信托產品主要類型、運作方式和收益率分布

概要2基礎產業信托3房地產信托4工商企業信托21信托產品基本介紹5證券市場信托6金融機構信托2基礎產業信托3房地產信托1信托行業基本介紹一、信托行業基本介紹信托業實質上是一種受人之托代人理財的財產管理制度。根據《信托公司管理辦法》規定，信托公司可以從事投資基金、企業資產重組、企業并購、項目融資等業務，還可以接受銀行、保險公司的委托，代這些企業經營財產。在我國金融市場品種還較為單一的情況下，信托公司依靠其橫跨貨幣、資本及實業市場進行組合投資的優勢是其他金融機構無法比擬的近幾年信托行業成長迅速，2010年初信托資產規模為1.5萬億元，2011年末增長至4.81萬億，2012年末信托資產規模達到7.47萬億元信托產品豐富多樣，其風險和收益的區間范圍也大都位于銀行業和證券業產品之間的中等水平。信托產品有很多分類方式，本文按照信托產品投資方向的不同進行分類介紹3基礎產業：風險可控、收益穩定證券市場：高風險、高收益房地產：風險低、收益穩定工商企業：二、基礎產業信托基礎產業信托定義基礎產業是指為社會生產和居民提供公共服務的物質工程設施，是用于保證國家或地區社會經濟活動正常進行的公共服務系統。基礎設施不僅包括市政建設，公路、鐵路、能源、環保、水電煤氣等公共設施，即基礎建設，還包括了教育、科技、通訊、醫療衛生等社會事業，即“社會性基礎設施”，除此以外還包括能源、環保。基礎產業項目建設通常具有投資額巨大、建設周期長、管理要求高等特點。一般來說，信托資金投向基礎產業領域的信托產品被稱為基礎產業信托產品基礎產業信托運作方式從資金運用角度看，基礎產業信托投資包括信托貸款、股權投資、權益投資、組合運用和其他投資5大類，但最常見的，占比最高的一般為貸款、股權和權益投資這三大類。下面將分別舉例介紹這三類基礎產業信托4二、基礎產業信托貸款類信托產品舉例5在該模式下，信托公司將受托資金以貸款形式投向信托合同中約定的基礎產業類項目，在信托存續期間負責信托計劃的運行維護和信息披露，并到期回收信托貸款本息。銀信合作業務則現有商業銀行發行理財計劃募集資金，再通過信托平臺向某一指定的基礎產業項目發放貸款。信托名稱：中融-海河建設信托貸款集合資金信托計劃信托類型：貸款類信托融資人：天津市海河建設發展投資有限公司受托人：中融國際信托有限公司信托期限：24個月資金用途：信托資金用于向海河建設發放貸款信用增級措施：1)擔保人擔保：天津市海河建設發展投資有限公司母公司天津城市基礎設施建設投資集團有限公司為本項目提供不可撤銷的連帶責任保證擔保；2)土地使用權抵押：天津市海河建設發展投資有限公司將其持有的評估價值為50.549億元的國有儲備用地使用權為此筆集合資金信托計劃提供抵押擔保，抵押率為49.46%還款來源：通過項目建設取得信托收益并分配給收益人二、基礎產業信托股權類信托受托資金以參股方式，與項目主辦人聯合發起設立項目公司或已有項目公司增資擴股，充實融資主體的資本金，以吸引和帶動其他債務性資金的流入。在項目運行期間，信托公司通過派駐股東代表、參與經營決策等方式接入項目公司的日常運營。大部分項目為了控制投資金風險，信托公司還是先與項目主辦人或者第三方機構簽訂股權回購協議。產品舉例6信托名稱：中信-能源投資集合信托計劃（A3-1類受益權）信托類型：股權類集合資金信托融資人：北京事通恒運咨詢服務有限公司信托期限：2至10年資金用途：信托資金用于受讓北京事通恒運咨詢服務有限公司股權、購買事通恒運特定資產收益權、向事通恒運增資以及受讓泛海建設股票信用增級措施：1）中國泛海實際控制人盧志強為中國泛海支付特定收購價款提供無限連帶責任保證擔保2）中信信托對中國泛海本部及主要業務板塊進行監控3）中信信托對紅墩界煤礦項目現場工程度、工程投資實現與控制、重要文件批復和重要證照、財務、銷售、日常運營等方面進行全面深入管理還款來源：受托人以管理、運用或處分信托財產形成的收入作為信托利益的來源二、基礎產業信托權益類信托權益類投資的信托資金主要用于購買經營性或準經營性項目債權、收費權、特許經營權等各類權益。