2011年11月保利國際廣場案例研究報告項目開發商——保利房地產（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，國家一級房地產開發資質企業，為中國房地產"成長力領航品牌"目前在長沙成功打造保利湘府文苑、保利林語墅、保利麓谷林語、保利閬峰云墅、保利國際廣場。五個高端項目，其中四個主要以別墅物業為主，其次保利國際廣場高端城市綜合體項目，所開發的項目均得到廣大高端客戶認可。保利國際廣場高端城市綜合體——占地面積80186平方米

，總建筑面積79萬㎡，配套及定位：五星級萬豪酒店、國際5A寫字樓、公寓、超高層住宅，中國豪宅的長沙新面孔開發商背景占地面積80258.8平方米建筑面積79萬平方物業類型住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業容積率6.0綠化率51%總棟數10棟總套數批準預售總套數2691

建筑結構框架開發周期約3年開盤時間2011年4月30日

項目地址：天心區書院路9號

開發商：長沙南湖廣場置業有限公司

物業管理：長沙保利物業管理有限公司

公司施工單位：中國建筑第五工程局有限公司

建筑設計單位：深圳市筑博工程設計有限公司

景觀設計單位：GVL國際怡境景觀設計有限公司

銷售代理：深圳世聯、中地行保利國際廣場—項目概況當前市場最具居住品質的城市豪宅，便利+純粹+品位兼得中國豪宅的長沙新面孔——高端城市綜合體項目由8棟住宅(A1-A8棟)、一棟商業公寓（B1棟）、一棟4層商業（B2棟）及甲級寫字樓和五星級酒店（B3棟）組成。A1棟(住宅)A2棟（住宅）A3棟（住宅）A4棟（住宅）A5棟（住宅）A6棟（住宅）A7棟（住宅）A8棟（住宅）B1棟（公寓、商業）B2棟B3棟公寓：1棟公寓，面積區間為44—110平米，弧形規劃，可享270度絕版江景資源；住宅：8棟住宅，面積區間為121—340平米超高層住宅（含少量復式）；寫字樓：為本案最大亮點，235.5米超高層，城市天際。西南向江景盡攬，一線江景辦公環境，絕無僅有；商業：一線臨江4層商業，借勢沿江風光帯，可打造沿江風光帯風情商業街；酒店：江景頂級酒店、升級CBD核心生活，全面提高商務升級需要。項目規劃與定位目前的工程進度：住宅：A1、A2棟基本主體封頂；A4、A6、A8棟建至1-2層；A3棟已建至23層；A5棟已建至19層；A7棟已建至13層；商業：B1棟已建至2層，B2、B3棟還處于地基階段。目前工程進度共8棟36—47層的超高層住宅；戶型包括：

129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡復式五房。52層沿江公寓，共推出452套左右，面積區間在44—110不等。235米超高層寫字樓及五星級萬豪酒店沿江四層風情商業街超高層住宅區公寓商業寫字樓酒店產品構成長沙首創業主專屬層地下車庫及智能停車引導系統；頂級精裝會所式雙大堂設計，配置長沙首創大堂私人管家服務；定制濱江豪宅頂級園林--50%綠化率；建筑外墻采用全干掛石材豪宅立面；擁有長沙首個瞰江無邊界天際泳池；擁有長沙首個星空直升機停機坪.項目配套已創多個長沙首創，首創大堂私人管家服務，首個星空停機坪，首個無邊界天際泳池開發亮點A1A2A3A5A4A6A7A8超甲A級寫字樓JW萬豪國際商業精英公寓在售未售在售產品情況：目前項目推出住宅4棟、公寓部分在售。住宅面積區間在129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡復式五房。公寓面積區間在44—110㎡裝修定位：公寓全精裝，住宅毛坯裝修標準：4500元/平目前售價：住宅均價15000元/㎡

