荷湖星城2011上半年營銷推廣報告

上海智旭＆聯旭營銷機構2010年12月第二部分：業務篇報告框架第三部分：推廣篇第一部分：市場篇第四部分：執行篇第五部分：配合篇市場成交特點：從5月份楚州成交量呈現上漲趨勢,11月份為成交量高峰,住宅成交579套,非住宅類成交76套,但是12月份成交套數出現大的跌幅,主要原因是11月-12月份較少樓盤推出新房源,另外臨近年關,市場成交數據下跌與市場逐步進入傳統銷售淡季也有一定的關系。市場篇楚州房地產市場概況錦繡江南御景城宙輝國際本案皇冠國際一品國際金陵名府華誼星河中央府邸盛世豪庭楚州房地產市場概況競爭項目分布特點：主要分布于翔宇大道及楚州大道兩側，未來供應量大，競爭激烈！市場篇競爭個案——皇冠國際開發商淮安市浩然置業有限公司樓盤地址楚州大道與翔宇大道交匯處基地面積14萬平米建筑面積28萬平米容積率2開盤日期2011年元旦前后均價未定規劃戶數2100戶施工進度打樁項目情況：本案北邊靠近的有新淮中、法院、檢察院，南邊相鄰的是金陵名府，靠近的有淮安外國語學校、周恩來紀念館和體育場。到達老城區只有幾分鐘的車程，公交有8路、52路、60路、63路。目前周邊無大型超市、銀行、醫療機構。項目動態：現已接受預定，住宅交2W,商鋪交5W(開盤時享受額外的購房優惠50元/㎡，具體優惠幅度再議)。客源分析：鄉鎮個體，楚州行政事業單位，以及一些高收入的企業人員，經商老板，和少數為了改善住宅質量的老楚州人。回遷戶區域元旦開盤房源位置市場篇楚州房地產市場概況競爭個案——中央府邸開發商中歐房地產樓盤地址楚州區楚州大道(金陵名府對面)基地面積50374㎡建筑面積115860.2㎡容積率2.3開盤日期元旦前后均價無規劃戶數住宅609戶施工進度場地平整項目情況：中央府邸位于楚州區北部，地處新中央生活區，南依體育館、盛世豪庭，西臨金陵名府、楚州區大道，北靠翔宇大道。周邊的配套設施：在建中的五星級酒店，醫院，學校。小區前有60路、63路、8路公交車。1、小區的南側是外國語學校，東側周恩來紅軍小學將遷至這里。2、離新安醫院較近，方便居民就診。3、交通便利。4、離老城區較遠，周邊未形成氣候，周邊的配套設施不完善，沒有大型超市、菜場、銀行。項目動態：小區共有609戶，售樓中心有整體模型，但沒有單體模型，有DM單頁，銷售人員統一著裝，售樓中心看上去上檔次,12月1日已開始預約。客源分析：暫無宣傳，每天路過3-4組，以個體人居多。小區目前是楚州區唯一的一家提供供暖的樓盤，吸引不少客戶。市場篇楚州房地產市場概況楚州近期樓盤銷售情況統計簡表項目名稱總建面積（㎡）春節前后大概公開量建筑形態戶型面積優惠政策存量備注約面積(㎡)約面積(㎡)戶數(套)御景城2200004600小高層115㎡左右預約5W優惠0.5W10W優惠1W15W優惠1.2W20W優惠1.5W10000090011月份價格;開盤時間:本打算在元旦前后,由于前期預約比較少,推遲開盤時間(春節前后)錦繡江南90000暫未確定，按其以前每次公開量估算，大概20000㎡，200套。多層、高層、小高層82-138㎡復式200多㎡/未確定40000370春節前后公開量未確定。一品國際1900007000小高層、多層小高層117-141㎡多層102-110㎡一次付款97折首付50%98折首付30%不優惠三天以內簽合同優惠300080000750開盤時間：12.28開盤3#小高層12#多層市場篇楚州房地產市場概況注：續下表楚州近期樓盤銷售情況統計簡表項目名稱總建面積（㎡）春節前后大概公開量建筑形態戶型面積優惠政策存量備注約面積(㎡)約面積(㎡)戶數(套)中央府邸115860暫未確定，按其以前每次公開量估算，大概20000㎡，200套。高層98-140㎡交10W優惠總房價1%，從交錢起到12.31每日進188元115860609小區有供暖,聽說部分房源由政府機關團購；春節前后公開量未確定。皇冠國際28000016000（已開）多層93-135㎡復式260㎡交2W優惠50/㎡5W優惠100/㎡2800002100多層:一層一戶是主要賣點；目前仍在預約期，開盤具體時間未定。華誼星河470588570小高層101-130㎡/未確定47058320開盤時間：11.1.16,推1棟小高層小區基本以準現房銷售合計：942918約75000