項目主辦人或其下屬融資主體將上述權益以信托財產的形式，通過信托平臺向社會投資者轉讓，以實現盤活項目公司存量權益性資產的目的。與股權類信托投資相似，信托公司往往要求融資方提供到期回購該權益的承諾。“政信合作”項目還需要地方政府給出財政擔保承諾產品舉例7信托名稱：中信基業1號-柳州城投應收賬款流動化信托項目融資人：柳州市城市投資建設發展有限公司信托期限：24個月信托財產種類：柳州城投在沿江路項目、雙擁大橋、維義大橋三個工程項目下對柳州市人民政府的應收賬款123,867萬元資金用途：支付沿江路工程、南外環路工程的工程款，投向屬于城市基礎設施建設信用增級措施：1）債務人（即柳州市人民政府）未能如期履行付款義務，則柳州城投有義務回購全部未獲償付的債權2）柳州城投將其名下面積約20萬平方米的兩宗商服用地抵押至中信信托，為其上述回購義務提供擔保3）如債務人、委托人未履行付款及回購義務時，受托人有權處臵擔保物或將債權向第三方轉讓還款來源：柳州市人民政府以其財政收入按期支付應付款項，主要為稅收收入、土地出讓收入、上級補助收入二、基礎產業信托基礎產業信托產品投資風險提示基礎產業盈利水平偏低，信托產品收益率高，政府財政壓力較大。關注基礎產業信托產品首先需要考慮地方政府的還款能力政府隱性擔保使信托公司放松警惕，風險控制會有所放松與一般公司不同，基建公司的收入主要由地方政府通過設定項目補貼實現，并通過財政補貼補充缺口資金。政府在制定項目時擁有主導優勢，更傾向于低補貼，壓低基建公司的回款收入8三、房地產信托9通常所說的房地產信托，是指信托資金的投向為房地產項目，信托產品的融資方是房地產開發相關企業的信托產品。房地產信托是我國信托行業的一個重要組成部分，它引爆了我國信托行業爆發式增長的第一波行情，曾經占據集合理財信托半壁江山；它也曾為寒冬中的的房地產開發商“雪中送炭”；它的超高收益率曾經令眾多投資者收獲頗豐。但是，2011年以來，房地產信托高財務成本與大規模存量所累積的風險使得投資者聞“房”色變，監管層面持續出臺的針對房地產信托的政策，也使得新發產品舉步維艱。盛極而衰的房的針對房地產信托的政策，也使得新發產品舉步維艱。盛極而衰的房地產信托在2012年新增規模迅速萎縮。目前，最常見的房地產信托主要有貸款類、股權類和權益投資類三、房地產信托貸款類貸款型房地產信托即債券融資類信托產品，是由房地產公司向信托公司借款，并將土地使用權或在建工程折價抵押，房地產公司在產品到期后還本付息的一種信托產品。產品舉例10信托名稱：新華信托華錦55號-遼寧金海房地產開發集團有限公司貸款集合資金信托計劃融資人：遼寧金海房地產開發集團信托期限：12+6個月資金用途：信托資金用于向金海集團發放信托貸款投資項目：貸款資金分別用于借款人子公司名下東莞市塘廈鎮“怡景花園二期”項目與南京市寧江區湯山鎮“南京香樟華蘋休閑酒店二期”項目的建設，通過項目建設取得信托收益并分配給受益人信用增級措施：1）金海集團用其名下“江畔國際”項目的55套房產為本信托計劃提供抵押擔保2）丹東金地盈達房地產開發有限公司用其名下“濱江3號”項目第1、2、6、7、8號樓的在建工程及其土地使用權為本信托計劃提供抵押擔保3）金海集團將其名下金海商業廣場的部分物業（包括但不限于商鋪、房產、車位等）及其土地使用權為本信托計劃提供抵押擔保4）金海集團控股股東高翔先生為本信托計劃貸款本金和利息的實現提供連帶責任保證擔保(金海集團注冊資本為20,000萬元。其中高翔出資19,500萬元，持有金海集團97.5%的股權)還款來源：通過項目建設取得信托收益并分配給受益人三、房地產信托股權類房地產股權信托是指房地產企業將其擁有的優質房產項目的項目公司的絕對控股權階段性讓渡給信托公司，并承諾在未來一定期限內按約定價格全額回購相應股權，以實現融資的目的。