XX鎮XX小區項目可行性研究報告摘要對XX小區項目，本報告提供了兩種方案進行研究：方案1毛容積率為1.0、方案2毛容積率為1.3。經研究，兩種方案都是可行的。方案的選擇最終取決于政府的規劃容積限制。研究設定條件：土地投標報價暫按65萬元/畝計算，考慮到實際投標地價的未確定性，報告對地價進行了敏感變動分析。②報告先詳細研究了方案1即毛容積率為1.0的可行性，然后對方案2進行了比較研究?？偰夸浾捻椖扛艣r項目法人概況項目概況項目建設的必要性市場分析與預判XX市房地產市場現狀項目區域市場分析供需分析及價格預測建設方案與市政配套項目建設周期及工程進度安排投資估算與資金籌措項目總投資估算單位成本估算資金籌措項目財務評價現金流量分析財務凈現值和內部收益率投資回收期風險分析盈虧平衡分析敏感性分析其他備選方案結論項目概況1、項目法人概況XXXXXXXXXXXXX2、項目概況XX小區項目位于XX市XX區XX鎮，在XX公路以南、西至XX路、南至XX公路、東至建設中的XX高速公路?？傆玫孛娣e1481.57畝，是XX區迄今為止規模最大的住宅小區，采用一次中標三批供地的土地供應方式。第一期2003年9月底底XX路以北約4779.19畝和小區外外，撤隊帶征征地112.559畝第二期2004年6月底底XX路以北約5777.35畝。第三期2005年6月底底剩余全部土地約4425.055畝和小區外外撤隊帶征地地約129.111畝。XX小區毛容積率控制在1.0——1.3。項目建設必要性XX外圍郊區化建設將成為“十五”時期的建設重點，一城九鎮以及十一個中心鎮的開發建設，將對市區人口進行有效的分流。同時，區域人口的增長將釋放出極大的住宅消費量。XX小區的開發和管理，將對XX區中心城（XX鎮、江海鎮）以及各集鎮的住宅建設和管理產生重要的影響，對全區投資環境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此該住宅小區建設將會本著“高起點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理”的四高原則，力求把該小區建設成現代化高品位的生態居住區，努力為XX鎮（甚至是XX郊區）的城市化建設做出貢獻。市場分析與預測1、XX市房地產市場現狀鄧小平同志南巡講話成為XX市房地產業第一個發展周期的動因（1992——1999年）。第一個周期特點是起點低、增建過快、上市量集中、消化吸納量不足。經歷了5年擴張3年萎縮后，新的一輪周期從2000年起動，擴大內需和投資的財政政策成為主要動因，特點是起點高、增速平穩，目前市場正處于上升期的平臺中。供需關系將是決定房地產市場發展走勢的主要因素，目前XX房地產市場的投資需求與消費需求都比較旺盛，在XX經濟連續兩位數增長，舊城改造城鎮化進程加快，房地產市場全面放開等利好因素的帶動下，市場將保持一個較高的需求狀態?？傮w上看，XX房地產市場依然存在上升空間，XX房地產市場當前高位運行，其穩步發展態勢至少可以持續至“十五”期末，不會發生大的波動。2、項目區域市場分析（1）、XX房地產市場發展相關數據房地產銷售住宅房地產開發情況（2）、市場概述“十五”期間，XX區進入了城鄉一體化發展的歷史新階段，整個城市化建設不斷加速，眾多的住宅開發商加入到XX“圈地運動”中。市場需求旺盛，在未來一段時間內，整體市場將處于上行階段，需求的階段性高峰預計在2005年出現。XX鎮是XX區的主要中心鎮（城市化水平在XX區內屬于目前最高），也將是未來人口導入的主要城鎮，這對房地產住宅的開發而言，無疑是最為有利的。3、供需分析及價格預測（1）、供求分析需求分析影響需求變動的主要因素，可以歸納出以下幾個方面：經濟因素——人均收入水平（房價收入比）、行業景氣度市場因素——房地產發展周期規律、價格水平社會因素——人口變數、生活質量的提高程度、城市化發展水平政策因素——具體政策措施頒布實施經濟因素XX區人均年收入及房價收入比人均收入（元）房價收入比1999年128161:5.22000年135391:5.42001年153751:5.2分析：XX當地的房價收入比維持在相對穩定的水平，對消費有很好的促進作用。行業景氣度（萬元）1999年2000年2001年第一產業759907944985230第二產業4473404985532561707第三產業259915286284321092分析：第三產業比重加大。第三產業顯示出較為強勁的后發力，而第一產業所占比重逐年降低。市場因素周期與價格的變動情況直接影響消費需求量的變化。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價格變化成正比關系。社會因素人口的變動增加以及生活質量的提高無疑會刺激消費需求，而城市化水平提高對人口變動和生活水平也起到拉升作用。需求測算按人口變化和需求變化對市場近階段住宅消費的需求量進行估算。