savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學中國生命科學產業賽道領跑者2022年11月20世紀是生命科學迅猛發展的時代，尤其是最后20-30年發展速度矚目，行業新發現如雨后春筍。過去十年里，中國生命科學行業穩步發展。新冠疫情的出現，加之疫苗研發和近年來醫療技術進步令生命科學產業成為關注焦點，并加速投資和企業增長。今年5月，“十四五”國民健康規劃出臺，旨在完善衛生健康體系，加速衛生健康信息化建設。到2035年，人均預期壽命將達到80歲以上。盡管對生命科學的關注度在近年才迅速提升，但實際上幾十年來，該行業一直對創新和發現起著重要的推動作用。在企業需求面廣及行業發展前景明朗的背景下，房地產投資者對生命科學領域的興趣尤為高漲。PitchBook數據顯示，美國仍是生命科學產業融資規模的主導者，在2021年全球投資（包含企業并購、上市、私募股權和風險投資）中占到67%,但在過去五年里，中國的市場份額已提升3-5個百分點。而國內生命科學房地產的稀缺性和需求快速上漲使得市場空置率保持在低位，推升租金,回報率承壓，并對投資者持續產生吸引力。本報告重點關注國內生命科學產業賽道領跑者一一上海生命科學市場，并從產業政策、投融資情況、集聚地分布、房地產需求、租金成本和最新趨勢洞察等多角度作深入探究。希望對業主、自用租戶、投資者、政府機構、輕資產運營商和其它行業參與者有所裨益。上海穩居全國生物醫藥創新領頭羊的位置張江在新增生物醫藥研發生產企業、創新產品在研數量上保持第一中國生物醫藥產業雖較國外起步較晚，但在精準配套與政策扶持下，城市間已形成產業集群和協同發展的格局。在右圖展示的20個企業實力與創新能力最強的生物醫藥產業園中，長三角與珠三角以同等數量（6）成為最大占比地區。北京中關村生命科技園在科技人才、創新平臺數量方面領先；上海張江在新增生物醫藥研發生產企業、創新產品在研數量上保持第一；廣州科學城獲得最多創新器械審批數量。中關村生命科孚園大興生物醫藥產業基地北京亦住生物醫藥園。石家莊國家生物產業基地連云港經済技術開發區生命會康產業BB來源：中國生物工程學會，火石創造，第一太平戴維斯研究部成都醫學城9,武漢國家生物產業基地南京生物醫藥谷—蘇冊生物醫藥產業曰南京生命科技小鈕書 張江生物醫藥基地上海國際醫學園區廣州科學城廣州國際生物自中山國家健康制技產業基地深圳國家生物產業基地深圳國際生物谷杭州醫藥港?-區域評價體系指標說明:分為企業實力（企業總數量/高新技術企業數量/醫藥工業百強企業數量/獨角獸企業數量/上市企業數量）和創新能力（發明專利申請數量/藥物臨床試驗數量/CDE藥品受理總數/上市藥品數量/上市二、三類醫療器械數量/高層次人才）多維度指標綜合統計得出的園區排名浙江余杭生物醫藥高新技術產業園區匱門生物醫矽港南沙群島來源：中國科協企業創新服務中心，上海經信委1951年，中國第一支抗生素——青霉素在上海誕生，為國家生命科學事業作出了重要貢獻。如今在利好政策和上升需求的帶動下，上海生命科學產業發展駛入“快車道”，創新藥研發管線覆蓋多重領域。到2025年，上海在長三角生物醫藥產業協同發展中的引領作用將更加突出，國際影響力將持續增強。來源：中國科協企業創新服務中心，上海經信委中國生命科學產業賽道領跑者上海是中國現代醫藥產業的發祥地，也是中國生命科學產業的創新高地“數”讀上海生命科學行業從業人數超24萬人；擁有全國1/4的院士、長江學者等高端人才和創新藥人才2022年《第一太平戴維斯中國生命科學行業調查》結果顯示:

