房地產估價本書內容提要一、房地產估價的基本知識二、房地產估價的方法市場比較法收益法成本法假設開發法基準地價和路線價法三、房地產估價報告的撰寫四、房地產估價其他方法及估價信息系統簡介3

第一章房地產與房地產估價房地產估價制作者：程敏第一章房地產與房地產估價實物實體質量功能

房地產概念房地產土地建筑物房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格一、房地產的概念（一）房地產的概念指土地、建筑物及其他地上定著物，包括實物和依托于實物上的權益。

權利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

權益包含礎基目前在我們國家，房地產的權利主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權。第一章房地產與房地產估價房地產概念房地產土地建筑物房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格一、房地產的概念地役權:

土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利就是地役權。地役權一般涉及兩個地塊，且這兩塊土地分屬于兩個所有權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。其中需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人行使的地塊則稱為供役地；對應地，前一塊土地所有權人被認為擁有地役權，稱為地役權人，后一塊土地所有權人被認為附帶有供役的義務，稱為地役人。因此，地役，從需役地的角度，地役權是一種權利，而從供役地的角度則是一種負擔或義務。

作為一種對他人土地的一種便宜性權利，地役權從取得方式或發生根據上有兩個，一個是依據法律規定，一個是依據當事人約定。于是，地役權被分為兩類：約定地役和法定地役。顧名思義，法定地役是依據法律規定產生的對他人土地的一種便宜性權利；而約定地役是依據當事人的約定而產生的對他人土地的一種便宜性權利.（二）土地的概念從房地產估價的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內的空間。

地殼一定深度大氣對流層土壤母質母巖土地的空間價值位置設計權利四至面積利用生熟地質環境形狀1、認識土地的層面一、房地產的概念第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產土地建筑物房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格我國目前主要有所有權、使用權、租賃權、地役權、典權、抵押權。2、土地利用的三大制約——土地使用管制：

政府的城市規則，如容積率及建筑密度——土地權利設置——相鄰關系一、房地產的概念第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產土地建筑物房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格（三）建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。位置面積層數高度結構裝修用途產權成新設備、設施一、房地產的概念第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產土地建筑物房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格二、房地產的產權房地產的產權具有排他性的絕對權和完全支配權。產權清晰、合法是房地產估價的基礎，只有合法的產權才能評估出合理的價格。房地產權利類型所有權他項權使用權土地所有權房屋所有權國有土地使用權集體土地使用權房屋使用權抵押權、地役權、租賃權、空中權、地下權、地上權抵押權、租賃權、典當權、采光通風權、安全權第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格二、房地產的產權

房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

如房地產作價入股、企業被收購、兼并、交換、繼承、遺贈等。

房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格二、房地產的產權

房地產租賃：是指出租人按照約定將房地產交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時將房地產返還給出租人的法律行為。一類是土地使用權租賃，一類是房屋租賃。

房地產產權登記：是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬。包括：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格12第二節房地產的特性和類型

2.1房地產的特性1.不可移動性（又稱位置固定性）

房地產的不可移動性，決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環境。

練習：決定某一房地產價格水平高低的，主要是（

D

）

A、全國房地產總的供求狀況

B、本地區房地產的供求狀況

C、全國本類房地產的供求狀況

D、本地區本類房地產的供求狀況

13第二節房地產的特性和類型

2.壽命長久性

可以說土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經建造完成，壽命通常可達數十年，甚至上百年。由于具有壽命長久性，房地產可以給其占用者帶來持續不斷的利益。但是，通過政府出讓方式取得的土地使用權是有期限的。國家規定土地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。對此點的認識在房地產估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產，可能由于土地使用年限較短而價值很低。

14第二節房地產的特性和類型

3.數量有限性

由于土地數量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數量也是有限的。要增加房地產的供給，一是向更遠的平面方向發展，如向郊區發展；二是向更高的立體方面發展，如增加建筑物的高度或密度。

4.相互影響性

房地產的價格與其本身的用途有直接的關系，同時往往還取決于周圍其他房地產的狀況，易受其臨近的房地產用途的影響。例如，住宅樓旁邊新建一座工廠，可導致該住宅的價值下降。

15第二節房地產的特性和類型

5.易受限制性

政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現的：

（1）警察權。如通過城市規劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規定。

（2）征用權。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學校等，可以強行取得單位和個人的房地產，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。

（3）征稅權。政府為提高財政收入，可以對房地產征稅或提高房地產稅收，只要這些稅收是公平課征的。

（4）充公權。政府可以在房地產業主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產。

16第二節房地產的特性和類型

6.難以變現性

房地產由于價值高大，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產變成現款；如果要快速變現，只有相當幅度的降價。

