Report_CATIC_200712201城市綜合體能夠創造更有效率的社會運行模式、營造更具現代都市風格的生活方式，已經成為城市規劃和發展的重要形式“城市綜合體”將城市人群的購物、商務、娛樂、居住等多種功能進行組合，在一組建筑物中進行分工和相互聯系城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心”發展起來的，已經成為城市中心的重要形式綜合體的各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升了物業的整體價值和收益，并對所在區域的發展提供的動力和視覺的標示作用由于城市綜合體的大型建設規模和多功能組合，對項目選址、景觀設計、交通設計和材料設備應用提出了更高的要求現階段的中國城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態城市綜合體定義Report_CATIC_200712202目前中國已出現專業的城市綜合體開發商，他們擁有清晰的產品模式并實現或積極推進跨區域發展目前，擁有清晰產品模式并實現塊區域發展的城市綜合體品牌有：華潤萬象城、萬達廣場、恒隆廣場、瑞安天地系列、凱德來福士各品牌產品都具有鮮明的個性和特點，而他們也都不同程度地正在經歷著產品連鎖發展的市場檢驗，其中不乏失敗案例各品牌均通過運作城市綜合體獲得了資產升值和品牌建立的巨大成功，同時為所在城市創造了卓越的社會效益不同品牌由于資金鏈和商業運營能力的差異，在具體經營策略和開發步驟方面有著明顯的差異中國城市綜合體產品成功案例（1）Report_CATIC_200712203商業部分是體現綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，而各品牌的購物中心都具有鮮明的個性

萬象城，以“永不落幕的party”為主題語，通過較大比例的餐飲、娛樂元素，時尚、現代的購物環境設計，為大眾消費人群營造了一個具有現代繁華都市氣質的一站式消費場所港匯廣場，最佳的地理位置、引領城市風尚的定位，以港匯廣場為代表的恒隆產品目標要成為每一個城市的地標性商業萬達商業廣場，依靠主力店的強大號召力，大型主力店組團是其商業部分最大的特點，定位于中檔市場，萬達廣場通過一定程度地犧牲收益換得風險的最小化和擴張的超高速，他已經成為中國規模最大的綜合體產品瑞安天地，通過營造高端人群濃郁休閑氛圍的生活方式中心，成功打造高端綜合體產品獲得巨大收益，而杭州的失利或許會成為天地系列在重慶和武漢的成功之母來福士廣場，以其獨特的品牌選擇而著名，圍繞著20-30歲年輕白領的顧客定位，它的品牌選擇充分迎合了年輕人對于個性、休閑、運動概念的追崇，成為成功定位于細分市場的典范中國城市綜合體產品成功案例（2）Report_CATIC_200712204該產品將具有廣泛的城市普適性產品選址城市類型與選址條件匹配矩陣吸引力類型區域中心ABCD高區域中心低高城市時尚度低高城市吸引力城市中心區域中心城市中心A-首選市場B-次選市場C-次選市場D-慎入市場市場類型時尚度高低低高低高低城市中心區域中心城市中心慎入說明城市中心往往已進駐或即將進駐中高檔購物中心，競爭激烈區域中心機會相對較多，當地能夠支持本產品消費能力中高檔綜合性缺乏足夠支持消費力，更適合中檔大眾購物綜合體對于消費能力較全國的區域也可以考慮進入競爭對手往往不會進入該類市場以全市商圈范圍的消費能力能夠支撐中檔綜合體項目消費能力和意識難以支持綜合體項目Report_CATIC_200712205B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究Report_CATIC_200712206“城市綜合體”是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，通過一組建筑來實現。同時，在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡單的累加，而是多種功能的系統性優化，實現各部分的價值互補從而提升綜合體的整體價值城市綜合體是通過一組建筑物實現多種城市功能空間相互組合、價值互補的高效率大型建筑綜合體代表性的城市綜合體：美國：紐約洛克菲勒中心日本：幅岡博多運河城中國：深圳華潤中心Report_CATIC_200712207隨著現代城市化進程的逐步發展，城市綜合體已成為當今大型城市主流的建設模式城市功能分區建設階段(二站前)郊區化發展階段(二站后---70年代)城市功能組合發展階段(70年代至今)現代世界城市建設發展的不同階段城市的發展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區建設的規劃思想區域建筑發展偏向功能單一化，相互之間缺少必要的聯系城市中心規模巨大化，形成城市中心區，同時出現人口過度集中、城市環境惡化等問題為應對城市規模積聚擴張所帶來的一系列社會問題，伴隨著汽車時代的到來，城市的發展出現了郊區化趨勢居住和商業功能開始向郊區轉移，城市周邊出現衛星城城市的中心區域隨著郊區化進程和自身環境的惡化出現衰落城市的建設者意識到城市中心的衰落對于城市未來發展的不利影響，同時反思功能分區建設的弊端城市中心的地位重新得以恢復和加強強調多種功能復合化、并通過內外部交通系統實現與外部城市系統實現緊密連接的城市綜合體成為建設主流Report_CATIC_200712208城市綜合體的復合效應與整合能力不僅有效的提升物業的商業價值，同時為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會運行效率社會效益：都市綜合體不僅是現代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明、激發城市活力的發動機都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務所造成未來發展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續發展的生命力作為城市功能集中體現的都市綜合體，對區域經濟具有標識性、對城市中心具有強化作用經濟效益：通過多種功能的聚合，綜合體實現了對城市生活多方面消費需求的全面滿足綜合體在經營上有明顯的價值互補優勢，各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升了物業的整體價值和收益各種商業配套的建設為政府帶來大量的稅收，并增加就業Report_CATIC_200712209城市綜合體由于其功能的綜合性和復雜性，對其選址和建筑標準提出了更高的要求選址中心位置城市綜合體通常位于城市或區域的中心位置，并與城市交通干線實現連接現代景觀設計通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境是城市綜合體的重要特征超大的空間尺度城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大，同時室內空間要求與之協調立體