福建福州潘氏機構2011年6月15日夏華商廈項目業態定位與招商工作安排1目錄一、將樂縣宏觀經濟

二、將樂縣城市商業布局與現狀三、將樂縣商業經營分析四、將樂縣目前在售的商業分析五、本項目業態的定位六、招商工作安排七、廣告推廣安排2一、宏觀經濟篇三明市簡介三明市地處福建省西北部，東依福州、南靠泉州、西南接龍巖、西瀕江西、北連南平，是一座新興的工業城市。城市規劃區面積達220平方公里，建成區面積17.65平方公里，城市人口達27萬人，步入中等城市行列，成為福建省重要的工業城市，榮獲“國家園林城市”、“國家優秀旅游城市”、“全國精神文明先進城市”、“國家衛生城市”等稱號，成為八閩大地上一顆璀璨的山城明珠。3三明市行政區別三明轄二區一市九縣（二區：梅列、三元；九縣：永安、明溪、清流、寧化、大田、尤溪、沙縣、將樂、泰寧、建寧）土地總面積2.29萬平方公里，人口約270萬人4將樂簡介將樂位于福建省西北部，處武夷山將樂縣，總體面積大，人口少，城市鎮率不足30%脈東南麓，扼閩江支流金溪中下游，東臨順昌，西接泰寧，南連明溪，北毗邵武，東南與沙縣接壤，總面積2246.7平方公里。境內山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均氣溫在19.8°C，年平均降雨量2027毫米。戶籍人口17.41萬人（2010年），其中非農人口4.71萬人。全縣轄6個鎮、7個鄉：古鏞鎮、萬安鎮、高唐鎮、白蓮鎮、黃潭鎮、水南鎮、光明鄉、漠源鄉、南口鄉、萬全鄉、安仁鄉、大源鄉、余坊鄉。距三明市中心128千米。礦藏有煤、鐵、銅、石灰石、磷礦。風景區有天階山下的玉華洞等景點。

5將樂經濟資源將樂資源豐富，全縣山地面積288萬畝，其中有林地面積283萬畝，毛竹林44萬畝，森林覆蓋率達84.5%林木蓄積量1598萬立方米，立竹量4600多萬根，是我國南方重點林業縣、中國毛竹之鄉。全縣可開發水電資源31.5萬千瓦。已發現的地下礦產有石灰石、煤、鐵、螢石、石英等36種，其中石灰石遠景儲量達13億噸，居福建之首。2012年向莆鐵路通車后，為將樂打開通往沿海及內陸地區的財富通道。6將樂經濟開發的總體規劃將樂經濟一發區是經國家發改委批準設立的省級經濟開發區，規劃總用地面積為1554公頃（23310畝）。開發區下設三園，即：北郊工業園80公頃，洋仂工業園274公頃，積善工業園1200公頃。2010年園區建設初具規模。經濟開發區累計完成投資近4億元，完成一、二期場地平整近6000畝，供水、供電、道路、管網等基礎設施不斷完善。已完成簽約入園項目10個，累計合同投資額41.15億元，有8個項目已開工建設7將樂縣經濟指標將樂縣近年GDP及固定資產投資額加速增長，但與其他縣市相比，經濟水平偏低8【商圈概述】各區域均有商業分布，但主消費要集中于城關中心區域。根據各業的分布情況，可將樂的商圈劃分3大商圈。城關區：老城區、新城關區水南區：三華南路與濱河路本項目地處新城區。二、將樂縣城市商業布局與現狀9商業網點現狀整體層次不分明，大型商業網點偏少將樂縣的商業網點以老城區（三華路）為主，輻射面雖廣，但無整體商圈的統籌規劃，業態形式及產品檔次較為混雜檔次

形象

總量三位一體相互支撐大中型連鎖經營商戶進駐狀況將樂縣現有商業網點多數品質偏低，存在散、亂的現象，大型品牌商業引進較少，目前難以形成整體的大規模的商業網點。將樂縣的目前沒有大中型商業。永輝大型超市入駐，使新城區的人流量加大，但周邊無購物大中型商業，截留不住人流。布局較為散亂，缺乏整體統籌規劃10將樂商業現狀分析

