XX訴于某某房屋買賣合同糾紛案民事判決書(2013)朝民初字第17304號原告（反訴被告）郭某，女，1980年出生，漢族，住XX市XX區。委托代理人XX，北京市XX律師事務所律師。委托代理人XX，北京市XX律師事務所律師。被告（反訴原告）于某某，男，1954年出生，漢族，XX教育科學研究所干部，住XX市XX區。委托代理人XX，XX市XX律師事務所律師。原告（反訴被告）郭某（以下稱姓名）與被告（反訴原告）于某某（以下稱姓名）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員陳潔獨任審判，公開開庭進行了審理。郭某及其委托代理人XX，于某某及其委托代理人XX均到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。郭某訴稱：我和于某某于2012年12月29日經北京XX房地產經紀有限公司居間服務簽訂北京市存量房屋買賣合同、居間服務合同、過戶按揭代理合同及補充協議，約定于某某將北京市朝陽區XX園XX號樓XXX號房屋出售給我，房屋成交價格270萬元，我在合同簽訂當日支付購房定金5萬元，首付款179萬元采取資金監管方式，公積金貸款80萬元，尾款6萬元作為物業交割保證金在雙方物業交割之日支付。合同簽訂后，我依約履行了付款義務，支付了定金，2013年3月20日完成了179萬元首付款的銀行托管，公積金貸款也已經獲批。此后，于某某拒不履行合同義務，不配合我們辦理房屋過戶手續已經構成違約。故我訴至法院，請求判令：1、于某某繼續履行房屋買賣合同，配合我辦理北京市朝陽區XX園10號樓XXX號房屋的產權過戶手續，并在辦理完畢過戶手續次日將上述房屋交付于我；2、于某某支付違約金54萬元。于某某辯稱并反訴稱：2012年12月29日，我與郭某經北京XX房地產經紀有限公司介紹簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定我將北京市朝陽區XX園10號樓XXX號房屋出售給郭某，成交價為270萬元，此價格為我的凈得價不含稅，稅費由郭某承擔，并約定買賣雙方在接到XX公司通知后三個工作日內共同辦理房屋所有權轉移登記手續，逾期15日應向對方支付房屋總價款20%的違約金。2013年3月23日，XX公司通知我簽署網簽合同，我發現該公司在未向我核實房價的情況下就將網簽合同成交價填寫為196萬元，我詢問原因，工作人員答復網簽合同在一個月之前就已經填好并下載無法更改，出于信任我按照要求簽署了《網簽合同》。2013年4月1日，我和郭某到朝陽區地稅局申報納稅，稅務機關詢問了房屋成交價及納稅申報價后告知我們《網簽合同》系陰陽合同，按此交稅會造成國家稅收損失，故不予受理。我當即要求郭某按照實際成交價交稅，但郭某堅決不同意。同年4月8日、4月11日我們又兩次至稅務機關交稅，均因相同原因未能辦理。我認為《網簽合同》載明的價款低于實際成交價造成國家稅收流失損害國家利益，該條款應屬無效。在簽署該合同時XX公司未向我釋明此價格為申報納稅價格，我在重大誤解下才簽名，不是我的真實意思表示。按照雙方《補充協議》約定，郭某應當按照房屋實際成交價格270萬元履行納稅義務，我認為現因郭某原因不能如期辦理房屋所有權轉移登記手續，是她違約，故不同意郭某要求我支付違約金的訴訟請求，并反訴請求判令：1、郭某繼續履行《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，支付購房尾款6萬元，并按照實際成交價格270萬元交納稅費；2、郭某配合我辦理北京市朝陽區XX園10號樓XXX號房屋過戶手續；3、郭某支付違約金54萬元。郭某對于某某的反訴辯稱：我同意辦理過戶手續，但我沒有任何違約行為，不同意支付違約金。根據《補充協議》第二條第六款約定，物業交割保證金支付時間尚未屆至，故不同意立即支付尾款6萬元。根據雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，房屋本身價格是185萬元，因為低于政府指導價所以在網簽時變更為196萬元，不存在房屋價款是270萬元的情況，家具家電等房屋配套設施款項不應當作為計稅金額。計稅金額及稅費數額已經經過了稅務機關的核準，是因為于某某拒絕配合才無法辦理。經審理查明：2012年12月29日，郭某、于某某在北京XX房地產經紀有限公司（以下簡稱XX公司）居間服務下簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定郭某向于某某購買北京市朝陽區XX園10號樓XXX號房屋（以下簡稱涉案房屋），建筑面積118.23平方米。合同第四條約定：（一）經出賣人和買受人協商一致，該房屋成交價格為185萬元，人民幣大寫壹佰捌拾伍萬元整。