2023/2/41如何玩轉社區商業昆明中原商業招商部劉喜云2023/2/42第一部分定義與特征分析第二部分定位與業態規劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理目錄2023/2/43社區商業的定義社區商業的特征社區商業的角色社區商業的問題社區商業定義與特征分析2023/2/44何謂社區商業?社區是指在一定區域內的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區。

社區商業則是主要為社區居民提供日常生活必需品、服務的商業及服務設施（含無店鋪的各種服務），具體指能滿足和支撐不同業態商業設施正常運營的居民住宅區商業。它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在3萬平米以內，

社區商業是什么？不是什么？業態?定義突出的是什么？商圈？

同類對應的是城市商業中心\區域商業中心

社區商業的定義2023/2/45輻射型：5％—11％，商業體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區居民的需求,兼顧周邊.內向型：2％以下，基本不考慮社區商業的對外性，完全依賴本社區居民的需求，商業規模的大小可根據社區人口規模而變化，一般情況下本社區人口規模足以支撐商業的正常經營。社區商業類型--按照商住比指標分類2023/2/46社區商業提供的服務一般交通時間15分鐘內可到。有專家把構建社區購物網稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，步行15分鐘可到達社區購物中心。社區商業類型--按照交通時間分類2023/2/47便利級商業：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000人以下；鄰里級商業：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000-50000人；社區級商業：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業、專賣、餐飲和服務，服務人口一般在50000-150000人。社區商業類型--按照服務的規模分類2023/2/48底商型商業裙房型商業獨立型商業社區商業類型--按照載體建筑形式分類2023/2/49散點式商業商業街型商業購物中心型商業社區商業類型--按照布局分類2023/2/410內部型商業外部型商業兼有型商業社區商業類型--按照位置分類2023/2/411小型社區：人口規模：300-700戶（組團，相當于居委會管轄規模）；人均商業面積：0.6平米/人以下；可設定的商業層次：便利商業組合，個別交通條件特別優良者可考慮形成商業街區；商業交通時間：步行5分鐘內，如形成商業街區則可考慮步行十分鐘內；商業功能滿足：服務為主，便利性商品和服務，便捷性餐飲。社區商業類型--按照社區規模分類2023/2/412中型社區：人口規模：2000-5000戶；人均商業面積：0.6-0.8平米/人；可設定的商業層次：便利商業組合+商業街區或鄰里購物中心(交通條件優良者可考慮形成商業街區)；商業交通時間：步行10分鐘以內；商業功能滿足：日常性服務與商品并重，便捷性餐飲并可結合部分中式正餐，可考慮建設社區商業中心。社區商業類型--按照社區規模分類2023/2/413大型社區：人口規模：1-1.5萬戶；人均商業面積：0.8-1.2平米/人；可設定的商業層次：便利商業組合+（商業街區）+社區商業(鄰里購物中心或社區購物中心)，交通條件優良者可考慮形成商業街區；商業交通時間：步行15分鐘以內；商業功能滿足：可考慮建設全方位服務和商品的社區商業中心的設置，并考慮休閑娛樂類商業的補充，餐飲全業態引進；

社區商業類型--按照社區規模分類2023/2/414社區商業的特征顧客屬地性業種配套性日常便利性服務親和性贏利穩定性需求依賴性商圈擴展性社區商業的特性決定了它的角色2023/2/415社區商業的角色忽悠買房者？服務業主者？品牌支撐者？利潤獲取者？其它……社區商業與住宅開發者之間的關系究竟是什么？2023/2/416社區商業的角色局部服從整體優先原則利益最大化的輔助原則顧客需求導向產品原則忠告：玩社區商業的不要讓社區商業把你玩了！2023/2/417社區商業的開發應該遵循“商業服從整個社區的大盤思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區的綜合價值及居民生活素質。其次才是社區商業自身價值的最大化。商業特色的營造也不例外，應與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營造的是歐洲小鎮風情，社區商業卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協調。不但整體建筑外觀應堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細節也是體現事物本質的重要組成部分。社區商業與整體住宅區關系2023/2/418

