《物業管理師職業資格》考試參考論文集石家莊市金博瑞職業培訓學校202３年１0月3０日目錄ＴOC\o＂1-3"中國物業管理公司面臨問題的經濟學及現實分析?PAGEREF_Tｏc2358２8１4\h3試論物業管理前期介入的作用及其立法意義?PＡGEREF_Toｃ23５８2815\h7生態住宅社區的建設與管理探討 PAGＥREF＿Ｔoｃ2３5８2８16\h9試論物業管理市場結構調整的策略和途徑?PAＧＥREＦ＿Ｔoc2３５82817＼h1２試論以營銷為主導的經營型物業管理模式 PAＧＥREF_Toc２３５8281８\h1６物業管理公司的公司文化特性及其建設?PAGEＲＥF_Toc2３５８2819＼h19物業管理公司靠什么贏得市場?PAＧEREF_Toｃ235８28２0＼h2２試論物業品牌價值戰略的定位 ＰAGEＲEＦ_Toc2358282１\ｈ２６經營－-物業管理公司發展的必由之路?PＡGＥＲEF_Toc2358２822\h２8從開發商視角看物業管理公司的發展趨勢?PＡGEREＦ＿Toc235828２3\h32試論經濟轉型時期物業管理的發展趨勢與方向 PAGＥREF＿Toc23５82８２4＼h3521世紀中國物業管理發展思緒初探 PＡGＥＲEF_Toｃ23５828２5＼h37中國物業管理發展中若干問題的思考 PＡGＥREＦ＿Tｏｃ2358282６\h41淺淡新世紀中國物業管理的服務趨勢 PＡGERＥＦ_Ｔoc２35８2827\h44關于物業管理立法重點和難點的思考 PAＧEREF_Ｔoc２3582828\h４7論我國物業管理可連續發展戰略?PＡGＥREF_Tｏc23５8２82９\h52淺析從管理物業到經營物業?PAGERＥF_Toc２3５８2８3０＼h58物業管理的品牌?PAGＥＲEF_Toc2３5８2831＼h62物業管理強制權利隨意談 PAＧＥREF_Toc23５82832\h6３ＨＹPERLINＫu中國物業管理公司面臨問題的經濟學及現實分析中國的物業管理通過2023的發展,取得了長足的一步但仍存在諸多問題。歸內起來大體分為三個方面：一是目前物業管理的社會化限度不高,二是現有物業管理面臨的現實問題,三是本地政府行為的偏差。一、我國物業管理的社會化限度不高物業管理行業是生產力發展和社會進步到達一定水平后所興起的一種朝陽產業。隨著著我國房地產業的發展,住房制度改革和住房商品化的進一步，物業管理應當覆蓋絕大部分的物業。但事實上,目前我國物業管理的覆蓋面太小,社會化限度低，遠遠不能適應社會現代化和文明限度的需要。1、物業管理行業發展的經濟學分析物業管理作為一種朝陽產業,提供的是一種特殊服務。這種服務不僅可以使業主和用戶在商品房的消費中,享受到更多的便利和效用;同時也可以實現房產的保值和增值。作為推動市場商品化改革進程的重要措施,物業管理可以解決長期以來房地產市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。因此,物業管理滯后對我國國民經濟發展將產生悲觀影響。這個問題我們可以用圖１中的圖A、圖B兩幅圖來進行綜合分析（圖略):作為提供一種特殊服務的行業,物業管理不僅可以使消費者獲取效用,更可以因其對房產的保值、增值的奉獻以及其作為一種準公共用品而帶來的外部經濟效益使得社會的總效益(總福利水平)上升。圖A的Z-Y弧線表達社會的總生產也許性邊界,其中OA軸上的Z點代表抽象的不含物業管理服務的社會總產品生產量;ＯB軸上的Y點則代表物業管理服務的總生產量。W１-W2－W3這組曲線代表社會福利曲線。這里的社會福利曲線具有無差異曲線的各項特性，W１－W2-W3按其距原點的距離不斷提高而依次代表更高的社會福利水平,即W1〈Ｗi〈W３;而在各條曲線之上,社會總產品(拋除物業管理服務)與物業管理服務的各項組合具有相同的社會福利水平。從圖Ａ中，我們可以看出,只有在A點,即社會福利曲線W2與社會的生產也許性邊界Ｚ-Y相切時,社會福利水平才也許在現有條件下達成最大。反之，處在生產也許性邊界之內的B點,只能達成一個低于的W2的社會福利水平W1。而物業管理的產出水平是由市場上的供求關系來決定的，這里我們用圖１中的圖B來顯示這一供求狀況。圖中Dｌ表達目前我國的物業管理市場需求,相應的Ｓ１則表達目前我國物業管理市場的供應曲線,D１、ＳI的交點C所決定的是物業管理的實際生產水平q1。q2實質上是市場需求與市場供應所決定的有效需求水平,通過聯系圖A,我們可以明顯看出,有效需求水平ql只能使社會福利水平達成吭,離社會福利水平達成最大的物業管理水平q尚有距離。這只有通過采用措施促使需求曲線和供應曲線同時右移來使有效需求水平逼近社會福利最大的水平ｑ,即D2和S2相交的D點所決定的水平。２、目前影響我國物業管理有效需求局限性的重要因素①制度環境由于歷史因素,目前制約我國物業管理制度環境未臻完善重要有兩個因素:一是住房商品化比率低，二是傳統的福利'性分房制度尚處在改革之中。我國長期以來實行的福利分房體制積重難返,低租金、福利房、國家管的計劃經濟體制是現代物業管理市場化的最大障礙。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效,但離現代社會住房商品化的規定仍然有相稱大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革與物業管理事實上是相輔相成、互相促進的。只有同時進行房產改革和推廣物業管理才會使兩者都能順利進行。例如，在我國經濟發展水平較高的上海,隨著公有住房出售,自有住房的比例已由３３%上升到5７%,但是未售出的公房仍占相稱大的比例,這種局面極大地制約著物業管理的發展。②經濟發展水平和居民收入水平較低經濟發展水平較低,表現在物業管理自身的現代化限度較低_附屬設備標準低、數量少、房屋使用維護技術含量低，這使得對于專業化的物業管理的需求動機較弱。居民收入水平較低則是制約這類地區住宅物業管理發展的現實障礙。事實上，內陸經濟相對落后地區的普遍現象是居民消費支出中食品支出比重大——恩格爾系數較高。住房開支所占比重較?。ǜ＠恐贫群筮z癥）,這種情況下再搞物業管理收回取管理費,往往被居民視為不堪承擔的額外支出。推廣物業管理這種現代化的高效管理體制,是將傳統的無人管、自己管或國家管轉變為專業化、公司化的市場經濟體制下的商業行為。因此,即使是相對落后的地區在這個問題上也不能悲觀地等、靠。要打破那種視物業管理為發達地區崇高物業才需要的"奢侈品"的結識誤區。事實上，且我們的理論分析巳證明物業管理所提供的物業管理服務產品實為業主和用戶的＂必需品"。并且這種必需品作為一種準公共物品,它還給全體業主、用戶乃至全社會帶來效益,提高全社會的福利水平。任何一個行業,涉及物業管理,都有著很明顯的規模經濟性質,即隨著市場容量的擴大,在管物業規模的增長，單位管理費用有減少趨勢,這是由于分工專業化加深、效率提高所致。如圖２所示:由于物業管理體制的推廣，單位管理費用即物業管理服務的價格水平減少，在業主和用戶收入水平不變的情況下,預算線將由本來的ＡB轉為現在的AC,這種新的均衡點Ｅ１,位于更高的效用無差異曲線U1上，福利水平得到了改善。(圖２中縱軸是抽象的拋除物業管理服務的其它商品消費組合向量)所以，面對低收入水平、低經濟發展水平的地區，推廣物業管理不僅具有實踐上的現實性,也有理論上的必要性。③物業管理有效供應較低物業管理覆蓋面低，市場容量小,制度環境、經濟發展水平和居民收入水平低只是導致這種狀況的需求方面的因素,但事實上有效供應能力局限性也是一個重要方面。供應能力局限性有三個方面的因素：物業管理公司素質參差不齊、供應結構偏差、現有價格水平較低。物業管理公司在我國重要是通過四種途徑組建起來的,即由開發公司組建的物業管理公司或附設的物業管理部,獨立組建的物業管理公司,房管所轉換的物業管理公司，各大系統單位組建的物業管理公司。其中最后一種途徑只占少數,最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的,而由開發商和房管所組建的物業管理公司不是把物業管理作為房地產的附屬品,就是延續計劃經濟體制的傳統觀念,距離專業化、現代化的標準都相去甚遠。這種狀況制約著我國物業管理行業有效供應能力的形成和提高?？傊?擴大我國物業管理的覆蓋面是個綜合的系統工程,供、求兩個方面雙管齊下才干取得效果。二、我國物業管理公司市場運作問題分析物業管理作為一種新型的適應市場經濟競爭規定的朝陽產業,代表著＂低成本＂、＂高效率"。在目前已開展的物業管理的具體操作和運營中,則有很多實際問題阻礙著這個行業的健康、穩定發展,這里歸納出五個重要問題:1．物業管理運作中各方行為不規范。物業管理作為一種民事商務行為,不管其內容如何變化,參與其中的各方應當有一個較為明確的行為規范。而現實中的情況往往不是這樣,重要表現在三個方面:1)"角色錯位"。角色錯位有兩種情況,一種是由于同一機構多種身份重疊而形成的。