大連理工大學網絡教育學院第10頁共10頁房地產開發與經營輔導資料十八主題：總復習學習時間：2015年1月內容：我們這周主要對以往學習的基礎知識進行復習。希望通過對下面內容的復習能使同學們加深對本課程所學內容的理解。一、基本概念1、熟地、毛地與生地熟地，指具備開發建設條件（達到七通一平）立即可以開始建設的土地。毛地，指不具備開發建設條件的城市國有土地。生地，指不具備開發建設條件的鄉村集體土地。2、土地一級開發土地一級開發指由政府或政府授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到七通一平的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。3、房地產開發房地產開發是指由具有一定開發資質的房地產開發企業在依法取得的國有土地使用權的土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并通過銷售或出租開發建設的房地產，從而獲得經濟利益的過程。4、土地使用權出讓土地使用權出讓指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。5、土地使用權轉讓土地使用權轉讓指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉移給他人的行為，包括出售、交換和贈與等。6、土地使用權劃撥土地使用權劃撥指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。7、居住建筑密度居住建筑密度指居住建筑對居住用地的覆蓋率，等于居住建筑基底面積比上居住建筑用地面積。8、建筑容積率建筑容積率指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。9、土地增值稅土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。10、契稅契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業主（產權承受人）征收的一次性稅收。11、房地產市場需求房地產市場需求指在一定時期內，房地產市場的消費者愿意并且能夠購買的房地產的數量。12、房地產市場供給房地產市場供給指在一定時期內，房地產市場的生產者愿意并且能夠向市場提供的房地產數量。13、房地產泡沫房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。14、房地產市場分析房地產市場分析，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。15、房地產開發項目策劃（狹義理解）房地產開發項目策劃就是促銷策劃，即如何想方設法把樓賣出去。（廣義理解）房地產開發項目策劃即業界人士所說的房地產開發項目全程策劃,是在房地產市場分析的基礎上，就房地產投資方向與開發時機的選擇、開發項目選址、開發項目定位、營銷推廣等一系列環節進行的全過程策劃。16、房地產開發投資房地產開發投資指投資者從購買土地使用權開始，經過項目策劃、規劃設計和施工建設等過程獲得房地產商品，然后將其推向市場，轉讓給新的投資者或使用者，并通過轉讓過程收回投資、實現開發商收益目標的投資活動。17、房地產置業投資房地產置業投資指購置物業以滿足自身生活居住或出租或生產經營需要，并在不愿意持有該物業時可以獲取轉售收益的一種投資活動。18、位置的含義狹義的理解：指某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置，包括宏觀、中觀和微觀位置。廣義的理解：除了地理位置外，還包括該位置所處的社會、經濟、自然環境或背景。19、房地產市場細分房地產市場細分就是從房地產購買者的需求差異性出發，從差異性中尋找具有共同消費需求的消費群，據此將房地產市場劃分為若干個子市場的行為。20、目標市場選擇目標市場選擇，就是在對細分市場評估的基礎上，選擇某一類或某幾類細分市場作為企業所要服務的市場。21、市場定位市場定位指企業設計出自己的產品和形象，從而在目標顧客心中確定與眾不同的有價值的地位。22、現金流量與凈現金流量把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時間點上實際發生的現金流出或流入叫做現金流量。其中，流入系統的現金叫現金流入；流出系統的現金叫現金流出；各對應時間點上的現金流入與現金流出之差稱各時間點上的凈現金流量。23、資金時間價值資金時間價值指一定資金在生產和流通過程中隨時間的推移產生的增值，所增值的部分就是資金的時間價值。24、財務凈現值（NPV）是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率,將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。25、財務內部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。26、可行性研究可行性研究是關于建設項目是否可行的研究。具體來說，可行性研究是指在投資決策之前，決定項目在技術上、經濟上是否可行所必須進行的技術經濟分析論證的一種方法。27、房地產項目經濟評價房地產項目經濟評價是在房地產市場調查與預測、房地產項目策劃、房地產項目投資與成本費用估算、房地產項目收入估算與資金籌措的基礎上，對擬建項目的財務可行性和經濟合理性進行分析論證，為項目的科學決策提供依據。