從整個社區的綜合價值提升的角度來看，商業服從于社區，這一點，反映在商業特色的營造上，體現為商業的文化、主題、特色應該與住宅保持高度統一；在建筑外觀及線條上，除了與住宅風格相統一，還應該注意強調自身色彩及線條的強化運用，因為商業與住宅是不同區間的兩種物業，商業在外觀的處理上更強調視覺的沖擊力；景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區商業的特色營造及商業氛圍提升也有著重要作用，具體可依據自身特點進行相應的布置。除了以上幾點，定期或不定期地舉辦一些與主題相關的活動也很有幫助，目前來說，較少有社區商業采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區商業特色，使之在業主/消費者心中留下深刻印象，而且也是與業主/消費者拉近距離，可以從一個側面體現社區商業的貼心服務，營造活潑、親切的商業氛圍。社區商業與整體住宅區關系2023/2/419社區商業的問題雞先還是蛋先便民與擾民出租與出售一鋪養三代與三代養一鋪放水養魚還是殺雞取卵物業：管理還是經營步行街還是不行街2023/2/420小結搞清楚社區商業是什么？搞清楚你要什么？2023/2/421目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業態規劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理2023/2/422社區商業定位與業態規劃社區商業市場分析社區商業定位策劃社區商業業態組合社區商業規劃布局2023/2/423社區商業市場分析—主要要素周邊人口統計周邊消費群特征分析競爭對手分析（現有及潛在的競爭對手）周邊人車流量統計分析周邊商業業態的統計分析周邊市政規劃分析商業物業條件分析2023/2/424社區商業市場分析---調研模板1.項目周邊環境調研分析

1)項目1.5公里半徑周邊商家/機構分布

2)項目周邊未來20000平米以上商業規劃/在建項目

3)項目商圈調查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數、人口結構、家庭收入水平,流動人口調研分析（數量、構成、職業、年齡、收入水平、消費特點等）項目周邊交通設施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）項目客流監測:平時\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業額、經營狀況、項目規劃概念測試等）3.消費者街頭攔訪調查（個人基本信息、消費習慣與特征、項目繪畫概念測試問題等）4.特別調研項目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調研分析5.項目概念測試（設計項目定位與初步規劃，對消費者、小型商家和相關人士進行測試）2023/2/425社區商業的定位策劃市場定位顧客定位規模定位主題定位2023/2/426社區商業市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商業輻射程度分為輻射型社區商業、中間型社區商業、內部型社區商業；業態類型：日常生活消費、社區配套、餐飲、休閑、娛樂、專業市場等，但社區商業中定位為專業市場的商業較少；形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱建議（通常是綜合項目所處區域、項目自身特點、開發商名稱等來確定）。2023/2/427顧客是誰顧客規模顧客特征社區商業顧客定位2023/2/428商業規模是確定社區商業類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業面積的項目來說，規模的定位更是重中之重，適中的商業規模才能有利于項目的整體發展。商業規模的大小在一定程度上決定著社區商業的性質，一般情況下，社區商業的規模越大，人均商業面積越高，其商業的對外經營性質越強，呈現出正相關的關系。規模定位中主要考慮的因素有：區域的商業市場容量市場整體租售狀況對項目規模的影響項目的商業屬性（輻射型、中間型或內向型）主力店的帶動效應競爭性項目對項目規模的影響市政規劃對項目片區商業規模的影響項目自身條件對規模的影響等。社區商業規模定位2023/2/429商業主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風格項目片區的整體氛圍主題營造的可實現性等社區商業主題定位2023/2/430社區商業業態組合百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業態構成了社區商業的基礎業態。業態組合規劃原則：社區商業基本特性：超市、餐飲和服務配套是社區商業三大基本業態；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態；是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況；能否在項目目前條件下開業經營，培育商業氛圍。2023/2/431社區商業規劃布局社區商業布局類型各業態布局特點人流動線的規劃社區商鋪鋪位面積配比社區商鋪鋪位開間/進深比例2023/2/432根據各業態的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發，應該要注意的基本原則有以下幾點：在商業布局時，可優先考慮體現居民生活便利的業態，如超市、服務配套類和便利店等業態的位置，既方便社區及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲、娛樂休閑等業態有噪音、衛生等問題，在規劃業態時應避免影響到社區居民的正常生活；對位置要求不高的業態可規劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。各業態布局特點2023/2/433

在社區商業的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現為兩種形式：人流焦點和人流端點。人流焦點一般位于社區主出入口或商業的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點一般位于社區出入口和商業的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。

