漳州金峰28畝地塊定位建議報告德信行房地產營銷代理有限公司2013年3月謹呈：德信行董事會龍湖騰飛階段（2006--2009）二、漳州主要商圈分析目錄三、項目本體分析四、本案項目定位建議一、漳州城市概況1、漳州城市概況城市地理基本數據城市交通城市經濟發展規劃漳州城市概況--城市地理漳州——高速發展的海西現代化港口城市；花果魚米之鄉；“現代農業”最具竟爭力城市；著名僑鄉和臺灣祖居地、歷史文化名城。--基本數據漳州城市概況2004年—2009年漳州市人口情況2006年—2009年漳州市城市化率走勢數據來源：漳州市統計局數據來源：漳州市統計局全市人口480萬，市區常住人口70萬，轄兩個市轄區（薌城區，龍文區）、1個縣級市（龍海市）、8個縣(漳浦縣，平和縣，東山縣，長泰縣，華安縣，詔安縣，云霄縣，南靖縣)。2012年GDP達到2017.80億元，比2011年增長12.6%，全省排名第四，人均可支配收入23951元。全國“現代農業”最具竟爭力城市，2012

年，農業生產總值281

億元。漳州城市概況--城市交通

漳州是交通部確定的國家級運輸樞紐城市，是海西對接“珠三角”的橋頭堡，境內交通體系完善便捷，由廈漳、漳詔、漳龍高速公路，324、319國道和6條省道構成的公路網縱橫全市。市區距離廈門機場50多公里，漳州港至臺灣高雄港140海里，至香港287海里。--城市交通“十二五”期間，漳州將與全國鐵路、高速干線相連，漳州到深圳將僅需兩個多小時，發展腹地將拓展至江西撫州、贛州等地，按一小時經濟圈計算區內人口接近4000萬，按兩小時經濟圈計算則區內人口超7000萬。漳州城市概況漳州城市概況—城市經濟GDP走勢：自2006年以來，漳州市GDP保持12%以上的增長速率，2009年GDP達到1113.17億元；從人均GDP看，2009年人均GDP達到23191元，增速10.4%，房地產市場發展處于快速發展期。人均GDP與房地產發展關系800-4,000US$

4000-8,000US$

8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發展期

平穩發展期減緩發展期

緩慢發展綜合發展型平穩發展，以質量為主，數量與質量并重快速發展，以數量為主，數量與質量并重超速發展單純數量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求數據來源：漳州市統計局數據來源：漳州市統計局2004年—2009年漳州市人均GDP走勢2004年—2009年漳州市GDP及增長率2009年，漳州市GDP為1113.17億元，同比增長13.3%，在福建省九個地級市GDP產值排名中，列第4位，經濟發展水平相對較好。2009年福建省地級市GDP比較漳州城市概況—城市經濟GDP大幅增長，反映出該地區經濟發展蓬勃，國民收入增加，消費能力也隨之增強。從2008到2012年，平均GDP增長率大于10%，漳州總體經濟水平逐年呈良好的上升趨勢，經濟增長穩定，經濟發展勢頭強勁，房地產處于高速發展階段。漳州城市概況—發展規劃以“東移、南擴”為重點，實施市區“東移、西進、南擴、北延”發展戰略“一城”:

漳州中心城區“一港”：漳州港“兩軸”：東西發展軸即由靖城--金峰—中心城區—角美—廈門海滄東南發展軸即由靖城--金峰—中心城區—龍海市區—漳州港“四組團”：角美組團、龍海組團、金峰組團、長泰組團漳州市近期建設規劃圖城市發展規劃——按照“建設新區，開發沿江，改善舊城”的城市發展戰略，未來形成“一城”、“一港”、“兩軸”、“四組團”的城市帶，構建生態工貿港口城市中心區的發展框架漳州市遠景用地規劃漳州市東西發展軸城鎮群漳州市城市發展空間布局城市發展方向：未來漳州城區重點向東和向西兩翼拓展空間，其中龍文區重點發展迎賓路以南區域，局部向迎賓路以北拓展，將與以薌城區為核心的老城區一起，形成“一城二心”的空間格局。城市性質：工貿港口城市、花果之都、國家歷史文化名城、閩東南中心城市之一，區域性交通樞紐城市用地規模：至2010年38.3平方公里，至2020年58平方公里城市人口規模：至2010年40萬人，至2020年60萬人組團功能定位新城市中心區市級行政、文化和商貿中心。長洲組團以旅游、商貿、高科技園區和公園、娛樂為主的綜合開發區藍田組團以藍田開發區為主，向東、北擴展工業，南部為商貿和居住用地金峰組團以金峰工業開發區為主，外加一定的商住用地朝陽組團為新辟工業和商住區，此地發展余地較大，適于安排大中型工業項目文教組團以漳州師范學校和漳州大學為核心，包括橋南的科教發展用地橋南組團南邊為荔枝海，環保控制嚴格，適于開辟高科技園區和居住、旅游、高教等用地城市組團功能定位漳州城市概況—發展規劃總體規劃

城市定位城市人口規模城市用地規模按照“規模做大、產業做強、功能做優、環境做美”的總體要求和“建設新區，開發沿江，改善舊城”的城市發展戰略，形成“一城”、“一港”、“兩軸”、“四組團”的城市帶，構建生態工貿港口城市中心區的發展框架。工貿港口城市、花果之都、國家歷史文化名城、閩東南中心城市之一，區域性交通樞紐。2010年城中心區人口規模擴大至40萬人，2020年城中心區人口規模擴大到60萬人

