第五章收益還原法三、收益還原法的公式1、房地產(chǎn)還原利率不變且大于零，使用年期無(wú)限的價(jià)格計(jì)算公式為：P=a/r式中：P——房地產(chǎn)價(jià)格a——房地產(chǎn)純收益r——房地產(chǎn)還原利率2、房地產(chǎn)使用年期有限且其他因素不變

當(dāng)a每年不變；r每年不變且大于零；房地產(chǎn)使用年期為n年時(shí)，其計(jì)算公式如下：

式中：P、a、r同前；

n——使用房地產(chǎn)的年期或房地產(chǎn)有收益的年期。

3、房地產(chǎn)純收益在若干年內(nèi)有變化

①房地產(chǎn)使用年期無(wú)限

當(dāng)年以前（含t年）純收益有變化，其值為

；t年以后純收益無(wú)變化，其值為a；r每年不變且大于零，使用期無(wú)限時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式為：

式中：P、a、r同前；

——第i年純收益；

t——純收益有變化的年限。

②房地產(chǎn)使用期有限

當(dāng)t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為

；t年以后純收益無(wú)變化，其值為a，r每年不變且大于零；房地產(chǎn)使用年期為n時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式如下：

③未來(lái)若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格已知

當(dāng)未來(lái)某年的房地產(chǎn)價(jià)格已知，而已知房地產(chǎn)價(jià)格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大于零時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式如下：

④純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減

a、房地產(chǎn)使用年期無(wú)限

b、房地產(chǎn)使用年期有限

式中：P、a、r、b、n同前。

公式中符號(hào)的選取，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取上面的符號(hào)，遞減時(shí)取下面的符號(hào)。

四、收益還原法的特點(diǎn)1、收益還原法具有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)。收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。房地產(chǎn)價(jià)格的生產(chǎn)要素分配理論是指房地產(chǎn)、勞動(dòng)、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各因素分配，歸屬于房地產(chǎn)的收益是地租和利用房地產(chǎn)帶來(lái)的純收益；它可以采取從總收益中扣除其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益得到，然后，將房地產(chǎn)的收益以一定的利率還原，即為房地產(chǎn)價(jià)格。2、收益還原法是以收益為途徑評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。收益還原法將土地的價(jià)格視為一筆貨幣額，將其存入銀行，每年可得到一定的利息，這個(gè)利息相當(dāng)于房地產(chǎn)的純收益。所以從測(cè)算房地產(chǎn)收益入手，即可求的房地產(chǎn)價(jià)格，求得的價(jià)格也稱“收益價(jià)格”。五、應(yīng)用范圍收益還原法是以求取房地產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法，它僅使用于有收益或有潛在收益的土地、建筑物、和房地產(chǎn)的估價(jià)，尤其是房屋租賃的估價(jià)，其他情況下的適用性有待考慮。第二節(jié)收益法估價(jià)步驟五、確定土地還原利率還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定：

r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r——綜合還原利率；

r1——土地還原利率；

r2——建筑物還原利率；

L——土地價(jià)格；

B——建筑物價(jià)格。還原利率應(yīng)按下列方法確定：

1.不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動(dòng)產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。在確定土地還原利率時(shí)，還應(yīng)注意土地所有權(quán)價(jià)格的還原利率和土地