在這種模式下，房地產企業繼續擁有項目公司房產開發經營權，也未喪失項目開發的最終利益，同時降低了企業自有資金籌措壓力，有助于發揮企業資金效益的最大化產品舉例11信托名稱：交銀國信-東錦商業股權收益權投資集合資金信托計劃融資人：重慶東銀實業（集團）有限公司信托期限：18+6個月資金用途：信托資金中的0.4億元用于受讓重慶東銀實業關聯方持有的西藏迪盛投資管理有限公司的全部股權；信托資金中的6億元用于受讓西藏迪盛屆時及未來所持有的重慶東錦商業管理有限公司全部股權的收益權。信托到期，東銀集團有義務按約定的溢價購買本信托所持西藏迪盛全部股權以及東錦商業全部股權收益權信用增級措施：1）連帶責任保證。若東銀集團未按約定及時支付溢價回購款，由江蘇華西集團公司履行連帶責任保證2）房產抵押。在信托計劃成立前，東錦商業向東原地產購買“東原1891”商業地產，并在登記機關辦理預告登記。東錦商業將“東原1891”預購商業地產抵押給我公司，并辦理預購商品房抵押權登記，東原地產將“東原1891”商業地產項目的預售許可證及其他辦理房產證所需的資料交由受托人保管。還款來源：

受托人以管理、運用或處分信托財產形成的收入作為信托利益的來源，為投資者獲取投資收益。三、房地產信托權益類權益投資信托是將存量持有性物業或出租物業作為信托財產，以物業自身日常租金收入或經營收入等穩定現金流作為收益來源，所發行的財產收益權轉讓信托產品舉例12信托名稱：交銀國信—新街口蘇寧電器廣場項目受益權投資集合資金信托計劃融資人：蘇寧臵業集團有限公司信托期限：24個月資金用途：資金用于受讓新街口蘇寧電器廣場項目的項目受益權，蘇寧臵業以轉讓新街口蘇寧電器廣場的項目受益權所得用于支付該項目后期的工程建設款項等。信托計劃期滿前，蘇寧臵業溢價回購信托計劃所持有的項目受益權信用增級措施：（1）蘇寧臵業以其所持有的新街口蘇寧電器廣場項目部分在建工程向信托計劃設定第一順位抵押，并辦理完成交銀國信為第一受益權人的抵押物財產保險。抵押物合計預評估值人民幣184575萬元,抵押率為54.18%（2）蘇寧臵業股東蘇寧電器集團有限公司及其實際控制人張近東提供連帶責任擔保（3）資金監管。蘇寧臵業在監管銀行處開立監管賬戶，信托計劃融入資金將由交銀國信委托監管銀行監管，在前述用款范圍內允許蘇寧臵業劃付資金（4）若信托計劃存續期間，新街口蘇寧電器廣場裙樓1-8層需進行銷售，則蘇寧臵業須先行提取銷售還款保證金并存入信托專戶，而后我公司再辦理在建工程解押手續，蘇寧臵業才能繼續辦理預售登記。提取還款保證金的金額=本信托計劃項下尚未償付的融資三、房地產信托房地產信托產品投資風險提示在分析房地產信托投資價值時需重點關注融資方的財務狀況、抵押物質量、第三方增信強度、受托人資質等要素。如果是股權類房地產信托則還需關注項目的退出機制，明確退出方式及退出難度，是否存在因融資方的違約而存在難以退出的障礙。如果是權益投資類房地產信托則需重點關注信托資金受讓的是何種權益，受讓債券則涉及多重分層結構，需要對兩個融資主體的資質進行判斷；受讓收益權則需要對受讓項目未來現金流做細致分析，除此之外還需注意分辨信托公司是否設置了權益與抵押物的風險隔離13四、工商企業信托14工商企業信托定義工商企業信托是指信托資金的用途是為生產、服務和貿易等類型企業提供并購資金、流動資金以及項目資金的信托計劃，為企業提供了另一條解決短期資金需求的融資渠道。類型可采用股權類、債券類以及夾層融資等多種方式工商企業信托運作方式從資金運用角度看，工商企業信托投資包括信托貸款、權益投資、股權投資、組合運用和其他投資5大類，但在實際產品中，較為普遍運用的是貸款類以及權益投資類，這兩種方式在資金運用規模方面占比超過80%四、工商企業信托貸款類在該模式下，信托公司將受托資金以貸款形式投向信托合同中約定的工商企業類項目，在信托存續期間負責信托計劃的運行維護和信息披露，并到期回收信托貸款本息。銀信合作業務則是現有商業銀行發行理財計劃募集資金，再通過信托平臺向某一指定的工商企業項目發放貸款產品舉例15信托名稱：華惠54號·浙江允升集團貿易貸款集合資金信托計劃融資人：浙江允升投資集團有限公司受托人：新華信托有限責任公司信托期限：9.50%至10.50%資金用途：受托人將信托資金用于向浙江允升投資集團有限公司發放貿易貸款，資金用于借款人開展貿易業務。