產品基礎知識培訓報告框架AnalyzeSystem>>產品策劃基礎知識>>建筑產品基礎知識>>建筑風格分類>>園林風格分類產品基礎知識培訓產品策劃基礎資料產品策劃緣起產品策劃基礎知識產品策劃體系內容目錄經紀公司承擔建筑規劃設計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。經紀公司開發商建筑規劃院房地產項目前期顧問階段反饋修正反饋修正給出結論給出結論緣起產品策劃基礎知識︱產品策劃緣起前期市場調研中期產品策劃后期營銷推廣給出結論給出結論驗證反饋驗證反饋驗證反饋房地產項目前期報告經紀公司承擔建筑規劃設計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。緣起產品策劃基礎知識︱產品策劃緣起目錄產品策劃基礎資料產品策劃緣起產品策劃基礎知識產品策劃體系內容2.當地政策規范4.市場調研1.地塊資料3.開發商訴求基礎資料5.項目定位客觀事實主觀判斷產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料地塊資料規劃意見書及相關政府文件地塊CAD圖地塊內外部情況既有規劃方案產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料地塊資料|規劃意見書及土地招拍掛文件地塊的用地性質、建筑指標、容積率、限高、建筑密度規劃意見書及土地招拍掛文件：地塊真實的官方權威信息產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料是否含代征/代建的道路用地及綠化用地指標是否有政策房指標？限價房/廉租房/回遷房/回遷商業地塊資料|規劃意見書及土地招拍掛文件規劃意見書及土地招拍掛文件：地塊真實的官方權威信息產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料建筑紅線退讓距離及道路紅線退讓距離社區出入口方位設置要求與車位配比要求地塊資料|規劃意見書及土地招拍掛文件規劃意見書及土地招拍掛文件：地塊真實的官方權威信息產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料地塊圖：直觀了解規劃意見書及土地招拍掛文件：地塊真實的官方權威信息地塊資料|規劃意見書及土地招拍掛文件產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料規劃意見書及土地招拍掛文件：其它官方文件作為補充地塊資料|規劃意見書及土地招拍掛文件產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料地塊CAD圖：是產品設計的起點，務求準確無誤?？捎砷_發商直接提供CAD圖紙，或是由釘樁點坐標文件生成，或是用JPG圖片大致勾勒生成。CAD格式文件釘樁點文件地塊資料|地塊CAD圖產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料地塊內部及周邊情況：包括現狀及未來規劃情況，盡可能用實景照片展示。內部：是否存在地勢高差、原生植被、水系、溫泉等？是否存在被污染后需要更換的土壤？外部：有利的因素，景觀資源，如河流湖泊、旅游景點、城市地標等，社會資源，如重點中小學，大醫院，體育場所等；不利的干擾因素，如市政主干道，鐵路，工廠，專業市場，發電廠，高壓線走廊，火葬場，墳地，破舊樓房等地塊資料|地塊內部及周邊情況產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料西中中南地塊資料|地塊內部及周邊情況北東產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料地塊資料|既有規劃方案某項目概念性總規方案開發商已有規劃方案，需經紀公司提供建議及意見；如要求對標準層進行分割，需開發商提供標準層圖紙。某城市綜合體項目公寓部分標準層設計圖紙產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料項目所在省、市的最新的政策規范要求。