經濟不斷發展商業體量增大檔次逐步增高

隨著經濟的不斷發展，將樂市經過五年滯長，在近幾年的一些大型的商業項目和沿街門市紛紛亮相。這其中既有專業的市場，也有大型的綜合體。

目前將樂的商業立足老城區中心并向東區域輻射。11三、將樂縣商業經營分析

路段商業總量租金面積開間×進深業態商戶數量經營方式經營狀況備注七星步行街總面積約1萬㎡街頭75-150元/㎡，街中150-200元/㎡，街尾90-120元/㎡單鋪為15-200㎡。銀行與信用社面積多數在200㎡左右3.6-4米開間，8-10米進深通訊、休閑、服飾茶葉、餐飲等約128戶一月一付，轉讓在3-6萬以中低檔消費為主，經營情況一般中心地帶，人口流量大，招商不統一，較零亂，租金反差較大城關－七星步行街12七星步行街商業現狀【綜合分析】1、七星步行街位于老城區繁華地帶，商業氛圍濃厚，許多街鋪租金有上升的跡象。2、但該商圈無高品質、有影響力的商家帶動。3、購物環境較好，整體檔次中等。4、街中心人流量大，價格比兩頭更高；13城關－南門街路段租金面積開間×進深業態商戶數量經營狀況備注南門街-新百姓超市超市綜合管理總面積3000㎡左右超市貨架形式食品生鮮、洗化用品、日用品、煙酒、面包屋、休閑裝、小家電、家居用品等超市不易統計以中低檔消費為主，經營情況一般消費客群對于本土化超市的市場認知度較高，但由于管理不完善，老式超市沒有完全轉變，人氣較差。【綜合分析】1、商業氣氛成熟。2、老式超市沒有重新整修，目前較為破舊。3、價格較為便宜，但人氣較差。4、新超市-永輝全新植入，吸引大部份人群。14城關－三華北路路段商業總量租金面積開間×進深業態商戶數量經營狀況備注三華北路總面積約4000㎡街頭120-200元/㎡，街中120-130元/㎡，街尾100元/㎡單鋪為15-120㎡3.6-4米開間，8-10米進深休閑、服飾、餐飲等約50戶以中檔消費為主，經營情況較好中心地帶，人口流量大，招商不統一，較零亂。15三華北路商業現狀【綜合分析】1、三華北路為市政要道，又位于老城區繁華地帶，街尾是縣政府與縣一中，商業氛圍濃厚，許多街鋪租金有上升的跡象。2、但該商圈街頭服飾店，檔次較高、有一定影響力。3、購物環境較好，整體檔次中等。4、該縣目前唯一一家電影院是老式，較破舊，人流量較少。16城關—新將路路段租金面積開間×進深業態商戶數量經營狀況備注新將路街頭130/㎡，街中110元/㎡，街尾100元/㎡總面積約1萬㎡；范圍30-300㎡4米開間；12-15米左右進深服裝、食雜、餐飲、家具、五金、藥店等約81戶人流量大，商品以低檔為主，經營情況良好人流較大，但以買菜為主。沿線商業大賣場、農貿市場17新將路商業現狀【綜合分析】1、該街環境較差，街頭是農貿市人氣較旺，租金較高；2、二層燈飾、家居在此形成專業市場，運營情況一般；3、街尾是安置房臨街店面，在本案對面，其租金對本案有一定的參照性。18城關—俯前路路段商業總量租金面積開間×進深業態商戶數量經營狀況備注俯前路總面積約1.5萬㎡內街60-100元/㎡，側街40-80元/㎡，主干道邊30元/㎡范圍60-300㎡（一拖二）

