天長●新天地商業定位溝通方案伯氏嘉成（南京）地產機構2011年12月12日

本溝通方案以天長商業市場現狀出發，并主要借鑒外地成功的商業產品定位經驗，尋求貼合本案實際情況的產品方案，并提示相關業態組合意向。說在前面報告目錄市場背景分析商業產品定位商業業態建議商業產品建議PART1PART4PART5PART6住宅市場分析PART2商業市場分析PART3市場背景分析PART1天長城市印象及市場指標天長天長市地處華東腹地，隸屬滁州市。天長交通便利，205國道—寧連高速公路以及寧淮高速公路縱貫境內。市區距揚州51公里，南京75公里，到上海也僅3個小時左右路程。天長市是東部沿海地區與內陸中部地區的跳板，是長三角經濟區重要的配套加工業生產基地。天長天長區位及交通天長市國土面積1770平方公里，轄28個鄉鎮，總人口62萬人。天長市是農業大市，是全國優質商品糧基地、優質油料基地，現有耕地面積100多萬畝，盛產稻、麥、棉、油等農副產品.天長行政及農業天長市有1200多種工業產品，涉及電子、儀表、光電纜、醫藥、釀造、工程塑料、機械、玩具、服裝等10多個行業，34個工業門類。工程塑料、電視元件、柴油機缸蓋以其生產規模大、技術含量高、配套能力強，在全國同行業享有較高的知名度。截止2005年底，全市共有130家企業產值超千萬元，其中超億元企業16家。全市現擁有高新技術企業17家，其中國家重點高新技術企業1家，電纜產業被批準為全省唯一的光電纜高新技術產業基地。被譽為“儀表之鄉”、“電子之鄉”、“泵閥之鄉”等。天長行政及工業天長發展規劃積極對接長三角實施東向發展，就是要全方位接軌長三角，融入東部。做到觀念東學、體制東接、交通東連、產業東迎、投資東引、服務東送。盡快完善與東部相連的陸路、水運交通體系。充分利用南京、揚州的機場、鐵路、港口等基礎設施資源，在空間上實現與長三角地區無縫對接。加快工業園區建設步伐堅持把天長省級經濟開發區的開發建設作為全市對外開放的重中之重，多渠道、多形式籌措資金，加快建設速度，不斷改善基礎設施條件，“十一五”期間要完成三期工程10km2的基礎設施建設，并采取有效措施，積極推進入區企業建設步伐，做到開發一塊，建成一塊，投產一塊。秦欄、汊澗、銅城、楊村等鄉鎮要根據現有基礎和優勢，加快工業園區建設步伐,其他鄉鎮也要結合集鎮規劃，規劃建設工業集中區，為招商引資搭建有效平臺。天長發展規劃重點抓好南市區的規劃建設南市區高起點規劃，遵循中心遷移、配套跟上、綜合開發的總體思路，合理劃分行政中心區、綜合公用建筑區、教育科研區、商務區、居住區等功能區，科學設置城市的照明色彩、建筑風格和建筑品位，注重景觀、公共活動空間、重點建筑和重點地段的城市設計，高標準建設。以廣陵路、城南路等主干道的率先啟動為突破，到2008年基本建成政務區，2010年南市區形成規模。加快老城區的改造工程著手對老城區中的老西門、老南門及城北、城東出口地段舊城改造進行規劃，并適時啟動，同時抓好二鳳南路、秦欄路、萬壽路、環城河治理等一批重點工程建設，完善城市標志及雕塑系統、夜景照明系統，重點以繞環城河兩岸為軸線，加快建設環城河公園和森林公園，2010年初步形成環形生態走廊。市場背景分析PART1天長城市經濟發展2010年，全市規模工業完成增加值27302萬元，同比增長21.3%。1-7月份規模工業累計實現工業增加值171959萬元，比上年同期增長19.3%，增幅比上月提高3.6個百分點。天長城市經濟工業生產穩定發展工業生產穩步發展天長城市經濟固定資產投資強勁2010年，全市固定資產投資累計完成158186萬元，比上年同期增長67.1%。城鎮投資123629萬元，增幅達111.7%，其中房地產投資22386萬元，增長130.0%；全市累計施工項目255個，其中新開工203個。固定資產投資繼續保持了強勁增勢天長城市經濟生產總值即GDP2008年至2010年，GDP增長速度均超過12%，2010的增長速度高達17%，標志著天長市房地產市場進入飛速發展期。天長城市經濟人均GDP2008年至2010年，人均GDP增長速度飛速，2010的增長速度高達25%。人均GDP與商業發展聯系緊密，人均GDP飛速發展表示開始看重商業消費質量。三產比例2008年三產比例2009年三產比例2010年三產比例17.1:58.5:24.417.3:57.8:24.914.9:62.9:22.2第三產業比重是衡量地區經濟發展的重要標志。天長目前第一產業比重相對其他城市來說偏高，說明城市現代化程度需要進一步的提升。天長城市經濟天長城市經濟社會消費品零售總額2008年天長社會消費品零售總額24億，增長率23.5%。2009年天長社會消費品零售總額29億，增長率20%。2010年天長社會消費品零售總額34億，增長率20.1%。2008年、2009年及2010社會消費品零售總額一直保持者強勁的增長，增速保持在20%以上。意味著人們生活日漸富裕，舒適及享受的生活成為時代主流。天長位于華東腹地，與南京、揚州乃至上海都相去不遠。這一方面是使得天長成為華東區的加工基地，促使天長經濟快速增長；另一方面也致使城市人口與居民消費外流。天長市處于城市快速發展階段，城市在“南移西進”當中，政府職能部門、居住社區向南發展，西側則為經濟技術開發區。老城區主要保有商業活力與教育功能等，并在進行舊城改造工程城市經濟以高增長率快速發展，GDP在安徽省各縣中名列前茅，其中經濟開發區與對外貿易在經濟中占有重要比重。天長市經濟社會消費品零售總額同樣處于快速增長階段。城鄉消費存在一定差異，但鄉鎮居民到天長消費的幾率較大。天長市未來將以科技發展為基礎，加大招商引資力度，建設工業園區，大力發展外貿經濟，促進城鄉之間的溝通與建設。分析小結市場背景分析PART1新政下的地產市場