人流動線規劃2023/2/434焦點型人流動線和端點型人流動線的主要特性是：焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業的整體價值。人流動線規劃2023/2/435綜合兩種類型人流動線分析，社區商業人流動線規劃應主要注意以下幾點：1、規劃人流動線應簡單易達，增強商業的便利性；2、人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利于導入外部人流；3、人流焦點應設置于商業的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設置應考慮能否引導人流經過盡可能多的商業；4、人流動線設計以直線為主，在人流視野范圍內的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，體現層次感及節奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規劃中，可結合具體情況設置具有銜接過渡的廣場等設施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業價值。人流動線規劃2023/2/436硬件規劃設計如不合理，會導致合適的業態無法進駐，因此，硬件規劃是社區商業能否良好經營的重要環節。每種業態對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區商業各業態面積需求，將鋪位按面積區間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區間。鋪位面積2023/2/437類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％輻射型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個數配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％輻射型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種類型商業的鋪位個數比：三種類型商業的鋪位面積比：鋪位面積比2023/2/438業態30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經統計，典型社區商業各面積區間商鋪的各業態比例如下表所示：鋪位面積比—與業態之間關系2023/2/439類別區間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區商業的開間/進深主要在以下幾個區間：鋪位開間/進深比2023/2/440底商設計要點客流量與面積大小正相關客流量低，價值低，內街鋪盡量不要面寬進深〈1：3）面寬一般4-9米，進深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預留共用排煙道與隔油池預留上下水（PVC：75-110）室內外高差〈100-300毫米）電量至少100W/平米廣告位預留空調機位考慮，頂或立面（〉2.2米)層高根據各地看,盡可能4.5以上,2層可低點,管道穿梁問題消火栓安裝完成,但要暗裝2023/2/441目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業態規劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理2023/2/442社區商業招商與銷售管理社區商業租售定位社區商業租售比例社區商業租賃管理社區商業銷售管理2023/2/443社區商業租售定位租售定位原則：市場租售態勢對項目的影響（租售市場壓力的大小）；發展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內鋪只租。項目的租售前景預判。2023/2/444社區商業租售定位2023/2/445租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業項目）的市場調研，進行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區位b、商業氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、開發商實力g、規模主題h、升值前景社區商業租售定位—租價定位2023/2/446商業銷售定價主要采取市場比較法與收益還原法為定價方法。收益還原法根據商業租金與投資回報率來確定售價，按照目前昆明市場租金與價格比的參考標準，商業前期實際租金回報率一般為6％：均價＝租金/投資回報率；由于項目周邊商業尚處于市場培養期，租金價位較低，投資回報率相應較低,均價：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根據收益還原法，項目售價在10000—15000元/㎡之間。即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：12000元/㎡左右。社區商業租售定位—售價定位2023/2/447無固定比例開發商戰略是根本依據底商一般是銷售大中商業（1000平米）原則上先租后售）內部商鋪原則不售社區商業租售比例2023/2/448總體思路：以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家KTV、健身會所等社區商業租賃管理—租賃策略2023/2/449優惠形式細分內容扣率形式扣率即從營業額中提取一部份作為商場的回報，發展商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤其它形式租賃年限一般行業2年固定合約，餐飲業一般5—10年固定合約，娛樂業一般8—12年固定合約免租期給予一定期限的免租期可作為協商合作的洽談條件之一。由于項目所在區域，該區域目前商業還未形成規模，周邊商業氣氛不濃厚，要將本項目形成強烈的商業氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期管理費按實際營運管理的支出預算平均分攤。此費用已包括中央空調費、清潔、保安、設備維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。此條款也可作為協商合作的一些酌情條件裝修補助除公共地方裝修外，可考慮為個別優質商家分擔部份裝修費用，藉以吸引其進駐商場，為本項目帶來口碑以客帶客進場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時間簽約優惠客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優惠，如租金折扣，管理費優惠等宣傳推廣費用商場要持續濃厚的商業氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費用有可能包括在租金中，也有可能在管理費中，為了更好的引進商家，宣傳推廣費的高低及如何計算可作為招商優惠的另一斟酌條件社區商業租賃管理—常用招商優惠形式2023/2/450生活百貨類超市類餐飲類便利店類服務配套及服飾精品類美容美發類生活家居類休閑娛樂類社區商業租賃管理—各類型商家物業條件2023/2/451業態商家百貨生活百貨金龍百貨、金格中心、美辰百貨、伊藤洋華堂超市大型綜合超市（大賣場）沃爾瑪、家樂福、世紀聯華、麥德龍便利店足達、之佳便利店餐飲大型餐飲毛家飯店、大滇園、伊天園西餐咖啡綠茵閣西餐廳、上島咖啡、金天陽西餐廳中西式快餐麥當勞、肯德基、德克士服務配套及服飾精品服務配套一心堂藥店、健之佳藥房、布蘭奇國際洗衣連鎖服飾精品以純、美特斯邦威、駱駝服飾、石頭記美容及美發美容典雅閣美容中心、平衡美容院美發頭等大事、印第安、明之城美容美發生活家居——港都家居、雨龍家居休閑——溫莎KTV、星勢力KTV、隔鍋香、石上清泉水療中心各類型商家列表示意2023/2/452生活百貨物業條件技術指標具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長寬比一般大于10：7經營樓層選擇（層）1-3結構層高要求（m）≥5進深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發電機以備急用中央空調提供與否需與開發商溝通店內垂直交通每層設置自動扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統均要建設到位卸貨/理貨區（㎡）500-1,000停車位（個）500-800物業交付裝修標準毛坯/或按照裝修要求提供2023/2/453技術指標具體要求需求面積（㎡）10,000-15,000單層面積（㎡）5,000－10,000經營樓層選擇（層）1-3結構層高要求（m）≥4.8進深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發電機中央空調提供與否需與發展商溝通，國際品牌一般要求與消防到位店內垂直交通每層設置自動扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統均要建設到位卸貨/理貨區（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業交付裝修標準毛坯大型綜合超市物業條件2023/2/454技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經營樓層選擇（層）1～2結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設置備用電源中央空調提供與否需與發展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位（個）50-150物業交付裝修標準毛坯標準超市物業條件2023/2/455技術指標具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源電話線提供配口物業交付裝修標準毛坯便利超市物業條件2023/2/456技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經營樓層選擇（層）1～3結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、隔油池及排油煙管道等設施停車位數量（個）50-100物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯大型中式正餐物業條件2023/2/457技術指標具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經營樓層選擇（層）1～2結構層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、隔油池及排油煙管道等設施物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯中式快餐物業條件2023/2/458技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結構層高要求（m）≥4中央空調需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、隔油池及排油煙管道等設施物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯西式快餐物業條件2023/2/459技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結構層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污隔油池及排油煙管道等設施停車位數量（個）約20物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯西餐咖啡物業條件2023/2/460技術指標具體要求需求面積（㎡）50-100經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業交付裝修標準簡單裝修便利店物業條件2023/2/461技術指標具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業交付裝修標準毛坯服務配套物業條件2023/2/462美容SPA和美發兩者對經營場所的技術指標要求不盡相同，同時，美容業態對外服務性質較強，對展示性要求較高，其經營的特點也決定其對供給水、排污等技術指標有著較細致的要求。一般情況下，美容SPA的經營樓層多在二層，而美發大部分則在一層。美容SPA類商家物業條件要求：技術指標具體要求需求面積（㎡）

