房地產綜合課程設計題目：XX項目可行性研究報告院系：土木工程與力學學院專業：工程管理姓名：學號：指導老師：XX房地產綜合課程設計題目：XX項目可行性研究報告院系：土木工程與力學學院專業：工程管理姓名：學號：指導老師：前言隨著城市建設的發展和人們對房屋居住的需求，房地產業已成為國民經濟的支柱產業。大力發展房地產業，對于解決舊城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的發展，具有十分重要的意義。中國房地產業的興起和發展，促進了房地產前期策劃觀念的樹立以及各種營銷方式的使用。我們可以看到武漢房地產市場所處的環境具有雙重性，一方面，市場充滿著眾所周知的美好預期；另一方面，開發商對這種預期的提前透支將有可能導致一連串的潛在風險。但是，由于長期以來武漢高端居住產品的開發價值尚未充分發掘，使武漢高端物業仍存在巨大市場空間的事實依舊存在。而且，項目所處地區所蘊涵的巨大商業能量，也是項目利用內環線和城市商業資源，提升產品價值的歷史契機。隨著房地產開發逐步向城市中心轉移，市場競爭的趨勢將逐漸向產品品質集中。本文的主要內容是在規劃設計的基礎上進行經濟測算，分析項目在經濟上是否可行(NPV,IRR,投資利潤率等是否符合可行性的要求),面臨的風險因素有那些，風險有多大。為此運用盈虧平衡分析法，找出該項目的盈虧平衡點；用單因素敏感性分析法分析銷售價格和建設投資變化情況下，經濟評價指標（NPV,IRR,投資收益率等）對這些不確定因素的敏感性程度。用發展的眼光看待市場，我們發現，武漢傳統的樓盤消費阻力正在變化，跨江消費成為可能，經濟格局的變化將導致客戶層面的多元化和非區域化；而隨著土地資源的日益稀缺，市民對高層住宅的接受步伐也將逐步跟上。因此，把握歷史機遇，充分發掘高端產品開發價值,是本項目規避市場風險，成功開發和營銷的必由之路。我們會為打造XX項目的美好夢想而竭盡全力。XX房地產顧問有限公司XX項目組2010年3月第一篇項目分析1.1項目地塊分析1.2地塊價值分析1.3地塊開發條件分析1.4項目SWOT分析及發展戰略1.5項目分析總結第二篇土地價值評估【目錄【目錄】2.2基準地價修正法2.3土地價值評估總結第三篇項目定位3.1定位的原則3.2定位背景綜述3.3目標客戶定位3.4產品定位3.5戶型定位3.6價格預估3.7項目定位總結第四篇項目建設方案4.1項目的初步規劃設計4.2項目用地方案和開發規模第五篇經濟分析5.1投資的經濟測算假設5.2項目開發成本分析5.3項目收益分析5.4項目籌資方案5.5動態經濟效益評價第六篇風險分析6.1主要存在風險6.2盈虧平衡分析6.3敏感度分析6.4經濟分析及敏感性分析結論與建議第七篇總結及結論7.1總結結論項目分析1-1項目地塊分析1-1-1項目概況1、項目位置項目用地位于東湖高新技術開發區內，地處光谷片區，其四至關系為：西臨紅線寬度100米的關山大道，東、南、北三面均臨城市規劃道路。地塊橫跨兩個完整街坊，外形規整，具有較高的開發價值。2、地塊優勢圖1-1項目在武漢市位置示意圖用地所在的光谷地區占據進入武昌中心區的咽喉要道，從此上武黃、京珠、滬蓉高速，107國道、316國道，可快速通達整個鄂東南。用地西側的關山大道是光谷地區縱向軸線干道之一，北側的雄楚大街是連接武昌火車站與光谷地區重要的城市快速干道，多路公交線路在此停靠，突出的交通優勢不言而喻。圖1-1項目在武漢市位置示意圖近年來用地北側的光谷商圈發展迅猛，家樂福、中百倉儲、中商平價、大洋百貨及光谷步行街商家的陸續入駐，加上地鐵站點的開工建設，區域配套服務設施日漸完善。隨著光谷地區產業不斷聚集，人口快速增長，關山大道將成長為服務高科技產業及百萬光谷人的關鍵通道，百貨、超市、休閑街區，銀行、酒店、寫字樓等將在此扎堆，進而形成人氣高度匯集的磁場區域。憑借不斷擴大的道路交通網絡及市政基礎建設，用地所在區域房地產業快速發展，多家地產大鱷紛紛進駐，高品質大型樓盤相繼拔地而起。目前片區已建成有世界城·加州陽光、保利·華都、巴黎豪庭、清江山水、萬科·魅力之城、光谷坐標城、當代國際花園、中建康城、美加湖濱新城、伊頓陽光等一批大規模并具品牌效應的知名居住社區，生態環境優美、服務設施完善成為片區樓盤的賣點。以富士康為代表的雄厚產業資本的進入以來，對物流、銷售、倉儲、金融等配套服務產業產生了強勁拉動。已經動工興建的武漢生物技術研究院、華中地區最大的醫藥物流中心——國藥控股湖北物流中心、投資4.5億美元的500兆瓦太陽能三大項目，將進一步推動整個光谷經濟實力和區域價值的提升，同時將對區域住宅市場產生強勁需求，房地產的價值也必然在這個過程中得到潛力釋放。3、規劃要求圖1-2地塊的形狀圖地塊規劃總用地面積為163400.17平方米（以實測為準），規劃凈用地面積為133062.3平方米（以實測為準）；規劃用地性質為公共設施與住宅混合用地，其中住宅用地占凈用地面積的70%，臨關山大道的公共設施用地占凈用地面積的30%；公共設施用地容積率控制在6.0以內，住宅用地控制在3.0以內；可建總建筑面積控制在51.89萬平方米以內，建筑密度不大于30%，綠地率不小于35%。圖1-2地塊的形狀圖現地塊的現狀情況如下：圖1-3地塊現狀圖1-3地塊現狀1-2地塊價值分析1-2-1區位分析按照城市地理學的相關理論，任何地段的發展潛力不在地段的現狀，而在于其未來的城市發展及功能定位。因此，任何一個地產項目的成敗，都必須放在城市發展的大背景中進行考慮。從城市結構及其發展的脈絡來研究一個地段空間，只有對地段的價值空間進行充分挖掘，方能確定其在城市發展中的最佳功能定位。因此，圍繞項目地段特征，從城市規劃及區域發展的角度出發，從不同層面進行區位的分析，并緊密結合項目定位這一中心目標來展開針對性的研究。圖1-4武漢在我國地圖的位置圖1-4武漢在我國地圖的位置一、武漢的城市地位城市綜合投資價值排名指標城市綜合增長率綜合人均收入城市經濟實力綜合競爭力綜合投資價值綜合經濟數值0.35280.430.5965.2092.41全國排名315992210華中經濟圈武漢城市圈武漢市在100個二三線城市中的綜合投資價值排在第10位，其排名在重慶、天津、成都、杭州、南京等直轄市及省會城市外，還落后于非省會城市蘇州、寧波、大連、青島。2、.武漢城市圈定位“武漢城市圈”以武漢為中心，包括周邊黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等城市，這一城市群以全省33％的土地，承載了全省50％以上的人口，提供了全省近60％的GDP、53％的地方財政收入、近60％的投資、61％的社會商品零售總額，是湖北產業和經濟實力最集中的核心區。武漢城市圈應定位于建設成為我國內陸地圖1-5武漢及華中經濟圈區最大的滿足內需為主的生產要素和產品服務的市場中心。圖1-5武漢及華中經濟圈二、武漢的城市規劃及區域交通規劃1、武漢市城市性質、功能與發展目標武漢市城市總體規劃（1996-2020）——堅持可持續發展戰略，發揮中心城市作用，把武漢市建設成為生態環境良好、社會高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現代城市，為把武漢建成為城鄉一體化、開放型、多功能的現代化國際性城市奠定堅實的基礎。2、武漢市城市功能及結構特點表1-1主城三鎮規劃結構、職能分工和人口分布三鎮劃分規劃片區城市定位漢口地區江北核心區，二七七、三陽、新新華、寶豐4個中心區片片；古田、常青、后湖湖3個綜合組團團。金融貿易、商業服服務和市級行行政中心漢陽地區晴川片和十升、四四新、沌口3個綜合組團團汽車工業、港口和和旅游等職能能武昌地區江南核心區，首義義、曬湖、中中南、徐東、楊園5個中心區片片；青山、光谷、白沙沙、南湖4個綜合組團團圖1-6武漢的區域交通規劃金融貿易、省級行行政中心、教教育科研、鋼鋼鐵、機電、高高科技產業及及旅游等職能能圖1-6武漢的區域交通規劃3、武漢市交通規劃對外交通：武漢火車站——武漢—廣州高速客運專線；同時，結合長江沿江開發，興建上海至成都鐵路，這兩條鐵路都將途經武漢，預計在“十五”后期至下一個五年計劃期間實施。