建筑間距系數日照測算標準建筑寬高比……當地政策規范產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料建筑間距規范室內采光規范每套住宅應至少有一個居住空間能獲得冬季日照。需要獲得冬季日照的居住空間的窗洞開口寬度不應小于0．60m。臥室、起居室(廳)、廚房應有直接天然采光。臥室、起居室(廳)、廚房的采光系數不應低于1%；當樓梯間設置采光窗時，采光系數不應低于0．5%。臥室、起居室(廳)、廚房的采光窗洞口的窗地面積比不應低于1/7。當樓梯間設置采光窗時，采光窗洞口的窗地面積比不應低于1/12。采光窗下沿離樓面或地面高度低于0．50m的窗洞口面積不應計入采光面積內，窗洞口上沿距地面高度不宜低于2．00m。除嚴寒地區外，居住空間朝西外窗應采取外遮陽措施，居住空間朝東外窗宜采取外遮陽措施。當采用天窗、斜屋頂窗采光時，應采取活動遮陽措施。

——國家標準《住宅設計規范》GB50096-2011當地政策規范產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料住宅南北向間距住宅設計間距應嚴格滿足日照要求，綜合考慮采光，通風等。日照設計不宜低于大寒日一小時日照標準，我們在具體的建筑樓座排布中，住宅的正面間距均按照不同區域、不同建筑形態，按相應的日照系數進行排布。住宅側面間距中條式住宅，多層不小于6米，高層與各種層數住宅之間不小于13米；高層塔式住宅、多層和中高層點式住宅，應考慮視線因素，適當加大間距；——城市居住區規劃設計規范開發商訴求開發商訴求：項目目標、項目發展方向、期望均價、開工順序、可突破的限制性規劃條件等，通過項目招投標文件或與開發商溝通了解。最重要是項目目標：追求高利潤還是回款速度？本項目的目標是什么？是迅速回收資金是利潤最大化關鍵是大老板的想法產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料開發商對開工順序常常有自己的考慮。ABCDE初步方案：開工順序，由南向北最終方案：開工順序，由北向南由南向北由北向南開發商訴求產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料市場調研|宏觀市場宏觀市場涉及城市層面的信息，如：GDP，房地產年度/季度/月度的成交量與成交均價；中觀市場涉及區域及板塊層面的信息，如：區域位置，成熟度，居民評價；微觀市場涉及直接競品，如：競品產品類型、建筑/園林風格、精裝報價及標準、單盤年度/季度/月度消化量，現有存量，暢銷/滯銷產品的房型、面積區間、單價、總價區間等。產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料項目定位|項目檔次和居所用途項目檔次和居所用途：指導戶型及樓座標準層設計。高端中高端中端頂級第一居所第二居所商務公寓投資型度假養生……項目檔次居所用途產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料客群定位：目標客群的家庭收入、成員數量、房型需求、能承受的單價與總價等。項目定位|客群定位產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料產品類型與戶型配比：最具指導意義，重中之重產品類型戶型面積區間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計23000㎡100%注意：建筑面積/實得面積?套數比/建面比?項目定位|產品類型與戶型配比產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料項目檔次居所用途客群定位產品類型戶型配比宏觀市場中觀市場微觀市場小結產品策劃基礎資料規劃意見書及相關政府文件地塊CAD圖地塊內外部情況既有規劃方案與樓座排布相關與贈送面積相關其它項目目標項目發展方向期望均價開工順序……2、當地政策規范3、開發商訴求4、市場調研5、項目定位1、地塊資料產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料產品策劃基礎知識︱產品策劃基礎資料目錄產品策劃基礎資料產品策劃緣起產品策劃基礎知識產品策劃體系內容綜述產品策劃體系分為六部分內容。