公寓均價20000元/㎡在售產品情況及價格

區位對比分析區位交通周邊配套區位對比分析景觀資源保利區位：項目位于書院路與南湖路交匯處，濱江區域南湖新城的中心。擁有豐富的江景資源。距離五一、東塘商圈近，是市中心稀缺地段。對比：本案位于主城區湘江大道與湘春路交匯的黃金路口，占據湘江東岸臨江核心地段，為長沙一線江景資源型城市高端綜合體。保利國際廣場復地.崑玉國際濱江新城板塊，五一商圈、豐富的景觀資源，與本案區位旗鼓相當。區位交通周邊配套區位對比分析景觀資源保利國際廣場復地.崑玉國際保利國際廣場交通：主干道書院路與南湖路交匯，區域近10余趟公交車經過，同時南湖路過江隧道在建中，地鐵4號線（規劃中）交通便利，連接市區繁華地帶；對比：主干道湘江中路與湘春路交匯，區域經過公交10條，坐擁地鐵一號線營盤路站及營盤路過江隧道，交通十分便利，臨近五一繁華地帶。地鐵物業、過江隧道、數10余條公交線路，交通便利。區位交通周邊配套區位對比分析景觀資源周邊配套生活圈購物（商業）五一大道、黃興路步行街、新一佳（侯家塘店）等、家潤多（南湖路）餐飲周邊無特色餐飲銀行建行黃土嶺支行、長沙銀行銀德支行、中國銀行赤崗支行、勞動路郵政儲蓄文體設施南郊公園、橘洲公園、碧湘門廣場；賀龍體育場、田漢大劇院、市少年宮；賈誼故居、白沙古井醫療省兒童醫院、長沙市第三醫院、南湖醫院、長沙五洲醫院酒店五華、神農、錦江之心、佳程酒店學校幼兒園：天心區教育局第二幼兒園、湖南省群眾藝術館幼兒園、歡樂啟智幼兒園小學：書院路第三小學、書院路一小、沙湖橋小學、仰天湖小學中學：雅禮中學、第九中學保利南湖五一商圈五一廣場黃興路步行街緊鄰五一商圈、東塘商圈、區域配套完善，唯獨缺乏特色餐飲。但內部配套高端。保利國際廣場區位交通周邊配套區位對比分析景觀資源周邊配套生活圈購物（商業）五一商圈、黃興路商圈、百聯東方廣場、春天百貨、王府井、中山商業廣場、金滿地商業街餐飲毛家飯店、七彩江南、好食上、茅屋人家、蘭亭茶餐廳、龍成家菜城、金泰酒樓、興漢食府、富開酒樓、銀行工行、交行、央行、農行、中信銀行、建行等文體設施湖南省博物館、長沙市博物館、長沙市青少年宮等、兩廣一廳醫療湘雅附一醫院、中醫附二、第四醫院、長沙中山醫院、鴻業皮膚病醫院、口腔醫院、中心醫院分院、中南大學湘雅醫院、湖南省疾病預防中心、婦幼保健院酒店喜來登酒店、南方明珠大酒店、皇冠假日酒店、萬代大酒店、7天連鎖酒店、湘君華天酒店、開心連鎖酒店學校中學：長沙市一中、長郡中學、周南中學、明德中學小學：三角塘小學、長師附小、望麓園小學、湖南一師二附小五一廣場黃興路步行街配套對比：本項目周邊配套極為完備，生活配套、教育配套、商業配套、醫療配套都已形成規模。財富中心商圈五一商圈復地。崑玉國際區位交通周邊配套區位對比分析景觀資源岳麓山湖南第一師范橘子洲杜甫江閣南郊公園湘江風光帶景觀資源：本項目位于南湖新城中心區，擁有豐富的自然景觀資源，人文資源濃厚，是長沙“山水洲城”的集中體現區域。保利國際廣場區位交通周邊配套區位對比分析景觀資源復地.崑玉國際岳麓山湘江風光帶橘子洲兩館一廳開福寺烈士公園景觀對比：坐擁湘春路北大門，百年老街，幾代人的居住首選，同時擁有豐富的自然景觀資源。區位對比分析小結項目名稱復地.崑玉國際保利國際廣場優劣對比區位市中心濱江新城板塊五一商圈市中心濱江新城板塊五一商圈同處濱江板塊，無明顯優勢交通地鐵物業過江隧道10余條公交線路地鐵物業過江隧道10余條公交線路地鐵物業，交通更便利周邊配套配套極為完備，生活配套、教育配套、商業配套、醫療配套都已形成規模。緊鄰五一商圈，東塘商圈，配套完善、唯獨缺乏特色餐飲本項目配套極為完善，都已形成規模。景觀環境資源自然景觀資源、百年老街、自然景觀資源、人文資源濃厚不可復制的百年老街，歷史人文資源濃厚旗鼓相當不分勝負略勝一籌更勝一籌保利國際廣場憑借城市中心成熟的地段價值，稀缺景觀，與本項目不相上下，本項目在整體區位配套、歷史人文資源上占據一定優勢。

產品分析A1#,44層，共220套，售罄；三房：129㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：165㎡、44套，194-196㎡，86套。A2#，44層，共132套，銷售64套，銷售率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、44套，四房：159㎡、44套。A3#，47層，共188套，銷售121套，銷售率64%；四房：260㎡、94套，五房：320㎡、47套，340套、47套。A7#,36層，共202套，銷售8套，銷售率4%；三房：135.㎡、68套，146、34套；四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。B1#,52層，推出452套，銷售333，銷售率73.6%；44-53㎡、393套，70-110㎡、59套。目前推出產品為公寓以及舒適、豪華型三房、四房、五房未售未售A1#A4#A7#A3#A5#A8#A6#A2#B1#235㎡

萬豪酒店未售產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置戶型面積供應套數占比成交均價（元/㎡）公寓44-52㎡39334%1988170-99㎡595%21067三房129-146㎡23320%13591169-171㎡434%12468四房158-168㎡15412%13392190-196㎡12011.3%14237

