呈：蘭溪市誠泰置業(yè)有限公司彩虹城商業(yè)調(diào)研、招商定位及營銷思路目

錄前言第一章、蘭溪市商業(yè)調(diào)研情況第二章、

彩虹城業(yè)態(tài)分布及定位概況第三章、彩虹城項目整體營銷及推廣策略第四章、彩虹城項目銷售策略與執(zhí)行方案第五章、彩虹城項目招商策略與運營方案前言

首先通過對市場分析，目前市場上的產(chǎn)品具有哪些特征，尋找市場上的機會點和競爭點。

然后結(jié)合項目自身條件和市場發(fā)展規(guī)律，給出項目目前能預(yù)測的產(chǎn)品建議，因為是結(jié)合現(xiàn)在的市場和我們從事房地產(chǎn)的經(jīng)驗給出的建議，項目是個比較大型綜合體項目，而且根據(jù)項目周邊的商業(yè)調(diào)研分析情況，所以項目產(chǎn)品營銷思路決定產(chǎn)品銷售值和銷售量，配合招商來完成整個項目的市場最大產(chǎn)值。第一章蘭溪市商業(yè)調(diào)研情況地域概況蘭溪市位于金華市西部，錢塘江中游，金衢碰地北部邊緣。市境東南鄰金華市金東區(qū)、婺城區(qū)，西南接龍游縣，西北毗連建德市，東北與浦江縣、義烏市交界。面積1310平方千米。

行政區(qū)劃行政區(qū)下轄蘭江、云山、上華、永昌、赤溪、女埠６個街道；游埠、諸葛、黃店、香溪、馬澗、橫溪、梅江7個鎮(zhèn)；靈洞鄉(xiāng)、水亭畬族鄉(xiāng)、柏社鄉(xiāng)3個鄉(xiāng)。彩虹城龍游方向金華方向義烏方向杭州方向建德方向2015年我市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）285.71億元，按可比價計算，同比增長7.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值24.57億元，同比增長2.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值148.41億元，同比增長5.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值112.73億元，同比增長12.0%。1、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟低位穩(wěn)增長。據(jù)初步統(tǒng)計，我市2015年農(nóng)林牧漁實現(xiàn)增加值25.09億元，同比增長2.1%，增幅較上年回落0.6個百分點。2、工業(yè)經(jīng)濟下行壓力依然較大。1-3月、1-6月、1-9月、1-12月規(guī)上工業(yè)增加值增速分別為7.8%、6.9%、6.2%、5.1%，增速持續(xù)放緩態(tài)勢明顯，全年較上年回落2.9個百分點，工業(yè)經(jīng)濟下行的趨勢仍未扭轉(zhuǎn)。3、第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升。在工業(yè)經(jīng)濟下行的新常態(tài)下，服務(wù)業(yè)成為我市經(jīng)濟增長的主要動力。經(jīng)濟狀況就蘭溪市現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)及近幾年的發(fā)展演變，商業(yè)的演進無疑對我們的消費習(xí)慣和生活習(xí)慣影響巨大。隨著近年來人均收入的明顯提高，人們更多的去追求體驗式的消費場所。休閑、娛樂帶來的生活新享受，強調(diào)生活質(zhì)量的提升、品質(zhì)的升級。彩虹城商業(yè)中心，這樣大體量的商業(yè)項目，相繼增加的新業(yè)態(tài)，來滿足日益增長的多層次消費需求，蘭溪的shoppingmall時代即將來臨和得到改變。蘭溪商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展階段小型連鎖超市的壟斷大型商場的競爭Shoppingmall時代蘭溪市商業(yè)市場分布情況主商圈調(diào)查人民南路

人民南路主商業(yè)街全長270米，兩側(cè)沿街門面120余間（含非商業(yè)門面），該路段商業(yè)業(yè)態(tài)主要品牌店70%，非品牌30%，整體租金水平較高，靠廣場（北面）租金均價約400元/㎡/月，靠南面租金均價約300元/㎡/月，轉(zhuǎn)讓費每間約20萬元左右，人氣較旺，非純商業(yè)步行街模式。整條街前半段沿街門面形象較佳（寬4.5m*進深14.5m），街道北入口坐落著百勝旗下的肯德基，更凸顯了該路段的商業(yè)價值。蘭溪人民南路業(yè)態(tài)分析

隨著南溪人民南路租金的提升，結(jié)合以上國內(nèi)現(xiàn)象預(yù)測，現(xiàn)經(jīng)濟狀況有部分回落，后續(xù)該路段的中高端品牌可能會逐漸退離核心位置，那么人民路商業(yè)形態(tài)會逐漸退變?yōu)橐灾械投讼M為核心的商業(yè)綜合街。人民南路消費分析

現(xiàn)階段人民南路作為蘭溪老城區(qū)集中點，從現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)分析，此街道的商業(yè)重要性及商業(yè)價值都毋庸置疑。個案分析/華豐-新世紀百貨