天長房地產宏觀市場分析國際通用衡量標準表明，宏觀經濟增長和人均GDP水平決定了一個地區房地產市場的發展階段。天長人均GDP水平在2005年已經突破1000美金，2010年達到2000美金；2010年，天長市GDP為147億元，近三年來平均增長率高達15%，房地產市場進入到高速發展階段。天長地產市場進入到快速發展階段2010年，天長市全社會固定資產投資完成26.9億元，房地產投資2.0億元，房地產投資占固定資產投入的7%。房地產投資占GDP總值的2%。2010年1-7月份，全市固定資產投資累計完成158186萬元,其中房地產投資22386萬元，增長130.0%；全市累計施工項目255個，其中今年新開工203個。房地產投資占固定資產投入的14.5%，房地產進入到快速發展時期。天長市房地產投資額增幅較大，但房地產投資占GDP與固定資產比例均較低，反映房地產發展存在一定空間。天長房地產宏觀市場分析-固定資產投資異常基本正常正常運行基本正常異常2010年房地產開發投資額增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%130%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產投資/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%約4%反映房地產投資規模的基礎指標，較合理指標為10-15%房地產投資/固定資產投資<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%14.5%反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為20%-25%天長市新建房地產銷售面積多集中在城市的南部政務區，住宅產品供過于求，期房銷售遠低于現房銷售，缺乏大型商業地產項目銷售。房地產消費人群缺乏商業地產投資意識2011年金融市場動蕩，整個市場的資金面持續緊張國家針對住房市場的調控力度不斷加大中小城市的住房開發業開始面臨較大的壓力由于商業地產的不限購，所以商業地產在目前的市場下，反而呈現較好的投資市場行情

小結2010年投資市場住宅和服務式公寓、寫字樓物業、商鋪成交三分天下新政促房企轉型，商業地產成擴張新藍海一場關于商業地產的暗戰正在布局，中國房地產業的下一個十年大幕開啟。事實上，國內開發商對商業地產開發產生的興趣與渴望，顯然早于2011年。早在2009年，國內排名前20的開發商絕大多數已經深淺不一的涉足商業地產，并紛紛宣稱會逐步加大在商業地產領域的投資。而2011樓市新政，無疑使巨頭們布局商業地產領域的步伐更快。商業地產點亮下一個“房地產黃金十年”

