上海朱家角水都南岸酒店_第1頁
上海朱家角水都南岸酒店_第2頁
上海朱家角水都南岸酒店_第3頁
上海朱家角水都南岸酒店_第4頁
上海朱家角水都南岸酒店_第5頁
已閱讀5頁,還剩40頁未讀 繼續免費閱讀

下載本文檔

版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內容提供方,若內容存在侵權,請進行舉報或認領

文檔簡介

6000年前我們的祖先在這塊土地上勞動生息繁衍,創造了燦爛的古代文化。一、項目區位概況1、區位認知

地理描述項目位于上海市青浦區朱家角鎮,所處位置距青浦鎮中心6公里、距市中心48公里。動線描述滬渝高速(G50)、滬青平公路(318國道延伸段)、朱楓公路。軌交:17號線朱家角站(2017年通車)。配套描述[商業]:朱家角古鎮及其周邊區域,以傳統小吃為主。[生活]:當地居民主要集中生活在以古鎮為中心半徑1公里的范圍內。區域內有數個交通站點及“朱家角汽車站”。[娛樂]:朱家角古鎮、東方綠舟、高爾夫球場、大淀湖及淀山湖。驅車前往市區主要CBD用時國家會展中心:約半小時;大虹橋:約40分鐘;徐家匯:約1小時;靜安寺:約1小時;人民廣場:約1小時;陸家嘴:約1.2小時;四川北路:約1.5小時。

青浦格局一個主城區+一個生態旅游居住區青浦新城朱家角

隨著近年來的發展,青浦已經發展成為以“青浦新城”為中心的東部城區和以“朱家角”為中心的西部旅游生態區,朱家角在青浦也將占據更為重要的地位,發揮更突出的地域優勢。

青浦規劃——青浦區規劃簡述(至2020年)以“一城四片”為基點,重點發展工業、商業、房地產業、城市服務業、電子信息、汽車配件制造業、生態旅游、生態居住、現代農業及生態林業。——朱家角鎮規劃簡述(至2020年):[水]:形成朱家角鎮區的主體構架,淀山湖、大淀湖是鎮區核心空間;[老區]:老區改造形成鎮區的商業中心;[新區]:古鎮北側的珠溪河以西,規模2平方公里,規劃目標“一中心,二河街”,是未來集鎮的行政中心,住宅建設重點區域;[旅游度假區]:濱河區與古鎮風貌保護區一起形成集鎮旅游度假中心。[交通規劃]:利用延安路高架及其延伸線形成“淀山湖——朱家角——上海中心城區——海港新城——洋山深水港”經濟線。1.1.1基本數據區位及人口朱家角鎮地處江、浙、滬交界處,為青浦、昆山、松江、吳江、嘉善五區(市)毗鄰之中心,歷來為江、浙、滬兩省一市重要集鎮之一。朱家角位于青浦區中部,全鎮戶籍總人口59759人,來滬人員49038人,下轄28個行政村和11個居委會。全境總面積138.6平方公里(包括淀山湖水域面積46平方公里)。旅游經濟興旺發達朱家角每年約650萬人次的游客量,8公里內21,300戶別墅及高檔小區,周邊約有3000間客房。1.1認知朱家角依托政策及經濟的良性運行,朱家角整個社會事業蓬勃開展,也為房地產業的健康發展奠定了基礎;借靈韻古典的古鎮氣息及豐富的文化內涵,朱家角區域特色日益顯著;第三產業旅游業繼續快速發展,為朱家角創造了最核心的價值點,也為各產業鏈提供了機會;1.1.2現有配套如上表所示:

青浦通過A9與上海市區一線相連,特別是朱家角古鎮地理位置獨特,處于淀山湖、佘山、閔行三區域的圓心,半徑輻射范圍內自然資源及旅游休閑資源極其豐富,這從上海大區域來說是絕無僅有的,朱家角即是上海的后花園。另外,周邊別墅社區、高爾夫球場及國際學校數量眾多,這也說明區域內的高消費人群并不缺乏。生態島大淀湖古鎮配套區肯德基、迪歐咖啡、農工商超市、聯華超市等

