..關于東田麗園五期三區戶型配比建議報告〔范本投資拓展總部20XX6月目錄一、未來市場供應情況31.XX市商品房供應情況32.常平鎮商品房市場供應情況4二、XX市商品房戶均面積走勢情況分析41.XX市商品房戶均面積的走勢42.東田麗園自身項目的產品面積走勢情況分析5三、常平鎮近期推出的項目供應情況8四、常平鎮一些在售樓盤的基本情況8五、東田麗園客戶群體研究91.東田麗園來訪客戶情況的分析：92.東田麗園來訪客戶面積需求、房型和總價接受范圍情況分析10六、東田麗園五期三區可開發面積情況：13七、東田麗園五期三區戶型配比建議13關于東田麗園五期三區的戶型配比建議關于東田麗園五期三區的戶型配比,我部將從以下幾個方面進行分析,從而得出東田麗園五期三區初步的戶型配比建議。一、未來市場供應情況XX市商品房供應情況XX市住房建設規劃20XX度住房建設計劃一覽表類別主城區28個鎮區總和合計政策性住房經濟適用房用地面積〔h,㎡6612建筑面積〔萬㎡16.212.128.3套數〔套270015004200廉租房戶籍人口建筑面積〔h,㎡2.53.225.72套數〔套5005371037外來人口用地面積〔h,㎡2.79.512.2建筑面積〔萬㎡7.351926.37套數〔套147038005270一般商品房普通商品房用地面積〔h,㎡206.5428634.5建筑面積〔萬㎡320.67281048.6套數〔套3570081000116700高檔商品房用地面積〔h,㎡79.8206.5286.3建筑面積〔萬㎡111.35277.68389.03套數〔套93002300032300小計用地面積〔h,㎡295650945建筑面積〔萬㎡45810401498套數〔套49670109837159500XX市住房建設規劃20XX度住房建設計劃一覽表類別主城區28個鎮區總和合計政策性住房經濟適用房用地面積〔h,㎡5813建筑面積〔萬㎡1116.327.3套數〔套140020003400廉租房戶籍人口建筑面積〔h,㎡43.117.11套數〔套8005221322外來人口用地面積〔h,㎡3.4811.4建筑面積〔萬㎡9.21625.2套數〔套184032005040一般商品房普通商品房用地面積〔h,㎡1616264425.6建筑面積〔萬㎡250.4470720.42套數〔套278505200079850高檔商品房用地面積〔h,㎡60120180建筑面積〔萬㎡84.52206290.52套數〔套70201700024020小計用地面積〔h,㎡230400630建筑面積〔萬㎡359.17111070.5套數〔套3891074722113632從以上數據可以看出09年一般商品房的數量及面積將有所減少,但預計08年鎮區的商品房供應面積將07年鎮區商品房供應面積多300萬㎡,未來的XX房地產市場以鎮區供應作為主導地位,鎮區的銷售競爭將會加大,銷售形勢將更加嚴峻。常平鎮商品房市場供應情況根據網上得到的一些數據以及常平鎮房地產開發面積占XX市總體開發面積的比例,預計常平鎮未來兩年的商品房開發面積分別為56萬㎡和45萬㎡,近年來常平鎮的商住土地供給情況有所減少,故商品房的開發面積也在減少。二、XX市商品房戶均面積走勢情況分析1、XX市商品房戶均面積的走勢由XX市新增商品房戶均面積可以發現,由于XX市政府加大了對90/70政策的執行,戶均面積有所下降。08、09年90㎡-100㎡的商品住房將大量進入市場,未來兩年的商品房數量將會增加,市場的同質化嚴重,對商品房的銷售將造成沖擊,大戶型的需求情況將有所減弱,未來商品房將主要以三房供應為主。2、東田麗園自身項目的產品面積走勢情況分析東田麗園三期一區的戶型配比情況：三期一區面積情況套數比例70～809213.26％80～90121.73％90～10012518.01％100～110110～120120～13040.58％130～14012516.86％140～150150-16014721.18％160-17012818.44％170-180517.35％240-280〔復式182.59％合計694100.00％從上面的數據統計可以看出東田麗園三期一區的主力戶型在150-170㎡,戶型產品的種類比較多,但100-130㎡的戶型出現了真空。