例如很多開發公司,自己是業主同時又是物業管理公司的母公司,以母公司的名義來干預飛命令管理公司,而不是以業主身份同管理公司形成規范的委托一代理關系。另一種則是由于我國物業管理實踐的超前性和不配套而導致的。常見的情形是物業管理公司對物業的管理超前于業主委員會組織,于是在一些物業管理起步較早的地方出現由物業管理公司業召集組織業主委員會并指揮業主委員會的行為,嚴重干擾了業主作為委托人與物業管理公司作為代理人之間正常的權利行使和責任劃分。2)物業管理不到位：這重要是指有部分物業管理公司不以"物業管理"為主業,而忙于搞"多種經營"牟利。有些公司雖然也在搞物業管理,但只限于收取租金和一般性的養護維修,而對于保養建筑物公共部分、維修更新設備、營造周邊環境、治安保衛等則但是問,做不到綜合性、全方位的服務。３)不合法競爭。不合法競爭當前有蔓延的趨勢。不合法競爭有兩種形式,一種是在競爭過程中以不正常的低價位(收費)來爭取客戶;一種是對于自己開發的物業，名義上搞招標選聘物業管理公司,事實上則內定自己組建的公司或內定一家有特殊關系的公司。無論是盲目削價還是內定，對于剛剛起步的物業管理市場都有巨大的危害。２.逆專業化問題。這表現在兩個方面，一是開發商自己組建物業管理公司而不是選聘專業物業管理公司來管理所開發的物業；二是在物業管理公司的內部，不是將電梯、設備維修養護、保安、綠化等專業服務分包給專業服務公司去做，而是自己擁有各種專業服務隊伍。逆專業化的行為是不利于形成發達的物業管理的。前者違反了專業化的客觀規律，阻礙了正常的市場競爭,導致大量低素質、小規模的物業管理公司存在,形成低水平的反復建設,浪費社會資源。后者則應隨著市場的完善、競爭的加劇、市場規模的擴大、專業化優勢的顯現和加強而逐步得到改變。事實上，現在一些規模較大、經營較好、素質較高的物業管理公司中的專業服務隊伍就正在分離，開始承攬本公司所管物業以外的業務,說明專業化公司協作的進步趨勢。3.經費問題。物業管理要講求經濟效益和資金的良性運轉,這些前提就在于物業管理經費的來源應當貫徹、有保證,但是目前絕大多數物業管理公司都在抱怨物業管理的經費有困難。這種困難體現在以下幾個方面:①由開發商支付的管理基金(建設部有關文獻規定為所開發物業總造價的2%)以及由開發商和業主一起提供的維修基金尚不能完全貫徹。特別是管理基金目前尚．有令可依,而維修基金則多依靠物業管理公司與業主之間的談判而定,業主多不愿承擔,取得這部分經費難度很大。②收取管理費的標準、期限、方式尚不規范。特別是一些地區管理費標準偏低,正常管理支出沒有著落,多數物業管理公司之所以可以維持運作是由于運用了多種.經營(征詢、中介、建材、商業)等收入來彌．.補管理費的局限性。③接管物業時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經費項目不能貫徹。4.物業管理公司與社會有關方面的關系尚未理順。物業管理是多方面的綜合服務,其經營管理過程中會與社會有關部門形成密切的關系。這些關系重要有三個層次:①物業管理公司與街道、居委會、派出所的關系;②物業管理公司與交通、環境、衛生、市政、園林、教育、水電煤等配套部門的關系;③物業管理公司與商業、文化娛樂等單位的關系。這里面既有第一類的行政屬地管理的關系，亦有第二、三類行政與經濟、科教混合的關系。工作范圍不明確，關系不協調,這已經成為物業管理,特別是住宅社區物業管理中最令人頭痛的問題。5．房地產開發遺留下"后遺癥"。近些年來,我國的房地產業發展迅速,但有相稱一部分開發商重建設、輕管理,追求短期經濟效益，設計規劃缺少長遠考慮,建筑施工質量低下，導致了大量遺留問題,例如未預留足夠車位(停車空間局限性是現在最難解決的遺留問題);大廈內部附屬設備，特別是電梯質量差，經常出現故障;有些物業公用設施配套跟不上等。三、本地政府行為的偏差在我國物業管理的發展過程中,各級政府起到了有力的推動作用，政府行為從總體上評價是好的、積極的。但也不能否認,政府行為中也存在一些偏差,這些偏差正在阻礙物管行業的順利發展。歸結起來它重要在于兩個方面：１.對于物業管理的結識還不夠這是指未將物業管理作為現代經濟部門體系中重要的一環來看待,而是或多或少的將其視為一種"權宜之計"。所謂的"權宜之計＂，重要是指在傳統房屋管理體制的弊端暴露無遺,已經成為國家財政包袱的情況下，本地政府僅僅將物業管理作為一個替代方法來減輕承擔。從實際效果看，物業管理的確起到了這種作用。但從政府的角度看,只注意這種減輕承擔的作用是片面的、偏頗的。香港的《建筑物管理條例》、臺灣的《公寓大廈管理條例》,在本地均具有法律檔次的效力。我國現階段物業管理尚缺少完善的法律,重要還是靠政府文獻的政策管理,導致了無法可依、政出多門的不規范現象,增長了物業管理結識上的偏差。2.政府管理體制不順物業管理的管理對象雖然是房地產產品,但它服務的對象是人。這一行業與眾多的政府部門、公用部門以及其它部門形成了復雜的關系,這些關系中最重要的是與政府部門之間的關系,譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等等。但從現有的管理體制上看,物業管理在國家和地方上的歸口領導管理不完全一致,特別是經常有些問題超過了房地產管理部門的職權范圍。因此,一方面應當在立法上加強，使得這類問題的協調、解決有據可依;另一方面則應在管理體制上理順各個部門之間的關系，才干使物業管理行業順利健康發展。試論物業管理前期介入的作用及其立法意義現代高層建筑具有設計復雜,技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實行有效管理需要物業管理公司的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實行前期介入管理,但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，重要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。一、從項目設計開始提前介入,參與物業建設項目的優化設計,對物業實行超前管理，為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成后的使用和管理問題。物業的設計人員不是專業的物業管理者,在項目規劃設計階段,規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題,其在制定設計方案時,不也許全面考慮后期的物業管理經營中也許出現的問題,或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運營的角度考慮問題,導致物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔,建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有也許使設計方案落伍。而物業管理公司作為物業的管理經營維護者,對物業也許出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節，提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有助于日后的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或局限性而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。在深圳就有此類成功案例:１９99年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完畢的,若所有按照設計圖紙建設,則會與后期使用和經營管理規定就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了進一步細致的調研,參與設備、材料的選型及供應商的考察選用,并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上,從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議,并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實行,取得了很好的效果。二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控,及早發現和解決問題,避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。物業項目一旦建成，物業管理公司就要天天和此物業打交道,并且要面對所管物業也許發生的各種問題,在關系到切身利益的條件下,它也許比工程監理的規定更嚴格,工作更細致、更周密。