團風商業步行街市場定位及初步規劃建議宏觀市場環境分析微觀市場環境分析競爭市場環境分析項目SWOT分析項目定位了解市場認清自己辨清對手審時度勢精準出擊知己知彼，方能百戰不殆，準確出擊。報告結構了解項目所在城市的市場情況是進行房地產開發首要條件，下面我們將從城市概況、經濟環境、房地產行業發展情況三個方面來闡述與分析我們所面臨的市場環境，并在此基礎上對團風房地產發展趨勢進行預測。宏觀市場環境分析城市基本概況：三城交匯，鄂東門戶。處于武漢、鄂州、黃岡三座大中城市交匯處，北距武漢市區50公里，南距黃岡市區21公里，是鄂東通往武漢的門戶。區位交通路網健全，出行便利。公路：106、318國道和江北一級公路貫穿全境，大（慶）廣（州）、武（漢）合（肥）兩條高速公路在境內縱橫交錯。鐵路：距武漢火車站40公里以內，距黃州火車站28公里。水路：長江岸線10余公里，建有5個港口碼頭，其中位于羅霍洲的武漢新港團風作業區正在規劃建設。航運：距離武漢天河國際機場70公里。產業六大支柱產業，四個產業品牌。全縣形成以鋼結構、建筑建材、紡織服裝、食品加工、電子電器、醫藥化工為主的六大工業支柱產業。2008年末在建和已投產工業項目達70多個，規模以上工業項目達51家。其中，鋼結構、建筑建材產業得到迅猛發展，共引進鋼結構企業20家，總投資32.6億元，全部投產后可年創產值100多億元，創稅收6億元。打造了“中國中部鋼結構產業基地”、“楚天建筑之鄉”、“楚天魯班鎮”、“湖北石材之鄉”等4個產業品牌。土地肥沃，資源豐富。有長江、巴河、舉水三大水系，土地肥沃，是國家定名的糧棉大縣，馬蹄、林果、畜牧、水產煙葉等名優特產均有較大規模的生產基地。境內林地面積44.2萬畝，活林木儲量53萬立方米。已探明全縣有礦產資源35種，礦床點100多處，其中金、鐵、鉛、鎢等金屬礦藏達30多個種類，花崗石、大理石、白云石儲量達23億立方米，黃砂靜態儲量10億噸，鐵砂儲量2000萬噸。資源縣城人口較多，但城區人口少，城鎮化水平較低。團風縣版圖838.4平方公里，轄13個鄉鎮，人口36.7萬。目前，團風縣城區人口僅4.8萬余人，城鎮化水平比較低。人口方高坪鎮團風縣城淋山河鎮回龍山鎮馬曹廟鎮總路咀鎮上吧河鎮團風縣城4.81萬人方高坪鎮人口2.84萬淋山河鎮人口6.52萬回龍山鎮人口3.46萬馬曹廟鎮人口2.43萬上吧河鎮人口3.51萬總路咀鎮人口2.58萬團風縣城周邊緊鄰的方高坪鎮、回龍山鎮等6個鄉鎮共計人口21.34萬，便捷的交通使得本項目能夠輻射以上區域人群，使之成為本項目住宅和商業消費客群的重要組成部分。近兩年，團風縣全力招商引資，城南、城北工業園快速崛起，進入園區的規模企業迅速增多，解決了農村人口的就業問題，加快了團風的城市化進程，為提升團風商業消費層次、增加住房需求提供了較好的支撐。人口2007年，全縣完成生產總值21.19億元，比上年增長39.9%；2008年，全縣完成生產總值29.58億元，比上年增長39.6%。

經濟團風經濟狀況：2006-2008年團風縣GDP增長趨勢（億元）15.1421.1929.580102030402006年2007年2008年團風國民生產總值連年增長，勢頭十分迅猛。團風城鎮居民人均可支配收入不高，但增長速度較快。2007年，團風縣城鎮居民人均可支配收入為7002元，比上年增長27.31%。2008年，團風縣城鎮居民人均可支配收入為8618元，比上年增長23.08%人均收入水平2007年，團風縣社會消費品零售總額7.23億元.2008年，團風縣社會消費品零售總額9.39億元，比上年同比增長28.4%。社會消費水平城市規劃發展方向得勝大道團風大道普濟路城北工業區城東工業區一心團風縣城將形成“一心、雙軸、二區”的發展格局。城市發展的主方向為“兩軸”---得勝大道和團風大道。同時還將以“一心”---普濟路為中心，對現有城區商業進行集中整合。“兩區”是指城東和城北工業園的發展。目前城市發展的重心已轉為以得勝大道和團風大道沿線為代表的新城區，隨著新城的不斷開發建設，本項目所處的普濟路老城區城市地位必將受到一定程度沖擊。遠期規劃團風城區將比現在擴大5倍，總體向東擴張，但商業服務中心仍在普濟路與得勝大道區域。團風城區目前常住人口4.81萬人，到2020年團風城區居住人口將達到10萬人以上。東面向方高坪方向是遠景發展趨勢未來城市功能定位得勝大道團風大道普濟路江北大道規劃居住區規劃商業區規劃行政區商業區：城市商業區主要集中在普濟路和得勝大道沿線，是政府規劃的“一心”，各類商業將會集中整合做大做強。普濟路作為老商業街的形象在市民心中已經根深蒂固，而得勝大道的商業地位也逐步得到提升。居住區：政府規劃的居住新區主要集中在上寨和江北大道一帶，目前約有400畝為開發的居住用地。政務區：目前團風的行政單位主要分布在城市兩軸—得勝大道北段和團風大道，政務區建設已經初具規模本項目地處政府重點打造的商業街區普濟路，同時兼具規劃居住區的地段資源優勢，與城市功能規劃融合的恰到好處，具有良好的發展前景。崩坡路本案房地產發現狀：房地產市場尚不規范，住宅開發主體多元。目前團風市場存在房地產企業開發、單位定向開發、私人自建等多種住宅開發行為，房地產開發水平參差不齊。住宅市場城市位處夾心地帶，高端客戶無形分流。