信用增級措施：（1）衢州新湖房地產開發有限公司將其擁有的位于衢州市西區白云路以西、九華路以北、南海路以南、雙嶺南路以東之土使用權（國有土地使用權證編號：衢州國用[2007]第5-14604號）抵押給受托人，為借款人按約定還本付息提供抵押擔保。該地塊土地使用權評估價值為89172.98萬元，抵押率39.25%（2）浙江允升投資集團有限公司實際控制人黃偉為借款人按約定還本付息提供個人限連帶責任保證擔保還款來源：通過企業貿易業務獲得信托收益并分配給受益人四、工商企業信托權益類權益類投資的信托資金主要用于購買經營性或準經營性項目債權、收費權、特許經營權等各類權益。項目主辦人或其下屬融資主體將上述權益以信托財產的形式，通過信托平臺向社會投資者轉讓，以實現盤活項目公司存量權益性資產的目的。與股權類信托投資相似，信托公司往往要求融資方提供到期回購該權益的承諾產品舉例16信托名稱：豐利1236期上海萊士項目集合資金信托計劃受托人：中鐵信托有限責任公司信托期限：12至24個月預期收益率：8.30%-9.00%資金用途：資金用于受讓科瑞天誠投資控股有限公司持有的1100萬股上海萊士股票之收益權信用增級措施:超值股票質押。科瑞天誠以其持有的1100萬股上海萊士流通股股票為其到期回購款的支付行為提供質押擔保。按照2012年9月25日上海萊士股票20日均價12.66元/股計算，質押股票價值約為13926萬元，質押率約為86.17%。質押股票警戒線設置為12150萬中鐵信托與科瑞天誠約定：若信托期限內連續3個交易日質押股票市值跌破警戒線12150萬元，則科瑞必須在第4個工作日內追加股票或保證金。科瑞集團有限公司及其控股股東為回購上海萊士股票收益權提供連帶責任擔保還款來源:信托到期由科瑞天誠溢價回購受托人持有的上海萊士股票收益權，實現信托計劃資金的安全增值退出，為受益人獲取相應收益四、工商企業信托工商企業信托投資風險提示

雖然在國內外經濟形勢日趨不明朗和資本投資市場不景氣的大背景下，工商企業類集合信托產品以其收益適中且風險可控的優勢贏得了市場的認可。然而，在“剛性兌付”的背景下，并非所有產品都是無風險產品，還是有不少產品發生了提前清算的情況。

因此，在購買產品時，仍需充分了解產品的具體情況。比如融資方的資質，尤其是現金流狀況；融資方所在的行業，是否面臨系統性風險或者政策風險；產品風控措施是否到位，抵押是否足值、是否有擔保等；產品質押率是否合理，警戒線是否設立得當；另外還要對產品的資金用途有清楚了解，是否有資金用途表述模糊的情況；應謹慎分析信托產品的資金用途以及增信方資質，了解增信方背景，增信方和融資方關系；還款來源是否和質押物密切相關，當質押物價值發生變化時，是否會對項目還款來源有連帶影響。17五、證券市場信托定義證券市場信托是指信托機構將委托人的投資資金集中起來，代替委托人進行有價證券投資，最后將投資收益和本金償還給受益人，信托機構從中收取服務費。證券市場類信托可分為股票類投資信托、債券類投資信托和基金類投資信托，也有證券組合投資信托。相比較其他經營同類業務的金融機構，信托的優勢在于可以發揮投資范圍覆蓋面廣的優勢，跨多個市場分散構筑投資組合18五、證券市場信托產品舉例19信托名稱：陜國投-樸石5期管理型證券投資集合資金信托計劃受托人：陜西省國際信托股份有限公司信托期限：240個月預期收益率：浮動收益資金用途：投資在上海證券交易所、深圳證券交易所或中國金融期貨交易所公開掛牌交易或已經公開發行并即將公開掛牌交易的所有投資產品、銀行間投資品種（如銀行間債券、中央銀行票據等）以及中國證券業監督管理委員會許可發行的基金，在當前和未來可以投資的其他所有投資品種信用增級措施:1、受托人依據信托計劃文件管理信托財產所產生的風險，由信托財產承擔2、受托人因違背信托計劃文件、處理信托事務不當而造成信托財產損失的，由受托人以固有財產賠償；不足賠償時，由投資者自擔。