在建設施工階段,施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜,對工程質量的控制規定高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的重要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發商的本意來說,總是希望能保證工程質量,使所建物業達成優良乃至優質工程目的,但是由于人力、技術、精力等方面的因素忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理,但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視,而這些卻是物業管理公司在日后的維修養護中必須面對的,通過物業管理公司的前期介入,為以后的維修養護工作省去很多麻煩?，F在的物業建設,特別是高層物業建設,其結構、管線等十分復雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都也許給設施、設備的使用帶來極大的困難,甚至導致極大的浪費,特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下,某些作業者很也許為方便自己工作,而不是從有助于業主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理公司派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作,從物業管理的角度提出整改建議,保證了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端,為業主爭得了良好的．硬件條件。此外,前期介入使物管公司可以對物業的每一單元逐個檢查驗收,建立工程設備檔案,為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后,嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題,這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理公司采用提前介入,就可以很好監督和解決此類問題。三、提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規范做好接管驗收工作,保證物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,導致可維護性局限性,特別是在接管驗收階段,開發商往往只注重物業.整體的交付使用,而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后,發展商可以得到物業管理公司的緊密配合,使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范規定,對接管的物業從使用功能上嚴格把關,就平常管理維護工作中也許出現的問題直接與建筑安裝單位交涉,監督并促使改善發現的問題,避免了扯皮推萎事情的發生。特別是可以及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題,促使開發商引起高度重視并規定承建單位限期解決,保證各項設備設施在投入使用前就能正常運營。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時,由于有了提前介入,物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業也許出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節省了費用,也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。假如在發展商的授權下，在竣工驗收協議中,發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，保證物業建設質量,物業管理單位就可以保證接管驗收工作順利,接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。此外,物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤,給業主留下不好的印象。四、前期介入的立法意義實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設,對完善物業功能、保證物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是,由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的結識重視不夠,致使物業管理行為滯后,給后期物業管理帶來諸多不便。假如從法律的高度,規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么,這將對我國此后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用,其意義將是深遠的。1、法定前期介入可以進一步促進物業建設質量的提高。假如讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度,對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的規定進行積極控制,更加保證物業建設質量。２、法定前期介入可認為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。當前,很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意,其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高,其設計開發建設質量不符合物業管理的規定，也是影響物業管理服務質量的重要因素。假如有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素,從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的奔騰,保證物業管理的服務質量才有基礎。3、法定前期介入有助于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。隨著經濟連續增長，我國每年建設的物業數量相稱龐大,然而,從物業管理的角度去考察,真正符合物業管理規定,或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是所有。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關,另一方面與物業設計、建設單位缺少物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下,對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。生態住宅社區的建設與管理探討２１世紀是生態城市建設世紀，是人類努力解決環境危機的世紀。住宅社區是生態城市建設的重要組成部分,它是一個以人為中心的人工生態系統,是一個功能相對集聚和自然環境因素高度稀缺的統一體。隨著人們對住宅環境污染日益重視,生態住宅社區也開始出現,并且將成為物業管理公司發展的新領域。一、生態住宅社區的概念生態住宅社區是一個嶄新的概念。它是一個技術與自然達成充足融合，各種資源的運用最有效,環境清潔、優美、舒適，大大減少了因自然災害、生態環境破壞或暫時失衡等影響而產生的各種風險,有助于提高社區文明限度的穩定、協調、連續發展的人工復合系統。它是人類社會發展的產物和現代文明的象征,也是人類共同的愿望。生態住宅社區具有下列特性:１.高效益的轉換系統。在自然物質-經濟物質一廢棄物的轉換過程中，必須是自然物質投入少,產出多,廢棄物排泄少。通過高新技術的使用來推動物質的有效轉換與再生、能量的多層次分級充足運用和無污染工藝的推廣,從而在滿足消費需求的同時,又能使生態環境得到保護。2.高效率的流轉系統。以現代化的設施為支撐骨架,為物流、能源流、信息流、價值流和人流的運動發明必要的條件，從而在加速各流的有序運動過程中,減少經濟損耗和對生態環境的污染。高效率的流轉系統,涉及構筑連接內外的交通運送系統,建立在通信數字化、綜合化和智能化基礎上的快速有序的信息傳輸系統;配套齊全、保障有效的物資和能源(水、電、煤及其他燃料等）的供應系統;網絡完善、布局合理、服務良好的服務系統;設施先進的污水廢物排放解決系統。