小結住宅市場分析PART2城南新區老城區老城區城南新區天然居龍灣明珠城東方紅郡龍灣名莊長泰國際公寓上城風景安泰·東方麗都新世紀豪園中地國際城東方花園典型案例分析天然居地理位置仁和南路與天寶路交匯處開發商天長市天然房地產開發有限公司項目規模40000㎡產品類型商業、2棟小高層戶型設置面積區間96㎡-150㎡、主力面積135㎡開盤時間2011.11.25銷售均價3600元/㎡銷售率54%立面及景觀無社區感項目配套天然居內街式商業街區商業情況：開放式街區購物、餐飲、娛樂、休閑銷售情況：尚未開盤典型案例分析明珠城地理位置天長市安樂路西側靜安路南側（原安徽電纜廠）開發商天長市宏基恒業房地產開發有限公司項目規模占地47968㎡，總建130000㎡（住宅98000㎡、商業6600㎡）產品類型13棟高層、3棟別墅式景觀洋房、社區底商戶型設置53㎡-130㎡主力面積105㎡、113㎡開盤時間預計2011.12.24銷售均價——銷售率——立面及景觀立面：簡歐建筑風格；景觀特色：“中心花園+組團景觀”母子組合式景觀模式項目配套老城區商業中心、天長新天地1萬㎡商業配套商業情況：社區底商6600㎡計劃引進中型超市銷售情況：尚未開盤典型案例分析東方紅郡地理位置石梁東路與靜安路之間，秦欄路東側，合群渠西側開發商宇業集團項目規模26萬㎡產品類型多層、高層、商業戶型設置92㎡-126㎡，明廳、明臥、明廚、明衛開盤時間2011.11.28銷售均價3400元/㎡-3600元/㎡銷售率一期開盤去化60%立面及景觀立面：簡歐立面；景觀特色:花園景觀項目配套蘇果超市、萬家福市場、學校、醫院、自身底商商業面積：12000㎡左右社區底商銷售情況：尚未開盤典型案例分析地理位置天長市廣陵路炳輝中學新校區對面開發商天長市三一房地產開發有限公司項目規模占地面積：145畝；總建筑面積：15萬m2產品類型別墅；多層；小高層戶型特點88—190平方米二房、三房、四房及少量復式，戶型南北通透格局、布局方正，私人入戶花園設計，以其中一個89平米的戶型為例即可做到3房開盤時間2011.7銷售均價4200元/㎡銷售率當期20%-30%立面及景觀西班牙風情、2800㎡奢華中央水景項目配套炳輝中學，農貿市場，好宜家超市龍灣名莊典型案例分析地理位置天長市廣陵路（新市政府東300米）開發商天長安泰房地產開發有限公司項目規模占地面積：65000平方米總建筑面積：20萬m2

；總戶數：1100多戶。產品類型9棟12層；9棟19層；戶型配置主力面積100m2

、145m2開盤時間2010.1月銷售均價4300元/㎡銷售率80%立面及景觀立面：新現代主義景觀：田園式景觀項目配套市民廣場，新市府大樓，檢察院，法院，衛生局，新世紀回憶中心大酒店安泰·東方麗都典型案例分析地理位置政務文化新區城南路與石梁路交叉口開發商環宇國際經貿投資有限公司項目規模總建筑面積：20萬m2

；總戶數：1100多戶產品類型126m2-146m2

戶型特點90m2—144m2開盤時間2011.7銷售均價4200元/㎡銷售率70%立面及景觀立面：歐陸風情商業銷售情況：一期已開盤，1-2層連賣13000元/m2面積:60m2

新世紀豪園典型案例分析地理位置天長市廣陵路（市政府東300米）開發商安徽長泰置業有限公司項目規模占地面積：48951平米；總建筑面積：163990平米，總戶數：1147套產品類型3棟33層；1棟24層；6棟19層戶型特點88—190平方米二房、三房、四房及少量復式，戶型南北通透格局、布局方正，私人入戶花園設計，以其中一個89平米的戶型為例即可做到3房開盤時間2011.7銷售均價3800元/㎡銷售率60%-70%立面及景觀立面：新現代簡約景觀：文化景觀軸、生態人文軸、音樂藝術軸項目配套醫院、超市、天發廣場、少年宮、體育館、商業面積：兩層沿街商業14560平米銷售情況：尚未開盤長泰國際公寓典型案例分析地理位置天長市冶山路與千秋大道交口(新市政府東200米）開發商安徽國貿建設置業有限公司項目規模占地面積：81畝；總建筑面積：16萬m2產品類型2棟33層，11棟7層戶型特點98m2—149m2二房、三房、四房。110m2-120m2去化最快開盤時間2011.6銷售均價4200元/㎡銷售率70%立面及景觀立面：現代簡約項目配套土地局，房管局，法院，圖書館，市民廣場，新城南小學，炳輝中學商業情況：社區底商銷售情況：尚未開盤上城風景典型案例分析地理位置政務文化新區城南路與石梁路交叉口開發商天長市中地房地產開發有限公司項目規模占地面積：76畝；總建筑面積：18萬m2