。

近期（2010年）：城市建設用地控制在38.3平方公里以內。遠期（2020年）：城市建設用地控制在58平方公里以內。漳州城市概況—發展規劃2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業街道分析商業格局分析小結漳州市目前擁有兩個主要商圈，分別為：新華商圈、丹霞路商圈。其中新華商圈為老城區傳統商圈。丹霞路商圈為近些年新崛起的新興商圈。新華商圈丹霞路商圈新老商圈分布及各自特點主力店：◆中旅商廈、好運來百貨、環宇百貨、恒順隆購物商場、寶隆百貨、吉馬購物廣場、永樂思文生活電器商業大廈店、中閩百匯商場。主營業態：◆百貨、專業店、專賣店商業定位：◆傳統的百貨商圈，商業定位為中檔和中低檔。商圈特點：◆新華商圈屬于傳統的百貨商圈，商圈內百貨店較為集中，且普遍經營面積較大。◆商圈內由于百貨店過多，且定位同質化的程度高，所以商圈內的百貨店的經營情況普遍較為一般，但是作為漳州市的老牌商圈商圈內主要的街道人流量有所保證，購物人群比較穩定。經過多次品牌和業態的調整，已經逐步開始穩定的向前發展，影響力和輻射力進一步加強。新老商圈分布及各自特點—新華商圈主力店：◆沃爾瑪、悅華商業廣場、吉馬生鮮廣場、國美電器香格里拉店等等。主營業態：◆百貨、專業店、專賣店、大型便民超市。商業定位：◆新興的百貨商圈，商業定位為中檔和中高檔。商圈特點：◆丹霞路商圈屬于新興的百貨商圈，商圈內百貨店較為松散，且普遍經營面積較大。◆商圈內幾家大型百貨店較為分散，沿街商鋪比較多，該區域人流量大，周邊為中高檔小區入住率高，居住人口多，提供了穩定的客戶來源，保證了商店經營情況良好。◆隨著沃爾瑪購物廣場的進駐，商圈整體商業檔次有向中高檔發展的趨勢。同時也提高了該區域的租金收益，帶動了商鋪價格。新老商圈分布及各自特點—丹霞路商圈2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業街道分析商業格局分析小結隨著漳州市經濟的不斷發展，漳州市中心商圈影響力不斷向四周輻射擴散，逐步形成了以大潤發、中閩百匯、凱德廣場、萬達廣場等為核心的購物、美食、休閑娛樂等的綜合大型商業體。大潤發中閩百匯凱德廣場萬達廣場本案城北美食城●●●●●●城市四至典型個例分析簡介：

2006年8月29日，由深國投商用置業有限公司與凱德商用中國投資有限公司聯手打造凱德廣場。總建筑面積49000平方米，是以沃爾瑪超級市場為主力店，集品牌服裝、珠寶飾品、兒童用品、餐飲娛樂、運動休閑等為一體的一站式購物廣場。

綜合分析：【區位】凱德廣場位于漳州市主干道南昌路與丹霞路交匯處的十字路口，處于市區中高檔住宅小區密集地的核心地帶。【主力商家】進駐商家有沃爾瑪、大地數字影院、大豐收等眾精品服飾餐飲娛樂品牌。

【優劣勢】該地帶交通便利，車流、人流量大，為整個商場的運作提供了良好的人氣基礎，保證了整個凱德廣場能夠成功的運作。

城市四至典型個例分析—凱德廣場簡介：漳州大潤發于2010年年底開業，一層為大潤發家電賣場及其服裝服飾，二層三層為大潤發超市，營業面積36000萬平方米，硬件設施較好，有300余個停車位。

綜合分析：【區位】大潤發位于漳州市薌城區新華北路(近漳福路)，地處較為繁華的商業街道。【主力商家】商家普遍為中低端貼近百姓消費水平的商品。

【優劣勢】該地帶交通便利，道路寬敞，方便車流、人流的集散。為整個購物場所提供了良好的先天優勢。

城市四至典型個例分析—大潤發簡介：中閩百匯位于漳州市傳統商業中心，2003年開業，前身為漳州百貨大樓，始建于1956年，是漳州最早的百貨店。

綜合分析：

【區位】大潤發位于漳州市延安北路，地處傳統的商業中心，有較好的人流基礎。

【優劣勢】其樓層分布和品牌結構遠遠滯后于一二線城市百貨業的發展，但因為當地缺乏同業競爭對手，目前業績表現仍然較好。同時漳州市民對其忠實度相當高，對于百貨和時尚的認知也很多參照該百貨店。城市四至典型個例分析—中閩百匯城市四至典型個例分析—萬達廣場簡介：大連萬達漳州碧湖城市綜合體位于九龍大道東側，項目總占地面積216畝，總建筑面積86萬平方米，總投資約60億元。項目包括大型商業中心、五星級酒店、甲級商務寫字樓、室外步行街、SOHO公寓、高級商務酒店和高檔住宅等，該城市綜合體集購物、餐飲、文化、娛樂、商務、休閑、居住多功能為一體，是比較完整的萬達新一代城市綜合體。綜合分析：【區位】龍文區九龍大道東側、下州路北側，交通路網發達，出行便捷。【主力商家】漳州碧湖萬達廣場業態豐富，匯聚百余家品牌商家，其中包括H&M、ZARA、LACOSTE、TOMMY等國際時尚品牌在內的近70家知名品牌首次落戶漳州，這將為漳州市民提供吃、喝、玩、樂、購全方位服務。【優劣勢】漳州萬達處于漳州市龍文區新區政府附近，緊鄰主干道，交通便捷、昭示性強，利于塑造高端形象，但是該地塊北側、南側還處在待建狀態，短時期內難以帶來商業人流。簡介：

“城北美食城”位于漳州市漳華中路，中國人民解放軍第175醫院對面。“美食城”為眾多小型商家聚集而成，包括燒烤、大排檔等眾多低端消費場所。此地塊毗鄰軍醫院，人流量大，為眾多商家提供了良好商業氛圍。綜合分析：【區位】“城北美食城”位于漳州市漳州市漳華中路毗鄰解放軍第175醫院，處于人流較為密集地的核心地帶。【主力商家】各類燒烤、大排檔等小吃商家。

