土地一級開發項目實施方案(部分)項目名稱：bj市yq縣yq鎮xt村西南地塊土地一級開發項目實施方案委托編制方：bj市土地整理儲備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項目管理有限責任公司編制日期：2006年11月10日至2006年11月12日第一章項目基本情況第一節項目概述1.1項目名稱項目名稱：bj市yq縣**家園一期1.2區域位置本項目位于yq縣沈家營鎮鎮中心地區，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達嶺高速公路。向東接近永寧古城，向北三公里同bj旅游風景名勝區“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“女為河，本項目北邊界隔規劃路為**家園二期主題公園，東邊界為沈韓公路西側及**家園二期教育用地、醫療用地西側，南邊邊界隔**家園二期公建及醫療用地為延琉公路北側，西邊界為八峪公路東側，項目位置如下圖所示：1.3宗地的自然特征(1)氣候本地區屬溫帶大陸性半濕潤季風氣候，四季分明，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，雨量豐富，秋季天高氣爽，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發量大。據不完全統計，本地區氣溫最高達42.6℃（1942年8月15日），最低氣溫為－22.8℃（1951年1月13日），最高月平均氣溫約為30.0~32.5℃（8月），最低月平均氣溫為－3～5℃（1月）。年平均降雨量為354.4mm，最大降雨量為1115.7mm(1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量為9%以上。年蒸發量在1500mm左右，潮濕系數K=0.50～0.75。空氣濕度，1月份最低，相對濕度約為0.46,8月份最高，相對濕度約為0.83,屬較潮濕地區。全年以北風、西北風最多，平均風速3.4米/秒，是bj市總體規劃中確定的五個風沙治理地區之一，年日照時數為2813小時，年日照百分率為62％。無霜期為156天。（2）河流水系yq縣沈家營鎮地處山前地帶，臨近“女為河”，地下水含量豐富，資源主要分布在鎮域平原東西兩出口，地下水含量豐富，地下水開采量未達到100%，北部水體主要用于灌溉。（3）地形地貌本項目位于yq縣中心地域，地處yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。建設地段位抬升期切割沖洪積平原，西部局部微洪積扇。（4）工程地質根據《bj市工程地質、地震地質資料》，本項目用地范圍內的工程地質屬于III類地區，山地河谷平原，地勢平坦，破讀1－5％局部有少量不甚發育沖溝，III類區地下8米左右為褐色棕黃色含少量碎石具濕陷性砂粘土，可進行工程改造，但須注意不均勻沉降問題和大孔土的處理問題。根據國家地震局1999年公布的《中國地震烈度區劃圖》，該鎮所在地區屬于地震基本烈度區劃7度，鎮內無斷裂帶分布。1.4項目交通情況本項目道路骨架=城市公路＋規劃道路＋小區支路。項目周邊縣級公路有沈韓公路：路面寬6米；八峪公路：路面寬7米；延琉公路：路面寬7米。小區內規劃道路東至沈韓公路西側，西至八峪公路東側，長477.59米，紅線寬15米，路面寬9米。并且本項目近臨八達嶺高速公路，交通比較便利。第二節項目土地利用現狀情況

2.1土地利用情況分析

通過調查，本項目用地現狀均為集體用地，用地土地權歸屬yq縣沈家營鎮集體。現狀用地情況見下表1-1:現狀用地情況一覽表表1-1總用地面積（平方米）土地類別（平方米）荒地臨時建筑物199994159494405002.2現狀地上物狀況通過實際調查，本項目用地范圍內主要為臨時建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。地上無樹木、古樹、文物。第三節項目規劃情況依據《yq沈家營鎮鎮區詳細規劃》，本項目用地性質為居住用地。主要指標如下：(1）總用地面積：199994平方米其中：建設用地面積：157936平方米代征道路用地面積：4558平方米代征綠化用地面積：37500平方米(2）容積率：0.9。(3）總建筑面積：138413平方米其中：居住建筑面積：128369平方米商業建筑面積：5044平方米配套建筑面積：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）綠地率：43.6%-50%第二章編制依據1、中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）2、城市房屋拆遷管理條例（國務院令第305號）3、bj市土地儲備和一級開發暫行辦法（京國土市（2005)540號）4、bj市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法（京國土市（2005〕302號）5、bj市建設征地補償安置辦法（bj市人民政府令第148號）6、bj市集體土地房屋拆遷管理辦法（bj市人民政府令第124號）7、bj市人民政府辦公廳轉發市民政局關于征地超轉人員生活和醫療補助若干問題的通知（京政辦發〔2004〕141號）8、bj市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用(2005)533號）9、bj市土地一級開發實施方案編制和審核辦法（征求意見稿2006-7-22)10、《yq縣沈家營鎮鎮區詳細規劃》11、bj市yq縣沈家營鎮鎮區道路改造工程初步設計（BJ-2006-19)12、bj市工程地質、地震地質資料；13、其他內部資料。