３．高質量的環境狀況。對生產和生活導致的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物,都能按照各自的特點予以防治和及時解決、處置，使各項環境質量指標均能回達成國際最高標準。4．多功能、立體化的綠化系統。點線國面結合、高低錯落,形成綠化網絡,在更大限度上發揮綠化調節空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場合的功效。根據聯合國有關組織的規定,居住區內人均綠地面積２8平方米。5.高素質的人文環境。具有較高的人口素質,良好的社會風氣,井然有序的社會.秩序,豐富多彩的精神生活,良好的醫療條．件與祥和的社區環境。同時,人們能保持．高度的生態環境意識,能自覺地維護公共.道德標準,并以此來規范各自的行為。6.高水平的管理功能。對資源運用、畫社會服務、治安防災、環境整治等實行高效率的管理,保證資源的合理運用,最大限度地促進人與自然、人與生態環境關系的和諧。二、生態住宅社區建設生態住宅社區建設是按照生態學原理,以空間的合理運用為目的,以建立科學的人工化環境措施去協調人與人、人與環境的關系,協調社區內部結構與外部環境關系，使人類在空間的運用方式、限度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應,為人類發明一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環境。它是在對社區環境質量變異規律深化結識的基礎上，有計劃、有系統、有組織地安排社區人類活動的強度、廣度和深度的行為。建設的基點是合理運用環境容量（環境承載力),這是社區生態建設的出發點和最終歸宿。社區生態問題的產生可歸結于兩個根源。其一是人口導致對資源的過度運用及環境超負荷承載而產生的生態問題；其二是人類活動產生的環境污染問題。相應的,生態建設也包含兩大部分內容:一是資源運用,二是環境整治。前者著重研究在資源運用問題后者著重研究解決、治理環境污染問題，從廣泛意義上而言還應涉及社會等領域。具體來說，社區生態建設的內容重要有:1、擬定人口適宜容量。一個社區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數，是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。2、研究土地運用適宜性限度。不同的土地運用方式對生態系統有著深刻的影響。在土地開發運用的過程中不僅要考慮經濟上的合理性,并且要考慮與其相關的社會效益和環境效益,要分析環境條件對土地運用方式所產生的制約。3.防治污染。通過環境污染的有效治理，形成并維持社區高質量的生態系統，為可連續發展打下堅實的基礎。治理的中心環節是在做好環境污染預測基礎上,選取適宜的解決方法和解決程序。生態環境保護與治理的工程性對策有：①構筑結構合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統。②建設好飲用水工程、中水工程和污水排放與解決工程,使水質逐步向國際標準靠攏。③實行集中供應能源,采用先進的煙氣處置工藝,從主線上減少大氣中的有害物質的含量。④改善和完善垃圾的收集系統，爭取做到分類收集、封閉運送,讓一部分垃圾變廢為寶,另一部分經無害化解決后還原到大自然中。⑤采用清潔無害工藝、設備飛產品,減少污染的排放量。4.保護生物。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡，是生態惡化的重要因素,各類生物特別是綠色植物在生態環境中擔負著重要的還原功能,綠化限度以及人均綠地面積是體現城市生態建設水平的重要指標。5.提高資源運用效率。社區是資源高強度集中消耗區域,其資源綜合運用效率反映和決定了環境質量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合運用效率是改善環境質量的重要措施。三、住宅社區的環境污染治理環境污染是生態住宅社區的建設與管理的重要組成部分。雖然住宅區環境污染有很多來自住宅區外,但也有相稱一部分來自住宅區內部，物業管理部門對部分污染可以通過法律、技術、經濟上的措施進行控制。１、住宅環境污染的類型。房屋的建設、室內裝修、配套設施的運營、區域環境、各種生活習慣等都會對住宅導致污染。污染類型大體分為:①住宅大氣污染:油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。②水污染:飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。③噪音污染重要有:施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。④輻射污染重要有:電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。⑤光污染:眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。⑥固體廢物污染重要指建筑、生活垃圾亂堆,沒有及時清理。

2、住宅環境污染的空間分布。由于住宅環境污染源類型較多、分散,雖從總體上歸納出規律有相稱大的難度,但還是可以總結出一些特點。在平面上可以用按臨街面、臨公共場合、鄰設施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等,是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場合住宅重要是社會噪聲污染。鄰設施住宅重要是機電設施噪聲污染,是污染類型少,但污染也許很嚴重的地方。其他位置住宅污染相對較輕。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發射臺位于較高位置,使污染分布較無規律。輸電線、高架橋、發射臺是不常見的,故可以認為大多數情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。有一些污染在空間上常是較均勻分布,如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等。３、住宅環境污染在時間上的分布。住宅環境污染在長尺度時間上的分布可分為.持久的、臨時的兩種情況。在短尺度時間上可分為連續和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設施噪聲污染、交通噪聲等，在房屋使用期都存在。臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲，在整個使用期只存在較短一段時間。連續污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發電機廢氣污染等。4、住宅環境污染的可控性。住宅環境污染的可控性指污染控制的難易限度,它直接影響管理部門的治理控制決策。對住宅的環境污染一般分為住宅內部污染源、住宅社區污染源和住宅社區外污染源。住宅內部污染控制一般可通過設計、物業管理、用戶進行嚴格控制，如設計獨立的排煙管、嚴禁在無污水管的陽臺使用洗衣機、規定裝修時間和規定等。住宅社區污染源污染控制可望通過社區規劃、設計及物業管理進行嚴格控制,如有噪聲污染設施離住宅應有一段距離及采用防護措施,車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。住宅社區外污染控制一般可通過城市規劃、城市環境綜合醫治理、社區規劃、設計來控制。如交通噪聲可設立綠化帶進行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出,當住宅已建成時,污染控制的難度很大,當處在社區規劃設計階段時，污染較易控制。在物業管理階段，可控性較好的污染有社區內車輛噪音、水箱、水池游泳池水質污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等，可控性較差的有城市道路的交通噪聲、社區機電設施噪聲等。四、生態住宅社區管理物業管理公司可運用生態學理論來建設和管理住宅社區，提高資源運用效率,改善環境,增長社區活力,提高人們生活水平。目前,物業管理公司在生態住宅社區管理中,需重視下面工作:ｌ、實行ISＯ１4000B叫環境管理體系，提高公司生態環境管理水平,樹立生態化的人與自然觀、科學價值觀、經濟觀、綠色價值觀,提高全體員工的生態環境意識。２.節約使用資源,不斷提高資源的轉換率、各種設施的節能率、廢棄物的無害化解決率,減少社區中的污染源,并通過法律、技術、經濟上的措施加強對它們的控制和防治,積極推動設施的現代化,積極采用綠色和節能產品。