【優劣勢】該地帶交通便利，車流、人流量大，且消費價格較為低廉，所以吸引著源源不斷地消費群體。城市四至典型個例分析—城北美食城2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業街道分析商業格局分析小結主要商業街特征：漳州大型商業較少，多以沿街店鋪、住宅底商為主要商業構成，業態無具體劃分，各店鋪租金參差不齊，輻射力有限，南昌路臨街商鋪租金平均在110元-600元/㎡.月之間；丹霞路沿街店鋪租金平均90-300元/㎡.月之間，新華南路底商以及服裝批發市場平均租金70-150/㎡.月之間，薌城區租金水平相對龍城區較高。薌城區-南昌路薌城區-新華路薌城區-丹霞路薌城區-元光路薌城區-騰飛路商圈定位城市商業中心區域零售型（街鋪）區域零售型（街鋪）區域零售型（街鋪）區域零售型（街鋪）品牌定位中、高檔中、高檔中檔中檔中、低檔業態特征以南昌路、新浦路、勝利路、騰飛路、丹霞路、元光路為核心街區，商業模式以沿街商鋪為主要商業模式，主要消費群是城中心區以及周邊區縣中高收入。傳統商業街，以中檔服裝零售為主經營業態，商業多以單層建筑為主，部分底商，主要消費群是城中心區以及整個漳州市區。丹霞路與南昌路交匯處是漳州最繁華區域，丹霞路有漳州最大的沃爾瑪超市，周邊聚集大量商鋪，以電動車車銷售為主，輻射范圍較廣，針對整個漳州市中檔消費群主要以零售型商鋪為主，經營業態較多，建筑多以住宅類底商為主，有少量KTV和網吧，主要輻射薌城區客群，消費檔次中檔，人均消費50元。是漳州老城區中商業發展相對緩慢區域，經營業態以獨立沿街商鋪為主，業態有日用百貨、家居用品，餐飲、二手房中介等，檔次相對較低。業態組合百貨、服飾、餐飲、娛樂、通信電器、五金交電、餐飲、服飾、通信零售、餐飲、電動車、服裝、古玩餐飲、KTV、網吧、酒店、日用品日用、家居、餐飲、服裝租售價格3.5-20元/平方米/天13-20元/平方米/天3-10元/平方米/天1.2-4元/平方米/天0.8-1.8元/平方米/天城市四至典型個例分析—薌城區薌城區-南昌路薌城區-新華路薌城區-丹霞路薌城區-延安路薌城區-騰飛路輻射力輻射漳州的城中心區，是漳州傳統商業街也是漳州的城市商業核心區，漳州大多數消費群以此為購物目的地。漳州最早的小吃街，現在經營業態已經從新組合，主要經營餐飲、服飾、通信器材，主要輻射漳州整個市區丹霞路是漳州薌城區核心主干道之一，沃爾瑪進駐丹霞路以后對丹霞路商業整體租金由所提升，部分商業租金價格受南昌路影響，略有提高。主要輻射薌城區中檔客群。延安路中段在城中心區，比較繁華，兩端相對較弱，商業業態有KTV、酒吧、網吧等分布，主要針對薌城區70后客群，其余商業為沿街零售商鋪。位于漳州人流量龐大，但由于中山橋改造，導致無法便捷吸引黃河北部客流順利達到，因此目前主要是滿足西部人群消費需求。優勢1、位于漳州核心區，區位優勢明顯。2、品牌檔次較高，多為中高消費人群。3、商業相對集中，周邊客流量大。4、漳州傳統商業街，形成習慣性消費。5、交通便利，直達性強。1、交通較為便利2、擁有中閩百匯商業體。3、以零售餐飲食雜、服裝、少量通訊設備店為漳州市民服務。4、老城區居民較多，形成以生活配套為主的配套型商業1、大型沃爾瑪超市進駐帶動區域商業發展，聚集人流。2、與南昌路形成交匯商業上形成互補，促使產品檔次提升。3、丹霞路古玩市場給整體商業市場帶來一定文化氣息1、餐飲業發達，有美食街，配合KTV、網吧等娛樂設施，形成“小夜市”2、大眾化娛樂場所，聚集人流。3、消費檔次適中，符合本地收入水平。1、處于漳州北側，漳福路沿線，是漳州城區外圍重要交通節點2、車流量較大。3、商業發展空間較大4、隸屬薌城區老城區范圍劣勢1、無合理規劃，多數以業主持有物業產權，零售產品檔次參差不齊，沒有形成特色2、主要是以沿街商鋪為主，停車位較少。3、無大型商業支撐。1、街道環境較差，車輛可隨意亂停靠，無規劃。3、漳州最早小吃一條街，后期無明確規劃，管理不規范，業態逐漸散亂。4凌亂的業態對提高整個街區的檔次提高產生了一定的阻力。1、同質化的競爭。2、環境逐漸改善，在建項目商業仍未將大型商業作為重點。3、交通環境較差，行車速度緩慢，停車泊位較少。1、沿街商鋪經營業態無規劃，目的性消費客群較少。2、漳州娛樂設施較少，軟硬件服務相對落后。3、住宅較多，淡化商業氛圍。1、基礎配套建設緩慢，騰飛路拆遷打破原有商業格局，恢復速度較慢。2、商業業態零散。3、騰飛路治安管理較差。城市四至典型個例分析—薌城區主要商業街特征：漳州龍文區屬于新區，相比老城區（薌城區）商業商業屬于起步階段，大型商業綜合體在未來幾年將逐漸入市，目前仍以沿街店鋪、住宅底商為主要商業構成，租金水平較低。九龍大道臨街商鋪租金平均在60元-110元/㎡.月之間；建元路沿街店鋪租金平均50-80元/㎡.月之間，水仙大街底商以及服裝批發市場平均租金70-150/㎡.月之間，薌城區租金水平相對龍文區高。龍城區-九龍大道龍城區-建元路龍城區-迎賓大道龍城區-龍江路龍城區-水仙大街龍城區-龍文路商圈定位新興商業聚集地區域零售型（街鋪）區域零售型（街鋪）區域零售型（街鋪）區域零售型（街鋪）區域零售型（街鋪）品牌定位中檔中、低檔中、低檔中、低檔中檔中、低檔業態特征新老城區交匯，近年商業逐漸興起，開發項目逐漸增多，九龍大道商業多數以項目底商、小型商業廣場為主要商業模式，消費群是城中心區（薌城區）以及周邊區縣中高收入。