成都海濱城購物中心調研報告商業定位項目名稱：成都海濱城購物中心

地址：成都蛟龍港雙流園區雙楠大道88號

開業時間：2014年12月31日

物業體量：27萬㎡

商業層數：6層

停車位數量：6000余個管理顧問：戴德梁行

投資商：香港蛟龍集團

商業定位—項目占位項目基本信息商業定位—項目占位蛟龍港雙流縣海濱城

項目座落于天府新區核心區，處于雙楠大道主干道及蛟龍大道交匯處，距成都市中心20分鐘車程，距雙流機場7分鐘車程，雙楠大道、成溫大道等高速通道環繞式貫通，途經地鐵三號線。項目直徑四千米范圍內有少量商業，隨著區域環境的快速提升，外來遷入人口增加，項目直徑兩千米范圍內樓盤小區為62個，直徑四千米范圍內樓盤小區的數量為236個，常駐人口達20萬，預計項目區域未來人口將會持續增加，且區域內人口可支配收入及消費支出將大幅增加。

項目周邊大規模商業體較為缺乏，區域發展不夠成熟。優劣項目位置介紹商業定位判斷依據：①采用的是將單位進行分割出租的方式，②客戶購物結款的方式是在商家單獨結款，③同層里有多種業態，并未對每層進行單一定位。故綜上所述，其采用的商業模式為購物中心。商業模式商業定位—項目占位商業定位客群選擇年輕家庭年齡層級支付能力單身白領富裕家庭學生中老年家庭經實地考察，在商場其中一主展示面入口以“5分鐘抽樣調查”方法得出以下進入商場的人數統計數據：中老年家庭：2組年輕家庭（包括年輕情侶）：11組富裕家庭：5組學生：3名單身白領：6名單身金領：4名分析數據得出：此商場主要目標客群為年輕家庭、單身白領、富裕家庭三類客群。單身金領商業定位—項目占位商業定位品牌篩選該購物中心品牌數量較多，有少量快時尚品牌，如西遇等，但大多數為一般品牌，未有見到目前較為火熱的快時尚品牌，如ZARA、H&M等出現。從品牌價位上來說，絕大多數為大眾品牌，幾乎沒有高端或者奢侈品牌出現。商業定位—項目占位特色業態：海洋館（參觀）創世界吉尼斯紀錄的單體海洋館——浩海立方，長40米，高8.3米，由12塊單體面積近25㎡的亞力克面板拼接而成由澳大利亞、美國、日本和中國專業的技術團隊聯手打造11,000m3水容量33,000只海洋生物棲息票價：門票260元/人，單人行年卡498元，合家歡卡898元;3-15周歲兒童100元

時間：10:00-22:00商業定位—業態規劃特色業態：海洋館（體驗）除了參觀性游樂設施，基于成都內陸的特質，浩海立方還增加了不同類型的參與性親水項目，增強娛樂業態排他性。潛水艇觀光體驗，乘坐可深入海底數百米的潛水艇與海洋生物零距離接觸全球潛水認證機構-PADI，通過PADI潛水中心認證的潛水店或潛水俱樂部，可提供符合PADI標準的培訓課程。"神秘深海之夜“-提供床位，讓游客在世界級海洋館內通宵扎營,近距離觀賞和觸摸海岸生物，親身揭開海洋世界晚上的神秘一面。潛水艇體驗潛水培訓深海之夜潛水體驗價格：550元