259-273㎡947%18123五房328-349㎡846%17959365㎡90.7%18131合計44-365㎡1189100%公寓均價：20000住宅均價：15000占比39%占比24%占比30.3%占比6.7%123項目目前推出產品以公寓產品及三房四房產品為主，其中三房主力面積段為129-146㎡，四房主力面積段為158-168㎡及190-196㎡；五房占比最小，主力面積段集中在328-349㎡之間；公寓產品主力面積段為44-52㎡產品配比智能化系統產品分析園林建筑特色產品配置戶型分析產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置A2戶型：三房兩廳兩衛129.86㎡外部優劣勢優勢：A2#棟南面是項目內最大的中心水景園林組團，該戶型處于欣賞內部景觀的絕佳位置；戶型位于A2#南側，噪聲?。涣觿荩簴|面受其他戶型影響，采光受到一定遮擋；戶型未南北通透，通風不好且北面采光不足。A1A2A3A5A4A6A7A8產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置戶型優點：大空間入戶花園，功能性強；180度景觀陽臺，內部園林景觀一覽無余；南北通透，戶型方正；動靜分區設計，動線布局合理；用餐空間、客廳區域較為獨立；主臥套間設計，闊綽大氣，彰顯主人尊貴氣度；戶型缺點：生活陽臺過小，功能性不強；廚房為暗房，通風采光受限；公共衛生間開窗正對入戶花園，影響視覺及通風；餐廳未連接陽臺或窗戶，通風采光受限；次臥產生門沖現象，私密性低；A2戶型：129.86㎡三房兩廳兩衛365度景觀陽臺

主臥套間設計大空間入戶花園靜生活陽臺過小動廚房為暗房公共衛生間窗戶正對入戶花園餐廳通風采光不佳產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置A8戶型：三房兩廳兩衛，128.23外部優劣勢優勢：南向主臥、客廳，房屋前面無遮擋，采光好；劣勢：為南向住宅，看不到小區內部中央景觀帶；臨路，車流量較多，噪音較大；戶型并不是南北通透，在通風方面不是很理想。A1A2A3A5A4A6A7A8戶型優點：大空間入戶花園，功能性強；270°陽臺，開闊的視野；動靜分區設計，動線布局合理；用餐空間、客廳區域較為獨立；主臥套間設計，闊綽大氣；戶型缺點：生活陽臺過小，功能性不強；公共衛生間開窗正對入戶花園，影響視覺及通風；餐廳未連接陽臺或窗戶，通風采光受限；次臥產生門沖現象，私密性低；動靜大空間入戶花園生活陽臺過小餐廳通風采光不佳270°景觀陽臺

主臥套間設計公共衛生間窗戶正對入戶花園A8戶型：三房兩廳兩衛，128.23產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置L1戶型：四房兩廳三衛，259.83㎡外部優劣勢優勢：戶型南北通透，通風非常好；南北無遮擋采光好；東北面景觀好，可俯視小區中央景觀區；戶型位于3#，在小區內部，噪音污染小。劣勢：西北面有高層公寓遮擋，視野不開闊。A1A2A3A5A4A6A7A8產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置戶型優點：戶型南北通透，采光、通風良好；東、西雙廚房設計，滿足主人不同飲食需求；獨特電視廳設計，滿足電影、電視、家庭影院需求；客廳、餐廳+南北雙陽臺，給予業主開闊的視野，以及良好的會客、就餐環境；雙套間設計，華貴私密；特有工人房設計，給予主人最大的私密性；戶戶飄窗設計，性價比高。戶型缺點：主、客臥室形成門沖，影響私密性；戶型無明顯的動靜分離；

無公共衛生間，客臥動線過長。270°景觀陽臺270°生活陽臺主臥套間設計主臥套間設計雙廚房設計獨特工人房設計電視廳主客臥門沖無與之配套衛生間L1戶型：四房兩廳三衛，259.83㎡產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置M2：五房兩廳三衛，328.87㎡外部優劣勢優勢：南北通透，通風好；南北無遮擋，采光良好；東北遮擋少，可直接俯視小區中央景觀帶；戶型位于A3棟，在小區內部，噪音污染小；劣勢：西北面有高層公寓，遮擋視野。A1A2A3A5A4A6A7A8產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置M2：五房兩廳三衛，328.87㎡戶型優點：動靜、干濕分離，功能分區明顯；東、西雙廚房設計，滿足主人不同飲食需求；獨特電視廳設計，滿足電影、電視、家庭影院需求；雙套間設計，華貴私密；特有工人房設計，給予主人最大的私密性；客、餐廳相連，超大宴客場所，彰顯主人華貴。戶型缺點：

