設備設施管理辦法定義物業項目設備設施管理是指項目管理處對所管項目公共設備設施的日常管理工作。項目設備設施主要包括供配電系統、給排水系統、電梯、建筑智能化系統、消防系統等公共設備設施；設備設施管理是指對設備設施的維護、保養、檢修和巡查工作。職責（一）公司工程設備部負責本辦法的編制、會審及修訂。（二）各項目經理是本項目設備設施管理的第一責任人；負責本項目設備設施管理制度及實施細則的審核、決定、監管；對本項目設備設施管理承擔領導責任。因監管缺失造成事故隱患或事故，由其上級依據管理規定追究其領導責任并給予處罰。（三）項目管理處工程維修主管負責制定、維護及修訂本項目設備設施管理制度及實施細則；負責組織管理制度及實施細則的宣貫、培訓；負責管理制度及實施細則實施的巡視、檢查；依據公司的考核規定對違反管理制度及實施細則的行為進行處罰。因以上職責缺失造成本項目設備設施管理混亂，依據公司考核制度及規定給予處罰。（四）項目管理處工程維修部維修工，根據崗位分工負責設備設施管理制度及實施細則的執行。因違反作業規程和管理制度及實施細則造成事故隱患或事故，需承擔直接責任并對其后果負責。（五）各項目處對違反本辦法和管理制度及實施細則的行為，均有批評和制止的職責，并根據有關管理制度和考核辦法進行處罰。項目設備設施管理程序（一）設備設施維護保養1、日常維護保養指經常性的保養工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車（消防水泵），發現小故障及時排除，作好記錄。2、一級保養對機械設備進行檢查、檢測，根據實際需要局部解體，進行清洗、調整、維修更換。對電機進行絕緣搖測。對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）。對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查。對管道、風道局部除銹防腐、刷漆。對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。3、二級保養對機械設備進行全面清洗、調整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測。對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油。對電氣設備全面清潔，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數整定，耐壓絕緣測試。對電子設備除塵、插接件接清洗，系統功能、參數測試。對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆。對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。4、中修工程中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。5、大修工程大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。6、設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，應更新設備，提高和改善技術性能。7、事后維修（故障維修）設備發生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。8、狀態維修通過監測設備狀態參數的變化，出現明顯劣化后實施的維修。（二）設備分類根據設備對服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類，均含相應的電機、電氣控制柜）。1、I級設備：電梯、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯動柜、冷水機組等。2、II級設備：正壓風機、空氣處理器、對講報警系統、防盜監視系統、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置等。3、III級設備：除I、II級以外的所有設備。如：區域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、秩序維護通訊設備等。（三）設備維修保養模式采用計劃預修制（三級保養一日常維護保養、一級保養、二級保養、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態維修、事后維修相結合的管理模式。1、對于符合磨損規律的I、II級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養護中。中修、大修周期見附表《設備保養、中修、大修周期》。2、對于I、II級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養、探測性維修（功能檢查）、狀態維修。3、對于III級設備，采取事后維修，每年進行一次保養，并記錄在《設備設施維修保養記錄表》內。（四）設備管理職責1、項目管理處負責設備承接查驗；大中修及設備更新改造計劃、方案的制定；保養計劃的編制；設備（器具）的申購、報廢的申請；機電設備維修保養合同的商議及草擬等和以上文案提報公司審核。2、公司工程設備部負責對各項目管理處提報的設備承接查驗，大中修及設備更新改造計劃、方案的審核；負責對各項目管理處維修人員的調配，工程監督，保養計劃審批，設備（器具）申購、報廢的審核；選擇、評價設備維修養護供方;負責機電設備維修保養合同的審批；負責中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續。3、公司工程設備部負責機電設備維修保養情況及設備技術狀態的月抽查。3、項目管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《設備維修保養合同》委托范圍外的一切保養、維修工作，填寫《設備設施巡視記錄表》，編制保養計劃。（五）設備前期管理1、前期介入設備選型、安裝要求等由公司對有關物業考察后，向開發商提出。政府有關部門的驗收，項目管理處應參與，具體實施遵照新項目前期介入相關程序執行。2、設備的承接查驗設備的承接查驗由項目組織相關人員，組成驗收組，會同開發商、承包商進行，具體實施遵照《承接查驗管理辦法》相關程序執行。驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，填寫《工程質量（缺陷）整改通知單》，限期整改，整改完畢后再進行復驗。填寫驗收單報復核蓋章。驗收單蓋章后，復印件由開發商、項目管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時，由項目管理處向開發商收取并辦理接收手續。對于開發商尚未移交的資料，由項目管理處跟蹤收取并填寫承接查驗移交工程資料清單，全部資料收齊后，在項目管理處辦理清單簽字、蓋章手續。