內外部交通聯接通過立體交通設計將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系高科技設施集成城市綜合體建筑是高科技、高智能的集合，表現在建筑材料、設施設備、物業管理、通信手段、安全消防等多種方面城市綜合體的建設特點Report_CATIC_2007122010城市綜合體是都市商業、娛樂、商務及居住功能的合理定位和有機組合住宅公寓城市綜合體構成要素購物中心12354寫字樓酒店Report_CATIC_2007122011城市綜合體構成元素——購物中心選址特點業態組合類型商圈范圍代表項目城市購物中心核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈40公里城市中心區域10萬平米以上香港ifc北京東方廣場購物中心類型主力店購物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂15-20%3-5個主力店主力店面積占比40-60%區域購物中心區域中心5-8萬平米北京萬達廣場深圳花園城購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%2-3個主力店主力店面積占比40-60%鄰里購物中心社區中心不超過4萬平米伊藤洋華堂華潤萬佳購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%服務5%1-2個主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區4-10萬平米北京金源茂購物80-95%餐飲10-20%3以上個主力店主力店面積占比70-90%生活方式購物中心高檔住宅區附近自然條件優越1-5萬平米上海新天地美國COCOWALK購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%0-2個主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商圈3公里Report_CATIC_2007122012城市綜合體構成元素——寫字樓選址服務配套類型建筑特點租戶特點頂級寫字樓建筑品質一流頂級裝修通常為5萬平米以上商務核心區域知名大型跨國公司金融機構甲級寫字樓商務區或區域中心建筑標準有所落后中檔裝修1萬平米左右乙級寫字樓中小型私營企業為主丙級寫字樓建筑標準陳舊普通裝修小于1萬平米小型私營企業寫字樓類型市區市區大中型各類企業、機構設施設備建筑品質優良高檔裝修通常2-5萬平米有商務中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設施地上／地下停車位充足有商務中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設施地上／地下停車位充足有部分商務配套有地上／地下停車位幾乎沒有服務配套品牌高效中央空調系統智能化樓宇自控系統先進的數據通信品牌高效中央空調系統智能化樓宇自控系統先進的數據通信有中央空調系統有樓宇自控系統無綜合布線無中央空調系統無樓宇自控系統無綜合布線Report_CATIC_2007122013城市綜合體構成元素——酒店選址經營特點酒店類型目標客戶代表項目商務酒店以公務出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務區區域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會議室、歌舞廳、商務中心等綜合配套設施滿足客人商務相關需求設施設備通常采用較高標準香格里拉洲際酒店經濟型酒店商業中心附近選址靈活國內游客及中小企業商務差旅客人為主團體會議及會展服務接待為主會議/會展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區游客接待為主；季節性明顯三亞天域酒店酒店類型市區或郊區遠郊或旅游風景區以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務配套功能，價格實惠通常以品牌連鎖形式經營在一般商務酒店基礎上，強化會議／會展的設施建設與相關服務建設有多個不同規模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設施如家快捷速８具有完善的休閑娛樂設施突出個性化服務；創造放松環境酒店建設強調與自然環境的結合Report_CATIC_2007122014城市綜合體構成元素——住宅選址特點目標客戶住宅類型產品特點代表開發商普通住宅大眾消費者具備基本生活配套的市區或郊區戶內各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房配套以停車場及公共廣場為主萬科商住樓商務區域投資者中小企業主既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能強調商務中心、餐飲功能配套毛坯房為主ＳＯＨＯ住宅類型住：北京上海等城市已禁止住宅性質物業用于商業注冊。商住樓性質住宅將面臨逐步取消。Report_CATIC_2007122015城市綜合體構成元素——公寓選址特點目標客戶公寓類型產品特點代表開發商投資者高收入白領普通公寓酒店式公寓投資者高級經理人外籍人士雅詩閣集團商業繁華區域商業繁華區域戶內設施設備完善，通常配備高檔家具電器星級裝修，尤其是公共區域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務通常設有會所，提供餐飲、康體等配套服務戶內各功能房間完善；一居小戶型比例較大精裝修一般設有大堂公寓類型--Report_CATIC_2007122016B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究Report_CATIC_2007122017目前中國的城市綜合體開發主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態，而全國性開發商在城市綜合體的推進中發揮著重要作用代表城市城市綜合體開發狀況代表項目一線城市北京上海深圳中心城區范圍內，已建成大量城市綜合體項目；多個綜合體組合形成更大規模的都市綜合體街區形成城市中心、區域中心綜合體共存的多中心格局包括全國性及地區性在內的多種開發商參與開發華潤中心上海港匯廣場北京東方新天地二線城市長沙蘇州蘇州萬達廣場恒隆廣場三線城市贛州常州在具有一定地區經濟輻射能力的三線城市開始零星出現全國性地產開發商開始試探性進入贛州中航城區域中心為代表的城市綜合體項目開始規模性出現國際性及全國性地產開發企業的進入在二線城市綜合體的開發中發揮重要作用各類型城市綜合體開發狀況Report_CATIC_2007122018產品模式成熟并實現跨區域發展的城市綜合體是中航城的學習對象城市綜合體產品華潤萬象城1恒隆廣場2萬達廣場3瑞安天地系列4來福士廣場5Report_CATIC_2007122019B2.

