物業管理合同與糾紛處理

深圳物業管理進修學院第一章合同與合同法一、合同的概念合同的要約合同的承諾合同的要件口頭合同、書面合同、事實合同格式合同與合同的格式條款第二章前期物業服務合同一、前期物業服務合同的特征前期期限的過渡期注重保護前期業主的利益前期物業服務合同具有風險性發展商從業主授權獲得簽訂合同的資格二、簽訂前期物業服務合同應注意事項物業的承接驗收物業服務費用與早期介入的報酬物業的保修責任前期物業服務合同的終止

《前期物業服務合同示范文本》

建設部關于印發《前期物業服務合同（示范文本）》的通知

建住房[2004]155號

各省、自治區建設廳，直轄市建委、房地局，新疆生產建設兵團建設局：

為了貫徹《物業管理條例》，規范前期物業管理活動，引導前期物業管理活動當事人通過合同明確各自的權利與義務，減少物業管理糾紛，我部制定了《前期物業服務合同（示范文本）》，現印發給你們，供建設單位與物業管理企業簽約參考使用。

中華人民共和國建設部

二○○四年九月六日第三章物業服務合同

一、

物業服務合同的特征業主委員會代表業主簽訂物業服務合同受到較多的國家干涉選聘性有償性雙務性主體虛位性二、簽訂物業服務合同應注意的事項物業服務的內容、范圍和期限明確業主委員會的權利義務明確物業管理企業的權利義務違約責任的約定合同條款宜細不宜粗無償與無期限的承諾第四章物業管理中的保管合同保管，也稱寄托、寄存、委托占有寄托：保管合同期滿后保管人將保管物品返還被保管人的行為寄托占有（保管合同）構成的三個要件：1.被保管人要合法的擁有保管物品2.被保管人必須將保管物品的實際控制權、排他占有權交付給保管人3.保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意承擔保管物品損壞或丟失的賠償責任第五章物業管理中的供水、供電合同供電、供水等市政企業在物業管理活動中的權利義務《物業管理條例》第四十五條、第五十二條明確規定了供水、供電等市政企業的權利義務……向最終用戶服務、向最終用戶收費供電、供水合同可以是書面合同，也可以是事實合同停電、停水的侵權責任第六章業主公約一、業主公約的概念二、業主公約的作用具有強制性的業主自治自律約束力具有鄉村民約的道德約束力具有合同法的法律約束力處理解決糾紛的依據司法審判的有效證據

8.《業主臨時公約示范文本》

建設部關于印發《業主臨時公約（示范文本）》的通知

建住房[2004]156號

各省、自治區建設廳，直轄市建委、房地局，新疆生產建設兵團建設局：

為了貫徹《物業管理條例》，推動建立業主自我管理與自我約束的機制，維護全體業主的共同利益，我部制定了《業主臨時公約（示范文本）》，現印發給你們，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。

中華人民共和國建設部

二○○四年九月六日第七章物權法與建筑物區分所有權一、物權與所有權物權——由法律確認的民事主體對物依法所享有的支配權利

所有權是典型的物權，是物權的核心內容所有權的權能包括占有、使用、收益、處分和排他性二、建筑物區分所有權的構成

1.不動產所有權的構成2.建筑物區分所有權的構成三、專有部分與共用部分范圍1.確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的意義與作用內容：專有部分——專項服務、特約服務共用部分——常規服務責任：專有部分——業主自己承擔共用部分——分別由物業管理公司與業主大會及業主委員會承擔費用：專有部分——業主自己承擔共用部分——分別由物業管理費、專項維修資金、業主大會及業主委員會承擔權利義務不同有利于解決糾紛2.中心說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線3.空間說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線4.最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層5.各種管線的專有部分與共用部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區域，包括為這些空間和區域專用的計量設施和管線接駁終端以內的相關設備設施