加上京廣線、武九線、漢丹線，途經武漢的鐵路屆時將形成“米”字結構；新建陽邏飛機場；圖1-7武漢市交通規劃圖市內交通：建設城區道路主骨架系統、改善區域交通條件、完善支路網、改善自行車和步行系統等。完善三環線建設和過江交通，形成地上公路、地下隧道、空中輕軌和高架橋梁為主體的立體交通體系，形成對外與對內交通的環形樞紐交通格局；圖1-7武漢市交通規劃圖內環線：聯系主城三鎮中心區的快速路，全長約28公里，主要服務于武漢市的金融、商業中心區。目前，循禮門立交已經建成，香港路立交正在建設，近期還將陸續啟動長江二橋上下橋匝道、閱馬場、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通過綜合整治全面提升內環線交通功能。為提高交通路口通行能力，并利用周圍留出的道路控制帶，岳家嘴路口擬建二層互通式立交橋，真正讓各個方向的車流“四通八達”，形成城市的核心區域交通系統；用地所在的光谷片區是未來武漢市高素質人群聚集區，這里高校云集，文化氛圍濃郁，生態環境良好，又有經濟開發區的優惠政策支撐，宜居宜商。在眾多利好因素的刺激下，隨之而來的金融、商業、休閑服務、居住能需求愈加迫切，作為光谷核心產業軸線的關山大道沿線房地產價值將實現快速提升，片區價值高地指日可待。圖1-8光谷印象圖1-8光谷印象從市場角度來看，光谷片區居住人群穩定，剛性需求大，購買力強，因此光谷板塊一直是武漢樓市炙手可熱的人氣高地，市場關注度很高，具有較好升值空間。經濟背景說明：武漢總體城市經濟實力偏弱，城市地位有待提高，但目前武漢城市規劃愿景宏偉，發展潛力巨大。由于區位上武漢對中國經濟的影響力關鍵，武漢未來的市場機會和城市地位是不容置疑的。1-3地塊開發條件分析1-3-1地形地貌分析項目所在場地平坦，拆遷問題已經解決，且已初步平整，但仍有少數水坑和樹木尚未處理。圖1-9開發用地現狀相片圖1-9開發用地現狀相片1-3-2日照通風分析武漢地處中低緯度，屬典型的亞熱帶季風氣侯，夏熱冬冷，四季分明，無霜期長達237-271天，降水豐沛，多年平均水量為1140-1265毫米，光照充足，熱量豐富。武漢市常年夏季主導風向為南偏東15°，住宅朝向要考慮夏季主導風向，保證通風采光日照的基本要求。1-3-3交通條件分析交通條件取決于城市公交系統在本區域的運行狀況，由于每條道路按規劃都必須留出足夠的紅線距離，并且設有人行道、人行橫道、過街天橋，因此總體來說人行狀況較好，局部可能存在一些問題。公交站點多路城市公交從此地段經過并設有站點，基本可以滿足消費者的出行要求，可以比較方便地往來與購物、辦公與居住之間。表1-2周邊公交站點公交車線路起止站點公交車線路起止站點15路中華路-關山山飯店529路光谷軟件園-中華路（漢漢陽門）715路關山一路公交場站站-常碼頭723路徐東公交樞紐站-東信路728路國際企業中心--新五里757路魯磨路-汪田田村(商貿學院)758路民院路-程楊灣((湖北經濟學學院)913路傅家坡-豹獬獬一般而言，對地塊交通方便程度的判斷應滿足“1＋1”規則，即：武漢市市區內任一起點至任一終點最多乘2輛公共汽車。項目地塊公交網絡成熟，基本滿足“1＋1”規則。2、輕軌交通圖1-10武漢市輕軌規劃根據武漢市快速交通規劃（如下圖）、軌道交通1號線、2號線、4號線將形成一個完善的貫穿武漢三鎮的快速交通系統，因此建設大道輕軌站點的建設為本項目提供了更加方便的出行條件。圖1-10武漢市輕軌規劃3、地塊交通組織盡管地塊與城市的交通聯系極為方便，但如果地塊本身內循環出現問題，即車行無法進入，或者人車交流比較嚴重，則該地塊存在交通不便的問題。項目所在地附近的關山大道和雄楚大道均屬于武漢的主道路網的組成，再加上往北的珞瑜路，雖然現在交通在人流大的時候還會出現交通不便，但是珞瑜路上正在修建的高架橋和地鐵也將極大限度的疏通這個區位的交通。圖1-11項目所在地附近主要道路示意圖4、交通分析結論：圖1-11項目所在地附近主要道路示意圖從地塊交通條件整體情況來看，盡管局部存在一些問題，但相對城市中心的其他道路而言，交通還是比較便利的。1-3-4周邊配套分析項目地處武昌光谷繁華地段，周邊配套設施齊全，周邊500米以內多家銀行、政府機關、商場、學校等設施，其他中小餐廳、商鋪、設施在項目周邊星羅棋布，生活十分方便。銀行：中國人民銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、中信銀行、招商銀行幼兒園：717所幼兒園、紫菘金色童年幼兒園中小學：曙光小學、光谷一小、華師一附中、關山中學、魯巷中學醫療藥店：湖北省中醫院、關山醫院、光谷東湖醫院1-3-5商業價值分析前面關于區位的分析中，對地塊的商業價值有所認識。實際上本項目的商業價值是不言而喻的，包括其可達性、能見度、商業氛圍及人流量等各方面都能滿足商業開發的要求，且符合城市規劃的限定條件。地塊價值分析總結：本地塊交通便利、配套完善、開發條件成熟，并具有一定的人文、商業價值，適于開發城市中心多樣性生活社區（含居住、休閑、商業等功能），但同時要防止噪音干擾。1-4項目SWOT分析及發展戰略1-4-1項目SWOT分析及行動手段S—優勢（Strength）1、地段優勢（1）地處武昌光谷繁華地段，商業氣氛較濃，具有較高商業價值；（2）交通便利；（3）配套齊全：項目周圍商場、超市、銀行、餐館、學校、醫院等配套設施齊全，居民生活極為便利。2、規模優勢（1）項目占地面積及建筑面積均為目前武昌地區規模較大房地產項目之一，在規劃及景觀等方面具有較大想象和發揮空間，提升項目品質和影響力。（2）調查結論認為規模大是本項目一大優勢。（3）市場調查及定向訪談結論顯示，消費者普遍認為規模大是項目優勢，可以有較好的規劃和景觀可以發揮，并會優先考慮購買規模大項目住宅。【行動手段】Action1：發揮地段優勢，合理規劃設計，建立產品競爭優勢；Action2：發揮規模優勢，提升項目品質，形成城市中心大型生活社區；Action3：企業品牌與項目品牌互動，樹立項目市場信心；Action4：建設中心大園林形成良好的內部景觀環境；W—劣勢（Weakness）1、環境嘈雜地塊臨城市快速干道及城市主干道，環境相對嘈雜，這將直接影響項目品質形象。輕軌運行帶來噪音污染。2、缺乏可利用景觀地塊周邊缺乏可利用景觀，容積率高，消費者對高層的接受程度有限【行動手段】Action55：通過新技術術、新材料、新新工藝解決環環境及嘈雜輕輕軌運行帶來來噪音污染問問題；Action66：邀請知名景景觀設計公司司，結合地塊塊形狀精心小小區內景觀，彌彌補項目景觀觀資源缺陷。Action77：加大宣傳力力度，通過多多種途徑來引引導消費者對對產品、對發發展商的認識識，從而形成成市場引導型型產品；Action88：充分挖掘掘地塊商業價價值，規劃合合理的商業業業態，通過商商業實現項目目收益的同時時，提升項目目形象和樓盤盤檔次；Action99：以產品高高性價比贏得得市場——在建筑設計計上應盡最大大的可能提高高單位實用率率；在總價格格上進行嚴格格控制，使實實際按揭壓力力盡可能地低低于置業者預預期的水平，打打消置業者的的顧慮；強調調高層住宅的的利益點，培培養高層住宅宅置業的尊貴貴感和自豪感感。O—機會（Opporrtunitty）1、規劃輕軌全線貫貫通，改善交交通條件。2、本項目自身擁有有較大的品質質上升空間。3、該項目所處地區區為武漢市近近年重點發展展地區，有很很好的前景4、武漢市房地產市市場整體氣候候好，房地產產處于快速上上升期。【行動手段】Action110：在對地塊塊進行開發的的同時，應當當預留有一定的空地作為未來來開發的建設設用地。Action111：通過提升升項目品質建建立差異化的的競爭優勢。