案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達廣場瑞安天地系列來福士廣場Report_CATIC_2007122020華潤萬象城定位于中高端市場，目前已經進入深圳、杭州以及沈陽等城市城市深圳、杭州、沈陽選址城市商業中心、規劃城市中心產品以商業為核心，配合酒店、寫字樓、公寓及住宅整體定位于中高端物業經營策略商業、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售開發步驟以商業開發為優先華潤萬象城產品特點Report_CATIC_2007122021華潤萬象城選址在城市核心地段以及規劃的城市副中心，項目的開發規模較大，多為50萬平米以上華潤萬象城所在城市項目指標深圳杭州沈陽855部分建成商業+寫字樓+酒店+公寓+住宅1080在建規劃城市商業副中心--50籌建占地面積（萬平方米）構成元素具體地址總建筑面積（萬平方米）狀態商業+寫字樓+酒店+公寓+住宅商業+寫字樓+酒店+公寓+住宅選址類型城市商業中心城市中心羅湖區寶安南路1881號錢江新城慶春東路與富春路交叉口沈陽金廊沿線，和平區和平大橋省委對面Report_CATIC_2007122022華潤置地成功塑造了深圳華潤萬象城，并以此模式為核心積極進行跨區域發展，成為中國商業地產以及城市綜合體建設領域的領先者自2002年以來，華潤置地已經成功進駐北京、上海、深圳、成都、武漢、合肥、杭州、無錫、大連、寧波、長沙、蘇州、重慶、沈陽15個內地城市，目前集中在深圳、杭州、沈陽及大連開發城市綜合體截止到2006年12月31日，華潤置地有限公司的總資產已經達到267億港元，股東權益115億港元，06年銷售收入超過39億港幣截至到2006年12月31日，華潤置地的總土地儲備已經接近1000萬平方米，主營業務包括住宅開發和投資物業兩部分組成發展思路：首先搶占經濟與政治的戰略高地，北京、上海、深圳首當其沖；接下來是省會級城市與資源稀缺型城市如成都、武漢、長沙、大連等；長三角的杭州、寧波、無錫等經濟發達區也在發展的序列中支持Report_CATIC_2007122023華潤萬象城功能組合完善，各項目均包含商業、寫字樓、酒店、公寓和住宅，并以商業功能為核心功能構成深圳杭州深圳和杭州萬象城功能構成Report_CATIC_2007122024華潤萬象城定位于中高端物業類型，各功能物業定位一致華潤萬象城物業類型城市名稱公寓商業酒店杭州酒店式服務公寓精裝修國際5A甲級深圳寫字樓中高檔購物中心OLE大型超市REEL百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城住宅--君悅酒店精裝修類型主力店中高檔購物中心OLE大型超市Central百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城國際5A甲級超五星級商務酒店類型品牌酒店式服務公寓超五星級商務酒店Report_CATIC_2007122025華潤萬象城開發均以商業為起點，開發步驟依據不同項目特點有所不同一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳商業寫字樓酒店公寓住宅2009年2013年杭州2011年2006年底商業寫字樓酒店公寓住宅三期工程二期工程商業熟地開發商進一步提升商圈價值，二期開發住宅實現收益商業生地，核心商圈人口不足商業和住宅同期開發，保證核心商圈內人口供給，同時為項目提供豐沛滾動資金萬象城開發步驟Report_CATIC_2007122026在綜合體的經營策略上，華潤萬象城商業、寫字樓和公寓以出租為主，住宅則出售套現華潤萬象城經營策略公寓城市名稱商業寫字樓酒店深圳杭州住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售Report_CATIC_2007122027深圳萬象城購物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合服務

