永鴻?廈門灣1號——項目市調報告一、項目概況ProjectInformation樓盤進度NO.11#2#3#4#1期別墅共3排目前，廈門灣1號項目1#號樓施工完成至22層，2#號樓完成至28層；新推出的3#號樓完成至28層，預計3月份前封頂。主要經濟指標NO.2項目位置/售樓電話

/地址：招商局開發區南濱大道雙魚島對面/售樓電話：（0592或0596）686-8068規模/占地：

9萬㎡/建面：33.4萬㎡/容積率：2.7/綠化率：38.1%開發團隊/開發商：漳州鴻祥房地產開發有限公司/建筑規劃：深圳清華苑/景觀規劃：泛亞國際/代理商：廈門翼豐行/物業管理：第一太平戴維斯/建筑形象設計：上海華策設計整體規劃/產品形態：高層+別墅+商業/建筑風格：梯形半山建筑/園林景觀：原創設計的坡地園林客戶情況/來源結構：本省客戶，私企、民企業主為主；/客戶年齡：30-45歲居多；/置業目的：別墅主要為改善性需求及高層主要為投資/置業次數：多次置業居多銷售情況/目前在銷售高層3#樓，已售出五成房間。價格情況/高層均價9000元/㎡形象定位及賣點

/形象定位：半山伴島/賣點：半山建筑，依山傍海。全封閉管理，原創坡地園林。#3二、項目規劃ProjectPlan整體規劃NO.1#1#2#4在售，#3一、二排別墅已售罄廈門灣1號是福建永鴻地產集團開發的高品質海景樓盤。廈門灣1號總建筑面積33萬平米，占地面積9萬平方米。容積率2.7，綠化面積達到38.1%。高層物業費用1.9元/㎡，別墅物業費2.9元/㎡。

項目依山傍海，依據山勢呈梯形結構構建，保證每戶視野。一期規劃48席半山別墅，4棟瞰海公館，贈送面積12-17㎡。交通便利，直面海景。小區全封閉管理，人車分流，小區內建有大型無邊界泳池。戶型配比NO.2幢數層數戶型套數（套）預售面積（㎡）表均價(元/㎡)

去化率（%）#1251房2廳1衛1陽臺1114629.188656.8已售完1房2廳1衛2陽臺882房2廳1衛2陽臺22樓中樓77#2302房2廳1衛2陽臺5811927.1510538.3690%3房2廳2衛2陽臺58#3312房2廳1衛2陽臺18023209.08922357%2房2廳1衛3陽臺120#1#2#3#4目前廈門灣1號，#1高層已經售罄，#2還有少部分樓層，#3有近五層左右在售。預計2016年交房。項目賣點NO.4直面雙魚島，距離近。28公里的超長海景視距。主干道附近，交通便利。建筑呈梯形分布，保證每戶海景視野不受影響。背山面海，景觀及風水好。三、戶型分析DwellingSizeAnalyses廚房格局不好，較小，通風較差。廚房臥室門直對客廳，私密性不好。臥室客廳寬敞大氣，連接寬景超大的陽臺，提高客廳采光率，增強通風效果。與廚房餐廳相連，方便用餐，客廳戶型戶型格局方正，空間利用好。不過南北不夠通透，通風不好。衛生間衛生間小，且位置不好，臨近廚房。兩房兩廳1衛72㎡衛生間衛生間采用全明式設計，采光及通風良好。位置設計不是很好。臥室臥室寬敞，窗戶寬大，采光及通風良好。臥室直面客廳，私密性差，隔音效果不好。廚房廚房空間構造不合理。客廳客廳寬敞大氣，連接寬景超大的陽臺，提高客廳采光率，增強通風效果。戶型結構戶型結構不方正，不過空間利用較好。三房兩廳1衛83㎡廚房方正，空間寬敞，通風及采光好。廚房無窗戶，采光及通風不好。臥室門直面客廳，私密性及隔音效果不好。臥室大面積贈送陽臺，采光通風好。陽臺臥室位置差，在門口。私密性及隔音效果差。面積小。臥室客廳寬敞大氣，采光及通風好，通透?？蛷d四、客戶分析CustomerAnalyses置業目的：改善性需求及投資，其中投資需求的客戶較多；客戶特征：廈漳地區客戶為主，多為改善性需求。其他地區客戶多為投資性需求；客戶多為多次置業，主要是改善型置業者和投資者；產品需求：稀缺資源需求：28公里超長的海景視距、直面雙魚島、景色優美，空氣清新不擁堵；居住舒適需求：追求環境、品質、私密生活社區（小區人車分流，封閉式管理）；安全私密需求：財產、家人安全；注重個人空間，私密性；尊榮身份需求：高檔泳池會所、金牌物管公司——第一太平戴維斯。五、小區配套Residentialfacilities內部配套NO.1