第三章項目市場分析第一節bj市土地市場分析1.1市場環境情況現土地市場政策明朗，《bj市土地利用總體規劃》（1997-2010年）、《2006年bj市土地供應計劃》、《2006年bj市土地供應計劃安排使用方案》、《bj市土地儲備和一級開發管理辦法》等文件規定都明確了這樣的信息：一是政府將有計劃地穩定供應土地；二是土地交易實行市場化運作模式。實現土地的穩定供應和房地產業的健康發展。(1）市場狀況之一：房地產交易成交量有所收縮，但成交價格繼續上揚統計數據顯示：2005年bj房地產開發投資繼續增長，但增幅低于2004年同期；商品房買賣成交套數和面積均呈現同比下降態勢，其中現房買賣成交繼續保持旺盛趨勢，但期房買賣成交有所萎縮；各類商品房的買賣成交價格均呈增長狀態。具體數據如下：2005年，全市商品住宅期房預售平均價格6725元／平方米，比上年上漲了1083元／平方米，漲幅為19.2%；其中普通商品住宅6721元／平方米，比上年增長10.9％。]2005年，全市預售的商品住宅中，以成交套數統計，預售單價低于7000元／平方米的占商品住宅成交總套數69%；其中低于5000元／平方米的占36.1％。2005年，全市存量住房買賣平均價格4286元／平方米，比上年增長9.2％。其中，二手商品住宅買賣平均價格4608元／平方米，比上年增長8.3%；已購公房和經濟適用住房再上市買賣平均價格4157元／平方米，比上年增長9.8％。(2）市場狀況之二：土地成交價格穩步上漲2005年1-9月，bj市土地供應總量為1906公頃。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。住宅供地為533公頃，規劃建筑面積756萬平方米。其中，出讓住宅用地336公頃，規劃建筑面積434萬平方米；劃撥住宅（經濟適用房）用地197公頃，規劃建筑面積322萬平方米。國土資源部公布的《2004年度我國重點地區和主要城市地價動態監測報告》（以下簡稱《城市地價監測報告》）顯示，京津兩地地價繼續處于高位，綜合地價水平為2009元／平方米，遠高于全國平均的1198元／平方米，其中商業、住宅用地地價分別為3875元／平方米、1746元／平方米，但京津兩市綜合地價增長率為5.76%，基本與全國6.08％的平均增長率持平。影響地價的主要因素中，社會經濟發展持續向好，投資與需求強勁仍然是地價上漲的主要動力。1.2土地供應情況依據發布的bj2006年土地供應計劃，2006年在土地供應政策導向方面，將優化土地供應結構，保持住宅商品房用地、經濟適用住房用地的平穩供應，并向普通住宅商品房傾斜，促進房價穩定，抑制房地產投資過度慣性回落。今年bj土地供應計劃安排供應總量為6500公頃，其中：經濟適用住房用地300公頃，住宅商品房用地1600公頃；新增建設用地3900公頃，存量建設用地2600公頃；城八區指標約占40%，向朝陽、海淀、豐臺區傾斜，遠郊10個區縣指標約占60%，向順義、通州、亦莊三個重點新城傾斜。此外，今年還將優先支持中小戶型普通商品住房建設用地供應；鼓勵節能節地節材型住宅項目建設用地供應；鼓勵新城在交通條件便利區域建設普通商品房的用地供應；限制高檔住宅商品房項目建設用地供應；禁止高檔別墅項目建設用地供應。這是政府主管部門首次通過土地供應來調控普通商品房的供應。相比2005年土地供應計劃，今年的住宅商品房用地供應量比去年減少了150公頃，而經濟適用房的供應量則比去年增加了100公頃。2005年bj土地供應計劃中，住宅土地供應用地和經濟適用房用地總量為1950公頃，而實際供應則為880公頃，按照今年的土地供應計劃，2006年bj住宅商品房和經濟適用房的供應量達到1900公頃，而2005年全市商品住宅期房批準預售面積為2205萬平方米，預售成交面積為2152萬平方米。據bj市國土資源局有關官員表示，2005年bj已經通過預審的土地項目達到1225個，其中部分土地已經在2005年進入市場，還有一部分則在2006年進入土地市場。此外，2004年通過“8·31”土地大限的可繼續協議出讓的項目共288個，土地面積2300多公頃，其中去年已經開始進行開發并入市的土地面積達到1300多公頃。若正常的話，今年將有其剩下的1000多公頃進入市場。從土地供應計劃可以看出，bj2006年放量的土地質量和數量都比去年有所提升，開發商對土地市場的信心將有所改變，土地供應形成良好循環，對于未來地價過快上揚將有明顯抑制作用。第二節bj市房地產市場分析2.12005年房地產狀況(l）房地產開發投資完成情況及住宅用地供應情況2005年，全市房地產開發投資完成1525億元，比上年增長3.5%，低于04年19個百分點；占全社會固定資產投資的比重為53.9%，低于04年4.4個百分點。其中，商品住宅開發投資完成779.5億元，比上年增長0.5％。2005年，全市住宅供地為880公頃，規劃建筑面積1196萬平方米。其中，出讓住宅用地585公頃，規劃建筑面積679萬平方米；劃撥住宅（經濟適用房）用地295公頃，規劃建筑面積517萬平方米。(2)2005年住宅供銷情況分析2005年，全市住宅買賣成交4079.2萬平方米，同比下降4.1％。其中，商品住宅現房買賣成交1214.7萬平方米，比上年增長20.2%；商品住宅期房預售成交2152萬平方米，比上年下降18.7%；存量住房買賣成交712.5萬平方米，比上年增長19.9％。2.22006年1季度房地產狀況(1)2006年1-2月官方統計數據2006年1-2月，全市房地產開發投資完成120.5億元，比上年同期增長28.3%，同比增幅提高10.2個百分點；占全社會固定資產投資的比重為57.4%，高于上年同期3.4個百分點。其中，商品住宅開發投資完成61.2億元，增長86％。2006年1-2月，全市住宅供地為237.62公頃，規劃建筑面積314.18萬平方米。其中，經濟適用房用地200.49公頃，規劃建筑面積268.55萬平方米；普通商品房用地37.13公頃，規劃建筑面積45.63萬平方米。