入門玄關過窄；北邊無陽臺，對通風有一定影響。動靜主臥套間設計主臥套間設計南向超大陽臺獨特工人房設計電視廳玄關過窄產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置A1：一房、二房，54、116㎡外部優劣勢優勢：北面部分房源面朝沿江，無高層遮擋物，景觀視野好；南面部分房源面朝小區組團景觀；劣勢：低樓層采光效果會遮擋。A1A2A3A5A4A6A7A8產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置一房一廳，54㎡戶型優點：全景觀陽臺，采光效果俱佳；戶型方正，無浪費面積；戶型缺點：

洗手間與廚房對沖產品配比智能化系統產品分析戶型分析園林建筑特色產品配置戶型優點：戶型位于A1棟兩端，擁有豐富景觀資源；雙陽臺全景大陽臺；大空間會客廳；二樓套間設計，臥室、書房、洗手間、衣帽間工作間；戶型缺點：

二樓衣帽工作間無通風采光二房二廳，116㎡復式臥室書房衣帽工作間建筑風格為現代新古典風格，外墻采用全干掛石材外立面，價格昂貴，在同類項目中首屈一指，體現其項目奢華高端的定位項目外墻均使用通體干掛石材，石材交錯有序的拼縫和石材顏色質感的自然差異是餓墻面的機理豐富生動；

住宅的入口處采用輕鋼玻璃雨棚，既時尚有具有一定的功能性；主體墻面與陽臺生動搭配，陽臺玻璃欄板采用玻璃板，而正面采用玻璃欄板使得景觀最大化。通體干掛石材輕鋼玻璃雨棚產品配比智能化系統產品分析園林建筑特色產品配置戶型分析風情主題園林景觀園林由GVL-國際怡境景觀設計有限公司設計；由花、草、湖、堤、景觀小品構成的景觀組團，共同打造了保利國際廣場風情主題園林；悅湖、密林:清澈的中心景觀湖、大氣的特色跌水景墻、精心雕琢水木平臺、入戶小水景。香堤：整齊的樹陣休閑廣場、兒童活動廣場滿足不同的功能需求；花徑、棧道，不失為一處休閑、散步的好去處，給予業主鬧市中一處寧靜、安詳之地。密林組團香堤組團悅湖組團保利內部園林由悅湖組團、香堤組團、密林組團組成，打造風情主題園林景觀產品配比智能化系統產品分析園林建筑特色產品配置戶型分析內部園林由悅湖組團、香堤組團、密林組團組成，打造風情主題園林景觀東西南北貫穿的8大景觀軸線，利用空間制造出大園林的效果，并且小而精致。保利國際廣場主要以花、草、湖、堤、景觀小品構成的景觀組團，共同打造的風情主題園林。