圖1-12武漢市商品房銷售統計圖1-12武漢市商品房銷售統計T—威脅（Threaat）1、潛在競爭威脅臨近片區競爭威脅脅依然存在，與與項目所在區區域相臨近的的光谷坐標城城三期、中建建康城、紫崧崧逸景華庭等等給項目帶來來整體競爭威威脅。2、市場變化風險項目規模大，開發發周期長，項項目銷售期約約為200112-20115年，未來市市場存在一定定不確定性，如如市場經營環環境變化，項項目市場風險險凸顯。3、供求矛盾風險項目規模大，如在在相對較短時時間集中推出出，加上片區區其他樓盤供供應量，形成成同類產品階階段性供求失失衡，形成供供求矛盾風險險。【行動手段】圖1-13與項目僅一墻之隔的紫崧逸景豪庭Actionn12：盡快入市市，搶占先機機，實現快速速銷售，形成成項目市場火火爆局面；圖1-13與項目僅一墻之隔的紫崧逸景豪庭Actionn13：縮短開發發周期，及時時與市場靈動動。1-4-2項目目綜合評價與與發展策略1、項目綜合評價本項目作為目前武武昌光谷片區區較大的項目目之一，優劣勢勢明顯、可塑塑性強是其最最大的特點，機機遇與挑戰并并存。地塊擁擁有較好的地地段、較大規規模和完善的的配套以及XXX集團的資資金支持等方方面優勢，為為項目提供較較大的發揮空空間。同時，項項目也存在環環境嘈雜、缺缺乏可利用景景觀、輕軌噪噪音污染等不不利因素以及及地塊拆遷、未未來市場變化化及市場供求求變化等不確確定因素影響響。2、項目發展策略SWOT組合戰戰略項目發展戰略行動綱領行動手段S.O戰略利用機會強化優勢“資源整合，建立立優勢”的市場競爭爭策略整合多方資源，建建立競爭優勢勢，形成項目目“競爭壁壘”。整合地段資源、規規模資源，形形成城市中心心城區優越的的生活大社區區；整合企業業資源、區域域資源，建立立項目市場競競爭優勢。O.W戰略利用機會減輕劣勢“文化營銷，商住住互動”的市場營銷銷策略抓住市場機會，以以文化營銷弱弱化項目劣勢勢，并通過商商住互動實現現順利銷售。提升社區品質；借借助外部機會會，進行文化營營銷；商住互互動營銷，實實現快速銷售售。W.T戰略弱化劣勢應對挑戰“產品創新，提升升品質”的產品開發發策略以產品創新提升產產品品質，樹樹立差異化的的市場形象。運用新技術、新新材料、新工工藝解決項目目噪音問題；；通過產品創創新、戶型創創新，提升產產品品質；以以產品的高性性價比來贏得得市場。S.T戰略發揮優勢規避威脅“盡快入市，快速速銷售”的風險控制制策略充分發揮項目優勢勢，在競爭威威脅較小的前前提下搶先入入市，打“時間差”來規避市場風險。制定合理的工期方方案，迅速開開工；把握入入市時機，快速銷售；；縮短開發周周期，快速應應對市場反應應。表1-3SWOT項目發展總策略根據項目SWOOT分析及應對對分策略，綜綜合考慮制定定如下項目發發展總策略表1-3SWOT項目發展總策略1-5項目分析析總結1、地塊價值判斷本地塊交通便利、配配套完善、開開發條件成熟熟，并具有一一定的人文、商商業價值，適適于開發城市市中心多樣性性生活社區（含含居住、休閑閑、商業等功功能），但同時要要防止噪音干干擾。2、項目評價地塊擁有地段優勢勢、規模優勢勢、政策優勢勢以及企業資資金優勢；同同時，項目也也存在區域形形象差、環境境嘈雜、缺乏乏可利用景觀觀、輕軌噪音音污染等不利利因素以及地地塊拆遷、未未來市場變化化及市場供求求變化等不確確定因素影響響，也是項目目前期策劃需需要解決的問問題。3、經SWOT分析析，提出以下下項目發展策策略：“資源整合，建立優優勢”的市場競爭爭策略“文化營銷，商住互互動”的市場營銷銷策略“產品創新，提升品品質”的產品開發發策略“盡快入市，快速銷銷售”的風險控制制策略4、基于地塊本身具具有的開發條條件，本項目目應在市場環環境與項目條條件相結合的的情況下，在在上述開發策策略的指引下下進行定位與與規劃，建立立差異化的競競爭優勢。土地價值評估2-1土地估價目的通過對土地進行初初步的估價，為為項目決策者者在土地競標標過程中提供供比較可靠的的依據。2-2假設開發法根據市場調查和土土地的規劃要要求，該土地地的最佳開發發方式為商業業和居住混合合，容積率取取到最大值，商商業為6.0，居住為3.0.其中在公共共設施部分（A地塊）建造造一棟28層、一棟30層的寫字樓，占占地面積為4000㎡，一棟8層的綜合購購物商場，占占地面積為55000㎡.一棟26層商務酒店店，占地面積積為2500㎡，即寫字樓的的建筑面積為為1160000㎡，商場建建筑面積為440000㎡.商務酒店建建筑面積為650000㎡；居住部分（B地塊）建筑筑主體為高層層建筑，和小小高層建筑。總總建筑面積為為2610000㎡.預計該項目的開發發期為三年，且且預計在開發發完成后居住住部分可售出出30%，半年后再再可售出40%，一年后全全部售出；商商業部分在出出售時的平均均價格為4500元/㎡，居住部部分根據周邊邊已開發房地地產的銷售價價格，再物價價指數等資料料的輔助下，預預測在將來出出售時的價格格為7500元/㎡。測算有關稅費和折折現率。建筑筑安裝工程費費預計為1200元/㎡，勘察設設計和前期工工程費及管理理費等預計為為500元/㎡，估計在在未來三年內內的投資情況況為：第一年年投入20%，第二年投投入50%，第三年投投入30%。銷售費用用和銷售稅費費預計為售價價的8%，折現率選選取為8%，同時據了了解，在得到到該土地時，還還需要繳納取取得價款的3%的有關稅費費。土地價值=開發后后的房地產價價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-購得土地應應負擔的稅費費則有：建成后的總總價值=+45000*2610000*【++】=160066954455元開發建建設費用總額額=（1200++500）*4820000*【++】=7255220365..2元銷售費用及銷售稅稅費=建成后總價價值*8%=166006955445*88%=12880556335.6元購地稅稅費=總地價*3%=00.03總地價總地價價=（160066954455-7255220365..2-1280555635..6）/1.033=747111.94萬萬元2-3基準地價修正法首先根據地塊所在在地搜集有關關基準地價（樓樓面地價）的的資料如下圖圖：由右圖可知：待估地塊塊的基準地價價為590元/㎡，則土地地單價為590*（0.3*66+0.7**3）=2301元表2-1地塊交易價格調整系數表根據武漢物價局的的價格指數對對地塊價格進進行交易價格格調整表2-1地塊交易價格調整系數表07/1208/0108/0208/0308/0408/0508/0608/07101.8101.8102.1102.0102.0101.9102.1101.608/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/03102.1101.9102.2102.1102.1102.2102.2101.709/0409/0509/0609/0709/0809/0909/10圖2-1武漢市市區2007年住宅用地級別與基準地價圖圖2-1武漢市市區2007年住宅用地級別與基準地價圖102.1101.9102.5102.1102.1102.3102.1則有交易日期修正正后的土地單單價為：（101.8*1001.8*1102.1**102*1102*1001.9*1102.1**101.66*102..1*1011.9*1002.2*1102.1**102.11*102..2*1022.2*1001.7*1102.1**101.99*102..5*1022.1*1002.1*1102.3**102.11）*23011=36600.44元/㎡無需進行土地狀況況調整，即采采用基準地價價修正法求得得的宗地價格格為3660..44元。