３．必須依法來規范建設和管理生態社區過程中的各種行為，建立科學的生態建設與管理指標體系。但要符合國家、地方有關生態環境質量法規、標準。4.宣傳建設生態社區的重要性,提高居民的生態環境意識、積極參與生態建設的積極性和遵守各項環衛準則的自覺性,加強青少年的生態環境教育,劇烈抨擊違反環保法規的人與事,形成一種為生態建設作奉獻光榮、破壞生態環境可恥的良好氛圍。試論物業管理市場結構調整的策略和途徑一段時間以來,關于物業管理市場的命題重要圍繞著以下三個，一是以擴張規模為重要標志的對外承接和去外地承接物業管理項目的內容;二是以適應市場生存發展能力為重要目的的品牌塑造和公司能力提高的內容；三是以避免市場誤區為重要內容的,如何進行市場拓展，甚至是否存在物業管理市場的討論等等。不可否認,以上命題和實踐,為我國物業管理市場哺育和市場化發展做出了巨大奉獻,為我國物業管理可以隨著著我國改革開放和市場經濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。但是，作為一個新興的專業類型市場,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應當從較廣義的和宏觀的角度對物業管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行結識和探討。使物業管理市場哺育和市場化發展可以更廣泛、更深刻、更完善。本文擬就物業管理區域化整合、物業管理規模擴張、專業化細分以及物業管理公司改制等方面的問題,談談物業管理市場結構調整的策略和途徑。一、分散物業管理的區域性整合,是調整物業管理市場容量和供應關系的重要內容物業管理市場容量小,供應關系不順暢是影響物業管理市場化進程的一個重要問題，說供應局限性并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規劃建設的零散性和一些開發商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的因素，導致了物業管理公司數量不斷膨脹所帶來的?，F實中,與一些管理規模大、管理效果好的大型住宅區、工業區和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業。以及一些在一定規劃區域內分塊建設并實行多頭管理的物業項目。這類物業原本就缺少在規劃和規模等方面的先天優勢，再加上多頭管理的高成本,以及互相間的不協調,從而一方面影響了服務質量,減少了服務標準,甚至帶來一些社會問題，另一方面使物業管理公司不能形成良性運作和產生有效利潤，嚴重地影響到物業管理市場發育及行業的發展。解決這一問題的有效途徑為:(一）政府協調區分不同情況和類型，一方面對于政府統一規劃的、由多家開發商分別開發的社區、工業區和特殊功能園區的物業管理最佳應由政府出面直接協調或由政府牽頭,通過業主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經驗,如對深圳市住宅局一個20萬平方米規劃完整,但由12個開發商建設和12家管理單位管理的社區實行了整合,通過公開招投標在1２家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經濟實力都較強的甲級物業公司進行統一管理,接管后該公司在社區內拆除了隔障，進行了環境整冶，統一了區內形象，提高了服務質量和管理標準，理順收費標準和行為,受到了業主的好評，同時也減少了這家公司在這個社區的管理成本,形成了效益回報。另一方面，對于一些原本元統一規劃、無規則社區環境的老舊社區,政府可在進行區域整治或老區改造的過程中，統一規劃定區域的物業管理，進行物業管理的規模整合。此外,還可以結合房管所的轉制,本著少設機構,擴大規模,方便管理，提高效益的原則，將區房管所的管轄區域按照定的規?；騾^劃進行劃分,形成房管所轉,制后的高效、低耗、適應市場的良性局面(二)市場調整一方面,使開發商特別是一些小開發商和只有單項開發權的開發商結識到物業管理并不一定能成為開發商項目開發后的利潤來源點。嚴格說，開發商假如沒有相應的自有物業留給物業管理公司,而物業管理公司又沒有其它的經營項目和能力的話,單憑某一項目的物業管理所收取的管理費是與開發商一點關系都沒有的,按現行規定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級上交給物業管理公司一級。并且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導價標準)尚局限性以完畢運作成本所需時,這個傭金事實上是空頭的。現在有的開發商不交給專業物業管理公司,也不成立物業管理公司而成立個管理部，實質是統管物業管理費用,使管理費該用的用不到位,物業管理該維護的維護不到位,而盡量使管理費剩余形成利潤,這是嚴重侵害業主利益的情況。假如開發商能明白這種關系,知曉不能長期侵占業主利益時,很多小型物業管理公司和大量非公司的管理機構就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面,使業主結識到,有的社區雖然小環境不錯,但由于管理規模小,管理成本高,必然要使業主的支出增長，同時也會使管理服務水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊社區的整合,特別是在業主大會成立后重新聘請物業管理公司時,要把能否進行區域整合和在周邊區域范圍內挑選比較好的物業管理公司做為重要內容來考慮,實現完全市場化的整合社區和選擇物業管理公司的模式。此外,隨著物業管理公司結識的提高,物業管理公司最應明白的就是規模、成本和效益的關系,在目前很多物業管理公司還依附在開發商膝下的時候,要看到市場經濟最重要的特性就是成本的最小化和利潤的最大化。開發商,特別是小開發商和單項開發商是不會永遠給業主補貼的。那么小型物業管理公司的生存前景到底如何,要有一個充足的心理準備,盡早向聯合、重組或并購的市場化道路上靠攏。總之,從事物發展的基本規律角度來看,市場或是任何事物的發生發展都是從出現、增長到調整、優化這樣一個循環過程。我們再做一個比較,以深圳為例,目前物業管理公司的數量為數近500，形成規模的公司局限性１00家,最大的公司本地管理面積局限性500平方米,而從事物業管理的各類機構達700多家,深圳市的總人口只有400萬。相比較、香港物業管理公司總數亦為500家，形成規模的公司也是100家,而管理面積最多的可達1-２千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機構，人口將近7０0。比較之下，深圳的物業管理公司或機構減掉3-５百家是一點都不多的。二、物業管理規模擴張和專業化細分,是調整物業管理市場份額和重新劃分市場的必然。時下,有一種結識認為，物業管理的市場化就是物業管理公司能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們人為的把物業管理市場視為以管理面積為主的意識導致的,認為有了管理面積就有了物業管理市場的一切。同時,又在傳記錄劃體制影響下，堅守大而全,小而全的做法,似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內容一古腦地全盤接受，把物業管理的社會化變成了物業管理的小社會。當然,物業管理發展過程中的這種全面的綜合發展也不能一概否認。比如,在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業公司的管理標準。到90年代中期一些物業公司又紛紛把包給專業公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊,但當清潔行業做為一個新興的專業類型市場形成后,其專業化、低成本、高標準的優勢一定會在這個市場中立足,現在又有很多物業公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業公司的,將清潔工作在自己的具體操作內容中分離出去。從這個例子中我們可以肯定物業管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是：很多個原屬于物業管理大市場或相關市場的新興類型市場己經出現，我們如何抓住這樣的機遇,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進行思考和實踐。（一)、在物業管理的微觀范圍尋找市場目前,一些有一定規模和有某些方面專業能力專長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎大都是原物業公司自有業務,能滿足專業公司的基本運作，再根據其經驗專長,向社會承擔相關業務。