平昌縣宏運房地產開發宏富家園住宅小區工程可行性論證報告〔代工程建議書〕第一章工程總說明“川北重鎮”2229.12K㎡,100.2315萬。2023年中共平昌縣縣委、縣人民政府先后通過《平昌縣城市建設規劃書〔2023年-2023年城根底設施建設和舊城改造步伐加快，人居環境得到了較大改善。至去年底，信義大道區完全實現了“三通一平”，管我司在此區建宏富家園小區規劃方案已獲得縣規劃評審會議通過。我們平昌縣宏運房地產開發具有三級房產開800萬元，主要從事房地產開發、商品房銷售、建筑裝修和物業治理。公司機構健全，設備先進，資金雄厚，技術實力強，規章制度健全，生產治理標準，經濟效益良好，業績優秀。已成功開發或建設平昌縣城第一個花12號樓、-1-3號樓等工程,社會滿足度高，群眾口碑好。先后榮獲“2023年四川50家優秀品牌開發企業”“巴中十年創輝煌紅旗單位”、“巴中市建設工程先進集體”。其次章工程狀況宏富家園工程被城鄉規劃評審委員會評審通過，平昌縣宏運房地產開發以5150000.00萬元競得PC—0412宗地開發權。宏富家園住宅小區占地800444308㎡，其中住宅39528.5㎡，公建面積1591㎡，小區堅持集山水景觀于一體，著力打造濱河半島特色。按現代標準設計，其水準屬于平昌縣迄今設計思想、規模適中、景觀好、功能齊、環境優、居住人口適中的集居住、商貿、休閑于一體的水岸小區。宏富家園小區地處規劃中的城區與老縣城接合地段西城區信義大道，該片區位于江口鎮西城區管委會，東北抵達巴大路主干道，直接聯通三江大道小區外，小區內曲經通幽，地理位置優越，區位優勢突出，生態環境獨特，屬上檔居住首先。而且小區所在地是建設行政主管部門確定的2023年-2023年平昌城市建設重點開發區域。該住宅小區工程確實立和開發建設對加速打造生態園林城市，提升平昌對外形象、優化城鄉人口經濟構造，進一步改善人居環境，提-2-升城市品位，加速經濟社會跨越式進展都具有樂觀深廣的意義和影響。第三章工程開發建設的政策依據及前期預備工作〔一〕政策依據：1、平昌縣進展和改革委員會《企業投資工程備案通知202369號2、平昌縣建設局《建設用地規劃許可證》編號：73號3編號：2023—000171號4、公司營業執照；5、公司資質證明書；〔二〕前期預備工作：1、前期工程的可行性論證；2、平昌縣宏富家園住宅小區修建方案；3、建設規劃許可證；4、用地規劃許可證；第四章開發建設條件及市場分析依據政策爭論及平昌現行房價態勢，宏富家園小區開發建設優勢明顯。〔一〕開發的有利條件1、國家和地方政府進一步深化城鎮住房改革，穩步推-3-進房地產市場宏觀調控，建立適應社會主義市場經濟的城鎮居民住戶體系，加強環境建設與保護，提高人民生活品質，為宏富家園小區開發建設工程供給了極為有利的宏觀環境。2、近年來，平昌縣的房地產雖然有較快進展，但仍落后周邊市縣進展水平，特別是低能耗，高環保的建設和人居要求，促成著工程片區的快速改造，隨著城鎮水平的提高和國家戶籍治理制度的深化改革，城市根底設施建設市場資源配置和農村人口的有序轉移以及百姓對環保型住房的需求為工程開發建設制造了前所未有的良好機遇。3、該工程對轉變城市面貌，擴大城市容量，提升城市品位，優化平昌對外形象和進展環境都有重要的現實意義。特別是人民群眾日益增長的住房需求推動了小區開發建設后房屋銷售的樂觀態勢。4、工程開發單位有豐富和完整的小區開發建設與治理閱歷，且經濟實力雄厚，技術力氣強，治理班子精干，員工團隊精神好，完全能夠擔當該工程的開發建設。〔二〕公用根底設施由于該工程地處平昌縣西城區信義大道，軸心地帶緊鄰縣國稅局辦公大樓及住宅小區。并與區規劃的農貿市場、信義小學等街相對，與江龍醫院缺乏1公里之路，與規劃馬上建設的市民廣場近在咫尺，凹凸壓輸電線路、自來水供水管道、天燃氣主管網、播送電視光纖網絡、電信通信設-4-施、污水、排水管道搭建均在本小區入口處人行道路上，十分便利節省。本小區的建成將是我縣特有獨尊的標志性小區，更是特有的亮點之一。〔三〕市場分析1“三農”問題的漸漸改善和平昌經濟社會的快速發15%16萬。