2006年1-2月，全市商品住宅現房交易面積117.3萬平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批準預售面積243.3萬平方米，比上年同期增長13.3%，預售成交面積268.2萬平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增長16％。2.32005年1月至2006年3月供銷趨勢分析市場經濟最基本的一個條件就是供求關系來決定價格。2005年1月至2006年3月期間，bj市商品住宅期房供應總面積約2416萬平方米，成交總面積約2238萬平方米，供求基本平衡。但從各月的供求關系來看，2005年前三季大部分月份供應面積大于成交面積，從2005年第四季開始，此種供求關系急轉直下，大部分月份供應面積遠低于銷售面積，出現供不應求的新局面，尤其是今年2、3月份的供給下降較大，銷供比超過1.5。bj商品住宅這種供不應求的態勢有力地支撐了房價的快速上漲。對商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供應及銷售情況進行分析，并以圖表形式表示：商品住宅期房各月供應及成交面積走勢圖2.42006年1季度新增住宅供應分析(l）供應總量較去年同期穩中略增，全新項目批準上市量約占四成，從2005年-2006年bj市1季度商品住宅市場新增供應對比表來看，1季度bj市新批準上市商品住宅26844套，332.28萬平方米，較05年1季度的26196套，325.77萬平方米略有增長。其中，全新項目批準上市11201套，119,63萬平方米，約占新增供應的40%。從上市的時間分布來看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。2005-006年第一季度bj市商品住宅市場新增供應對比表表3-2上市套數（套）上市面積（萬平方米）2005年2006年2005年2006年合計2619626844325.77332.281月1037815237127.66197.542月6470255179.6831.443月93489056118.43103.30(2）城市功能拓展區依舊是新增住宅供應的絕對主體，住宅郊區化趨勢比較明顯。由2005-2006年1季度bj市商品住宅市場新增供應區域分布對比表（注：中心城區包括東城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展區包括朝陽、豐臺、海淀、石景山；近郊區包括通州、昌平、大興、開發區；遠郊區縣包括順義、懷柔、密云、房山、門頭溝、yq。）可以看出，城市功能拓展區依舊是新增住宅供應的絕對主體，朝陽、豐臺、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70％以上。同時，住宅郊區化趨勢明顯。06年1季度，中心城區、城市功能拓展區新增住宅供應出現不同程度的下滑。中心城區下滑趨勢最為明顯，下降幅度在20％以上；城市功能拓展區也出現輕微下滑。郊區住宅新增供應增長明顯，其中，近郊區較去年同期增長1倍，占全市新增供應的比例達到16%。2.5宏觀政策導向中國人民銀行公布從2006年4月28日起全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行貸款基準利率由6.12％上調至6.39％。本次調息是為了進一步鞏固宏觀調控成果，保持國民經濟持續、快速、協調、健康發展的良好勢頭，進一步發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用。2006年一季度bj房地產市場一手房價格漲幅過快，背離了國家宏觀調控的軌道。但從目前bj市場來看，購房需求仍然呈現剛性，自住需求占到80%以上，投資需求僅占20％左右。此次加息反映國家的調控步伐也趨向穩健，更加明確了金融方面己經進入“升息通道”，但短期內對于抑制投資需求、平抑房價方面，影響程度并不會太高。建設部等九部委于五月二十九日頒布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，是繼2004年12月首次調高房貸利率起，特別是去年“國八條”的出臺后，一次對全國房地產市場的全面具體的宏觀調控政策。對比去年宏觀調控，“國六條”在調控思路和措施上呈現適度轉變：首先強調的是“科學確定房地產開發土地供應規模”，調控思路由過去的控制供給轉變為現在的適度放松供給及合理引導需求尤其是減小被動需求的雙向調控；其次，對于結構性供應調整有所加強；第三，強調完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。新政為各級政府主管部門提出了具體的要求，六項措施從全局的高度，結合我國房地產業發展實際，提出了有效的政策措施。政府更多地承擔起了引導和促進房地產業健康發展的責任，更多地關注低收入家庭的住房困難，更多地從完善和規范市場的角度入手，積極引導房地產業穩定、健康、可持續發展。六項措施，完全是以科學發展觀為指導，以可持續發展為原則，以政府責任為核心，全面科學地對房地產業的發展指出了明確的方向，提出了具體的要求。如果各級政府和相關部門真正貫徹落實這六項措施，一定會引導和促進我國房地產業持續穩定健康發展。第三節yq縣房地產市場分析yq縣位于bj地區的最北端，四周環山，形成yq盆地。該區域屬溫帶大陸性半濕潤季風氣候，四季分明，夏季炎熱多雨，雨量豐富，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發量大。地表水系眾多，有bj三大水庫之一的官廳水庫和眾多的河流。生態環境宜人，是理想的居住地區。