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業公司,搞了專業公司不走向市場沒故意義,走向市場,競爭但是別人就更沒故意義,所以搞不了專業公司的可以請專業公司來替我們打工。向專業公司分包具體操作項目，從理論上講,管理成本是會減少的。同時由于專業化公司形成了規?；蜆藴驶墓芾?也可使管理效果大大提高,在物業管理費標準不能容易變動的情況下,效益應當是明顯的。（二)、在物業管理的中觀范圍尋找市場在上述物業管理直接操作的內容上再向外圍探尋一下，不難發現,尚有很多商機存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場領域，比如大型商業物業的經營、會所的經營、幼兒園的經營等,假如說大型商業物業有時受開發商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關部門去經營的話,會所可是大都交給了物業管理公司經營和管理,可現實是95%-98％以上會所都不能賺錢甚至不能很好地開展活動。導致了有效資源的浪費。而涉及幼兒園、大型商業物業的經營,假如能在我們物業管理范圍內進行有效開發,甚至投資或參股組建專業物業經營公司,并不是削弱了物業管理的實力和縮小了物業管理的范圍，而洽洽是擴大了物業管理的領域,開發出了新興的物業管理類型市場。其實,對物業的經營原本就是物業管理概念和內容中的重要組成部分,物業管理公司最有條件成為這一市場類型細分的主力。(三)、從物業管理的宏觀范圍尋找市場物業管理能不能參與高科技領域，能不能進入城市管理的市政領域,答案應當是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業管理開發電腦軟件的高科技公司，也有物業管理公司開辦高科技實物產品--外墻清洗劑的專業化公司，最近更有高科技上市公司參股物業管理公司的事例。假如說物業管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話,那么物業管理發展到今天已經成了城市管理的重要組成部分。物業管理與城市管理的具體操作內容也僅僅是一墻（圍墻)之隔，一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護，市政綠化的管理等,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域,而從市政管理的角度看,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,假如說城管體制改革亦需過程的話。那么,物業管理運用自我優勢和物業的便利，介入餐飲、娛樂業領域則早已有了成功的償試。當我們看到香港的物業管理只用很少的人,而大部分業務都通過專業分包,把管理責任轉移到社會上去,美國的一個20多萬平方米的社區只有一名管理人員而驚嘆不已的時候,我們所能反映出來的一個重要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內容轉移到物業管理公司;真正的專業化也不是在物業公司內部擁有多少個職稱的專業人才；真正的規?；皇遣挥嫵杀竞托б娴脑迶U大；而真正的市場化經營是在主營項目不斷擴大的同時,使專業項目和輔助配套項目形成新的分工,使市場成為由很多類似"納米"技術同樣的社會最小單位所構成。要知道波音飛機公司的最終產品是由成千上萬個獨立的"納米"性質的小公司的產品所構成的。三、物業管理公司建立現代公司制度,是適應市場經濟和物業管理市場調整的需要建立現代公司制度是我國公司特別是國有公司所面臨的重大體制改革的課題,也是國有公司必須經歷的一場廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有公司的體制轉換和結構調整進入攻堅階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來＂。由于我國物業管理公司絕大部分都是國有公司，也同樣受到傳統體制的影響，相稱一部分物業管理公司還不適應市場經濟的規定,經營機制不活,管理水平落后,服務意識不強,技術創新能力差,虧損經營或上級補貼經營普遍,甚至沒有經濟上的獨立自主權和決策權，較嚴重地制約了公司走向市場和在市場上求生存、求發展的直路，也阻礙了物業管理市場的健康發展和物業管理市場化的發展進程。所以,物業管理建立現代公司制度勢在必行,其重要途徑有以下3個方面：(一）建立真正的以資產為紐帶的有限責任公司,明晰公司資產結構,明確各股東的責任、權利和義務,弱化上級對下級公司的指揮和支配權，強化物業管理公司在市場上的獨立決策和運作的能力,使物業管理公司具有市場準入的基本條件。(二)積極發展多元投資主體的物業管理公司。物業管理行業屬于第三產業中一般競爭性服務行業,除保存部分員工或管理者持股外,大部分國有資產都應逐漸從物業管理公司中退出去,采用股份制、合作制、內部員工持技、管理者持股、期權制等多種形式或成份進行重組,促進大型物業管理公司和物業管理集團的發展。放開搞活中、小物業管理公司,對一些規模小,管理質量差，經濟效益不好的中、小公司，實行鼓勵兼并、合并和購買重組,允許和規范破產，使物業管理市場結構更趨合理。(三)對房管所改制的公司,要保證房管所改制成功,使其可以在步入物業管理市場化的軌道可以生存和發展，就必須要在改制的基礎上盡快建立現代公司制度。同時鼓勵目前正在進行房管所轉制的單位將房管所轉為公司,再將公司過渡為現代公司的兩步走并做房管所一步,直接按現代公司制度進行轉改制，使其提高適應物業管理市場快速發展的能力。試論以營銷為主導的經營型物業管理模式作為誕生不久的物業管理行業來說，它是為了滿足人們生產、生活和工作需要而生存、發展,并不斷壯大的新興行業。在這一行業的成長和成熟過程中,市場化、專業化進程在不斷加快,市場競爭十分劇烈,在不斷的優勝劣汰中，物業管理品牌正在逐步形成。下面，結合中航物業數年的發展實踐談一談對"經營型物業管理模式"的見解,供大家參考。一、經營型物業管理模式的含義我們把經營型物業管理模式的含義概括為二個方面:一是將物業管理與物業經營融為一體,在做好物業管理工作的同時,為開發商、業主、客戶策劃并實行物業經營方案,發揮每一平方米物業的增效潛力;二是將物業管理從一般維護、運營階段提高到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面,亦即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。上述經營型管理模式含義的核心思想為：將營銷的概念深刻地溶合于物業管理工作之中,通過對管轄物業經營與管理的合力運營,更好地體現物業管理使物業保值、增值的重要功能。經營型物業管理模式和收益性物業管理有所不同,后者特指以出租經營型房屋為主體對象的物業管理,普遍存在于寫字樓、零售商業中心、酒店以及其它可出租物業的管理中;而前者指對管轄的各類物業都溶入物業營銷的概念,通過對物業整體功能的開發,提高物業的效益潛力。前者涉及后者，后者是前者的重要組成內容。有些同行把經營型物業管理理解為配套服務網點經營和有償的各類家政服務當然是相稱片面的。經營型物業管理運作的重要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面,重要涉及是租賃代理、物業估價、交易征詢和項目策劃等。物業管理公司代理或參與管轄物業的經營,在提高公司經濟效益的同時,促進了物業的市場流通,挖掘了蘊含于物業中的效益,并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。二、經營型物業管理模式的市場需求1、國外和香港地區特別注重物業管理工作中的經營概念。以美國為例，經歷ω數年市場歷煉的美國物業管理行業,大多數公司可認為客戶提供租賃、估價、交易、征詢等項服務。美國注冊物業經理的職責也一方面規定保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作,良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來,優秀的物業管理可認為業主、租戶提供良好的工作、生活環境,而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充足的發揮。再看看近年來在大陸迅猛發展業務的香港物業管理公司,無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾,無一例外地以房地產服務的綜合優勢占領市場,寓經營飛管理于服務之中,體現出卓越的專業水準和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業務領域,我們會感悟到,香港規模較大的物業管理公司都以提供物業經營、管理綜合服務為特色,香港物業管理市場需求的是綜合性的服務。