沿街商鋪為主，零售業態散亂，建元路橫穿新老城區，老城區沿街以小家電零售，海產品批發為主，新城區業態較為零散一零售業為主。消費群是城中心區以及龍文本區客群。漳州市形象路，商業較為分散，并以沿街商業為主，沿路有餐飲、二手車市場，相對集中，主要消費群是以區域內居民為主要客群，檔次較低。漳州未來商業聚集區，目前以沿街商鋪為主，未來有大型商業項目入市，（明發商業廣場未來將近50萬平方米商業將帶動區域內商業以及業態格局）目前消費群是以龍文區本級消費群為主。主要以服裝批發、小型電器零售業為主，漳州閩南服裝批發市場坐落于此，部分外貿服裝批發，輻射漳州以及周邊縣市，消費檔次較低，人流集中，消費量較大。與龍文區政府毗鄰，沿街商鋪零散，該街主要是以政府辦公聚集為主，沿街有部分獨立門面，作為區域內配套出現，檔次偏低。業態組合小型百貨、服飾、餐飲、娛樂餐飲、通訊、服裝批發、海產品批發汽車4S店、二手車交易市場、餐飲、水果批發市場書店、網吧、加油站、食雜店、餐飲服裝、餐飲、小家電餐飲、日用小百貨、汽車修理租售價格2-3.5元/平方米/天1.7-2.7元/平方米/天0.8-2元/平方米/天0.8-1.5元/平方米/天3-6元/平方米/天0.7-1.5元/平方米/天城市四至典型個例分析—龍文區龍城區-九龍大道龍城區-建元路龍城區-迎賓大道龍城區-龍江路龍城區-水仙大街龍城區-龍文路輻射力輻射漳州新城區以及部分老城區客群輻射部分薌城區客群以及龍文區普通消費客群迎賓大道附近普通消費群首個shopping-mall出現，將打破漳州無集中型商業格局，未來將輻射整個漳州客群。水仙大街臨街商鋪以經營小家電、餐飲以及服裝批發業為主，閩南服裝批發市場是輻射整個漳州大眾化客群需求，產品檔次偏向中低檔。輻射力較弱，區域內本級消費群，消費檔次較低。優勢1、位于漳州新老城區分界，面向雙城，客群更為廣泛，區位優勢明顯。2、交通便利，四通八達。3、新區商業多以配套出現，方便居住為主，商業業態可塑性較強。1、與老城區商業鏈接，重要交通節點。2、底商使用率高，對投資型客戶有較大吸引力。3、居住氛圍濃郁，人流量較大。1、重點形象街區，未來高端住宅重點發展區域。2、交通便利，是漳州與廈門之間的重要路徑。1、新興路，可塑性強，周邊住宅項目較多2、大型商業綜合體明發商業廣場入市后會對區域整體商業氛圍有所提升。3、未來規劃市政中心毗鄰1、貫穿漳州東西，新建項目毗鄰左右。2、商業發展空間有待提升，有可能形成新興商圈。3、大量服裝批發、零售針對整體漳州市場，具有一定影響力4、周邊樓盤售價在區域內有上漲空間1、縱穿漳華路、迎賓大道、水仙大街、建元路，直通江濱路，交通便捷。2、博物館、木偶藝術館、龍文財政局、龍文區政府毗鄰，隸屬政府板塊。劣勢1、檔次較低，在開發項目中商業無統一招商計劃，開發企業只針對自持物業進行統一規劃，零售商鋪不做招商規劃，對投資客戶無保障。2、明顯區域界定，業態無吸引力。1、該路段住宅項目較多，商業多以底商形式出現，無停車位，交通便利性較差。2、店面較小，品牌展示性差。1、無大型商業品牌支撐，沿街商鋪間隔較遠，難以形成購物氛圍。2、商業較少，租金水平較低。1、目前商業無規劃，沿街商鋪開業僅60%2、消費檔次較低，主要是以新建小區業主為客群，輻射力非常弱。1、經營在售產品檔次偏低。2、以沿街商鋪為主，無規劃化大型商業支撐3、整體環境較差，難以塑造高端商業和住宅產品。1、政府板塊中商業份額較輕，仍以沿街商鋪和底商為主要商業2、區域內政府部門較多，商業弱化。城市四至典型個例分析—龍文區2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業街道分析商業格局分析小結位置業態組成臨街店鋪租金水平（元/㎡.月）規模南昌路沿線商業中小型商場（大華百貨、華南電器公司、）、服裝、鞋類、飾品店、餐飲等（小型美食城）。110-600百貨商場2000㎡左右，臨街店鋪40-110㎡丹霞路沿線商業沿街商鋪-以服飾、電動車、餐飲（肯德基、德克士）、服裝90-350一層、面積30-120㎡新華路沿線商業服裝為主、餐飲、KTV（熱浪KTV）、網吧（先鋒網吧）、酒店、日用品200-650臨街店鋪50㎡-150㎡永樂思3500㎡、上海天洲電器2000㎡、元光路沿線商業餐飲、KTV（熱浪KTV）、網吧（先鋒網吧）、酒店、日用品35-120一層、面積30-200㎡熱浪KTV2000㎡先鋒網吧300㎡騰飛路沿線商業以日用百貨、家居、餐飲、服裝25-100一層、臨街店鋪40-100㎡漳州商業整體商業檔次較低，商鋪租金水平也較低，南昌路沿線商鋪主要租金平均為110-600元/㎡.月，丹霞路沿街商鋪平均租金為90-300元/㎡.月，其他沿街商鋪租金平均為25-180元/㎡.月，臨街商鋪面積主要在30-120㎡之間商業格局分析位置業態組成臨街店鋪租金水平（元/㎡.月）規模九龍大道沿線商業小型百貨、服飾、餐飲、娛樂、五金60-100一層、臨街店鋪37-120㎡建元路路沿線商業餐飲、通訊、服裝批發（閩南服裝批發市場南門）、海產品批發50-80一層、臨街店鋪30-50㎡迎賓大道沿線商業汽車4S店、二手車交易市場、餐飲、水果批發市場等25-60一層、臨街店鋪30-50㎡水仙大街沿線商業服裝、餐飲、小家電60-180一層、臨街店鋪30-70㎡龍江路沿線商業書店、網吧、加油站、食雜店、餐飲25-45一層、臨街店鋪25-50㎡商業格局分析