復地.崑玉國際主要利用空間錯落感制造出大園林的效果，并小而精致。湖組團香堤組團密林組團產品配比智能化系統產品分析園林建筑特色產品配置戶型分析大金中央空調采用大金中央空調，隨意調節，在濕度、溫度上給予客戶對于居家環境最優的選擇，一年四季如春，溫馨、舒適。窗式通風系統全新窗式可調通風系統，隨心所欲，讓室內保持良好的空氣環境以及良好的居家環境。項目致力打造高品質的智能生活空間，集窗式通風系統、大金中央空調、紅外線感應郵箱、樓宇可視對講、指紋門鎖、大金中央空調、電采暖系統、停車導航系統等產品配比智能化系統產品分析園林建筑特色產品配置戶型分析樓宇可視對講，指紋門鎖系統全數字網絡對講、業主外出可實現對訪客進行留言、留影，遙控開鎖功能，市內分機自動接收物業信息廣播；入戶電子密碼鎖配置，具有指紋、鑰匙、密碼等多重開啟方式。電采暖系統運用當下最流行的電采暖系統，在冬天給予業主舒適、溫暖的居家環境，同時利用電能（環保，無污染、無廢氣）供熱，不僅經濟、優越而且對業主健康無任何影響。產品配比智能化系統產品分析園林建筑特色產品配置戶型分析停車場智能導航系統長沙首創業主專屬層地下車庫及智能停車引導系統項目設置三層地下車庫，將使用其中一層作為業主專屬層車庫；三層地下車庫采用業主和非業主分離設計，業主專屬停車區獨立分離，且裝置智能停車引導系統，目前在長沙可以說是史無前例，做到真正的豪宅生活區的高安全、私密化、人性化。智能導航系統產品配比智能化系統產品分析園林建筑特色產品配置戶型分析產品配比智能化系統產品分析園林建筑特色產品配置戶型分析類別項目做法或品牌建筑外立面建筑風格現代與新古典相結合立面選材全干掛石材外立面入戶大堂入戶大堂設計大堂地面和墻面都采用全石材裝修裝甲門，高檔鋼木入戶門電梯廳設計電梯采用進口大理石為主，整體采用精裝標準架空層設計住宅采用6M高架空層，同樣采用進口石材鋪裝，設計上還有供業主游樂設施及綠化景觀點綴園林園林設計采用組團式設計分了三個組團:1,悅湖組團1400平米，人工湖湖沿湖分布的建筑小品。2，香提組團，綠植主要是：銀杏，價格30萬以上的桂花樹，桂花林，香提樹及下沉式設計的800元每平左右新西蘭進口草坪。園林造價1200元/㎡建筑用材外墻通體干掛石材內墻涂料頂棚涂料窗鍍銀low-E玻璃，6+12A+6斷橋隔熱鋁合金供水排水供水：市政供水，IC卡水表，管道入戶，支管住戶自理；排水：同層以及異層排水進入市管管材HDPE排水管基礎設施電視長沙國安廣播電視寬帶網絡，至多媒體箱電話、寬帶中國電信、光纖入戶，至多媒體箱供電住宅部分為公變供電，商業及公共設施為轉變供電。燃氣燃氣安裝到戶，每戶安裝一塊IC燃氣表。采暖電暖，品牌速諾凡；中央空調大金戶式中央空調入戶門裝甲門，高檔鋼木入戶門鎖具高級指紋，程控密碼鎖產品配比智能化系統產品分析園林建筑特色產品配置戶型分析門窗系統：保利整體采用毛坯房交房標準。入戶門為品牌“裝甲門”。即高級防火防盜門，防盜等級甲級以上。門鎖為高級指紋，程控密碼鎖，即擁有密碼開啟，指紋開啟，IC卡開啟等多種方式，并配備智能管理及防盜系統。窗為高級斷橋隔熱鋁合金框加鍍銀LOW-E雙層中空玻璃，玻璃標準為6+12A+6能有效的隔音隔熱，控制噪音在30分貝以下。結構設計：保利項目多數樓棟都為超高層設計，平均樓高都高于140米。整體設計采用框剪結構，大部分墻體都是剪力墻，不能自行隨意改動，因此在房型設計上非?？季?，根據國內家具尺寸，對房間客房等功能區間精心設計。布局，盡量讓每一份空間都能有較好的利用，同時保證戶型設計的舒適與大氣。外墻部位較多的采用玻璃幕墻，增加采光面和取景面，另外在建筑平面布局上，摒棄了傳統板式結構，在同一線軸上進行戶型排列的設計，而是在保證南北通透的同時采取異型結構，戶與戶之間錯開，做到360度采光270度取景的設計。頂級精裝會所式雙大堂設計：保利采用超五星級雙大堂設計，且配置長沙首創大堂私人管家服務，傳遞豪門新視點。大堂裝修呈現高貴、奢華的品質，強調半開放式的空間利用，融入戶外景觀，以延伸整體視覺和氣勢。采用高端建筑石材及室內配套設施：外立面采用全干掛石材，室內采用戶室窗式通風系統、鍍銀LOW-E玻璃、智能指紋門鎖、奧運會專用地暖、大金戶式中央空調等，并與金鑰匙物業聯盟合作。產品分析小結項目名稱復地.崑玉國際保利國際廣場優劣對比產品配比主要以二房、三房為主，面積區間在90—180㎡主要以三房、四房為主，面積區間在129—260㎡產品同質化嚴重，不具備優勢。戶型本身部分戶型設計入戶花園、戶型設計布局合理，通風采光好。所有戶型均有入戶花園，部分戶型設計存在缺陷。保利部分戶型存在缺陷建筑特色現代主義風格，品質感強。現代新古典主義風格，通體干掛石材，品質感強。建筑特色同等，強調豪宅品質感。智能化系統高品質智能空間高品質智能空間智能化系統同等，不具備優勢。園林8大景觀小品，戶戶有景風情組團園林保利園林更具備豪宅園林品質特色。在硬件設施方面本案與保利國際廣場基本處于同等，但保利園林景觀更具備豪宅園林特色。

營銷推廣分析項目拿地時間：2009年11月24日臨時接待中心開放時間：2011年4月3日首期開盤時間：2011年4月30日樣板間開放時間：2011年10月初前期項目首度亮相時間節點目前整體銷售情況戶型面積供應套數占比銷售套數銷售率成交均價（元/㎡）公寓44-52㎡39334%30176%1988170-99㎡595%3254%21067三房129-146㎡23320%233100%13591169-171㎡434%43100%12468四房158-168㎡15412%7247%13392190-196㎡12011.3%8672%14237

259-273㎡947%5356%18123五房328-349㎡846%2732%17959365㎡90.7%555%18131合計44-365㎡1189100%82570%公寓整體均價：20000住宅整體均價：15000項目目前推出公寓產品和平層大宅產品，已推出公寓產品去化率為74%，均價在20000元/㎡左右；已推出平層豪宅產品去化率為70%，均價在15000元/㎡左右目前一批發售的三房產品已全部售罄，四房產品供應量最大，占比23.3%，目前整體去化情況一般，目前僅去化44%；五房產品整體推量小，僅為6.7%，目前由于產品面積大，總價高，目前去化甚不理想，去化率僅為34%。售罄去化不理想去化一般整體銷售數據截止至10月份整體銷售進度時間節點推出棟號推售戶型面積度供應套數占比銷售套數銷售率成交均價（元/㎡）4月30日首次開盤A1三房130-172㎡8840%21296%13000-14000四房166-195㎡13260%5月28日加推A2三房130㎡4433.4%6448%13800三房140㎡4433.3%四房159㎡4433.3%

