博得了了武漢客戶的的喜愛。隨后后，美好愿景景、沿海物業業、耀江神馬馬集團等知名名開發商都瞄瞄準中檔住宅宅市場，先后后進入金銀湖湖片區。此時，集團購買已已經急劇下降降，個人購房房率超過90％。客戶群群以漢口市區區的中等收入入階層為主。客戶群中也包含部分的高收入階層，自己擁有私家車等交通工具，因此像高爾夫城市花園這樣緊鄰武漢金銀湖國際高爾夫球場，自然環境絕佳的高檔項目，自然成為成功人士的首選。區域房地產市場評評價從整個武漢市的情情況來看，金金銀湖地區憑憑借土地資源源豐富，自然然條件優越等等優勢，近年年來發展速度度最快、最令令人矚目，成成為武漢市最最大也是最具具有影響力的的房地產開發發熱點地區。據統計，由于金銀湖片區的帶動，東西湖區的平均房價從2001年一季度的1293.67元／平方米一路上揚，至2004年四季度已達2381.35元／平方米，漲幅達1087.68元／平方米，增長幅度位居武漢市各區首位。表2項目地塊周邊代表表樓盤價格表類型樓盤多層(元/m2)高層(元/m2)聯排別墅(元/mm2)銷售率(%)麗景園28003200－63高爾夫花園280030003400～4000082萬科四季花城29003500400095碧海花園2560－420089戀湖花園2480－－91汀香水榭2760－380096黃金海岸2600－370087奧林匹克花園2500－3600一、二期售磬麗水家園240030004180一、二期售磬三期在售中金銀湖地區的房地地產開發以常常青花園為起起點，目前已已經有碧海花花園、四季花花城、戀湖家家園、高爾夫夫城市花園、黃黃金海岸、汀汀香水榭、麗麗水佳園等大大型項目相繼繼扎堆于此，據據統計，金銀銀湖住宅片區區規劃在1000畝以上的住住宅項目占總總量的29%；規劃在500畝至1000畝之間的住住宅項目占總總量的57%；可見該區域域的確是名副副其實的大盤盤聚集之地。規規劃多以水景景小鎮特色，表表現出顯著的的區域特色。從片區的競爭分析析上看，金銀銀湖片區擁有有大片可開發發的土地資源源，“楚天第一路路”的金山大道道等城市主干干道組成的便便利發達的路路網，在環境境上，擁有金金銀湖的天然然湖景，以及及華中地區最最大的高爾夫夫球場和即將將建成的賽馬馬場，擁有空空氣質量高于于市區、夏天天平均氣溫低低于市區2～3攝氏度等多多重優勢，片片區整體形象象上明顯優于于同屬漢口的的后湖住宅片片區。金銀湖湖片區高尚住住宅區的形象象已經得到市市場認同。2.4項目開發發經營機會分分析SWOT分析優勢因素(Strrengthh)房地產市場周期高高峰期；金銀湖片區區域的的地理位置得得天獨厚、生生態資源豐富富以及自然環環境優美；在過去的三年內房房地產開發量量穩居武漢市市前列，其價價格指數也一一直呈持續的上升狀態；金銀湖片區已成為為居住聚集區區，聚集效應應帶來了更濃濃厚的居住氛氛圍，區域品品牌優勢正逐逐漸形成；金銀湖周邊產業帶帶的持續發展展，以及相關關地區居民收收入的增長，為為金銀湖住宅宅板塊的持續續發展奠定了了基礎；項目地塊形狀較為為規則，項目目規劃布局難難度較小，地地勢平坦，前前期土地平整整費用相對較較小；劣勢因素(Weaaknesss)項目周邊配套不成成熟，對項目目客戶心理上上有一定負面影響響；項目周邊區域陸續續會有樓盤推出，對本項目開發發帶來相當的的競爭壓力；；隨著漢口中心城區區舊城改造項項目的完成，消費者在城市和郊區之間能擁有更寬廣的選擇，以金銀湖板塊為代表的郊區化住宅的吸引力可能會相應下降；機會因素(Oppportunnity)房地產市場處于高高峰期運行，武武漢房地產市市場整體環境境良好，產需需兩旺，房價價將繼續攀升升；一元片區、永清片片區的舊城改改造、金銀湖湖片區的崛起起、市民置業業意識的改變變都將帶來更更旺盛的需求求；金銀湖片區整體房房地產價格漲漲幅大于全市市平均水平，受受這一利好因因素的影響，本本樓盤價格定定位以市場為為主導，項目目的開發利潤潤空間較大；；市場對該區域板塊塊的房地產認認知度較高。