第五講房地產項目開發的實務基礎

—基礎認識與實務要義（Ⅰ）（教材相關內容：《第十章》、《第八章》）一、房地產項目開發的基礎認識（一）新時期我國房地產開發運營理念在本世紀頭二十年這個新時期，我國要集中力量，全面建設惠及十幾億人口的更高水平的小康社會,基本實現工業化。值此期間，發達國家正在向知識經濟社會轉型，經濟全球化趨勢深入發展，生產要素流動和產業轉移加快，因此，新時期是我國經濟社會發展的重要戰略機遇期。我國社會經濟發展必須趕上世界知識經濟化的步伐，必須立足國情，走科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境污染少的新型工業化道路，從而將面臨國際環境更加復雜多變，世界經濟圍繞資源，市場、技術、人才更加激烈競爭的挑戰。■

明確國家指導方針

為了抓住和用好我國改革發展的戰略機遇期，國家施行房地產新政，為新時期房地產的發展與運營明確了指導方針：

◆必須提高自主創新能力

◆必須加快轉變經濟增長方式◆必須保持經濟平穩較快發展◆必須加強和諧社會建設◆必須促進城鄉區域協調發展◆必須不斷深化改革開放■

強化兩個開發理念

◆

房地產開發必須強化與國民經濟協調同步的發展理念一是產業作用觀的轉變。從單純注重房地產業對GDP貢獻及房地產的先導產業的作用，轉變為強調房地產基礎產業的貢獻，注重與國民經濟協調發展及推進和諧社建設的重要作用。二是產業發展觀的轉變。從片面強調房地產高速增長發展，轉變為保持房地產經濟平穩可持續地較快發展，并在集約化服務中推進房地產經濟增長。

◆

房地產開發必須強化節約資源并與環境友好的運營理念從根本上說，房地產開發企業要確立這個理念，唯有堅持在集約化運營的方向上打造企業綜合競爭力。而從主導思想上來說，那就是要強化以大眾市場為基礎的資源節約與集約共享的經濟增長理念。

（二）現代項目的基本概念■

現代項目的含義

◆現代項目是指那些按限定時間、預算和質量標準完成的一次性任務。◆現代項目主要分為投資項目和非投資項目兩大類。◆投資項目是指投入資金和資產形成實物資產的項目。非投資項目意指非實物資產形成的項目。◆房地產開發項目是投資項目。■

現代項目的特征

（1）目的性。是指項目都是為實現特定的組織目標服務的。（2）獨特性。是指項目所生成的產品或服務都有一定的獨特之處。（3）一次性。是指每一個項目都有自己明確的時間起點和終點，也就是都是有自己的生命周期。（4）制約性。項目與環境之間是相互制約的。最主要的制約是資源制約，包括人力、財力、物力、時間、技術、信息等資源的制約。（5）整體性。項目作為管理對象具有整體性，要努力做到數量、質量、結構的總體優化。■

項目管理的任務

項目管理一般包括項目組織、進度控制、費用控制、質量控制和合同管理五項任務。

（三）房地產項目開發的階段劃分房地產開發項目過程可以分為四個大的階段：（1）投資決策階段、（2）前期工作階段、（3）項目建設階段、（4）房屋租售階段。1、投資決策階段主要的工作內容是：項目選擇和地塊獲得。

主要的工作任務：（1）投資項目尋找開發商根據各種渠道獲得的信息、經驗及房地產市場分析和預測，尋找可能的投資項目，即擬定可能的投標地塊。（2）投資項目精選開發商組織內部專家，對擬定選擇的投標地塊，聯系地塊的土地規劃控標、融資及技術等問題，展開關于地塊的擬建物業、規劃定位、營銷策劃和市場前景等研討，擬定可能的籌資方案，選定出若干個具有初步可行性價值的項目。（3）初步可行性研究開發企業專業職能部門對選定項目進行初步可行性分析，要旨是根據成本估算、期望利潤和融資要求，就項目的投資效果和可能出現的技術經濟問題進行研究，編制初步可行性研究報告。（4）組織投標獲得土地使用權開發商組織投標班子，對選定的各項目進行跟蹤，了解項目的特點、招標地塊的特殊要求、其他投標者的競爭力和動向，以提高中標的概率。企業一旦決定了投標目標，則要根據初步可行性研究報告投資分析，確定投標報價，編制投標文件，競標獲得土地。2、前期工作階段主要工作是項目規劃方案設計、資金籌措計劃和項目詳細可行性研究。3、項目建設階段