隨著yq縣“十一五”計劃的逐步實施，yq縣將構筑“一軸一川一環一山”的產業發展格局，并將建設一條生態產業區，建立起可持續發展的生態經濟體系，把生態產業區建設成為bj市乃至全國特點鮮明、水平一流、經濟類型先進、發展水平較高、社會文明進步、生態環境優良、資源持續利用的生態區域；全縣經濟社會總體發展水平達到郊區縣中等水平；區域經濟結構優化、產業布局合理；建立起生態農業、生態工業、生態旅游、旅游商業、綠色房地產業等具有較強競爭力和科技水平的生態產業體系；實現生態產品生產、加工、銷售、消費與生態環境承載力之間的動態平衡；生態資源顯著增值，生態環境質量達到國內一流水平，全縣社會文明程度、居民綜合素質等達到較高水平，實現經濟、社會與生態環境協調發展。優秀的環境質量及良好的交通條件，使得yq縣成為bj市較為適宜開發居住及商業配套項目的區域，因此該項目在一定程度上促進改善了該地區的整體形象，加快了區域目標的實現，進一步盤活了存量土地，符合該區域整體發展的需要，推動該區域的經濟發展，提高經濟效益。近年來，隨著改革的深入，yq縣區域內的房地產迅速發展，尤其是2002年以來，商品房市場價格增長幅度較大。縣城內新建商品住宅價格已由三年前的1200元／平方米漲至3600元／平方米，周邊鄉鎮也增至1500-3000元／平方米。根據本項目規劃，日后樓盤住宅均價預測為2700元／平方米左右。第四章項目實施進度第一節項目一級開發實施的主要內容該項目土地一級開發實施的主要內容包括：前期手續的辦理、征地拆除的實施、市政方案的咨詢與市政建設、驗收、入市交易及相關后續事項。第二節項目一級開發實施的進度安排考慮辦理各種手續的順序、時間與可能性，本項目土地一級開發進度初步安排如下圖所示：前期準備工作征地及地上物拆除實施市政咨詢建設驗收入市交易及后續事項地質災害危險性評估辦理環境影響評價辦理交通影響評價辦理規劃批復辦理項目核準手續簽定征地安置補償協議區國土局初審市國土局審核上會報批交費、取得用地批復安置補償用地規劃許可證征地結案拆除及土地平整市政工程方案咨詢市政方案綜合委托市政施工圖設計與市政口簽定接用協議招投標確定施工單位市政建設一級開發驗收地價評估上會確定土地出讓價格掛牌文件制定掛牌出讓、確定中標人各方簽定合同資金回收第五章征地拆除工作方案第一節征用土地現現狀本項目用地位于yyq縣沈家營營鎮鎮中心，四四至為：北至至：隔規劃路路為**家園二期期主題公園；；東至：沈韓韓公路西側及及**家園二期期教育用地西西側；南至：：隔**家園二期期公建及醫療療用地為延琉琉公路北側，西西至八峪公路路東側。規劃劃總用地面積積為1999994平方米米，均為沈家家營鎮集體用用地。通過前前期實際調查查，本項目用用地范圍內主主要為臨時建建筑物及荒地地，不涉及居居民居住房屋屋拆遷，臨時時建筑物為九九棟已封頂還還未全部完工工的居住樓。因因此，該項目目地上物的拆拆除工作隨同同征地計劃一一同進行。第二節征地補償方方案2.1征地補償償內容及標準準依據《bjj市建設征地地補償安置辦辦法》（即“bj市人民政政府令第1448號，):①征地補償費包括土土地補償費、安安置補助費。涉涉及青苗和其其他土地附著著物的，還應應當向所有權權人支付青苗苗補償費和其其他土地附著著物補償費。②征地補償費實施bbj市最低保保護標準。征征地補償費最最低保護標準準由市土地行行政主管部門門以鄉鎮為單單位結合被征征地地區居民民的生活水平平、工農業產產值、土地區區位以及本辦辦法規定的人人員安置費等等綜合因素確確定，報市人人民政府批準準后公布執行行。③征地補償費用于人人員安置后再再扣除地上物物補償部分，其其余部分作為為土地補償費費支付給被征征地的鎮集體體經濟組織或或者鎮政府，用用于居民生產產生活。2.2征地補償方方案本項目征征地采用貨幣幣補償方式。本項目征用yq縣縣沈家營鎮集集體土地1999994平平方米，征地地補償費由土土地補償費、地地上附著物補補償費、安置置補助費及相相關稅費構成成，確定補償償標準時，除除不低于最低低保護標準外外，還要滿足足支付安置補補助費的要求求。2.3征地費用支支付方式本項目征地補償費費用在一級開開發實施單位位與集體土地地所有權人簽簽訂補償協議議后分期支付付。2.4征地計劃劃根據bj市關于集集體土地征用用報批的相關關規定及流程程，結合本項項目宗地的基基礎資料，擬擬定于20007年2月取得征地地批復，20007年4月底前征地地結案。詳細細進度安排見見第四章。2.5征地補償償費用測算根據前期與yq縣縣沈家營鎮政政府達成的初初步意向和有有關評估意見見，需支付的的征地補償費費（包含土地地補償費及人人員安置補助助費等）為每每畝n萬元。本次次測算暫按每每畝n萬元考慮，滿滿足安置補助助費支付要求求。第六章大市政建設設實施方案本項目所在鎮區內內沒有完善成成體系的給水水、排水設施施，目前鎮內內給水水源主主要是抽取地地下水，通過過水塔形成高高水位，供給給鎮區自來水水。天然氣管管線、電線管管線、電視光光纜管道等市市政管線仍未未建設。本項目市政管線配配套工程，主主要包括道路路工程、給水水工程、排水水工程、供電電工程、電信信、燃氣工程程、熱力工程程。本項目采用整體開開發模式，大大市政建設和和地塊開發同同步實施。堅堅持道路與管管線同步實施施的原則，避避免開發過程程中的反復，以以保證整體開開發的理念，有有效控制土地地開發成本，最最終以設計、規規劃部門批準準的市政配套套建設方案為為準。本項目目要實施的道道路建設是沈沈家營鎮規劃劃的重要組成成部分，按規規劃實施后將將有效的改善善鎮區交通、市市政設施條件件，提高出行行率。而且符符合改鎮總體體規劃要求。第一節道路工程本項目規劃道路為為規劃II號路西段段，設計起點點為八峪公路路，路線全長長303.993M，規劃劃紅線寬度115M，道路路面積45558平方米。道路路等級為城市市支路，設計計時速20kkm/h，雙雙向4車道。1.1道路自然情情況(1）地質情況沈家營鎮屬于工程程地質IIII類地區，山山地河谷平原原，地勢平坦坦，地基計算算強度一般為為1-1.55MPa，可可進行工程施施工，但須注注意不均勻沉沉降問題和大大孔土問題，不不存在影響建建筑場地穩定定性的特殊不不良地基土層層。