據調查，平昌近幾年來平均每年增住宅上千套約10萬平方米，尚不能滿足城鎮人口住戶需求，因此平昌房地產市場前景仍格外看好。2、本工程位于平昌縣人民政府打造的城——西城區，是將來平昌縣城商業繁華地段，該片區正在建設平昌縣〔附設初中部將容納學生約1萬人，平昌大多數縣級單位都在該區域征地修建辦公樓，有的單位已建成并投入使用，這對房地產開發來說有著絕佳的區位條件，人氣比較旺盛，商業房地產開發前景良好；將來開發的商業地產和住宅主要分布在信義大道兩側，開發建設圍繞信義大道進展，交通條件良好。平昌縣政府為加快城市進展，對這一片區進展了重點規劃，并完善了大量的城市配套設施和公建設施，這對于將來社區的完善和居民生活具有很大的實際意義，同時對于房地產開發來說不僅有利于房產的銷售，而且房地產在將來會有極大的增值潛-5-獲得了很高的投資回報率。3、該工程圍繞環保、景觀設計，立意穎，規劃科學，設計先進，附屬設施配套齊全，綠化面積大，環境美麗，上學、就醫、購物就近等，使該工程競爭力更加強勁。4、該工程經濟效益可觀，商業用房住宅設計品類齊全，60-70㎡、80㎡、90㎡、100㎡、110㎡、120㎡、140㎡等不同套型的商品住宅，適合各類用戶需求，銷售愿景樂觀。5、工程擔當機構技術實力、組織治理力量強，信譽好，融資渠道暢，銀行貸款風險小，還貸目標切實牢靠，通過企業的自身努力和信貸支持，工程可在2023年底竣工，2023年6月底前可完畢售房業務，通過統籌籌劃、分期運作、滾動第五章工程建設規模與規劃設計方案宏富家園住宅小區的整體規劃設計聘請技術實力雄厚的達州市建筑設計爭論院擔當，能因地制宜，適應地方經濟進展水平，其規劃設計具有創性與科學性〔規劃設計平面圖附后。〔一〕工程開發規模44308.5㎡，其中住房面積39528.5㎡；公建占地1591㎡，綠地率30.3%28.7%3.97〔見表一〕-6-表一 單位：平方米工程名稱工程名稱備注規劃占地面積8004公建1591商業、住房面積門市及商業用房3780綠化3300住房39528.5小計43308.5小計489〔二〕用地平衡800444308.53.9728.7%30.3%〔見表二〕工程用地平衡及主要技術指標統計表表二單位：平方米、%工程名稱規劃占地面積8004宏富家園商、住建筑面積44308.5備注不含地下倉儲和車庫商、住建筑基底面積2680建筑密度28.7占規劃面積平均層數公建面積1591容積率3.97占規劃面積14.3總居住戶數378綠化面積3300總居住人口1210占規劃面積30.30人居密度〔人/公頃〕占規劃面積30.30人居密度〔人/公頃〕1100/公頃第六章工程建設治理、總本錢與投資〔一〕工程建設治理工程由平昌縣宏運房地產開發擔當建設治理，平昌縣糧油建筑有限責任公司擔當主要施工任務。宏運公司80人，其中：工程師10人，助理工程師15人，會計師1人，助理睬計師1人，初級技術人員25人。全部5062.5%。自宏運公司成立至今，在平昌縣內外房地產開發累計業績已超過30100%%該工程由平昌縣糧油建筑有限責任公司承建，該公司是12年資格的建筑為主業，兼建材、砼構件綜合生產的知名建筑公司，資源潛力深厚，技術力氣雄厚，治理標準，施工閱歷豐富，質量信譽過硬，業績卓著，曾連續多年累獲省、市、縣先進企業稱號。〔二〕工程建設銷售總本錢匯總表及明細帳〔見表三〕-8-表三 單位：平方米、萬元工程類別工程類別土地本錢(萬元)前期本錢(萬元)施工本錢銷售本錢建筑面積單價(元)小計(萬元)銷售面積金額(萬元)后期費用(萬元)總本錢備注門市、商用房屋及住宅44308.5 737.563268 44308.5 194.87土建業用房小計及住宅110748..81821500.866004.53本錢均公價為：建1377元。合計748.818244308.5 737.563378 44308.5 194.87 1500.866004.53〔三〕工程本錢明細帳1、土地本錢及土地契稅：748.82、土建本錢：3268萬元。3、公建費：110萬元。4、前期本錢：182萬元。B30萬元。C、規劃設計費43萬元。D52萬元。E7萬元。-9-F50萬元。