漳州市目前的商業形態整體以傳統街區自發形成的商業體以及一些類似于萬達廣場的綜合性商業體為主。傳統街區的商業整體檔次較低，分布不均，經營模式不新穎。而一些大型的商業體要么占據了城市的核心地段，有很好的人流基礎，要么就是憑借著自身的品牌影響力吸引著源源不斷的顧客前來消費。但與此同時，我們不得不提到在這個城市中還有這么一股力量在不斷的壯大，不斷的支持著、完善著漳州市的商業格局。他們就是處在城市較為偏僻、較為幽靜的某個角落，以獨具個性的包裝與自由時尚的元素不斷的吸引著年輕族群前往的新興商業。商業格局分析—新興特色商業的興起簡介：

漳州市年代秀花園會所位于漳州師范學院附近一條較為幽靜的街道。街道風格古典，綠化率高。年代秀主要為露天的小酒吧，由老舊南洋別墅改造，里面動靜分明，配有大屏幕大舞臺，還有造型獨特的桌椅散落在院子的各個角落。年代秀以獨具特色的包裝，吸引著眾多年輕人前往消費。（打造以不同年代的產物場所作為文化底蘊又同時兼并室內及室外的展示廳將現代文化及早期不同年代生活主題完美融合）。消費主力軍：七十年代八十年代九十年代核心參數：年代秀裝修費用：50萬。月回報金額：12萬左右。商業格局分析—新興商業個案：年代秀簡介：

漳州HELLO餐廳位于世紀廣場內街。那里街道較為狹小，擁擠，為內街較為偏僻地段，但是不到80平米的店面卻生意興隆。HELLO餐廳憑借著個性獨特的裝修，區別于大排檔形式的酒吧式餐飲形式以及別致的時尚元素分布在餐廳的每個角落，吸引著眾多消費者前往消費。消費主力軍：九十年代為主力，八十年代為輔。核心參數：HELLO餐廳裝修費用：7萬。月回報金額：2-3萬。商業格局分析—新興商業個案：HELLO吧簡介：

水舞傳位于漳州市南昌路，那里街道較繁華，車流人流量大。水舞傳內部略顯擁擠，嘈雜，但是前往消費的客人還是源源不斷。其中價格低廉是一方面，但更主要的是里面類似于包廂的特色格局，昏暗燈光、木藤竹椅等等富有浪漫元色彩的元素比比皆是，所以“創意”這才是它成功的最主要因素。（空間內以琴棋書畫為交友工具，嫁接出許多八十年代的因緣）。消費主力軍八十年代九十年代。核心參數：水舞傳裝修費用：70萬。月回報金額：15萬左右。商業格局分析—新興商業個案：水舞傳2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點城市四至典型個例分析主要商業街道分析商業格局分析小結從綜合性商業看從業態分布看從消費習慣看從經營品牌檔次看目前漳州市城區成規模的購物中心有凱德廣場、萬達廣場、大潤發、中閩百匯、新華都等等，而就從金峰片區看，主要以廠房為主，幾乎沒有較為成型的商業體。

以服裝鞋帽批發及零售、餐飲為主要業態，休閑娛樂業態比例少，且分布零散；餐飲類發展較好，消費支出比重較大。目前商業街區的形態仍為消費主流，但消費市場正朝著綜合化、規范化、專業化方向發展；傳統的商業街區一般都是由人流自發形成：功能不全、業態不夠豐富、受天氣影響大、停車購物不方便等問題較為暴露；（傳統街區缺乏創意型商業體）。漳州市當地消費能力較強，而在目前當地市場中，無論是購物中心、百貨公司及商業街區都是以中低端檔次為主，就從漳州市消費水平而言，市場還是有很大的發展空間。從商業格局看漳州市當地消費動向不僅僅由傳統的商業街區或者大型商業體所包攬。而分布在城市某些角落的別具特色的小型商家也吸引了很大的人流。這種局勢還會不斷擴大！小結分析3、項目本體分析項目現狀分析項目地塊四至分析項目環境分析及思考項目SWOT分析

項目所處金峰板塊區域，在永鴻國際公館西南方向。地塊現為工業用地性質，其地面擁有一定面積廠房建設及辦公用，占地28畝（18648㎡），容積率為2.8，總建筑面積為52214㎡。地塊東西向較長，南北較短，占地面積為28畝；周邊分布著各類廠房、院校；以附近常駐居民和廠房工人為主；由于人流較為稀少，所以道路車流量較少，交通較為便利。本案項目現狀分析3、項目本體分析項目現狀分析項目地塊四至分析項目環境分析及思考項目SWOT分析

項目落座在金峰板塊樓盤密集區，主要項目有永鴻國際公館、悠樂社區、夏商書香名苑、鳳凰社區、惠名花園。地塊南面擁有金峰醫院，東面一公里處是漳州大學校園，華陽體育館也落座于此。地塊周邊項目社區生活配套較為完善，商業主題代表作——紅星美凱龍商業廣場。項目四至分析3、項目本體分析項目現狀分析項目地塊四至分析項目環境分析及思考項目SWOT分析