上海是全國第一潛力城市調研問題：您認為國內最具生命科學產業潛力的前五座城市是？■上海■北京■蘇州■深圳■廣州■成都■南京■武漢■無錫36家三甲醫院;陞門急診量居全國第一外資企業占比全國數量的60%;18/20家國際Top20藥企將中國區/研發總部設在上海只生物醫藥行業PE/VC規模居全國第一；、丿23家本市企業在科創板上市，占全國1/4全球十大CXO企業，70%在上海運營來源：上海經信委2021年數據，第一太平戴維斯研究部savillssavills第一太平戴維斯來源：上海統計局，上海經信委，第一太平戴維斯研究部來源：上海統計局，上海經信委，第一太平戴維斯研究部上海生命科學-市場概況生物醫藥企業的快速發展持續推動市場對研發、辦公及生產載體的需求作為全市三大先導產業之一，2021年上海生物醫藥產業規模已超7,600億元，其中制造業總產值（右圖）在經歷2016-2020年10%的年復合增長后，繼續保持兩位數增長。截至2021年，上海共有6,066家生物醫藥企業,占到全國的14.5%,相關從業人員超過24萬人。在全球57家知名生物醫藥企業里，已有41家已在上海設立了區域總部、研發中心、職能部門或工廠。上海生物醫藥制造業總產值，2011-2021以產業創新要素集聚、國內外企業云集、配套完善為優勢，加上利好政策驅動，上海生物醫藥產業始終保持國內領先地位。研發測試檢測作為生物醫藥公司的核心動能，要求藥企在建立實驗室、研發中心及生產線時選擇擁有環評資質的生命科學產業園區，這已成為行業戰略布局的必然條件。產業集聚效應明顯和硬件條件的稀缺性使得終端用戶的粘性較高，而隨著生物醫藥市場規模的進一步擴大、產業鏈的不斷完善、多方合作的增加，市場對生命科學載體的需求呈快速增長趨勢。3%18018%工業總產值（左軸） 一增長率（右軸）隨著行業規模、參與者的數量和類型以及產品研發的復雜性持續增加，市場亟需更健全的監管框架、更規范的設施設備和更多協作。新形勢下的生命科學產業無法在簡陋空間和老舊與有限設施環境蓬勃發展，而是需要長期的規劃、多樣化的工作空間，并符合甚至高于當地的產業規范要求。3000%20112012201320142015201620172018201920202021savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學-政策力度加大近年產業發展支持力度明顯加大，加上各區產業專項補貼及稅收紅利，吸引企業紛紛落地；企業亦需積極與地方/區政府溝通，并聯動上下游、線上線下端，以獲取最優解決方案和增強抗風險能力201920212022?關于推進本市健康服務業高質量發展加快建設一流醫學中心城市的若干意見?“健康上海2030”規劃綱要?健康上海行動（2019-2030年）?關于加強本市醫療衛生機構臨床研究支持生物醫藥產業發展的實施方案?關于推動生物醫藥產業園區特色化發展的實施方案?上海市質量提升三年行動計劃（2021-2023年）?上海市生物醫藥產業發展“十四五”規劃?關于促進本市生物醫藥產業高質量發展的若干意見?創新服務機制，推動本市醫療器械產業高質量發展實施方案?上海市衛生健康發展“十四五”規劃?關于印發2022年上海市衛生健康工作要點的通知?上海市產業地圖（2022）,聚焦201920212022?關于推進本市健康服務業高質量發展加快建設一流醫學中心城市的若干意見?“健康上海2030”規劃綱要?健康上海行動（2019-2030年）?關于加強本市醫療衛生機構臨床研究支持生物醫藥產業發展的實施方案?