主要工作包括通過招標落實建筑承包商、組織施工、以及建設監理、市政和公建配套、竣工驗收等。4、房屋租售階段

主要工作是采取有效的營銷手段促進房屋的租售，以盡快回收資金，保證收益。

房屋租售出去后還有一項重要工作即物業管理。物業管理與入住者關系密切，因而對開發商的市場信譽又很大影響，這項工作已被越來越多的開發商所重視。（四）上海房地產建設項目審批管理程序1、審批管理的程序圖示2、審批管理程序的8個主要環節（1）招標（2）規劃方案審批（3）可行性研究報告審批（4）初步設計方案審批（5）施工圖設計文件審批（6）核發建設工程規劃許可證（7）核發施工許可證（8）竣工驗收

二、投資決策階段的實務要義

（一）我國嚴格土地管理的基本國策（二）房地產項目開發的土地投標管理（一）我國嚴格土地管理的基本國策

2004年12月24日下發了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（以下簡稱《決定》），奠定了我國嚴格土地管理的國策基礎。（§8.1.2）1、《決定》的內涵可概述為五點

（1）我國人多地少的基本國情（人均耕地面積0.1O6公頃(1.59畝)，不到世界人均耕地的一半）土地是發展之基，更是民生之本。今后一個較長的時期，我國人口將繼續增加，要保證有必要數量的耕地來解決十幾億人的吃飯問題，同時又要為工業化、城鎮化的推進提供必需的土地，耕地的供需矛盾將日益突出。因此，實行最嚴格的土地管理制度，是我國推進現代化建設中一個全局性、長遠性、戰略性的制度。

（2）近年來，我國土地利用中的浪費現象非常嚴重（我國城市的迅猛外延拓展，已侵吞了大量寶貴的農田，僅僅l997年．1998年兩年，全國耕地就減少近600萬畝。）。造成國有和集體土地資產大量流失，助長了浪費土地資源的壞風氣。亂占濫用耕地的問題之所以不能得到很好解決，主要原因是土地管理制度不健全、機制不合理。（3）對基本農田實行特殊的保護，做到總量不減少、用途不改變、質量不下降，是當前最急迫、最重要的任務。

（4）科學合理使用每一寸土地，最根本的是要從體制和機制上解決問題。

中央已經決定實行省以下國土資源部門垂直管理體制。從法律、制度上確保國有和集體土地所有者權益不受侵犯，是加強土地制度建設、嚴格土地管理的一項重要內容。

同時，充分運用價格機制調控用地，是抑制亂占濫用土地最重要的經濟手段。（5）保護和合理利用土地的責任主要在地方政府，特別是省級政府。各級政府和領導干部要堅持科學發展觀和正確政績觀，妥善處理發展經濟與保護耕地的關系，切實擔負起保護耕地的責任。2、《決定》作出的嚴格土地管理的措施

（1）針對土地管理中存在的執法不嚴的問題，《決定》規定：

◆嚴格依照法定權限審批土地。農用地轉用和土地征收的審批權在國務院和省、自治區、直轄市人民政府。各省、自治區、直轄市人民政府不得違反規定下放土地審批權。◆嚴禁規避法定審批權限，將單個建設項目用地拆分審批。◆嚴格執行占用耕地補償制度，防止占多補少、占優補劣。◆禁止非法壓低地價招商。違反規定出讓土地造成國有土地資產流失的，要依法追究責任；情節嚴重的，以非法低價出讓國有土地使用權罪追究刑事責任。

（2）

針對隨意突破規劃，擅自修改規劃等行為，《決定》強調：◆在土地利用總體規劃和城市總體規劃確定的建設用地范圍外，不得設立各類開發區（園區）和城市新區（小區）。◆加強農用地轉用審批的規劃和計劃審查，強化土地利用總體規劃和土地利用年度計劃。凡不符合規劃、沒有農用地轉用年度計劃指標的，不得批準用地。

（3）針對盲目“圈地”、閑置浪費的問題，《決定》規定：◆新增建設用地土地有償使用費實行先繳后分，按規定的標準不得減免，對減免和欠繳的，要依法追繳。◆凡經營性用地，必須實行招標、拍賣、掛牌出讓制度。◆加大對建設用地取得和保有環節的稅收調節力度。

（4）針對耕地保護中存在的責任不明、違法難究等問題，《決定》明確指出：◆調控新增建設用地總量的權力和責任在中央。◆盤活存量建設用地的權力和利益在地方。◆保護和合理利用土地的責任在地方各級人民政府，省、自治區、直轄市人民政府應負主要責任。◆地方各級人民政府要對土地利用總體規劃確定的本行政區域內的耕地保有量和基本農田保護面積負責，政府主要領導是第一責任人。

進而，《決定》指出，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監督土地執法行為。以完善土地執法監察體制，加強土地管理行政能力建設，這是對強化現行土地管理體制的一個重大創新。