華豐-新世紀百貨，業(yè)態(tài)定性為低端百貨市場，已營業(yè)10年，整體布局規(guī)劃類似于現(xiàn)階段“格子鋪”形式。共三層，總面積約1.5萬㎡，鋪位600于間，整裝修，形象一般，有設(shè)一小型中庭與每層兩部手扶電梯，人流及經(jīng)營狀況為蘭溪低端百貨市場最佳。位置：

蘭溪市胡家街24號，向東14米便是人民路口總建筑面:15000㎡，分三層業(yè)態(tài)：

小百貨開業(yè)時間：2006年物業(yè)名稱華豐-新世紀百貨市調(diào)時間2016.3物業(yè)基本情況人民南路中段，約5000㎡，共三層（市場內(nèi)有40~50家業(yè)主為私有（40~50家業(yè)主也許有百余間），其他為華豐產(chǎn)業(yè)）

租金/費用樓層業(yè)態(tài)面積（㎡）平均租金（元/㎡/月）

備注一樓飾品、化妝品、美甲等8258物業(yè)費25元/平二樓鞋類、箱包、文具等中島20邊島40中島190邊島100三樓男裝、女裝、童裝中島20邊島40中島145邊島72沿街門面（商場入口兩側(cè)門面）13家30~40287注：13家門面非人民路上的門面（轉(zhuǎn)讓費13萬左右）

樓層業(yè)態(tài)經(jīng)營品種一樓：飾品、美甲、小家電、文具等；二樓：鞋、包、針織床上用品、嬰兒用品、窗簾；三樓：服裝；沿街店面：服裝低檔商品

具體分布格局過道1.8m

中島靠扶梯正對面7~8米，側(cè)面比較狹窄

個案分析/城東小商品市場城東小商品市場以3㎡為單位作為一個鋪位，據(jù)統(tǒng)計市場內(nèi)共有700多個鋪位，近300個商戶，每個樓層的店面租金原則上是一樣的。整個城東商品市場還延續(xù)著十幾年前以廉價市場貨為主流的“小店鋪式”經(jīng)營模式，其商業(yè)業(yè)態(tài)可定位為超低端小商品市場。物業(yè)名稱城東小商品城市調(diào)時間2016.3租金/費用樓層業(yè)態(tài)面積（㎡）平均租金（元/間/月）備注一樓鞋襪、內(nèi)衣、睡衣、百貨3300沒有物業(yè)費二樓布匹、窗簾、床上用品等3270三樓男裝、女裝、童裝3255

樓層業(yè)態(tài)經(jīng)營品種一樓：鞋襪、內(nèi)衣、睡衣、日用百貨、皮帶；二樓：布匹、窗簾、床上用品等；三樓：男裝、女裝、童裝超低檔商品個案分析/今朝商廈今朝商廈坐落在蘭溪市勞動路78號，處于蘭溪市區(qū)最繁華的商業(yè)地段。其前身就是蘭溪市知名老商號——成立于1996年的大通商廈，大通商廈是老蘭溪人氣最旺的商廈。后因受限于計劃經(jīng)濟體制等多方面因素，進入21世紀后，大通商廈一直難有新的發(fā)展。后經(jīng)過收購并將其改造，定位在中高端的現(xiàn)代百貨商場。至今已經(jīng)7年，如今的有今朝商廈已是蘭溪市現(xiàn)有規(guī)模最大、檔次最高的綜合性百貨商場。今朝商廈一層、二層、三層現(xiàn)狀照片今朝商廈業(yè)態(tài)分布樓層主營業(yè)態(tài)主要品牌備注一樓精致名品達芙妮、Tata、千百度、森達、柏萊雅、玉蘭油、自然堂、歐萊雅、泊美、老廟

黃金、周大福、五糧液、劍南春、明牌珠寶、老廟鉆石、羅西尼表

經(jīng)營模式為扣點形式二樓女裝阿依蓮、太平鳥、紅袖、三彩、摩達、寶姿、玖姿三樓男裝勁霸，七匹狼，雅戈爾、九牧王四樓童裝生活用品艾迪，耐克，李寧、安踏、小豬班納、滴答滴答、巴拉巴拉，芭比、小耐克、耐克361、黛富妮嘉泰.新時代總建筑面積約7萬平方米，是一家集大型超市、精品百貨、餐飲娛樂、休閑文化等多功能于一體的大型商業(yè)綜合體。攜手國際商業(yè)連鎖品牌：世界500強零售巨頭沃爾瑪、國內(nèi)知名院線橫店影院等知名品牌商家，致力打造蘭溪商業(yè)標桿，成為引領(lǐng)時尚，提升蘭溪商業(yè)品牌的時尚中心、魅力中心、財富中心。項目規(guī)劃有：世界500強國際連鎖超市、時尚精品、潮流服飾、品牌專賣、娛樂天地、美食廣場、知名品牌院線，以全新的時尚生活方式為導(dǎo)向，規(guī)劃滿足家庭生活所需、衣食樂逛的豐富空間，實現(xiàn)層層歡樂，處處繽紛的魅力生活體驗。個案分析/新時代百貨新時代業(yè)態(tài)分布樓層主營業(yè)態(tài)備注一樓黃金、珠寶、化妝品、皮鞋皮具、名表、眼鏡、餐飲、通訊（星巴克、肯德基、麥卡秀、飯來咪、蘋果、三星、移動）

