香河項目市場研究及定位報告本次報告需要解決的問題市場怎樣？我們的客戶是誰？他們需要什么樣的產品？市場篇1、宏觀環境分析2、區域規劃分析3、地塊價值分析4、市場環境分析5、市場競品分析產品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規劃定位4、項目產品定位5、項目經濟測算報告框架香河項目地塊區位及交通前言香河項目地塊衛星圖安平鎮天下第一城孔雀城103國道距通州北苑32公里距香河縣城12公里萬通紫藤堡農產品交易物流中心本案與天津武清縣交界處香河項目地塊交通圖安平鎮本案北京方向縣城方向香安賓館香河項目地塊現狀自西向東自東向西自南向北自北向南103國道東面待征土地200畝本項目地塊方正，緊鄰103國道武清交界處，82.2畝+200畝，容積率3。項目地塊示意103國道200畝82畝逸品藍山北四惠本案漷縣出口西集出口京沈高速京津高速于家務出口四惠至地塊行車路線圖小結距四惠48公里距通州北苑32公里距京沈漷縣出口18公里距京津高速于家務出口12公里距京沈香河出口18公里距香河縣城12公里距第一城2公里距最近938車站1公里這里可以是北京！市場篇1、宏觀環境分析2、區域規劃分析3、地塊價值分析4、市場環境分析5、市場競品分析京津冀都市圈

京津冀經濟區包括北京、天津、河北省的石家莊、唐山等8地市及所屬區域。在環渤海經濟圈中的京津冀、山東、遼寧三大經濟板塊中，京津冀地區經濟發展最好，成為三大板塊之首。香河區域發展潛力北京、天津向周邊城市的技術、產業轉移力度加大區域的技術市場逐步發展，研發制造業產業鏈更加緊密，促進通信、汽車、鋼鐵、新能源、生物醫藥、信息技術等產業集群逐步形成。京津冀城市群近期的重點發展目標環首都經濟圈的“同城時代”環首都經濟圈建設的總體思路鄰近北京將近1000公里的范圍內，利用3到5年時間，打造環首都經濟圈

包括張家口、承德、廊坊、保定四個地級市，以及涿州市、淶水縣、涿鹿縣、懷來縣、赤城縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、廣陽區、安次區、固安縣13個縣（市），這些城市群首尾相連，全長999．5公里，面積達到27060平方公里環首都經濟圈的“同城時代”環北京“一小時經濟圈”河北省將通過高鐵與北京銜接，北京10分鐘可到廊坊，15分鐘到涿州、懷來，30分鐘到承德，高鐵網將在近年內全部形成“高鐵時代”的“高鐵經濟”緊緊圍繞建設“國際旅游城市”總體目標，使城市的交通區位、土地資源、旅游資源、人文優勢得到進一步發揮和提升，打響“高鐵經濟”品牌空前優惠的“特區政策”環首都經濟圈將環繞北京建成一個全封閉的城市帶。對這個特區，“將給予比深圳更優惠的政策”。在規劃上，將借鑒東京、首爾等首都經濟圈的經驗，制訂總體規劃、專項規劃、控制性詳規等，預計將在2011年10月底前完成河北省環北京13個縣市，將采用“三零”的方式大搞招商。即零溢價、零成本注冊和零成本審批，這在全國的招商政策中是很少有的京沈高速——省級高速公路京唐高鐵第一站即為香河通唐線為在建省級干道（通州沙古堆—香河—寶邸—玉田—豐潤—唐山）七環為規劃中的北京環城快速（廊坊—香河—三河—平谷）規劃中的京津第二城鐵（北京—香河（安平開發區）—寶坻—天津）便捷的外部交通網絡香河正處于京津冀核心區北三縣包括三河、大廠回族自治區、香河，隸屬于河北省廊坊市，地處北京、天津兩大直轄市之間，是目前中國最大的飛地（香河境內的北京土地）北三縣總區域面積1277平方公里,共設轄24個鄉鎮，人口總數88萬。河北（北三縣）的地位和機會北三縣及香河的產業發展配合廊坊市實施“置身沿海，借勢京津，加快崛起”戰略的需要，北三縣經濟需要構筑科學、合理的統籌模式，通過一體化戰略發展規劃，從而帶動廊坊經濟的提速。香河——面向京津市場，打造五大特色產業，即家俱業、機械鈑金業、包裝印刷業、汽車配件、新型材料；其中：家俱成為支柱產業。香河縣目前已發展成為全國第二、北方最大的家俱集散地兩帶：即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個開發區和工業園區，沿涿密高速公路建設環北京產業帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚芬港、東沽港、里瀾城等園區，沿廊泊公路建設環天津產業帶。一軸：即依托永清、霸州、文安、大城等工業園區，沿規劃建設的廊滄高速公路建設特色產業軸。一中心：即發展城市經濟，提升城市的綜合競爭力和輻射帶動力，使市區成為全市的政治、文化、經濟中心。廊坊產業布局的總思路：兩帶一軸一中心