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市場篇楚州房地產市場概況注：續上表市場篇楚州房地產市場概況楚州近期競爭樓盤銷售情況簡述1、以上樓盤均為楚州東北片區與我項目有競爭樓盤，均在春節左右或在我項目開盤之前推盤。2、春節前后大概公開量總計約700套，約75000方，且推出戶型面積均與我項目類似，全部開盤之后將會分流我很多意向客戶。3、以上六個競爭項目在開盤之后仍會有約5000套，約660000㎡存量與我項目同時銷售，同質化產品較多，競爭態勢明顯。具有潛力，后續供應量大，競爭激烈目前楚州開發的樓盤基本云集于翔宇大道及楚州大道。市場供應量大，需求較旺盛，現在房地產銷售并未受到國家宏觀調控明顯影響。伴隨著楚州的經濟發展，濟增長、收入增多將會給房地產市場帶來更多的潛在客戶，楚州所屬的鄉鎮客戶亦選擇在楚州購房。在售的樓盤的銷售情況較為理想，說明楚州還是具有一定的購買力，房地產市場具有發展潛力。目前周邊供應量大，未來入市房源充足，根據調研，御景城、錦繡江南、皇冠國際、中央府邸、華誼星河元旦或春節前后推出新的房源，未來競爭激烈。市場篇楚州地產市場前景展望楚州房地產市場概況隨著城鎮化建設的加快，楚州房地產業處在高起點、快節奏、大發展的形勢下，目前楚州房地產形勢：在建筑形態上，多層為主力，小高層及高層為輔，小高層、高層比例呈上升趨勢；在建筑品質上，隨著房地產市場發展，競爭激烈，楚州房地產品質得到了極大的提升；在購房的客戶群上，中年人是生力軍。未來供應量大，競爭激烈。市場篇楚州房地產市場小結楚州房地產市場概況第二部分：業務篇第三部分：推廣篇第一部分：市場篇第四部分：執行篇第五部分：配合篇區位優勢:本案位居淮安進入楚州翔宇大道之上，屬楚州北部的橋頭堡，地塊位置優越，交通便捷。北門大街,人流量較大，商業氛圍較濃，將給本案帶來足夠的人氣與號召力。市政府及區政府分布項目兩側，項目發展前景廣闊。北門大街項目分析業務篇地塊現貌業務篇項目分析開發商：淮安千禧房地產開發有限公司荷湖星城地塊位于淮安市楚州區繁華地帶，西側北門大街、北側翔宇大道、東臨新西長街、南臨蓮花東路。荷湖星城是一座現代中式建筑風格，有多層住宅（部分花園式洋房）、小高層、高層、酒店式公寓以及沿街商業等,以花園洋房為主建筑群體，建成之后將成為生態化、人文化、現代化、智能化的高檔化住宅。業務篇項目概況項目分析荷湖星城主要經濟技術指標總用地面積147243.04㎡——建筑占地面積46941.08㎡——容積率1.753——建筑密度31.88%——地上建筑面積258138.92㎡——（1）回遷房41193.83㎡440戶（2）商品房多層29554.12㎡312戶（3）商品房高層68014.2㎡624戶（4）洋房49714.22㎡424戶（5）酒店公寓12819.55㎡204戶（6）物管等配套840㎡——（7)幼兒園2079.72㎡——（8）商業20713.56㎡——（9）超市22196㎡——（10）商務辦公11013.72㎡——汽車泊位854個——項目分析正常的客戶屬性有兩種，一是價格敏感帶的客戶，關注的是產品的價格；一是產品敏感帶的客戶，首先關注的是產品是否適合自己的需求。而從本項目所面臨的市場環境來看，目標客源具備了包含這兩類屬性客戶的條件和潛在能力。項目客源初步定位業務篇目前積累客戶特征簡析：客戶職業：事業單位人員、個體生意人為主，以自由職業及其他職業為輔；客戶所屬區域：楚州區及下屬鄉鎮為主，淮安市區及其他區域客戶為輔；客戶購房用途：自住為主（包括改善型居住客戶），投資客戶為輔；客戶年齡分布：30-45歲為主，45歲以上及30歲以下為輔；業務篇項目客源分析銷售策略業務篇銷售策略執行細則全區分批開放，銷售分批進行根據位置、面積大小、產品屬性不同的差異，房源優化組合，逐步推廣，保證去化，合理搭配房源，從而做到全面去化。階段SP活動＋集中引爆通過SP活動對購房客戶進行安全蓄水。短期內讓客戶形成強購局面。利用有利時機，集中引爆。形成供求關系失橫，達到火爆銷售的目的。短、頻、快通過短期的操作，快速形成熱銷，有效減弱外部抗性，利用每一次的操作，形成快速去化的態勢。銷售策略執行策略蓄水于高峽（勢越高，能越大）第一步：高筑墻——展開形象宣傳，樹立品牌形象廣積糧——低門檻盡量多的積累意向客戶緩稱王——鎖定客戶的思想，不急鎖定他們的錢袋