XX人口變動情況1999年2000年2001年戶籍人口877418888988708常住人口——99307125362人均居住面積情況2000年人均居住面積177.93M22預測2002年人均居住面積200M2左右需求量估算已知條件：2000年——2001年XX住宅總建筑面積（307萬M2）。需求量=12.5萬*（20/0.7）—307萬=50萬左右注：20/0.7表示由居住面積換算到建筑面積，其他數值參考來源與《XX年鑒》。結論：在當前國民經濟穩定發展的前提下，基于穩定的人口導入量以及不斷提高的物質生活需求考量，XX當地的住宅年度需求量將在50萬左右。供給分析通過對當地房地產市場的初步調研，據不完全統計：分類類區域在售量體去化量體未售量體近階段預推量體運河以南55余萬50-52萬3-4萬30萬（預計）運河以北15余萬12萬2-3萬10萬（預計）總計40萬左右從市場現有隱性預推案量來看在40-50萬方左右，但根據推案期來看，一年內完全公開的可能性不大。再者，雖然目前XX鎮當地土地資源較為充裕，但由于受每年用地指標的限定，短時期內市場依然將呈現供給小于需求的局面，消費者持幣待購的現象較為普遍。因此，在年推案量有限，消費穩定的拉動下，市場將保持繼續上揚的態勢。市場小結 在早期的經濟建設帶動和供給量不足雙重影響下，XX鎮房地產住宅價格上升快速，2001年至2002年平均水平上漲300元/平米左右。后期市場供給量會有所增大，供求得以基本平衡，促使價格的走勢趨穩。但在價格上行的慣性作用下，近期內價格將依然呈現較高的上行速率，初步預計，平穩期將會出現在2004年到2005年，而后期市場在經濟條件趨好的基礎下，呈現波動型上揚的狀態。（2）、價格預判XX全市商品住宅價格走勢1996年至2002年上半年XX市住宅年平均漲幅2.8%。XX當地市場情況2001年上半年年2001年下半年年-2002年上半年2002年中期2003年上半年年（預計）市場均價（元/M2）1800-200002200-230002400-250002800-300002001年–2002年上半年住宅市場供給量不足，市場供求結構失衡，在消費需求的刺激下，價格平均漲幅在400元/M2左右。2003年預推案量放大，將與當地的消化量初步吻合，因此在供求平衡的前提下，預計價格走勢將日漸趨穩，在種種利好因素的引導下，平穩上升。價格預測從市場價格的基本走勢，考慮到供求關系的影響，結合XX部分2003年預推樓盤的價格進行預測。預計：2003年上半年XX鎮平均價格水平，在正常情況下達到：2800-3000元/M2。結合XX全市1996年至今相對完整的價格運作周期，平均年漲幅在3%左右。預計2005年——2006年市場平均價格水平3500元/M2左右。 （3）小結就XX小區項目而言，在XX理念、品牌的保障下，如在2003——2004年推案，價格在3300-3500元/M2的水平，超10%-15%區域行情可行度較高。到2006年左右，在社區的完善經濟形勢下利好趨勢，整體價格可保證在3600-3800元/M2左右。建設方案與市政配套XX小區項目定位于中高檔現代化住宅小區，是集商業、服務、教育、娛樂為一體的綜合性社區，詳細的建設方案見投標文件中的小區《規劃設計方案》。對于相應的市政配套情況如下：公建配套面積不超過15萬平米，其中商業配套設施建筑面積40000平方左右。另農貿市場不小于3600平米，會所不小于3000平米，48班中小學一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套設施面積嚴格遵守《XX小區控制性詳細規劃》和XX住宅發展局《關于XX鎮XX小區建設和管理意見》執行。項目建設周期及工程進度安排按照項目建設方案，XX小區毛容積率按1.0計，小區建筑面積98.77萬平方米，其中住宅建設面積83.77萬平方米，公建配套按15萬平方米計（公建配套中包括4萬平方米商業面積）。項目建設工程周期的進度安排將結合市場消化能力進行合理調控，按正常需求測算當地市場水平，本項目年消化力10萬平米左右。按施工進度每次開工15萬平米，建設周期以18個月測算。建設進度與預期銷售進度見下圖。建設進度0153045607583.78（萬平米）住宅總建設量833.78萬平方米，每每年建設15萬平米，2004年開始0153045607583.78（萬平米）年份030405060708091011121314(年)030405060708091011121314(年)預期銷售進度按平均每年銷售10萬平米計算。05153045607583.78（萬平米）按平均每年銷售10萬平米計算。05153045607583.78（萬平米）六、投資估算與資金籌措1、項目總投資估算投資估算按以下成本構成計算：前期工程費用直接投資 土建及建筑安裝工程費用 市政配套工程費用項目總投資 利息項目總投資 稅金 間接投資 銷售費用 管理費用 不可預見費用項目總投資約26.59億元，其中前期工程費用（主要是土地成本）9.19億元，建安投資8.10億元，應繳稅金1.76億元。