廊坊主導產業重點區域分布

電子信息產業

汽車零部件

金屬制品

木材加工家俱制造

食品加工及制造

會議旅游廊坊三河固安香河霸州大城文安大廠

廊坊市支柱在北三縣，北三縣重心在香河香河機遇：首都東擴《北京城市總體規劃（2004年-2020年）》確定通州為東部發展帶的重要節點，北京重點發展的新城之一，也是北京未來發展的新城區和城市綜合服務中心，給通州新城帶來歷史性發展機遇。

從通州新城的規劃來分析，未來作為北京東部重要的中心城區以及新的文化中心和行政中心，勢必帶動以通州新城為核心的周邊區域的發展；本項目距通州新城行政中心僅27公里，未來勢必會受到其經濟發展的輻射帶動。通州必將帶動香河小結8年前北京（CBD)與通州的關系就是今天通州(CBD)與香河的關系互相補充，共同發展，只是時間問題市場篇1、宏觀環境分析2、區域規劃分析3、地塊價值分析4、市場環境分析5、市場競品分析香河縣位于河北省中部偏東，距北京50公里，距天津60公里總面積458平方公里。全縣共轄淑陽鎮、安平鎮、五百戶鎮、劉宋鎮、安頭屯鎮、渠口鎮、蔣辛屯鎮、鉗屯鄉、錢旺等9個鄉鎮。香河概況以縣城為中心，依托未來的霸密高速公路，形成一級發展軸線，安平、鉗屯、蔣辛屯三鄉鎮處在這條軸線上依托通唐公路建立二級發展軸線，將錢旺、渠口等納入到縣城輻射的范圍中；第三級發展軸線，以縣城為中心，依縣鄉道路向外圍輻射，包括了安頭屯、五百戶和劉宋三鎮鄉。城鎮體系發展規劃《香河縣城總體規劃（2002-2020）》的解讀發展重點沿交通主軸推進潮白河河堤及周邊環境的整治積極推進撤縣建市、撤鄉建鎮香河近期重點規劃建設（2011年）的建議淑陽鎮、安平、蔣辛屯是香河未來發展城市化的重點區域，體現在以下幾點：地質結構的局限性融入北京市都市圈的必要性和就近性自身發展的需要（自身擴張，潮白河的改造）香河縣城總體規劃的傾向性北京的重心東移，香河縣城西靠以淑陽鎮、安平、蔣辛屯三鎮優先跨越式發展，從而帶動其余鄉鎮的發展，預計2015年達到以下目標：未來城市人口主要向淑陽鎮，安平，蔣辛屯集中產業升級在三鎮優先展開，主要涉及家俱、物流、休閑、會展等產業農業區新農村改造主要在其余鄉鎮，但是同時要注意控制人口密度2015年達到以下目標功能：區域正處于發展起步階段，城市功能從單一向綜合多元化發展經濟：城市經濟雖然目前發展起點較低，但總體增長速度較快消費：人民生活逐步改善，但消費習慣仍趨于保守產業：目前以香河的家具產業與加工產業為主高端人群：區域地緣型高端人群總量在20000萬左右，具備一定購買基礎小結市場篇1、宏觀環境分析2、區域規劃分析3、地塊價值分析4、市場環境分析5、市場競品分析項目地塊發展現狀從河北省的一個小縣城向北京衛星城過渡的階段；傳統意義上的北京周邊遠郊區縣，心理距離較遠；城市面貌逐步改變，初步出現了具備一定品質感的商品住宅和別墅項目。地塊區位分析“半小時進京去衛，１小時上天下海”