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考潛水證：450元商業定位—業態規劃特色業態：飛行俱樂部波音模擬機體驗又名“飛行體驗?”是唯一獲得美國波音公司授權的模擬飛行娛樂產品，成都海濱城店是美國本土之外最大的波音產品專營店之一波音模擬機體驗直升機俱樂部海濱城還擁有兩架觀光直升機，只要你購物滿一定額度或者僅需支付幾百元，就能享受一次直升機觀光。商業定位—業態規劃特色業態：歐悅真冰場真冰場在成都雖然已不罕見，但歐悅真冰場做到了專業花樣滑冰表演等大多數真冰場沒有做到的地方，并且此場地具備承辦運動賽事標準。票價在網上只售到39元/張，其價格還是比較親民。商業定位—業態規劃海濱城購物中心業態構成以零售為主，餐飲業態次之，娛樂業態占比最小。各租戶功能面積占比（%）零售業態的面積占比約65%餐飲業態的面積占比約26%娛樂業態的面積占比約9%各租戶數量占比（%）零售業態的品牌數量為約200個，占比約73.5%餐飲業態的品牌數量為約60個，占比約22%娛樂品牌數量12個，占比約4.5%商業定位—業態規劃業態占比商業定位—業態規劃承租能力較強的業態，如服飾、手表、化妝品、珠寶等都選擇開在1F或2F。每層樓都穿插有餐飲業態，而主食餐飲主要集中在4F，影院、健身房在5F，此種目的性消費業態可將人流動線進行垂直引導。B1F1超市停車場時尚單品餐飲美妝珠寶時尚單品F2餐飲F3兒童娛樂、兒童用品餐飲娛樂餐飲F4F5娛樂娛樂餐飲樓層布局永輝超市平面布局該層藍色部分為永輝超市，面積約10000㎡，白色部分為停車場，傳統的地下一層布局。商業定位—業態規劃商業定位—業態規劃平面布局A區B區該層主要為零售業態，搭配少量餐飲。零售部分多為服飾、美妝、珠寶等種類。平面布局A區B區該層主要為零售業態，搭配少量餐飲。零售部分多為服飾、潮流飾品等種類。商業定位—業態規劃平面布局A區B區該層主要為零售業態，搭配少量餐飲、娛樂等業態。零售部分多兒童用品種類。商業定位—業態規劃平面布局A區B區該層主要為餐飲業態，搭配娛樂業態。餐飲部分多為主食、正餐等種類。商業定位—業態規劃B區海洋館該層主要為娛樂業態，搭配少量餐飲。娛樂部分面積占比最大的為海洋館，另外也有健身房、影院等。商業定位—業態規劃平面布局“浩海立方”海洋館歐悅真冰場直升機飛行體驗娛樂餐飲購物海濱城購物中心集購物、餐飲、休閑娛樂為一體，欲打造一個區域生活方式中心。黃記煌太平洋咖啡商業定位—業態規劃購物中心定位建筑設計—形象展示海濱城購物中心外立面采用石材，展示效果和商鋪通透性不及玻璃幕墻外立面中糧大悅城購物中心海濱城購物中心說明：通過玻璃幕墻的運用能使整體商業通透性強，整體性強，展示效應好，傳播效應廣說明：顏色較為暗沉，商業檔次不能很好的體現好的外立面設計可以引起消費者的關注，刺激消費者的購買欲望，展示商業形象，海濱城購物中心外立面較為零散，商業展示形象弱。外立面建筑設計—形象展示項目采用中庭天井式設計、打造寬敞的入口門庭，提供足夠通透舒適的購物環境。門庭中庭中庭中庭內部設計建筑設計—入口設計商場入口車流動線人流動線外部入口、動線位于雙楠大道上，整體項目有兩個地下停車場入口。入口設計建筑設計—交通動線回字形主動線和枝形動線，保證了商場人流有效的循環流動，展示性好項目多中庭的設置，有利于人流的聚集，提高客流轉化率多部電梯，便于人群在各樓層之間引導主動線為回字形，解決店鋪進深問題，通過多中庭的設計和大量垂直交通保障通達。垂直電梯扶手電梯中庭1F主入口主入口1F中庭內部動線出口建筑設計—軟性設計導視&服務中心項目在門庭處設有服務臺，在外廣場設有外部導視牌，內部電子導視系統，但是沒有提供購物休息區。服務中心內部電子導視外部導視休息區建筑設計—軟性設計立體鯊魚卡通形象懸掛擺設景觀小品項目在中庭有懸掛物件的裝飾品，整個商場的卡通形象展示的比較明確。海洋館的兩條立體鯊魚也比較生動，容易吸引眼球。招商運營—招商分析空置情況由于購物中心面積較大，空置率也較高，幾乎每一層都有空置，估算空置率在30%左右，空置位置多在一些死角及單間面積較大的商鋪。招商運營—招商分析招商質量&溝通協調購物餐飲文化娛樂2015年3月19日，網上曝出“成都海濱城開發商與其招商團隊解約，入駐商戶人心惶惶”的新聞。鬧事原因是海濱城不履行合約，只管開發物業，不懂且不尊重商業運營的規律和簽訂的合同條款。對此，成都海濱城購物中心付寅峰獨家回應贏商網記者稱此事屬于正常的人事變動，不存在解約一說。目前海濱城的招商質量一般，除了wonderfulbeauty在此開設了一家旗艦店，所見品牌大多是常見品牌，未有發現首進品牌。招商運營—招商分析租金水平該購物中心租金水平在約100-500元/㎡/月，其租金價格按照品牌、面積、位置等因素影響。目前采用的承租方式有：純租金、租金+扣點、聯營扣點幾種。與其相鄰的美國城還未開業，蛟龍港地區商鋪租金約在80-150元/㎡/月，可見其租金水平在該區域內算偏高。招商運營—運營管理經營策劃海濱