集集中針對該片片區存在的問問題在營銷上上采取規避和和解決措施，對對開發銷售是是有相當大的的幫助，并能能得到市場上上購房客戶的的認同；隨著金銀湖片區交交通、教育、商商業配套的日日趨成熟，項項目有一定的的升值空間；；存在大量的高收入入潛在消費群群體，這對該該項目的價位位有很大的支支撐作用；項目規模不大，開開發周期不長長，采取“短平快”開發模式不不會出現太多多的不可預測測因素，風險險相對較小；；通過多種有效手段段可以最大程程度地獲得政政府支持；產品差異化將帶來來銷售速度的的加快及價格格的提升。威脅因素(Thrread)競爭對手多，會分分流一部分潛潛在目標客戶戶群，市場空空間可能會縮縮小；未來土地供應量還還將大幅上升升，區域房地地產市場競爭爭更加激烈；；東西湖區作為中心心市區的人口口主要導入區區，預計未來來三至五年內內，居住人口口將快速增長長。如果環境保保護措施以及及相應規劃配配套沒能跟上上，就可能出出現區域整體體居住質量下下降的問題。NMN矩陣分析析結合前面的SWOOT分析，采用NMN矩陣分析模模型，初步提提出以下應對對策略：目標(Need)對策(Method)現狀目標(Need)對策(Method)現狀(Now)項目位于金銀湖區區域，面臨較較大的發展機機會周邊地產項目盛行行歐美風格，市市場呼喚創新新性的產品該區域內住區品質質逐步提高，市市民希望購買買價廉物美的的住宅產品全面詳細的前期論論證與營銷策策劃工作本項目所處區域房房地產市場繁繁榮活躍配合區域發展目標標將本項目定定位為住宅“精品盤”不要盲目跟風，警警惕成功經驗驗；個性化概念使之脫脫穎而出強化開發商品牌、內內外部景觀、設設施配套、服服務水平等，提提高項目的性性價比研究產品發展方向向，挖掘項目目最大價值地塊形狀規則，地地勢平坦前期投入較少，實實現資金的高高效率利用爭取盡快完成前期期工作，早日日動工建設以規模優勢降低開開發成本，加加強管理措施施，節約建筑筑成本，精打打細算，杜絕絕不必要的浪浪費引入優秀的合作伙伙伴及規劃、設設計、營銷、推推廣、物管等等專業強手，實實施優勢互補補區域自然景觀優勢勢明顯做好前期景觀和綠綠化景觀、建筑與項目目文化融合將將成為一道亮亮麗的風景打造內部景觀，力力爭引導市場場，創造需求求有效利用有限資源源景觀，科學學規劃設計近期交通系統尚欠欠發達爭取規劃市政部門門、公交系統統早日在地塊塊周邊規劃建建設城市支路路并增加公交交線路－－爭取政府的優惠政政策潛在競爭對手較多多，后期準入入項目分化目目標客戶群力爭以正面的宣傳傳來突出本項項目獨特的個個性建立鮮明而且統一一的物業形象象，從而達到到與其他樓盤盤實現差異化化競爭的策略略吸引眾多媒體報道道和關注，擴擴大項目的宣宣傳力度和制制造事件營銷銷的切入點制造差異性，培養養產品核心競競爭力項目開發面臨諸多多新課題，存存在部分不確確定因素分步實施，重點先先行深度分析市場規律律，把握市場場契機有針對性地考察、借借鑒成熟經驗驗和做法，明明確思路和發發展方向采取全程策劃、推推廣與監控的的策略，精心心設計和包裝裝，提高項目目的把握和勝勝算第三章項目定位3.1項目市場場地位定位金銀湖片區區域精精品樓盤。對現有物業的互補補性、差異性性、引導性。項目對于該片區的的現有居住物業業應具有互補補性，對于居居住物業品質質應具有引導導提升性、推推動性和差異異性。項目品質可定位為為中檔樓盤。