地塊東接天津，西臨北京通州。從地塊出發，30分鐘可達北京市中心或天津市區。緊鄰京津的獨特區位，方便區域吸納兩地因產業升級轉移的產業、資金、技術與人才。45公里70公里60公里45公里110公里位于京津之間，便于整合資源，承接京津的人口和產業。大北京規劃——地塊發展空間巨大香河區域發展被提升到一個全新的高度，與北京的聯系越來越密切，未來城市發展潛力巨大。依托新城規劃，大北京向東、向南發展；新七環規劃的實施，地塊區域成為規劃七環路的重要節點；首都機場選址東南部片區初步確定,將帶動整個東南片區的發展。第二機場香河大廠密涿高速：京唐高鐵：密涿高速與京唐高鐵的修建，將加速大北京區域一體化的實現，促進與北京的區域融合。大北京規劃——地塊交通密涿高速香河大廠京唐高鐵北京密涿高速是北京大外環密云至涿州段，途經大廠、香河、固安等區域。目前高速公路已于10年5月動工。北京到唐山，途經香河，具體站點位置目前國家尚未審批，已于2010年開工，未來從北京南站至香河縣城車行時間僅12分鐘。區域城市規劃——城市定位香河——京津后花園、首都衛星城北京東部的生態新城是北京產業轉移的承接地和功能產業的配套地；是潮白河沿岸重要的文化、休閑、度假基地；是北京七環內具有民族特色和時代特征的城市組團。面向北京，依托北京，服務北京承接京津制造業轉移，打造“生產現代之城”圍繞做靚京津之間生態環境品牌，打造“生態優越之城”圍繞服務京津高端人群，提升城市品位、完善配套功能、促進商業繁榮，打造“生活品位之城”區域城市規劃——香河城市規劃除自身發展外，香河強調與北京、天津的聯系，城市規劃上面向京津客戶做相應的配套。以“京津后花園、首都衛星城”為發展定位，積極擴大同北京的聯系，充分吸引、利用北京各類資源，發展香河的區位、生態和品牌優勢，重點帶動以“兩河”、“兩城”為載體的，面向北京的以現代服務業為基礎的“頂級品位京津后花園”

香河密涿高速規劃縣域公路規劃王譚路“京津后花園、首都衛星城”香河縣城城市總體規劃(2008-2020)潮白河大運河天下第一城香河家具城本案重點做大做強家具制造、紙制品包裝、金屬制品三大傳統優勢產業。面向京津，借助第一城、家具城的規模和知名度，大力發展會展旅游和現代服務業，突出發展市場貿易、房地產、現代物流等第三產業。引進北京及國字頭外遷企業，中冶、中信、中電投等企業集團紛紛進駐，為香河發展帶來大量的資金和人才。區域城市規劃——香河產業規劃密涿高速規劃王譚路渠口工業園：重點發展金屬制品生產和加工等產業。高技術工業園農業高新技術園規劃占地面積13.33平方公里。安平經濟技術開發區總規劃面積12平方公里香河縣城規劃：投資3000萬元，1.97平方公里。家具產業基地綠地民用商品貿易區運河國際生態城目前香河產業正處于大興土木建設階段，未來香河將依托各個產業開發區向西向北發展。規劃縣域公路地塊價值小結京津冀都市圈核心區大北京層面大北京發展主流方向新七環、高鐵帶來區域融合城市自身發展層面依托北京服務北京的定位自身城市間的區域融合越來越多的企業園區建設CBD東擴，通州崛起，帶動北京東部片區的發展區域未來與北京的聯系更加密切，越來越多的承接北京的產業與人口，帶動經濟發展，帶來大量高素質高收入人群，促進當地消費。

隨著北京城市的不斷邊緣化，區域作為北京遠郊休閑度假優勢凸顯，區域價值進一步提升。北京第二居所概念逐漸被認可地塊周邊發展現狀小結區域發展起步階段，雖然具備一定影響力和知名度，現階段仍以自身發展為主，未來能否出現跨越式發展，主要還是取決于京津兩大都市的輻射及自身規劃的完善。市場篇1、宏觀環境分析2、區域規劃分析3、地塊價值分析4、市場環境分析5、市場競品分析區域房地產發展田園農村村民住宅農田90年代初休閑度假天下第一城1992年核心產業香河家具城1998年居住項目頤和領袖城觀天下2008年多元化綜合發展孔雀城\紫藤堡運河國際生態城潮白河生態城家具生產基地2011年大型商業大廠國際漁具城

由單一化自然發展到多元化規劃發展，區域面貌得到極大改善區域發展將擺脫中國傳統小城市自內而發的發展模式，直接受中心城市影響成為具有特定居住功能的京津冀城市群中一份子。滿足本地需求利用資源，吸引北京消費的，第三產業發展初期自主產業賺足北京人的錢承載北京人口居住衛星城功能第三產業及服務業整合發展，轉移北京功能富力萬科綠地現代產業園珠江宣武國隆天際三強龍安達合生香江龍邦龍盛鴻威天富郎森工業園香河縣城香河土地一級開發歸屬公司示意圖萬通榮盛序號開發企業占地（平方公里）所占村落數量（個）1香河龍盛地產5.7352福建龍邦公司5.733北京萬通地產6.7484鴻威實業發展有限公司7.3635北京宣武集團6.756合生材料公司4.257郎森集團23158日本天驃集團0.8629龍安達公司3.96310城鎮房地產公司4.76411廣東珠江集團4.64412北京世貿天階公司7.17513河北國隆公司2.81214瑞盛公司27.51515富力集團15.921116城鎮房地產公司5.44617上海綠地集團30.8617占地面積數據明細區域項目名城位置發展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