(2）震基本烈度沈家營鎮所在地區區屬于地震基基本烈度劃77度，鎮內無無斷裂帶分布布。(3）規劃道路沿線情情況規劃III號路位于本本項目中心，貫貫穿整個項目目，連接八峪峪公路和沈韓韓公路，是本本項目東西向向的主要道路路。(4）規劃道路附近現現有道路情況況沈韓公路：路面寬寬度6M，為過境境公路。八峪峪公路路面寬寬度爪，為過過境公路。1.2建設期本項目道路預測年年限為15年，20066年開工建設設，20077年建成，建建設期1年。第二節照明、電信信管線工程2.1設計依據《城市道路照明設設計標準》CCJJ45--1991《城市道路設計規規范》CJJJ37-900《城市居住區規劃劃設計規范》CB50180-932.2設計范圍及及內容沈家營II號路道道路照明設計計、防雷接地地設計、電信信管線設計。

2.3照明本工程道路照明采采用太陽能路路燈，在燈桿桿頂端設太陽陽能板，路燈燈底部的蓄電電池充電，夜夜間太陽能路路燈由蓄電池池供電照明時時間為8~110小時。陰陰雨天氣，通通過蓄電池儲儲存的能量提提供的正常照照明時間為33~5天。2.4電信管線設設計電信管線是道路設設計路段敷設設范圍內電訊訊管線和電視視光纜管道敷敷設預置通道道。規劃III號路道路電電訊管線及電電視光纜管道道敷設于道路路南側人行橫橫道下，管線線采用直埋方方式敷設2根6xΦ80電信專用用高密度聚乙乙烯HDPEE梅花管及2根電視光纜纜專用Φ32高密度聚聚乙烯HDPPE管。在施工中電氣及電電信管線出現現與其它管線線平行或垂直直敷設，敷設設距離應符合合國家現行《城城市居住區規規劃設計規范范》GB500180-993中第10管線綜合合的距離要求求。第三節供水規劃3.1設計原則則充分考慮沈家營的的實際用水情情況和管網運運轉情況并結結合總體規劃劃的要求，貫貫徹節約用水水的原則，合合理確定工程程規模，滿足足用水量和用用水水壓需求求。工程項目目的目標值應應符合國家有有關標準和地地方供水規劃劃的要求，工工程設計執行行國家規范和和標準。根據各類規劃用地地和建設面積積及規劃生活活用水水平標標準，預測該該地區的需求求水。住宅用用水標準為66.5升／（平方米米．日）。經經計算，地區區生活需水量量每日為8668.99立立方米。3.2設計方案依據規范要求給水水管線敷設在在道路下方，平平行與道路中中心線布置，管管中心線距離離道路中心線線1.0M。管材根據市場供應應情況可采用用國內CN200mmm以上給水水管按材料分分類主要有球球墨鑄鐵管、硬硬聚氯乙烯（UPVC）、聚乙烯（PE）管等。本次工程擬建給水管道是主要道路下主干管，管徑較大，使用年限長，對管道的耐久性要求高，確定本次設計給水管道采用球墨鑄鐵管，管到連接采用T型膠圈接口。管道基礎采用砂基基礎，管道防防腐為內襯水水泥砂漿，外外噴鋅涂瀝青青。管線附屬屬設施包括排排氣井、泄水水井、閥門及及消火栓。第四節排水規劃4.1污水管線1、設計原則管線沿道路布置，以以發揮管道最最大效用。采采用完全分流流制，降低工工程投資。管管道的平面位位置和高程，根根據地形、道道路建筑情況況、土質、地地下水位，施施工條件等因因素綜合考慮慮，降低施工工費用，縮短短工期及減少少日后養護工工作的困難。同同直徑及不通通直徑管道在在檢查井內連連接采用管頂頂平接。2、設計方案(l）規劃標準公建及及居住區1550立方米／（公公頃．日）綠地20立方米／／（公頃．日日）(2）管線設計污水管管在設計充滿滿度下，最小小設計流速為為0.6m/ss，最大設計計流速為5mm/s。管材D毛60Olnnm采用高密密度聚乙烯雙雙壁波紋管，D>600mm管道采用鋼筋硅管。管道基礎采用砂基礎。污水管線根據規范要求及實際情況設置污水檢查井，根據《bj市建筑節能管理規定》的要求，污水管道附屬構筑物用磚禁止使用“薪土實心磚”，本工程采用粉煤灰實心磚替代。4.2雨水管線1、設計原則管線沿道路布置，以以發揮管道最最大效用。采采用完全分流流制。道的平平面位置和高高程，根據地地形、道路建建筑情況、土土質、地下水水位，施工條條件等因素綜綜合考慮，降降低施工費用用，縮短工期期及減少日后后養護工作的的困難。同直直徑及不通直直徑管道在檢檢查井內連接接采用管頂平平接。2、設計方案雨水管管在漫流時最最小設計流速速為0.755m/s，最大設設計流速為55m/s。管布置置于道路中央央，嚴道路中中心線北側布布置，自東向向西收集道路路兩側雨水。管管材D<600mmm采用高密度聚聚乙烯雙壁波波紋管，D≥60ommm管道采用鋼鋼筋硅管。管管道基礎采用用砂基礎。雨雨水管線根據據規范要求及及實際情況設設置雨水檢查查井，根據《bj市建筑節能管理規定》的要求，雨水附屬構筑物用磚禁止使用“薪土實心磚”，本工程采用粉煤灰實心磚替代。第五節電力規劃本項目電力依據《yq縣沈家營鎮總體規劃》要求，需在現有農業用電基礎上增容使用。小區內設變電站一座以解決供電問題。第六節燃氣規劃6.1設計依據本項目燃氣工程設設計遵循《城城鎮燃氣設計計規范》、《輸輸氣管道工程程設計規范》，同同時應符合鎮鎮區總體規劃劃及項目規劃劃要求，滿足足項目需要。6.2設計方案本項目中為中壓管管線，設置一一座地熱井，燃燃氣管道采用用直埋敷設，管管頂浮土1..2M，管道道采用砂基礎礎。直埋管道道應使用無縫縫鋼管，管道道采用焊接方方式。直埋管管道系統固定定墩的設置應應符合本設計計的要求，固固定墩采用鋼鋼筋砼結構。第七節綠化工程本項目綠化工程主主要應遵循景景觀舒適性、生生態適應性、經經濟實用性原原則。植物種種植方式采取取自然式與規規則式相結合合的方式，再再現植物自然然生態結構。植植物賴以生長長的基礎是土土地，肥沃的的土地可增強強植物的生長長勢，而美好好的綠化景觀觀效果是由一一株株個體植植物所組成的的群落體現的的，因此適宜宜的土質，是是保證植物生生長、景觀充充分再現的根根本保障。