7.保值增值性

練習：引起房產自然增值的原因主要包括（BC）A、通貨膨脹；B、需求增加，引起價格上漲；C、交通條件或周圍環境改善；D、裝修改造、更新或增加設備。

17第二節房地產的特性和類型

2.2房地產的分類

1.按用途來劃分的類型

房地產按其用途來劃分，主要分為居住房地產、商業房地產、辦公房地產、旅館房地產、餐飲房地產、娛樂房地產、工業和倉儲房地產、農業房地產、特殊用途房地產、綜合房地產共10類。

2.按開發程度來劃分的類型

房地產按其開發程度來劃分，主要分為生地、毛地、熟地、在建工程、現房5類。其中生地是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地；毛地是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷房屋的土地；熟地是指具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。

18第二節房地產的特性和類型

3.房地產按其是否產生收益來劃分

（1）收益性房地產：是指能直接產生租賃或其他經濟收益的房地產，包括商店、商務辦公樓、公寓等。

（2）非收益性房地產：是指不能直接產生經濟收益的房地產。如私人宅邸、未開發的土地、政府辦公樓等。

收益性房地產可以采用收益法估價，非收益性房地產則難以采用收益法估價。收益性房地產與非收益性房地產的劃分，不是看它們目前是否正在直接產生經濟收益，而是看這種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。

19第二節房地產的特性和類型

4.

按經營使用方式來劃分的類型

房地產按其經營使用方式來劃分，主要分為下列4類：

（1）出售型房地產。

（2）出租型房地產。

（3）營業型房地產。

（4）自用型房地產。

這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產可以采用比較法估價；出租或營業型房地產可以采用收益法估價；自用型房地產可以采用成本法估價。

五、房地產價格從房地產估價的角度理解，房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。

（一）房地產價格的形成基礎

1．有用性2．稀缺性3．有效需求第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格形成基礎價格特征價格種類五、房地產價格房地產的供求與價格

（一）房地產需求需求成立的兩個條件：1、消費者愿意購買2、消費者有能力購買決定房地產需求的因素

1．該種房地產的價格2．消費者的收入水平3．消費者的偏好4、相關物品的價格5、消費者對未來的預期第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格形成基礎供求價格特征價格種類（二）房地產供給

1．該種房地產的價格水平2．該種房地產的開發成本3．該種房地產的開發技術4．房地產開發商對未來的預期

決定供給量的因素第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格形成基礎價格特征價格種類五、房地產價格三、房地產的價格（供求彈性）需求的價格彈性需求的收入彈性需求的人口彈性需求的交叉價格彈性需求的價格預期彈性需求彈性供給的價格彈性供給的要素成本彈性供給彈性第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格三、房地產的價格（供求彈性）彈性大于1，富有彈性彈性小于1，缺乏彈性彈性等于1，單一彈性彈性無窮大，完全彈性彈性等于0，完全無彈性彈性類型第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格房地產價格特征

與一般物品價格的差異1．供求變化不同2．生產成本不同3．折舊不同4．價格差異不同5．市場性質不同6．價格形成時間不同（一）與一般物價共同之處：—都是價格—都有波動—按質論價第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格形成基礎價格特征價格種類五、房地產價格（二）房地產價格的特征

1.受區位的影響大2.本質上是房地產權益的價格3.出售價格與出租價格并重4.形成基礎是長期和綜合考慮的結果5.房地產價格通常是個別形成的，容易受交易者的個別因素的影響第一章房地產與房地產價格房地產概念房地產產權房地產特性房地產類型房地產價格形成基礎價格特征價格種類五、房地產價格27房地產價格

房地產價格的分類

1.投資價值和市場價值

市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。投資者評估的房地產的投資價值，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現的基本條件。就投資價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價值。

2．原始價值、賬面價值和市場價值原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，房地產估價所評估的是房地產的市場價值。28房地產價格

3.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。理論價格是假設真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。評估價值是估價人員對房地產的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結果。4.基準地價、標定地價和房屋重置價格

如果某地區對城市土地進行了分區分段，設了基準地價，那么要求基準地價要定期公布，房屋重置價格也是一樣的。

29房地產價格

5.總價格、單位價格和樓面地價

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積。

練習：現有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2。如果三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應購買哪一塊地？30房地產價格

6.實際價格和名義價格

實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

練習：

約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付30萬元，余款10年內以抵押貸款方式支付，請計算名義價格和實際價格。（假設月利率為0.5％）31房地產價格

7.起價、標價、成交價和均價

起價、標價、成交價和均價是在商品房銷售中出現的一組價格。起價是指所銷售的商品房的最低價格。標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。均價是