華北進口民用商品自由貿易區香河縣城西側綠地集團3390

政務新區、總部商務基地、國際貿易及展示區、國際食品商貿區、五星級酒店、濱河生態園區及居住配套區。已經推出“我家公坊”公寓和“中央領仕館”別墅產品，兩個項目均已入住，并成為區域的標桿樓盤。中國（香河）農產品交易中心香河經濟技術開發區內。香河距北京市區45公里中商集團-香河中商農產品交易中心有限公司100.05

1期占地1500畝，綜合服務區、交易區、物流區、倉儲區、輔助建筑及其它。下設“三城一中心一基地”，即“中國國際農產品城、中國國際清真食品城、中國國際花卉城、中國國際農產品會展中心、中國國際涉農產品企業（組織）駐京辦事處外遷基地”。亞太家具材料城香河亞太大道香河家具材料中心有限公司100.05150亞太城總規劃面積萬余畝，首期開發1500畝，總投資50億，建成大型商場面積150萬平方米，亞太城整個項目的滾動投資會達到200億元.亞太城項目主要規劃了皮革區、布藝區、五金區、建材區、燈飾區、廚衛區、綜合區（包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料等）等數大功能專區，另設辦公大樓、酒店、住宅、休閑廣場以及其他生活設施等大型配套，項目建成后是亞太家具材料總部集群基地，建材總部集群基地，燈飾總部集群基地，廚衛總部集群基地為一體的亞太香河總部集體。大型品牌房企進駐香河項目動態一覽表1區域項目名城位置發展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

中誠·富力新農村建設項目鵏池河流域富力地產/河北建設集團/中誠土地整理開發有限公司

6002009年10月與香河縣政府簽約總投資300億元、可容納10萬人居住的新農村建設項目。面積約600萬平方米，將建設食品交易、物流、信息、商務、金融和科研中心。

萬通新界1期萬通紫藤堡香河安平鎮萬通地產53.309333

4.8億元獲得香河四塊土地北京歡樂城1期香河縣蔣辛屯鎮，距離京沈高速香河出口約3公里萬科/五礦建設首期26.566.2規劃總建面534萬㎡的低密度項目。京津冀(香河)城鄉生態服務業項目香河縣城的西北方向，處于潮白河及北運河流域北京鼎盛華泰公司

規劃范圍約為10平方公里,投資120億元的潮白河現代物流區項目.國際運河生態城第一城東側，老夏安線西側北京盛達置地投資15.34（230畝）15高檔住宅小區與相關配套設施。大型品牌房企進駐香河項目動態一覽表2區域項目名城位置發展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

養老產業項目毗鄰京沈高速香河第二出口首創置業/河北建設集團

200總投資約70億元的北京首創集團養老產業項目.雙方的合作模式主要是河北建設集團負責項目的建設開發，首創集團負責項目的投資、策劃、定位等，相當于河北建設集團為建筑商，首創集團是開發商，該項目的運營方面以首創集團為主，但河北建設集團作為建設施工方，對當地資源調配能力更強一些。香河愛晚中心暨國家養老示范基地項目香河縣渠口鎮，西起京哈高速公路香河第二出口處,南至京哈高速公路世紀愛晚(北京)置業有限公司香河投資公司A區占地33.3550.593計劃投資70億元，建設集“醫療、保健、康復、教育、培訓、國際合作”于一體的現代化、可持續發展的，具有經濟效益和示范作用的超高端養老社區。項目建成后，可養護老人5萬多名，提供就業崗位數萬個，創造一次性產值80億元且年正常收入超過15億元，并計劃在10年內為社會培養和輸送30至50萬名具有專業資格的老年養護人員。A區占地500畝，建設養老公寓，康復養護中心、怡養綜合館、購物中心及相關附屬設施等大型品牌房企進駐香河項目動態一覽表3區域項目名城位置發展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

世貿天階“國際健康城”

蔣辛屯鎮郭辛莊、趕水壩、程辛莊、王莊子、前建各莊等5個村街進行新農村社區建設北京世貿天階投資集團

180總投資100億元世貿天階健康產業園項目，香河潮白河畔打造高端養老及CBD白領社區。

陽光紅巖領袖文化產業園

紅巖資本集團、陽光媒體集團-旗下-陽光紅巖（北京）投資有限公司投

一期項目擬投資30億元，計劃建設世界葡萄酒文化博物館及展銷中心、私人葡萄酒莊園會所、領袖會所及相關配套設施，同時還將大量種植葡萄、藍莓、薰衣草等觀賞和經濟作物。二期項目還將建設牛津領袖公學、網上奢侈品直銷中心、陽光媒體電視節目制作中心等項目，項目建成后將成為中國高端文化中心、領袖居住之地及北京最具品位的后花園。京東第一街西城區平安大街南部區域北京建工

