2023年1月ngsuccess西安甲級寫字樓市場回顧??本季度全市新增1棟甲級項目(約6.1萬平方米)入，港務及浐灞子市場在本季度被納入市場圍，高力追蹤的西安市甲級寫字樓市場總存?預計2023年市場將迎來新一輪的供應高峰，推動總?本季度市場需求顯著增長，單季度凈吸納量約2.95萬；其中，高新一期在經歷連續三個季度的退租?本季度，在線教育重新回歸大眾視野，在高新一期展開布局，除此之外，房地產與建筑(國企)、專業服務(聯合辦公)等客戶在市場上表現比較活躍。??受新子市場及新入市項目的雙重影響，本季度空置點至25.2%；?預計2023年高新、曲江、港務及浐灞市場的將迎來新增供應，全市空置率或將迎來短期峰值，去?本季度全市平均租金呈下滑態勢，主要由于港務及浐灞塊租金水平低于全市平均水平，疊加高新二期新項目采取了較為激進的低價策略的雙重影響，市場凈有?疫情防控政策的優化調整，使企業對未來經濟增長給予期，預計未來隨著市場需求有序釋放，有望限制數據來源：高力國際西安寫字樓總存量480.9萬平方米整體存量甲級寫字樓乙級寫字樓西安市甲級寫字樓存量占比5%高新一期高新二期城北港務及浐灞市中心南二環及小寨西安寫字樓總存量480.9萬平方米整體存量甲級寫字樓乙級寫字樓西安市甲級寫字樓存量占比5%高新一期高新二期城北港務及浐灞市中心南二環及小寨浐灞高新二期數據來源：高力國際0吸納量和空置率0本季度受新市場及新增供應的影響，甲級寫字樓空置率環比上升2.9個百分點至25.2%;全年來看，疫情反復對企業需求的抑制作用明顯，疊加西安甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018Q1-2022Q建筑面積(萬平方米).0%42.0%205-50.0%-5新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)數據來源：高力國際QQQ3QQQ3QQQQQ4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420202021QQ3022年前三季度租金波動較小，租金水平較為穩定；本季度由于新市場和新入市項目的租金均低于全市平均水平，全市平均租金向下調整幅平方米/月。空置率(%空置率(%)50.0%35.0%100.090.015.0%平均凈有效租金(左軸)空置率(右軸)數據來源：高力國際數據來源：高力國際注：租金為凈有效租金子市場歷史租金走勢米008201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心高新一期高新二期城北南二環及小寨曲江港務及浐灞數據來源：高力國際子市場歷史空置率走勢.00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心城北高新一期高新二期曲江南二環及小寨港務及浐灞西安甲級寫字樓各子市場數據(2022年第四季度)預計2023一季度趨勢預計2023一季度趨勢北寨浐灞3.5%6%5%4.3%0.1%4.5%有效租金.2%%%%%-3.2%.1%-4.6%預計2023一季度有效租金3%3%0%房地產與建筑業專業服務金融能源化工互聯網科技-互聯網軟件與服務3%3%0%房地產與建筑業專業服務金融能源化工互聯網科技-互聯網軟件與服務制造業消費品期期小寨北2022年第四季度租賃類型占比 (按面積統計)13%本季度高新一期凈吸納量為全市第一，得益于教育培訓行業在該板塊需求增長強勁，此外，房地產與建筑、專業服務(聯辦)仍是市場新增為明顯，相比往年國央企需求表現較為活躍。2022年第四季度租賃成交行業TOP2022年第四季度租賃成交行業TOP8占比教育培訓搬遷新成立擴租10,000搬遷新成立擴租建筑面積(平方米)數據來源：高力國際-87-- -87-- 中在城北、高新和曲江2023-2026年西安甲級寫字樓未來供應預測單位：萬平方米775757------026年及以后高新二期城北曲江西咸新區港務及浐灞數據來源：高力國際注：年度新增供應量包含超甲及甲級寫字樓；2026年及以后項目為入市時間尚不確定的項目；西西安甲級寫字樓未來供應預測占比及浐灞期,23%北,30%空置率預測建筑面積(萬平方米)2023-2026年西安甲級寫字樓凈吸納及空置率預測建筑面積(萬平方米)新一輪供應高峰50凈吸納量(左軸)空置率(右軸)新增供應(左軸)數據來源：高力國際.0%.0%0.0%201820192020202120222023F2024F2025F調壓力。