2-4土地價值評估總結結對于上述兩種估價價方法，得出出的結果差距距較大，出現現這種結果的的原因可能為為：由于在進進行假設開發發法計算房地地產開發后價價值時，對銷銷售的時間的的預測很理想想，價位也定定的較高，使使得最后得到到的土地價值值較高，而用用基準地價修修正法求地價價時，對于交交易日期的修修正系數的確確定，只是采采用了物價局局公布的居住住指數的環比比增長率來進進行估算，可可能與土地的的價格指數不不相同，有些些偏低，導致致最后的低價價偏低，最終終出現了兩種種結果相差較較大的情況，因因此通過對上上述兩種方法法進行比較分分析，取假設設開發法的權權數為0.8，基準地價價修正法的權權數為0.2，則該宗地地的土地單價價為：5614.80*00.8+36660.444*0.2==5223..93元/㎡土地總價為：52223.93*1333100=669530..47萬元根據國土資源局公公布的成交信信息，該塊地地塊的實際交交易價格75080萬元，與估估價結果相近近。在下面的的計算中，我我們將采用實實際的成交價價格來進行計計算。項目定位3-1定位的原則則（1）市場適宜原則項目的定位首先是是以地塊性質質和片區市場場為依據的，定定位是否準確確應以其是否否與地段因素素相符合來判判定，準確的的定位是項目目成功的核心心條件。（2）優劣勢原則SWOT分析顯顯示，本項目目的優勢和劣劣勢都較明顯顯，如何“揚長避短”，將項目的的優勢發揮、劣劣勢彌補，同同時賦予其新新的價值將是是項目的關鍵鍵。（3）差異化原則片區內即將推出的的住宅物業逐逐漸增多，本本項目面臨比比較激烈的競競爭態勢，要要在眾多物業業中脫穎而出出，應該在項項目定位上突突出差異化，這這是規避項目目競爭風險的的重要方面。（4）不易超越原則項目定位除了準確確之外，還必必須具備“適度超前性”和“持續競爭力”，使得項目目在銷售周期期內不易被競競爭對手迅速速模仿和超越越。3-2定位背景綜綜述本項目定位的基礎礎在于市場與與項目自身條條件的結合，即即基于大的市市場環境（外外因）和項目目開發條件（內內因）兩大影影響因素來決決定項目定位位。1、項目市場背景（1)武漢市房地產正處處于快速發展展時期，這種種快速發展態態勢仍將持續續一段時間；；未來房地產產價格仍將保保持一定的增增幅；（2）武漢中高檔高層層住宅市場目目前尚處于成成長階段，無無論在產品設設計、營銷推推廣等方面尚尚有較大的發發展空間；（3）目前消費者已逐逐漸接受小高高層和高層住住宅，偏小房房型的高層產產品較受歡迎迎，總價在35-550萬元之間的的中高檔產品品較易為客戶戶所接受；漢漢口地區消費費者認為住宅宅建筑面積70-1330平方米是比較較合適的。（5）光谷片區附近高高層產品的客客戶群為經商商人士、公司司經理層、社社會名流、醫醫生律師、大大學教師等，另另一主要客戶戶群為投資者者；私營企業業主、外商、公公司外派經理理人、白領人人士等租房亦亦占據了一定定比重；其中中受過高等教教育的人所占占比例較高；；（6）本項目主要競爭爭對手為光谷谷區域中高檔檔樓盤，主要要集中在關山山大道沿線、和和光谷步行街街周邊，以光光谷國際廣場場、紫崧逸景景華庭等為代代表隨著光谷谷地區的日益益繁榮，今后后競爭會更加加激烈；（7）鑒于上述市場形形勢，本項目目在定位時應應充分考慮消消費者的需求求，在滿足消消費者需求的的基礎上進行行產品創新，形形成差異化的的市場定位，從從而戰勝競爭爭對手并獲得得預期利潤。2、項目自身條件根據項目分析結論論，本項目擁擁有地段優勢勢、規模優勢勢；同時，項項目也存在缺缺乏可利用景景觀、輕軌噪噪音污染等不不利因素以及及未來市場變變化及市場供供求變化等不不確定因素影影響，鑒于對對地塊價值判判斷，我們認為為本項目適于于開發城市中中心多樣性生生活社區（含含居住、休閑閑、商業等功功能）。3-3目標客戶定定位1、主力客戶群根據潛在客戶訪談談及市場分析析，本項目的的目標客戶包包括三個層面面：武昌區域域客戶、周邊邊地區（漢口口、漢陽區域域）客戶、市市區以外投資資客及其他。圖3-1主力客戶群市場分析圖圖3-1主力客戶群市場分析圖通過前面對潛在消消費者市場調調查及類比樓樓盤分析的結結果表明，本本項目主力客客戶群特征表表現：1、該片區經濟收入相相對穩定（25—40歲）的居民民；2、喜歡居住在中心城城區的武昌中、青年年以上具有穩穩定收入人士士；學校的教教師、管理人人員；附近企企業中、高級級管理人員，中中、高級技術術人員；金融融機構、醫院院工作人員中中的中、高層層管理階層；；政府公務員員等。3、個體經營者、經經商人士及投投資客。4、家庭構成特點：以以三口之家為為主，輔以兩兩口之家，單單身，還有少少部分三代同同居。5、區域范圍：主要集集中在武昌，部分漢口、漢陽客客戶。6、購房目的：購房改改善居住條件件作為終極置置業，或者購購買住宅作為為過渡性居所所和投資性居居所。2、目標客戶來源分分析根據調研結果，我我們發現，地地緣原因限制制了漢口、漢陽客客戶對漢口的的購房需求，本本案的主要客客戶群依然在在武昌，但仍仍會有一部分分客戶群在武武昌、漢陽。3、目標客戶描述他們經過幾年的努努力，在自己己的工作領域域已經有了一一定的成績，對對自己目前的的狀態基本滿滿意，但與他他們的奮斗目目標還有較大大距離；自信信，喜歡現代代都市的繁華華氣息，小有有積蓄，有個個性，喜歡運運動，對居住住條件乃至生生活質量有一一定要求，不不愿意將時間間浪費在交通通上。年齡稍大的客戶，有有一定的經濟濟能力，習慣慣于繁華的都都市生活，出出于工作需要要或子女上學學等因素考慮慮繼續在城市市中心居住，但但希望提高家家庭整體生活活質量，對居居住環境要求求較高。他們都有一定的社社會責任感，無無論是對社會會還是家庭，他他們都愿意通通過自己責任任心去盡力而而為。他們普遍具有高品品質的生活追追求，尤其年年紀較輕者，向向往豐富多彩彩的文化生活活（娛樂活動動），喜歡居居住在鬧市中中的環境優美美、安靜的小小區居住。總之，他們有不同同的職業，有有一定的事業業成就，熱愛愛城市生活，并并對城市生活活品質有較高高的要求，有有一定的文化化品位或修養養，即使本人人在文化或修修養方面存在在不足，也希希望子女是有有文化和修養養的人；對家家庭和社會有有責任心。4、目標客戶購房需需求分析從上述目標客戶定定位和描述中中可知，本項項目目標客戶戶按購房需求求可以分為三三類消費群體體：一是常住住型消費群體體；二是投資資型消費群體體；三是過渡渡型消費群體體（兼具居住住和投資）。這這三類消費群群體其購房需需求是完全不不同的。本項項目目標客戶戶以常住型消消費群體為主主。(1)常住型消費費群體該類消費群體的界界定是指具有有較好的經濟濟收入，目的的是為了永久久居住。因為為其購房動機機主要是為了了改善以后的的生活，相對對投資型客戶戶而言，他們們不會過多考考慮地段的升升值性，更希希望以同樣的的價格，能夠夠得到更多的的功能，在同同樣的空間里里能得到更多多的功能和更更多的價值，因因此該類消費費群體更注重重對生活品質質的選擇。這這類消費群體體包括了主力力客戶的大部部分，即：私私營或個體經經營者、經商人士，附附近企業中、高高級管理人員員，中、高級級技術人員；；政府公務員員；金融機構構、學校、醫醫院工作人員員中的中、高高層管理階層層等。這類客客戶的需求特特征如下：經濟實力較強:該類客戶都都有多年的經經濟積累基礎礎，而且對自自己以后的經經濟收入狀況況預測都比較較樂觀。在進進行購房決策策時，價格并并不是唯一最最重要的因素素，在一個合合理的價格浮浮動范圍內，他他們更多考慮慮的是產品的的品質。②非常注重周邊環境境:此類消費費群主要考慮慮外部環境包包括交通、購購物、休閑和和娛樂，能否否滿足自己以以后的生活要要求，在一定定條件下，能能否最大限度度的改善自己己的生活；除除了考慮外部部環境之外，此此類消費群體體將以非常挑挑剔的眼光來來審視小區的的環境規劃、房房屋的戶型結結構和后期的的物業管理。③要求所選購的商品品房能滿足家家庭結構的需需要:家庭的發發展結構不同同，那么其居居住結構必然然會發生改變變，此類消費費群體在實施施購買行為之之前，將考慮慮房屋是否能能滿足以后自自己家庭結構構變化的需要要，特別家庭庭老人的安置置問題。