道道路建設過程程中必須清除除建筑廢棄物物，運客土填填土，施底肥肥，改善土壤壤質地，提高高土壤肥力，滿滿足植物生長長發育的要求求。代征綠化用地面積積：375000平方米。第八節管線工程本項目道路集中敷敷設給水、排排水、電力、燃燃氣、電信、熱熱力等市政綜綜合管線，各各類管線總長長度約103301米。詳見表。綜合管線一覽表序號管線名稱管線線分類管線長長度（m)1給水管線給水1665322排水管線污水（工工業和民用）、雨雨水165533電力管線配電線路路315444電信管線電信110755燃氣管線天然氣16536熱力管道138336合計103011第九節綜合管線道道路布管原則則及投資估算算給水管布置在道路路南側人行道道下；污水管管布置在道路路北側人行道道下；雨水管管一般布置在在道路中心，電電力電纜溝布布置在道路北北側人行道下下；電信電纜纜溝布置在道道路南側人行行道下；燃氣氣管布置在道道路北側綠化化帶下。管線豎向設計按照照管線綜合規規范進行，若若局部不能滿滿足豎向凈距距要求的，做做單獨處理，管管線自上而下下原則上安排排為電信電纜纜、電力電纜纜、燃氣管、熱熱力管、給水管、雨水管、污污水管。遇到到管線在豎向向高程安排上上有矛盾處，主主要考慮按有有壓管讓無壓壓管，小管讓讓大管，支管管讓干管，可可彎曲管線讓讓不可彎曲管管線的原則進進行處理。根據市政咨詢綜合合方案，各管管線投資估算算費用見下表表：市政建設投資構成成表單位：萬萬元序號項目投資額備備注1工程費用23443.391.1綠化2944.38337500mm21.1道路4600.7944558m221.2綜合室外管管網115888.23103011m給水管線229..2916653m污水管線181..8316653m熱力管線3911.1111383m電信管線75..4710075m電力管線5522.8233154m燃氣管線157..7213383m2其他工程費用2772.322.1前期工程費費50.000按計價價格［19999]12883號計2.2勘察、設計計費93..74按建筑筑工程費4..0計2.3工程監理費費58.588按建筑工工程費2.55％計2.4建設單位管管理費700.00按財財建〔20002)3944號計。3預備費1044.63．按按（工程費用用＋其他費用用）的4%4合計27220.34第十節實施要求10.1開發與協協調本項目建設要堅持持合理配置原原則，盡可能能的提高工作作效率、節約約投資。各市政專業投資建建設進度取決決于與各專業業部門的協調調結果。爭取取提前與各專專業管理口接接洽，做到同同步實施，如如果無法做到到同步實施，應應在規劃設計計中，充分考考慮此因素，實實施過程中，應應盡量避免重重復“破路”現象的出現現。10.2方案深化化以上各單項市政工工程的實施計計劃是初步咨咨詢結果，一一級開發實施施單位還需協協調各專業管管理口并制定定市政規劃方方案。第七章土地供應方方案第一節土地供應模模式根據bj市出讓國國有土地使用用權招標拍賣賣掛牌辦法（京京國土市〔22005)3302號），本本項目在完成成土地一級開開發的征地、拆拆遷、規劃、大大市政等各項項工作后，通通過土地公開開市場方式（招招標、拍賣或或掛牌）供應應。第二節土地供應計計劃本項目擬出讓用地地面積為1999994平平方米。根據據土地一級開開發及招拍掛掛出讓流程，結結合已制定的的征地、拆遷遷、市政工程程的開發建設設計劃，本項項目預計在22006年10月開始進進入一級開發發工作程序，于于2007年7月開始入市市準備工作，于于8月底前上市市公開交易。第三節土地一級開開發深度本項目完成土地一一級開發時的的市政基礎設設施條件達到到“七通一平”的狀態，即即宗地紅線外外上水通、下下水通、雨污污水通、配電電通、燃氣通通、電訊通、道道路通，宗地地內場地平整整。第四節市政設施的的接用本項目可利用的市市政基礎設施施條件一般。需需要進行詳盡盡的市政方案案咨詢、落實實施工圖設計計及管線綜合合等工程細節節，以保證市市政工程的順順利接用。目前暫以預測的二二級開發建設設進度，確定定各市政基礎礎設施的接用用計劃。本項項目擬于20007年8月供地，至至2007年第第四季度開始始進行紅線內內的市政配套套設施施工，至至2008年第第二季度，項項目將對市政政配套設施的的源口進行接接用。因此需需要在此前完完成與各個市市政專業管理理部門談判協協商、簽訂市市政接用和建建設協議等工工作，以保證證二級開發的的順利進行。第五節供地時點開開發狀態及開開發成本支付付情況至預計供地時點22007年8月，本項目目可達到設定定的“七通一平”的開發條件件。市政基礎礎設施建設投投資至供地時時點20077年8月，全部支支付完畢。第六節一級開發成成本及掛牌底底價的確定（一）土地儲備開開發成本包括括：1、征地補償費及有有關稅費；2、收購、收回和置置換過程中發發生的有關補補償費用；3、市政基礎設施建建設有關費用用；4、招標、拍賣和掛掛牌交易中發發生的費用；；5、貸款利息；6、土地儲備開發供供應過程中發發生的審計、律律師、工程監監理等費用，不不可預見費以以及經同級財財政和土地主主管部門核準準的其它支出出。（二）招標拍賣掛掛牌出讓底價價按照以下程程序確定：1、由有資質的評估估機構根據評評估期日的正正常土地市場場價格，對出出讓地塊的出出讓底價進行行評估并出具具評估報告。2、市國土局和市發發展和改革委委員會根據估估價結果，結結合政府產業業政策提出招招標、拍賣、掛掛牌出讓底價價初步建議。3、市國土局就招標標、拍賣、掛掛牌出讓底價價會同市發展展改革、規劃劃、建設、財財政等相關部部門審議。4、市國土局會同市市發展和改革革委員會根據據審議意見確確定最終底價價，特殊情況況與市發展和和改革委員會會共同報市政政府批準。第第七節資金回回收計劃土地地整理儲備中中心將通過制制訂科學的掛掛牌工作方案案和合同條件件，保障土地地一級開發建建設投資的順順利回收，初初步擬定于22007年11月能夠收收回資金。