3.3米開間；8米左右進深建材、五金、餐飲等約98戶商業以中高檔、為主，經營情況較差。娛樂場所-鴻圖不夜城，經營情況較好人流量少，城縣雖小，但是消費習慣還沒有往這邊移19俯前路商業現狀【綜合分析】1、該街是新街，環境較好，人氣較差，2、該街是臨街商鋪（一托二），中間馬路車流量大，面寬為4米左右，層高5.4米，面積較大，總租金較高。3、建材行業已經在此形成專業市場，但運營情況較差，轉讓率較高。20城關—日照廣場路段租金面積開間×進深業態商戶數量經營狀況備注俯前路日照廣場地下超市綜合管理約8000㎡超市貨架形式食品生鮮、洗化用品、日用品、煙酒、面包屋、休閑裝、小家電、家居用品等超市不易統計剛開業不久，中檔消費為主，經營情況較好出入口部份空間以商鋪和柜臺形式招租。【綜合分析】1、剛開業不久，購物環境較好，人氣火爆，人流較大。2、周邊沒有競爭超市。3、周邊小區日照東門已入住。21水南商圈路段商業總量租金面積開間×進深業態商戶數量經營狀況備注濱河路總面積約8000㎡街頭75-120元/㎡，街中25-60元/㎡，街尾25-40元/㎡單鋪為40-160㎡3.6-4米開間，8-10米進深建材、裝潢、洗車、餐飲為主約71戶以中低檔消費為主，經營情況一般人流量少，人少，單向街面。22濱河路商業現狀【綜合分析】1、該街業為單面臨街商鋪，街尾的房子較新主要建材經營為主，街頭靠市政道三華路較為破舊，主要以餐飲為主。2、該街環境較好，街頭人流量，街中與街尾人流較少；3、隨著該街環境改善與周邊新樓盤商業與住宅帶動，租金有上升的趨勢。23水南商圈路段商業總量租金面積開間×進深業態商戶數量經營狀況備注三華南路總面積約2000㎡90元/㎡左右范圍100-200㎡4米開間；12-15米左右進深賓館、食雜、餐飲、約20戶以中低檔消費為主，經營情況一般人流較大，商業體較小。【綜合分析】1、將樂縣的主車站，新建不久，環境較好。2、人流量大，商業體量小，商業氣氛較差。3、沿街商鋪是一托二，總面積較大，總租金較高。24主要商圈對比分析商圈商業業態檔次評述舊城區化妝品、服飾、家具、家居用品、手機、家電農貿市場等中低檔業態形式以步行街為主，銷售產品服飾、通訊為主。新城區生活零售、建材、家具、服飾、餐飲、娛樂休閑等中檔該區域環境較好，建材形成專業市場，娛樂購物休閑較少。水南區建材、食雜、餐飲等中檔、部分低檔消費品為主業態形式沿街商鋪為主，業態較雜。市場空白點：大型百貨，高檔消費區，一站式購物ShoppingMall25商鋪面積對比汽車站三華路七星步行街俯前路新將路306090120150180210240270300500面積范圍主力面積0濱河路26商鋪面積對比商鋪面積跨度大，15-300㎡不等，主力面積30-150㎡。經營商家對商鋪的面積要求主要集中在40—120平米之間，其中30—90平米的商鋪最受經營商家的青睞。200—300平米的商鋪多滿足大賣場、藥店的經營商家需求。27商鋪租金對比28商鋪租金小結商鋪租金主要集中在75-100元/㎡。臨主干道商鋪租金較高，可達150-200元/㎡。七星步行街廣場人流量較大，商鋪租金較高。地段、人流量、商業氛圍、商鋪環境決定租金高低。29目標客戶群體分析業態：以通訊和服飾為主人群描述：1、逛街人群2、有服飾需求的人3、以學生人群較多4、外來游客消費水平：中低端客戶群商業評級：★★★業態：以家電五金食雜為主，農貿市場人群描述：1、本地人群主流地（農貿）2、有家裝類需求的人消費水平：中低端客戶群商業評級：★業態：以服飾為主人群描述：1、本地人群逛街主流地2、有服飾需求的人3、外來游客4、白領、技術骨干消費水平：中高端客戶群商業評級：★★★業態：以建材電器五金為主、永輝超市人群描述：1、本地人群主流地（永輝超市）2、有家裝類需要的人3、需要休閑娛樂的人消費水平：中高端客戶群商業評級：★★30在營業步行街及沿街商鋪投資回報分析項目名稱商鋪面積（m2）銷售價格（元/m2）租賃價格（元/m2·月）年回報率（％）日照東門60-300（一托二）12500-25000內街60-100元/㎡，側街40-80元/㎡，主干道邊30元/㎡3%--5%七星街15-20035000-40000街頭75-150元/㎡，街中150-200元/㎡，街尾90-120元/㎡2.6%--6%新將路范圍30-300㎡（一層與二樓）街頭130/㎡，街中110元/㎡，街尾100元/㎡31投資回報小結類型社區底商購物中心與超市步行街整體出租2.9%--4.8%2.6%--6%32項目名稱商業體量（㎡）面積范圍（㎡）銷售均價（元/㎡）備注夏華商廈（本案）2萬7500-41800東方世貿廣場1.2萬13-858500-40000臨街商鋪一拖二形式三華城3萬50-60暫未對外銷售，內部認購宏泰名城銷售完畢上河國際28萬綜合體暫未動工樂活城6000左右20-60地上三層，臨街商鋪加室內商場【小結】：

目前重點在售項目的商業總和約6.3萬㎡，未來的商業體量將達到12萬左右㎡，多數為滿足居民日常購物需求，同時部分項目商業配置星級酒店、寫字樓、超市、商場等，構建形式完整的商業綜合體。

目前商業體量較大的在建商業項目多位于新城區、水南三華，除夏華商廈（本案），其它均未對外銷售。四、將樂縣目前在售的商業分析33在售重點商業項目——東方世貿廣場項目情況項目位置：本案旁邊總建面積:1.2萬平米樓盤價格：一層40000元/㎡