萬象城購物中心簡介設計單位：美國RTKL建筑師事物所規模：總建筑面積18.8萬平方米營業面積12萬平方米商鋪，近300家地下2層、地上5層，停車位1030個開業時間：2004年12月定位：滿足中高收入人群及游客中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合需求的時尚購物中心購物中心概況Report_CATIC_2007122028萬象城通過中高檔定位、豐富的餐飲娛樂元素以及有效的空間設計，營造出一個大眾消費群的購物、社交與休閑的都市化消費場所萬象城各商業功能面積占比萬象城租戶檔次占比購物中心分析Report_CATIC_2007122029主力店及次主力店在萬象城的租戶組合中占據重要地位，其面積占比為52%，保證很強的客流吸引力主力店、次主力店面積占比主力店、次主力店業態和樓層主力店業態樓層芮歐百貨購物B1-3F王子飯店餐飲5F嘉禾影城休閑娛樂3-4F冰紛萬象冰場休閑娛樂4FOLe'購物B1F次主力店業態樓層順電購物4F運動100購物5F生活本色購物4F美樂匯美食廣場餐飲5FNOVO購物1FEsprit購物1-2F萬寧購物B1F購物中心分析Report_CATIC_2007122030寬闊的中庭設計、各樓層之間的便利交通系統以及考究的裝修和燈光效果共同營造出萬象城“自由”、“時尚”、“舒適”的購物氛圍內部墻壁和地面以花崗巖為主要材料，色調以暖色調為主，給人時尚、舒適的感覺寬闊的中廳設計使購物者的視野開闊，并獲得豐富視覺感受由59部扶梯，17部直梯，3部觀光梯構件的垂直交通系統使各樓層之間的轉換十分便利購物中心分析Report_CATIC_2007122031杭州華潤中心深圳華潤中心沈陽華潤中心各項目設計效果圖華潤萬象城在建筑設計上強調新穎性和領先性，成為所在城市的地標Report_CATIC_2007122032B2.

案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達廣場瑞安天地系列來福士廣場Report_CATIC_2007122033中國內地是恒隆地產的發展重點，其產品以購物中心為主，輔以寫字樓、酒店和公寓城市已進入城市為上海、杭州、沈陽、無錫、濟南、長沙目標是三年內，在多個大陸城市為購入土地以興建12個大型商業項目，擁有約300萬平方米的最佳商業物業選址城市商業中心產品購物中心為主導，部分項目配合酒店、寫字樓、公寓經營策略商業、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開發步驟以商業開發為優先恒隆廣場產品特點Report_CATIC_2007122034恒隆地產綜合體項目選址于城市中心，總規模在30萬平米左右；多個項目正處于建設過程中構成元素地點城市建筑面積建設狀態天津天津和平路商圈購物商場15萬平米2010年完工城市中心15萬平米2009年完工濟南購物商場歷下區泉城路沈陽市中街路沈陽購物商場城市中心12萬平米2008年完工沈陽市政府廣場南面城市中心80萬平米2008年動工長沙商業+寫字樓+公寓城市中心50萬平米2010年完工崇安區人民中路2008年動工無錫商業+寫字樓+酒店25.5萬平米長沙黃金地塊恒隆地產各地項目情況選址類型城市中心上海上海徐家匯核心商業+寫字樓+公寓31萬平米已投入運營城市中心城市中心上海上海南京西路商業+寫字樓21萬平米已投入運營城市中心商業+寫字樓+公寓+酒店Report_CATIC_2007122035恒隆地產是一家以持有性物業為主要發展方向的大型香港地產公司總部位于香港的綜合性物業地產開發商開發的物業類型包括商場及商鋪、寫字樓、住宅、服務式寓所、工業、寫字樓物業以及停車場等，并以商業與寫字樓開發為主目前恒隆將大陸作為主要發展區域，并已進入上海、沈陽、無錫、武漢等城市，以購物中心為主要發展物業類型2006年實現營業額43.8億港元，利潤20億港元，截至2007年6月30日，公司的市值達港幣1117億元，成為香港表現最佳的大型地產公司之一

支持Report_CATIC_2007122036上海恒隆廣場和港匯廣場是恒隆地產目前已投入運營并取得巨大成功的綜合體項目資料來源:恒隆地產，九洲遠景分析恒隆在中國大陸成功案例恒隆廣場港匯廣場2006年集團在上海租金收入約為9.45億元，升31％，兩項物業年回報率15％預計2010年回報率可達50％（不考慮租金調升）Report_CATIC_2007122037兩項目都以商業和寫字樓為基本功能配置，其中商業面積比例為30%左右功能構成恒隆廣場功能構成港匯廣場功能構成總面積：21萬平米總面積：31萬平米功能構成Report_CATIC_2007122038恒隆廣場定位于高端消費群，而港匯廣場已大眾消費群為目標客戶群各功能物業類型恒隆廣場港匯廣場商業寫字樓公寓城市購物中心大眾消費群頂級甲級---酒店式服務公寓高端消費群類型目標客群類型目標客群城市購物中心中小型貿易、咨詢類公司為主大型跨國公司、金融企業為主---外籍商務人士為主Report_CATIC_2007122039在經營策略上，兩項目所有功能物業均采取租賃方式獲利各功能物業經營策略恒隆廣場港匯廣場商業寫字樓公寓租賃租賃租賃租賃---租賃Report_CATIC_2007122040恒隆廣場及港匯廣場項目都采取分步驟開發策略，并都將商業部分作為首期開發內容1994年12月2001年11月2006年12月恒隆廣場商業寫字樓公寓1999年2006年10月港匯廣場2002年11月商業寫字樓1993年底2003年3月二期工程一期工程開發步驟Report_CATIC_2007122041港匯商業部分定位于滿足大眾消費者的綜合消費需求的購物中心；而恒隆則以較小的規模將目標消費者鎖定于高端階層樓層數總面積業態組合定位主力店高檔城市購物中心5.2萬平方米高收入階層購物、餐飲、娛樂Sport100、華聯超市、永華影院恒隆購物廣場港匯購物廣場目標消費者中高檔城市購物中心10.2萬平方米地下1層、地上5層地下1層、地上6層大眾客群購物、餐飲、娛樂I.T.