關于推動生物醫藥產業園區特色化發展的實施方案?上海市質量提升三年行動計劃（2021-2023年）?上海市生物醫藥產業發展“十四五”規劃?關于促進本市生物醫藥產業高質量發展的若干意見?創新服務機制，推動本市醫療器械產業高質量發展實施方案?上海市衛生健康發展“十四五”規劃?關于印發2022年上海市衛生健康工作要點的通知?上海市產業地圖（2022）,聚焦53個特色園區?上海市浦東新區促進張江生物醫藥產業創新高地建設規定市級產業政策TX IEMC20221R產業政策庫關于發布2022年度浦東新區促進生物醫藥產業高質量發展專項申報指南的通知fl關干發布2022任暗浦東新區便講牛物疾藥產業高廟畠發居專Iffi由報指函的誦知區級產業紅利來源：上海政府上海生命科學-投資熱土醫療健康是上半年上海投融資數量占比最多（1/4）的領域,新和持續的產品迭代，使得醫療器械投資活躍度逐年提升浦東/閔行/嘉定最為活躍；國產醫療器械快速的技術創上海投融資行業分布，2022年上半年上海投融資地區分布，2022年上半年浦東,36%其它11%|■是10% |銜匚9% 楊浦,6%松江,4%靜安,4%閔行,?％青浦,4%黃浦,3%奉賢,3%來源：天眼查，上海市生物醫藥科技發展中心，第一太平戴維斯研究部上海生命科學-投融資活躍企業每一項研發成果和創新技術的轉化落地，離不開資本的支持，尤其是早期階段企業融資最多的行業企業，截至2022年9月行業投資最多的投資機構，截至2022年9月累計融資額（人民幣億元）上海區位 1歷史投資事件（筆數）2022年被投企業舉例百濟神州442南京西路O；外高橋R紅杉資本中國282中科微光，藥明博銳JDH祟東健康京東健康419寶山O；嘉定工業區L聊劇投啟明創投252格博生物，原能醫學D解康律藥明康德391外高橋R；淮海中路。；(ChOrblMed奧博資本220方拓生物，AspenWuKiAppTec臨港R；金山工業區M豪森藥業豪森藥業149張江ORLEGENDCAPITAL君聯資本187巨翊科技，惠利生物UNITED聯影■■IMAGING聯影醫療146徐匯濱江O；嘉定工業區Rmatrix經葬創投經緯創投173微元合成，優賽諾燦1"微醫131漕河涇O；五角場O禮來亞洲基金178新碼生物，昆翎醫藥愛康國賓128北站。深創投147是光科技，海爾施基因平安健康127徐匯濱江OIDGCapitalIDG資本129華芯醫療，星奕昂生物A三生制藥3SBIOINC.三生制藥124老黃浦O；張江R同創偉業123領創醫谷，赫茲生命哈高科117NA高瓶投資121博騰生物，凱萊英生物功能：O二辦公；R二研發；L二物流；M二制造來源：IT桔子，企業官網savills第一太平戴維斯savills第一太平戴維斯上海生命科學-園區分布生物醫藥產業布局T+5+X”健康服務業布局“5+X”嘉定精準醫療與健康服務集聚區|來源：上海政府崇明區?砌青浦區高端醫療和健康旅游核心區域重點區域臨港"生命藍灣"新興園區畑胞免疫技術腫瘤精準治療中醫藥健康服務嘉定區寶山區閔行區高端醫療服務健康管理服務商業健康保險高端醫療服務

健康科技研發和成果轉化高端醫療服務

個性化醫療診斷

