歷屆助理房地產(chǎn)策劃師考試試題（三級）一.單項選則1、 （）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設并出售出租的房屋。A?經(jīng)濟適用房B?廉租房C?商品房D?信貸房2、 （）的創(chuàng)新首先是在開發(fā)理念上的創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)項目B.房地產(chǎn)建設項目C.房地產(chǎn)策劃項目D.房地產(chǎn)投資項目3、 發(fā)展規(guī)劃是政府對（）的綜合部署和調(diào)整，是一種法律的行為。A?農(nóng)村土地、空間布局、農(nóng)村性質(zhì)B.城市土地、城市布局、城市性質(zhì)城市土地、空間布局、城市性質(zhì)D.農(nóng)村土地、農(nóng)村布局、農(nóng)村性質(zhì)4、 策劃是按特定（）的系統(tǒng)工程A?程序運作B.目的C?機構(gòu)D.規(guī)劃5、 （）是為了更好地了解市場，明確項目成敗的原因或減少決策中的不確定性。A.問卷調(diào)查B.消費者調(diào)查C?項目調(diào)查D.市場調(diào)查6、 項目的（）調(diào)研又稱為項目開發(fā)條件分析。A.宏觀環(huán)境B.市場環(huán)境C.自然環(huán)境D.微觀環(huán)境7、 （）的目的是為了滿足目標消費者的需要和欲望。A.市場調(diào)查B.市場營銷C.品牌營銷D.市場評估8、 房地產(chǎn)市場（）數(shù)據(jù)處理中最常用的方法是頻數(shù)分析及列連分析。A.調(diào)查問卷B.策劃C.網(wǎng)絡調(diào)查D.調(diào)查數(shù)據(jù)9、 一般來講，（）以市場供需為立足點。A.非定向研究B.定向研究C.非可行性研究D.可行性研究10、 在房市場中，（）對房地產(chǎn)產(chǎn)品有不同的欲望和需求，這是構(gòu)成房市場細分的依據(jù)。A?需求者或銷售者B?購買者或租賃者C?購買者或求租者D?租賃者或銷售者11、房地產(chǎn)項目策劃是一個從市場到市場的過程：（）A?市場需求 研發(fā)產(chǎn)品 銷售產(chǎn)品B?市場調(diào)查 生產(chǎn)產(chǎn)品 銷售產(chǎn)品C?市場調(diào)查 研發(fā)產(chǎn)品—銷售產(chǎn)品D?市場需求 生產(chǎn)產(chǎn)品 銷售產(chǎn)品12、 （）是對已經(jīng)找出的問題作如實的反應和具體的回答。A?探索性調(diào)查B?描述性調(diào)查C?因果性調(diào)查D?預測性調(diào)查13、 （）是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設計調(diào)查問卷，然后向被調(diào)查者以提問回問卷的方式請他們回答，在被調(diào)查者的回答中收集所需資料。A.實驗法B.觀察法C.訪問法D.問卷法14、 市場調(diào)查經(jīng)常米用的抽樣方法主要是（）。A.簡單隨機抽樣、分層抽樣、判斷抽樣B.簡單隨機抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣C.分層抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣D.重點抽樣、判斷抽樣、簡單隨機抽樣15、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成主要是由三方面組成：（）A.地租年數(shù)總額、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅B.土地開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅土地開發(fā)利潤、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅土地價格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅16、 對于樓盤來說質(zhì)量的特征包括：（）A.樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風格、小區(qū)設計樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風格、小區(qū)設計、綠化率樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風格、小區(qū)設計、綠化率和周圍環(huán)境樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風格、小區(qū)設計、周圍環(huán)境17、 市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的（）的有效手段營銷計劃B.目標市場C.營銷方案D.市場機會18、 （）的人力、物力、財力和信息資源有限，在整體房地產(chǎn)市場和較大的分市場競爭中缺乏優(yōu)勢。A?小型房地產(chǎn)企業(yè)B?中型房地產(chǎn)企業(yè)C.大型房地產(chǎn)企業(yè)D?中、小型房地產(chǎn)企業(yè)19、購房的敏感點和動機在于：對（）要求很高。則其為為休閑度假購買。A?交通和配套B?環(huán)境和交通C?環(huán)境和經(jīng)濟D?環(huán)境和配套20、 蒙特卡洛風險分析法的要點是需要準確估計各變量的變化（ ）。A?范圍及概率B.區(qū)別及概率C?數(shù)量及機率D.范圍及數(shù)量21、 房地產(chǎn)定位不是對（）本身作實質(zhì)性的改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)。A.消費者B.樓盤C?環(huán)境D.經(jīng)濟22、 房地產(chǎn)（）的構(gòu)成主要體現(xiàn)在以下兩個方面質(zhì)”和用”A.產(chǎn)品營銷B.經(jīng)營規(guī)劃C.策劃D.產(chǎn)品規(guī)劃23、 （）的最后一步是尋找最佳切入點。A.市場定位準則B.市場定位目標C.市場定位流程D.市場定位策略24、 項目的（）是房地產(chǎn)市場調(diào)查中的核心問題之一。要進行項目成本調(diào)查，必須了解房地產(chǎn)價格的構(gòu)成。成本調(diào)查B.問卷調(diào)查C.收益調(diào)查D.費用調(diào)查25、 形成市場差異化產(chǎn)品的（）是形象定位。A. 房地產(chǎn)流程定位E.房地產(chǎn)項目定位C.房地產(chǎn)價格定位D. 房地產(chǎn)市場定位26、 發(fā)展規(guī)劃是政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整，是一種（）行為。A.行政的B.經(jīng)濟的C.人為的D.法律的27、 在物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計中，介紹（）屬于說明性設計。A.景點與景物B.景區(qū)C.戶型D.設計風格28、 建筑是（）的統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目的。A?內(nèi)容和設計B.內(nèi)容和形式C.設計和形式。.風格和形式29、 在景觀設計準則中，（）是住區(qū)的主體，（）而是住區(qū)的基礎。A?住宅、環(huán)境B?環(huán)境、經(jīng)濟C?住宅、經(jīng)濟D?環(huán)境、住宅30、（）又稱數(shù)學分析法，是在占有多種有關資料的基礎上，根據(jù)預測的目的、要求選擇合適的數(shù)學模式進行預測，然后根據(jù)企業(yè)內(nèi)部和外部變化加以分析，以取得預測值的方法。A?可進入性預測方法B?可行性預測方法C?定性預測方法D?定量預測方法多選題1、 規(guī)劃設計創(chuàng)新可以從（）等方面加以體現(xiàn)A.建筑風格、B.景觀設計C.會所與配套設施D.戶型設計2、 政策限制包括（）A.價格限制B.物價水平限制C.稅收限制D.土地限制3、 開發(fā)上獲得土地的主要途徑有（）A?劃撥B.轉(zhuǎn)讓C?買賣D.招標4、 物業(yè)管理包括：（）A.物業(yè)管理的內(nèi)容B.管理情況C.管理費D.管理公司5、 項目開發(fā)現(xiàn)狀包括（）A.土地的成熟度B.地塊附著物C.市政配套情況D.