、FitnissFirst購物中心概況Report_CATIC_2007122042恒隆廣場和港匯廣場購物中心在業態組合上都是以購物為主恒隆購物中心各業態面積占比港匯購物中心各業態面積占比行業占比Report_CATIC_2007122043同時，兩項目主力店租戶的面積占比較小，確保了較高的租金收益水平恒隆購物中心主力店面積占比港匯購物中心主力店面積占比購物中心概況Report_CATIC_2007122044從恒隆地產所公布的計劃興建城市綜合體項目資料中可以看出，“城市中心位置的地標性高品質物業”仍將是其產品定位計劃興建項目設計效果圖天津項目沈陽中街項目沈陽市府廣場項目無錫項目濟南項目Report_CATIC_2007122045B2.

案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達廣場瑞安天地系列來福士廣場Report_CATIC_2007122046萬達廣場已成為快速復制的成熟產品，定位于滿足大眾市場商業、商務以及住宅的綜合性物業城市已進入11個城市以二線城市為主選址區域商業中心城市新區中心產品通常以商業與寫字樓為基本配置，并視項目具體情況的不同配合酒店、公寓及住宅等多種功能商業部分突出購物功能，主力店占比高，以滿足功能性需求為主經營策略商業部分租賃模式寫字樓、公寓和住宅銷售為主酒店采取委托經營開發步驟以商業部分和寫字樓或者住宅先期開發為主萬達綜合體產品特點Report_CATIC_2007122047萬達廣場綜合體項目開發目前以二線城市為主，目前已進入11個城市，建成3個項目注：單一主力店項目多業態商業廣場項目城市綜合體萬達全部商業地產項目分布圖萬達綜合體項目分布具體情況序號城市城市級別數量狀態上海哈爾濱寧波重慶蘇州成都西安無錫沈陽濟南北京1098765243111一線一線二線二線二線二線二線二線二線二線二線2個1個建成1個在建1個1個1個1個1個1個1個1個1個1個建成建成部分建成在建在建在建在建在建在建在建Report_CATIC_2007122048萬達廣場選址多數在城市的區域中心#城市名稱選址類型地點功能組合1上海區域中心楊浦區五角場商業+寫字樓2北京區域中心（CBD）朝陽區建國路93號商業+寫字樓+酒店+住宅3哈爾濱區域中心香坊區衡山路20號商業+寫字樓+酒店+公寓4寧波區域中心寧波市鄞州區錦寓路767號商業+酒店+住宅+公寓5北京區域中心石景山區石景山路與魯谷大街交匯處商業+寫字樓+酒店6成都區域中心錦江區二環路東五段商業+住宅+公寓7重慶區域中心南岸區南坪珊瑚村商業+寫字樓+酒店+住宅+公寓8西安區域中心（規劃CBD）西安市碑林區李家村商業+寫字樓+公寓9蘇州區域中心（規劃CBD）平江區平江新城商業+寫字樓+酒店+公寓10無錫區域中心（規劃CBD）濱湖區河埒口中心商務區商業+寫字樓+酒店+住宅+公寓萬達各綜合體項目概況Report_CATIC_2007122049經過19年發展，萬達集團已經發展成為中國商業地產領域的領先者公司總資產人民幣300億元、年銷售額人民幣200億元、年利稅超過人民幣10億元在19個城市開發萬達廣場，分別為長春、濟南、長沙、南昌、青島、南京、沈陽（2個）、武漢、南寧、北京（2個）、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、濟南、哈爾濱建設購物中心25家，持有租賃物業面積（包括開業和在建）約420萬平方米，租金收入人民幣20億元與沃爾瑪、歐倍德、時代華納、百勝、百盛購物廣場、麥當勞紅星—美凱龍國際家居廣場、燦坤3Ｃ數碼廣場、新加坡大食代美食廣場、百安居等十余家各種業態主力店建立戰略合作伙伴關系，攜手發展萬達廣場支持Report_CATIC_2007122050萬達集團經過不斷的實踐與創新，逐漸形成了目前以城市綜合體為主的產品模式第一階段單一主力店第二階段多業態商業廣場第三階段城市綜合體2001-20032004-20052005至今商業內容經營模式代表項目評價單一主力店加少量商鋪主力店租賃；商鋪銷售長春、濟南、長沙、南昌、青島、南京業態比較單一，面積偏小，人流量和商業豐富程度受限制多棟建筑組合為商業廣場形式，各單獨建筑引進不同業態主力店，之間由步行街連接沈陽、武漢、南寧以租賃為主北京、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