8月27日新品開盤A3四房260㎡9450%12164%15300五房320㎡4725%五房340㎡4725%10月30日新品加推A7三房135-146㎡10251%84%18000四房166-190㎡10149%10月公寓內部銷售B1一房44-52㎡39334%33374%19881兩房70-99㎡595%21067開盤熱銷加推不理想新推銷售一般較之首次開盤銷售情況明顯降溫4月201120125月8月

首次開盤A1開盤加推A2樓王A3開盤開盤去化率96%開盤去化率64%加推去化率48%10月公寓內購、A7加推散賣公寓去化74%，住宅去化率4%散賣銷售情況差，去化速度緩慢銷售情況甚不理想，去化速度放緩內部銷售，萬豪酒店認購重要節點時間3月4月5月6月7月8月9月10月推廣渠道報紙頻次5次4次9次--5次8次7次4次營銷訴求讓長沙自豪的，再也不是歷史，保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現所有的奢侈都不值得炫耀敬請閣下蒞臨保利國際廣場天際會所品鑒130-190㎡奢侈大戶，世界級地標豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申請中。--在這座城市你沒有對手，只有伙伴，匹配長沙三百人物你，當然在列湘江視野，豪宅巔峰，8月27日全球公開發售保利國際廣場一線江景酒店公寓，即將盛啟，保利國際公寓全江景精裝作品磅礴來襲！保利打造首席地鐵江景物業,為湘江注冊世界身份網絡頻次1次2次2次--2次3次4次2次營銷訴求保利國際廣場近日全球啟幕，濱江豪宅體驗中心3月底完美呈現保利國際廣場首期空中豪宅，130-200平米奢闊空間，4月30日公開發售。保利國際廣場業主專場答謝盛宴5月20日奢華開啟。--保利國際廣場240-360全江景樓即將登場。保利國際廣場260-340㎡全江景樓王，8月27日開盤保利國際廣場260-340平米全江景樓王在售，均價14000元/平米。50-110平米精裝公寓，江景房，VIP認籌中50-110平米全江景精裝公寓預計11月推出，目前正在進行VIP登記，交5萬元開盤額外99折。主要活動活動主題中國河流與城市命運”高峰論壇國寶青銅，器韻中華”國寶青銅器展巔峰博弈奢想之旅保利國際廣場獻禮父親節與父親分享"蘋果"味道“香港萬豪酒店體驗之旅月亮代表我的心鄧麗君音樂現場--保利國際廣場帶你走進魔幻王國預熱蓄客開盤加推持銷蓄客開盤加推散賣不間斷、連貫性的主題活動推廣，根據開盤周期進行有效的線下圈層推廣報廣推廣量較大，開盤前后集中發力網絡營銷采用傳統方式線上（報廣、網絡、短信）+線下（主題活動）=線上線下整合營銷時間節點發布媒體投放版面營銷訴求3.18瀟湘晨報1保利國際廣場今日全球啟幕3.18長沙晚報1讓長沙自豪的，再也不是歷史保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現3.18長沙晚報1恭迎·一座城市的精神領袖保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現3.18長沙晚報1湘江，可惜了保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現3.18長沙晚報1即日全球啟幕保利國際廣場·濱江豪宅體驗中心／3月底完美呈現4.1瀟湘晨報1中國豪宅的長沙面孔中國豪宅鼎級鋸作長沙巨作歷史變革4.8瀟湘晨報1刷新一座城的終極高度4.15長沙晚報1引領湘江繁華刷新長沙新高度創造城市歷史的人居上4.22瀟湘晨報1所有的奢侈都不值得炫耀敬請閣下蒞臨保利國際廣場天際會所品鑒5.3瀟湘晨報1203位城市領袖選擇保利國際廣場5.3長沙晚報1！203位城市領袖選擇保利國際廣場5.6長沙晚報1130-190㎡奢侈大戶，世界級地標豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申請中。5.6瀟湘晨報1130-190㎡奢侈大戶，世界級地標豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申請中。5.11瀟湘晨報1長沙豪宅標桿揭曉，已無懸念。130-190㎡奢侈大戶，新品加推在即。