資料原件由項目管理處負責檔案人員保管。3、設備的編號設備編號由以下四部分組成：第一部分表示單位的名稱：以項目管理處所在城市名稱首字的第一個大寫拼音字母和項目管理處的全稱第一個大寫拼音字母組成。第二部分表示設備的類別：用數字01-99表示。第三部分表示單位設備序號：用數字1、2、3表示。第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數字I、II、III表示。例：02-1-I風機1號風機I級設備4、設備的建帳項目管理處必須對所管轄物業的全部設備進行編號，并建立《設備臺賬》。新入伙的項目管理處，機電設備接管后，由公司督促設備供應安裝單位對設備質量缺陷進行三個月整改，整改達到企業標準后，由項目驗收。6、設備標識管理（1）設備標牌未隱蔽的設備應在規定位置貼或掛設備標牌。對新入伙的物業，項目管理處可要求供方按設備臺賬制作設備標牌，貼或掛在設備上。（2）設備狀態標識重要危險設備的工作狀態應標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設備應標識。（六）設備使用管理1、物業公共設備的操作使用權歸項目管理處，設備供應方維修保養時，停電、停水、操作設備應征得項目管理處同意。2、項目管理處設備操作人員應按國家規范、公司的有關制度、規定及作業指導書要求對本項目處管理的設備進行操作使用，確保對顧客服務質量達標。應認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。3、項目管理處工程負責人應定期分析各種設備狀態記錄（含水、電抄表記錄），確定系統工作是否正常。作經濟性分析，確保設備工作在節能狀態，及時予以控制調整。4、重要設備（如變壓器等）的投入、報停應經公司批準。設備維修保養管理1、維修保養計劃（1）項目管理處工程維修主管制訂的項目管理處保養范圍內的《公共設施年度檢修計劃》表匯總，于該年12月中旬報公司審批，審批后的設備保養計劃公司、項目管理處各保留一份。并根據年度保養計劃制定月、季設備維修保養計劃。（2）設備中修、大修、更新改造計劃由公司組織核定，并審查確定方案，編制或審查預算。2、維修保養實施（1）按有關制度、規定及作業指導書要求對設備進行保養維修。供方負責《設備維修保養合同》委托范圍內的設備維修保養，可采用供方手冊的表格作記錄，項目管理處工程維修部負責合同委托范圍外的設備維修保養工作。（2）發現設備故障（不屬于工程維修部負責維修范圍內的故障維修），工程維修主管應立即書面通知供方，供方接到通知后，應在半個工作日內給項目管理處答復，確定維修時間。一時無法解決的問題應給項目管理處書面說明，承諾修復時間。對于重大維修，公司應派專業工程師進行現場監督、指導。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業公司委托維修時，項目遵照《物業項目工程外包作業指引》程序執行。關鍵設備發生故障，造成小區停電、停水或嚴重影響居民生活（不含重大設備事故），應按應急程序進行搶修。項目管理處首先應電話通知公司，并立即組織搶修，恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后應按常規程序補辦手續。（3）設備中修、大修、更新改造工程由公司負責進行委托外包，具體實施遵照《物業項目工程外包作業指引》程序執行。3、維修保養檢查（1）工程維修部日常對設備進行巡視時，應對設備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄。發現問題及時解決，無法解決的問題提交專業公司解決。設備（I、II、III級設備）“日常維護保養”計劃執行情況由項目管理處工程維修主管檢查。（2）設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，屬I、II級設備由公司組織檢定并備案。屬III級設備由項目管理處檢定，所有設備檢定記錄項目管理處都應備案。（3）設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由公司組織驗收。4、設備設施維修保養管理工作應遵照《工程維修管理作業指引》的相關程序執行。（八）設施設備日常巡視1、公共設施日常巡視內容包括消防設備（設施）是否完好無損，有無臨時亂拉亂接電線或水管等；公共及通訊設備有無損壞；室外水管有無滲漏；道路、人行道等有無損壞；道路欄、路障是否完好無損；公共照明設備是否完好，能否正常使用；天花、外墻磚、廣場磚有無短缺、脫落等；室外污、雨水管、化糞池、沙井是否有堵塞現象，是否及時疏通、清理。2、動力設備日常巡視內容各種動力設備是否正常運行；是否存在不安全隱患；包括設備運行的電壓、電流、頻率、溫度、壓力、液位、指示燈是否正常；各種按扭、水閥等位置是否設置正確。3、工程維修部應認真填寫《設施設備巡視記錄表》，并要保證記錄準確、及時、真實和可靠，項目管理處工程維修主管每周檢查并負責按月匯總整理成冊、留存備查。設備安全管理1、持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業的員工（電工等），應持有經勞動部門頒發的有效證件上崗，熟識設備的操作規程，了解設備的運行情況。公司每季度對設備安全狀況進行檢查。2、安全事故處理當項目管理處發生設備安全事故后，應立即通知工程維修部。在調查人員未趕到現場之前，應盡可能地保護現場，拍照或錄像。工程維修主管應組織人員搶修，保證對顧客的服務。事后項目管理處應向公司提交設備安全事故報告，公司根據項目管理處的報告及調查結果，向總經理提交設備安全事故調查分析報告，并提出處理意見。（十）設備封存及報廢管理1、設備封存擬封存的I、II級設備由項目管理處報公司，并由工程維修部計劃安排設備封存前的處理工作（防腐、防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。項目管理處工程維修部應定期檢查。封存的設備，應貼封存標記，重新啟用時預先保養一次。2、設備報廢對不能修復或維修后鑒定不合格的設備，由工程維修主管填寫《設備停用/封存/報廢審批表》。經項目經理同意后，報公司審核并呈報總經理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在設備檢修記錄表上寫明。報廢的設備及報廢件，項目管理處應妥善保管，并統一填寫《設備停用/封存/報廢審批表》。設備技術檔案資料管理1、設備技術資料設備技術資料管理按本文《設備的承接查驗》條款執行，資料的借閱應辦理相關手續。2、質量記錄（1）設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由項目管理處填寫保存。項目管理處實施保養、維修的設備，由項目管理處工程維修主管組織填寫記錄，分包方實施保養維修的設備，由分包方填寫保養記錄、維修記錄。保養檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文《維修保養檢查》條款執行。項目管理處工