不要急于把開盤動作提前運作！！！銷售策略城市龍脈正版門庭高筑墻執行：首先定位產品形象高度在眾多同質化的對手中間，我們不比較用詞的華美我們用排他性的手法強化最重要的地段概念，把北門大街上升到楚州龍脈的高度，從人脈、文脈、金脈的角度詮釋本案的形象（軟硬兼施）銷售策略廣積糧、緩稱王執行：放低進入門檻，不要急于收取大量定金導致后續操盤動作無法充分執行，最終導致房價炒作空間缺失。現在多收取2000萬，未來的實際損失遠遠不止2000萬。200組意向客戶和800組客戶所能造成的炒作效果不可同日而語。敬請充分認識到楚州的競爭格局還是比較嚴酷的，不排斥在未來1、2年內隨著國家政策的收緊，從而出現新“經濟危機”的可能。本案是一座附加值驚人的礦藏，而不應該把他看成一臺簡單的取款機！！！銷售策略執行策略開閘放水第二步：小批多開——除第一次開盤量在200套以上，其他每期約100套左右，爭取每2月開一批低開高走——高性價比強勢入市小幅頻漲——20、30元一漲，爭取周周調價快速走高——第一次開盤略低于市場價，第二批開盤持平市場價，從第三批開盤起，期期高于市場價。銷售策略戰略節奏以多層擊潰漸成主流的高層商鋪帶動地段價值第一年：2011在總體形象確立后，不宜再過多圍繞地段做文章，我們的第一賣點將轉為特色多層的市場價值銷售策略戰略節奏已成氣候的高層順勢而出第二年：2012多層為主時我們強調多層強于高層的優勢賣點，狙擊市場上如宙輝國際等高層項目，等到大多數接受高層的2012年，我們分享那些高層項目的宣傳成果，健忘的消費者將會為我們靈活的高層布局和戶型喝彩……銷售策略戰略節奏品牌基礎上特色產品打天下第三年：20132年后，荷湖星城必然成為楚州首屈一指的品牌樓盤，其影響力應該隨著淮安、楚州一體化發展的步伐輻射全市，我們的全裝修小公寓、特色辦公將成為市場上的另類新軍攫取豐厚的利潤！！！不出意外，3年將完成本案80%以上的銷售率。