；總戶數：1100多戶。產品類型3棟33層；1棟24層；6棟19層戶型特點88—190平方米二房、三房、四房及少量復式，戶型南北通透格局、布局方正，私人入戶花園設計，以其中一個89平米的戶型為例即可做到3房開盤時間2011.9銷售均價4200元/㎡銷售率50%立面及景觀立面：現代簡約景觀：園林景觀項目配套土地局，房管局，法院，圖書館，市民廣場，新城南小學，炳輝中學商業面積：社區底商銷售情況：尚未開盤中地國際城項目名稱位置開發規模總建面積天然居仁和南路與天寶路交匯處4萬明珠城天長市安樂路西側靜安路南側（原安徽電纜廠）13萬東方紅郡石梁東路與靜安路之間，秦欄路東側，合群渠西側26萬龍灣名莊天長市廣陵路炳輝中學新校區對面15萬安泰·東方麗都天長市廣陵路（市政府東300米）20萬新世紀豪園政務區廣陵路20萬長泰·國際公寓政務區炳輝中學旁16萬上城風景天長市冶山路與千秋大道交口16萬中地·國際城政務文化新區城南路與石梁路交叉口18萬合計148萬天長市房地產市場正在迅猛的發展，主要集中于永福東路與天康大道兩旁.2011年開發量達到近150萬平米。戶型面積設計偏大，目前無創新產品

基于市場的需求，各項目的產品設計均以第一居家為主導。部分四居的大戶型與聯排滿足大戶人家的需求。110㎡的三居室，140㎡的四居室，相對居家來講是非常寬敞舒適的，甚至可以說很富余。三居為主，二居為輔

從各項目的戶型配比顯示來看，三居占到整個70%的以上市場份額，說明三居室是受天長市的居民的歡迎。同時也說明一點，設計合理的二居室、小面積的三居室能補充市場的不足。市場剛剛啟動，產品均質化嚴重目前市場上的產品規劃雷同，正處于地產的初級階段，基本每個項目都是住宅加沿街底商，小高層、高層涌現天長，但目前的配套設施不是很完善。從戶型設計來看，還是很不錯的，基本上設計合理，適宜居住。住宅產品小結：市場小結：天長市的新住宅地產主要集中在南市區及東部，已形成規模，但周邊商業氛圍缺乏。住宅市場處于啟動階段，品質、開發水平普遍較低，但提升較快。住宅市場供應量大，銷售普遍存在一定的壓力。市場產品雷同化，小高層、高層開始集中開發，檔次、價位、銷售模式相近。住宅項目大部分帶有底商，但都在尚未銷售的狀態中，除天豐廣場，新世紀豪園開過一期商業外，其余均無商業銷售。消費者多選擇政務區是因為發展起來的文化、行政、商務中心，而看好老城區房產主要是考慮商業配套服務的便利性。未來住宅市場競爭將更為激烈，產品形式也將逐漸豐富起來，價格仍有上漲空間。商業市場分析PART3商業現狀分析天長主力商圈千秋步行街商都天發廣場商都規模：占地面積：12000㎡鋪位：462間業態：服飾、配飾、化妝品、家紡鞋帽、箱包、日用百貨千秋步行街規模：上下兩層，面積：20000㎡鋪位：400多間業態：服裝、鞋帽、配飾、化妝品、家紡、日用百貨、餐飲天發廣場規模：天長體量最大商業SHOPPINGMALL業態：倉儲超市、電器、服裝、、針織、箱包、皮具、飾品、鞋子、電子、文體、玩具、喜慶、餐飲、娛樂城中商業格局—以千秋步行街為核心，步行街內多種業態、多種功能、各檔次的設置，結合在一起形成了適合各年齡段各消費群體購物的大型商圈。商業氛圍成熟。商圈類型：市級商圈。城北商業格局—以商都為商業核心，商都檔次較低，業態、布局較雜，以中低檔的大市場的形態呈現。消費氛圍濃郁。商圈類型：市級商圈。城南商業格局—城南新開發住宅小區較多，住宅小區多以社區商業配套為主。天發商業廣場是天長規模最大，業態及功能最齊全大型一站式SHOPPINGMALL。也是城南住宅小區的主力配套。目前人氣不夠，尚處于培育期。商圈類型：市級商圈。商業現狀分析天長商圈分析商業現狀分析天長主要商業街石梁路建設路新河路建設路規模：商業部分分布約2公里業態：服裝、鞋帽、珠寶、家居家具、家紡、婚紗攝影、家電、機電、五金石梁路規模：商業部分分布約1.5公里業態：建材、家飾、餐飲、電腦新河路規模：商業部分分布約1.5公里業態：服飾、休閑、娛樂、電腦、煙酒、百貨商業現狀分析天長在售商業地理位置建設路核心商圈（原二輕商場西側）開發商天長市天豐房地產開發有限公司項目規模總建筑面積：6萬m2層數地下1層地上4層業態設計購物、餐飲、休閑、娛樂、商務開盤時間2011.1銷售均價1F-27000元/㎡2F-18000元/㎡-19000元/㎡3F-12000元/㎡-13000元/㎡銷售率70%銷售模式1F直接銷售、2F-3F返租、4F分成3大塊整體出售產品形式多個單體商業樓組合而成，包括臨街店鋪、內街、內鋪形式，相互之間由通道、電梯、連廊連接，構成一個有機整體。