大型品牌房企進駐香河項目動態一覽表4區域項目名城位置發展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

香江國際CEO社區和家居總部集群基地項目

香江集團

打造立足全國、面向世界的高端CEO社區和亞洲最大的家居總部集群基地。項目建成后，將使香河成為亞洲規模最大、輻射力最強的家具建材批發和工業原輔材料采購中心、貿易中心和商務中心及高端CEO聚集區。

池河開發項目

新加坡美裕集團

新加坡美裕集團投資15億元的池河開發項目萬莊文化生態旅游產業園廊坊萬莊

項目計劃總投資300億元。產業園以文化娛樂休閑旅游為核心，文化旅游產業為支撐，生態環保為特色，主要面向京津冀地區有消費能力和休閑需求的人群，以及外來旅游人群。產業園建設以文藝娛樂、藝術展覽、文化創意、藝術教育、文物鑒賞、音樂美術、數字傳媒、康體休閑和農耕體驗為主要內容。產業園實行“政府主導、企業運作、社會參與、多元投資”的發展模式，通過在產業發展、體制機制、運行模式、政策體系等方面進行創新，探索文化藝術與旅游相結合的模式。大型品牌房企進駐香河項目動態一覽表5香河房地產投資比重逐年加大52香河房地產歷年開工竣工面積(萬)53香河歷年房地產銷售情況54香河人均可支配收入穩步上升55香河房價漲幅56香河2001年30萬現狀人口32萬2020年規劃人口40-45萬香河人口從目前行業從業人數來看，工業、建筑業和批發零售業從業人員較多，多數高收入群體集中在國家機關和批發零售業兩者中。57路段分類流向12：00-12：30流量10：00-10：30流量18：00-18：30流量全天按8小時計算103國道

重型車

由南向北1501832025323由北向南153190103轎車由南向北71653104492由北向南11099187項目地塊車流量分析該地塊重型車較多，塵土及噪音較大，在產品設計時應重點考慮58項目地塊現有配套公交農貿超市醫院學校59投資50億元打造的農貿城在地塊正對面60小結香河房地產在北京遠郊河北各縣的發展中最具有發展潛力，具備一定的起點，并且發展速度較快。群雄逐鹿，開發量激增，雖然已經差異化開發但香河市場仍然會爆發一場開發商之間的惡戰市場篇1、宏觀環境分析2、區域規劃分析3、地塊價值分析4、市場環境分析5、市場競品分析龍盛四季城大運河孔雀城紫藤堡我家公紡、中央領仕館香城儷舍山水田園碧盛家園頤和上城香水印北京香醍育龍香苑波瀾峰京漢君庭盛世家園領郡one潮白河孔雀城挪威的森林北京堂樾盛世家園香河縣城香河代表項目分布圖共青社紫藤堡榮盛香城儷舍中央領仕館領郡one泊瀾峰孔雀城龍盛四季啟城京漢君庭北京香醍香水世界城逸品藍山山水田園萬科鷺湖碧盛家園頤和上城泊瀾峰逸品藍山香水世界城榮盛香城儷舍北京嶺郡one共青社項目名稱區域開發公司建筑類型物業類型榮盛香城酈舍城區榮盛地產高層、小高層住宅北京嶺郡ONE城區香河縣城鎮房地產綜合開發有限公司高層、小高層住宅、商鋪泊瀾峰城區香河縣城鎮房地產綜合開發有限公司高層住宅香語世界城城區香河縣城鎮房地產綜合開發有限公司小高層、高層住宅逸品藍山開發區香河縣城鎮房地產綜合開發有限公司高層、小高層、多層住宅大運河孔雀城開發區京御房地產開發有限公司別墅別墅萬通紫藤堡開發區萬通地產別墅別墅競品開發類型縣城板塊：本地客戶為主，兼有首置及改善性客戶；部分北京客戶，受價格擠壓的被動郊區化客戶，以及看好香河發展的投資客戶，主要購買小戶型產品；安平板塊：因離縣城較遠，香河當地客戶較少，部分安平當地客戶購買，約占30%左右；大部分為北京客戶購買，被動郊區化，受價格擠壓來此購房，以中小戶型需求為主；香河主要房地產集中在兩個區域香河主要房地產集中在兩個區域香河房地產市場客戶主要有3類：1、當地居民改善及剛需：由于當地居民收入水平有限以及大量新農村建設項目的啟動落實，當地居民的剛性需求將大大減少；2、京城投資客戶：該類客戶占香河市場的多數，比較看重小區品質以及開發公司的知名度，對于周邊生活配套相對不看重；3、外地在香河的生意人：該類客戶主要是家具專業市場的外地生意人，有一定的經濟能力，有投資需求和居住需求，對周邊生活配套相對看重。成交客戶分析總結：項目地塊SWOT分析SWOT分析優勢分析（Strength）劣勢分析（Weakness）1、政策層面支持香河發展2、品牌開發商差異化進駐，未來可期3、地塊所屬位置，客戶心理接受度較大4、大北京概念得到很好的詮釋1、地塊配套不完善2、項目離國道距離近，噪音、污染大。機會分析（Opportunity）SO戰略WO戰略1、品牌公司雖已囤地，但屬于戰略規劃中，