古鎮配套區

目前朱家角古鎮配套相對已比較齊全,而古鎮外部雖有一定的配套設施,但總體尚不成熟。

旅游度假區國際高爾夫鄉村俱樂(18洞)東方綠洲5分鐘范圍區教育配套區教育配套區市重點中學--朱家角中學珠溪小學朱家角中學1.2朱家角發展規劃城鎮性質及規劃定位休閑度假+生態居住的旅游城鎮朱家角是市級歷史文化名鎮,“十五”期間上海市率先建設的“一城九鎮”之一。瀕臨淀山湖風景區,以休閑度假和生態居住為特色的旅游城鎮。建設方針功能及空間重組,現代水鄉與古鎮風貌結合——朱家角古鎮的開發建設在功能結構和空間形態上重新組合,確立新的鎮區空間構架和功能分區;——采用改建與重建相結合的建設方針,對鎮區功能結構進行調整,將不適宜的工業、倉儲等性質的用地,轉換為旅游休閑設施、商業文化娛樂設施用地,使老鎮區成為集鎮的商業中心和旅游休閑中心。——新區建設本著統一規劃、綜合開發的原則,各項市政公用設施及配套建設應同步進行。以居住功能為主,同時將行政中心、文體中心從老鎮遷至新區,形成富有現代江南水鄉城鎮特征并與古鎮風貌一脈相承的全新城鎮風貌。用地規模及四至范圍鎮區總體規劃用地8.14平方公里——至2020年,鎮區總體規劃用地8.14平方公里,包括老鎮區2.6平方公里。其中城鎮建設用地620公頃,人均城鎮建設用地為124平方米,總增加住宅建筑面積180萬平方米。——以老鎮區為基礎包括古鎮風貌保護區,向北包含大淀湖,向東向南至318國道;向西跨越朱昆河進一步拓展鎮區發展空間。將原來位于318國道南側的工業區歸并至朱楓公路兩側的工業區,新鎮區不再布置工業用地。城鎮布局結構規劃以水體為“心脈”,形成老區、新區二大塊城鎮布局結構注重現狀城鎮空間布局特點的延續和整合。城鎮用地布局注重功能分區,同時為使城鎮生活更具活力,各相關性質用地可綜合安排。朱家角鎮鎮區空間布局結構以水系為構架,以水體為“心脈”,形成老區、新區二大塊。(1)水是形成朱家角鎮區的主體構架,包括三個層次:水心:大淀湖以及規劃文體中心和中心公園是鎮區核心空間;水脈:淀浦河由西向東橫穿集鎮;水絡:現狀河道和規劃河道相結合,形成具有內聚力的河道網;(2)老區:即目前的建成區。以古鎮風貌保護區(61.5公頃)為核心,淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設重點地區,通過老區改造形成鎮區的商業旅游中心。(3)新區包括四個組團。沿大淀湖東、北側的組團一為花園住宅區;組團二、三由一條沿河的商業街串聯起來。組團四位于淀浦河南岸較為獨立,也是未來集鎮的行政中心。(4)休閑度假區組團集中于淀浦河兩岸,均為濱河地區與古鎮風貌保護區一起形成集鎮旅游度假中心。商業金融規劃

雙線構筑朱家角鎮區商業中心規劃未來朱家角鎮商業設施應結合旅游業的開發、老鎮區的改造、古鎮風貌的保護,集中在二條線上。第一條線:祥凝浜路兩側,以商住綜合樓為主體,形成新的具有古鎮風貌特色的商業街;第二條線:淀浦河南岸老鎮區段,結合水面的開挖、水網重塑,形成新的商業中心。同時老鎮區通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮區的商業中心。住宅規劃

居住功能移至新區規劃朱家角鎮區住宅建設將重點轉移至新區。老區將發展商業服務以及旅游相關的產業。同時結合老區改造適量地發展商業與住宅相結合的居住形式。老區常住人口控制在0.8萬人左右規模。本案1.3本案配套小區內部配套:創意區齊全商業中小學:朱家角小學幼兒園:朱家角幼兒園綜合商場:聯華超市、華聯超市、農工商郵局:朱家角郵局銀行:工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行醫院:朱家角仁濟醫院1.3朱家角配套