由于項目受到土地性質的限制，而不考慮走開發線路，同時分析項目周邊雖然以廠房、院校、住宅為主，但是生活配套機能隨著許多大項目的入駐逐步得到完善，居住氛圍濃厚，已形成新的金峰住宅片區，區域客群以周邊村莊為主，輔以部分城區、周邊縣城居民。另一方面，由于地塊特性偏小且地處偏僻，所以是否能夠形成一個成功的商業體還需要很多的努力，因此如何在精準定位產品及走差異化、創新性路線將會是我們面臨的主要難題。項目環境分析及思考3、項目本體分析項目現狀分析項目地塊四至分析項目環境分析及思考項目SWOT分析◆交通狀況理想，地塊周邊道路建設較為規范，項目南北路段均是城市主干道；◆項目位于漳州金峰片區，周邊地產住宅項目發展成熟，且附近工人、學生多，有一定的消費基礎。●合理加強項目內部的配套設施，構建有獨特創意、吸引人流的特色項目。如何發揮優勢？項目SWOT分析:S優勢◆本案所處片區不屬漳州市城市發展的主流區域，區域宣傳有限。◆項目周邊最大劣勢在于廠房造成的環境污染，大大制約了本案提升產品品質的空間。◆項目地塊小。無法形成相當規模的商業群，在很大程度上直接約束了項目自身的利潤空間。◆德信行地產開發為初步階段，無法同區域其他開發商形成一定的品牌競爭。●制定項目競爭策略——走差異化路線，避免同質化競爭。●通過各種渠道及活動，樹立產品的形象，特高知名度。●借助地方政府關系，來有效改善項目周邊廠房的環境污染及為自身創意商業體提供有效的渠道宣傳。如何規避劣勢？項目SWOT分析:W劣勢◆隨著夏商及永鴻、紅星美凱龍、悠樂社區等社區的成熟，區域居住氛圍濃厚，可以保證一些固定客群。◆自身項目土地成本較低，且如果在不改變大致布局的情況下，可以有效縮減改建的投入成本，在未來市場競爭中，可有較多投入廣告宣傳方面。◆項目所在區地處較為偏僻，以廠區為主。周邊商業以居民自建民房為主。故而在這樣的區域環境中缺少較為成型的小型商業體，如若項目運營成功，將給金峰片區注入一定活力，引導更多企業的入駐，將為片區迎來更多的商業投資熱潮。●宣傳區域規劃前景，打造區域未來價值。●打造與競爭項目具有差異化的產品及價格優勢，提高競爭力。●運用西部板塊與東部板塊的價格落差，吸引更多年輕投資客群。打造具有第一獨特性的小型商業體來有效增加地塊原有價值。如何利用機會？項目SWOT分析:O機會◆在當前環境下，漳州商業主要集中在市區商圈周邊以及人流突出的商業街道，商業體量大。而金峰板塊客群市場、人均消費空間有限，商業氛圍較弱，本案也將在入市后面臨市場空間及時間的考驗。◆地塊所在板塊，商業氛圍淡薄，如果沒有做到極致的宣傳與包裝，將很難吸引市區的廣大消費群體前往項目地進行消費。●做好項目包裝（概念深入人心）通過營銷活動，做好項目的宣傳工作，引導客戶的投資、消費需求；●在競爭激烈的環境下，銷售力度應該加強，通過各種方法及增加宣傳渠道擴大受眾面，努力爭取客戶。以獨特的商業體來有效吸引更多城區客群，化解區域有限性。如何轉化威脅？項目SWOT分析:T威脅項目硬件項目軟件開發方向經營特色項目處于金峰工業區，目前地產開發項目眾多，但是項目處于工廠較多的位置，目前車流量、人流量均較為低下，項目為一棟綜合樓和一棟鋼結構廠房為主，還有大片綠地，地塊平整，如要進行改造，難度不大。項目周邊配套暫不齊全，但是交通方便，周邊諸多項目都在進行開發，未來人氣值得期待。從成本開發角度出發，對原有建筑進行改造再利用打造獨特的商業模式是項目土地性質不變更前提下最好的開發方式，因此，如何改造定位為項目需要深入研究的課題。除了傳統商業和商場式集中商業外，目前漳州悄然興起的新興餐飲娛樂商家正在以很快地速度發展壯大，如果項目能在原有建筑的基礎上“修舊如舊”，打造漳州首屈一指的創意娛樂休閑體，那將給漳州商業帶來不一樣的色彩，也能創造一種全新的商業盈利模式。項目小結4、本案項目定位建議核心開發建議開發建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經營定位舊廠房改造代表案例解讀項目核心開發建議在不大改動項目現有狀況的基礎上走特色的舊廠房改創意地產的路線，在項目原有基礎上進行改造，突出“人無我有，人有我新，人新我奇”。4、本案項目定位建議核心開發建議開發建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經營定位舊廠房改造代表案例解讀2012年，漳州市政府印發《加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造實施意見》，成立“三舊”改造工作領導小組，并要求市直相關職能部門要加強業務指導、簡化審批環節、提供高效服務，對“三舊”改造項目要優先受理、優先審核、優先發證，掀起了存量建設用地“二次開發”熱潮。