房源分析多層房源（736套）1、常規多層（312套）以107.8㎡的三房B戶型（176套，占多層總量的56%）及74.63㎡的兩房A戶型（96套，占多層總量的30%）為主，以三房C、D戶型為輔。以三房房型為主（220套，占多層總量的70%）以兩房房型為輔（96套，占多層總量的30%）2、花園洋房房源（424套）房型配比比較均勻，主要以YF1-1、YF1-2、YF1-3、YF1-4、YF1-5’戶型為主，配少量端頭花園洋房戶型。戶型整體特點大多呈現大露臺或空中花園，可提高戶型附加值。業務篇分批分期入市第一批房源建議根據該統計結果，為保證第一次開盤就能引爆市場，安排如下表：

樓幢戶數戶型、面積總面積(㎡)ABCYF1套數面積套數面積套數面積套數面積13#36——12108㎡24105㎡——383115#352375㎡12108㎡————302117#30——————3093-130㎡338921#23——23108㎡————2479合計124

12721如果單價按4300計算，第一批房源總銷售額為5470萬元。業務篇分批分期入市補充說明：第一批房源安排計劃可根據預約情況再調整，總之要確保第一次開盤的高銷售率，建議低開高走，謹慎定價，重點跑量；根據現有的工作綜合進展情況看，3月中旬，客戶購房預約量（300組以上）后，即可正式開盤（預計2011年3月底4月初）。若預約量（500組以上），則可加推房源。第一批房源建議業務篇分批分期入市住宅推盤步驟推盤計劃表推盤批次幢號套數總面積單價總銷額一13、15、17、2112412721430054700300二16、18、20969489.0543004080295三19、22、23、2511412826.83430055155369四26、27、28、2910611785.22430050676446五30、31、36、3710611996.13430051583359………………………………注：本表數據為簡單參考數據。若第一次開盤前預約客戶數量在500組以上，建議加推16#、18#、20#，其他批次房源按順序提前。如圖所示（“①②③……”表示推盤批次。）業務篇分批分期入市推盤批次示意圖業務篇分批分期入市推盤批次為初步設想，具體推盤節奏和數量可按實際市場情況調整，每次推出套數在100至130套左右，推盤間隔為1-2個月，大概分10次推出（商業除外），每次總銷粗略預計為5000萬左右。如果市場看好，可縮至6-8次，加快資金回籠；多批次推盤可以保證每次開盤較高的銷售率，達到較好的熱銷口碑，多次引爆市場效果。高層計劃最后推出；酒店式公寓建議裝修出售（簡裝），如此會產生更大的利潤空間，主要針對過渡性自住需求和投資需求客戶群；商鋪延后銷售利大于弊，而且不會因房產新政的出臺而受牽連，抗風險能力較強。建議隨機推出，如新政出臺，住宅銷售受阻時或住宅基本清盤后，具體視具體情況而定。所以商鋪可與住宅同步施工。住宅推盤步驟