80-500經營樓層選擇（層）≤3結構層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯美容美發物業條件2023/2/463技術指標具體要求需求面積（㎡）80－150經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）4－8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯美發類商家物業條件要求：美容美發物業條件2023/2/464生活家居業態由于其所銷售的部分產品體積較大，對于經營面積的要求相對較大。

技術指標具體要求需求面積（㎡）50-200經營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進深（m）10-15物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經營場所的硬件技術要求符合自身經營的需要，和其他業態相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到，這樣在規劃設計商業建筑時可有較大的靈活性。生活家居類物業條件2023/2/465休閑類業態輻射面較廣，服務性質較強，一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時，面積的需求也相對較大。技術指標具體要求需求面積（㎡）≥2000經營樓層選擇（層）2～3結構層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業交付裝修標準毛坯生活娛樂類物業條件2023/2/466商鋪交房條件商鋪編號：

1-1-1

建筑面積：305m2

套內面積：189m2

一、.商鋪戶內標準（安裝部分）1.電力配設：

40KW,80A/3P2.給水管徑：DN403.燃氣：考慮4.排水管徑：DN1005.排污管徑：DN1006.空調電力配設：未單獨設置配7.廣告牌電力配設：未單獨設置配8.廚房：有9.排煙道內徑：1000*850mm10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m211.商鋪層高（風口以下）：5000mm12.電話：五類雙絞線一根到位13.有線電視：一個點14寬帶網絡：一個點15.消防系統配設:消火栓等系統16.門窗標準材質:鋁合金17.新風口配設:18.消防排煙配設:無二、商鋪交房標準（建筑部分標準）１．墻體:空心磚２．地面：砼結構面３．墻面:水泥砂漿抹灰４．天棚：砼結構面三、商鋪交房標準（公共部分標準）1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。2.電梯內飾及載重量：觀光梯內飾：發紋不銹鋼＋透明玻璃，載重1000Kg。

貨梯內飾：發紋不銹鋼，載重1000Kg。3.公共部分消防系統配設：設置消火栓系統4.公共部分照明配設及供水：設置到位5.公共衛生間內飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面。2023/2/467銷售什么？基礎工作投資者儲備宣傳造勢租售策略社區商業銷售管理2023/2/468目前商業市場有四種操作策略，根據不同的操作策略，所引進的業態及長期經營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區商業銷售管理—銷售策略2023/2/469優勢：

發展商可在短期內回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費；將商業經營壓力轉移向中小業主，由其分擔經營壓力。劣勢：產權分散，主力店或品牌店難以進駐；無法規劃經營業態及規范整體形象；對于商業做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長；若經營不好，對于項目整體形象有一定影響。適用：

商業銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業體量極少或零星商業物業。銷售策略—純銷售模式2023/2/470優勢：通過招商保證前期商業定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內使業主獲得穩定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度