第八章投資方案第一節項目一級開開發總投資估估算本土地一級開發項項目直接投資資主要包括征征地補償費、拆拆除補償費、前前期工程費、基基礎設施建設設費等，經計計算為71552.4萬元元，折合到建建設用地（2237畝），約約為30萬元／畝畝；折合到建建筑面積（11384133平方米）約為為517元乒平平方米。間接接投資主要為為建設期利息息、一級開發發收益、稅金金等，合人民民幣11466.7萬元。總總投資為直接接投資與間接接投資之和，為為8299..1萬元，折折合到建設用用地（2377畝）約為355萬元／畝，折折合到建筑面面積約為6000元/平方米。具具體投資估算算詳見下表：：序號項目金額（萬元）備備注（一）前期費用121.991.1至至1.8項之和和1.1測繪費6.3以以建設用地面面積為基數，按按0.4元／平平方米計算1.2辦理規劃劃手續費55.5以規規劃建筑面積積為基數，按按0.4元／平平方米計算1.3釘樁釘線線費12..6以建設設用地面積為為基數，按00.8元/平方米計算算1.4地質災害害評估200根據市場場行情，結合合收費標準，暫暫定為20萬元1.5委托可研研費20根據市場行行情，暫定為為20萬元1.6出讓評估估費15根據市場行行情，結合收收費標準，暫暫定為15萬元1.8環評費20根據據《國家計委委、國家環境境保護總局關關于規范環境境影響咨詢收收費有關問題題的通知》，取取20萬元1.8掛牌交易易費22..51億以以內22.55萬元，1億以上0.55%o(二)征地拆除費用用39699.92..1至2.3項之和和2.1征地補償償費3300011萬萬元／畝（包包含土地補償償費及人員安安置補助費）2.2地上物拆拆除補償費270以以現狀地上樓樓棟為基數，按按每棟30萬計算2.3防洪費399.99《bj市征收防防洪工程建設設維護管理費費暫行規定》(市政府令[1994]第21號)、《關于取消和調整建設項目收費的通知》20元／平方米（三）市政工程程費用27200.0詳見第六章章（四）不可預見見費340..6按照前三項項和的5%（五）項目直接接投資71522.4前四項之和和（六）建設期利利息131..360%%銀行貸款（七）收益5582.7項目直接投投資的8%（八）稅金4432.75.5%營業稅合計8299.1項目直接投投資+利息+收益+稅金根據第六章項目整整體開發進度度安排，制定定如下投資計計劃，詳見下下表：一級開開發投資計劃劃進度表，以以及下圖：一一級開發投資資累計示意圖圖。一級開發投資累計計示意圖表8-2一級開發投資計劃劃進度表表8-3序號項目合計第一個季度第二二個季度第三個季度第四個季度度1前期費用1211.9611.0600.92征地、拆除補償費費39699.919984.919853市政配套費用22720.0090790799064不可預見費3440.6337.6115315505建設期利息1331.3443.7443.7443.96一級開發利潤5582.7582.777稅金432.74432.7合計8299.11049..331449.533084.9910155.4第二節土地出讓金金估算項目規劃總用地面面積1999994平方米米，規劃總建建筑面積1338413平平方米，其中中住宅建筑面面積1283369平方米米，商業建筑筑面積50444平方米，配套套建筑面積55000平方方米，容積率率0.9。該項項目所在區域域處于bj市住宅用用途基準地價價八級地價區區，根據該區區域類似項目目的住宅、綜綜合的地價水水平情況，結結合項目自身身實際情況，本本項目地價水水平按照住宅宅樓面出讓金金單價1200元／平方米米、商業用途途出讓金單價價210元/平方米、綜綜合樓面出讓讓金單價1550元／平方方米進行估算算，出讓金計計算過程如下下：住宅用途出讓金總總價=擬建的住宅宅建筑面積×樓面單價=11283699×120==1540..4（萬元）商業用途出讓金總總價=擬建的商業業建筑面積xx樓面單價=55044×210==105.99（萬元）綜合用途出讓金總總價=教育配套建建筑面積×樓面單價=55000×150==75.0（萬萬元）項目總出讓金為以以上三項之和和，即17221.3萬元元。第三節掛牌底價估估算掛牌底價為一級開開發綜合成本本與土地出讓讓金之和。一一級開發綜合合成本為項目目總投資成本本（包括一級級開發的開發發商利潤），即即8299..1萬元，土土地出讓金總總價為17221.3萬元元，本項目掛掛牌底價估算算為100220.4萬元元。項目土地一級開發發掛牌底價估估算表表8--4序號項目金額（萬萬元）備注一土地一級開發成成本82999.1數數據來自項目目土地一級開開發投資估算算明細表二土地出讓金11721.33住宅、商商業及綜合用用途樓面出讓讓金分別為1120元/平方米、2110元/平方米、1550元/平方米三項目掛牌底價100200.4一+二第四節土地銷售收收入估算本處主要采用假設設開發法來確確定項目經過過一級開發后后預計能實現現的土地銷售售收入，以此此來考察本項項目在市場上上的經濟實現現能力。4.1項目二級開開發完成后可可以實現的銷銷售收入根據項目區域市場場調查分析，考考慮區域市場場價格水平和和市場發展趨趨勢，確定在在本項目建成成后，住宅及及商業可以達達到的銷售均均價分別為22700元／／平方米、33000元／／平方米。因因此，項目二二級開發完成成后可以實現現的銷售收入入計算如下：：銷售總收入=住宅宅建筑面積×銷售均價=11283699×27000+50444×30000=361772.8（萬萬元）4.2項目二級開開發成本及開開發商利潤項目二級開發成本本及開發商利利潤總計為119266..9萬元，包包括建安綜合合成本、銷售售費用、開發發商利潤，具具體估算過程程如下：(1）建安綜合成本根據現行《bj市市建設工程概概算定額》，并并綜合考慮各各用途房地產產的建筑結構構及裝修狀況況及其區位等等因素影響，測測算項目二級級開發建安綜綜合成本為162155.9萬元，詳見見下表。