經(jīng)營模式為扣點形式二樓女裝、內(nèi)衣、針織品、飾品、餐飲、美發(fā)（豪牛經(jīng)典牛排、肯德基、美發(fā)沙龍）三樓男裝、休閑運動、網(wǎng)咖、餐飲（明洋網(wǎng)咖、宴遇餐廳）四樓量販KTV、兒童主題館、時尚餐飲（金嘜量販KTV、海棠餐廳、愛尚魚撈、王家老太面館）五樓橫店電影院、動漫電玩、美食餐飲（凱鑫電玩城、維多利亞海鮮自助餐、韓旭、泰信宮）主要街道市調(diào)情況大闕路與河西路街道名稱位置商業(yè)規(guī)模

商鋪結(jié)構(gòu)單間商鋪：50-60㎡；經(jīng)營狀況大闕路與河西路位于山田廣場兩側(cè)主干路，經(jīng)營狀況良。輻射范圍

蘭溪市區(qū)租金90-150元/㎡/月以內(nèi)經(jīng)營方式零售業(yè)態(tài)女裝、男裝、童裝、手機通訊、超市、日化百貨、鞋帽、化妝品、美容美發(fā)、蛋糕、煙酒百貨、五金、家電、水果、餐飲等。主要街道市調(diào)情況人民路與延安路街道名稱位置商業(yè)規(guī)模

商鋪結(jié)構(gòu)單間商鋪：40-60㎡（店面面積差別大）；經(jīng)營狀況人民路和延安路位于老城區(qū)中心商業(yè)主干道，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，品牌類明顯。輻射范圍

蘭溪市區(qū)租金

人民大道300-350元/平/月延安路80-100元/平/月經(jīng)營方式零售業(yè)態(tài)女裝、男裝、童裝、手機通訊、超市、鞋帽、化妝品、美容美發(fā)、蛋糕、煙酒百貨、水果、餐飲等。新城區(qū)主干路分析：丹溪大道概況：丹溪大道西接330國道，東接新老城區(qū)之間的蘭江大橋，全長1.5公里左右，是蘭溪市新城區(qū)兩大主要交通要道之一，整條丹溪大道商業(yè)氣息不濃，其業(yè)態(tài)主要以小五金，小飯店，旅館，網(wǎng)吧，銀行，雜貨鋪，電動車，藥店為主，其租金價格明顯呈現(xiàn)由西向東遞增的趨勢，丹溪大道西段店鋪租金約每平米每月35元，丹溪大道中段店鋪租金每平米每月約60元，其東段店鋪的租金價格約每平米每月100元。店鋪位置店鋪面積經(jīng)營內(nèi)容租金（萬/年）備注街頭（東段）40大眾專業(yè)工具4.5一年一簽街頭（東段）50餐館4街頭（東段）50美太太陽能5每年遞增10%街中50萬壹安全門4每年遞增7%

街中30正興物資2一年一交街中40建清機電4每年增加5%-7%街中30樂豐漁具3.5店面面積有30㎡，但實用面積15㎡左右。結(jié)尾（西段）80柏康大藥房8

結(jié)尾（西段）60粥鋪5上下兩層

結(jié)尾（西段）45沙縣小吃4萬新區(qū)主干路分析：橫山路概況：

橫山路是蘭溪市兩大主要交通要道之一，全長3.8公里，南接330國道，北臨45省道，交通位置重要，蘭溪市民外出基本都需要經(jīng)過條路，其意義非常重大。店鋪位置店鋪面積（㎡）經(jīng)營內(nèi)容租金（萬/年）備注街頭50門窗配件3街頭50二手車3.5街頭65英超電腦4每年增加5%街中60旭資畫禮3.5街中40鋁塑門窗3街尾80家政服務(wù)4一年一簽街尾40家電維修2.5街尾30手機充值店1.3橫山路沿街門面調(diào)查項目周邊地產(chǎn)市調(diào)情況項目名稱錦繡天成商業(yè)規(guī)模

住宅底商經(jīng)營狀況同濟路經(jīng)營狀況較差（共50間左右底商，未營業(yè)的26間），振興路相對較好些（共33間左右，未營業(yè)的3間，主要以建材裝飾，汽車維修、美容為主）。輻射范圍蘭溪市租金30元/㎡/月以內(nèi)（物業(yè)管理費1元）經(jīng)營方式零售、餐飲、服務(wù)類項目周邊地產(chǎn)市調(diào)情況項目名稱金報尊園商業(yè)規(guī)模

住宅底商經(jīng)營狀況上園路經(jīng)營狀況一般（共32間左右底商，未營業(yè)的9間，主要以煙酒、餐飲、美發(fā)，家裝類為主）。輻射范圍蘭溪市租金33元/㎡/月以內(nèi)（物業(yè)管理費0.9-1元）經(jīng)營方式零售、餐飲、服務(wù)類項目周邊地產(chǎn)市調(diào)情況項目名稱上園一品商業(yè)規(guī)模