綜上可見：

“嚴格法治、健全制度、合理機制”是今后我國政府加強土地管理和政策調控的必然趨向。房地產開發企業：

必須深入領會，及時調整獲得土地的策略和相應的經營管理方針，以適應土地市場上的相應變化，提高企業在土地一級市場上獲得增量土地的能力，以及在土地二級市場上盤活存量土地的能力。（二）房地產項目開發的土地投標管理通過投標競標，取得政府公開招標的出讓土地，已是我國房地產企業取得開發項目建設基地的主要途徑。因此與取得土地直接相關的投標管理工作，已是房地產開發企業的一項不可或缺的重要工作。1、投標工作的基本程序2、投標的操作要點■

投標項目的選擇和跟蹤

◆進行投標可行性評價，慎重地選擇那些能發揮本企業優勢、有一定利潤率、能保證工期和滿足質量要求的，并具有中標可能性的項目進行投標。◆投標項目選定后，就要組織力量對該項目進行跟蹤，了解項目的特點、特殊要求和意向，政策、法規、稅務和相關環境，了解其他投標者的競爭力和動向;，并著力使得招標方全面了解本企業的實力，以提高中標的概率。■投標申請與購買投標文件

◆投標者提出投標申請，接到招標人的資格預審通知或投標邀請時，才具備參加項目投標競爭的資格。可報送資格預審表，同時提供申請資料，一般包括：營業執照，企業資質證書；企業簡歷；自有資金情況；全員人數，平均專業技術等級；近三年的開發業績；現有開發項目一覽表等。◆預審合格后，可以按招標公告上規定的時間、地點去購買招標文件。■現場勘察投標人有權要求招標人組織現場勘察。以采取切實有力的措施，確定合理報價參加競標。■投標文件的編制◆投標文件的基本內容投標文件一般有以下內容：法人代表授權委托書、營業執照副本、“投標書”、各種證明文件、報價單、投標保證書、投標者認為要說明的事項等。◆標價與報價的確定

●投標者根據招標要求并參照概算所編制的內部價格叫標價。●標價的產生可分三步進行：第一步：根據招標文件的要求，作經驗估算；第二步：根據項目實際進行成本計算；第三步：找出保本點、風險系數及利潤期望值，最后確定標價。●標價是投標報價的基礎，但由于它沒有考慮競爭因素，因此，還不能直接用作投標的報價。投標決策人應該分析招標人標底范圍和投標競爭對手的報價范圍，并根據本企業參與投標競爭的基本目標最后決策投標的報價。●報價是投標企業向招標人申報的全部價款，是一種競爭價格。中標后則是取得土地的主要依據。報價由項目成本、風險費和預期投標利潤三部分組成。■詢標答辯在評標過程中，招標班子或評標委員會通常會要求投標者對投標文件中的技術、商務、報價計算等問題進行澄清和答辯。投標者若能充分利用這次機會，不僅能圓滿回答招標方的問題，還能主動彌補投標文件的不足，因此，是直接影響能否奪標的最后一搏。■常用估算公式開發商投標時標價的確定，主要是考慮購買土地、開發經營項目后，是否能獲得期望利潤。期望利潤是預期的房地產開發項目的經營（售和租）總收益補償了開發經營總成本后的剩余。根據收益、成本、利潤的關系，可以建立以下的地價估算公式，來估算標價：地價＝銷售總收入－（建造成本＋專業成本）－（銷售費＋稅費＋財務費）－利潤３、標價的估算方法■公式使用說明一般在標價的估算前，已經進行了初步可行性研究，因此已擬定了建造的物業和籌資計劃。同時對于擬定的建造物業，也已明確了預期銷售價格、總建造面積，以了解了行業的一般造價、有關專業費用、銷售費用的比例和貸款利息等。為此，對于公式使用有以下說明：

◆銷售總收入＝銷售單價×總建筑面積◆專業成本＝建造成本×百分比（一般為7～8％）

◆銷售費用＝銷售總收入×百分比（一般為1～3％）

◆稅費＝銷售總收入×百分比（一般為6～7％）◆財務費用＝土地成本利息＋建筑成本利息

（建筑成本＝建造成本＋專業費用）◆利潤＝期望利潤率×開發總成本

(開發總成本＝開發直接費用＋開發間接費用)■一個標價估算的例子

某房地產商決定投標一塊出讓土地興建一棟高級公寓。經可行性研究已確定:●總建筑面積為2.4萬m2,●售價為12500元/m2,●房屋造價為4800元/m2,●專業費用為建造成本的8％，●銷售費用為銷售收入的1.5％，●各種稅費為銷售費用的6.5％。●計劃項目的開發期為2年（其中建筑期為1年，出售期為0.5年），銀行貸款年利率為9％，●開發商期望利潤率為30％。要求估算土地投標的標價。《解》

（1）銷售總收益＝12500×2.4＝30000（萬元）（2）建造成本＝4800×2.4＝11520（萬元）（3）專業成本＝11520×8％＝921.6（萬元）

（4）銷售費用＝30000×1.5％＝450（萬元）（5）稅費支出＝30000×6.5％＝1950（萬元）（6）財務費用＝0.1881X＋1119.