空空置率(%)40.0%新一輪供應高峰平均凈有效租金(左軸)空置率(右軸)數據來源：高力國際全年市場呈現U型回暖，四季度教育培訓、房地產與建筑、專業服務(聯合辦公)行業大型企業的需求增長明顯新增供應疊加納入新市場的雙重2.9個百分點至25.2%；企業尋求降本增效重新回歸高新一期預計明年將迎來供應高峰，市場需求仍然處于弱復蘇階段，競爭加劇，注重優質租戶的挖掘，提供靈活專業的租賃策略顯得尤為重要2022年四季度西安辦公樓市場回顧與展望2022年四季度西安辦公樓市場回顧與展望了企業在辦公市場布局的信心，部分大型企業正在積極尋求低價機會量量5米有效租金有效租金0201820192020202120222023F2024F2025F-50.0%-5新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)市中心甲級寫字樓租金納量約-6284平方米，其中金融、房地產類企業外遷及縮租較為明顯；市中心持續5年無新增供應項目，市場存量穩定，但企業持續性的外遷及縮租使區域空置壓力不斷上升，本季度空置率上升1.4個百分點，至22.6%；120.0高位穩定，在經濟增速放緩，企業尋求將本增效的大環境下，區域逐漸失100.020222023F2024F2025F數據來源：高力國際數據來源：高力國際編號項目名稱1長安國際中心(A編號項目名稱1長安國際中心(A\B\C\D\E座)2長安國際中心(F座)現有項目未來項目2量量每月每平方米50201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)城北甲級寫字樓租金本季度市場租金表現較為穩定，約86.7元每月每平方米；全年來看，需求不穩定致使區域租，隨著港務及浐灞市場20222023F2024F2025F數據來源：高力國際項目名稱賽高企業總部大廈西安城發中心(原經開萬科中心)3項目名稱賽高企業總部大廈西安城發中心(原經開萬科中心)3藍海風中心4旭輝中心B座5西北國金中心(A座)6陜西水務大廈(原保利中心)7榮民金融中心8綠地之心號12現有項目未來項目886241375數據來源：高力國際量量]20.0%50201820192020202120222023F2024F2025F-5空置率(右軸)新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)0201820192020202120222023F2024F2025F-5空置率(右軸)新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)高新一期甲級寫字樓租金面，租戶市場效應突出，業主方通過采取多項租賃優惠政策方案競爭優質租戶，本季度20222023F2024F2025F數據來源：高力國際編號編號項目名稱1西安高新國際商務中心2林凱國際大廈3中晶科技廣場4中國人壽壹中心5匯誠國際6西安國壽金融中心7新長安廣場(二期)8萬科金域國際9天一國際10中國人保(陜西)金融大廈11大景國際 21687現有項目4593數據來源：高力國際量量米550本季度迎來一個新增供應項目境商未來中心，為區域帶來6.1萬平方米的優質辦公空間，新項企業經營產生較大影響，但高新二期依靠牢固的產業基礎，在2022年市場尤為突出。%201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)租金方面，新項目采取較為激進的低價策略以提高去化效率，使區域租金呈現明顯下浮至96.5元每月每平方米，同比下降2.8%；70.0預計明年大體量項目的入市會在短期內將空置率推向高點，并隨著需求量的提升逐漸下降；同時，防疫政策的放開，有望激發市場活躍度，區域未來租金水平有望呈現穩中微升。20182019202020212022F2023F2024F2025F數據來源：高力國際882463現有項目未來項目新增項目75編號編號項目名稱2綠地中央廣場-綠地中心(A座)3永利國際金融中心4邁科中心5天安人壽中心6境商未來中心心8歐森國際A座數據來源：高力國際876萬平方米54[環比1.3個百分點]43210201820192020202120222023F2024F2025F0.0%新增201820192020202120222023F2024F2025F0.0%新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)級寫字樓租金量項目的入市，預計2023年至2025年20222023F2024F2025F數據來源：高力國際名稱2萊安中心(塔5)名稱2萊安中心(塔5)心6萊安中心T1256現有項目未來項目3324數據來源：高力國際]0.50.040.0%空]0.50.040.0%空置率(右軸)201820192020202120222023F2024F2025F市場全年表現較為穩定，全年成交中，