對利用舊廠房進行改造的，享受以下優惠政策：1、對以“整體搬遷方式”改造舊廠房的，原址用地由政府收儲，遷建用地以協議出讓方式提供，按工業用地最低價出讓；2、對以“提升產能方式”改造舊廠房的，其增加容積率部分不再增收土地出讓價款；3、對以“改變用途方式”改造舊廠房的，經批準改變用途后作為金融保險、商貿會展、旅游娛樂、商務辦公等用途的，按批準改變用途時點的新用途的出讓地價與原工業用地剩余年期地價的差額補交土地出讓價款后，再辦理土地用途變更手續；經批準改變用途后用于信息服務、研發設計、倉儲物流、創意文化等新興產業的，可不辦理土地用途變更手續；4、對擬改變用途用于商品住房的，應由政府實施收儲后統一以招拍掛方式出讓。開發建議市場支撐點—政府扶持漳州產業結構重心從第二產業轉移到第三產業，工廠外遷；市中心土地價格成倍攀升，工業廠房的產值已經無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結果。開發建議市場支撐點—城市產業的升級“謹慎的城市更新”從20世紀70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構成地方特征和維系原有社會經濟文化延續的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當城市意識到推土機式的舊城改造對舊城結構肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。開發建議市場支撐點—修舊如舊的潮流從統一單調的產品到符合不同人群需求的個性化產品ＳＯＨＯ兼備居家與辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標準辦公樓開發建議市場支撐點—特殊需求的崛起4、本案項目定位建議核心開發建議開發建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經營定位舊廠房改造代表案例解讀舊廠房功能改造方向分析市場商業主流功能改造方向分析分項目功能匹配性分析總結：影響功能改造方向的若干主導因素及結合市場論證辦公與商鋪是目前市場上最常見的改造方向，其次為旅館、博物館等。（此結論為北京、上海等一線城市舊廠房改造案例統計得出）創意產業辦公8號橋、天山軟件園、中科創意倉庫、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業同樂坊、復城國際等、領秀新天地。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。市場主流功能改造方向分析舊廠房、舊倉庫創意產業建筑形態結構空間：框架結構建筑具有很強的空間感建筑材料：多為混凝土墻面展示，原始材料的展示易于挖掘藝術美感強調空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環境激發創作靈感地段環境市中心多處于居民區的包圍之中，生活配套設施較為完善鬧中取靜，出行方便，滿足SOHO要求功能配套老式廠房，沒有內部配套，無法滿足傳統辦公物業的硬件要求對網絡、交通有較高要求、電梯、中央空調敏感度低文化傳承人文氣息歷史遺跡文化創意藝術設計舊廠房/倉庫與創意產業園的匹配性市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析舊廠房/倉庫與旅館的匹配性區位環境旅館、經濟型酒店選址多數考慮旅游區、次商業核心區、居民區等人流較為集中的區域，分布區域廣泛，但多數在環線以內；而北京、上海的舊廠房倉庫多數位于環線內，周邊有較多的居民區，多數符合經濟型酒店、旅館的選址要求。建筑形態體量：部分中心城區的舊廠房、舊倉庫體量在3000-10000平方米間，而經濟型酒店旅館房間數量一般不會超過300間，體量在五六千平方米最為理想。結構：舊廠房舊倉庫的高度與普通的多層建筑相差不多，層高較高，能夠重新分隔層數，而經濟型酒店和旅館為多層建筑。市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析租賃情況舊廠房倉庫改造后的租金仍低于同區域的商鋪和辦公物業的租金；旅館、經濟型酒店租金承受能力極低。舊廠房倉庫只能租賃，不能出售；旅館、經濟型酒店多數采取長期租賃物業的形式經營。市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析舊廠房/倉庫與商業的匹配性區位環境建筑條件舊廠房舊倉庫多數位于環線內，并被居民區所包圍，能為改造成商業提供密集的消費群體。組團建筑：很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區，由多棟建筑和部分景觀區域組成；而現代商業的建筑類型不再局限于單體建筑，體現時尚文化內涵的餐飲娛樂功能商業項目多選擇特色的小型獨棟建筑或組團式院落式的規劃形態；內部規劃：部分花園式組團式辦公的舊廠區內都會設有小花園、景觀區等可以部分保留，部分改造成組團式商業中的休閑廣場等；建筑材料：舊廠房、舊倉庫的混凝土直接裸露在外，體現一種原始自然生態美感，而現代餐飲娛樂場所（如酒吧）更注重體現一種時尚文化內涵及藝術氣息（原有辦公樓在實現后期可改造為娛樂休閑區及居住區）。市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析舊廠房/倉庫與博物館、展覽館的匹配性區位環境博物館、展覽館選址多數考慮旅游區、商業核心區、等人流較為集中的區域，且多數在環線以內；而上海的舊廠房倉庫多數位于環線內，交通便利，部分符合博物館、展覽館的選址要求。建筑條件舊廠房倉庫的層高、柱距和單層面積一般較大，部分符合博物館、展覽館的要求，另一方面很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區，由多棟建筑和部分景觀區域組成，為博物館、展覽館提供了人流集散空間和戶外功能空間。市場主流功能改造方向分析—分項目功能匹配性分析因素一：區位環境因素四：建筑形態項目周邊的市場環境決定了其作為辦公或商業的氛圍條件。周邊的商業或商務配套為項目的發展奠定了基礎，因此同一地段的物業改造為辦公、商鋪或旅館，其租金收益與升值潛力是不同的。辦公、旅館以及不同類型的商鋪均對建筑的平面布局、樓層、層高、垂直通道情況等有著嚴格的要求，因此對于舊倉庫的改造應充分考慮建筑改造的可行性，如有條件應征詢專業建筑改造設計公司的意見。因素二：交通人流量、車流量、人行與車行是商業物業選址的重要指標。因素三：規劃尤其如北外灘區域大改造，描繪出物業的升值空間。同時小范圍內的景觀、道路改造以及功能區的確定也會產生重要影響。市場主流功能改造方向分析—影響功能改造方向的若干主導因素市場主流功能改造方向分析—結合漳州金峰片區市場功能改造小結2、作為旅館及酒店公寓所產生的成本投入及政府層面公關等問題和地塊現地段、周邊商業配套客群屬性及消費能力，在此做旅館及酒店公寓后期將會出現經營瓶頸，無法有效回收投入成本。4、創意型主題商業體將會是最符合我司運作思路，因其在地塊原有條件下改動不大，成本投入少，也契合區域周邊主要客群（學生、社區居民），但也由于地塊較偏，缺乏基本生活功能配套（人氣不足），因此如何有效控制成本投入及打造創意型商業體和后期商家資源捆綁將會是我們主要議題!!1、創意產業在硬性條件上基本符合地塊先天條件，但由于所產生的成本投入、培育期、及城市不夠現代化和租金回報率等客觀因素無法就我司運作思路產生契合，因此此建議需謹慎待之。3、博物館、展覽館建設不足之處在于漳州以農產品批發為主的城市，人均綜合素質較低，無法形成較高的精神文化需求。大排檔城也是較符合我司現有運作思路，不足理由：（1）、周邊客群有限（學生、職工、村名）。（2）、消費水平較低。（3）、地塊先天條件不足。（4）、與后期地產開發品質形成落差。4、本案項目定位建議核心開發建議開發建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經營定位舊廠房改造代表案例解讀我們創意商業主題定位:從市場消費群眾中來!到市場消費群眾中去!項目概念經營定位項目具體經營定位一、消費年齡：漳州創意商家的客群年齡主要在70、80、90年代

他們的喜好是復古、創意、現代、潮流！二、消費文化：喜歡時尚的生活著，而他們時尚的另一成意思是在特定空間內舒服、簡約、自由、無約束的吃飯、喝酒、

聊天！70年代消費的其實是種文化！80年代消費的其實是種感覺！90年代消費的其實是種氛圍！三、消費水平：七十年代人的生活總是背負著太多家庭的因素——均/次350元；

八十年人的生活剛剛步入婚姻，總是面臨著購房的壓力——均/次250遠；九十年代人總是喜歡自由、無約束、無壓力的生活著——均/次300元四、消費頻率：七十年代人喜歡一個星期左右一次的聚餐消費；

八十年代人喜歡三兩天的消費圈子內聚餐；

九十年代人喜歡平均每天嗨樂式的消費；五、消費習慣：漳州客群的消費習慣及消費地點，大多都是以口碑宣傳途徑知取；

項目具體經營定位結合思考：如何結合不同年代消費客群市場特性及漳州主題商業創意體的的成功實踐經歷，并圍繞項目地塊特性及董事會運作投入思路和周邊的高校園區人流，將會是我們項目商業運作成功與否的關鍵所在！因此我們提出：“白天黑夜”的主題概念！項目具體經營定位何為“白天”：就是建立在地塊原擁有一定的草皮空地上做足特色商業創意文章（兼并臺灣美食—物美價廉），吸引高校園區學生及周邊社區居民，為我們的”黑夜”奠定人緣及廣告基礎！何為“黑夜”：廠房因漳州的創意商家資源融合及市場消費客群的特性的做的一定改動，吸引不同客群的到來，為商業體的人氣做足文章（90年代的消費頻率及80年代的消費觀點和70年代的消費文化的結合將為整個商業體實現獨一無二的模式理念及口碑，實現一炮而紅！露天夜晚酒吧露天白天休閑區項目具體經營定位