（二）經出賣人和買受人協商一致，該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價為85萬元，人民幣大寫捌拾伍萬元整，上述價款由買受人一并另行支付給出賣人。（五）買受人向公積金管理中心申辦抵押貸款，擬貸款金額為80萬元，買受人因自身原因并獲得銀行或公積金管理中心批準的，買受人繼續申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間已發生的及要產生的各項費用由買受人自行負擔。第五條約定：在涉案房屋交付日以前發生的物業管理費、供暖、水、電、燃氣、有線電視及電信費用由出賣人承擔，交付以后（含當日）發生的費用由買受人承擔。第八條約定：本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及北京市的相關規定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔稅費的具體約定見補充協議。因一方不按法律、法規規定繳納相關稅費導致交易不能繼續進行的，其應當向對方支付相當于已付房價款20%的違約金。同日，郭某（乙方）、于某某（甲方）與XX公司（丙方）簽署《補充協議》，其中第二條對房屋交易具體事宜做出了約定，包括1、定金：乙方于2012年12月22日向甲方支付定金人民幣伍萬元整。2、房屋評估：甲方應在接到丙方的評估通知后五日內配合評估公司對房星進行評估。3、首付款：乙方于產權過戶前三個工作日將首付款人民幣壹佰柒拾玖萬元整以資金監管的方式支付甲方。4、申請購房貸款：甲乙雙方應于接到丙方通知后三個工作日內共同前往貸款機構辦理貸款申請手續。5、權屬轉移登記：雙方同意，在接到丙方通知后三個工作日內，雙方應共同辦理房屋所有權轉移登記手續。如房屋登記機構要求甲方和／或乙方必須到場辦理相關手續的，則該方應當按照房屋登記機構的要求到場辦理：乙方應按時領取房星所有權證并辦理抵押權登記手續，如因乙方原因導致該抵押登記辦理遲延的，則乙方需按照本協議第四條約定承擔違約責任。6、物業交割：甲乙雙方應當在產權過戶第二天自行辦理物業交割手續，丙方陪同。甲乙雙方一致同意，乙方從本協議約定的購房款中留存人民幣陸萬元整作為物業交割保證金，該保證金應于甲乙雙方辦理物業交割當日，由乙方支付給甲方。第四條約定：1、甲乙雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。2、甲方若出現下列情形之一的，甲方構成根本違約，且乙方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：(1)甲方提供的該房屋所有權證、原購房合同等相關產權證明手續不真實、不完整、無效，導致乙方無法取得該房屋所有權的：(2)該房屋被查封或限制轉讓，導致乙方無法取得房屋所有權的：(3)逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過十五日的：(4)拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價格的；(5)將該房屋出售給第三方的。甲方出現上述根本違約情形之一的，甲方應在違約行為發生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。3、乙方若出現下列情形之一的，乙方構成根本違約，且甲方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：(1)提供的證件等購房所需的資料不完整、不真實或無效，導致無法辦理房屋所有權轉移登記手續的：(2)拒絕購買該房屋的；(3)逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過十五日的。乙方出現上述根本違約情形之一的，應在違約行為發生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補，丙方收取乙方的費用不予退還。第五條第二款約定：本協議一式三份，甲乙丙三方各執一份，具有同等法律效力，如本協議與《買賣合同》、《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》約定不一致的，均以本協議為準。此前，郭某與于某某曾與2012午12月22日簽署《買賣定金協議書》，郭某向于某某支付了定金5萬元。2013年3月20日，郭某、于某某、XX公司、中國光大銀行股份有限公司北京分行簽署《存量房客戶交易結算資金監管協議書》，郭某將首付款179萬元打入監管資金賬戶中。另查，郭某與于某某還簽署《存量房屋買賣合同（經紀成交版）》（以下稱網簽合同），該合同第四條約定的房屋成交價格為196萬元。