東田麗園三期一區成交情況〔來源于銷售部樓閣名稱總套數累計銷售套數本期銷售套數剩余套數銷售率1彩田居10座5858580100.00％彩田居11座5151510100.00％彩田居12座515050198.04％彩田居13座4724242351.06％彩田居15座4734341372.34％彩田居16座363434294.44％彩田居17座7029294141.43％彩田居18座7015155521.43％彩田居1座181616288.89％彩田居2座181717194.44％彩田居3座181717194.44％彩田居5座181717194.44％彩田居6座1818180100.00％彩田居7座5858580100.00％彩田居8座5858580100.00％彩田居9座5858580100.00％小計：69455455414079.83％從銷售部統計得到的東田麗園三期一區成交情況來看,目前彩田居13座、15座、17座、18座銷售狀況不是很理想,這四棟的戶型產品面積為150-170㎡〔4房3衛,正好是這一期的主力戶型,出現銷售狀況不是很理想的原因可能有以下幾點：1.受目前房地產市場影響,消費者觀望的氣氛比較濃厚。2.需求該檔次戶型面積的客戶在減少,對小戶型面積需求的客戶在增加。3.該部分樓宇位于未來的新城大道邊上,位置可能對客戶存在著一定的影響。東田麗園五期一區的戶型配比情況：五期一區面積情況套數比例90～10011423.17％100～110110～12011423.17％120～130130～1407815.85％140～15018637.80％合計492100.00％東田麗園五期二區的戶型配比情況：五期二區面積情況套數比例90-10014425.00％100～110110～12014425.00％120～130130～14021637.50％140～150150～1607212.50％合計576100.00％從以上對東田麗園戶型配比數據可以看出,三期一區的產品主要是80-100㎡〔比例占33％以及150～180㎡〔比例占46.97％的戶型為主；到了五期一區的產品主要是以140～150㎡的戶型為主；到了五期二區的產品則主要是以130～140㎡的戶型為主。由此可以看出產品的主力戶型面積是在減少,主要原因可能為一是客戶的需求建筑面積在減少,二是可能與商品房的銷售價格有關,單價過高導致了單套商品房的總額過大,居民的收入水平跟不上房價上漲的水平,導致在總額不變的情況下唯有降低對戶型的面積需求。由此建議東田麗園五期三區的主力戶型面積控制在110～130㎡左右。三、常平鎮近期推出的項目供應情況樓盤名稱總建筑面積〔㎡容積率未來供應預計上市時間萬科城110萬0.95約12.1萬08年上半年東田麗園40萬1.68約25萬08年上半年東田翠湖灣20萬2.0約12.8萬08年世紀康城18萬1.6約3萬07年下半年花和小城8.8萬1.6約5萬〔319套07年下半年山水雅居12.8萬2.21約12.5萬07年下半年金凱水都18萬約10萬9月中碧湖花園約10萬約9萬07年10月后翰林雅苑12.7萬1.1約12.7萬08年上半年譽景名居約10萬約10萬10月份左右卓越項目57萬2.68約57萬08年常平鎮近期推出項目高層戶型設計主要是二房〔70～90㎡,三房〔90～120㎡、四房〔130～160㎡為主。未來常平鎮供應最大的房地產開發項目是卓越集團的項目〔卓越·蔚藍城邦,該項目開發占地面積700多畝,不過該項目一期開發的主要產品是以別墅和多層為主,對公司項目影響不大；二期的開發將以高層為主,高層共有12棟18層的高層,預計高層建筑面積將達到12萬㎡左右。四、常平鎮一些在售樓盤的基本情況項目名稱地理位置發展商規模在售主力戶型及面積均價萬科城XX市常黃公路XX市萬科陽光房地產占地：66多萬㎡建面：110多萬㎡二房：71-81㎡三房：88-134㎡4600元/㎡東田麗園XX市常平鎮常黃路XX市東田房地產開發占地：24.5萬㎡建面：40萬㎡二房：72㎡三房：100-108㎡6000元/㎡東田翠湖灣常平鎮板石村站前路XX東田實業投資占地：81634㎡建面：20多萬㎡二房：71-81㎡三房：88-134㎡6500元/㎡新天美地XX常平鎮新天美地常平鎮上坑村口XX市新天美地花園建造占地：20多萬㎡建面：40多萬㎡五房四衛-工人房281.24㎡四房三衛-工人房260.35㎡三房三衛-工人房223.18㎡4800元/㎡碧湖花園常平鎮松柏塘村XX市碧湖花園占地：31多萬㎡建面：31多萬㎡一房二廳：45㎡二房二廳：65-91㎡三房二廳：114-118㎡五房四衛：167㎡5500元/㎡金凱水都XX常平鎮金凱水都常平鎮區橫江廈村XX市常平房地產開發占地：8萬㎡建面：18萬㎡二房三