移動醫療浦東新區savills第一太平戴維斯savills第一太平戴維斯上海生命科學-產業集聚地上海生命科學產業已形成以張江為核心的多點分布模式區域產業方向重點園區名稱占地面積（平方公里）重點企業生物醫藥創新藥產業基地3.1復星凱特、和記黃埔、西比曼生物、綠谷制藥第一梯隊張江醫療器械合慶工業園區4.2凱利泰、之江生物、透景生命、奕瑞科技生物制藥周浦智慧產業園3.8海尼藥業、萬仕誠國藥制品生物制藥上海聚科生物園區島津藥業、美國國際特品公司健康服務上海聚科生物園區二期12力+萬木廣業建曲臻準生物科技、生工生物科技、艾比瑪特醫藥科技、淼森生物科技第二梯隊生命健康臨港新片區生命藍灣4.4透景生命、君實生物、藥明康德、和元生物、白帆生物、臻格生物、心瑋醫療|屆/巷化藥合成楓涇工業區12.2金塔醫用器材、復皙藥業金橋醫療器械金領之都27萬平方米產業建面雅芳、賽默飛外高橋生物醫藥外高橋保稅區11.0羅氏、強生、美敦力、路威酩軒、泰科電子、金藥投資、西門子醫療生命健康莘莊工業區17.9雅詩蘭黛、天偉生物制藥、捍宇醫療科技1劃仃健康服務臨港浦江國際科技城10.73M、百事亞洲研發中心、斯派莎克、美敦力、東蘊醫療科技第三梯隊美麗健康東方美谷?醫藥12.5藥明生物、上生所、萊士血液、巴斯德研究所、伯杰醫療、和黃藥業、雷允上去II又美麗健康上海市工業綜合開發區40.9美樂家、如新、凱寶、百雀羚、科絲美詩美麗健康杭州灣經濟技術開發區27.2帝斯曼維生素、中西三維、冠生園、凱慧藥業美麗健康奉城經濟園8.0惠通雷圣生物科技、東誠藥業、貝得康、運佳黃浦制藥l=J=l11I生命健康北上海生物醫藥產業園6.9上藥康希諾、漢氏、朝暉藥業、景峰制藥、寶濟藥業、美迪西、博沃、優卡迪寶山美麗健康超能新材料科創園2.6索靈診斷、相宜本草、小海龜科技、復星診斷科技、優越生物生物醫藥G60生物醫藥產業基地6.8復宏漢霖、昊海生物、華道生物、奧星制藥設備松江生物醫藥松江經濟技術開發區57.8昊海、復宏漢霖、百力格、碧云天、華道生物醫療器械正泰啟迪智電港100萬平方米產業建面舒美計量、鐳膜科技、士諾凈化科技青浦生命健康青浦生命科學園3.7上藥杏靈、綠谷生命園、同濟堂藥業、中華藥業、寶龍藥業、賽倫生物、辰光醫療第四梯隊醫療器械嘉定工業區78.1聯影醫療、艾普強質子、三友醫療、則正生物、菲諾克生物科技嘉定健康服務上海智能傳感器產業園3.0滬硅產業、新傲科技、中科神光、邁柯博、聯影微電子、禾賽科技醫療器械上海臨港嘉定科技城2.8康德萊醫療器械、舶望制藥生物醫藥灣區生物醫藥港4.7科濟、恒潤達生1II生物醫藥上海灣區高新技術產業開發區58.0西門子、百特醫療、美國百特、復星凱茂、東富龍、凱萊英、百岳特金山化藥合成金山第二工業區14.0巴斯夫、三井化學、上藥集團、上海歆貽醫藥科技生命健康上海灣區科創中心2.0匯馬醫療、溥炳醫療科技、潤達醫療來源：第一太平戴維斯，重點企業根據公開信息整理savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學-產業鏈完備上海已具備全產業鏈發展格局，聚集了一批行業領先企業，并在前沿領域和創新技術*尋求突破上海生物醫藥產業鏈較為完備，生物醫藥產品種類豐富，圍繞研發-臨床-生產-應用的全生命周期及上下游產業鏈，已聚集了眾多國內外行業領先企業，也有多家醫療器械企業以及CXO企業入駐，形成良性產業競爭。此外，創新生物制藥企業扎堆加速了產業鏈生態閉環。上游-基礎生物技術的研發以及原材料生產中游-生物醫藥生產，包含基因工程藥物、疫苗、血液制品、診斷試劑等其它-醫療器械企業以及CXO企業下游-消費終端，銷售渠道醫院、診所、藥店、養老院和線上APP等原料藥制藥設備醫藥包裝生物技術*前沿領域：包括臨床醫學與健康管理、新藥創制、腦科學、合成生物學、生物育種、新發突發傳染病防控、生物安全等創新技術：包括合成生物學技術創新，發展基因診療、干細胞治療、免疫細胞治療等來源：第一太平戴維斯根據公開資料整理□ESAna迪員諾令艾力斯Tbff/on東車挺DRONINGAMSTARO呂寧生軸 奧星l^HASSBELL令WestRockWest^AUJSTARHaishun奧星