朱家角周邊在建設施眾多,大都已在2010年前后竣工,整個區位的配套設施還算比較完備;[酒店]:凱悅酒店、皇家郁金香酒店;[民俗院館]:尚都里(南)、上海申窯國際陶藝中心、四民會館;[其他文化與休閑項目]:多個高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、眾多星級酒店及國際學校環繞。并有譚盾水樂堂、尚都里休閑廣場、國家糧倉、四民會館、胡項城藝術展覽館、演藝劇場、人文藝術館等藝術休閑場館。

朱家角印象

古韻悠長的人文古鎮,水墨般的小橋流水人家;大上海的后花園,自然旅游資源得天獨厚;車行交通便捷,四通八達;青浦整體社會經濟結構以工農業為主體,而朱家角古鎮占據了絕大部分的第三產業產值;朱家角古鎮是青浦最具活力的核心;配套成熟的度假休閑好去處;近期建設發展迅猛,遠景規劃良好,2016-2017年間將會有大量新產物呈現;隨著17號線、20號線的通車,將帶來更大更多的客源流量;周邊存在大量高端消費群體及高層次場所;休閑度假和生態居住為特色的旅游城鎮;

二、青浦別墅市場研析1、青浦別墅市場與朱家角板塊形成競爭威脅的項目,主要來自于青浦新城板塊,趙巷板塊及徐涇板塊。徐涇板塊

從市區到達的動線上看,徐涇、趙巷及青浦新城板塊都將造成別項目別墅客源的截流,因此在后續的市場分析中,我們將一并進行研究分析。

1.朱家角別墅市場09年朱家角板塊別墅供求分析09年朱家角板塊的別墅項目總體供小于求,供應主要分布在6月及8月,分別為朱家角康橋水鄉及海源別墅的集中推量;09年成交價格有所起伏,主要是受海源別墅價格的拉動,帶動了整個板塊別墅價格的提升;09年1-9月份朱家角板塊共成交別墅294套,整體均價在16500元/平方米左右;朱家角板塊以往別墅個案明細朱家角板塊類別東方庭院海源別墅朱家角新城物業類型別墅別墅普通住宅、別墅建筑類別獨棟別墅,聯排別墅,

雙拼別墅,疊加別墅(毛坯)獨棟別墅(毛坯)多層、疊加、聯排、

獨棟別墅均價聯排16500元/平米獨棟19000元/平米2000萬元/套起15000元/平方米(聯排)面積段182-290570-106770-250容積率0.760.140.7開盤日期2005-4-232005-7-12007-9-28交房日期2008-12-302006-3-30三期2009-6-15樓層狀況2-4層2層洋房5-6層別墅3層銷售率95.67%現為一期,18套成交2套,11.11%53.43%總戶數798套229套3000套停車位狀況室內單車位室內雙車位(地上、地下)共1500多個綠化率46%75%40%占地面積304000平方米1175300平方米800000平方米建筑面積231000平方米164542平方米650000平方米峻工時間06年52010年5月3108年底物業管理費2.5-3元/平方米/月8.50元/平方米·月

1.3元/平方米/月物業管理詳情上海新獨院物業管理有限公司第一太平戴維斯中信泰富(上海)物業管理有限公司開發商上海珠佳康橋半島上實集團中信泰富集團代理商漢宇地產上海同策中原地產

朱家角板塊在售項目有限,主要為東方庭院、朱家角新城及海源別墅,價格主要在14000元/平米-24000元/平米間,個別豪宅別墅如海源別墅在50000元/平米左右。三、青浦商業情況透析青浦區商圈主要為兩個,分為城區商圈及古鎮商圈,主要以城區商圈為核心;