住宅底商經(jīng)營狀況

底商沒在營業(yè)狀態(tài)，處于銷售階段。輻射范圍蘭溪市租/售金

底商一層，均價25000元/平代租：70平/間，200元/平/年物業(yè)費2元/平/月經(jīng)營方式項目周邊地產(chǎn)市調(diào)情況項目名稱

嘉星·上尚城商業(yè)規(guī)模

住宅底商經(jīng)營狀況

一期共55間左右底商，14間處于未營業(yè)狀態(tài)，主要以汽車銷售、汽車維修、餐飲、煙酒類為主。二期處于銷售狀態(tài)。輻射范圍蘭溪市租/售金

底商一期，均價15000元/平70平/間，二期待售經(jīng)營方式零售、餐飲、服務(wù)類項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項目名稱

永昌商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營狀況

共200間左右，9.5成處于營業(yè)狀態(tài)，主要以五金、美發(fā)、服裝、煙酒百貨、藥房、餐飲類為主。輻射范圍永昌周邊村莊租/售金

租金：均3-4萬/年均價：90元/平/月經(jīng)營方式零售、餐飲、服務(wù)類店鋪位置店鋪面積（㎡）經(jīng)營內(nèi)容租金（萬/年）備注街頭30新峰眼鏡3.2街頭35十字繡4街頭25童裝3街中25雜貨鞋類3街中50女裝4.5街尾35興鑫鞋業(yè)3街尾30金麗蓉照相3街尾30萍萍服飾3.2永昌沿街門面調(diào)查項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項目名稱

永昌沿溪路商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營狀況

共40間左右，6成處于營業(yè)狀態(tài)，主要以童裝床上用品、美發(fā)、服裝、煙酒百貨、藥房、餐飲等類為主。輻射范圍永昌周邊村莊租/售金

租金：均1-1.8萬/年均價：40元/平/月經(jīng)營方式零售、餐飲、制作類項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項目名稱330國道商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營狀況

共400間左右，9成處于營業(yè)狀態(tài)，主要以煙酒副食、車行、門業(yè)、電動車、漆、五金、餐飲等類為主。輻射范圍國道兩邊周邊村莊租/售金

租金：均1.8-4萬/年均價：60元/平/月經(jīng)營方式零售、餐飲、建材、車行類店鋪位置店鋪面積（㎡）經(jīng)營內(nèi)容租金（萬/年）備注路南25名煙名酒1.8自家商鋪路南60車行3路南60立邦漆3.2路南30建文家私2因為邊上郵政儲蓄入駐價格有所上漲路北35一順車行2.5路北40五金管業(yè)3路北40防盜門3.1330國道沿街門面調(diào)查項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項目名稱上石橋商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營狀況

共110間左右，3成處于營業(yè)狀態(tài)，主要以理發(fā)店、服裝、窗簾、化肥、小家電等類為主。輻射范圍上石橋村莊租/售金

租金：均5千-1萬/年20元/平/月經(jīng)營方式零售、餐飲、服務(wù)類項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項目名稱游埠鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營狀況

共180間左右，8成處于營業(yè)狀態(tài)，主要以超市、餐飲、煙酒、美發(fā)、服裝、電信電話、童裝、蛋糕房類為主。輻射范圍游埠鎮(zhèn)周邊村莊租/售金

租金：均1-3萬/年均價：65元/平/月經(jīng)營方式零售、餐飲、服務(wù)類項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項目名稱下王商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營狀況

共30間左右，9成處于營業(yè)狀態(tài)，主要以超市、美發(fā)、門業(yè)、服飾、煙酒百貨、早點餐飲類為主。輻射范圍下王村莊租/售金

租金：均5千-1萬/年均價：18元/平/月經(jīng)營方式零售、餐飲、服務(wù)類項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市調(diào)情況項目名稱姓潘村商業(yè)規(guī)模

街道底商經(jīng)營狀況

共35間左右，8成處于營業(yè)狀態(tài)，主要以超市、電信、美發(fā)、化妝品、服飾、煙酒百貨、裝潢材料類為主。輻射范圍姓潘村莊租/售金

租金：均1-3萬/年（自家占2成）均價：50元/平/月經(jīng)營方式零售、餐飲、服務(wù)類從調(diào)研數(shù)據(jù)中看，蘭溪市項目周邊地處商業(yè)氛圍基本以住宅底商為主，綜合體商業(yè)基本沒有，租金價格區(qū)別范圍不大。