項目的進展6、 對于樓盤來說質(zhì)量的特征包括（）A.樓宇質(zhì)量B.建筑風格C.周圍環(huán)境D.綠化率7、 房地產(chǎn)的區(qū)位環(huán)境具有（）性質(zhì)。A.交通環(huán)境B.自然地理環(huán)境C.人文環(huán)境D.經(jīng)濟地理環(huán)境8、 定量預測的常用方法有（）。A.時間序列法B.顧客意見法C.統(tǒng)計需求分析法D德爾非法.9、 下列米用頭腦風暴法的又（）A.客戶定位的方法B.形象定位的方法C.主題定位的方法D.功能定位的方法10、 進行價格定位的方法主要有（）。A.市場比較法B.市場競爭法C.未來收益法D.成本定價法11、 一般按照影響置業(yè)需求因素來細化市場的變數(shù)，主要可以概括為（ ）。A.地理變數(shù)B.人口變數(shù)。.心理變數(shù)D.行動變數(shù)12、 建筑方案研究與解決項目的技術程序分為（）。A.局部規(guī)劃B.總體規(guī)劃C.建筑設計D.施工建造13、 成本定價法的主要類型有（）。A.收益成本定價法B.成本加成定價法C.競爭成本定價法D.目標成本定價法14、 小區(qū)用地按功能性質(zhì)劃分為：（）A.住宅用地B.公建用地C.道路用地D.綠化用地15、 下列建筑風格屬于現(xiàn)代風格的事（）A.中海名都B.東風廣場C.江南世家D.錦城花園16、 投資行為的基本要素包括（）。A?投資主體B?投資客體C?投資目標D?投資方式17、 按投資客體的性質(zhì)不同，可分為（）。A?實物資產(chǎn)B?固定資產(chǎn)C?流動資產(chǎn)D?金融資產(chǎn)E?無形資產(chǎn)18、 社會環(huán)境要素包括（）。A?社會制度B社會保障.C社會服務.D?社會信譽E?社會制度19、 下列屬于文化要素的是（）。A?風俗習慣B?語言文字C?宗教信仰D?價值觀念E?文化傳統(tǒng)F?教育水平20、 財務比率包括（）A?資產(chǎn)負債率B?流動比率C?速動比率D?負債經(jīng)營率20、 財務比率包括（）A?資產(chǎn)負債率B?流動比率C?速動比率D?負債經(jīng)營率21、 一般應小企業(yè)易犯的營銷近視癥”主要有（）A/價格近視癥B.節(jié)奏近視癥C.效應近視癥D.效力近視癥22、 廣告時限策略包括廣告（）策略。A.時序B.時效C.時機D.時點23、 下列屬于報紙傳媒的優(yōu)點的事（）。有廣泛地域性有較高可信度有快速的時效性高質(zhì)量再現(xiàn)畫面24、下列符合產(chǎn)品自身的特征的具體表現(xiàn)時（）。A.產(chǎn)品品牌B.生產(chǎn)資料C.消費品D.服務性質(zhì)的行業(yè)25、 下列屬于媒體選擇相關的人文素質(zhì)是（）。A.文化程度B.人口密度C生活水平.D.審美觀念26、 廣告?zhèn)鞑シ秶梢詫V告區(qū)域分為（）。A.地方型B.地區(qū)型C.全國型D.世界型27、 展覽（銷）會按性質(zhì)劃分，可分為（）。A.單一展覽（銷）會B.貿(mào)易展覽（銷）會C.專題展覽（銷）會D.混合展覽（銷）會28、 對房地產(chǎn)營銷渠道的評估一般采用（）個方面來評估。經(jīng)濟性市場性控制性適應性29、 下列屬于銷售推廣的缺點是（）銷售推廣的應用和實施是局限性的損害樓盤自身形象被競爭者模仿傷害老顧客30、 下列不屬于低價開盤策略的優(yōu)點是（）。便于市場滲透便于日后的價格控制便于加快資金回籠便于樓盤形象的提升判斷題：TOC\o"1-5"\h\z1、一般來說，項目的策劃都是從拿地的那一刻開始的。（ ）2、 土地承載力越小，越容易進行地基處理，建設費用越省，所以土地承載力越小，越應作為好的投資地段來對待。 （）3、 拆遷安置費是指開發(fā)建設單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關規(guī)定給與補償所需的費用。 （）4、行為參數(shù)是指人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應。（ ）5、可營利性是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)有可能進入所選定的分市場的程度。（ ）6、形象定位內(nèi)容主要包括對產(chǎn)品與客戶的訴求。 （）7、 建筑策劃流程一般包括尋求目標、調(diào)查分析、方案構(gòu)想、產(chǎn)品定位等四個程序。（）8、按投資主體分類分為直接投資和間接投資。 （）9、 市場機制就是價值規(guī)律作用的機制，即市場機體內(nèi)的價格、供給、需求與競爭等要素互為因果、互相影響的過程和結(jié)果。（）10、房地產(chǎn)產(chǎn)品價格完全依賴于地產(chǎn)價格和生產(chǎn)成本。 （）11、 在我國，所謂房地產(chǎn)，是指土地建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。（）12、 房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮一一調(diào)整——衰退——調(diào)整——復蘇——繁榮。（）TOC\o"1-5"\h\z13、階段性是社會組織的任何一種戰(zhàn)略策劃的基本特征。 （）14、 利潤分析法是商業(yè)項目操盤慣用手法，通過緊緊抓住消費者的最關鍵的利益點（合法性、投資性）進行操盤。（）15、營銷目標評估模式的重點是評估房地產(chǎn)營銷組織完成計劃目標的能力。 （）16、銷售利潤率二利潤總額/銷售收入水平 （）17、 項目營銷策劃是整個房地產(chǎn)項目銷售推廣的基本出發(fā)點，也是該項目能否取得成功的關鍵所在。（）18、 培訓步驟主要是：制定培訓計劃一一組織銷售講習一一實戰(zhàn)指導以強帶弱、以老帶新一一培訓效果調(diào)查 （）19、承接驗收是政府行為，是由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和建設質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。 （）20、物業(yè)管理的基本業(yè)務就是對物業(yè)驚醒日常維修保養(yǎng)和計劃修理工作。（技能題、問答題3-10分/題?某房地產(chǎn)公司近幾個月來的銷售量下降，公司一時無法弄清楚是宏觀經(jīng)濟形勢不好的原因，還是廣告支出減少、銷售代理效率低的原因，抑或是消費者偏好轉(zhuǎn)變等原因。在這種情況下，可以采用哪種市場調(diào)查設計？它與另一種市場調(diào)查設計的主要區(qū)別是什么？2.某公司財務資料如表6—5所示，試據(jù)此分析其財務杠桿系數(shù)表:xxx公司財務資料表續(xù)表項目數(shù)額備注普通股數(shù)量120萬股債券金額1200.00萬元10元/股資本總額2400.00萬元利率8%稅前利潤360.00萬元利率8%支付債券利息96.00萬元稅率33%繳納所得稅87.12萬元凈利潤176.88萬元稅前利潤增長率20%利率8%增長后稅前利潤432.00萬元稅率33%支付債券利息96.00萬元繳納所得稅110.88萬元凈利潤225.12萬元3?某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一幢寫字樓，取得了 的銷售收入。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金的綜合稅率為6.43%。該公司為建造寫字樓支付了100萬元地價款，建造此樓是又投入了500萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本。由于種種原因該公司不能提供出準確的利息支出情況。試計算轉(zhuǎn)讓此寫字樓的土地增值稅。（假設房地產(chǎn)所在地主管稅務局確定的費用扣除比例為 10%;財政部規(guī)定的其他扣除項目，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為開發(fā)成本的 20%）4.嘉和苑，其發(fā)展商香港嘉華集團本著在最好的地方建最好的房子”的原則，選擇了廣州市得天獨厚的流花湖畔開發(fā)高檔房地產(chǎn)物業(yè)。 他們了解到：隨著香港與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)往來的不斷加強，越來越多的香港公司和香港市民會到廣州市置業(yè)。于是，其首期的目標便定位于這一群購買者，并從他們的需求角度進行物業(yè)的規(guī)劃、設計、建設。結(jié)果，其商業(yè)中心很快便整棟賣給了香港匯豐銀行作為地區(qū)總部。