④注重戶型的精細化化:相對于其其它類客戶，此此類客戶更注注重或更理性性的理解產品品的性價比，他他們希望在一一定的面積條條件下，房屋屋的戶型結構構布置能夠更更加合理的進進行各種生活活功能的區分分，各功能區區間的面積利利用更加合理理且有一定的的舒適度；同同時，他們還還要考慮房屋屋的結構布局局能否滿足家家庭結構的變變化，這就要要求在產品定定位時，應根根據這些客戶戶的需求，進進行多樣化的的戶型設計。(2)投資型消費費群體此類客戶購房目的的是作為一個個投資工具，他他主要看重項項目地段的升升值性，投資資的小額性，項項目周邊的租租賃需求。但但這類客戶在在本項目所占占比例較小，約10%左右。目標客戶中的投資者就是這類客戶。在前文的區位分析析中，對武昌昌光谷地區的的過去、現狀狀和未來的發發展前景進行行了很詳實的的對比分析，從從其地理位置置、周邊的發發展狀況、該該片區的發展展內因、遠期期良好的交通通規劃和其作作為教育中心的城城市地位，由由此帶來的將將是巨大的投投資機會和豐豐厚的投資回回報。這類客戶要求的戶戶型面積較小小，一般是一一房或二房，對對于酒店式公公寓，在本地地段具有較大大的投資價值值，對于這類類客戶更具吸吸引力。(3)過渡型消費費群體（居住住+投資）這一類客戶和一般般的投資客戶戶有著本質的的不同，他們們置業居住才才是其第一目目的，而投資資只是作為其其居住之后的的第二目的。這這類群體包括括金融機構、學學校、醫院中中的專業人士士，企業高級級管理人員、專專業技術人員員，政府公務務員等目標客客戶群中較年年輕的一部分分，在本項目目目標客戶中中所占比例較較小。其需求特征為：①居住的過渡性:此類客戶都都是周邊商務務區或公司的的白領階層，而而且都比較年年輕，家庭結結構比較簡單單，他們購買買這類物業主主要的原因就就是受經濟實實力和家庭結結構的制約，同同時也為了方方便工作，待待一定年后，經經濟實力得到到改善或家庭庭結構發生變變化時，將會會換置較大的的物業。②投資的無計劃性::雖然此類類客戶在購房房時，有居住住和投資的雙雙重目的，但但是他們沒有有很明確的投投資計劃或預預期，甚至不不知道何時收收回投資，這這種投資只是是在居住品質質需要進行改改善,或當居住與與投資兩種功功能對于此類類客戶的重要要程度發生轉轉變時，投資資的動機才會會真正的體現現，因此該種種投資具有一一定的無計劃劃性。③私密性要求更高::由于此類類客戶以單身身和兩口之家家為主，社會會層次和收入入水平都相對對較高，而且且對個人形象象非常注重，對對周邊人文的的環境要求也也非常高，由由于工作上壓壓力的原因，他他們的家庭生生活比較隨意意，因此不喜喜歡自己的生生活被人打擾擾，不喜歡在在家里宴請親朋好好友，也希望望周邊的人與與自己的習慣慣一樣，因此此，在進行產產品設計時，應應注重產品私私密性。④需求小戶型:由由于家庭結構構、經濟實力力，以及為便便于商品房再再出售等原因因，該類消費費群體對戶型型的要求僅是是一種居住的的功能，而希希望將一些生生活功能分區區盡量模糊化化，因此，小小戶型受到他他們的青睞。根根據消費群體體的消費動機機不同，該種種小戶型分為為兩種：第一種是由于家庭結結構的原因進進行購買的客客戶，此種客客戶主要以單單身為主，他他們在購買決決策時，首要要考慮戶型結結構能滿足主主人優先的原原則，因此他他們要求戶型型結構要盡量量進行功能模模糊，也就是是房屋空間在在生活功能上上的復合利用用；第二種客戶主要以以兩口之家為為主，由于經經濟實力的原原因，暫時無無法購置非常常舒適、功能能劃分非常清清晰的商品房房。他們在購購房決策時，可可以允許部分分的生活功能能進行重合，如如客廳與餐廳廳進行重合，但但一些最基本本的功能必須須嚴格進行劃劃分，如單獨獨設置休憩功功能和起居功功能必須嚴格格區分，但也也要體現明顯顯的“主人優先”原則。3-4產品定位1、項目開發主題定定位根據前面的分析，綜綜合考慮市場場條件及項目目自身開發條條件影響因素，項目開發主主題定位如下下：城市中心多樣化居居住社區它包括下列涵義：：——是一個城市中心區區的住宅項目目,即中央居住住區（CLD）；圖3-2項目開發概念圖——以居住為主，同時時兼具休閑、購購物等商業功功能的社區，是是一個多樣化化的集成社區區；圖3-2項目開發概念圖——倡導現代城市生活活，強調社區區居住文化與與歷史文脈，注注重鄰里關系系；——同時具備城市中心心的繁華與社社區生活的寧寧靜，二者切切換于一瞬之之間。2、物業類型定位高層住宅建筑——主體為高層住宅；；輔以部分酒酒店式公寓；；——其他物業類型包括括與社區配套套的商業建筑筑、公共設施。——A地塊商業建筑形態態為商務酒店店和寫字樓（1）關于酒店式公寓寓市場調研顯示，該該地塊適合建建酒店式公寓寓，其原因為為：——周邊公司中、高級級管理人員，中中、高級技術術人員及投資資者對小戶型有購買和和投資需求。——項目地塊適合建部部分酒店式公公寓。圖3-3高層住宅建筑概念圖——酒店式公寓作為一一種品質較高高特殊住宅產產品而區別于于普通圖3-3高層住宅建筑概念圖住宅產品，起到提提升項目檔次次和形象作用用。（2）建議做寫字樓市場調研顯示，消消費者很認同同規劃寫字樓樓，其原因為為：——項目地塊為商務區區，該片區寫寫字樓需求量量巨大。——地塊規劃住宅、商商業、寫字樓樓等物業類型型綜合，有積積聚效應營造良好的居住，工工作環境。——專業人士訪談結論論認為該地塊塊可考慮規劃劃寫字樓，寫寫字樓檔次定位于中檔，目前前漢口中檔寫寫字樓銷售價價格與中高檔檔住宅銷售價格差異不大。（3）關于產權式商務務酒店產權酒店由“時權權酒店”演變而來，“時權酒店”，即由消費費者或個人投投資者買斷旅旅游目的地酒酒店客房特定定時間里的所所有權。這一一概念的首創創者是瑞士的的亞歷山大.耐提。19766年，法國阿阿爾卑斯山地地區的旅游酒酒店開創了真真正意義的時時權酒店經營營，即向旅客客出售特定時時間內旅館住住宿和娛樂設設施的權利。產產權酒店則是是買斷產權而而不是買斷時時段，即開發發商將酒店的的每間客房分分割成獨立產產權出售給投投資者，投資資者一般不在在酒店居住，而而是將客房委委托給酒店管管理公司進行行出租經營獲獲取年度客房房利潤分紅，同同時獲得酒店店管理公司贈贈送的一定期期限的免費入入住權。圖3-4項目用地總規劃概念圖圖3-4項目用地總規劃概念圖影響因子單身公寓普通住宅中檔住宅高檔住宅地塊情況對交通便利的要求求強高一般很高好對噪音及環境干擾擾的適應性強較強弱弱一般對大氣環境的要求求低不高高一般一般對小區配套要求高一般高高可達到對周邊自然及人文文景觀要求低一般一般高一般對地段升值潛力的的要求低不高較高高很有潛力對小區地塊物業管管理的要求低不高較高高可達到對建筑、裝修質量量要求低不高較高高可達到3、物業檔次定位表3-1不同檔次住宅的影響因子分析表中高檔表3-1不同檔次住宅的影響因子分析表房地產發展歷程表表明，不同檔檔次、不同用用途的物業項項目所應具備備的基本地產產因素有所不不同，我們根根據項目地塊塊的實際情況況，對應的進進行注明，具具體如下表所所示：結合對本項目地塊塊因素的分析析，可以發現現：該地塊基基本具備所有有中高檔住宅宅所必須的地地產因素，該該地塊是理想想的中高檔住住宅用地，而而且潛力較大大，建議本項項目開發檔次次為中高檔，力力爭建設為高高品質的居住住社區。4、市場形象定位通過前文對目標客客戶群的分析析確定，以及及對目標客戶戶群的描述，我我們希望在他他們身上找出出其心理、性性格、喜好、追追求等方面的的共同點，以以此作為項目目形象定位的的基礎和依據據。鮮明而又又打動人心的的形象與目標標客戶群心理理需求產生強強烈共鳴，增增加目標客戶戶群的認同感感和購買欲望望。