(2）銷售稅金及銷售售費用根據bbj市有關稅稅收規定和一一般銷售費用用水平確定銷銷售稅金及銷銷售費用，本本項目銷售稅稅金及銷售費費用合計為2712..9萬元，如下下表所示：(3）二級開發的開發發商利潤本項目物業類型為為居住、商業業，二級開發發的開發期為為2年，根據項項目實際情況況和房地產開開發一般利潤潤水平，二級級開發的開發發商利潤按照照建安綜合成成本（不含利利息）的2既進行測算算，如下所示示：二級開發的開發商商利潤=155254.88×20%==3051..0（萬元）4.3熟地地價熟地地價=（項目目二級開發的的銷售收入－－項目二級開開發成本一開開發商利潤一一銷售稅費）÷[（1＋利率）2--1+利潤率率＋l〕=(36172..8一162155.9一3051..0一2712..9）÷｛[(l+66.3%）2-1]++20%+11}=106671.7（萬萬元）第五節現金流量和和財務指標分分析5.1項目土地開開發銷售期根據項目開發進度度、上市時間間及相關手續續辦理周期，確確定開發期為為2006年10月到20077年8月。5.2基準收益率率的確定基準收益率等于安安全利率加風風險報酬率，安安全利率取三三年定期存款款利率3.224%，風險險報酬率一般般范圍在4%%-10%，考考慮到本項目目主要為住宅宅，綜合bjj市房地產開開發一般收益益情況，確定定基準收益率率為10％。5.3財務指標分分析(1）經計算，項目財財務凈現值（ic=10%）為203名萬元；項目財務內部收益率（FIRR）為14.8％。(2）經計算，項目靜靜態投資回收收期為1.221年，動態態投資回收期期為1.233年（自20006年10月起開始始計算）。第九章項目管理方方案第一節建設計劃管管理土地一級開發建設設是在一個統統一的開發計計劃下同時實實施多個子項項目的建設。第二節項目的進度度計劃管理項目建設總體進度度計劃的編制制應基于項目目各階段，其其中的每一部部分相互連接接，前后呼應應，彼此的關關系也應緊密密相關。這樣樣當一個環節節發生了變化化，對此后工工作的影響就就會反映出來來。一級開發發承建主體應應對前期手續續辦理、征地地補償階段和和市政設施建建設工作計劃劃進行嚴格的的控制，尤其其是對關鍵路路線的工期進進度進行適時時跟蹤。以上三部分按下列列方式相互重重疊相互聯系系，如下圖所所示：第三節項目管理本項目管理方案為為概要性方案案，承建單位位須制定嚴格格的項目管理理制度，這些些制度包括但但不限于項目目設計管理、項項目成本管理理、項目質量量管理、項目目財務管理、項項目安全管理理、項目進度度管理、項目目經營管理等等等。這些管管理制度的建建立及執行將將確保土地一一級開發工作作的質量和效效率。第十章結論與建議議第一節結論隨著bj城市總體體規劃的修編編，yq縣區位優優勢已經得到到明顯提高，凸現巨巨大的發展潛潛力。本項目目的建設符合合國家法規政政策，符合bbj市城市總總體規劃，符符合yq新城規劃劃，將形成yyq新的特色色產業進而提提升yq的知名度度，創造更多多的發展機遇遇，促進yqq縣城鄉社會會經濟的發展展，同時形成成bj市獨具特特色的建筑創創意產業園區區。第二節建議本方案編制的數據據依據是項目目前期開發成成果及對現狀狀市政條件的的初步咨詢分分析，具有一一定的不確定定性。因此，一一級開發實施施單位應立即即開展以下重重點工作：1、規劃設計是項目目開展的基礎礎和前提，應應立即開展大大市政規劃咨咨詢、設計工工作，須盡快快與相關部門門確定方案。2、無論是從工作量量，還是投資資比重以及資資金運用與投投資效益方面面，征地工作作是土地一級級開發工作的的重點。應立立即展開調查查摸底工作，為為順利展開征征地拆除進行行準備。3、方案調整由于調查深度所限限，本實施方方案尚不完善善。一級開發發實施單位應應進一步對實實施方案進行行細化研究，使使實施方案成成為整個土地地一級開發的的技術、經濟濟的指導性、綱綱領性文件，從從而確保本項項目按期、順順利地完成開開發建設工作作。附件本項目地形圖《yq縣沈家營鎮鎮鎮區詳細規劃劃》規劃設計說明一、現狀概況l－地理位置本項目位于yq縣縣沈家營鎮鎮鎮中心，地處處八峪公路、延延琉公路和沈沈韓公路的三三角交匯處，近近臨八達嶺高高速公路。向向東連接永寧寧古城，向北北三公里同bj旅游風景景名勝區“龍慶峽”相通，向西西靠近yq縣城，正正南方是古河河“偽河”。2一用地環境周圍自然、地理環環境良好，市市政設施基本本完善；教育育設施優良，擁擁有當地區域域內最好的中中小學；外圍圍主要是以副副食品加工業業、現代農業業和種植磷pp組成的綠色色產業；醫療療設施較為完完備；交通便便捷，與多條條高速、快速速路及國道相相鄰。3—規劃范圍以沈家營鎮總體規規劃為依據，對對沈家營鎮中中心35公頃的部分進進行可行性詳詳細規劃。二、規劃原則1-生態原則剖析地塊中存在的的所有矛盾特特點給予解決決，挖掘適合合于綠色純凈凈小城鎮的主主題創造成分分，促使本地地區工作、居居住、休閑構構物為特色的的形成趨于完完善，塑造人人心理和行為為上的舒適和和安全，創造造條件使規劃劃區功能有序序和健康運作作，強調自然然景觀與地塊塊環境設計有有機結合，充充分利用本地地多水的優勢勢創造人工水水環境，調整整林木創造更更多的綠色景景觀，組織建建立商業金融融區、居住區區、教育和醫醫療環境的整整體性及連續續性，體現以以人為本與環環境、經濟和和社會效益的的統一協調。2-經濟原則在用地布局、建筑筑和開發控制制等方面充分分考慮到經濟濟性。首先盡盡可能進行合合理的總體布布局，解決遺遺留的土地問問題，其次在在保證生態、體體現鎮中心特特點建設和居居住者生活正正常展開的前前提下，適當當提高土地利利用率，進行行不同的開發發項目，確保保充足的土地地收益以更好好的進一步建建設。為bjj西北地區住住房開發建設設提供用地，滿滿足城鄉居民民消費需要，創創造當地人相相應的就業機機會，增加地地方稅收，帶帶動本區域及及周邊經濟發發展。3-生活原則村鎮開發不同于一一