湘江畔世界級地標豪宅VIP金卡限量申請中。5.18瀟湘晨報1世界級地標豪宅，新品加推在即，僅132席，再度挑戰樓市想象力。5.18瀟湘晨報1財富之后，懂得駕馭才能登封。巔峰博弈，奢享之旅——保利國際廣場業主專享答謝盛宴5.20奢，VIP金卡限量申請倒計時中。5.25長沙晚報1保利國際廣場新品全城僅132席5.28載譽開盤130-190㎡稀缺豪宅湘江畔5.25瀟湘晨報0.5保利國際廣場新品全城僅132席5.28載譽開盤130-190㎡稀缺豪宅湘江畔推廣密度：3月起密集，主要投放瀟湘及長晚2大媒體推廣主題：相對內斂，更多強調項目對城市的意義預熱蓄客首開預熱蓄客加推營銷報廣信息持銷蓄客開盤7.13硬廣瀟湘晨報2在這座城市你沒有對手，只有伙伴7.14硬廣長沙晚報2在這座城市你沒有對手，只有伙伴7.21硬廣瀟湘晨報1匹配長沙三百人物你，當然在列7.27硬廣瀟湘晨報1華語金曲月亮代表我的心7.28硬廣長沙晚報1華語金曲月亮代表我的心8.3硬廣瀟湘晨報1大眾的生活用來享受，你的生活僅供模仿8.11硬廣長沙晚報1一座舞臺只需要一個主角8.17硬廣瀟湘晨報1湘江視野，豪宅巔峰8.19硬廣長沙晚報1湘江視野，豪宅巔峰8.25硬廣長沙晚報0.58月27日全球公開發售8.26硬廣瀟湘晨報18月27日全球公開發售8.30軟文長沙晚報1長沙的實力再次被驗證8.2軟文瀟湘晨報0.25濱江豪宅再創熱銷奇跡9.7硬廣長沙晚報2保利國際公寓與JW萬豪共筑湘江傳奇9.8硬廣長沙晚報1有一種幸福叫回家9.15硬廣瀟湘晨報1350萬長沙人，爭搶這一棟你怎能錯過？9.15軟文瀟湘晨報1保利國際廣場一線江景酒店公寓，即將盛啟9.16軟文長沙晚報0.25保利國際公寓亮相湘江9.22硬廣瀟湘晨報150㎡臨江公寓價值幾何？你去上海外灘問一下！9.22軟文瀟湘晨報1城市地標必然搶手，長沙的熱度也一樣9.27硬廣長沙晚報1保利國際公寓全江景精裝作品磅礴來襲！9.28硬廣瀟湘晨報1保利國際公寓全江景精裝作品磅礴來襲！10.13硬廣瀟湘晨報0.5全江景公寓不僅代表著城市的尊敬，還有敬仰10.13軟文瀟湘晨報0.5保利打造首席地鐵江景物業,為湘江注冊世界身份10.14硬廣瀟湘晨報1一見鐘情，就在瞬間10.20硬廣長沙晚報1名門世家所鑒略同持銷蓄客加推推廣密度：以開盤周期為推廣主線，開盤前進行強勢推廣推廣主題：以新推產品信息為主，展現其高端豪宅定位營銷報廣信息2011-11-09保利國際廣場在售260-340平米全江景樓王、130-160平米房源，均價14000元/平米。2011-10-1450-110平米全江景精裝公寓預計11月推出，目前正在進行VIP登記，交5萬元開盤額外99折。2011-10-08保利國際廣場50-110平米全江景精裝公寓VIP認籌中。2011-09-27保利國際廣場260-340平米全江景樓王在售，均價14000元/平米。50-110平米精裝公寓，江景房，VIP認籌中。2011-09-27保利國際廣場新推50-110平米精裝公寓，江景房，VIP認籌中。2011-09-21保利國際廣場50-110㎡奢華精裝全江景公寓，VIP限量申請中。2011-09-09保利國際廣場國際公寓與JW萬豪共筑湘江傳奇，保利國際廣場50-110㎡全江景公寓，VIP限量申請中。2011-08-25保利國際廣場260-340㎡全江景樓王，8月27日開盤。2011-08-11保利國際廣場260-340㎡全江景樓王登場，VIP限量申請中。2011-08-02保利國際廣場260-340㎡全江景樓王VIP認籌中，“寶島臺灣體驗之旅”啟動。2011-07-13保利國際廣場240-360全江景樓即將登場。2011-07-05全球奢華時尚地標——JW萬豪酒店，正式簽約保利國際廣場，“香港萬豪酒店體驗之旅”同時啟動。2011-05-19保利國際廣場業主專場答謝盛宴5月20日奢華開啟。2011-05-06保利國際廣場130-190㎡奢侈大戶，世界級地標豪宅，加推在即，VIP金卡限量申請中。2011-04-29保利國際廣場首期空中豪宅，130-200平米奢闊空間，4月30日公開發售。2011-04-01保利國際廣場天際會所4月3日全球開放，品鑒預約中，天際會所VIP申請同步啟動，全球邀約中。