、沈陽、濟南、哈爾濱住宅全部銷售，寫字樓租售結合，商業租賃，酒店持有涵蓋零售業態、休閑娛樂、餐飲文化、寫字樓、酒店以及住宅多功能城市綜合體多種業態的引入豐富了商業功能，市場影響力提升多種功能復合，市場影響力進一步提高；同時，通過住宅、寫字樓的滾動開發，緩解了項目資金壓力萬達商業地產的三個發展階段支持Report_CATIC_2007122051集團總資產人民幣600億元以上，年銷售額人民幣300億元以上，萬達集團設定了發展成為世界商業地產領先者的戰略目標購物中心開發商排名世界前三名租金收入50億元以上，年納稅人民幣30億元以上；建成和在建的項目達到70個，建筑面積達1000萬平方米支持萬達地產2010年發展目標Report_CATIC_2007122052萬達廣場多數以商業功能為主導，輔以寫字樓、酒店、公寓以及住宅，具體各功能物業比例視項目情況有所不同#城市名稱總面積（萬平米）面積（萬平米）面積占比(%)商業寫字樓酒店住宅公寓商業寫字樓酒店住宅公寓1上海34268------76%24%------2北京CBD50162.7518032%5%10%36%--3哈爾濱28142.44--7.450%9%14%--26%4寧波5526--2.912.7647%--5%23%11%5北京石景山306204----20%67%13%----6成都4018----15.41.745%----39%4%7重慶7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176----1150%18%----32%9蘇州50259.72.5--12.550%19%5%--25%10無錫72232.8436.5332%4%6%51%4%萬達綜合體各功能體量構成Report_CATIC_2007122053萬達廣場各項目的商業及酒店類型較為統一，而寫字樓及住宅類物業則情況有所不同#城市名稱商業寫字樓酒店住宅公寓類型目標消費者檔次主力店類型星級品牌類型類型1上海區域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬達國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星KTV、萬達城中城甲級--------2北京區域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、新世界百貨、萬達國際影城、大歌星KTV、神采飛揚電玩城甲級五星級索菲特普通住宅--3哈爾濱區域購物中心大眾階層中檔國美電器、神采飛揚電玩、大歌星KTV、萬達國際影城、萬千百貨乙級五星級索菲特--普通公寓4寧波區域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星KTV、萬達國際影城、銀泰百貨--五星級索菲特精裝修酒店式公寓5北京石景山區域購物中心大眾階層中檔規劃為萬達影城、大歌星KTV、萬千百貨、國美電器、神采飛揚電玩城甲級五星級索菲特----6成都區域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院------普通住宅普通公寓7重慶區域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院乙級五星級索菲特普通住宅普通公寓8西安區域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院乙級------普通公寓9蘇州區域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院甲級經濟型雅高--普通公寓萬達綜合體各功能詳細類型Report_CATIC_2007122054萬達廣場寫字樓租/售結合、公寓和住宅全部出售套現，實現項目內資金滾動應用，有效解決資金鏈問題（1／2）#城市名稱商業寫字樓酒店住宅公寓1上海出租出租/出售------2北京出租出租/出售委托管理出售--3哈爾濱出租出租/出售委托管理--出售4寧波出租--委托管理出售出售5北京石景山出租出租/出售委托管理----6成都出租----出售出售7重慶出租出租/出售委托管理出售出售8西安出租出租/出售----出售9蘇州出租出租/出售委托管理--出售萬達廣場經營策略Report_CATIC_2007122055萬達廣場寫字樓租/售結合、公寓和住宅全部出售套現，實現項目內資金滾動應用，有效解決資金鏈問題（2／2）#城市名稱一期工程二期工程建設內容完工時間建設內容完工時間1上海商業、寫字樓2007年底----2北京CBD住宅、街鋪2005年年中商業、寫字樓、酒店2006年底3哈爾濱商業、酒店2007年中寫字樓、公寓2008