業務篇分批分期入市第二部分：業務篇第三部分：推廣篇第一部分：市場篇第四部分：執行篇第五部分：配合篇項目SWOT分析優勢（S）：翔宇大道，直通淮安市區，項目屬于市區進入楚州的橋頭堡位置；北門大街，歷史悠久，人流量大，市場認同度高；多層、洋房、高層豐富了產品類型，入戶花園、露臺等增加產品附加值。社區引進全球第三大超市樂購，為目前為楚州超市面積之最。26萬方仿古建筑群區別于其他競爭項目千禧地產開發的產品在楚州受到認同，具有一定的口碑效應；機會（O）：毗鄰本案的千年古鎮乃為政府重點打造項目，千年古鎮的復興，給項目帶來利好，市政府及區政府位于項目兩側，政務區的發展給項目帶來機會人文氛圍濃郁，周恩來紀念館、吳承恩故居等環伺四周。緊鄰項目規劃中的荷湖公園給項目帶來利好劣勢（W）：北門大街目前形象不佳，給項目造成一定的負面影響；存在一定的回遷戶，給項目整體形象造成一定影響。威脅（T）：國家宏觀政策的不確定性，未來房地產調整趨緊，給項目帶來不確定性；項目周邊競爭樓盤云集，未來競爭激烈，大量競爭產品后續入市給項目去化速度帶來威脅；推廣篇項目形象定位推廣篇項目賣點簡析體量：（★★★）26萬方大型高尚情景社區。簡析：對比周邊的項目，26萬平方米體量并未體現項目絕對優勢。地段：（★★★★★）地處文楚州、金楚州和景楚州與市區交匯中心，地理位置極佳，屬北門橋頭堡；北側為環城高速通道，通達性好；翔宇大道連通淮安市區與楚州的紐帶；新的市政府及區政府位于項目兩側；成熟區域黃金地段，居住首選地；北門大街珍惜地段稀缺性樓盤；簡析：項目位于翔宇大道與北門大街交匯處，地理位置極佳，屬于淮安市區進入楚州的橋頭堡及門戶，北門大街目前雖然形象較差，但是人流量大，為廣大市民所接受和認同地段。這樣的優勢是有的競爭樓盤不可比擬的，推廣時可重點挖掘。

項目形象定位推廣篇項目形象定位項目賣點簡析配套：（★★★★）外配套規劃配套一應俱全，坐擁成熟商圈；與荷湖公園、勺湖公園、肖湖咫尺之距，自然景觀得天獨厚；省級名校（新淮中、外國語中學等）毗鄰本案，書香氣氛濃郁；內配套樂購超市入駐荷湖星城，配套完善且給商業帶來很大人氣；恢宏沿街商業，締造楚州的首家特色商業街；設置幼兒園；簡析：項目位于成熟區域，教育等配套設施齊全，當然對于個別競爭項目，教育及公園并非項目的主要競爭力，而項目引進的樂購超市，目前為楚州第一大超市，具有品牌優勢及楚州市場唯一性，乃為項目一大亮點，推廣時可重點推介樂購超市。產品：（★★★★）戶型設計新穎，面積利用率高，附加值高；戶型面積控制合理，小三房居多，符合客戶層次的定位；“贈送面積”，打造品質，舍棄一些建筑面積做入戶花園，延伸居住空間；首層步入式私家庭院；規劃布局合理，整個小區呈南低北高態勢，多層住宅、花園洋房、高層公寓、別墅等豐富業態；小區呈流線風景式布局，使得小區內戶戶都有良好的景觀和通風；簡析：項目產品類型豐富，多層住宅及花園洋房亮點多多，空中花園、入戶花園等等增加了產品的附加值，特別是花園洋房庭院、大露臺等設置大大增強了項目的競爭力。具備了一些其他樓盤不具有的一些優勢。推廣篇項目賣點簡析項目形象定位建筑風格：（★★★）明清仿古建筑風格，與周邊建筑遙相呼應；簡析；項目緊鄰千年河下古鎮，規劃的明清仿古建筑風格與河下古鎮等周邊建筑群風格一致，遙相呼應。項目建筑特點鮮明，在目前市場上具有唯一性。人文厚重：（★★★★）人文歷史氛圍濃厚，周恩來紀念館、吳承恩故居、韓信故里等名人館離項目較近，緊鄰的千年河下古鎮，偉大復興，重塑輝煌。簡析：厚重的人文文化為項目注入了內涵，特別是千年古鎮的重點打造為項目后期形象提升提供了機會。本土開發信譽保障：（★★★★）千禧地產，為本土房地產巨鱷，先后開發了書香門第等當地明星樓盤，開發建筑面積60余萬方，在當地具有較好的口碑。簡析：良好的口碑及經營高層強烈負責心及使命感為項目樹立了好的形象，增強客戶購房信心。項目賣點簡析推廣篇項目形象定位推廣篇項目核心賣點提煉項目地段（★★★★★）