51500.86萬元。A486.77萬元。B、治理費按銷售收入的3%計：7914.96 萬元×3%＝237.45萬元。C、銀行貸款利息：776.64萬元。6、銷售本錢：194.87萬元。6004.53萬元〔四〕工程銷售收入依據該工程所處的地理位置，參照平昌現行房地產交易行情，結合2023年上半年建筑材料價格，估量銷售收入為7914.96萬元〔見表四〕工程建成后，房地產銷售價格按當前市場根本價位定，住宅綜合單價1600元/平方米，商業及門市綜合單價分別為2800元/4000元/1500元/平方米。全面銷售總收入為7914.96萬元-10-表四 單位：平方米商業用房28002680750.4商住房160039528.56324.56合 計44308.57914.96項目單價〔元〕面項目單價〔元〕面積金額〔萬元〕門市40002100840〔五〕工程投資與資金來源1、該工程建設時間為3_6101.61萬元，依據商品房預售條件：投資額到達本錢的30%，即可預售房。用預售房資金可進展滾動進展。21000萬元。33000萬元。43000萬元。-11-工程投資、建設、銷售分年度打算表年度投資金額年度投資金額竣工面積實現銷售凈收入202318000020233500038002023704.5344308.5290020231214.96合計6004.5344308.57914.96第七章效益分析〔一〕效益靜態分析宏富家園工程可實現銷售收入7914.96萬元，減去總成本6004.53萬元，利潤總額可達1910.43萬元，投資利潤率24.14%。〔二〕效益動態分析1、當本錢不變，銷售價格增加5%，可實現銷售收入8310.712306.18萬元；當本錢不變，銷售價格降低5%時，可實現銷售收入7519.211514.68萬元；2、當銷售價不變，使本錢降低5%5704.32210.66萬元；-12-5%6304.761610.2萬元。經以上分析，即使銷售價降低5%，本錢上升5%，兩種因素同時消滅，仍可實現利潤1214.45萬元，該工程經濟效益仍舊可觀。表六 單位：萬元系數202328000-28000.8929-2800202325001800-7000.7972-797.292023704.5349004195.470.71182926961214.960.6355772.11合計7914.961910.43100.99年度資金投入年度資金投入銷售收入現金凈流量折現凈現值表七單位：萬元年度現金凈流量14%折現率折現系數凈現值12%折現率折現系數凈現值2023-8000.8772-28000.8929-28002023-17000.7695-807.90.7972-797.2920234195．470.67502765.360.71182926.1720231214．960.5921719.380.6355772.11合計-123.16100.99-13-內部酬勞率為：12.9%12%為折現率折現后，凈現值為100.99萬元，內部酬勞率為12.9%，效益極佳。〔三〕社會效益1、該工程的實施可進一步提升了平昌的化功能，改善人居環境，提高生活品質，將進一步推動平昌社會經濟快速進展。2、該工程能供給商業用房 多個門市〔共 層，按每個門市二人經營計算，可為社會供給 多人的就業崗位。3、該工程能供給水、山、路自然型環保住房 既中改善居民住房條件，同時加速城市化進程，提高城市環境質量和治理水平。4、該工程建 平方米的商業內街、 米的觀景廣場，能實現信義大道旺盛人氣，建設特色餐飲、休閑、消遣“一條街”，能增大人流物流，建設濱水建筑，更能突顯依山傍水特色，為市民供給安康身心的優良環境。5、該工程實施中能解決建筑行業職工1000余人就業，對經濟及社會穩定起著重要作用。-14-第八章 投資打算與償貸力量〔一〕投資打算工程投資由平昌縣宏運房地產開發自籌資金100016.65%3000萬元，占總投資49.96，申請銀行住房開發代款3000萬元，占工程投資總額49.96%零。〔二〕償貸力量該工程實施單位無貸款、無債務、償貸力量強。依據公司過去開發小區建設