28、項目財務評價項目財務評價是根據現行的財稅制度和價格體系，站在財務主體的角度，在對項目財務效益與費用的估算以及編制財務輔助報表的基礎上，編制財務基本報表，計算財務分析指標，考察和分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判別項目的財務可行性，明確項目對財務主體的價值以及對投資者的貢獻，為投資決策、融資決策以及銀行審批貸款提供依據。29、不確定性分析不確定性分析是通過對擬建項目的主要不確定性因素進行分析，計算基本變量的增減變化引起的項目財務或經濟效益指標的變化，找出最敏感的因素及其臨界點。30、風險分析風險分析則是通過對風險因素的識別，采用定性或定量方法估計風險因素發生的可能性及對項目的影響程度，揭示影響項目成敗的關鍵風險因素，為投資決策服務。31、工程項目施工招投標工程項目施工招投標是指招標人（如房地產開發商）設定“工程項目施工”這一標的，招請若干個建筑承包商（投標人）進行秘密報價競爭，從中選擇優勝者，并與之達成協議，簽訂合同的過程。32、公開招標也稱為競爭性招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。33、邀請招標也稱有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。34、工程項目管理廣義的工程項目管理，是針對某一個工程項目所進行的全壽命周期的管理，包括規劃設計階段的設計管理(DM)、工程施工階段的施工管理(CM)和項目建成以后的設施管理(FM)或物業管理(PM)。狹義的工程項目管理通常指工程施工階段的管理，包括:質量、進度、費用控制，合同、安全、信息管理，開發商、建筑師、承包商等關系的協調。35、權益融資權益融資又稱股權融資，是指以所有者身份投入非負債性資金的方式進行的融資。企業權益融資形成企業的“所有者權益”和項目的“資本金”。發行股票、吸收其他機構投資者投資、合作開發都屬于權益融資。36、債務融資債務融資就是通過舉債的方式融資。房地產開發貸款、土地儲備貸款、房地產抵押貸款、房地產企業發行企業債券都屬于債務融資。37、房地產抵押貸款房地產抵押貸款是指借款人以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。38、個人住房抵押貸款個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。39、房地產開發項目融資指房地產投資者為確保開發項目的順利進行而進行的融通資金的活動，包括資金籌措與資金供應。40、促銷組合促銷組合是指企業根據促銷的需要，對廣告、銷售促進、公關宣傳與人員推銷等各種促銷方式進行的適當選擇和綜合編配。二、典型計算1．復利計算（1）復利計算中的常用符號——現值；——終值；——連續出現在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；——計息周期數；——每個計息周期的利率。（2）復利計算公式=1\*GB3①復利終值計算公式已知：，，求=稱為復利終值系數，記為（）=2\*GB3②復利現值計算公式已知：，，求稱為復利現值系數，記為（）=3\*GB3③等額序列支付的資金回收計算公式已知：，，求稱為等額序列支付的資金回收系數，記為（）=4\*GB3④等額序列支付的現值計算公式已知：，，求稱為等額序列支付的現值系數,記為（）=5\*GB3⑤等額序列支付的終值系數已知：，，求稱為等額序列支付的終值系數，記為（）=6\*GB3⑥等額序列支付的儲存基金計算公式已知：，，求稱為等額序列支付的儲存基金系數，記為（）例1：P252525P2525252525250012345圖1現金流量圖解：斷該項投資核算的標準是有沒有20%的年收益率。方法一：按20%的年收益率，投資200萬元應該獲得：（）=498（萬元）而實際收益：（）+250=436（萬元）<，則此項投資沒有達到20%的收益率，故不合算。方法二：將收益折算成現值：（）+250（）=175.25（萬元）表明若按20%的收益率，獲得這樣收益的投資額只需投資175.25萬元，而實際投資200萬元，因此是不合理的。例2：某家庭以抵押貸款方式購買一套價值為25萬元的住宅,如果該家庭首付款為房價的30%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%。問月還款額為多少？解：已知：抵押貸款額P=25×70%=17.5（萬元）；月貸款利率計息周期數則月還款額：2．財務評價的主要技術經濟指標（1）財務內部收益率財務內部收益率是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。IRR是評估項目盈利性的基本指標。這里的計算期，對房地產開發項目而言是指從購買土地使用權開始到項目全部售出為止的時間。財務內部收益率的經濟含義是，項目在這樣的折現率下，到項目壽命終了時，所有投資可以被完全收回。IRR的計算公式為：式中：CI——現金流入量；CO——現金流出量；(CI-CO)t——項目在第t年的凈現金流量；t——0~項目開始進行的時間點；n——計算期，即項目的開發或經營周期（年、半年、季度或月）財務內部收益率可以通過內插法求得，即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務凈現值，如為正，則采用更高的折現率使凈現值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內插公式求出，內插公式為：式中：il——當凈現值為接近于零的正值時的折現率；i2——當凈現值為接近于零的負值時的折現率；NPV1——采用低折現率時凈現值的正值；NPV2——采用高折現率時凈現值的負值。