項目體量（★★★）

建筑產品

（★★★★）

建筑風格（★★★）

人文文化（★★★★）

本土巨鱷（★★★★）

項目配套

（★★★★）

正中地脈，名城門戶！樂購進駐，便捷生活！古鎮復興，繁華可期！本土巨鱷，實力品證！恢弘巨作，復古城邦！闊景洋房，品質生活！正版門庭項目形象定位城市龍脈推廣篇形象定位：楚州首席復古城邦，人居典范定位依據：——目前市場上項目建筑風格千篇一律，本項目明清仿古建筑能夠做到產品風格獨樹一幟，吸引客戶的眼球；——符合私營業主、企業機關等中等階層尋求高貴品質的心理特征；項目形象定位廣告媒體策略推廣篇媒體總策略：整合資源，立體轟炸營銷推廣，體現在廣告上，最重要的不是數量，而是結構搭配。推廣中應充分注重多種廣告形式和渠道的有效組合，以此提高推廣的穿透力和效率，對項目進行全方位包裝。在最短時間內最大范圍內形成立體式宣傳攻勢，充分展現項目品質與開發商實力，有效提升目標客群對項目的認知度與接受度。廣告媒體策略推廣篇媒體思考大眾媒體：報紙、戶外、電視、電臺、網絡等小眾媒體：DM夾報短信、樓宇電視等本案媒體選擇建議低空為主——4大金剛：高炮、短信、橫幅、派報高空為輔——2大陣地：報紙軟文、電視字幕形象導入期：造勢活動、戶外展示、現場包裝為主，配合軟文廣告。項目入市期以報紙、戶外、電視等大眾媒體為主，事件行銷為輔，提升形象，吸收消費者前來咨詢、看盤。項目開盤期：小眾媒體為主，點對點，起到意向客戶告知作用，大眾媒體為輔，針對主要賣點做純銷售式廣告，為開盤銷售積聚人氣。項目熱銷期：以報紙、電視、事件行銷為主，賣點廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，解決銷售中存在的問題與矛盾。推廣篇媒介投放組合策略推廣篇2011年全年營銷推廣費用預算預計2011年全年銷售面積約8萬平方米，考慮到常規媒體推廣費用為銷售額的1.5%.若全年銷售均價為4300元/㎡80000㎡*4300元/㎡*1.5%=5160000元根據推算，上半年的銷售量要小于下半年，但是，考慮到2011年荷湖星城正式入市，要打開市場，樹立品牌，建議上半年的媒體費用為全年營銷推廣費用50%，5160000元*50%=2580000元注：以上推廣費用僅為預估，具體推廣費用需結合實際情況而調整。費用預算費用預算推廣篇11年1月11年2月-3月11年5月-6月11年4月形象導入期項目入市期項目開盤期項目熱銷期第二波開盤期品牌導入期強勢認籌期開盤熱銷期強銷期、二批開盤期營銷費用比例：50%費用預算：258萬2011年全年營銷推廣費用約516萬費用預算營銷推廣費用劃分預算推廣篇銷售及推廣節奏11年1月11年2月-3月11年5月-6月11年3月形象導入期項目入市期項目開盤期項目熱銷期第二波開盤期品牌導入期強勢認籌期開盤熱銷期強銷期、二批籌備期工作重點：品牌入市媒體推廣：大眾媒體為主活動：開工典禮工作重點：認籌媒體推廣：大眾、小眾媒體組合活動：產品推介會工作重點：開盤媒體推廣：小眾媒體為主活動：主題開盤活動工作重點：回款、下期籌備媒體推廣：大眾、小眾媒體組合活動：主題開盤活動推廣篇第一階段：品牌導入期（12月-1月）階段任務：項目品牌宣傳初期。