郭某陳述雙方買賣合同約定的房屋成交價為185萬元，因該價格低于政府指導價，所以經雙方協商在簽署網簽合同時將成交價變更為196萬元。郭某提交的該合同文本顯示的打印日期為2013年2月22日，于某某簽字時間為2013年3月20日，郭某簽字時間為2013年3月30日。郭某陳述雙方辦理手續需要多份網簽合同，第一次簽署的時間是2013年2月22日，后續再需要的時候就從網上下載打印重新簽字。2013年3月21日及同年3月23日，XX地產兩次向于某某發送《催告函》，要求于某某配合辦理房屋過戶及涉案房屋的繳費手續，于某某收到了函件，但稱根據郭某提供的《網簽合同》，郭某在2013年3月30日才簽字，即函件發出時郭某尚未簽字，故對上述函件不予認可。2013年4月1日、4月8日及4月11日，郭某、于某某三次至朝陽區稅務部門辦理繳納稅費手續，但均未成功辦理。郭某稱地稅局已經受理，未能辦理的原因是于某某每次去了之后都拒絕配合簽字；于某某則稱因為計稅金額為196萬元，與實際成交價格275萬元不一致，陰陽合同無法繳稅。庭審中，郭某提供北京市朝陽區地方稅務局第六稅務所《受理通知書》及《個人銷售已購住房涉稅申報核定表》，證明雙方網簽后申請繳稅，已經經過稅務機關核定。其中《個人銷售已購住房涉稅申報核定表》第二頁“計稅收入確認方式及金額”一欄合同金額為196萬元，核定計稅價格為2035920.6元，各項稅費合計20359.21元。于某某對上述材料的真實性表示認可，但堅持認為應當按照270萬元計稅。庭審中，XX公司負責雙方交易的經紀人XX就本次交易經過到庭作證，其主要陳述包括：“我是XX公司一線國際店的店長，負責郭某和于某某的交易。2012年12月22日交定金時雙方確定的價格是269.5萬元，但因為涉及郭某換房當時沒有簽約。2012年12月29日我們在于某某家附近準備簽合同，溝通首付款及支付時間問題時于某某說從22日到29日等了很長時間，成交價要變更為270萬元，郭某表示同意，雙方隨即簽訂了合同。在簽訂合同時，我們對合同條款逐一向雙方進行了講解。2013年2月22日雙方具備網簽條件，我公司就打了網簽，并通知雙方進行銀行面簽。按照合同約定首付款由我公司進行監管，也就是說這筆錢雖然在于某某的賬戶中但是他暫時拿不到。郭某想提前裝修，于某某要求先給他一部分錢，但一直沒有溝通好。2013年3月13日我陪同于某某辦理了放棄回購證明，確定3月22日可以開出來。2013年3月14日郭某貸款獲批，符合繳稅條件，期間因為于某某跟物業有糾紛沒有變物業費，所以我們留了6萬元物業交割保證金，剛開始于某某說要把這6萬元給他才去交稅，后來他也同意直接去交稅了。2013年4月1日，雙方辦理繳稅手續。網簽核定的合同價格是196萬元，到地稅局核定的計稅金額是203萬元，故需要按照203萬元交稅。結果在地稅局核定價格時于某某對計稅價格提出異議，就沒有辦成。第二次我們去婦產醫院附近的稅務所辦理，于某某仍然提出異議，第三次去七彩的稅務所，于某某又詢問計稅價格的問題，稅務局答復我們自己協商好才能辦理，于某某堅持要求按照270萬元繳稅，雙方未能達成一致，還是沒有辦理。”關于雙方約定的80萬元公積金貸款問題，郭某陳述公積金中心已經批貸，于某某稱過戶后如果因郭某原因導致其未收到發放的貸款，則其另行主張權利。上述事實，有雙方當事人陳述、《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》、《買賣定金協議書》、刷卡單、電話錄音、快遞查詢、《網上簽約授權委托書》、手機短信及上述證據在案佐證。本院認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。郭某、于某某及XX公司簽署的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及《補充協議》是各方當事人的真實意思表示，合法有效，應予履行。郭某、于某某作為買賣雙方均應當配合對方辦理涉案房屋過戶手續，雙方要求辦理過戶有事實和法律依據，本院予以支持。過戶手續辦理后，于某某需按照合同約定履行交付涉案房屋的義務。本案爭議焦點在于計稅金額及違約責任問題。根據雙方合同約定，交易產生的稅費由郭某承擔，具體計稅金額及納稅標準應當以國家稅務管理部門的核定為準，計稅金額的核定不屬于人民法院的受案范圍，本院對于某某要求郭某按照270萬元交納相應稅費的請求不予支持。根據庭審查明的事實及現有證據，于某某與郭某三次至稅務部門繳稅，現有證據不足以證明于某某存在不予配合辦理繳稅及過戶的違約情形，亦不足以證明郭某有不按國家法律法規規定繳納稅費的違約情形，故對雙方要求對方支付違約金的訴訟請求，本院均不予支持。按照《補充協議》的約定，物