所有調(diào)研的新盤開發(fā)商還是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)態(tài)主要是以滿足周邊業(yè)主或村莊的生活消費為主，品牌以低端為主，周邊娛樂業(yè)態(tài)較少。餐飲類超市百貨類服裝類其他類蘭溪市調(diào)小結(jié)蘭溪市商業(yè)現(xiàn)狀蘭溪市可分為兩大功能商業(yè)形態(tài)，一個是以老城區(qū)為核心，以老城區(qū)繁華街道為形態(tài)的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)為主，另一個為新時代、今朝商廈、新世紀、城東百貨為主的高、低檔商場性質(zhì)為主的商業(yè)形態(tài)。·溪西新區(qū)距離老城區(qū)核心商業(yè)圈直線距離約為3公里，其商業(yè)都為沿街門面為主，服務(wù)性單位小五金店，基本無商業(yè)連貫性，此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)項目地塊周邊基本無百貨業(yè)態(tài)，多以配套性業(yè)態(tài)為主，如小餐飲，小五金，小電器，小型私人旅館等，租金均價約為每平米30~100元/月，且這些商業(yè)基本是依托項目地周邊人群配套來帶動人氣和消費，從該項目商業(yè)部分投資和銷售回報比而分析發(fā)展空間有限，如果從商業(yè)角度考慮，效仿“萬達模式”，則該項目就具備較大的操作空間，這樣的模式需具備兩個條件：1·商業(yè)招商氛圍營造2·廠區(qū)政府改革，該地塊后續(xù)具備較大的商業(yè)提升空間第二章

彩虹城業(yè)態(tài)分布及定位概況彩虹城項目概況彩虹城位于蘭溪市城西蘭江片園區(qū)，北臨創(chuàng)業(yè)大道，東臨彩虹路，南面為夏荷路，西面為惠蘭路。是蘭溪開發(fā)區(qū)商業(yè)中心、電子商務(wù)中心和生活服務(wù)中心。項目占地面積約100畝，總投資近10億，項目占地面積約65207平方米，總建筑面積約18萬平米，其中住宅部分約12萬方，商業(yè)部分約6萬方。項目業(yè)態(tài)組合豐富，將打造成為蘭溪集住宅、商業(yè)、酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、餐飲、娛樂等一站式體驗型城市綜合體。項目SWOT分析（一）優(yōu)勢1.地段優(yōu)勢：扼守蘭溪西大門，坐擁蘭溪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心點；2.交通優(yōu)勢：位于交通主干道創(chuàng)業(yè)大道上，交通便利，直達市中心及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。3.規(guī)模優(yōu)勢：總建筑面積約18萬平米，是一個集住宅、商業(yè)、酒店、公寓、影院、超市、餐飲、娛樂為一體的一站式商業(yè)綜合體。4.配套優(yōu)勢：周邊醫(yī)院、學(xué)校、物流、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等配套設(shè)置一應(yīng)俱全。5.客流優(yōu)勢：周邊聚集眾多住宅小區(qū)、行政村、工廠廠區(qū)，有400多家工廠企業(yè)，其中有10多個千人以上的大廠，客流量較大，保證了項目運營時的客流需求。項目SWOT分析（二）劣勢項目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，距市中心有一定距離，作為城市商業(yè)綜合體，中高端消費群體明顯不足。2.主力商業(yè)項目定位及啟動較為緩慢，對本項目的整體開發(fā)與去化有一定影響。3.街區(qū)定位不足及主力商業(yè)樓層業(yè)態(tài)說明不夠規(guī)范。4.周邊地產(chǎn)項目和鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有底商租售。5.運營管理體系及未來項目發(fā)展方向不明確。6.培育市場的商業(yè)氛圍不足。項目SWOT分析（三）機會1.如項目進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營，有效提升項目的產(chǎn)業(yè)價值，易于進行劃行規(guī)市，便于后期招商和管理。2．項目的規(guī)模優(yōu)勢，尤其是大體量的商業(yè)綜合體，可填補該區(qū)域內(nèi)商業(yè)空白，促進該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級及生活消費匯聚。3.不同戶型和街鋪形態(tài)，可滿足投資客和自營客的多種需求。4.綜合體項目形態(tài)基本沒有，可有強大的先機空間。5.周邊3公里范圍內(nèi)商業(yè)配套功能業(yè)態(tài)零散、類型不完整，缺乏統(tǒng)一管理，難以滿足周邊居民生活娛樂需求，對本項目而言是一大機遇。項目SWOT分析（四）威脅1.周邊商業(yè)氛圍不夠，項目商業(yè)培育期較長。2.周邊小商業(yè)版塊與浙中項目，會稀釋本項目的部分意向客戶。3.浙中市場的轉(zhuǎn)型升級，對本項目有一定的沖擊作用。4.政府支持導(dǎo)向力度不夠。5.周邊村莊、廠區(qū)人員急速減少。項目定位

從初步市調(diào)情況來看，項目所在的溪西地區(qū)，以工業(yè)廠區(qū)為主，項目周邊新建住宅商品房較多，但在該區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體，以填補該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套空白。

本項目包括一個開發(fā)區(qū)管委會政府辦公大樓和人才市場，從項目的體量及后續(xù)的發(fā)展前景來看，本項目的建成將有效提升該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍，塑造溪西地區(qū)的全新商業(yè)格局。