還款來源:投資組合收益為信托產品還款來源。信托自成立日起到第十二個開放日之間贖回需要交納贖回手續費，之后贖回免贖回費五、證券市場信托證券市場產品風險提示1）證券市場產品的風險均需考慮，包括經濟周期風險，利率風險，購買力風險，上市公司的經營風險2）信托產品到期贖回時可能遭遇巨額贖回風險207月至10月將截止推薦的產品21名稱投資方向存續期(年)推介截止預計收益率(%)陜國投-樸石3期證券投資計劃資金信托計劃證券產品20.002013-07-19--陜國投-高智投資1號結構化證券投資集合信托計劃證券產品1.002013-07-17--中融信托-龍城扶持證券投資集合資金信托計劃證券產品--2013-07-15--四川信托-聚興2號集合資金信托計劃證券產品1.002013-07-129.00粵財信托-海川1號證券投資集合資金信托計劃證券產品--2013-07-05--陜國投-樸石5期管理型證券投資集合資金信托計劃證券產品20.002013-07-04--中融信托-冰劍2號證券投資集合資金信托計劃證券產品10.002013-07-03--四川信托-聚信5號集合資金投資信托計劃（特別信托單位）基礎產業和證券--2013-08-289.50四川信托-聚信5號集合資金投資信托計劃B類基礎產業和證券0.752013-08-28--四川信托-聚信5號集合資金投資信托計劃A類基礎產業和證券0.502013-08-28--方正東亞信托-方興72號南潯建投集合資金信托計劃(28個月)基礎產業2.302013-07-289.20國元信托-安豐201307001投資集合信托計劃（24個月）基礎產業2.002013-07-21--國元信托-安豐201307001投資集合信托計劃（18個月）基礎產業1.502013-07-21--中泰信托-武廣新城應收賬款投資集合資金信托計劃基礎產業3.002013-07-1910.00中鐵信托-綠洲1301期青蒲發展河道整治項目集合資金信托計劃基礎產業2.002013-07-199.30華融信托-大興投資集團信托貸款集合資金信托計劃（第一期）A類基礎產業0.502013-07-177.00華融信托-大興投資集團信托貸款集合資金信托計劃（第一期）B類基礎產業1.002013-07-179.00方正東亞信托-方興38號安徽六安新城合同債權投資集合資金信托計劃基礎產業2.002013-07-139.00湖南信托-湘財源2013－11號項目集合資金信托計劃(A)基礎產業2.002013-07-0710.00華澳信托-長信36號江蘇交工應收款投資集合資金信托計劃基礎產業--2013-07-059.507月至10月將截止推薦的產品名稱投資方向存續期(年)推介截止預計收益率(%)華融信托-天元錳業信托貸款二期集合資金信托計劃(第七期)工商企業2.002013-07-319.20北京信托-錦星12號集合資金信托計劃C類工商企業3.002013-07-319.50北京信托-錦星12號集合資金信托計劃B類工商企業2.002013-07-319.00北京信托-錦星12號集合資金信托計劃A類工商企業1.002013-07-317.50中航信托-天啟360號南京新城流動資金貸款集合資金信托計劃三期工商企業1.002013-07-248.50中航信托-天啟360號南京新城流動資金貸款集合資金信托計劃二期工商企業1.002013-07-198.50中泰信托-中南建設貸款集合資金信托計劃(3期)工商企業2.002013-07-189.80華融信托-山西梅園華盛信托貸款集合資金信托計劃（第一期）B類工商企業1.002013-07-139.00華融信托-山西梅園華盛信托貸款集合資金信托計劃（第一期）A類工商企業0.502013-07-138.00華融信托-山西梅園華盛信托貸款集合資金信托計劃（第一期）D類工商企業2.002013-07-1311.00華融信托-山西梅園華盛信托貸款集合資金信托計劃（