還未大面積啟動香河市場2、順應城市發展進程，配合大北京建設3、可借勢香河政府宣傳作為項目的切入點借勢城市規劃吸引北京客群的關注同時配合項目的宣傳準確抓住剛需客戶產品力全面解析，力爭給市場的產品形象是完美的、沒有瑕疵講未來、講發展、講生態、講宜居、講休閑、講前瞻性威脅分析(Threat)ST戰略WT戰略1、國家新政對投資客戶打擊大2、全球經濟走勢變數較大3、房地產市場觀望情緒未退4、市場供應量較大加大推廣力度，差異化營銷營造市場關注熱點對客戶講規劃，講本案開發的歷史意義、城市意義、與其他競爭個案對比性說辭，完全拉開檔次區分，強化市場形象市場部分總結風險與機會共存投放的產品類型投放的時機投放時的政策背景投放時的競爭環境做足功課會使我們的機會大于風險！產品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規劃定位4、項目產品定位5、項目經濟測算誰？為我們的工作買單！這一章節要解決的問題客戶描述5精神訴求關鍵詞務實、執著、和諧、成長、喜愛自然、依賴家庭相信希望在遠方他們是社會的主流人群，向往層次更高的品質生活，但實力有限，不能予取予求，是熙熙攘攘的城市長跑者。客戶描述4予取予求—隨心所欲的取舍他們腳踏實地，事事講究性價比，同時又充滿希望，每天被城市中各種各樣的成功故事鼓勵著奔向更高的目標。客戶描述3他們相對傳統，五光十色的大都市生活似乎還沒有影響到他們對家庭的依賴感和歸屬感，朋友和親戚是他們做決定的重要意見來源。客戶描述2口碑傳播是他們對事物看法的主要參考，相似的文化背景和生長區域決定了他們對事物的看法是趨同的客戶描述170\80將成為絕對的主力客群客群定位客戶排序定位北京人，北漂，想留在北京，但又買不起城區房子的人。核心客戶群重要客戶群游離客戶123香河當地的富裕人群，公務員、企業主、家具城小老板投資客群客戶俱像盧女士，30多歲，廣東人，為家具城業主，需要園林環境好的舒適型產品。希望小區里的鄰居素質較好，小區配套便利。最好開發商能保證我們投資是沒有風險的，這樣我們就能放心的購買。劉先生，33歲，東北人，現居住在通縣。父母現在年紀大了，想接到北京一起住，但換套大房子，北京的房價太高承受不了，想在香河給父母買套房子，離的又近，周末能去看望，將來有孩子還可以放在父母家。比起去燕郊買又便宜了很多。李先生，60歲左右，北京退休工人。家里的房子給孩子結婚用了，手上的錢不夠在北京買房子，找個離北京近的地方養老，孩子來看望也方便，以后這邊北京人會越來越多的。張先生，45歲，政府官員。以前單位分的房子已經不能滿足現在的居住要求了，想選擇當地環境最好的產品，喜歡大城市里的花園社區，戶型一定要采光好，住起來舒適。89客群小結他們！會為我們的工作買單！30%富貴之家90客群小結他們！會為我們的工作買單！70%青年新貴產品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規劃定位4、項目產品定位5、項目經濟測算本項目物業檔次定位——中高檔次高品質中高檔高品質社區規劃方案和建筑風格的確定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型格調、社區文化的營造、物業管理水平和管理模式的確定、營銷因素的引導等都是構成項目檔次的核心要素。為什么要做中高檔高品質物業？地塊自身資源條件使然自身環境資源狀況一般，對高檔物業有一定的限定，規模較大，在內部品質上有較大的塑造空間市場競爭格局和機會影響香河的供應格局基本為低檔、中檔物業，如果開發為同質產品則陷入劣勢難以自拔，本項目在品質上必須超越開發戰略和企業目標決定中高檔高品質物業最容易實現項目的連續性開發和品牌建立，也符合對本項目界定客戶的需求特征中低檔次物業難以打破價格體系，不利于實現項目利潤。中高檔高品質的解決思路和目標對比市場上競爭樓盤而言：超越和引領對比市場上高品質樓盤而言：品質趨同和定位差異化物業功能——符合客戶需求、