2011-03-18保利國際廣場近日全球啟幕，濱江豪宅體驗中心3月底完美呈現。根據開盤周期進行密集型的營銷推廣網絡營銷信息推廣形象較為內斂，冷色調為主，表現雅致，強化項目作為豪宅的精神內涵與品位高度。報紙廣告報紙廣告報紙廣告報紙廣告營銷活動鋪排表時間節點活動主題活動內容2011/3/15“中國河流與城市命運”高峰論壇通過與長沙晚報合作，邀請政府官員，學術界專家、文藝界專家共同把脈湘江，通過對比一線城市濱江沿岸的發展，為湘江未來的規劃指明方向。同時在引出項目在所處位置的重要性及對湘江對城市的意義，達到起勢的目的。2011/4/9-4/12“國寶青銅，器韻中華”國寶青銅器展整合中國保利藝術博物館資源，將保利藝術博物館40余件青銅器精品運到長沙，為保利客戶舉辦一場專屬的文化盛宴。本次活動在保利國際廣場展出三天。2011/5/20巔峰博弈奢想之旅活動根據業主家庭成員不同的需求及愛好設置了種類紛繁的娛樂項目，讓到場的業主每一位家庭成員都能融入參與到活動中來，女主人可以享五星級酒店外籍廚師定制美食、男主人可參與主題派對活動，現場更為小朋友專門設置了魔術表演.活動最后更有一系列奢侈品的大抽獎，讓到場的每一位業主都滿載而歸。2011/6/18保利國際廣場獻禮父親節與父親分享"蘋果"味道嘉賓可親手制作一份充滿濃情蜜意的巧克力，一件絢爛多彩的T恤，親手送給自己的父親，以表達自己的感恩之心。還將請獲得高級奢侈品鑒別護理保養師資格證的專業皮具護理師對客戶的高檔皮具進行保養，受邀到場的來賓，將享受獨有的定制化專屬服務?，F場更準備了精美茶歇飲品，到場的客戶可自取食用，以解夏日酷暑。與此同時，凡在父親節期間購房成交客戶均可獲贈“蘋果IMAC”電腦一臺。2011/7/5香港萬豪酒店體驗之旅JW萬豪酒店，正式簽約保利國際廣場，“香港萬豪酒店體驗之旅”同時啟動。2011/8/6-8/7“月亮代表我的心鄧麗君音樂現場”一代歌后鄧麗君家族公認最佳繼承人桐瑤小姐，蒞臨保利國際廣場天際會所，溫情唱響湘江畔：《我只在乎你》《美酒加咖啡》《小城故事》《何日君再來》《月亮代表我的心》《夜來香》《甜蜜蜜》……，讓大家穿越時空，在音樂的甜蜜與惆悵中緬懷心中的完美女神——鄧麗君。本次演唱會也是為保利國際廣場的業主和貴賓客戶定制的專場演唱會2011/10/29保利國際廣場帶你走進魔幻王國本次活動是韓國知名表演團體和原裝設備,到場的朋友們可以觀看泡泡秀大師精彩表演，享受泡泡大師為孩子們制作泡泡飾品、穿戴上泡泡做的頭飾，與家長一起穿越泡泡搭建的隧道進入泡泡飛舞的全新世界。在觀看泡泡秀演出的同時，小朋友們自己動手體驗泡泡的樂趣，此次泡泡秀活動融合了科學館、創意館、想象館、身體館、圖形館、娛樂體驗館、照相館等等。整體價格變化情況目前整體去化852套,整體去化面積約10萬㎡推售周期：4月-11月月均去化106套，月去劃面積約12000㎡項目整體定位高端，目前普通住宅整體均價在15000元/㎡左右，自4月開盤以來，價格持續上升，特別8月開始推售樓王產品，均價為17000-18000元/㎡左右，導致成交價格急劇上升，9月已突破2萬；公寓產品入市時間短，目前價格呈小幅度上升趨勢普通住宅：公寓產品：營銷推廣分析小結截止目前共推出房源1189套，成交825套，銷售率高達70%，其中129—171㎡三房基本售罄，其次四房去劃情況一般，五房產品滯銷。項目共開盤2次，加推3次，首批開盤去化率高達96%，自5月加推后，銷售情況明顯降溫，僅有48%，去劃速度明顯放緩。推廣主要以報廣、網絡、短息為主，其中報廣推廣量較大，主要選取瀟湘晨報和長沙晚報2大媒體，集中在開盤前后定點爆發。項目整體定位高端，自4月開盤以來，價格持續上升，公寓產品入市時間短，目前價格呈小幅度上升趨勢?？蛻舴治鲎ⅲ哼x取保利國際廣場首批開盤成交客戶數據，共計204組客戶年齡結構、家庭人口、需求面積分析從客戶年齡來看，主要集中在36—50歲之間，主要以36—45歲為主，以中年客戶群為主?？蛻艏彝ト丝谥饕匀谥覟橹?，其次4口之家。主要需求面積區間以144—180㎡為主，其次180—220㎡?？蛻糁脴I次數、置業目的分析客戶置業次多半為三次以上置業，有豐富的購房經驗?？蛻糁脴I目的主要還是以投資為主，自住客戶雖占據一定比例，主要由于項目居住度較高。主要購買因素分析成交客戶中主要看中區域位置有較好的升值潛力，其次看