具體投資費用細目參見表6-1、6-2、6-3、6-4、6-5所示?！?-1—前前期工程費用用估算表序號項目單價工程量總額備注數值單位數值單位數值單位一土地費用1出讓地塊費用65萬元/畝1034.44畝67238.600萬元2區內帶征費用31萬元/畝447.13畝13861.033萬元3區外帶征費用11萬元/畝220畝2420.00萬元二規劃設計費用100元/M283.77萬M28377萬元三勘測可研費用四小計91896.633萬元—表6-2—建建筑安裝工程程費用估算表表序號項目單價工程量總額備注數值單位數值單位數值單位1住宅建安費用900元/M283.77萬M275393.000萬元土建及安裝2商鋪建安費用1400元/M24萬M25600.00萬元土建及安裝3小計80993.000萬元說明①住宅中小高層與多多層量體之比比按0.155控制；②②商鋪面積取取自《控規》統統計。—表6-3—市市政配套工程程費用估算表表序號項目單價工工程量總額備注數值單位數值單位數值單位1大市政配套費用220元/M283.77萬M218429.400萬元2基礎設施配套400元/M283.77萬M233508.000萬元3小計51937.400萬元直接投資合計224827.003萬元—表6-4—項項目間接費用用估算表序號項目標準基數總額備注數值單位數值單位數值單位1貸款利息80元/M283.77萬M26701.60萬元2綜合稅金6%83.77萬M217591.700萬元3項目管理費用1%224827.003萬元2248.27萬元4不可預見費用2%224827.003萬元4496.54006萬元5營銷費用3%83.77萬M28795.85萬元6小計39833.966萬元—表6-5—項項目投資費用用估算匯總表表序號項目投資資額（萬元）比重（%）備注1直接投資前期工程費用91896.63334.72%2建筑安裝費用8099330.60%3市政配套工程費用用51937.419.62%合計224827.00384.95%4間接投資貸款利息6701.602.53%5應繳稅金17591.7006.65%6營銷費用8795.853.32%7其他費用6744.812.55%合計39833.96615.05%8項目總投資264660.999100%2、單位成本估算本報告成本估算方法：將項目各項投資成本費用（包括直接投資和間接投資）測算到項目開發產品（主要是住宅產品）的每平方米建筑面積。經測算，本項目開發產品平均單位成本為3116元/m2，投資收益率達到11%。成本估算表見附表6-6?！?-6—XX小區項目成成本估算表單位：：萬元、萬平平方米、元//平方米建筑筑面積序號工程費用名稱總金額工程量樓面價格備注一前期工程費用1土地成本83519.63383.77997.01毛容容積率按1..0算2建筑、規劃設計費費8377.0083.77100.003勘察測量、可行性性研究等小計計91896.6331097.01二建筑安裝工程費用用1建安成本80993.00087.70923.52包括住宅成本和商商鋪成本小計80993.000923.52三各類配套工程費用用1大配套18429.40083.772202人防工程建設3350.8083.77403供電站、電力增容容費10890.10083.771304通訊設備增容費1675.4083.77205有限電視配套837.7083.77106技防智能化3350.8083.77407綠化3350.8083.77408室外總體4188.5083.77509給水排水1675.4083.772010煤氣增容等4188.5083.7750小計計51937.400620.00四直接投資額合計224827.00383.772640.53五相關稅費（間接投投資）1利息6701.6083.7780.002綜合稅金17591.70083.77210.00總銷金額的6%，預預計售價355003項目管理費用2248.2783.7726.84直接投資額的1%%4不可預見費用4496.5483.7753.68直接投資額的2%%5營銷費用8795.8583.77105.00總銷金額的3%小計39833.966475.52六項目總投資和成本本價格264660.9993116.05七總銷金額及銷售價價格293195.00083.773500市場預測未來銷售售之平均價格格八投資收益1稅后利潤額285342項目總投資利潤率率10.78%3、資金籌措資本金遵照有關規定，本項目由項目法人XXXX房地產開發有限公司承諾出資項目資本金5.32億元，并保證在項目運作期內及時到位。其中項目一期占地約479.19畝，總投資約10.9億元，項目法人承諾出資2.18億元。項目法人資本金占總投資比重20%，保證滿足資本金制度的要求。貸款利息本項目計劃向銀行融資6億元，約占直接投資資金的23%，貸款利息為7901.6萬元。2億項目貸款實行滾動貸款，滾動抵押?？