KHB科単生物CtHenlius單克隆抗體字"君實生物8TopAVliance克4MGEN=3ESfltCRO合同研發機構疫苗CMO合同生產機構?Boehringer 藥源藥物化學Ingelheim 藥源生物科技血液制品診斷試劑Baxter新興房藥CSO合同銷售機構信忠醫藥LoyMedPharmaNTPHARMA■DUJ泰躍醫藥每NUANCEPHARMA下游：銷售渠道醫院、診所、藥店、養老院、線上APP等FOSUNPHARMA

農皇醫藥榮盛生物rooio醫療器械UNITED聯需I

IMAGING■PHILIPS上海生命科學-租金成本帶環評的物業市場供不應求，因而較不帶環評項目的租金溢價顯著北上海生物醫藥高端制造集聚區生命科學物業的租金成本的區位差異較大，上海是國內租金最昂貴的城市之一，但仍低于許多全球城市。不帶環評的相關物業租金成本相對經濟，平均單方造價約在每平方米3,000-3,500兀人民幣。而帶環評的物業市場因供不應求，其租金可以高于同區域辦公樓。以張江地區為例，作為全市首個且規模最大、最成熟因而也是全市租金最高的生物醫藥產業集聚區，其帶環評的相關物業租金可達每平方米每天6.0-7.0兀人民幣,咼出同區域每平方米每天約4.5-6.0兀人民幣的辦公租金。區域標桿項目包括北區的張江藥谷和南區的上海國際醫學園區（又稱“醫谷”）O鑒于供應有限、需求強勁和市場基本面向好，在可預見的未來，上海辦公和生命科學相關物業租金將繼續增長。嘉定醫學影像與精準醫療集聚地 /青浦生命科學園 ，七?青浦區嘉定區來源：第一太平戴維斯研究部，上海政府2.0-2.5元國1.5-2.0元環同濟大學侯學院、贊健康總部基地.中心墟區）療創新試驗區2.2-2.67L1.8-2.2元閔行區G60生物醫藥基地金海岸現代制藥綠色承載區1.1-1.3元國0.9-1.1元奉賢區金山區化工區生物材料制造張江生物醫藥創新引領

核心區藥谷6.0-7.0元國4.5-6.0元浦東新區東方美谷生命健康

融合發展區1.5-2.2元國1.0-1.5元醫谷3.0-4.0元國2.0-3.0元臨港新片區精準醫

療禿行示范區1.6-2.0元國國帶環評物業，租金單位以人民幣每平方米每天計savillssavills第一太平戴維斯來源：第一太平戴維斯研究部，企業公告來源：第一太平戴維斯研究部，企業公告上海生命科學-租賃需求前灘為最受行業企業研發總部類新增需求的青睞，而產業園區里張江仍是行業選址的“寵兒”生命科學類企業的房地產預算較為充足，因而更青睞熱點區域的高品質項目作為其前臺辦公地點；而產業園以產業集聚、環評條件和更大空間等多重優勢成為企業建立實驗室、研發中心及后勤部門的優選地。事實上在傳統寫字樓商務區里，生命科學類企業總體承租面積的占比并不高（約4-6%）,但值得注意的是，新增需求面積的占比逐年提升。2018-19年僅7%,2020-2022年上半年這一比例升至13%。從過去三年的生命科學類成交來看，單筆租賃成交面積達到3,500平方米，高于全行業單筆3,200平方米的平均水平。內資企業表現持續活躍的同時，跨國公司在上海設立區域總部/研發中心和在滬長期發展的信心不變。例如阿斯利康的全球研發中心落戶靜安區盈凱文創廣場，辦公面積約15,000平方米。