房地產發展歷程表表明，不同檔檔次、不同用用途的物業項項目所應具備備的基本地產產因素有所不不同，我們根根據項目地塊塊的實際情況況，對應的進進行注明，具具體如下表所所示：影響因子單身公寓普通住宅中檔住宅高檔住宅本項目地塊情況對交通便利的要求求高高一般很高一般對噪音及環境干擾擾的適應性強較強弱弱好對大氣環境的要求求低不高高一般好對小區配套要求高一般高高可達到對周邊自然及人文文景觀要求低一般一般高比較好對地段升值潛力的的要求低一般較高高有潛力對小區地塊物業管管理的要求低不高較高高可達到對建筑、裝修質量量要求低不高較高高可達到對休閑空間、綠化化率要求無一般高較高可達到表4房地產項項目基本地產產因素分析結合對本項目地塊塊因素的分析析，可以發現現：該地塊基基本具備所有有中檔住宅所所必須的地產產因素，該地地塊是理想的的中檔住宅用用地，而且潛潛力較大，項項目品質可定定位為中檔樓樓盤。為更大的利用現有有的資源優勢勢，產品后期期的硬件設施施也必須達到到中檔精品樓樓盤的要求，具具體的設計理理念與原則體體現在：細致入微的人性化化設計理念精心周到、無微不不至、親和客客戶的吸引力力市場差異化空間選選擇以舒適度為中心的的健康、自然然、和諧的產產品設計貼近時代要求的配配套設施3.2項目目標標顧客群定位位目標客戶群的指向向本項目的目標顧客客應為項目供供需圈區域范范圍內企、事事業單位經營營管理層、文文化技術階層層、商務階層層、公務員階階層，家庭月月收入在2000～4000元之間，家家庭儲蓄為115～30萬元之間（也也可視為拆遷遷補償費）。按現在的市場價格，一一套120平方米的住房房，總價在32萬左右，銀銀行按揭貸款款七成20年，首付9..6萬，月供1457元，屬屬于居民承受受能力之內。目標客戶群分布(1)項目周邊邊區域有工業業園區、商貿貿區、金融區區，企業單位位、公司、銀銀行的中層管管理人員、技技術階層都有有一定的經濟濟實力。(2)周邊小型私營企業業主在改革開開放20多年不同時時期的經商中中積累了購房房能力，也是是本項目的目目標客戶。(3)金銀湖片區樓市良良好發展勢頭頭吸引大量投投資散戶，本本項目升值潛潛力大，會繼繼續吸引一部部分置業投資資者的眼球。購買行為特征分析析武漢市民化文化背背景下的消費費偏好：實用、實惠、實在在信友不信商、看廣廣告不信廣告告友聚而居，從眾行行為3.3項目的產產品定位項目產品定位理念念與原則市場差異化空間選選擇以舒適度為中心的的產品設計有文化特色的品味味與氛圍精心周到無微不至至、親和客戶戶的吸引力高科技含量節能環保理念中檔住宅區從價位角度看，中中檔、高檔住住宅并存從產品檔次看，介介于中檔和豪豪宅之間的產產品空間從產品形式看，多多層住宅、聯聯排別墅綜合合開發產品功能產品設計必須滿足足：1)實用功能2)觀景、休閑閑功能3)節能功能4)保健功能5)交流溝通功功能6)投資升值功功能規劃設計建議項目規劃應當從地地塊特征出發發，對目標客客戶群的消費費心理及消費費特征進行把把握，同時適適當結合市場場供給的空白白，將對社會會文化、目標標人群生活方方式及變化趨趨勢的把握，融融入到自身的的規劃設計之之中。把握這這樣一個基本本的規劃準則則，才能把項項目地塊自身身特點與目標標客戶的需求求統一，開發發建設出令客客戶滿意，符符合市場需求求的產品。1、主要經濟指標總用地面積：755畝，494223.71平平方米總建筑面積：755000.00平方米容積率：預計可達達到1.5綠化率：>355%建筑密度：<222%～26%住宅總戶數：預計計可達到7000戶（按每每戶建筑面積積110㎡計算）車位：預計可達達到350個（其中建筑物物架空停車位位200個，地面停停車位150個）2、戶型設計戶型設計上首先應應把握好以下下幾個原則功能齊全設計合理簡潔舒適3、建筑單體建筑外立面細部處處理應典雅大大方，色彩時時尚明快。