由于深圳和香港的毗鄰關系,以及WＶＩＯ入關在即，深圳物業管理行業在發展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經驗,涉及經營型物業管理模式的運作。２、國內市場對經營型物業管理需求旺盛。近年來,隨著房地產行業的迅猛發展,二級、三級市場日益擴大，拓展出房地產服務領域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例，目前全國7000則余萬戶居民中,仍有約3０0戶人均居住面積局限性４平方米，流動性租房而居的住戶比例高達9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個城市住房調查顯示,分有20.2%、2６.８%、239毛和28％的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業水平低，操作欠規范,給眾多的物業管理公司留下了廣闊的賺錢空間。香港地產三級市場的成交量占總成交量的7０%以上,而深圳目前三級市場合占比例只有２８９ｂ，市場潛力深厚。當三級市場啟動后，住房租、售交易大增，百姓對物業估價、交易征詢、租賃代理的需求更甚，而這些業務和物業管理公司都將發生必然的聯系,顯示出經營型物業管理模式市場需求旺盛。我們管理的物業將是資產值不斷變幻的商品,我們服務的客戶也將是面孔常新的動態群體,而在這動態的市場中，蘊含著萬千商機。3、大量物業缺少專業管理,更缺少合理的規劃和經營。由于缺少對物業真正價值的理解,有很多業主單位從建筑功能擬定、售后使用到物業資產運作沒有跟著市場走，觀念滯后,導致大量的物業資產流失。可以說，當前眾多的業主單位和業主個人缺少物業管理，更渴望對其物業抱負的經營。以中航物業管理有限公司從屬的中國航空工業總公司為例,據記錄,航空工業總公司所屬廣、所、公司、院?？傎Y產中，超過65９b屬于物業資產,而在這物業總資產中,大量物業未得到充足運用,甚至有大批物業長期閑置。就全國情況看,很多單位發工資困難,但對懷中物業這個金娃娃長期無動于衷。這種普遍現象呼喚著物業管理公司增強營銷意識,提高經營水平，管好樓,還要盤活樓。深圳眾多物業管理公司管轄項目中，或多或少地存在著物業經．營的業務,業主和客戶需要專業的物業管＇理服務，更關注其物業效益潛力的發揮?，F代物業不再是業主終生相守的昂貴家產,而是一種在流通中價值不斷更新的商品,物業管理公司當然應當關注新經濟時代物業商品的游戲規則。大陸物業管理公司假如以純粹的物業管理業務去拓展市場，將由于服務的局限性、行業微利的現實和海外兵團的綜合優勢承受更大的市場壓力。三、經營型物業管理模式的利弊分析隨著市場經濟的日益成熟,房地產服務所函蓋的物業管理、租賃、交易、估價、征詢等專業分工日趨細致,經營型物業管理模式的推行是否會因盲目地多元經營而導致不良后果？我們認為，經營型物業管理模式不完全屬于多元化經營,參與物業營銷自身應當是現代物業管理概念的應有之圈義。從上述市場需求和香港同行公司的運作經驗來看,物業管理公司不僅要為開發商和業主、客戶當好管家,還應有償性的擔當其物業顧問。從物業發展初始乃至整個物業發展項目中,由物業顧問這個角色向開發商、業主和客戶提供綜合性物業服務至關重要,物業顧問必將與物業管理日趨緊密地結合并互相促進。從目前的實踐看,經營型物業管理模式的利處重要體現在:一方面,該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要,如同銀行單純的儲蓄業務擴展為金融理財服務;另一方面，經營型物業管理模式更好地體現了經營、管理一條龍服務,對客戶來講,提高了服務效率;再次,擴大了物業管理公司的賺錢空間。物業管理公司面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費局限性之間的矛盾。租賃代理、交易征詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業管理公司綜合實力和生存能力得到提高。經營型物業管理模式面臨的問題有以下幾點：一是壓力大。物業管理公司承擔了一項物業的經營、管理權,同時也就承擔了物業經營的義務,而物業租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動，相應地加大了物業管理公司的經營壓力;二是風險大。一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶擬定,每個環節都有風險,僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業隊伍困難。物業經營是一項極為專業的工作,不僅富有實戰經驗的人才難覓，有了人才,形成一個與物業管理配合默契的團隊更不容易，一但經營出現嚴重偏差和失誤，物業管理公司難以承受。四、經營型物業管理模式的實踐1９９6年,深圳市中航物業管理有限公司在認真分析自身優劣勢基礎上,擬定了將經營型物業管理模式作為公司的核心競爭力。通過五年的實踐和積累，經歷多個項目的市場磨合,這一競爭優勢得到進一步強化。從我公司實踐來看,經營型物業管理模式具有較強的生命力。在實行經營型物業管理模式的實踐中，我們注重以下幾個重點:(一)強調經營觀念到位。物業的經營是動態的,物業的營銷永無止境，物業管理人只有具有了強烈的營銷意識，才干使管轄物業潛力得到更充足發揮。公司規定每一位物業管理骨干深刻理解物業經營是物業管理工作應有之義和份內之事，物業管理固然重要,而一項優秀的物業營銷方案可以使開發商、業主和客戶得到更多的實惠。在市場競爭中，我們打出了這樣的廣告語"我們可以做您的物業管家,我們還可以替您打理這份物業"。實踐證明,管理概念加上系列營銷服務,可以使管轄物業的價值發生很大變化。（二)注重培養物業經營的人才隊伍。物業管理是勞動密集型產業,而物業經營是知識型、信息化產業,現代物業營銷已經進入到個性化、網絡化飛整合型時期,沒有富有經驗的經營人才，經營型物業管理模式就是空談。因此，幾年來,我們注重在實踐中培養經營骨干,適當引進優秀人才，初步建立了一支配合默契的經營管理團隊。1998年，天津津都花園物業進行管理公司招標,香港梁行飛歐思諾均在競爭之列,通過二輪拼搏,我們的經營、管理方案以最高分奪標。(三)注重向專業公司學習。隨著中國即將加入WTO,北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中,物業經營、管理市場龐大,需要大量的法律、估價、測量、征詢專業人才。我們在物業經營專業上差距仍然很大,因此,近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業務合作,吸取經驗，培養專業實力。去年，全球最大不動產中介機構美國21世紀不動產公司進入珠江三角洲后，我們及時參與交流培訓，建立業務聯系。在未來的五年內,在物業經營專業領域,我們還要認真當好學生,縮短差距,迎頭趕上。(四)根據不同物業項目,安排經營、管理的主次關系，使經營和管理相輔相成,相得益彰。在具體運作中,還要注重物業管理收支與經營收支保持適當獨立,體現各類業務的規范性，還要具有物業經營相關的專業資質。經營型物業管理是房地產服務的重要組成部分,是收益性物業管理概念的拓展和外延，是物業營銷與物業管理的有機合成,有著廣闊的市場空間,我們針對這種模式的探索、實踐之路還很長、很遠。物業管理公司的公司文化特性及其建設隨著著科技進步和社會生活叫變革，公司管理理論和實踐得到不斷豐富和發展,公司管理的核心已由重物質的＂硬性"管理轉變到重精神的"柔性"管理。一、公司文化對于公司管理及發展的重要性物業管理公司作為認房屋對管理對象，以人為服務對象的市場主體,更應對公司文化建設高度重視。公司文化，實際就是一種以價值觀為核心的對公司全體員工進行公司意識教育的微觀文化體系。其核心是公司價值理念，作用對象則是公司全體員工。公司文化是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結,目的就是要在公司中形成一種"以人為本＂的價值觀念和行為規范。一旦公司的價值觀變成公司員工共有的價值理念,公司的內化控制無疑就會加強,員工也會以共有的價值觀念為準則來自覺監督和調控生產、經營和平常活動,公司的內聚力、向心力和能動力,尚有對外的發散力就會增強。假如公司的每個成員都工作在互相信任、互相溝通、平等向上的環境中,素質得到提高、智力和潛能得到激發,人力資源得到充足開發,將人力優勢轉化為智力優勢和生產優勢，很顯然公司在競爭中將會獲得全面優勢。