年中4寧波商業、住宅商業2006年/住宅2005年酒店、公寓酒店2008年底，公寓2009年底5北京石景山商業、酒店、寫字樓2009年中----6成都商業、住宅、公寓商業2007年/住宅2008年中/公寓2008年底----7重慶街鋪、6棟住宅2008年商業、寫字樓、酒店、公寓2010年8西安商業、寫字樓、公寓商業2008年初/寫字樓、公寓2008年中----9蘇州商業、酒店、公寓酒店、住宅、公寓2009年年初/商業2009年中寫字樓2010年完工萬達廣場開發步驟Report_CATIC_2007122056萬達廣場已經形成標準化的產品北京萬達商業廣場發展商：大連萬達集團設計單位：德國GMP國際建筑設計有限公司規模：商業面積7.6萬平方米西座商業共6層，東座商業共8層停車位800個定位：以主力店為主導的中檔大型綜合性購物中心開業時間：2006年年底開業北京萬達廣場商業部分舉例Report_CATIC_2007122057F2北京萬達商業廣場突出其購物功能，餐飲娛樂功能較少北京萬達廣場各業態面積占比北京萬達廣場各業態布局北京萬達廣場商業部分詳細內容B1F1F3F4F5B1西座：東座：F1-F7沃爾瑪超市規劃為精品店（未開業）萬達影城、神采飛揚電玩城規劃為休閑娛樂中心（未開業）規劃為精品店（未開業）規劃為美食中心（未開業）沃爾瑪超市新世界百貨Report_CATIC_2007122058萬達商業廣場在租戶組合上采取以主力店為主導的經營模式，在實現了聚集客流和降低招商風險的同時，也降低了租金收益水平主力店占比主力店舉例購物類餐飲類娛樂類萬達廣場商業部分詳細內容Report_CATIC_2007122059上海萬達廣場商業概況設計單位：中國建筑東北建筑設計研究院規模：營業面積26萬平米地下2層，地上5層購物中心三棟呈“品”字形建筑開業時間：2007年12月定位：中端消費群體的購物休閑以及娛樂場所上海萬達廣場商業簡介上海萬達廣場商業部分舉例上海萬達廣場成為上海市東北區域居民購物休閑的主要場所，并成為五角場城市副中心的標志Report_CATIC_2007122060上海萬達廣場商業部分同樣突出其購物功能，餐飲娛樂功能較少上海萬達廣場各業態面積占比上海萬達廣場各業態布局上海萬達廣場商業部分詳細內容底層B1購物中心1座F1-7巴黎春天F1F2-4上海黃金珠寶城沃爾瑪超市2座2座3座西F1-5特力屋3座中F1F3寶大祥青年購物上海書城+國美電器3座中3座中F2量販KTV+萬達影城F1-2F3-5上海第一食品餐飲3座東3座東Report_CATIC_2007122061上海萬達廣場北京萬達廣場哈爾濱萬達廣場萬達綜合體建筑設計在綜合體的建筑設計上，萬達項目以理性、現代的風格為主寧波萬達廣場Report_CATIC_2007122062B2.

案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達廣場瑞安天地系列來福士廣場Report_CATIC_2007122063天地系列產品以打造高端人群休閑娛樂消費場所為核心特點，帶動整個綜合體的高端品味和資產價值的提升進入城市已進入城市為上海、杭州、重慶、大連、武漢選址城市中心，區域中心，選址靈活，對環境景觀和交通條件要求較高產品以生活時尚中心為商業定位，營造高端消費群的居住、休閑聚集區經營策略商業、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開發步驟由于規模巨大，通常以商業、住宅開發為優先，分多期逐步開發天地系列產品特點Report_CATIC_2007122064天地系列綜合體通常是位于城市中心區的舊城改造項目，其開發規模和體量巨大瑞安地產天地系列項目概況上海重慶武漢52130商業+寫字樓+公寓+住宅12636061150占地面積（萬平米）功能組合具體地址總建筑面積（萬平米）狀態商業+寫字樓+公寓+住宅商業+寫字樓+公寓+住宅區域非中心位置，具有良好自然和交通條件選址類型城市中心一環內，屬于城市中心，老租借區內，老城區改造地點漢口中心城區永清地塊，緊鄰輕軌黃浦站，連接長江二橋，解放大道，京漢大道，中山大道以及沿江大道渝中區沙坪壩，東起嘉華大橋，西至渝中區紅巖革命紀念館盧灣區淮海路商業街的南側，東面到西藏路，南面至合肥路，西面至馬當路部分投入運營在建在建Report_CATIC_2007122065瑞安房地產是以大面積城市區域性綜合開發為主要業務的香港地產公司，目前總部位于上海公司于2004年成立，是瑞安集團專注發展內地市場的地產公司，總部位于上海，截至2006年實現總資產人民幣260億元，實現凈利30億人民幣目前，瑞安房地產已經進入上海、重慶、武漢、杭州開發地產項目，總建筑面積約840萬平方米瑞安房地產發展項目可分為兩類：集多種用途并分多期開發的大型城市區域開發項目，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化物業；以及坐落于市區交通便捷地段的優質綜合住宅發展項目，一般包括住宅、學校和商業、零售及休閑設施支持Report_CATIC_2007122066上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功運營的項目，為瑞安地產在其他城市的開發提供了樣板上海新天地改造整體規劃