以目前的城市發展狀況來看,青浦東部城區尤其是夏陽湖區域是目前青浦城市發展中“城市化進程最快、基礎設施最齊全、整體定位檔次最高的區域”古鎮商圈主要是以朱家角古鎮為核心,及輻射區域;1、青浦城區商業狀況青浦百貨情況一覽項目名稱商圈位置規模/M2開業時間經營狀況成泰百貨老城邊緣80002000.5佳青浦百貨大樓老城區30002003.9良東方商廈老城區110002005.12佳凱特利廣場新城區200002006.12差青浦小型商業基本情況名稱商圈位置商家種類經營情況百聯橋梓灣老城區百貨、餐飲、娛樂、專賣等經營較好港隆廣場城北商圈建材、餐飲、專賣等部分經營較好,部分在建凱特利廣場東部城區百貨、餐飲娛樂較差夏陽湖商鋪東部城區大型餐飲、浴場、超市等一般仁恒海濱東部城區大型餐飲一般歐洲街東部城區服飾、餐飲、旅行社等經營狀況較差目前此類商業消費市場的規模與業態布局仍處于較為初級的發展階段,尤其休閑購物型商業,經營狀況尚未起色。青浦餐飲類商業市場經營狀況:名稱位置營業面積(M2)消費檔次(元)經營狀況伊麗名豪城北2000100-200生意一般,做婚宴來天華老城區4000120-170生意較好天天漁港新城工業區附近3000100中午生意差,晚上生意較好,多為工業區客戶象山海鮮新城區千岱大廈2000100-150生意較好白玉蘭海鮮老城區城中路2000100-150生意較好目前青浦城區餐飲類商業消費市場,憑借周邊密集分布的高端居住人群,餐飲類商業經營狀況較為良好;根據近年來科特勒對于當前商業市場上的各種主要的商業類型以及他們各自對于商業消費人氣的拉動作用,發現,其中百貨購物、餐飲以及超級市場三類業態對于商業消費人群的拉動性最強。青浦酒店業市場經營狀況:旅

賓館

況指標單位合計三星級二星級飯店數個1679客房數間1051681370床位數張19541271683客房平均出租率%42.640.446.7營業收入萬元1154984263123從上表可以看出:目前青浦的酒店業還處于初級階段,多為二、三星級的賓館,缺乏高級酒店場所(這塊市場已經有所被重視),從其客房數量及床位數量來看都遠遠不能滿足于實際的客流量,這也是朱家角古鎮成為短途旅游而不能稱為逗留點的原因之一。

景區外重要街道——祥凝浜路

——祥凝浜路是朱家角鎮最主要的商業街,鎮區內原住居民,生活日用大都是在這條路上購買的。——集中各銀行網點、飲食店、中、小型超市、日雜店等,公交站點也多集中在這條道路上,目前該道路顯得有些雜亂。——未來規劃的祥凝浜路,將是朱家角鎮區的商業、金融一條街,也是文體休閑用品特色街。它的西端與景觀大道珠溪路相交處靠近本項目,因此祥凝浜路未來的發展程度與本項目休戚相關。表象繁榮的度假村經濟

——古鎮周邊以休閑、度假及商務培訓功能的度假村為主,且又以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點的度假村。——度假村鳥籠式的消費模式,運營時間較長,其娛樂項目及設施都已陳舊,且經營模式老化。這些已經運轉度假型賓館雖然擁有2—3星級的檔次,也兼有娛樂、休閑、體育活動的,但逐步脫離了現代都市人群追求時尚、新潮與速度感的消費理念,已不能適應現代消費需求。在歷史城鎮旅游發展遭遇過度商業化、同質化競爭等瓶頸的背景下,不能再單純依靠歷史資源發展觀光旅游,應轉向了文化休閑業、旅游房產業的發展。