業主專屬的雙語幼兒園

泛亞國際原創特邀泛亞景觀原創設計4萬㎡坡地園林；無邊界半山泳池會所。第一太平維納斯高端物管外部配套NO.215年廈大一站式全套免費教育景色優美，景點眾多中國迪拜——雙魚島，國家投資35億。廈漳跨海大橋、輪渡碼頭、廈漳海底隧道交通便利。美倫山莊酒店、商業廣場、溫泉度假村、開發區醫院及各大銀行分行。周邊商業及生活配套齊全。物業管理NO.3名目詳情物業管理公司第一太平戴維斯物業管理費1.9元/㎡·月自20世紀80年代后期進入中國市場，第一太平戴維斯通過為客戶提供創新的解決方案迅速成為房地產行業中的領先者。通過在中國幾個重點城市（上海，北京，深圳，廣州，杭州，成都，天津，大連，重慶，沈陽，廈門及臺灣，四川南充）建立的辦事網絡，及有著3000名掌握著豐富經驗及知識的員工作為堅強后盾，第一太平戴維斯為開發商，業主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高質量的顧問服務及地產服務。其中包括在寫字樓，商鋪及地產投資領域的顧問服務，設施管理，空間規劃，公司房地產服務，物業管理[1]

，資產管理，租賃，評估及銷售。六、近期營銷動態TheRecentMarketingDynamic項目形象定位NO.1形象定位：半山伴水——山水別墅營銷活動NO.23.17春季綠植DIY活動親手制作屬于自己的個性盆栽，項目高層新品2#樓戶型正式公開，主打78-126㎡瞰海公館5.29六一、端午雙節“小長假”一期高層新品2#樓正式啟動首批房源限時預約活動9.13中秋博餅活動，業主集中簽約，并提供各種精彩活動及美食飲品。10.19山海歡樂趴——自助燒烤、手工皂DIV、賞海賞花5.10~11“馨香母親節”親子感恩活動，到訪人人有大禮，現場還準備了豐富多姿的親子游戲環節和驚喜節日禮物6.15“親子世界杯”父親節主題活動，親子賀卡DIY、全家福合影、幸福抽獎、趣味桌上足球等游戲。10.1~7出售限時特價房，并提供“迪拜雙人游”或千元購物券等獎品供客戶抽取。2015項目營銷活動頻繁且連續性強，以系列活動為主，活動主題以節日為節點，互動活動多以親子活動為主。然后借機推新樓盤。六、近期營銷動態TheRecentMarketingDynamic優劣勢分析NO.1優勢地段優勢：直面雙魚島，項目順應山勢，梯形排列，較之黃金海岸，每戶海景視距更大不受阻擋；配套優勢：廈大系教育配套，且均在8分鐘車程范圍內，位置較黃金海岸更近更便利；項目優勢：別墅+高層住宅項目，園林特色豐富，居住舒適度高；物管品牌：第一太平戴維斯劣勢住宅贈送面積較低；價格明顯較貴；綠化較低（與宣傳不符）；高層戶型格局較小，類型不多；房間格局較差，空間利用率低。營銷策略借鑒NO.2產品策略項目確定三大核心賣點：背山面水，景色風水好；直面雙魚島；原創半坡花園；產品業態單一專業，1期三排精品山水別墅，四棟海景高層。價格策略自2013年5月樓盤推出，價格未變。推售策略2013年