五層8000元/㎡

項目公灘：40%項目層高：地上五層，地下一層投資回報：6%商鋪的面積范圍：13-85㎡左右運營公司：廈門世貿公司已入住商家：時代今典3D影院、淘寶商城開發商：恒發地產34東方世貿廣場業態分布一層面積和業態：3000㎡銀行、服裝、珠寶、化妝品三層面積和業態：2800㎡數碼、電器四層面積和業態：2800㎡男士精品、休閑服裝五層面積和業態：2000㎡3D影院、臺球等娛樂二層面積和業態：3000㎡皮具、少女時尚服裝、電器35東方世貿廣場優劣勢分析商業優勢1、銷售與招商同步進行。2、單鋪面積13-85㎡，總價少，承擔風險小。3、聘請專業的運營公司管理。4、形象宣傳較好，在當地知名度較高5、統一定位、統一招商、統一經營管理、停車方便。1、單價較高，回報較慢2、商場人流動線設計較差。3、層數較高，商業的運作比較困難，風險性大。缺點36與競爭對手共利該項目與本案可形成共利的關系！1、打造新商圈2、借助東方世貿宣傳提升本案知名度3、資源共享,互贏互利。37五、本項目業態定位商業功能業態定位38本項目具體位置39目前項目現狀與未來打造平面理念：打造未來城市以購物、休閑、餐飲、娛樂一體的商業城40項目SWOT分析Strengths優勢1、城鎮發展中心，周邊有商業氛圍較為濃厚2、交通便利，連接水南與城關的交通要到，為以后的購物帶來強大的人流。3、配套齊全，為購物者提供方便快捷的服務。4、永輝超市入住，人流急速爆增。Weakness劣勢1、商鋪進深深，采光差，后期無形增加了運營的成本2、停車位的問題（車位已經單獨售出，沒有供商家與客戶停車的位置)3、相鄰的建筑物太近，影響商業的購物環境。4、同質的產品相隔太近，競爭激烈，市場較難把控。Opportunities機會1、城市的規劃向東東擴展，該區商業價值無限。2、周邊的拆遷新建配建住宅，為以后的商業投資帶來更多資源。3、商業集中，氛圍濃厚，市政東擴帶動發展。Threats威脅1、隨著城市的發展，沒有停車位，商業的發展基礎配套沒跟上。2、周邊新商業同期開業，競爭力較強。3、沒有專門的供貨平臺，沒有考慮商家入住以后的需求。41業態規劃的原則☆區別不同消費人群，依據動線分析，確定業態分布與聯動。☆聯動白天人流與晚上人流，有效延長營業時間，提升商業價值。☆滿足多種功能與檔次需求。服務商務交流文化購物休閑娛樂餐飲42業態規劃方法一、統籌法將樂業態分類各業態占比建議規劃業態占比零售／配套55.46%55%休閑娛樂23.23%25%餐飲21.31%20%根據已有的商業業態分布進行統籌分析。55%25%20%43差異化商圈消費力硬件條件競爭策略發展策略整體中檔局部中高二、差異法做到人無我有，人有我精44商業業態定位整體中檔、局部中高檔的城市綜合商業項目定位說明：在契合將樂商業需求的基礎上，項目業態定位與規劃以適應將樂未來商業發展為目標，形成引領將樂商業發展的旗幟項目！[夏華商廈]定位45項目業態規劃（扣除蘇寧后，按比例調整各業態配比）業態比例電器賣場16.7%名品專賣17.3%服裝專賣30%娛樂23%餐飲13%46地下一層（大型超市）電子數碼城音像圖書城動漫城47一層蘇寧電器品牌流行服飾品牌流行服飾珠寶化妝品眼鏡鐘表|休閑飲品48二層美體沙龍49三樓蘇寧電器童裝/游樂場/動漫城50四樓西式餐飲/休閑吧占整體13%占整層整體62%中式餐飲占整體8%占整層整體38%51五樓高級音樂會所占整體7%占整層42%休閑/運動（茶藝居、健身會所）占整體9%占整層58%管理中心52六、招商工作安排招商前期（籌備期）招商推廣預熱期四、招商執行期五、持續招商期六、項目開業期商業定位包裝團隊組建53招商工作時間安排表6月2日-6月15日7月1日-7月15日7月26-9月29日7月16-7月25日10月1-10月30日完成前期市場定位人員培訓，接受招商咨詢正式招商開始產品招商說明會籌備招商說明會9月30日招商活動6月15日-6月30日完成推廣定位及前期包裝招聘隊伍組建，完成現場包裝54招商策略——招商前提條件招商前提條件——返租回報率確定——業主返租協議完成——對外租金確定及租賃期確定55招商策略——蘇寧租金及回報分析目前蘇寧租金比例分析樓層目前租金（元／㎡）平均回報（%）遞增方法一層1504.37簽約10年，2年遞增5%（平均回報5.3）二層485.7三層385.8小結：從回報比例分析，商業有一定的潛在價值，是投資者的首選，主力店的入住可帶動次主力店與商機入住及物業升值.5