紤]到銀行的融資制度和運營壓力，計劃分三批向銀行貸款。每批融資額度為2億元人民幣。圖示（貸款流入示意）2億2億2億2億2億05年04年03年05年04年03年貸款利率三年期為5.49%，五年期為5.58%。制訂分批貸款計劃，盡量縮短還款年限、減少利息成本的支出（參見后文現金流量分析及建議部分）。預售款項目建設資金不足部分擬通過預售房產解決。按市場調研預測：項目產品在運作期內平均售價3500元/m2（考慮了商鋪部分價格比重）；預計年銷售量平均在10萬平方米左右，即年銷售額平均在35000萬元。七、項目財務評價1、現金流量分析現金流入在項目運作期內，現金流入來源于項目的銀行貸款和各期產品銷售收入。項目現金流入分析見表7-1?！?-1—XX小區項目現現金流入量分分析表單位：：萬元年序T年限銀行貸款銷售收入當年現金流入量備注02003年20000020000經分析安排貸款66億元預算12004年200001750037500銷售5萬平方米22005年200003500055000銷售10萬平方米米32006年03500035000銷售10萬平方米米42007年03500035000銷售10萬平方米米52008年03500035000銷售10萬平方米米62009年03500035000銷售10萬平方米米72010年03500035000銷售10萬平方米米82011年03500035000銷售10萬平方米米92012年03069530695銷售8.77萬平平方米現金流入量總計353195說明：年限指自上上年末到該年年末的年限。現金流出項目的現金流出是項目在不同運作階段投資支出，包括前期費用、工程建安支出、市政配套支出、貸款本利、營銷費用支出、稅金支出、管理費用支出等。項目現金流出量分析見表7-2?！?-2—XX小區項目現現金流出量分分析表單位：萬元元年序T年限直接投資支出間接投資支出當年現金流出量備注土地成本支出建安配套投資營銷費用稅金貸款本利其他費用02003年27318000002731812004年3246116435.252510500402.650873.822005年23740.63316435.21050210011116.933805.255247.966償還1億貸款32006年016435.21050210011116.933805.231507.333償還1億貸款42007年016435.21050210022233.877805.242624.277償還2億貸款52008年016435.21050210022233.877805.242624.277償還2億貸款62009年016435.2105021000805.220390.472010年016435.2105021000805.220390.482011年016435.2105021000805.220390.492012年06196.07920.851841.70706.169664.78現金流出量總計321031.661說明：年限指自上上年末到該年年末的年限。綜上，項目現金流流量分析見表表7-3。可以看出：項目經經過近9年的運作，其其凈現金流量量達到32163萬元?！?-3—XX小區項目現現金流量分析析總表單位：萬元元年序T年限當年現金流入量當年現金流出量當年凈現金流量累計凈現金流量備注02003年2000027318-7318-731812004年3750050873.8-13373.88-20691.8822005年5500055247.966-247.96-20939.77632006年3500031507.3333492.67-17447.11042007年3500042624.277-7624.277-25071.33652008年3500042624.277-7624.277-32695.66362009年3500020390.414609.6-18086.00372010年3500020390.414609.6-3476.43382011年3500020390.414609.611133.17792012年306959664.7800821030.22232163.399項目運作終期累計計凈現金流量量32163.399說明：年限指自上上年末到該年年末的年限。2、財務凈現值和內內部收益率財務凈現值根據現金流量分析析表，我們按按現行銀行存存款利率2.79%（5年期）作為為貼現率，將將項目運作期期內各年所發發生的現金流流入量與現金金流出量差額額進行折現，可可以得到項目目的財務凈現現值。經計算，項目的財財務凈現值為為21754萬元。項目財務凈現值計計算表見表7-4?！?