從人類發展的歷史看,世界各民族的發展無非都是以追求經濟的富強、文化的先進為目的的。公司管理,簡樸的說就是通過人的集合,資源的集合,資金的集合，然后產生最大的經濟效益。無論何種公司,經營要想獲得成功，資金、技術、產品等因素是不可缺的,但僅有此類因素是遠遠不夠的,特別是在當今的知識經濟時代和強調"以人為本"的今天。如何將人、資源、資金等要素有效的組織起來,是非常關鍵的核心問題。顯然，我們不僅僅要關注公司的體制是否有助于這種集合,我們還必須關注公司的文化。文化對于公司發展的核心作用是凝聚力與競爭力的形成。任何成功公司，文化的成功也必然是其獲得成功的一個必要條件。要贏得公司戰略上的優勢,占領文化制高點是最重要的手段之一。由于公司文化的上述特點,它作為當今管理的手段之一,對公司的發展起著重要作用。一方面,對內它能激勵公司全體員工積極進取,增強公司的凝聚力和向心力，使員工更加重視職業道德,注意改善同事間關系,將個人發展與公司興衰掛鉤,以實現公司目的為已任;另一方面,對外它有助于樹立公司良好形象,提高公司信譽,擴大公司知名度,給公司帶來難以估計的社會效益;再次,它也是公司實行改革、創新和實現發展戰略的思想基礎,是公司對環境適應能力的支柱。二、物業管理公司的公司文化特殊性近2023來,隨著國民經濟的不斷連續發展,作為朝陽產業的物業管理行業也得到飛速發展,人們對其內涵及外延的深度廣度也有了更高的規定。如何使物業管理公司在劇烈的市場競爭中立于不敗之地，加強公司管理，樹立公司良好形象成為公司管理者必須面對的重要問題。公司文化在公司管理及樹立品牌形象中的核心作用,其重要性是不容忽視。由于物管公司的特殊性,公司文化在該行業也有著明顯的特點:１.物業管理公司的"產品"互換多以人為載體由于物管公司屬于服務行業，其產品就是服務，產品質量的好壞實際就是服務質量的好壞。這些服務的提供者和接受者都是人,"產品"的互換均以人為載體，在"產品"即服務的交易過程中不可避免會產生各種行為和沖突。一方面是在提供服務的過程中服務提供者之間產生的,另一方面則是提供者之間的差異導致的。這些沖突,歸根到底都是人的價值觀沖突。作為萬物之靈的人是非常復雜的,具有自然屬性和社會屬性兩重性,每個人都有各自的思想、性格和行為方式。物業管理服務的實行，必須在國家相關法律的基礎上進行,同時要遵循公平、合情、合理、合法的原則。要協調好和服務接受者(業主或客戶）的關系，物業管理公司應當有一行之有效的解決方法和理念,這些方法和理念要和公司的經營發展相結合,同時融入到公司文化中。公司文化作為公司內部的群體意識,具有一種無形的文化力量,對內可以約束員工行為,使之更加規范合理，同時由于其對外的發散力,也為物管公司的生存和發展發明了更好的外部環境。在社會主義市場經濟條件下,人員流動快,公司生存壓力大。如何將公司目的和個人目的有機的結合起來，同時兼顧社會大的環境,無疑對公司管理者提出了更高的規定。好的物管公司文化可以很好的解決上述問題。目前物業管理行業內廣為使用的諸多理念，如"以人為本"、＂關心員工就是關心公司"、"我們多努力,讓您更滿意"、"員工是公司的財富"、"說干就干,干就干好＂、"業主乃衣食父?quot;、"善待每一位業主"等等,實際都是物管公司在數年運作過程中發展而來的文化理念,并在實踐中得到驗證是行之有效的。這些文化理念的運用比較有效的解決了物管單位和業主的矛盾,也為員工的行為規范服務意識作了較好的規定和規范,調節了人際關系和人們的心理狀態,使員工在良好的氣氛中以對的的心態接受和領略公司文化的精髓。由于物業管理公司在＂生產"其產品--服務過程中，重要是通過員工服飾、言行舉止以及營造的氛圍傳遞給物業使用人或局外人的,這種發散是動態和靜態的結合。好的公司文化無疑會帶來好的"生產"過程和好的"產品＂，在提供優質服務的同時,也傳遞..了好的公司文化,讓業主(客戶）感受到了物管公司的服務意識,營造了很好的親和氛圍，一定限度緩解了公司在實行物業管理過程中產生的各種矛盾。物業管理作為朝陽產業,屬服務行業范疇,是圍繞著物業及其使用人開展的系列服務工作,其產品質量的好壞就是服務質量的好壞。物管公司要得到快速發展,在劇烈的市場競爭中，獲得很好的制高點,立于不敗之地，除了要不斷提高物業管理水平和服務質量，同時還要占據文化制高點。近些年,隨著我國社會經濟文化的不斷發展,物業管理行業也得到了快速發展,涌現了許多物業管理優秀公司,這些公司都很重視公司自身文化建設。如置身于這些公司管理的社區或物業，管理人員的言行舉止、精神風貌、服務態度、待人接物、裝束設備,以及物業管理公司營造的獨特氛圍,如與物業配套的各種標記、小品等,人們從中都能感受到濃烈的公司文化特點。2.物管公司的品牌重要性作為服務行業，其有形價值較少，更多的則是無形價值,而品牌則是物管公司最為重要的無形價值。要想創建物業管理公司的優質品牌,必須要加大公司文化建設。物管公司在接受委托實行物業管理時,其啟動資金、周轉資金相對其它行業而言是微其微的。由于技術飛資金、人力等規定較低,物業管理市場準入條件不高,在市場經濟的大環境下，物管公司面臨的市場競爭將日益劇烈。一方面類似的公司如雨春筍般不斷涌現,但由于行業自身勞動密集性、保本微利的特點,物管行業也必然面臨重新整合,重配資源，公司向規模化和集約化方向發展趨勢;另一方面,人民生活水平逐步提高,人們對工作生活居住環境的規定也不斷提高,對其配套服務－-物業管理也提出了更高規定。就物業管理公司來說,由于幾乎所有物業管理公司都結識到提高服務質量的重要性,物業管理的“產品”--服務同質化趨勢越來越明顯。物業管理公司假如想通過技術、質量、價格、服務等傳統的競爭手段來甩開對手,顯然將會變的更加困難。在該種情形下,有著良好品牌和公眾形象的物管公司,必然在劇烈的市場競爭中,占據積極,先人一步搶占市場份額,將蛋糕做大。由于強勢品牌擁有核心消費群體并且有著強大的發散力,品牌的重要性不僅僅體現在市場上，作為公司經營中的一個關鍵元素,它在保持公司凝聚力方面，也是無可替代的?？梢哉f，公司競爭的背后是品牌,而對品牌的支撐則是公司文化。透過品牌的文化力去贏得消費者和社會公眾對品牌的認同和親和,已經成為當今市場競爭的一種深層次、高水平、智慧型的競爭,這一點對物業管理行業而言表現的較為明顯。品牌不是產品,而是其中體現的文化情驚飛情感氛圍以及服務理念和藝術。只有符合市場規律,占據文化制高點的品牌，才干樹立良好的品牌形象,發明高的美譽度,獲得消費者的青睞和公眾的信賴,為公司在市場的競爭中贏得積極。可以說,任何物管公司要在市場競爭中立于不敗之地，作為公司管理者,必須站在戰略的高度看待公司的品牌。在公司品牌的創建過程中，公司文化是不可缺少的利器。對物業管理公司而言,加強公司的文化建設就是使全體員工的價值觀和公司的價值觀一致,變被動的管理為公司自發的個人價值實現,變無形的文化為有形的公司效益,促進公司的經濟效益以及社會、環境效益的提高，同時公司的對外形象、競爭力在文化建設過程中也會更好更強。物管公司品牌,實際就是公司文化對外發散力的一種集中體現。三、物管公司在公司文化建設過程中應注意的若干問題物業管理行業的特點,決定了其公司文化的重要性。公司文化不是一種附庸風雅的裝飾物,是由一系列系統的理念組成。它不單是表面的,并且有著深邃的內涵。物管公司的公司文化建設同樣也是一個系統工程,必須針對公司自身特點飛市場狀況以及公司未來的經營和發展等情況不斷加以充實完善,還要防止公司無形的文化和有形的其他管理制度沖突碰撞,防止物管公司文化和社會文化脫節。應當充足結識到物管公司文化建設不是一朝一夕能完畢的,由于每個人的個人價值觀與組織所提倡的共同價值觀總是存在差別,要達成珠聯璧合,取得一致，必須由淺到深,由易到難,由表及里按計劃行事。還要看到公司員工接受和自己價值觀有一定差異的公司'價值觀念，是一種被動和強制性的服從行為,是一種從不自覺到自覺的行為。公司應當以一定的科學理論作指導,按照一定環節,循序漸進，有條不紊推動公司文化建設的順利開展,同時應當避免的下面幾個問題:１.避免元文化現象沒有文化的軍隊是愚蠢的軍隊,而沒有文化的物管公司必然是失敗的公司。假如公司僅有十分系統和嚴明的各種規章制度,規定員工必須怎么做和不能怎么做,沒有明確的文化理念和價值提倡，疏于對員工的教育與培訓,也許會導致公司活力局限性，死氣沉沉,缺少憂患意識,嚴重的也許離心現象嚴重。2.文化愚民現象假如過于強調公司的某種文化理念,推廣教育手段過急，也許會使公司員工盲從，而缺少獨立思考創新。創新是公司連續發展的必要手段，假如公司不思進取，故步自封,無疑于逆水行舟,不進則退。３.文化抱負現象公司文化如脫離實際，其提倡的文化理念超過公司范圍,或認為公司文化可代替一切公司管理所有其他內容，也許會使公司忽視眼前的險惡環境和今天該干什么,會流于假大空的陷阱。甚至也許和住業戶的價值觀發生沖突，從而使公司的運作不靈驗，導致公司運作環境惡化。物業管理公司靠什么贏得市場市場,是物業管理公司生存、連續發展的立足之本。改革開放特別是實行社會主義市場經濟以來,市場份額問題就一直是公司經理人普遍關注的焦點問題,大公司將考慮如何鞏固已有的市場份額并擴大之;小公司焦急的是怎樣才干擠進市場、站領市場并獲得一定的市場份額。由于沒有市場份額