古鎮及周邊居民——朱家角原住居民對朱家角本身的水鄉景色早已熟視無睹,而他們對接受新鮮事物的渴求由來已久。——本地的休閑娛樂設施單一,且不成規模,不上檔次,已完全滿足不了當地人的娛樂、休閑需求。因此本項目與朱家角原有娛樂消費存在差異,但兼容江南水鄉建筑風貌的河畔酒吧街、精致酒店、大型商務會館等產品適時地填補了朱家角鎮高檔娛樂的空白,勢必會受到當地居民的青睞。國內外觀光游客(團體、散戶)——由于朱家角地處滬、蘇、浙三省交界地段,比起其它旅游區,朱家角有著天然的地理優勢。——由于出行時間和資金成本不高,滬蘇浙一帶游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點之一。——朱家角還吸引著全國乃至國際游客的目光。朱家角和周莊、同里、烏鎮等都是長三角“水鄉”特色旅游的主要景點。各大旅行在安排游客作上海旅行時,都將朱家角作為一個必到的景點,朱家角與上海市區的外灘、東方明珠等一起成為滬上旅游的重要景點。當然這也為本項目帶來了大量的長三角以外的國內、國際旅游客戶。4、商業項目客群分析4.1消費人群分析

周邊高檔別墅區業主——朱家角規劃了大面積的中、低密度的高尚生態型別墅生活區,分布在古鎮周邊,以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖為依托;——本項目作為朱家角新鎮區規劃的一部分,也是這些高檔社區特色休閑娛樂配套設施。將來,別墅區陸續投入使用后,本項目很大一部分服務對象就是那些別墅區的業主。——周邊在建別墅有康橋水鄉、朱家家角新城等。而沿淀山湖特色居住區項目也已在啟動之中。周邊的趙巷、徐涇、佘山等高尚別墅區都有可能成為本項目的消費人群。團隊商務會議群體——上海選擇風景優美、設施完善、風味獨特的風景區洽談業務、會務交流等企業日漸增多。——朱家角目前有許多針對商務會談及企業培訓而開設的度假村,如大淀湖畔的家化培訓中心、復興路上的虹珠苑、太陽島度假村、大千莊園、景苑山莊、東方綠舟度假村等。以企業團體接待的商娛設施同樣有極大的生存空間。本項目在承接商務群體上更具有規劃及交通地理區位上的競爭力。4.1消費人群分析4.2消費習慣分析

雖然從青浦整體來說,擁有較高消費能力的人群,但是受到當地商業市場發展狀況的影響,尤其是購物類商業消費人群,存在前往老城區消費的習慣,整體消費習慣尚需要引導;古鎮的主體消費人群以游客為主,商業模式僅僅是停留在旅游商品及餐飲的消費層面上,城市型商業消費與中心型消費場所設施并不完善,因此,當區域內的居民有較大型消費需求時會外出消費,從而抑制了本地消費。四、項目可行性論證1、產品相關地塊名稱業態名稱總建面積㎡地上建面㎡地下建面㎡套均面積套數容積率用地面積㎡E1特色商業326642516475002201150.735949E2a(北)特色商業22139170395100220780.71623798F4-3特色商業16203124533750220571.210378F5聯排疊院23598181485450200910.7524197.7E2b(北)枕水別墅1122886332595250350.3226977E2b(南)精品酒店6498499815000.77140E2a(南)會議中心391030109000.74300F4-4b大宅門4780368011000.57360總計1210209312527900376140099我們將本項目的產品分為:稀缺產品(商業性質)---酒店公寓