3-5戶型定位（1）戶型配比表3-2戶型定位配比根據消費者調查并并對比本區域域同類產品，確確定本項目戶戶型配比如下下：表3-2戶型定位配比戶型單位面積（M2）平面形式面積比例一房一房（公寓）45-55平面10%10%二房二房一廳一衛(小小兩房)60-70平面15%35%二房二廳一衛75-85平面20%三房小三房二廳二衛（2.5房）90平面25%41%三房二廳二衛110-120平面16%四房四房二廳二衛135-150平面、躍層12%12%復式頂層復式160—200復式2%2%圖3-6戶型比例圖圖3-6戶型比例圖由以上的戶型比例例圖分配可知知：90㎡以下的戶戶型占到了70%滿足國八條條中90/700的要求。圖3-7戶型概念圖1圖3-7戶型概念圖1表3-3各戶型針對性客戶表3-3各戶型針對性客戶戶型主要針對目標客戶戶一房（公寓）投資客、企業高級級管理人員、經經商人士二房金融機構、企業技技術人員、附附近學校、醫醫院、研究所所專業人士、部部分投資客等等三房金融機構、學校、醫醫院等中高層層管理人員及及教師、醫生生等專業人士士，四房、復式經商人士、私營及及個體經營者者、企業高級級管理人員等等基于項目分析和市市場研究成果果，針對目標標客戶群需求求行為進行研研究，并通過過需求分析及及預測，得出出了關于戶型型定位的相關關結論。下面是有關市調的的結論：表3-4附近樓盤主力房型一、武昌樓盤主力力戶型多為為為三房二廳二二衛，通常比比例在50%以上，面積積在80-1330平米之間，其其中紫崧逸景景華庭70%戶型為100-1120平米的三房房兩廳兩衛比比例在70%；表3-4附近樓盤主力房型名稱紫崧逸景華庭劍橋匯金地中心城光谷國際廣場健龍尚谷杰座主力戶型3房2廳2衛3房2廳2衛4房2廳2衛3房2廳2衛兩房、三房面積（M2）100-120120-128163-24115080-1101150-1880比例70%57.1%62%43%各50%二、戶型功能布局局合理，戶型型布置緊湊，面面積趨小；三、戶型平面形式式大多為平層層，部分帶躍躍層；四、四房二廳二衛衛以上戶型，部部分帶小躍式式，這兩種最最好都能有入入戶花園、陽陽光房、飄窗窗等設施，提提高項目品質質。五、消費者調研問問卷調查顯示示，三房的需需求量超過660%表3-5各房型需求比例分析表3-5各房型需求比例分析主力戶型一房兩房三房四房五房及以上比例0.8%23.8%62.2%7.8%1.2%六、消費者問卷調調查顯示，需需求面積在70-1330平米的比例例為62.4%。七、調研顯示，本本項目戶型面面積應遵循提提高實用率、控控制總價原則則，主要戶型型總價在900萬元以內，戶戶均面積在1120平方米左右。圖3-8戶型概念圖2結論：由于20006年“國八條”的出臺，要要求戶型建筑筑面積在90平米以內的的建筑套數要要占到總供給給的70%以上。因此此在總的戶型型設計中既要要滿足政府強強制性要求又又要滿足消費費者的需求，使使產品獲得消消費者的親睞睞，使利潤最最大化。因此此戶型設計中中仍以三房為為主，并輔以以少量的小戶戶型的一房。圖3-8戶型概念圖2（2）戶型功能定位表3-6各戶型主要功能定位表3-6各戶型主要功能定位戶型主要功能一房（公寓）滿足商務人士商務務辦公或居住住、單身白領領臨時居住需需求，可作SSOHO使使用二房一廳一衛(小小兩房)滿足單身人士、二二人世界無子子女者過渡性性居住需求，他他們對廚房的的要求或使用用較小二房二廳一衛滿足三口之家（小小孩年紀較小小）過渡性居居住需求，至至少有一個房房間作兒童房房小三房二廳二衛（2.5房）過渡性客戶暫居性性住宅三房二廳二衛滿足最普遍的家庭庭結構居住需需求，包括主主臥、客臥、兒兒童房（書房房）四房二廳二衛社會中高收入階層層人士的居住住需求，除主主臥、客臥、兒兒童房外，還還需要一個房房間可作書房房或臨時辦公公房頂層復式滿足高收入者居住住，同時應有有休閑、運動動、觀景等功功能3-6價格預估一般而言，價格的的制定主要考考慮以下主要要因素：開發成本：實際開開發成本+開發商利潤潤；市場競爭因素：指指同類產品間間的競爭；市場走勢：市場形形勢的預測；；客戶需求：客戶承承受能力；銷售策略的考慮。在這里，我主要采采用市場比較較法來進行價價格的定位。通過市場調查，按按照用途、結結構、地段等等級等相同或或相似，成交交日期與估價價時點相近，成成交價格為正正常價格或可可修正為正常常價格的要求求，選取了A、B、C、D四個可比實例例，具體情況況見下表(房地產狀況況中的區域因因素、個別因因素詳細情況況比較略)。表3-7可比實例與項目調查比較表3-7可比實例與項目調查比較項目金地中心城劍橋匯新都匯紫崧逸景華庭坐落雄楚大道珞瑜路葉麻店魯巷廣場西北側關山大道關山大道用途住宅、商用住宅、商用住宅、商用住宅、商用住宅、商用交易情況正常正常正常正常正常交易日期2009年12月月25日2009年11月月18日2009年12月月30日2010年3月110日2011年成交價格6500600071007200地上建筑層數30~33253233個別因素一般一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款表3-8因素修正正調整表金地中心城劍橋匯新都匯紫崧逸景華庭交易情況修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正110/100115/100110/100100/100區域因素修正98/100105/100100/100100/100個別因素修正100/100101/100103/100102/100原單價6500600073007200修正后單價7007731782717344由于四個實例與估估價對象的類類似程度非常常接近，故取取四者的簡單算算術平均數作作為估價對象象的單位比準準價格：單位比準價價格＝(7007++7317++8271++7344))/4=7485(元/m2)從長遠發展看，武武漢房地產市市場需求依然然存在，市場場發展潛力仍仍在增加。從從投資規模和和建設開發指指標分析，武武漢市房地產產市場的基本本面仍然趨好好。隨著國家家“擴內需、保保增長”的經濟發展展思路進一步步明確，在積積極的財政政政策和適度寬寬松的貨幣政政策推動下，武武漢市房地產產市場經過調調整后逐漸將將迎來恢復性性的增長。且且目前武漢房房地產已經邁邁上了均價7000元/平方米的臺階階。結合由市場法得出出的估算價格格，我將本項項目的物業檔檔次定位為中中高檔品質、中中檔價格、超超值物業，其其價格定位于于：高層8000元/平平方米左右小高層7500元/平方米左右右3-7項目定位總結1、主力客戶：武昌昌地區金融機機構、學校、醫醫院等事業單單位的中、高高層管理階層層及專業人員員；政府公務務員；附近企企業中、高級級管理人員，中中、高級技術術人員；個體體經營者、經商人士及及投資客等。項目開發主題：城城市中心多樣樣化大型居住住社區（CenteerLivvngDiistricct）3、物業類型：小高高層，高層住住宅建筑（含含少量酒店式式公寓）4、物業檔次：中高高檔5、市場形象：武昌昌光谷區·13.311公頃·XX6、主力戶型：以770-1300平方米三房房為主圖3-9光谷印象圖3-9光谷印象7、價格定位：均價價7500元/平方米左右右項目建設方案4-1項目的初步規劃設設計4-1-1項目用地地規劃指標一、規劃用地情況況1、規劃用地總面積積為：1634000.17平方米（以以實測為準，同同下）；其中：凈用地面積積：1330062.300平方米；代征征城市規劃道道路面積：330337..87平方米；2、規劃用地性質：：公共設施及及住宅混合用用地，土地分分類：建設用用地；3、用地位置：關山山大道以東、雄雄楚大道以南南（詳見規劃劃用地范圍線線）。二、土地使用強度度1、建筑面積：按凈凈用地面積與與容積率的乘乘積計算2、住宅用地占總凈凈用地面積的的70%，臨關山大大道的公共設設施用地占總總凈用地面積積的30%；3、容積率：公共設設施用地不高高于6.0；住宅用地地不高于3.0；4、建筑密度：≤330％；5、綠地率：≥355％。6、建筑色彩以淺灰灰色為主。