地塊價值分析規劃設計原則總體規劃建議戶型設計建議建筑及園林風格建議產品策劃體系附加值提升建議產品策劃基礎知識︱產品策劃內容基于地塊內外部情況地塊價值居住價值：東地塊>西地塊商業價值：中間規劃路>兩側影響因素：京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改善因素：東側綠地>西側綠地西側綠化隔離帶東側綠化隔離帶東側居住地塊西側居住地塊N京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環境降低噪聲100米綠帶改善環境地塊價值分析：判斷各地塊之間、同一地塊各方位之間的居住價值和商業價值。京九鐵路噪聲影響產品策劃基礎知識︱產品策劃內容西側綠化隔離帶東側綠化隔離帶東側居住地塊西側居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積做滿，實現總體2.5容積率；適度拆分總體容積率；拔高西地塊容積率指標，做足高度，降低東地塊容積率；所有商品住宅均為南北通透的板式建筑，舒適性較高；打造地塊內部均質化優良環境?；诘貕K價值分析、規劃指標、項目定位等規劃原則規劃設計原則：確定規劃方向，如容積率的拆分，各地塊的容積率和建筑類型，戶型分配等產品策劃基礎知識︱產品策劃內容總體規劃建議概念規劃圖總規圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規指標表交通組織戶型配比總規布局產品策劃基礎知識︱產品策劃內容附加值提升建議精裝修標準精裝修價格精裝修風格常規設備設施新技術運用精裝修設備設施會所商業幼兒園……服務等級服務內容社區配套物業服務產品策劃基礎知識︱產品策劃內容報告框架AnalyzeSystem>>產品策劃基礎知識>>建筑產品基礎知識>>建筑風格分類>>園林風格分類>>案例分享產品基礎知識培訓產品形態的認知戶型的基本概念建筑產品基礎知識建筑產品基礎知識雙拼別墅獨棟別墅別墅的產品形態疊拼別墅聯排別墅合院別墅空中別墅花園洋房低密產品形態的認知建筑產品基礎知識︱產品形態認知獨棟別墅——2-3層，獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。建筑產品基礎知識︱產品形態認知雙拼——建筑僅2-3層，它是聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成。雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。建筑產品基礎知識︱產品形態認知聯排——又稱TOWNHOUSE，高度一般不過5層，（常見3層）有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯結在一起，每幾個單元共用外墻，有統一的平面設計和獨立的門戶。建筑產品基礎知識︱產品形態認知1F2F3F4F5FAB6F電梯A反B反B反A反BA疊拼——建筑僅4-7層，它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯排別墅特點的基礎上產生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為頂層帶閣樓建筑，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。剖面示意建筑產品基礎知識︱產品形態認知合院別墅——建筑僅1-2層，總高度得以控制，2-6個建筑單體組合，內部形成中心庭院建筑產品基礎知識︱產品形態認知花園洋房——室外花園或花園式露臺是花園洋房的基本特征，因此，樓層戶型常利用下層住宅的屋頂，通過層層退臺的方式形成空中的花園露臺，而頂層則形成躍層設計，在躍層上層設置露臺，這是樓層戶型設計的基本模式。一層平面圖七層平面圖剖面圖建筑產品基礎知識︱產品形態認知一般情況下，建筑產品形態與容積率有一定的對應關系容積率與產品形態容積率=地上總建筑面積用地面積容積率指標與相對應的產品形態容積率指標＜0.50.5~0.70.7~1.01.0~1.61.6~2.1＞2.1對應的產品形態獨棟/雙拼別墅聯排別墅疊拼+聯排多層住宅小高層高層建筑產品基礎知識︱產品形態認知低層住宅為1F~3F；多層住宅為4F~6F；中高層住宅為7F~9F；高層住宅為≥10F;高度超過100m時，為超高層。