中小面積租戶的需求較多，主力成交客群以民營、私營企業為主；本季度依舊實現少量去化，空置率環比下降1.0個百分點到達圍較少，區域租金在市場環境多變新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)空置率50.0%南二環及小寨甲級寫字樓租金?.050.0201820192020202120222023F2024F2025F數據來源：高力國際目名稱凱德廣場(東塔)凱德廣場(西塔)廈目名稱凱德廣場(東塔)凱德廣場(西塔)廈332現現有項目未來項目空置率空置率.0.0.0.0.0.0.0F2024F2025F新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)港務及浐灞甲級寫字樓租金港務及浐灞甲級寫字樓租金主城區較遠，辦公樓市場發展仍處于起步階段，空置比例較高，租金水平相較其50.050.0域載體增多，產業氛圍日漸濃厚，趨向成熟發展。20222023F2024F2025F數據來源：高力國際目名稱1浐灞商務中心2目名稱1浐灞商務中心2中西部陸港金融小鎮(ABC#)3中西部陸港金融小鎮(DF#)浐灞自貿中心22341現現有項目未來項目?本季度暫無新項目入市，西安市產業園市場總存?本季度暫無新項目入市，西安市產業園市場總存?全年來看，產業園延期供應項目較多，多個項目來兩年追趕項目交付進度，其中西咸新板塊迎來大批量待入市項目，部分項目策略，制定了銷售計劃，但預計短期內吸納量約1.0萬平方米，年累計約11.9萬平方米。?四季度疫情政策導向變化頻繁，給供需兩側均帶來影響，產業園市場內中小企業經營決策的謹慎望改善，預計市場需求會有??全市空置率環比下降0.2個百分點至23.7%；?本季度產業園市場空置率仍處于下行通道，隨著，短期內市場將面臨較大力，疫情放開后，預計隨著產業相關利好，經濟環境企穩回升，將重振企業發展信?本季度價格較上季度持平，全市產業園平均凈有效租?預計2023年開始大體量供應影響下，市場競爭愈發激部分產業園項目會進一步提高招商優惠力度，全數據來源：高力國際總體量新增供應凈吸納量488.6萬平方米0.0萬平方米1.0萬平方米空置率平均租金23.7%45.5元/平方米總體量新增供應凈吸納量488.6萬平方米0.0萬平方米1.0萬平方米空置率平均租金23.7%45.5元/平方米/月西安市產業園存量占比 凈有效租金空置率經開產業園市場指標西咸 航天基地航天基地量 (平方米)數據來源：高力國際建筑面積(萬平方米)無新增供應建筑面積(萬平方米)002010年-2022年第四季度西安市產業園總存量及新增供應一覽2010201120122013201420152016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022Q4存量新增供應數據來源：高力國際航天基地子市場存量數據來源：高力國際建筑面積(萬平方米)建筑面積(萬平方米)0-10西安西安產業園市場供需及空置率(2015年第一季度-2022年第四季度)新增供應(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)%季度租賃類型占比 (按面積統計)季度租賃類型占比 (按面積統計)%新材料軟件開發分需求占比半導體/集成電路/芯片計算機、通信和其他電子設備制造數據來源：高力國際導體/集成電路/芯片業業計算機、通信和其他電子設備制造業貿易源及公共事業孵化器開發通訊及電子設備費品制造業數據來源：高力國際天業需求占比天經開子市場本季度以能源與新材料行業的成交為主導，西咸子市場企業孵化器擴長顯著，醫藥也有較為明顯的增長，高新子市場成交依舊以主導，航天子本季度市場較為低迷。數據來源：高力國際計算機、通信和其他電子設備制造新材料能源及公共事業企業孵化器醫藥及生命科學新媒體專業服務軟件開發計算機、通信和其他電子設備制造軟件開發半導體/集成電路/芯片通訊及電子設備新材料單位(萬平方米)單位(萬平方米)產業園的建設力度，將為市場持續提供新的優質供應。2022-2024年西安產業園部分供應項目按子市場體量占比統計按子市場體量占比統計西咸航天新區,新區,37%基地,39% (2023-2025)204萬平方米350高新,2高新,20%城北,4%環普灃東創新城陜陜西物聯網產業基地新經濟產業園0高新高新城北西咸新區航天基地數據來源：高力國際單位(萬平方米)園空置率預測單位(萬平方米)計未來三年內西安市產業園將面臨較大的空置壓力，預計全市場空置水平可能會在2023年觸及階段性高點。002023-2025年西安產業園空置率預測2010201120122013201420152016201720182019202020212022