式中i1與i2之差不應超過2%，否則，折現率i1、i2和凈現值之間不一定呈線性關系，從而使所求得的內部收益率失真。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內部收益率與部門或行業的基準收益率或目標收益率ic比較，當FIRRic時，則認為項目在財務上是可以接受的。（2）財務凈現值財務凈現值（NPV）是房地產開發項目財務評價中的另一個重要經濟指標。它是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和，其計算公式為：式中：NPV——項目在起始時間點的財務凈現值；ic——基準收益率或設定的目標收益率。如果FNPV0，說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。（3）成本利潤率（重點掌握）指開發利潤占總開發成本的比率,是開發經營期的利潤率。是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。其計算公式為：開發商成本利潤率==1\*GB3①總開發價值的計算項目全部銷售總開發價值=總銷售收入——銷售稅金項目出租經營總開發價值=項目在整個執有期內凈經營收入和凈轉售收入的現值累計之和。=2\*GB3②總開發成本房地產開發項目在開發經營期內實際支出的成本，在數量上等于開發建設投資。例3：開發商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1~4層建筑面積相等，5~14層為塔樓（均為標準層），建造成本為3500元/平方米，專業人員費用為建造成本預算的8%，，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%,3.0%和6.5%,預計建成后售價為12000元/平方米。項目開發周期為3年，后2年為建設期，地價于開始一次投入，建造成本、專業人員費用、其他費用和管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發商可獲得的成本利潤率是多少？解：（1）項目總開發價值：=1\*GB3①項目建筑面積為：4000×5.5=22000（平方米）=2\*GB3②標準層每層建筑面積為：（22000－4000×60％×4）／10＝1240（平方米）=3\*GB3③項目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬元）=4\*GB3④銷售稅費：26400×6.5％＝1716（萬元）=5\*GB3⑤項目總開發價值：26400－1716＝24684（萬元）（２）項目總開發成本=1\*GB3①土地成本：5000萬元=2\*GB3②建造成本：22000×3500＝7700（萬元）=3\*GB3③專業人員費用：7700×8％＝616（萬元）=4\*GB3④其他費用：460萬元。=5\*GB3⑤管理費：（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（萬元）=6\*GB3⑥財務費用：土地費用利息：建造費用／專業人員費用／其他費用／管理費用利息：融資費用：（2128.80+1161.98）×10%=329.08（萬元）財務費用總計：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（萬元）=7\*GB3⑦市場推廣及銷售代理費用：26400×（0.5%+3.0%）=924(萬元)=8\*GB3⑧項目總開發成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(萬元)（3）開發商利潤：24684-18802.02=5881.98（萬元）（4）成本利潤率：5881.98÷18802.02×100%=31.28%例4:已知某投資項目的凈現金流量如下表所示。如果投資者的目標收益率為10%，求該投資項目的財務凈現值。單位為萬元。年份012345現金流入300300300300500現金流出1000凈現金流量-1000300300300300500解：利用凈現值公式，則該項目財務凈現值3、土地增值稅的計算(重點掌握)土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目金額其中，扣除項目金額=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本+房地產開發費用(財務費用、管理費用和銷售費用)+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。同學們理解四級超率累進稅率可能比較困難，這和個人所得稅的計算有一定類似。具體計算時大家采用速算公式計算。增值稅計算的速算公式：（1）增值額未超過扣除項目金額50%，即增值率=增值額/扣除項目金額≦50%土地增值稅=增值額*30%（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%，即50%<增值率≦100%土地增值稅=增值額*40%-扣除項目金額*5%（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%,即100%<增值率≦200%土地增值稅=增值額*50%