天豐廣場1、千秋步行街、商都、天發廣場已經處于正常的運營的狀態中，形成天長市主力商圈。其中天發廣場因其面市時間較短，人氣稍弱。建設路、石梁路、新河路三條商業街以F型發散狀組合，形成天長市最主要的商業街。其中建設路最繁華，鋪位最多，品牌最好，同時租金水平也是最高的。新河路其次。石梁路主要以電腦電子產品、家具建材為主。其他老城區街道街鋪，業態較雜亂，人氣較差。2、天長市除了市中心商業區域有一定的人氣外，其他商業人氣不夠旺盛，這與消費者的消費習慣的形成具有很大的關系。引導消費者的消費習慣很關鍵。3、自發式商業發展，造成商業形態較單一，滿城盡帶“街鋪”。4、街區沒有統一管理，自主經營、業態混亂、商氣與人氣難以聚集。5、天長市場上目前商業供應量很少。除天豐廣場外無其他在售商業。住宅底商均未銷售6、天長商業銷售價格約是住宅銷售價格的4.5倍，遠遠高于市場慣例2.5倍。說明天長的貧富懸殊過大。天長商業市場小結商業現狀分析天長商業業態現狀解析百貨類/百貨類業態形態雖齊全，但品牌檔次較低，且購物環境明顯較差，百貨類經營分布散亂。餐飲類/餐館數量較多，分布零散，以滿足本地基本需求為主，檔次偏低，特色餐飲零星點點，商務性質餐飲難見蹤影。休閑娛樂類/休閑娛樂業缺乏高檔次、特色的大型娛樂場所。成人美容健身及兒童娛樂項目少之又少。商業現狀分析僅限于給天長消費者提供“基礎”購物，而無法提供“品質”購物。特色主題類/無特色主題類商業體。商業產品定位PART4項目自身研判關鍵詞一：商圈商圈：項目所處區域非城市中心商圈，商業層級較差，區域亟待提升綜合商業配套功能。總結：項目所處區位非傳統商業中心，商業層級較差，商圈優勢不明顯，商業氛圍不濃，但項目地塊商業價值較高，可從產品與客戶定位上下功夫，創造出昭示性強的的特色競爭力產品。關鍵詞二：定位總結：1、業態價值：業態價值導向為定位于市場上交易存活的業態及客群較易接受的業態，如超市、餐飲娛樂商業街等；2、功能價值：依據項目物業形態和產品屬性，功能價值導向為具有復合性和互補行的功能定位，如情景商業街等；3、商業價值：項目周邊的商業氛圍較低、商業檔次不高，無法滿足目標客群的需求，項目采取定位綜合性、引領市場、創新產品、資源優化，打造區域商業新亮點，完善區域內的商業配套，凸顯商業價值最大化。展現項目綜合性定位優勢，淡化項目非中心商圈劣勢吸引客群認同是項目需要解決的關鍵問題。1、招商的必要性：整體招商能夠營造更好的商業氛圍，增加投資業主的信心，有利于商鋪及住宅的銷售。整體招商能使商業布局更加合理，最大限度的挖掘商鋪的價格空間，同時有利于消化位置比較偏的商鋪。2、成立招商中心：招商中心的功能：1）根據業種規劃，主動尋找適合的商家，展現后期商業氛圍。2）為業主服務，增加業主的滿意度，間接提升銷售率。關鍵詞三：招商總結：招商與銷售并舉：商業氛圍能夠提升商業項目的商業價值，更從而提升銷售價格和銷售進度。“招商”往往是商業物業銷售過程中的強心針和重中之重。項目在銷售期就成立招商中心進行必要的招商，對項目銷售非常有利的。商業產品定位PART4商業業態：指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態。服務業態：指利用設備、工具、場所、信息或技能為社會提供服務的服務營業形態。商業業態分類商業業態定義業態舉例便利店滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。7-11、好的、超級市場采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業態。蘇果、大型超級市場采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業態。家樂福、易初蓮花、沃爾瑪倉儲式商場在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業態。麥德龍、大潤發、專賣店專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態。Chanel、Armani、361工廠直銷中心商戶主要是由以折扣價銷售自己品牌的制造商組成。