水都南岸屬于50年產權的功能產品,由于其成本開支將按商業標準收取,因此傳統售賣方式私人購買的可能性不大,如果用賣后返租形式售賣,將使投資房產者和度假暫居者購房有更大的選擇空間,另外一些企業主通過公司名購買的可能性會相當大,一方面可作為固定成本投入合理避稅,另一方面所有生活成本的產生也可入帳,正好為一些企業主們大開方便之門。產品分析:通過以上的項目可行性論證,我們可以清楚看到,項目的規劃在目前及未來的朱家角商業市場是超前的,大有可為的。而項目的盈利點大致集中在以下幾點:(1)度假型旅游消費伴隨著朱家角旅游形態由觀光型向度假型轉變,每年百萬人次的游客數量,巨大的消費群,假日型消費,尤其是夜間住宿將是本項目最大的盈利點所在。(2)高檔別墅區人群消費從以上論證可以看出,朱家角乃至整個青浦、松江佘山一帶,都將是高檔別墅區聚集的地區,由于本項目適用人群是中、高端客戶,且本項目經營的特色休閑項目是目前的稀缺型產品,未來必將受到追捧。(3)中心鎮區居民消費朱家角鎮區目前的休閑、娛樂設施存在著規模不大,檔次不高的毛病,這些設施遠遠滿足不了鎮區居民日益膨脹的消費欲望,并且這些居民對原有的水鄉景點早已出現審美疲勞,因此對本項目的特色娛樂設施接受度高。(4)商務會議消費本項目是集吃、住、玩于一體的大型休閑娛樂設施,而且處在進入朱家角景區的交通要沖上,位置得天獨厚,對于講求效率的商務型消費來說,無疑是一個不錯的選擇。2、盈利分析及風險預測2.1未來主要盈利點本案的產品中特色商業產品占據絕對主力,根據以上市場分析,我們結合來看,此類產品在大青浦乃至于大上海范圍內都不多見,特別是具有這么大規模的項目更少,那么我們的機會與風險在哪呢?2.2市場層面的風險產業結構比較單一;與周邊松江、嘉定等區相比,缺乏城市性核心競爭力;處于江浙滬三省交匯處,人員結構復雜;旅游產業模式及商業配套形式尚較初級;消費習慣有待提升及引導周邊城市旅游古鎮的發展影響地鐵2號線延伸段及20號線;區產業結構調整;古鎮被評為國家級宜居城市;上海西面交通樞紐,知名度不斷提升;朱家角鎮將重點發展房地產住宅建設、市政設施和配套商業服務建設;具有頂級生態資源及唯一性旅游效應;整體區域的開發力度形成熱點.商業性質用地規模巨大,資金回籠壓力較大;產品創新性與市場的接受度的調和;項目所在地周邊基本零配套,依賴朱家角鎮中心;項目所在區域屬于開發起步階段,區域居住認同尚需提高。品牌開發商;項目規模效應與古鎮的一體化;項目所含范圍內自然資源豐富,是打造優秀景觀、提升生活品質的利好條件;項目產品類型豐富,能吸引各消費需求的客戶,豐富項目內涵;項目配套設施設計規劃完善;大區域內無新建同類產品,本項目具有唯一性優勢。外部風險內部風險外部機會內部機會除了上述市場層面等外部因素帶來的風險,我們面對的還有在投資開發過程中出現的風險,如何規避這些風險的發生才是項目取得成功最重要的保證;規劃風險:客戶來源風險:市場風險:金融政策風險:經營管理與業態控制風險:2.3投資開發層面風險3.1項目核心競爭力闡述核心競爭力之一:大上海只有一個朱家角核心競爭力之二:項目定位的差異性核心競爭力之三:項目在目前青浦商業市場的唯一性核心競爭力之四:成熟旅游地產項目的抗風險保障廣闊旅游市場為本項目提供有力支撐3.2支撐點從青浦區旅游發展委員會提供的數據顯示,青浦區以朱家角為核心的旅游業,無論是旅游人數還是旅游消費,都呈逐年遞增的態勢發展。(具體如下表)年份旅游人數(萬)增長率總收入(億元)增長率人均消費(元)增長率2001185