7、臨關山大道建設設五星級酒店店，客房不少少于350間；建設甲級寫字樓，高高度超過1000米，建筑面積積不少于655000平方米；建設大型購物商場場，建筑面積積不少于455000平方米；三、建筑設計要求求遵照《武漢市城市市建筑規劃管管理技術規定定》規定執行行。四、遵守事項本《規劃設計條件件》作為建設設單位進行規規劃建筑設計計和土地審批批的必備條件件，未經原批批準機關同意意，不得改變變本條件規定定的各項要求求和指標。如如確需調整，必必須重新向原原批準機關申申報調整規劃劃設計條件。表4-1項目用地基本情況表4-1項目用地基本情況地塊編號土地位置總用地面積（㎡）凈用地面積（㎡）土地用途規劃指標要求出讓年限容積率建筑密度P（2009）0700號東湖新技術開發區區關山大道以以東，雄楚大大道以南163400.117133062.330公共設施及住宅公共設施6.0，住住宅3.0不大于30%住宅70年商服40年4-1-2初步物業業形態設計情情況1、商用區（靠近關關山大道的30%面積土地）表4-2該地塊使使用的基本條條件及其規劃劃參數土地開發要素規劃要求備注土地使用用途公共設施與住宅混混合用地土地面積約39919平方米米容積率≤6.0建筑面積239000平方方米建筑覆蓋率30%根據設計體量及市市場需求而定定，面積最大化建筑高度150米以內表4-3地塊的物物業形態設計計作用棟數層數及其他層面積（㎡）總面積（㎡）裙樓（加地下車庫庫）1棟裙樓8層500040000寫字樓2棟A塔樓28層，BB塔樓30層2000116000商務酒店1棟地下2層，地上24層250065000小品建筑空中花園，涼亭，噴噴泉，雕塑，綠綠地6000故實際容積率=（400000+116000++65000）/399119=5.554≤6.0實際建筑覆蓋率==（5000++2000XX2+25000）/399119=28..8%≤30%均能滿足規劃設計計的相關要求求住宅區（地塊東面面的70%面積土地）表4-4地塊使用用的基本條件件及其規劃參參數土地開發要素規劃要求備注土地使用用途住宅用地土地面積約93144M2容積率≤3.0建筑面積279000MM2根據設計體量及市市場需求而定定，面積最大大化建筑覆蓋率≤30%綠化覆蓋率按《武漢市城市綠綠化條例》執執行其中住宅272000MM2商業公建配套7000M2建筑高度結合具體方案確定定表4-5地塊的物物業形態設計計樓棟分類形式層數每次面積（m2//層）總面積（m2）高層6棟一梯三戶18層（2棟）20層（2棟）22層（2棟）400480008棟一梯四戶22層（3棟）24層（2棟）26層（3棟）45084600小高層16棟一梯二戶11層（8棟）12層（8棟）3506440014棟一梯三戶11層（8棟）12層（6棟）40064000車庫，會所等6000總面積：2670000m2故實際容積率=（48000+84600++64400++64000++6000）/931444=2.87≤3.0實際建筑覆蓋率==（400*6+450*8+350*16+400*14）/931444=18.5%≤30%均能滿足規劃設計計的相關要求求且商用區和住宅區區總建筑面積積=2210000+2667000==4880000m2≤5189000m2結論：以上初步規規劃設計經過過驗算均滿足足容積率和建建筑密度以及及其他規劃要要（3）項目地塊的物業業形態統計表4-6物業形態統計表4-6物業形態統計物業形態總建筑面積（平方方米）預計售價（元/平平方米）高層1326008000小高層1284007500寫字樓1160008500商業40000圖4-1物業形態統計餅形圖3000圖4-1物業形態統計餅形圖商務酒店650008500共建及配套12000車位3000個100000元//個合計494000圖4-2初步規劃設計布置概念圖及效果圖圖4-2初步規劃設計布置概念圖及效果圖居住區規劃指標序號項目單位數量1居住區總用地面積積m2居住區凈用地面積積m2931442建筑占地面積m2172003總建筑面積m2267000其中住宅面積：：m2261000配套公建：m260004總戶數戶1976總居住人數5923平均每戶建筑面積積m21355停車位個3161其中：地面停車位位個1185地下停車位個非機動車位個19766容積率2.877建筑密度18.5%8綠地率40.0%9棟數棟44其中：小高層棟3011-12層高層棟1418-26層10日照間距12h表4-7項目居住區規劃指標4-2項目用地方案和開開發規劃指標標表4-7項目居住區規劃指標結合本項目的地塊塊特征、初步步規劃設計和和供需圈內市市場環境，項項目用地方案案和開發規模模的主要規劃劃指標如下表表所示。居住區開發方案居住區用地方案和和開發規模的的主要規劃指指標如右表沿雄楚大道一側建筑筑首層用作配配套公建，布布置為小區的的商務用房。（2）商務區開發方案表4-8項目商務區規劃指標表4-8項目商務區規劃指標商務區規劃指標序號項目單位數量備注1商務區總用地面積積m2商務區凈用地面積積m2399192建筑占地面積m2115003總建筑面積m2221000其中酒店面積：：m265000寫字樓面積：m2116000商業面積：m2400004停車位個1852其中：地面停車位位個652地下停車位個非機動車位個12005容積率5.546建筑密度28.8%7綠地率40.0%8棟數棟2其中：綜合樓（裙裙樓和2棟塔樓）棟138層商務酒店棟126層9日照間距12h圖4-3項目總平面規劃圖圖4-3項目總平面規劃圖經濟分析5-1投資的經濟測算假假設表5-1項目分期開發假設基于前述的項目定定位和項目的的建設規劃方方案，我們為為了經濟測算算工作的順利利進行，做出出了如下假設設。表5-1項目分期開發假設項目期數產品組合面積（萬m2）面積比例整體均價（元/平平方米）一期（商業地塊）商業4.08%15000寫字樓11.623%8000商務酒店6.513%8000二期（住宅地塊）小高層12840026%7500高層13260028%80005-1-1項目產品分期開發發假設項目分期開發假設設（右表）5-1-2項目開發建設方式式和工程進度度安排假設本項目工程的施工工采用監理制制，采取公開開招標的形式式選擇建筑承承包商，以使使項目的工期期、成本、質質量得到有效效的控制。工工程建設質量量應該達到優優良工程標準準。表5-2工程進度度計劃表項目2010201120122013上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年基礎工程地下室工程一期土建工程二期土建工程電梯工程裝修工程水電消防工程公建配套工程5-2項目開發成本分析析表5-3建設初期投資成本表5-2-1建設初期應該投入入的成本及土土地成本部分分表5-3建設初期投資成本表建設初期投資成本本表序號項目名稱計算程式單價（元/m2）總額（萬元）備注一土地成本1424.869530.477二前期工程費2.1可行性研究及規劃劃設計50.00=SUM(LEFT)*48.82440.002.2地質勘測費2.00=SUM(left)*48.897.602.3項目開辦費（含場場地平整七通通一平費用）60.00=SUM(left)*48.82928.002.4施工圖紙設計20.00=SUM(left)*48.8976.00小計132.00=SUM(left)*48.86441.60三城市基礎設施配套套費121.00=SUM(lefft)*488.85904..80按武政（19977）20號有關規規定確定建設期初投入的成成本費用合計計為64411.60＋5904..80＝12346..4萬元表5-4開發建筑成本表5-2-2建設中均勻投入的的開發建筑成成本和費用表5-4開發建筑成本表四建筑安裝工程費計算程式全部物業備注面積（萬平方米）單價（元/m2）總額（萬元）4.1基礎工程費48.80125.006100.00根據《武漢工程造造價》公布的的2006年4季度工程程造價信息確確定4.2土建~