典型的工廠直銷中心沒有主力店，通常為沿街式商業布局，但也有一些是封閉的MALL形式，以及社區式的組團式布局。奧特萊斯、商業業態：商業業態根據其經營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規模、店堂設施和目標顧客等結構特點，分為便利店、超級市場、大型超級市場、倉儲式商場、專賣店、工廠直銷中心、百貨店、購物中心、家居建材店、主題商城和專業市場等十一種商業業態。商業業態定義業態舉例百貨店在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展各自的進貨、管理、運營的零售業態新百、太平洋百貨購物中心企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體萬達廣場、天發廣場主題商城指采取自選銷售和開架面售相結合方式，以銷售某一大類或幾個大類商品和提供相關技術及服務，滿足一次性購全的零售業態蘇寧、百腦匯專業市場指通過產品收集、分配、價格形成與發布、結算和信息集散，向中小型零售商和各類消費群體銷售某一大類或幾個大宗商品和提供相關技術和服務的批發業態安徽大市場家居建材專業店專門以家居裝飾、建材、家飾為主的專業市場紅星美凱龍，居然之家服務業是指利用設備、工具、場所、信息或技能為社會提供服務的行業。服務業態業態業種生活服務業飲食業大眾餐館快餐類高檔正餐類星級飯店主題類餐飲自助類餐飲休閑類餐飲餐飲街娛樂餐飲移動消費餐飲文體娛樂業KTV酒吧夜總會網吧茶樓健身房美容及美發業美容美發沐浴業桑拿、足療旅游及酒店業招待所普通賓館星級賓館快捷酒店公寓式酒店家庭用品修理業醫療衛生業客運業家庭服務業家政服務家庭清潔家庭護理家庭醫生家庭餐飲家庭教師家庭婚姻家庭園藝家庭搬家養老服務裝飾維修家庭服務接送家庭舊貨收購針對業態定位的思考分類，我們結合項目對各類業態做出分析和研判，來確定本案的業態定位。商業業態結合項目分析初步判斷便利店本案住宅體量3萬㎡，有著社區配套的便利店需求適合超級市場區域內住宅開發量大，未來人居需求較旺適合大型超級市場區域內住宅開發量大，未來人居需求較旺，但本案體量不夠不適合倉儲式賣場倉儲式賣場不會進3-4線城市，且物業條件不適合不適合專賣店根據專賣店的單鋪面積、以及本案物業品質，有效輻射整個區域，依托于ＭＡＬＬ市場，特色、精品專賣店有一定的生存空間適合工廠直銷中心本案所處區位沒有工廠直銷中心生存的土壤，也不會進3-4線城市不適合百貨店人氣不旺，且體量不夠，不適合家居建材店體量不夠，且家居建材店不適合銷售不適合購物中心本案如果能夠引進超市主力店，則具備購物中心的要件不適合主題商城本案如果能夠引進超市主力店，則可以依托一定的主題商城條件性適合專業市場地緣適合的專業市場業種對于本案其它物業是種損傷不適合本項目商業業態定位分析本項目商業業態定位分析服務業態結合項目分析初步判斷生活服務業本案及周邊住宅社區和原著居民，未來對生活服務業需求比較大。適合營銷服務業本案所處的地理位置和周邊環境氛圍導致營銷服務業較弱。不適合社會服務業本案物業屬性能夠吸引類似電信、移動、銀行這樣的社會服務業企業加盟。適合綜上分析本項目商業組團功能定位項目功能定位：區域型購物中心主力店：社區超市次主力店：大型餐飲（美食廣場）、娛樂休閑專業店、健身中心社會服務業、生活服務業、便利店、專賣店輔助業態：1、從商業分流來看，依照國家質量監督檢驗檢疫總局的《零售業態分類》，根據選址和商圈不同，購物中心主要分四種，近鄰型、社區型、區域型、超區域型；同時據購物中心分布統計顯示，隨著舊城改造、城市外擴的進程加快，區域型購物中心將是一種主力趨勢，且潛力無限。2、從消費習慣來看，一項調查表明，盡管百貨廣場與shoppingmall已成為城市人休閑購物的一個時尚場所，但在更多的時間里，尤其是勞累了一天之余，人們還是渴望在居住區域的周邊就能隨時得到購物、娛樂休閑以及餐飲上的優質、便捷服務；這也印證了營銷的4C理論。3、從城市發展來看，更多提倡城市運營觀念，有效規劃未來社區的生活及配套，包括對城市資源的充分利用，更多講究區域商業資源的共享性與合理性，歸根為集約城市的結構方式；現代的商業中心不僅僅是零售業全部的綜合，還是整個城市服務功能的綜合。