3.9

211

200225035.1%528.2%200-5.2%200328012.0%860.0%28643.0%20043048.6%9.518.8%3129.1%20053205.3%11.217.9%35012.2%20063457.8%15.235.7%44125.9%200738010.1%21.239.5%55826.6%20084005.3%223.8%550-1.4%分析:青浦每年四百萬左右的游客,其中至少90%以上是到青西地區以朱家角為中心的區域內旅行的,也就是說,2008年光是朱家角古鎮每年的旅游消費達到近20億元。而目前,青浦全區,高檔次的賓館并不多,而針對度假型游客的商業業態,還主要是經營理念及模式陳舊的度假村占有主導地位。而度假村消費主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊,即商務會議人群,而占絕大多數自費型游客(團體、散客),由于在朱家角難覓質、價皆宜的夜間消費及住宿場所,只能朝游暮歸,不能盡興而去。而本項目的功能定位正有可能彌補目前朱家角度假旅游消費中的空白,勢必會被游客認可,而帶來極好的投資回報及社會美譽度。朱家角旅游業正向度假型旅游轉型朱家角新的旅游規劃為度假型旅游鋪平道路3.2支撐點3.3機會點可以說項目本身就是朱家角旅游轉型的產物,項目是新鎮區大力發展的商業休閑娛樂設施。項目大力發展夜間消費,與古鎮景區的白天觀光對接,形成旅游休閑娛樂的互補與互動。項目是朱家角向度假型旅游轉型的有力推動者和受益者,朱家角度假型旅游的形成,也必將為本項目帶來巨大商機。(1)項目的定位應該是基于“白加黑”(白天加夜間)消費模式。白天在古鎮風情街上度過,夜晚可在臨河酒吧區悠閑愜意地坐上一段時間,感受夜間別樣景致,隨后進入精致酒店進入夢鄉。商業運營的良好預期為投資本身帶來了最大的可能性,展示出美好的前景才能吸引更多的投資者。(2)土地的商業性質為個人投資帶來了避稅的可能,以企業的名義購買不僅僅能計入公司成本避稅,而且免去了個人的生活開銷成本,水電煤等自費雖然按照商業標準收取,但同樣能夠計入公司運營成本。(3)不僅僅17號線會為朱家角及本案帶來大量的市區方向客流,同時項目地處朱家角滬渝高速和朱楓公路旁邊,項目極有可能成為長三角“主題游覽線”的中心樞紐位置,因此,本項目吸引的不僅僅是市區內的投資者,還有周邊城市的投資者。(4)青浦已有及待建的大批低密度高檔別墅住宅區,不僅僅將為本項目帶來大量的高端消費群體,也有很大可能從中直生再次投資置業的客戶。(5)隨著周邊其它旅游配套項目的落成,也將為朱家角招徠來大批的游客及投資者,而本項目的優越地理位置及優良的休閑娛樂功能,也將吸引這些過往來客在本項目消費和投資。3.4政府支持的重要性由于本項目實際上是朱家角古鎮的外延,因此政府的效應非常明顯,政府的對外口徑怎么說將直接影響項目今后在招商引資過程中投資者的信心及決定.政府對整體規劃及項目同質競爭控制的重要性項目中后期經營亟需政府監管職能支持