6.架空層、停車場、會所的所有權屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯四、專有部分所有權五、共用部分持分權六、業主大會組織（因共同關系形成）的成員權第八章建筑物的相鄰關系一、建筑物相鄰關系的概念地役權與相鄰關系建筑物相鄰關系的類型建筑物相鄰關系的主要內容二、區分所有建筑物的相鄰關系相鄰使用關系對全體業主共同利益的侵害三、通風、采光的妨害四、不可量物的侵害第九章物業管理法律責任一、法律責任的概念行為人未履行法定義務或約定義務而對損害予以接受懲罰、賠償或補償的不利的法律后果法定義務……法律、法規所規定的強制性規定約定義務……合同約定的義務二、法律責任的種類

1.違憲法律責任違反憲法的法律責任

2.行政法律責任違反行政法律規范的法律責任……行政處罰

3.民事法律責任違反民事法律規范的法律責任違約責任……違反合同約定的法律責任侵權責任……侵犯他人合法權益的法律責任一般侵權與特殊侵權

4.刑事法律責任違反刑律的法律責任三、法律責任的構成要件

1.有損害事實的發生人身損害與財產損害已經發生、正在發生、將要發生、潛在發生的損害

2.行為人行為違法行為人違反了法律、法規的強制性規定

3.行為人行為過錯過錯是指行為人在實施違法行為時所具備的心理狀態，是法律和道德對行為人的否定評價故意……主觀上的有意識希望發生損害，明知自己行為會造成損害的結果，并且希望或者放任這種損害結果的發生過失……主觀上并不希望發生損害，但因疏忽大意，應當預見但自己能力限制沒有預見，或者以及預見但僥幸心態輕信能夠避免，以致損害發生過失……行為人違反了法律規定或一個普通人的合理謹慎義務

4.因果關系行為人違法和過錯行為與損害存在邏輯上必然的因果關系四、民事責任的歸責原則

1.過錯責任原則《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定：行為人過錯應當承擔民事責任

2.無過錯責任原則《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定：沒有過錯，法律規定承擔責任的應當承擔民事責任……不以過錯判定責任

3.公平責任原則《中華人民共和國民法通則》第一百三十二條規定：當事人沒有過錯，可以根據實際情況由當事人按照公平原則分擔責任五、民事責任的承擔方式

《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條規定的承擔方式：

1.停止侵害停止正在進行的不法侵害行為

2.排除妨礙排除妨礙他人權利行使的障礙

3.消除危險消除可能對他人造成的危險之源

4.返還財產將非法占有的他人財產返還給對方當事人

5.修理、重作、更換或恢復原狀消除可能對他人造成的危險之源

6.賠償損失停止正在進行的不法侵害行為

7.支付違約金排除妨礙他人權利行使的障礙

8.消除影響、恢復名譽、賠禮道歉停止正在進行的不法侵害行為深圳物業管理信息網

五.物業管理民事責任的承擔方式

民法通則134條規定：

1.停止侵害。是指停止正在進行的不法侵害行為

2.排除妨礙。是指將妨礙他人權利行使的障礙除去

3.消除危險。是指行為人的行為有造成他人損害或再次造成他人損害的危險時，行為人應將危險之源除去

4.返還財產。是指一方當事人將無權占有的他人財產返還對方當事人

5.修復、更換或恢復原狀。這是指將損壞、移動的財產修復、更換或恢復原來的狀態。

6.賠償損失。是指行為人用支付一定的金錢或其他財物，賠償因不法行為給他人造成的損害

7.消除影響，恢復名譽，賠禮道歉。是指對侵害人身權的行為適用的精神上補救的責任形式

七、裝修管理關系裝修管理是物業管理服務活動的內容之一主要以書面合同形成裝修管理的合同關系:1.業主與物業管理公司之間的裝修管理合同關系__書面裝修管理合同(或協議)2.業主與裝修施工單位之間的裝修施工合同關系__裝修施工質量責任、保修責任3.裝修施工單位與物業管理公司之間的裝修管理合同關系__書面裝修管理合同(或協議)4.業主與相鄰業主、住戶之間的相鄰合同關系__受業主公約約束的事實合同關系5.業主與使用人之間的裝修合同關系__業主權利的延伸6.政府在裝修管理中的