綜合考慮及市調(diào)分析，政務(wù)大樓、人才市場、工業(yè)廠區(qū)、周邊新建樓盤、本項目的大體量物業(yè)、政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、未來龐大的人流量及發(fā)展前景，可將項目初步定位為：

18萬方全能綜合體·開啟蘭溪萬般繁華

吃·喝·玩·樂·購一站式綜合購物新風(fēng)向業(yè)態(tài)定位C/D/E區(qū)(西班牙風(fēng)情街)

A區(qū)一樓：小家電百貨、珠寶、手表、化妝品等

A區(qū)二樓：大潤發(fā)超市、男裝、女裝、休閑裝、鞋類等A區(qū)三樓：網(wǎng)咖、電影院、KTV等A區(qū)（彩虹商城）B區(qū)（蘭溪虹泰酒店）B區(qū)2-6層：蘭溪虹泰酒店B區(qū)7-13：虹泰公寓B區(qū)一層北：特色街（特產(chǎn)類產(chǎn)品）B區(qū)一層南：數(shù)碼類

C/D/E:餐飲、咖啡店、酒吧等

A、B、(C/D/E)、F、底商五區(qū)為市場商貿(mào)版塊F區(qū)（蘭溪運動匯）F區(qū)：成人及兒童運動類服裝、鞋類、器具等產(chǎn)品底商區(qū)（彩虹廣場）彩虹廣場東：餐飲類為主彩虹廣場中：主力兒童游樂場彩虹廣場西：餐飲類或兒童護理類蘭溪虹泰酒店西班牙風(fēng)情街蘭溪運動匯彩虹廣場彩虹商城形象定位彩虹城·繁華里·新風(fēng)向

立足城西版塊，突顯優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與業(yè)態(tài)版塊，從面到點，以開放街區(qū)復(fù)合式商業(yè)廣場為主題，多元化消費為中心，帶動引領(lǐng)城西版塊的商業(yè)形象與核心地位，輻射整個蘭溪市區(qū)，及西北面各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。提升城西版塊整體商業(yè)形象，改變城西版塊低端、零散、配套不完善的低檔形象，著力打造一個以吃·喝·玩·樂·購一站式全能綜合體的項目形象與時尚坐標。第三章彩虹城整體營銷及推廣策略策劃總體思路營銷推廣策略營銷推廣計劃營銷推廣預(yù)算本項目是一個集住宅和商業(yè)于一體的綜合性項目，在銷售和招商過程中應(yīng)把握好住宅與商業(yè)之間的聯(lián)動效應(yīng)。先塑造商業(yè)氛圍，提升商業(yè)價值，拉升住宅、商業(yè)投資量定位商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)分布、運營方向以大商業(yè)、全功能、多業(yè)態(tài)、一站式為銷售主題思路以主力業(yè)態(tài)、服務(wù)商戶、統(tǒng)一推廣、共享資源為招商主題思路1.營銷思路——銷售與招商并行（1）項目未動，業(yè)態(tài)先行，以業(yè)態(tài)帶動銷售，以銷售促進招商（認租認購?fù)瑫r引爆），以招商帶動銷售，經(jīng)營戶優(yōu)先于投資客。（2）為提升項目的品牌形象，龍頭客戶優(yōu)先，品牌商戶/大型等優(yōu)先進駐。2.坐銷與行銷并行坐銷與行銷應(yīng)內(nèi)外結(jié)合、相互促進，項目啟動伊始，在傳統(tǒng)坐銷宣傳的基礎(chǔ)上大力、深度開展人員行銷活動，以行銷造成氣氛，促進本地成交，以本地?zé)徜N帶動行銷。同步提升項目知名度，實現(xiàn)以商招商、以客帶客。一、營銷思路：產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)分離，投資與運營分離，銷售與招商同步，招商與運營一體化。3.廣告推廣與應(yīng)季活動并重4．資源整合，精準營銷

（1）建議集中火力在銷售之前不斷地加大統(tǒng)一形象、同時出現(xiàn)，高調(diào)入市短時期內(nèi)形成轟動效應(yīng)，發(fā)揮最大的宣傳效果。并配合大型SP活動在最短的時間內(nèi)達到項目聲勢成為當(dāng)?shù)氐谝坏男Ч瑥妱菟茉祉椖啃蜗螅圃焱顿Y熱點。（2）結(jié)合廣告推廣，制造立體的推廣效果，吸引又一輪的關(guān)注熱潮。（3）廣告投放力度，選擇合適的主流廣告媒體或其它買一市場進行針對性推廣。（4）推廣原則：a：先中心、后外圍b：蘭溪市必須攻破c：整體形象帶動分產(chǎn)品