1F2F3F低層(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多層(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高層(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高層(≥10F)10F超高層(＞100m)住宅按層數劃分如下：建筑產品基礎知識︱產品形態認知該劃分為建筑規范劃分，可能與我們之前的叫法不同頂層為躍層住宅時，六層部分不計層數。其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設計地面的高度不超過16m時，可不設電梯。＜16米1F2F3F4F5F6F躍層無電梯住宅不應超過六層。1-6層住宅建筑產品基礎知識︱產品形態認知7層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯。

電梯不應與臥室、起居室緊鄰布置，受條件限制需要緊鄰布置時，必須采取有效的隔音和減震措施。＞16米1F2F3F4F5F6F7F電梯7-11層住宅建筑產品基礎知識︱產品形態認知十二層及以上的高層住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯（消防電梯）。12-18層住宅建筑產品基礎知識︱產品形態認知剪刀梯多用于18層以上的住宅，其特點是：在同一樓梯間里設置了兩個樓梯，具有兩條垂直方向疏散通道的功能。且而提高了建筑面積使用率。建筑產品基礎知識︱產品形態認知5.12大地震后，西南地區的高層都強制要求設置避難層超高層建筑高度超過100m的公共建筑，應設置避難層（間），并應符合下列規定：避難層的設置，自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，不宜超過15層。避難層可兼作設備層。建筑產品基礎知識︱產品形態認知產品形態的認知戶型的基本概念建筑產品基礎知識建筑產品基礎知識︱戶型基本概念一梯兩戶（兩部電梯）一梯六戶（三部電梯）“一梯”的含義——一個豎向交通核（包含樓梯、電梯空間）標準層戶數建筑產品基礎知識︱戶型基本概念2梯28戶（8部電梯）標準層戶數建筑產品基礎知識︱戶型基本概念開間與進深建筑產品基礎知識︱戶型基本概念面積與居室數建筑產品基礎知識︱戶型基本概念設備平臺陽臺書房儲藏空間廚房陽臺主臥陽臺餐廳玄關公衛次臥功能名稱建筑產品基礎知識︱戶型基本概念入口空間起居空間臥室空間輔助空間玄關、門廳客廳、餐廳、書房、活動室等主臥、次臥、客臥等廚房、衛生間、儲藏間等交通空間樓梯、走廊、過道等室外空間陽臺、露臺、屋頂平臺等平面關系建筑產品基礎知識︱戶型基本概念錯層躍層平層室內無任何的地平高差室內局部存在高差（0.45-1.5米）上下完全對應的兩層或多層復式一套戶型中包含上述多種空間關系立體空間建筑產品基礎知識︱戶型基本概念【躍層】【錯層】【復式】【平層】立體空間建筑產品基礎知識︱戶型基本概念報告框架AnalyzeSystem>>產品策劃基礎知識>>建筑產品基礎知識>>建筑風格分類>>園林風格分類產品基礎知識培訓中式建筑風格歐洲古典新古典地中海北美英倫現代以下為樓盤常見建筑風格建筑風格分類中式風格：具有本土文化審美，融匯中國傳統人居建筑文化精髓。建筑風格——中式風格中式風格：古典中式：完整的保留發揚了傳統建筑的諸多細節，高墻、深院、青磚、灰瓦的居住體驗，“結廬在人境，而無車馬喧”式的居住夢想。建筑風格——中式風格案例：北京觀唐別墅古典中式建筑風格中式園林風格建筑風格——中式風格案例：北京觀唐別墅建筑風格——中式風格歐洲古典風格：氣派、雄偉、華麗，其強烈的歐式藝術氣息使得建筑充滿了藝術感和美感，細節得體而精致。主要建筑元素：高雅的灰色或淺米色外墻，深色坡屋頂建筑風格——歐式古典風格別墅產品示意建筑風格——歐式古典風格洋房產品示意建筑風格——歐式古典風格高層產品示意建筑風格——歐式古典風格高層產品示意建筑風格——歐式古典風格新古典風格：與歐洲古典風格神似，在整體造型與色調上相似，但省略了繁縟的細節，顯得更為簡潔。