差異化競爭和產品創新的原則本項目主導功能以滿足社區中高端需求的創新產品為主，輔以適量的商業配套功能。就居住功能而言，主要考慮如下因素：市場差異化競爭的原則是什么未來住宅市場發展趨勢是什么產品創新和產品引導的原則是什么96綜合以上因素，本項目住宅物業形態鎖定為“景觀園林，觀景高層”主要包含小高層、公寓、高層等園林小高層組成產品核心功能定位——明確各功能的作用，確定項

目主次關系和發展方向差異化產品、快速聚集人氣形成體驗展示項目盈利主體、博取最大利潤擴大客戶層面、提升地塊價值小高層高層點塔高層板樓相關配套提升地塊功能、滿足鄰里服務提升物業價值98概念小結差異化參與競爭高品質創造品牌產品線實現利潤99產品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規劃定位4、項目產品定位5、項目經濟測算100地塊回顧本案101地塊回顧102地塊總建筑面積（容積率3）103總體規劃初步建議主入口幼兒園104主入口分期開發建議（分為6部分）1536243.5105分期開發建議—詮釋臨路開發建立形象先期投放最好的產品小高層，樹立價格標準后期投放高層板樓，可以受到前期高端產品的價格掩護，迅速銷售。中期投放商業，同期配套保證業主生活質量，制造賣點，

且給后期產品留出溢價時間106建筑風格建議在現代簡約、古典歐式、新中式大行其道的今天因為我們要給70/80建房子因為我們要做差異化因為我們要做出品質因為我們要做地標樓盤，明星樓盤因為我們的地理位置屬性因為我們要利潤最大化所以這個項目我希望選擇“英倫風格”英倫風格是18世紀早期（1702-1714）

安妮女皇時代發展起來的

一般是以下幾種設計元素的結合

1底部好手工的磚砌墻

2木質的屋頂板

3圓頂角樓

4多重人字形坡屋頂

5一般外立面材質為暖色系，如磚紅色；有木質白色條狀飾條

6一般有凸肚窗，

7一般有角塔

8正立面不對稱設計9有進深較大的入口和寬廣的門廊英倫風格的詮釋英倫風格案例4英倫風格案例3英倫風格案例3山水文園英倫風格案例2英倫風格案例1星河灣項目形象建議-展現給客戶的項目形象國際化的價值取向，簡約的建筑風格回歸自然的庭院生活意境全新的景觀生活社區我們要倡導的是一種生活方式，一種價值取向景觀的、文化的、藝術的、情景庭院國際風尚的臺地景觀社區114園林規劃建議重要元素社區景觀氛圍水景強調水的情趣性、參與性和自然性道路主要道路平直，景觀部分突出情趣感植物高低錯落，富有層次，大量鮮花樹木的運用駐留空間多個情趣駐留空間分散排布，可供少數人交流小品注重中外文化的融合，制造和諧舒適的氣氛重要景觀構成主題的體現方向入口大氣，張揚，立定城界，點明項目氣質沿路配套區大規模，大視野，突出項目的氣勢人行步道大流量人流，注重節點營造項目三面重點景觀帶景觀利用兼顧實用，開放性較大，采用硬鋪內部圍合園林廣場小體量，小規模人群交流空間特色園林是本案突圍成功的關鍵，貫穿整體的開發香河缺乏自然景觀資源，現有項目的內部景觀設計均不足，主要形式還是停留在樓間園林的低級階段；園林的創新是市場突圍的絕佳機會；園林的創新成功將項目整體提升到新生活理念的高度；引領香河居住的一個新時代——景觀居住時代；