本項目商業組團功能定位思考在功能定位確定的前提下：

——我們尋找怎樣的商業主題定位呢？商業組團主題定位建議

綜合考慮本案的地理位置、未來入住的居住人群，我司對于本案商業主題定位建議：立足于區域未來居住人口變化，面向更充滿活力的新興居住人群；

開放、友好的商業空間，不僅僅局限于本案的居住人群；兼容多樣化的商業業態，提供消費人群以豐富的物質與精神消費選擇；

新穎的建筑風格，吸引消費者到達項目消費；為消費者營造休閑、生活氛圍；提供消費人群便利性消費。商業組團主題定位關鍵詞釋義居住人口變化入住老城區的新居民提升了區域內整體居住人群的消費檔次。

開放、友好本案的商業面積具有更大的包容性，服務于整個片區。

多樣化不同于目前片區地區的現有商業，具有更豐富的商業業態選擇。

新穎致力于打造片區地區商業項目的地標性建筑。休閑、生活提供消費者以單純購物外的解壓與放松的精神消費環境。便利性通過設置方便的停車以及其他交通手段達成消費者的便利消費。商業組團主題定位提取商業主題概念充分體現項目商業的功能定位，使得消費者能夠通過主題概念加深對商業功能的了解，進而加深其消費觀念，培養其消費習慣。第二代鄰里生活中心LifeStyleShoppingCenter鄰里生活中心模式解析鄰里生活方式中心是在人們生活方式日漸多元化前提下，為了滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費需求而誕生的。“鄰里生活中心”誕生于21世紀歐美一些中小型城市，有別于傳統的shoppingmall,它不是簡單地將多種業態堆集在一個大的封閉空間中，而是將景觀、業態、建筑、功能等各種因素科學地結合在更開放的環境中。而LifestyleCenter的開發地理位置，則通常在非傳統商業區，在那些接近交通要道和大規模中高檔住宅區、升值潛力較大的區域。國際購物中心協會（ICSC）指出Lifestylecenter必須具備下列要素：

1、接近有影響力的居住社區；

2、中高檔以上的定位，迎合本商圈消費者對休閑的追求；

3、與Mall和傳統的商業步行街相比，LifestyleCenter更加注重環境和建筑設計；非封閉形態，并且至少有5000平方米以上的面積是由全國性的連鎖專業店使用。鄰里生活中心特點典型的LifestyleCenter的消費者定位主要是中高端的消費階層。大多數LifestyleCenter都除了主力店（主力店包括百貨店、大型超市、專業店等零售業態）外，與MALL相比，更注重于餐飲、休閑、娛樂與體驗！“鄰里生活中心”以營造全新的生活消費方式為主導，充分調動消費者的參與性。以中高端客群為目標群體，打造體驗式的高端休閑生活方式中心。鄰里生活中心是未來取代MALL的一種新型商業模式，是一種新生復合業態，也是一種新的經濟增長方式，不以人流量多少作為判斷依據，而以中高端消費和利潤率作為經營考核。