階段宣傳核心：“城市龍脈正版門庭”階段主要工作：開工典禮、購房認籌階段媒體組合：大眾媒體及項目包裝推廣篇銷售及推廣節奏活動：開工典禮時間：2011年1月地點：荷湖星城工地目的：引發市場關注，增強意向客戶購買信心。推廣篇銷售及推廣節奏第一階段：品牌導入期（12月-1月）媒體宣傳推廣主題：利用項目施工為契機，確定項目形象。戶外：城市龍脈正版門庭軟文系列：系列一：千禧地產選地哲學—千年古鎮見證繁華系列二：千禧地產恢弘巨作—復古城邦人居標桿推廣篇銷售及推廣節奏第一階段：品牌導入期（12月-1月）品牌形象落地（戶外）推廣篇銷售及推廣節奏第一階段：品牌導入期（12月-1月）階段主要任務：項目在楚州強勢登場階段宣傳核心：荷湖星城為楚州代言階段主要工作：產品推介會認籌階段媒體組合：大眾媒體、小眾媒體組合推廣篇銷售及推廣節奏第二階段：項目強勢入市期（2月-3月）產品推介會時間：2011年3月上中旬地點：楚州某大酒店內容：為楚州代言（荷湖星城項目概況花園洋房等介紹）目的：公布楚州形成期待進一步摸底意向客戶推廣篇銷售及推廣節奏第二階段：項目強勢入市期（2月-3月）廣告系列推廣篇銷售及推廣節奏第二階段：項目強勢入市期（2月-3月）項目形象廣告項目屬性廣告（地段、產品、配套等）項目價值廣告（人文等）階段主要任務：形成項目開盤熱度，奠定項目形象高度階段主要核心：荷湖星城盛大開盤階段媒體組合：小眾媒體為主，大眾媒體為輔，重點突出小眾媒體點對點精準告知。推廣篇銷售及推廣節奏第三階段：開盤熱銷期（3月）活動：荷湖星城盛大開盤時間：2011年3月底4月初地點：銷售中心現場內容：荷湖星城盛大開盤目的：形成強烈的開盤氛圍，聚集人氣，促使客戶下定。推廣篇銷售及推廣節奏第三階段：開盤熱銷期（4月）階段形象導入期（2011年1月）項目入市期（2011/2-3月）開盤熱銷期（2011/4初-4月底）銷售延續期（2011/5初-5月底）媒介/活動戶外開工典禮活動以開盤活動和報紙為主以報紙硬廣及軟文為主以軟文及活動為主明細戶外、軟文、網絡報紙硬廣、活動網絡、戶外、電視DM軟文、網絡、戶外、DM軟文、網絡、戶外、活動階段性推廣分解推廣篇媒體推廣計劃時間媒體版面/形式主題預算費用（元）11年1月中旬揚子晚報半版及網絡軟文城市龍脈正版門庭荷湖星城復古城邦

揚帆起航500011年1月-12月翔宇楚州交匯高炮形象銷售廣告城市龍脈正版門庭楚州首席復古城邦人居典范（結合銷售信息更新畫面）20000011年1月-12月北門大街道旗形象銷售廣告城市龍脈正版門庭，楚州首席復古城邦人居典范（結合銷售信息更新畫面）9000011年1月-12月鎮淮樓對面看板形象銷售廣告城市龍脈正版門庭楚州首席復古城邦人居典范（結合銷售信息更新畫面）待定11年1月-12月車身廣告形象銷售廣告雄踞北門領御楚州