（1）捆綁合作，整合資源

（2）產(chǎn)業(yè)路線（自營戶路線）與投資路線（投資客路線）兩條路線，相互促進。

（3）充分挖掘，精準營銷。

（4）對外聯(lián)合，多品類招商，降低對本地客商的依賴度。二、營銷推廣計劃與實施1、宣傳目的與實施

宣傳目標是改變與突破現(xiàn)有的項目周邊的分散式商業(yè)氛圍，要想達到突破與顛覆作用，需各角度、各層次進行全方位考慮。不僅要形象改變，而是一種未來信息的傳遞、更是一種不可多得投資機會的來臨。a、通過項目圍墻、戶外廣告、DM單頁、報紙及口碑效應(yīng)等方式進行全方面的宣傳，使本項目具有新穎性和感染力；b、以具有商業(yè)沖擊力的視覺感受給消費者第一感官印象，同時在不同時期對不同賣點進行宣傳，逐漸剖析項目賣點，使其具備經(jīng)營價值和投資價值；c、1、含標志、案名、名片、信紙、紙杯、文件袋、小禮品等制作。（基礎(chǔ)形象）2、展示中心外包裝、建筑外立面、售樓部商業(yè)氛圍、主力店墻體宣傳、商業(yè)平面秀等（深化形象沖擊）3、形象單頁、銷售文件、軟文、樓書（外圍形象表達）（三）概念營銷1．營銷核心

對項目特性，注入創(chuàng)新概念，引起經(jīng)營者與投資者關(guān)注與認同，進而喚起和激發(fā)其投資欲望。概念營銷作為創(chuàng)造需求的先導(dǎo)性策略，具備先聲奪人的作用。2．執(zhí)行方式

（1）給項目打上“新標簽”“新符號”“新名字”；

（2）利用軟文、硬廣、活動等多種方式體現(xiàn)獨特、創(chuàng)新特點；

（3）新概念需要系統(tǒng)詮釋，漸進式展開、深化與強化；

（4）根據(jù)投資者的心理變化，及時動態(tài)的調(diào)整營銷賣點。3．營銷戰(zhàn)術(shù)

（1）系列軟文報廣詮釋彩虹城綜合體概念，樹立前瞻性、專業(yè)性形象；

（2）彩虹城一站式消費綜合體概念。4．宣傳主張

18萬方全能綜合體·開啟蘭溪萬般繁華招商：彩虹城·改變蘭溪消費習(xí)慣

銷售：彩虹城·置業(yè)、投資新風(fēng)向彩虹城：吃·喝·玩·樂·購一站式商業(yè)地產(chǎn)綜合體（四）事件營銷1．營銷核心

通過主力店等有新聞價值的事件來吸引媒體、社會大眾和消費者的興趣與關(guān)注，提高項目的知名度，突出所有展示的信息或賣點。事件營銷的組織需要目的明確、主題清晰。2．執(zhí)行方式

（1）事件本身引發(fā)政府、經(jīng)營者、投資者及社會關(guān)注；

（2）與之相配合的其他軟文聯(lián)動炒作、硬廣宣傳；

（3）戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)和微信等媒體配合，進一步深化事件效應(yīng)；

（4）根據(jù)項目開發(fā)進程和時序，逐步推出事件活動。3．宣傳主張與主力店簽約儀式及政府相關(guān)支持為牽引點推出統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃增加經(jīng)營者信心提高投資者置業(yè)價值提升力度（五）活動營銷1．營銷核心

針對不同的節(jié)點，展開不同的節(jié)點引爆。活動營銷是商業(yè)地產(chǎn)最突出營銷手段之一，利用活動方式更好的聯(lián)系目標群體，進行口碑傳播，有效促進招商銷售順利進行。2．執(zhí)行方式

（1）銷售節(jié)點類活動：重新認籌、開盤、招商啟動、開業(yè)慶典和節(jié)日促銷等；

（2）項目展示類活動：品鑒會、招商大會等；

（3）關(guān)系維持類活動：答謝酒會、老客戶溫暖活動等。3．宣傳主張（如：）與主力店簽約儀式及招商大會盛大開啟（六）網(wǎng)絡(luò)營銷1．營銷核心

充分利用網(wǎng)絡(luò)資源不同于傳統(tǒng)媒介的宣傳方式，營銷本項目。通過網(wǎng)絡(luò)的無地域性，讓彩虹城綜合體項目廣為人知，提高項目宣傳面和特定區(qū)域投資客的了解平臺，既有社會大眾，也有行業(yè)內(nèi)人群。2．執(zhí)行方式

（1）企業(yè)自身網(wǎng)絡(luò)：企業(yè)網(wǎng)站及微信公共賬號等；

（2）區(qū)域網(wǎng)絡(luò)媒體：蘭溪、金華、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等各類門戶、地產(chǎn)類網(wǎng)站。完善項目形象識別系統(tǒng)擬定廣告投放方案及費用預(yù)算提煉項目優(yōu)劣勢及價值體系內(nèi)部包裝執(zhí)行外部包裝執(zhí)行畫面方案推出市場第一階段第二階段第三階段第四階段宣傳造勢高潮期，招商會、投資會等事件營銷活動頻繁舉辦推廣流程第四章彩虹城銷售策略與執(zhí)行方案總體銷售思路：以結(jié)果為導(dǎo)向，優(yōu)化執(zhí)行過程營銷目標Target背景梳理Background策略全程Strategy