廳：132.26-133.64㎡四房二廳：210.62-213.95㎡四聯排：235.3㎡雙拼：344.06㎡洋房：5000元/㎡別墅：8000元/㎡明仕官邸〔原名：山水雅居XX常平隱賢山下中房集團占地：5萬㎡建面：二房：64-78㎡三房：117-126㎡四房：130-154㎡4300元/㎡世紀康城常平鎮常平大道常馬路XX市明康家園商住開發占地：8萬㎡建面：13萬㎡二房：70㎡三房：100㎡四房：135㎡4500元/㎡花和小城常平鎮常馬路元江元路XX市同方地產開發占地：7萬㎡建面：8.7萬㎡二房：61.38㎡三房：92.16㎡四房：112-136㎡5500元/㎡華建半島豪庭常平鎮橋朗路與新城大道XX市華建麗苑房地產開發占地：66668㎡建面：10萬㎡三房：122㎡四房：145㎡4350元/㎡中央公園一號常平鎮區鎮中心區域XX市星宇麗苑廣場開發占地：44018㎡建面：92013㎡三房：105.6-131.6㎡四房：130.9-151.5㎡5000元/㎡由以上表格可以看出,普遍的項目都設置有三房及四房,三房的面積區域在〔106-135㎡、四房的面積區域在〔145-160㎡。五、東田麗園客戶群體研究1、東田麗園來訪客戶情況的分析：從2007-20XX東田麗園來客的情況來看,主要的客戶是以本鎮區為主,其中受20XX"9.27"政策影響深、港、臺的客戶有所減少,本地客戶的比例隨著深、港、臺的客戶減少而有所上升。因此在東田麗園五期三區產品的戶型配比上主要是考慮本地居民對房型的需求為主。2、東田麗園來訪客戶面積需求、房型和總價接受范圍情況分析從上述表格可以看出,未來客戶主要需求的商品房面積集中在90～130㎡,其中以110～130㎡占最大比例,故建議東田麗園五期三區產品的主力戶型設計在110～130㎡為宜。從來訪客戶對房型的需求分析可知,絕大部分客戶集中需求的是三房戶型,比例已經達到了71.1％,再結合來客對戶型面積的需求狀況,建議東田麗園五期三區產品主要是以110～130㎡的三房為主。考慮到部分客戶對兩房、四房的需求需要,建議設置少量70～90㎡的兩房及130～150㎡的四房,比例建議控制在10％左右。產品總價接受范圍情況：房型總價接受范圍1房18～23萬2房45～55萬3房60～80萬4房75～90萬5房80～110萬從客戶對各房型的總價接受范圍情況來看,客戶對目前的樓市價格是比較認同的,從客戶對3房〔110～130㎡接受的總價范圍可以看出單價應該在6000元/㎡,與公司目前的產品價格十分接近。以下是對東田麗園客戶特征的一些情況分析：客戶年齡30～45歲的客戶占80％客戶區域80％來自本地客戶,有少量的港、臺、深客戶客戶職業私營企業主,當地居民、政府官員、外來的白領、有少部分港、臺、深客戶客戶特征有一定知識、有實力客戶需求以三房、四房為主,五房為輔；三房面積需求在100～135㎡,四房面積需求在140～160㎡,五房面積需求在180㎡左右置業次數大多數為一次置業,二次或多次置業的約占25％購買排序區域＞景觀＞企業品牌＞居住品質購買目的自住為主占75％左右,投資比例為25％承受價格均價在5500～6500元/㎡根據本項目對面為常平鎮未來的行政中心以及XX市政府對產業升級的要求,我部認為五期三區目標客戶應鎖定以下范圍：年齡構成客戶分類職業特征置業特征25～30歲10％31～40歲80％41～50歲10％當地居民75％港、臺、深客戶：10％其他鎮區客戶15％有知識,有涵養,有閱歷,有實力◆置業次數：一次約80％：二次及多次置業約20％◆置業目的：自用∶投資=約80∶20◆置業原因：第一：區域和景觀第二：項目體量和產品六、東田麗園五期三區可開發面積情況目前東田麗園五期可開發面積如下：東田麗園五期分區開發面積統計一覽表分期樓宇編號地上建筑面積〔㎡地下建筑面積〔㎡總建筑面積〔㎡五期一區U1U214424.74302317447.74S3-S538755.351258051335.35S138759.382557.3411316.72小計61939.4718160.3480099.81五期二區S6-S832928.8327753.87S9-S1237346.4小計70275.2327753.8798029.1五期三區U3U423319.27863.531182.7V2R6R7小計23319.27863.531182.7五期總建筑面積總計155533.953777.71209311.61五期三區的計容面積為23300㎡左右,根據90/70政策由23