意大利臺地園林意大利臺地園林生活意境意大利臺地園林簡析由于意大利地處南歐地中海亞平寧半島，夏季炎熱干旱，冬季溫暖濕潤，三面為坡，只有沿海一線為狹窄的平原。因此自古以來，意大利的貴族、富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院別墅。歐洲文藝復興時期，意大利成為經濟繁榮的中心，使園林作為一種文化形態也達到極盛時期。特別是古希臘的建筑師、園林師為逃避土耳其入侵者，大批逃亡意大利，使希臘古羅馬帝國時期的文化在該國得以復興，并得到高度發展。臺地園的造園模式是在高聳的歐洲杉林的背景下，自上而下，借勢建園，房屋建在頂部，向下形成多層臺地；中軸對稱，設置多級瀑布、疊水、壁泉、水池；兩側對稱布置整形的樹木、植籬及花卉，以及大理石神像、花缽、動物等雕塑。人們在林中，居高臨下，海風拂面，一種獨特的地中海風光盡收眼底。在關于園林和建筑之間關系的處理上，意大利開歐洲體系把園林視為宅邸室外延伸部分理論的先河，這一理論也成為歐洲園林幾何構成形式的生長基點。歐洲體系中典型的水法也是從臺地園開始的。水因為可以使空氣濕潤，由于位處臺地，意大利園林的水景在不斷的跌落中往往能形成遼遠的空間感和豐富的層次感。在臺地園的頂層常設貯水池，有時以洞府的形式作為水的源泉，洞中有雕像或布置成巖石溪泉而具有真實感，并增添些許的山野情趣。意大利臺地園林簡析118社區內部組團圍合內道路建議組團建筑全為高層建筑密度大如道路缺乏變化植物種植較少容易產生單調感。119精神堡壘建議項目地位屬性優越、設立精神堡壘，易于口碑傳播120項目商業建議介于項目區位特性、以及住宅產品的高品質追求建議將商業份額的面積全部用于臨街而建既保證住宅品質、同時也能夠兼顧商業地產開發建立500米全臨街商業組團，超市、餐飲將成為主要業態提前部署安平鎮商業布點121項目商業建議-示意圖片顛覆引領共生顛覆香河現有的市場格局與價格體系引領香河進入景觀物業的高品質居住時代與香河市場產品線乃至泛北京的七環居住圈共生規劃小結123產品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規劃定位4、項目產品定位5、項目經濟測算產品定位——小高層是本項目的主要產品形式，景觀、

建筑、人構成社區主旋律樓體建議短進深薄板全明戶型產品定位——高層提高項目容積率，項目開發利潤最

大化項目后期操作過程中的高層產品形式、比例和細節會依據市場發展情況和項目自身品牌情況而制定策略。市場小高層暢銷戶型特征總結物業類型戶型特征分析兩居緊湊型南北通透，方正實用，明衛，大多有贈送面積舒適型南北通透，入戶玄關、凸窗贈送，大面寬，彈性空間三居緊湊型南北通透，凸窗贈送，明衛舒適型主人套房（主衛、衣帽間、化裝間/書房）、主臥觀景陽臺或者凸窗、儲藏室豪華型功能房、工人房四居舒適型主人套房（主衛、衣帽間、化裝間/書房）、主臥觀景陽臺或者凸窗、儲藏室豪華型帶工人房，陽光房127產品形態及面積區間建議Loft產品：38---60平米一居室產品：48---55平米兩居室產品：70---90平米三居室產品：90---110平米四居室產品：110---140平米128項目戶型配比建議Loft產品：38---60平米一居室產品：48---55平米兩居室產品：70---90平米三居室產品：90---110平米四居室產品：110---140平米129戶型建議—前言技術可以復制，細節卻無人能比注重細節處理體現了開發企業對品質的追求，通過一點一滴的積累最終實現價值與品牌的飛躍。二十世紀中期世界最著名的四位現代建筑大師之一密斯.凡德羅曾經說過----細節是魔鬼面積70—90之間使用率80%以上功能性強適合不同年齡層次戶型數量：4-6種房型端正南北通透或南向客廳與臥室均采光良好每間臥室都有觀景窗明廚明衛兩居產品戶型建議三居產品戶型建議面積90—110之間使用率80%以上預留戶型的功能彈性空間使客戶有更多的想象空間戶型數量：2-4種房型端正南北通透客廳與臥室均采光良好每間臥室都有觀景窗明廚明衛強調功能性空間132四居產品戶型建議面積110—140之間使用率80%以上預留戶型的功能彈性空間使客戶有更多的想象空間戶型數量：2種房型端正南北通透客廳與臥室均采光良好每間臥室都有觀景窗明廚明衛強調功能性空間麻雀雖小但要做到五臟俱全戶型可以主要在高層產品中loft產品戶型建議面積38--60之間凈高不低于4.8米盡量保證功能完整戶型數量：2-3種房型端正朝向均好房間保證采光二次設計發揮空間大投放該產品主要目的挑高項目單價引入差異化戶型設計總體建議介于香河部分項目，戶戶均設計有贈送面積故我項目戶型設計時也需要加以考慮，在少量增加成本的情況下提高性價比人無我有人有我優戶型設計要點－偷面積技巧追求亮點與附加值——外飄窗、凸飄窗外飄窗(1-1.5m)窗：除了通常的平面窗以外，建議增加角窗、飄窗、弧形窗等設計。飄窗設計不但豐富了室內空間、增加了采光，而且不計算面積。兩房及衛生間的步入式窗臺為贈送面積。“偷”面積——步入式窗臺84.12m2<2.2m步入式窗臺層高<2.2m，可容納一個書桌的寬度，沒有太大的壓抑感，對于小戶型來說相當實用。戶型設計要點－偷面積技巧“偷”面積——半封閉房間設計時將其中一個房間不裝窗戶而當做陽臺，業主入住后將此房