process建議采用前3年返租，年回報按5％、6％、7％固定回報給予的銷售方式，以增加投資者信心。.3月5月7月9月10月持銷期銷售階段推廣階段主力店簽約新聞炒作客戶拜訪排卡B/c/d/e/底商銷售開盤商家簽約儀式整體商業(yè)形態(tài)大客戶升級加推a/f6月8月形象導(dǎo)入期推廣目的：前期造勢、市場預(yù)熱，樹立項目形象，吸引關(guān)注。持銷期推廣目的：對銷售業(yè)態(tài)的賣點宣傳。加推期推廣目的：增加將售業(yè)態(tài)的市場宣傳份額。持銷期推廣目的：對銷售業(yè)態(tài)賣點跟進及為現(xiàn)場人氣造勢1月開業(yè)4月房交會助推整體商業(yè)形態(tài)銷售產(chǎn)品推廣a/f區(qū)招商跟進及所售區(qū)入駐儀式A區(qū)主力店宣客戶拜訪排卡A/f區(qū)業(yè)態(tài)分布開盤未售跟進A區(qū)業(yè)態(tài)分布a/f銷售開盤11月f區(qū)業(yè)態(tài)分布12月持銷期整體商業(yè)形態(tài)入駐儀式入駐業(yè)態(tài)活動強力人氣活動形象導(dǎo)入B區(qū)C/D/E區(qū)F區(qū)底商A區(qū)內(nèi)鋪A區(qū)外鋪價格從低開到高，一路小幅上漲，漲幅根據(jù)銷售情況而定，營造快速升值氛圍，給買了的客戶“賺了”的感覺，給還在猶豫的客戶緊迫感，堅定投資客對項目的投資信心。整體項目銷售策略(1)：價格從低開到高A區(qū)內(nèi)鋪B區(qū)C/D/E區(qū)底商F區(qū)A區(qū)外鋪價格從低開到高，一路小幅上漲，漲幅根據(jù)銷售情況而定，營造快速升值氛圍，給買了的客戶“賺了”的感覺，給還在猶豫的客戶緊迫感，堅定投資客對項目的投資信心。籌建階段銷售策略(2)：價格從低開到高目前商業(yè)建筑面積約6萬平米。B區(qū)

建筑面積約2400平，共31間商鋪，現(xiàn)剩5間（約434平）。C/D/E建筑面積約4711平，共43間商鋪，B/C/D/E需要約200組人以上的客戶資源。底商建筑面積(待定)A區(qū)建筑面積約24651平，一層8948.09平，二層6861.43平，三層7032.3平，四層1809.87平F區(qū)建筑面積約（待定）銷售方法：銷售總數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)蓄客目標1．業(yè)內(nèi)經(jīng)營戶：以金華市、蘭溪市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營戶為主。2．業(yè)外投資客：金華市區(qū)、蘭溪和周邊區(qū)域投資客。價格定位根據(jù)以上調(diào)研租金情況分析：按照本項目3-5公里范圍內(nèi)租金價格均價30-50/平/月之間。根據(jù)項目現(xiàn)屬情況建議租金30-40/平/月之間，按照25年的投資回報率核算：（1）35X12X25=10500（2）40X12X25=12000

因現(xiàn)階段整體商業(yè)情況不容樂觀，待租、轉(zhuǎn)租情況嚴重，項目商業(yè)新推，所建議強進入市，把握投資客群體量，低開高走的銷售形式，在現(xiàn)有價格的基礎(chǔ)上以返租的形式優(yōu)惠（返租3年第一年5%第二年6%第三年7%）。調(diào)研情況分析：1、錦繡天成同濟路經(jīng)營狀況共50間左右，未營業(yè)的26間，振興路共33間左右，未營業(yè)的3間，租金均價30元/平/月。2、金報尊園上園路共32間左右，未營業(yè)的9間，租金均價33元/平/月.3、上園一品底商，均價25000元/平（可議價）4、解百商場交叉路大闕路與河西路均價租金90元/平/月。5、丹溪大道中段店鋪租金約60元/平/月，西段店鋪租金約35元/平/月。6、橫山路北段店鋪租金約45元/平/月。7、330國道（永昌范圍）店鋪租金均價60元/平。PART5第五章彩虹城招商策略與運營方案招商總體思路招商核心策略招商優(yōu)惠政策招商管理

2年免租，統(tǒng)一培育建議1．為有效的提升并穩(wěn)定投資客的價值回報，并實現(xiàn)項目入市后的快速去化，需結(jié)合一定年限的免租政策進行有效商圈帶動。2．2年免租可有效的拉動商鋪預(yù)期租出比例，也可增加入駐商戶的量，可篩選的挑選優(yōu)質(zhì)商戶入駐，對后續(xù)的市場服務(wù)和運營帶來好處。3、招商政策實現(xiàn)免租政策。n品牌經(jīng)營戶免租比例

；n投資業(yè)主比例

。n正常經(jīng)營戶免租比例

n彩虹城業(yè)主免租比