結合舊廠房改造房項目的分析和市場客群主導因素的分析判斷，在綜合項目目前所處的區位、硬軟件條件的基礎上，我方建議項項目的改造方向為：1、以創意型商業為主題模式運營定位2、以排擋商業為主的運營定位經營定位分析：如擁有一定資金投入，建議以第一種商業運營定位，因第一種運營定位需要一定資金進行舊廠房土建改造和外立面包裝，同時投入資金回報周期較長，因此需要一定資金運營能力，但此運營定位租金回報豐厚，如資金暫不充裕的情況下，建議以第二商業運營模式，前期投入資金較少，但資金回報率較低，同時消費目標只能吸引為本區域消費，難以帶外來消費。項目具體經營定位第一種經營風險規避的操作思路及步驟：

在主題創意商業的運作中，我們可提前針對市場創意型商家進行溝通。目的：1、聽取市場創意型商意見2、針對創意型商業投入成本預估（結合地塊現狀及改造方案）3、有效結合市場創意商業文化及特性4、捆綁創意商家及所附帶客戶消費群體，減少廣告投入，形成人際口碑宣傳的最佳效果。1、以創意文化模式為主題商業運營定位定位分析：在政府加強對“退二進三”政策實施力度及加大扶持創意產業的發展力度之時，本舊廠房應順應熱潮，將舊廠房改建以創意為主題的商業運營，無疑是“天時、人和”之舉，創意產業帶來了無限的商機，帶動商業投資新風向，改造后以餐飲美食、休閑娛樂、創意文化三大經營主題為主商業項目。項目具體經營定位（一）創意商業產業三大經營主題：A、餐飲美食B、休閑文化C、夜晚商業主題文化定位原因分析：因為商業項目周邊以外來工人和學生為主，大型住宅區處于開發階段，居住人口不密集，欠缺消費群體，如發展商業零售行業，難于帶動項目2萬多平米的消費體量，但如果本項目規劃成檔次中等附有創意集餐飲美食、休閑娛樂、夜晚商業主題創意文化集為一體一站式商業運營，可輻射到半徑10公里內前來消費（后期可能是整個漳州市區）。A、以餐飲美食為經營主題（廠房一層或草皮空地）。建議引入臺灣美食（類似廈門牛莊的商業臺灣美食體）。項目具體經營定位B、休閑娛樂為經營主題（原有住宅樓）——建議引入以咖啡廳、KTV、、游樂游藝、桌面游戲、桌球室、棋牌、酒店公寓等休閑娛樂商家入駐。項目具體經營定位C、創意商業文化主題（廠房）——計劃引入以啤酒、紅酒、茶藝、文化交流為目的的眾多漳州夜店及其他地區文化創意商家！項目具體經營定位2、對商業街模式商業運營定位對現有舊工廠進行商業改造，舊廠房改建為2層，一層相互打通改建為商鋪，增加幾個出入口，加強消費人流動線（具體商鋪規劃和消費動線見日后規劃報告），一層以美食商業街，二層以上、休閑、特色文化酒吧、娛樂定位為主，經營定位檔次和周邊商業有差異化經營、以中檔以上定位為主，草皮空地作為白天休閑娛樂空地，如：茶飲、咖啡、棋牌等用途，更可增設一些結合整個商業體消費客群不同年段所產生的年代器具及同時兼并一些西方的生活元素，如：音樂、魔術、人體雕塑、滑板等等。如有必要可增設露天小舞臺。項目具體經營定位4、本案項目定位建議核心開發建議開發建議市場支撐點舊廠房功能改造分析項目具體經營定位舊廠房改造代表案例解讀領show天地舊廠房改造代表案例解讀—泉州領show天地領SHOW天地創藝樂園，系泉州市暨豐澤區重點文化創意產業項目，位于泉州市豐澤區成洲工業區西片區。2010年豐澤區政府貫徹市委市政府出臺的“優二進三”及“三舊改造”政策，規劃將成洲老工業區改造成大型文創產業園區，并引進興世紀（香港）旅游文化有限公司，以領SHOW天地為首個創意產業試點改造項目，開始著手對老工業區的產業結構進行轉型與優化。

興世紀公司以“建設人才銀行、服務城市產業、打造旅游景點”為領SHOW天地之戰略定位，規劃將領SHOW天地建設成集“人才銀行、設計創意、文藝活動、會展經濟、媒體出版、商務交流、休閑旅游”為一體的大泉州首席創藝樂園。領SHOW天地一期總投資2.2億人民幣，由24幢舊廠房組成，總改造利用面積約為100000平方米。

作為“三舊改造”的示范項目，興世紀公司以國際、新悅的設計理念為舊工業廠房注入新生命，以別具一格的歐陸建筑景觀，將領SHOW打造成泉州創意旅游的新地標；并參照英國創意產業定位標準，引進廣告、建筑、藝術和文物交易、設計、時裝設計、互動休閑軟件、出版、電視廣播等十三個創意行業企業群聚辦公，力圖通過后期的追加投入，擴大產業規模，規劃建設泉州最大的創意產業服務平臺。舊廠房改造代表案例解讀—泉州領show天地以“創意”與“樂活”為雙基因的領SHOW天地，揮創意的手筆，創新規劃出“創意辦公、文藝活動、休閑娛樂、個性購物”四大業態，為當前泉州文化創意產業設定標準。其中“創意”清晰指向創意辦公與文藝活動的業態；“樂活”清晰指向娛樂休閑與個性購物的業態。領SHOW天地一期，針對四大業態的舞臺，有創意寫字樓、文化旅游街、SOHO青年公寓三大建筑體系構成。

其中，創意寫字樓引進歐美的“服務型辦公”概念，不僅提供量身定做的辦公空間，并沒有公共使用的接待大堂、商務中心、便利店、多功能會議室等配套服務設施，為進駐企業節約運營成本。目前已進駐一批廣告、設計、傳媒、動漫、網絡、軟件、電子商務等創新型企業，另外，為鼓勵創意企業成長，領SHOW天地更成立了文化創意產業融資中心，給予那些有潛力但無資金或缺少資金的創意項目創業者實質的引導和幫助，讓更多的資金，技術，項目對接。