其首期推出的高檔豪宅也迅即售馨，其中的 80%以上賣給了香港客戶。這一案例印證了房地產(chǎn)營銷的哪個戰(zhàn)略？簡要說明這一戰(zhàn)略的思路和風險分析。二、簡答題3-10分/題1?簡述房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關系。?簡述房地產(chǎn)項目籌資中按資金來源渠道分類的籌資方式。?簡述房地產(chǎn)項目營銷的機會分析。三、例分析題220分/題1、 某項目為蘇州市近郊區(qū)大戶型住宅，三面環(huán)湖，面積180?450m2。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：別墅TOWNHOUSE、多層住宅。客戶特征：平均年齡在35?50歲之間；成熟、穩(wěn)重；追求時尚、個性的生活情調(diào)；收入高;以車代步；講究身份地位和功利享受；關心權(quán)力與財富；喜歡安靜環(huán)境，傾向郊區(qū)化居住生活。職業(yè)多數(shù)為公務員、企業(yè)老板、演藝界人士。請問該項目定位應側(cè)重哪個方面？并分析該項目定位思路。2、 某項目甲、乙兩個投資方案的費用支出及收人情況如下表所示。設基準貼現(xiàn)帛io=10%，項目經(jīng)濟壽命以7年計，項目建設期2年。試用凈現(xiàn)值法進行方案評價。表：項目投資費用及收入情況統(tǒng)計（單位：萬元）年份甲方案乙方案1投資收入成本凈收入投資收入成本凈收入25002000228001600316003501298540416003501298540516003501298540616003501298540716003501298540816003501298540916003501298540歷屆房地產(chǎn)策劃師考試試題：操作技能試卷、簡答題3-10分/題1?在錦城花園開賣之前，業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測錦城花園要賣到 I萬元以上，但發(fā)展商卻以每平米乙500元的低價位拋出，使當時全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強大的市場沖擊波。首期發(fā)售，錦城花園三日內(nèi)銷量便愈九成。到二期發(fā)售，樓價提升 15%買家仍深感物有所值。十分有趣的是，據(jù)調(diào)查分析，在錦城花園二期發(fā)售的買家當中， 首期業(yè)主竟占30%其余更多的是錦城業(yè)主的親朋好友。同時，大眾媒介對錦城花園產(chǎn)生的錦城現(xiàn)象的大肆炒作，提高了樓盤的知名度，也使中國海外形成了良好的品牌形象。 請問錦城花園的開發(fā)商米用的是什么價格策略？是如何運用的？2?若某城市物業(yè)1999年到20XX年間各年的價格變化情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下:時間（年）199920002001200220032004住宅單價（美兀/平方米）8083899297二100請用一元線性回歸方法預測該類物業(yè)20XX年的市場價格。二、例分析題220分/題1、 東莞xx項目物業(yè)賣點分析如下：本項目地處厚街康樂南商業(yè)圈延伸地段， 屬鎮(zhèn)政府規(guī)劃的未來居住文化區(qū)域， 綜合配套環(huán)境指日可待。東面的世紀新城正在緊鑼密鼓進行前期建設， 南環(huán)路商業(yè)圈凸顯，無論投資還是置業(yè)，升值空間大，經(jīng)濟輻射能力強。縱觀鎮(zhèn)中心區(qū)由于用地狹小，交通阻塞，不能提供相應的發(fā)展空間。本地塊北為南環(huán)路，南為厚沙路，西為吉祥路，交通通暢快捷，厚街汽車站近在咫尺，居家出行便利。近距離娛樂設施有創(chuàng)世紀娛樂中心、 珊瑚大酒店、清沐休閑中心，餐飲有和景大酒店、美麗華大酒店等，美容有曼絲調(diào)理等。加上本項目引入品牌主力店與多家特色商鋪， 讓業(yè)主足不出戶就可享受消費時代生活成本最低化。 厚街可供市民休閑的綠地不多， 相當一部分消費者對現(xiàn)在居住環(huán)境條件感到不滿意， 尤其是綠色生態(tài)環(huán)境。本項目通過立體化的園林布局， 打造厚街罕有的特色園林，營造健康與和諧的現(xiàn)代社區(qū)。關注教育，已成為厚街人購房