市政配套設施建設對項目提供有力支持4.項目運營估算注:游客包括中外散客、中外團體游客、中外商務會議人群三類如前所述,項目在朱家角區域內有著唯一性的特點,在朱家角的商業消費模式中獨樹一幟,由于在該區域沒有參照性和可比性,同類型休閑娛樂項目極少,同位競爭可能性幾乎為零,因此縮小了旅游觀光客的選擇面,游客的蒞臨機率大大增加。目前朱家角新的旅游規劃項目正在實施階段,根據規劃實施效果預測,未來朱家角的年游客(包括散客、團體游客、商務會議人群)數量最少固定在200萬人次左右,平均下來,朱家角古鎮景區每周接待游客量保守估計接近4萬人次,(由于朱家角景區是旅游度假型經濟,游客主要集中在周末和節假日,假日的游客人數會明顯的高于工作日的游客數,因此以周為單位計算游客量會比較合理。)隨著區域功能的逐步升級及完善,更會帶來越來越多的中短期逗留客,疊加效應愈發明顯。項目在投入使用之后,預計到本項目消費的度假型游客占到游客總量的30%,則每周游客量在12000人次左右。日均游客量在1720人次左右。由于本項目在朱家角鎮區的唯一性,因此到本項目消費的度假型游客占到游客總量的30%的估計是十分保守的。旅游觀光客到本項目消費日消費人數:1720人按2008年游客人均消費550元計:1720*550=94.6萬元/日4.1外部消費流量估算注:高檔別墅群業主包括朱家角鎮區內規劃的高檔別墅區業主、朱家角鎮周邊如青浦鎮、趙巷、佘山、徐涇等高尚別墅區業主朱家角周邊由于水脈發達、景色優美,又擁有如朱家角水鄉古鎮、淀山湖、大淀湖、西洋淀湖、佘山風景區等眾多的自然、人文景觀,因此一直以來都被視為上海最具生態居住價值的地區之一,因此眾多的中、高檔房地產開發項目都選址于此,其中尤以高檔別墅群居多。由于本項目交通便捷,地理區位優勢明顯,幾乎將上述這些高檔別墅項目囊括于20分鐘自駕車程的范圍之內,而且在同樣范圍之內,目前還沒有出現同類型的高檔休閑娛樂項目。因此有可能成為本項目的潛在客戶的這些高檔別墅區業主不在少數。根據朱有角鎮政府對鎮區中、高檔別墅區的規劃得出別墅區規劃常住人口分布及數量如下表:4.2外圍消費流量估算朱家角鎮區高檔別墅群區位及常住人口數量表:從上表看出僅朱家角鎮區規劃別墅群常住人口就高達52000人,而這部分人群因為是朱家角常住人群,因此他們在本項目的消費形式、消費時段及消費次數都與一般的旅游觀光客不同,我們這里仍然以保守的方式計算,以52000人作為年消費人數的總量,不計業主們在本項目的消費次數(很多別墅區業主會有多次消費、長期消費的傾向)。以每年總人數的三成到本案消費一次計算:鎮區高檔別墅群在本項目年消費人數:52000×30%=15600人鎮區高檔別墅群在本項目日消費人數:15600÷365≈43人按2008年游客人均消費550元計:43×550≈2.4萬元/日以上是朱家角鎮行政區域內的別墅群對本項目的消費人群統計,而朱家角周邊還存在著大量的別墅群,而且數量龐大,這里僅列出周邊20分鐘內自駕車可達本項目,且有代表性的高檔別墅區作一個粗略的本項目消費人群統計。由于青浦鎮、趙巷、佘山、徐涇等區域的別墅群,規模都不比朱家角別墅區規模小,這里將青浦鎮、趙巷、佘山、徐涇四地別墅區規模視作與朱家角別墅區規模相當,也即四地別墅區常住人口均為52000人,雖然這些別墅群也是常住性質的,但考慮到他們距本項目較遠,業主蒞臨項目的機率大大減小,因此我們以別墅區每年總人數的二成到本案消費一次計算:朱家角鎮周邊高檔別墅群在本項目日消費人數:

52000×4×20%÷365≈114人按2008年游客人均消費550元計:114*550≈7.1萬元/日注:古鎮區及周邊居民包括老鎮區原住居民、一般居住區居民、外來人口居住點居民老鎮區居民大多以經營假日型旅游消費為主,可以說是做二休五,平時的工作日,朱家角游客明顯減少,而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂的時間,而鎮區居民的工作日消費正好能填補本項目因工作日度假游客少形成的消費真空,老鎮區及周邊居民工作日的娛樂消費與游客的假日消費銜接,可以為本項目提供固定的客源層。朱家角鎮區及周邊居民總計60000人左右,但考慮到居民的消費能力參差不齊,而本項目的定位以中、高端客戶群為主,居民到本項目的消費對象會比較單一,最有可能形成居民消費的是本項目規劃的娛樂設施,如K房等,且消費能力也會受到限制,因此這里保守的以每年總人數的一點五成到本案消費一次計算(同樣不計消費次數):古鎮區及周邊居民在本項目日消費人數:60000×15%÷365≈25人按2008年游客人均消費550元計:50*550≈2.8萬元/日4.3內部消費流量估算4.4估算結論—項目年營業額綜上所述,現在我們可以對每日到本項目消費的固定客戶數量進行初步的預測:人群日消費人數(人)2008人均消費(元)日營業額(元)旅游觀光客1720550946000鎮區高檔物業業主4323650周

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網頁內容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經權益所有人同意不得將文件中的內容挪作商業或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內容的表現方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權或不適當內容,請與我們聯系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論