鄰里生活方式中心有著良好的業態兼容性和廣闊的發展前景，結合項目現狀，以目的性消費帶動本區域人氣，推動項目及周邊的建設進程。“鄰里生活中心”以新業態、新理念、以符合天長人的特點和需要的模式運作，易于形成強大的吸引力和培養傳統業態無法比擬的核心競爭力。鄰里生活中心著名案例加利福尼亞州維多利亞花園維多利亞花園選址在加利福尼亞州，坐落于圣貝爾那迪諾山腳下，是一座擁有30座建筑、建造總費用達2.85億美元的開放式超級區域級商業中心。

鵬利南華商業中心鵬利南華商業中心位于遼陽東路以南，勁松九路以西，總建筑面積167325平方米，地上部分114265平方米，地下部分53060平方米，停車位1111輛。項目定位生活方式中心，內含一個2萬多平方米的大型超市，5000平方米的百貨店，6000平方米的由電影院、演藝中心和音樂酒吧組成的文化藝術中心，以及健身中心、酒店式公寓和各類精品店、特色購物街區等，解決了困擾浮山后居民多年居住區周圍缺乏休閑娛樂場所的問題。除了超市影院酒吧等外，還將建設一棟22層寫字樓和三棟層高分別為27、25、22的商務樓。鄰里生活中心著名案例福星惠譽·國際城格蘭大道位于徐東核心，從規劃至設計無不體現著生活方式中心幾大特征。其一，社區底商與集中式商業體，構成開放的體驗式格局，而生活方式中心必不可少的高級建筑及引人流連的環境，則由創新的浮云建筑與參與性的景觀設計完成。再則，徐東商圈的通達性及其所輻射的高端消費人群，更是定位高端的生活方式中心得以發展的基礎。最后，集餐飲、健身、酒吧、休閑娛樂于一體的業態規劃，為追逐時尚體驗的都會高尚人群，提供了繽紛多姿的消費體驗。福星惠譽·國際城鄰里生活中心著名案例商業產品建議PART5

“鄰里生活中心”誕生于21世紀歐美一些中小型城市，有別于傳統的shoppingmall,它不是簡單地將多種業態堆集在一個大的封閉空間中，而是將景觀、業態、建筑、功能等各種因素科學地結合在更開放的環境中。情境地產“境”是人所能觸及的，全部外在環境空間的總和，以及存乎其間的全部內在精神體驗；是生活的氛圍，是生活的狀態。“情”是人與境相遇的感受，是外在環境的內心影射。情境地產將產品與人放在一起，既是商業品質的回歸，又是產品品質的升華。“有境界自成高格……”商業情境地產舉要1－上海新天地南里

—現代建筑為表現手法，集中式商鋪為主；商業情境地產舉要2－波托菲諾波托諾菲波托菲諾的意大利式風情街和鐘樓的結合設計；新天地南里是現代建筑+時尚元素；案例給予我們的啟發波托菲諾的意大利小鎮的精致生活；新天地的定位：休閑、文化、娛樂中心；現代商業形態+充滿異域風情元素（徳式、法式、邁阿密式、西班牙式）的區域中心特色商業新天地鄰里生活中心打造風格項目定位新天地南里新天地鄰里生活中心產品形象安徽首座異國格調鄰里生活中心新天地鄰里生活中心產品規劃依據商業樓層價值測算，首層價值最大，第二層價值約是首層的0.6，第三層約是第二層0.6，第三層的商業價值就很低了,再往上到第四層價值更低。本項目考慮到利潤最大化，建議做地下一層，地上三層。地下一層的樓層價值與第二層價值相當。產品設計人流動線盡量能夠利用通往主力店的商業動線，帶動其它商業的價值。從而將銷售價值做大化。目前市場住宅銷售抗性較大，宏觀調控并不是一天兩天能夠結束的，本案周邊大量住宅壓在手中，考慮到開發商高價盡快回籠資金，商業產品設計應當是建設周期較短、不需要主力店招商業績支撐的商業。

商業街形態的商業是本案商業形態的重要組成形式。商業街公攤很小，容易被客戶所接受，商業產品設計應考慮如何加大沿街面，從而增加商業街的體量。新天地鄰里生活中心形象包裝入口處，必須用醒目、夸張、藝術的手法、通過建筑或構筑物表現出鄰里生活中心的整體氣勢，吸引人流關注、駐足，同時也能成為區域的地理標志；精神