4.2.547.601005.9547883.000商業4.001000.004000.004.2.2寫字字樓11.601000.0011600.00商務酒店6.501050.006825.00小高層12.84950.0012198.000高層13.261000.0013260.004.3電梯工程9260.005520.004.4監理48.8020.00976.004.5公共空間裝修48.8030.001464.004.6主體驗收費48.805.80283.04小計4.1~4.648.801450.1262226.044五建設單位管理費（二+三+四）××3%2237.17六基礎設施費用包括整個小區地塊塊6.1水電消防工程48.80200.009760.006.2水系統移交二供辦辦48.806.00292.806.3智能系統及停車場場一卡通48.8023.001122.406.4有線、電信、寬帶帶60.00小計48.80230.2311235.200表5-5公共設施及不可預計費表表5-5公共設施及不可預計費表七公共配套設施費用用計算程式全部物業面積（萬平方米）單價（元/m2）總額（萬元）7.1營銷中心（含裝修修）0.101500.00150.007.2園林綠化48.8062.503050.007.3游泳池、網球場、會會所、學校800.00小計7.1~7.348.8081.974000.00八不可預見費（前七項之和）*44%6463.03開發成本合計前八項總和168038.667表5-6開發費用計算表5-2-3測算項目的開發成成本及費用表5-6開發費用計算表九開發費用計算程式全部物業備注面積（萬平方米）單價（元/m2）總額（萬元）9.1管理費48.80251220.009.2銷售費~9.2.37367.70樣板房設計裝修費費1240480.0012為樣板房數數量營銷費用6287.70按銷售收入總額的的1.5%計算算亮化工程600.009.3財務費16767.200按銷售收入總額的的4%計算9.4營業稅及附加24312.444按銷售收入總額的的5.8%計算算小計9.1~9.448.81017.7749667.344合計前九項之和48.84461.18217705.663序號物業形態總建筑面積（萬平平方米）預計售價（元/平平方米）總額（萬元）1高層13.268000106080.0002小高層12.84750096300.0003寫字樓11.60800092800.0004商業4.001500060000.0005商務酒店6.50800052000.0006車位3000*40%%個100000元//個12000.0007合計419180.0005-3項目收益分析表5-7收益計算表5-3-1收益計算表5-7收益計算表為了更好的反映項項目的投資價價值，在計算算過程中沒有有考慮項目的的經營風險，假假設住宅和商商業都實現100%的銷售；同時停車位有400%可以對外銷銷售，即有800個停車位可可以銷售，銷銷售率也是100%。基于此有有如下表格：：收入計算表如右圖圖表：表5-8利潤計算表5-3-2利潤計算表5-8利潤計算表序號項目名稱計算程式總額（萬元）備注1銷售收入419180.0002總開發成本217705.6633銷售利潤1—2201474.3374成本利潤率（所得得稅前）3÷292.54%5所得稅（1—2）×33%66486.54按國家統一企業所所得稅率33%計算6稅后利潤3—5134987.8827成本利潤率（所得得稅后）6÷262.00%5-4項目籌資方案根據投資開發方案案、產品方案案以及項目所所在地塊面積積大小可知，投投資規模決定定于項目籌資資能力的大小小，同時籌資資能力關系到到投資開發期期數、產品定定位、投資開開發的資金銜銜接以及項目目進行開發的的風險大小和和財務成本。因因此，要十分分重視資金籌籌措的渠道、形形式、結構、成成本、風險以以及籌資方案案最優選擇。首首先我們明確確投資估算后才能確確定需籌資的的多少，從以以上的投資成成本估算表中中我們可知，建建投資需211.76866億多元，除除去自有資金金6.4億元，我們們總共需實際際融資15..3686億多元。5-4-1融資組織形式選擇擇項目融資主體的組組織形式主要要有既有項目目法人融資和和新設項目法法人融資兩種種形式。為了減少投資人在在項目開發過過程中的風險險，決定與其其他企業共同同開發，我方方提出資6.4億，合作方方出資4.2億，共同成成立新項目公公司。其項目目投資由新設設項目法人籌籌集的資本金金和債務資金金構成；由新新設項目法人人承擔融資責責任和風險；；并且從項目目投產后的經經濟效益情況況考察償債能能力。5-4-2資金來源選擇和方方案的列舉在估算出項目所需需要的資金量量后，根據資資金的可得性性、供應的充充足性、融資資成本的高低低，選擇資金金渠道。（1）自有資金。總公司司有6.4億和合作公公司提供的44.2億現金可供供項目的前期期啟動資金。（2）國內外銀行等金金融機構的信信貸資金。這這是必不可少少的，否則僅僅靠10.66億自有資金金是不夠的，另另外通過自有有資金取得P（2009）070號土地1633400.117平方米，總地價款7.50880億元，可以以以此地塊作作抵押和擔保保向銀行申請請貸款5.22556億元（地價價的70%的抵押貸款款），扣除銀銀行以保留帳帳戶資金0.75088億，本項目目可凈貸款44.50488億元。（3）利用國內外非銀行行金融機構的的資金，如信信托投資公司司、投資資金金公司、風險險投資公司、租租賃公司，保保險公司等機機構的資金。（4）利用房地產開發發公司同行的的資金。可選選擇一家實力力雄厚的同行行公司，共同同出資，然后后合力開發此此項目，達到到雙贏效果。（5）利用期房預售得得到的現金。當當一期主體工工程完工以后后即可進行預預售活動（預預售時間估計計在2010年二季度），估估計期房預售售可達到60%以上，當然然購房者可以以向銀行申請請一次性按揭揭貸款購房，這這樣該項目就就可再間接地地向銀行融資資。綜上融資方案有：：方案一、本公司自自有資金；方案二、向國內銀銀行貸款融資資；方案三、利用國外外非金融機構構資金；方案四、與同行合合伙共同開發發；方案五、利用期房房預售。5-4-3融資方案的比選方案一：本公司項項目銀行貸款款是常用的辦辦法，特點是是既有土地抵抵押貸款，又又有項目貸款款，總貸款約約有5.25556億，加上自自有資金100.6億，總計有15.85556億元，扣除除購買土地費費7.50880億，還剩8..3476億，除購買買土地外還需需投資估計近近14.26606億多元元，故籌資額額還不夠。因因此這一方案案不能單獨采采用。方案二：向金融機機構貸款融資資的籌資成本本高于發行股股票；但向金金融機構款的的程序雖比發發行股票簡單單一些，有利利于工程的迅迅速進行，而而且也是比較較熟悉的一種種方式。方案三：因為公司司通過項目公公司的形式進進行項目的開開發，沒有國國際資信評估估機構的評估估，因此要想想通過這種方方式進行融資資的難度較高高，因此舍棄棄不用。方案四：與同行合合伙開發可擴擴展融資能力力和降低項目目投資風險，雖雖然同行之間間從長遠上來來看是一種競競爭的關系，但但是就同一項項目開發有共共同利益，存存在著利益的的共生點，可可以實現雙贏贏。因此可以以采用。方案五：利用期房預售而籌籌措資金，這這些資金的提提前獲取有利利于項目開發發和及時還貸貸，估計預售售住房占一期期開發總住房房的60%以上。這樣樣降低了銀行行貸款的融資資成本，而且且占有了購房房者的一些資資金時間價值值。綜上，我們可將方方案一、方案案二、方案四四、方案五相相結合采納而而形成綜合融融資方案，即即：以公司和和合伙公司自自有資金100.6個億取得土土地使用權，再再以此土地作作抵押向銀行行貸款4.55048億元，總計可可獲開發資金金5.25556億元。還有期期房預售資金金的提前獲得得，至少可獲獲得12.2288億元資金，除除了滿足開發發總