3.4項目的價價格定位價格組合定位的理理念與原則1、客戶理解價值原原則2、性價比比較原則則3、市場比較原則4、銷售速度原則5、開發商期望原則則6、動態調整原則項目價格組合定位位居住物業價格組合合公式：首付款+裝修款+預留生活備備用款＝儲蓄蓄（拆遷補償償金）家庭月收入＝月供供款能力根據市場場調查結論，居居住物業1、單價：全程預期期均價2580元/M2，價格區間2380-28800元/M22、總價：24-440萬元3、首付款：10--15萬元4、月供款：10000-20000元項目開發方案4.1項目開發方式分別進行兩期開發發，建設期為為2年。根據開發的方式，可可分為定向開開發、聯合開開發、合作開開發和單獨開開發。該項目目可以積極爭爭取一部分定定向開發，也也可以考慮與與土地出讓方方進行合作開開發，也可以以選擇聯合開開發的融資方方案或單獨開開發方式。從從利潤實現的的角度該項目目最終選擇采采取單獨開發發。4.2項目開發發經營計劃1、產品銷售計劃(1)產品說明：建建面約7.55萬方的由疊加加別墅、多層層住宅組成的的居住物業(2)預計銷售范范圍:地區：東西湖區、鄰鄰近的漢口城城區；顧客類型：企、事事業單位經營營管理層、文文化技術階層層、商務階層層、公務員階階層；銷售渠道：在項目目所處地塊設設置售樓中心心，并在漢口口市中心設置置銷售點；競爭產品或替代品品：周邊其他他樓盤供應的的同類型產品品；產品估計售價：全全程均價2580元/m2(3)銷售預測：銷售周周期約為半年年至一年左右右，銷售速度度一般，策劃劃符合項目定定位的促銷活活動。(4)進入市場的時間：：在2005年底進入市市場。2、投資計劃（詳詳見第五章）第五章項目投資估估算與資金安安排5.1項目投資估算表1項目投入入總資金估算算匯總表單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金金的比例（%）1建設投資13721.511100.00%1.1建設投資靜態部分分13287.00096.83%建筑工程費6675.0048.65%設備購置、安裝費費300.002.19%工程建設其他費用用6312.0046.00%1.2建設投資動態部分分434.513.17%漲價預備費0.00%建設期利息434.513.17%2流動資金0.00%3項目投入總資金（1+2）13721.511100.00%5.2項目投資資資金及分年投投入計劃表2分年資金金投入計劃與與資金籌措表表單位：萬元序號年份項目合計2005年2006年上半年下半年上半年下半年1分年計劃（%）100.00%40.08%35.42%24.50%0.00%1.1建設投資（不含建建設期利息）13287.0005500.004425.003362.001.2建設期利息434.51434.510.001.3流動資金0.001.4項目投入總資金（1+2+3）13721.5115500.004859.513362.002資金籌措13721.5115500.004859.513362.002.1自有資金5500.002572.513362.00其中用于流動資金金0.000.00企業自籌資金0.00銷售收入（預售款款）5934.512572.513362.002.2借款8221.515806.902414.61長期借款5806.902414.610.00財政借款銀行借款8221.515806.902414.610.00其中：本金7787.005500.002287.000.00建設期利息434.51306.90127.61流動資金借款短期借款0.000.00第六章項目的財務務評價6.1相關財務報報表表3工程建設設費用估算表表單位：萬元序號費用名稱計算依據費率或標準總價1土地成本75畝65萬元/畝48752建筑工程費（土建建、安