此外羅氏投資3億元人民幣在張江建立自主運營的加速器預計于2022年底建成，項目建面超過5,000平方米。過去三年最受新需求青睞的熱點區域研發辦公類%rxL淮海中路前灘區務商統傳崙L南京西路俾瓏穩麒 8,000平方米@前灘參OouMension2,200平方米@南京西路WSAudiology1,900平方米@淮海中路坦汶.燙擋L16,000平方米@臨港浦江■fbimei 12,000平方米@漕河涇承餌照囹彳 8,400平方米@張江savillssavills第一太平戴維斯上海生命科學-大宗交易生命科學戸業因其較咼的承租能力和穩定的發展前景尤其受到投資者的重點關注4自用占比達到3/4*瞬明產業園區占到近70%*以|50%成交集中在張江2018-2019年對投資者而言是一道分水嶺，經濟放緩和融資環境收緊使得承銷商業資產具有挑戰性，加上政府強調對新經濟、基礎研究和核心技術的重要性和支持，國內利基資產正受到投資者的關注。尤其生命科學產業因其較高的承租能力和穩定的發展前景尤其受到重點關注。在所有類別的房地產大宗交易里，生命科學類物業和企業的交易數量雖相對有限，但近年來交易量占比呈上升態勢。2019年上海生命科學類成交面積占比僅為1%,而自2020年至2022年三季度，這一數字已升至6-7%o在過去三年交易里，75%為自用型收購，尤其是產業園區物業受到買家青睞。當前上海市場的主要挑戰仍是符合投資級別的物業數量有限，其它領先城市亦是如此，以及存量市場的激烈競爭。近年來達成的交易幾乎都是小規模單一資產類型，并且以投資為主要用途的交易里大多都是增值型投資策略，單宗交易金額通常在15億元人民幣以內。來源：第一太平戴維斯研究部*基于過去三年大宗交易記錄，以交易數量統計上海生命科學類大宗交易精選，2021-2022年第三季度項目區位價幣總民，易人萬交{百可售面積（平方米）用途主要買家星峰生命科學園張江1,38030,000投資基匯資本瑞力大廈淮海中路1,36321,989自用微創醫療康橋星創園康橋75663,000投資黑石寰博科技園張江65069,168自用微創醫療浦江智慧廣場#9臨港浦江46025,557自用之江生物陽光張江NEO張江2688,940投資ESR/藥靈山生物醫藥地產加粗字體為2022年成交—站式產業社區—站式產業社區共享服務讓企業“輕裝上陣”面對生命科學房地產需求見漲，市場一大挑戰仍是供應短缺，甚至是在一線城市一一這也導致生命科學研發辦公類物業的租金穩步增長，帶環評的項目租金較同區位無環評項目溢價明顯，且根據環評等級不同溢價幅度也不盡相同。盡管國家鼓勵盤活存量資產，但在真正改造過程中仍有較多困難和限制。從企業角度而言，一次實驗或檢測，就意味著自建實驗室、購買設施設備或尋求第三方檢測機構，這對于早期資金實力有限的初創型企業而言是道難題。共享時代背景下，讓企業“輕裝上陣”，以社區概念打造包含辦公、實驗室、專業設備和配套設施等產品組合的共享生命科學產業社區成為一大機會。以輕資產運營模式，通過共享實驗室和基礎儀器設施、專業化運營管理，幫助初創企業、小規模企業、中型企業及成熟型企業快速成長；同時也提供獨立實驗室和辦公空間，以確保知識產權受到保護。此外還能與高校、企業、醫院、研究所和政府“聯姻”，匯聚資源創造新項目，將科技成果實現有效轉化。洞察新“玩家”區域差異化發展企業流入與遷出國內藥企“出海”近期生命科學領域的熱度激增，引發了大量市場參與者試圖進入市場,包括地產商、傳統房地產投資機構、私募和風投公司。傳統地產商尋求投資、自建/改造