建筑風格——新古典風格充滿文化氣息和古典意韻，雅黃色調，營造溫馨的居住氣氛的同時，也突出其低調華貴的形象。建筑風格——新古典風格ArtDeco風格為典型的新古典主義代表，強調建筑物的高聳、挺拔、對稱，立面大塊整潔，注重外立面的縱向幾何線條使用。建筑風格——新古典風格ArtDeco更加追求強烈、華美的視覺印象，使整個建筑展現昂貴、古典的氣質建筑風格——新古典風格英倫風格：展現歷史的厚重和自然的質樸，不追求光鮮亮麗，講究實用和舒適。主要建筑元素有：暖色系的外立面材質，多重人字形坡屋頂，老虎窗，煙囪，深檐口，磚砌底腳，外露木架構等。建筑風格——英倫風格別墅產品示意建筑風格——英倫風格英倫別墅改良版北歐風格，色調明快，簡潔質樸，田園風情。建筑風格——英倫風格洋房產品示意建筑風格——英倫風格高層產品示意建筑風格——英倫風格案例：天津萬科霞光道5號英倫建筑風格歐式園林風格建筑風格——英倫風格案例：天津萬科霞光道5號建筑風格——英倫風格原指沿歐洲地中海北岸沿線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘這些國家沿海地區的獨有的建筑風格。法國普羅旺斯、意大利托斯卡納、西班牙安達盧西亞等地區的是經典的代表。美國加州更是將該風格發揚光大，在融入歐洲其他地區的建筑特點后，逐漸成為美國時尚名宅主流。地中海風格：建筑風格——地中海風格陽光而不失隨意與柔和，質樸而溫暖。閑適得近似慵懶，浪漫中不乏寧靜是這種建筑所蘊含的生活方式的精髓所在。建筑風格——地中海風格細節構造——坡面屋頂，坡度平緩，多用兩坡屋頂與四坡屋頂的組合，磚紅色陶制的S瓦和半筒瓦細節構造——屋檐為挑檐，且多用小連券檐口裝飾建筑風格——地中海風格細節構造——STUCCO（原漿型質感涂料）涂料墻面，可進一步進行拉毛處理（可考慮純白色或雅黃色墻面），墻面部分低層區域可考慮用粗獷的文化石貼面建筑風格——地中海風格細節構造——門廊與窗也多呈拱形，窗洞略小，局部設計挑高的拱敞廊。建筑風格——地中海風格細節構造——鐵藝的運用較多，局部可采用鑄鐵雕花的裝飾建筑風格——地中海風格別墅產品示意建筑風格——地中海風格洋房產品示意建筑風格——地中海風格高層產品示意建筑風格——地中海風格案例：北京花盛香醍地中海建筑風格地中海園林風格建筑風格——地中海風格案例：北京花盛香醍建筑風格——地中海風格北美風格：整體風格簡約、質樸，立面線條明快、顏色素雅，通常采用坡屋頂，大范圍運用天然石材飾面和純木窗框，彰顯源于自然、融于自然的特質。多見于別墅項目。建筑風格——北美風格北美建筑風格現代園林風格建筑風格——北美風格案例：北京保利壟上建筑風格——北美風格案例：北京保利壟上案例：北京保利壟上建筑風格——北美風格現代風格：立面簡潔、明快，用色豐富，更多的體現時尚的元素。建筑風格——現代風格現代建筑風格現代園林風格建筑風格——現代風格案例：北京建外SOHO案例：北京建外SOHO建筑風格——現代風格報告框架AnalyzeSystem>>產品策劃基礎知識>>建筑產品基礎知識>>建筑風格分類>>園林風格分類產品基礎知識培訓中式東南亞歐式地中海現代園林風格以下為樓盤常見園林風格中式風格：中國元素的展示，素淡、雅靜、內斂、隱逸，突出“內部”和“私有”圍合性，布局上突破嚴格的中軸線格局，各要素有著明顯地域特點。園林風格——中式風格典型元素一：水體與山石園林風格——中式風格典型元素二：構筑物園林風格——中式風格典型元素三：小品園林風格——中式風格典型元素四：植物園林風格——中式風格典型元素五：鋪裝園林風格——中式風格案例：北京萬科紫臺園林風格——中式風格案例：北京萬科紫臺園林風格——中式風格案例：北京萬科紫臺園林風格——中式風格案例：北京萬科紫臺園林風格——中式風格案例：北京萬科紫臺園林風格——中式風格東南亞風格特點：熱帶、佛教、自然、殖民地。體現了對自然的尊重和對手工藝制作的崇尚，源于東方文化，卻又融入了西方園林的符號，給人以隨性、熱情、返璞歸真的感覺。園林風格——東南亞風格典型元素一：大規模水景（面積與形式）園林風格——東南亞風格典型元素二：獨特的雕塑園林風格——東南亞風格典型元