-4—XX小區項目財財務凈現值計計算表單位：萬萬元年序T年份當年現金流入量當年現金流出量當年凈現金流量折現系數當年凈現值累計凈現值備注I=2.79%02003年2000027318-73181-7318-731812004年3750050873.8-13373.880.97-13010.880-20328.88022005年5500055247.966-247.970.95-234.69-20563.44832006年3500031507.3333492.670.923215.91-17347.55742007年3500042624.277-7624.2770.90-6829.599-24177.11652008年3500042624.277-7624.2770.87-6644.222-30821.33762009年3500020390.40014609.60.8512386.066-18435.33272010年3500020390.40014609.60.8212049.877-6385.45582011年3500020390.40014609.60.8011722.8005337.3592012年306959664.7821030.211920.7816416.71121754.066項目運作終期累計計凈現值21754.066說明：年份指該年年年末，起始始時間為20003年末。內部收益率內部收益率是項目目所能接受的的最高貼現率率，也是項目目所能得到的的最高收益率率。項目內部收益率計計算表見表7-5。經計算，項目的內內部收益率為為10.7%。—表7-5—XXX小區項目內內部收益率計計算表單位：萬元元年序T年份當年凈現金流量折現系數當年凈現值備注I1=15%I2=10%I1=15%I2=10%02003年-731811-7318-731812004年-13373.880.870.91-11629.339-12158.00022005年-247.960.760.83-187.50-204.9332006年3492.670.660.752296.492624.0942007年-7624.2770.570.68-4359.200-5207.48852008年-7624.2770.500.62-3790.611-4734.07762009年14609.6000.430.566316.138246.7472010年14609.6000.380.515492.297497.0382011年14609.6000.330.474775.906815.4992012年21030.2220.280.425978.108918.87項目運作終期累計計凈現值-2425.7884479.74說明：年份指該年年年末，起始始時間為20003年末。因此，項目內部收收益率區間為為10%～15%，插入入法求得為110.7%3、投資回收期靜態回收期從項目現金流量分分析表（表7-3）上可以看看出，在2011年項目累計計凈現金流量量開始出現正正值。經計算，項目靜態態回收期為7.23年。動態回收期從項目財務凈現值值分析表（表表7-4）可以看出出，在2011年項目累計計凈現金流量量現值開始出出現正值。經計算，項目動態態回收期為7.54年。4、財務評價小結項目在運作終期，凈凈現金流量達達到32163萬元，財務務凈現值高達達21754萬元。項目最高收益率超超過10%。因項目投資較大，預預計在7年左右可收收回投資。從財務狀況上看，項項目獲利狀況況良好，經濟濟上可行。八、風險分析1、盈虧平衡分析在經濟、技術可行行的情況下，項項目未來運作作的最大風險險來源于產品品的銷售風險險。盡可能提高去化率率是項目投資資獲利的根本本落腳點。本項目的盈虧平衡衡分析就是要要確定項目的的保本銷售量量。由項目投資成本估估算表（參見見表6-6）可得，項目保本銷售量度度＝項目總投投資/產品平均售售價經計算，保本銷售售量在75萬平方米左左右?？梢钥闯?，本項目目規模大、投投資量較多，致致使盈虧平衡衡點較高，經經營運作面臨臨較大壓力。2、敏感性分析項目土地實行公開開招標，最終終土地中標價價格變動對項項目經濟效益益產生敏感影影響。項目運作時間較長長（8-12年），未來來市場的變化化使項目產品品銷售均價產產生變動，因因此產品銷售售均價亦是重重要的敏感因因素。綜合考慮市場、政政策、經濟和和不確定因素素等風險，對對敏感因素分分析取±10%變動幅度加加以研究。設定投資稅后利潤潤為項目經濟濟目標值。土地價格敏感分析析土地價格敏感分析析如表8-1。當土地價格增加或或減少10%時，投資利利潤相應減少少或增加25%左右。經計算土地價格的的敏感系數為為2.5。相比之下下，項目經濟濟目標值對土土地價格較為為敏感。—表8-1—土地價格格敏感因素分分析表土地投標價格（萬萬元）投資稅后利潤（萬萬元）投資回報率平均變動幅度地價變動利潤額變動回報率變動650%285340%10.78%0%71.510%21608-24.27%7.96%-26.16%-25.22%58.5-10%3546024.27%13.76%27.64%25.96%土地價格之敏感系系數=2.55產品售價敏感分析析敏感分析計算見表表8-2。當產品銷售均價增增加或減少10%時，項目投投資稅后利潤潤相應增加或或減少接近90%。經計算，項目產品品銷售均價之之敏感系數為為9.2。即