說明5個建筑群構成：A部分：太平橋人工湖綠地（完工）B部分：新天地休閑購物廣場（完工）C部分：翠湖天地高級住宅小區（一期完工）D部分：企業天地甲級辦公樓區（在建）E部分：瑞安集團總部大樓（在建）Report_CATIC_2007122067上海新天地項目定位于高端綜合性物業，商業面積占比較小；同時除住宅外主要采取出租方式獲利上海新天地功能構成比例上海新天地各功能類型及經營模式類型經營模式商業寫字樓公寓住宅甲級酒店式精裝修高檔生活方式購物中心出租出租出租出售上海新天地功能類型

Report_CATIC_2007122068天地系列的城市綜合體項目，由于開發整體體量較大，開發通常分為多個建設階段，上海天地開發具有典型代表性上海天地綜合體分階段開發圖示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商業寫字樓公寓住宅2009年一期工程二期工程三期工程Report_CATIC_2007122069以時尚文化為主題的上海新天地休閑購物廣場，已經成為上海潮流熱點和城市地標上海新天地簡介規劃單位：美國SOM公司規模：總占地面積3萬平方米建筑面積6萬平方米；商鋪近115家開業時間：2001年12月消費群定位：小資一族、外籍人士以及中外游客開發理念：城市傳統與現代時尚的完美結合上海新天地商業詳細內容Report_CATIC_2007122070新天地廣場突出餐飲和休閑功能，并以高檔品牌為主，使其成為高端人士的休閑購物場所新天地各業態面積占比各業態租戶舉例餐飲租戶小山料理翡翠酒家鼎泰豐購物租戶休閑娛樂租戶UME影院亞力山大會館新天地壹號瑜伽生活館HugoBossMANGOMISSSIXTYGiordanoLadiesShanghaiTangPorts保羅貝香露娜西餐彩蝶軒上海新天地商業詳細內容Report_CATIC_2007122071新天地的租戶選擇十分強調與之定位相適應的格調和品味（1/3）保羅貝香小山料理上海新天地商業詳細內容——餐飲類租戶舉例Report_CATIC_2007122072HugoBossMANGOVIN酒類零售店上海新天地商業詳細內容——購物類租戶舉例新天地的租戶選擇十分強調與之定位相適應的格調和品味（2/3）Report_CATIC_2007122073亞力山大會館Y+瑜伽館UME國際影城新天地的租戶選擇十分強調與之定位相適應的格調和品味（3/3）上海新天地商業詳細內容——休閑娛樂類租戶舉例Report_CATIC_2007122074杭州西湖天地與當地消費水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，難以適應杭州消費市場，是其發展緩慢的重要原因概況占地5萬平米，總建筑面積5.2萬平米杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎自然與時尚的融合、歷史與現代的對話餐飲、零售、文化及娛樂為一體失敗原因：與當地消費者消費水平不符照搬上海模式成為旅游觀光而不是城市居民的消費場所缺乏住宅、商務等重要配套設施缺乏目標消費群的數量支持說明產品應該適應城市商圈特點西湖天地二期規劃圖杭州西湖天地概要Report_CATIC_2007122075從項目規劃可看出，瑞安重慶天地依然采用上海新天地模式，但它大大強化了綜合體其他元素比例，我們也將拭目以待其商業部分是否能夠實現當地市場的適應重慶天地說明重慶市沙坪壩區總建筑面積約360萬平方米定位為重慶中央商務區的延伸和補充項目建設內容包括:人工湖：商務區：100萬平米會展、貿易及批發中心、高檔星級酒店及會議設施、寫字樓、餐飲、娛樂、購物、休閑以及相關社區配套設施住宅：160萬平米別墅及高檔住宅商業：60萬平米沿江傳統風格的休閑餐飲商業和集中式購物中心重慶天地概況Report_CATIC_2007122076B2.綜案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達廣場瑞安天地系列來福士廣場Report_CATIC_2007122077來福士廣場綜合體目前已經進入上海、北京、成都以及杭州，并以其商業成功的年輕化定位而著稱城市上海、北京、成都和杭州選址城市商業中心、規劃城市中心產品以商業及寫字樓為核心，配合酒店及公寓商業定位于年輕白領的時尚購物中心