楚州首席復古城邦人居典范（結合銷售信息更新畫面）100000（6輛）11年1月下旬手機短信（10萬條）形象銷售廣告荷湖星城恭賀新春！4000形象導入期媒體計劃媒體推廣計劃推廣篇目前鎮淮路大看板宣傳即將到期，可與廣告商接觸。推廣篇媒體推廣計劃北門大街，人流量大，為項目宣傳主要陣地，目前被御景城、宙輝國際花園兩個競爭項目占領，應奪回陣地。媒體推廣計劃推廣篇媒體推廣計劃推廣篇公交路線選擇：61路、62路、69路（各兩輛）61路主要經過建淮（楚州南部鄉鎮）62路北到富士康，途經西長街、鎮淮樓、南門大街等）69路南門大街鎮淮樓韓信路東長街蘇果超市北門大街淮安市區等媒體推廣計劃推廣篇項目入市期媒體計劃時間媒體版面/形式主題預算費用（元）3/3揚子晚報軟文1/2版軟文第一篇借生活為題引出項目推廣總精神50003/10揚子晚報軟文1/2版軟文第二篇古鎮復興闡述項目地塊深厚文化底蘊及繁榮前景50003/17揚子晚報硬廣整版雄踞北門領御楚州首批闊景房源即將盛大公開150003/24淮海晚報硬廣整版雄踞北門領御楚州首批闊景房源即將盛大公開500003月上、中、下旬短信手機短信（5次）每次10萬條荷湖星城VIP客戶申請開盤信息等200003月中下旬電視游字或電視畫面廣告通過電視持續廣告，對開盤活動做宣傳200003/1~31網絡新聞報道配合報廣軟文對項目進行宣傳50003/1~31戶外北門及翔宇大道條幅荷湖星城VIP客戶申請及開盤信息等5000媒體推廣計劃推廣篇時間媒體版面/形式主題預算費用4月初（開盤之后）揚子晚報軟文1/2版荷湖星城開盤熱銷軟文50004月初（開盤之后）揚子晚報硬廣荷湖星城景品房源持續熱銷150004月（上中下旬）短信手機短信5次，每次10萬條荷湖星城景品房源持續熱銷200004/1~4/30網絡新聞報道配合報廣軟文對項目開盤熱銷宣傳3000開盤熱銷期媒體計劃備注：以上計劃是根據開盤日期定在2010年3月底4月初，具體執行需要結合實際開盤日期及銷售情況而調整。費用僅為初步估算，以實際發生金額為準。推廣篇媒體推廣計劃第二部分：業務篇第三部分：推廣篇第一部分：市場篇第四部分：執行篇第五部分：配合篇目前項目施工進度尚未確定,但是根據項目工地施工情況,預計荷湖星城首批房源將于2011年3月底或4月開盤,我司營銷主要圍繞這個時間點展開,春節之前具體執行工作根據現場情況變化而做調整。執行篇執行篇

第一批房源營銷工作時間節點示意圖注：開盤時間初步定于3月底4月初。1月2月3月4月形象導入期項目入市期開盤熱銷期銷售延續期5月開工典禮產品推薦開盤活動活動營銷工作執行篇

銷售線春節之前主要工作:客戶蓄水\價格排摸\競爭樓盤銷售動態跟蹤；春節之后（3月-4月）主要工作:蓄水客戶維系,特別是預約客戶維系\價格排摸\開盤銷售\簽約\回款等；時間媒體版面/形式主題11年1月中旬揚子晚報半版及網絡軟文城市龍脈正版門庭荷湖星城破土動工揚帆起航11年1月-12月翔宇楚州交匯高炮軟文

1/2版城市龍脈正版門庭楚州首席復古城邦人居典范（結合銷售信息更新畫面）11年1月-12月北門大街道旗形象廣告城市龍脈正版門庭，楚州首席復古城邦