團風距離武漢市陽邏區僅一橋之隔，距離黃州市也僅半小時車程，在目前團風發展水平很低、城市魅力不足的情況下，大量高端客戶選擇到陽邏、黃州購房，客戶分流較為嚴重。房地產市場剛剛起步，但市場發展十分迅猛。團風縣房地產從2007年開始起步發展，但最近兩年尤其是今年房地產開發十分活躍，不同規模、不同地段的項目同期進行，住宅供應勢頭迅猛,預計明年新增開發量近10萬方。零星開發項目多，住宅供給總量小。團風縣地產開發逐漸活躍，在中心區、新城區等均有樓盤出現，但大多推盤量小，開發速度慢，高峰期年均住宅開發總量不到10萬㎡。住宅價格較低，上漲速度較快。目前團風住宅房價基本在1100－1500元/㎡之間，與鄰近城市黃州、陽邏房價相比，房價水平較低，但與去年前年800—1000元/㎡的房價相比，已有較大提升，后期房價上升空間依然較大。住宅市場戶型設計多樣化，消費理念尚不明確。

目前市場供給產品比較豐富，有緊湊型、舒適型和豪華型，但當地購房者對商品房認知有限，購買住房比較盲目，比較明確的消費理念尚未形成。住宅市場開發水平較低，樓盤品質總體不高。

大部分樓盤尚無較好的住宅開發理念，在建筑立面、景觀規劃、配套建設等方面處于較低層次，樓盤品質不高。建筑風格較為單一，欠缺選擇余地。

目前市場大部分樓盤向色彩跳躍的現代德式風格靠攏，如山河花園、康莊華府天地、得勝小區等，建筑視覺單一。團風縣城商業物業主要沿普濟路、得勝大道兩條主街分布，商鋪密集，人氣旺盛，其中團風大道與得勝大道交匯處，商業氛圍最為濃厚。其他區域商鋪生存狀況一般。成熟商業主要沿普濟路、得勝大道兩條干道分布。門面裝修水平參差不齊，經營商品雜牌多，品牌少，檔次偏低。商業市場消費需求有限，商家喜新厭舊心里明顯。團風全縣雖有38萬人口，但常年外出務工者多，城區人口較少，對商業的需求不大。新建商業對老商業沖擊嚴重，城市呈現新建一條街，則衰落一條老街的規律。商鋪參差不齊，經營檔次普遍較低。傳統鋪面為主，商業形態單一。住宅底商下的臨街門面為主，少量綜合型商場或超市開始出現。臨街門面經營水平參差不齊，超市業態有一定商機市場，但發展水平較低。現有商業形態單一，尚未出現步行街等新型商業體。業態種類繁多，無序混雜分布。服裝、餐飲、建材、家電等各種業態均有，但業態混雜，分布雜亂，形象較差。商家各自為政，商圈格局尚未形成。團風縣城商家各自為政，商業無序發展，在商業需求有限的情況下，彼此之間競爭激烈，消費中心易隨城建轉移，尚未形成統一公認的消費中心。商業市場住宅價格上漲空間大，未來房價有較大釋放空間。新建樓盤將注重品質建設，市場競爭將較為激烈。消費者對住房認識將逐漸提高，購房行為將日趨理性，挑選住宅將變得更為嚴謹。住宅住宅市場趨勢預測商業團風商業急需升級，核心商圈和商圈忠誠度將逐步形成。統一規劃、統一管理、統一形象的高品質的新建商業，將能促進核心商圈的快速形成。新建品質商業對陳舊商業的沖擊，必然會加快部分商街的衰落，商業經營市場的競爭將變得更加殘酷。商業市場趨勢預測項目技術指標占地面積：項目占地面積27843.71土地用途：住宅兼容商業容積率：項目容積率控制在2-2.5之間建筑密度：36%-45%。綠地率：≥30%對商業、住宅的體量分配未作明確界定，項目可根據地塊自身及市場行情靈活處理。地理位置：本項目位于團風縣老城區中心位置，普濟路中段，與自來水廠隔路相對。地塊西鄰普濟路，東與崩坡路僅隔一排2-4層私房，南北皆鄰張家窯村民宅，東南面正對酒廠經濟適用房。占地規模：項目總占地27843.71㎡。臨街狀況：目前僅一面臨街，西臨商業繁華的普濟路，人流量較大，商業氛圍濃厚。地塊形狀：項目中段被一條規劃路分為東西兩塊，西邊地塊近似為梯形，東邊地塊近似為長方形。地塊現狀：項目臨普濟路有一待遷的一層商鋪仍在經營，中心土地為附近居民菜地，地塊東南有一小型池塘。微觀市場環境分析地塊性質分析普濟路得勝大道團風大道江北大道本案上寨崩坡路路網發達交通便利項目緊鄰普濟路，距離得勝大道僅200米，兩條路皆為城市主干道，出行十分方便。普濟路：老城區主要商業街，沿路教育資源豐富，人流量大，商業氛圍濃厚。得勝大道：連接新老城區的東西向主干道，路面寬闊，沿街商鋪林立，商業氛圍正在逐步形成。交通工具多樣公交：目前，公交車1路、2路、3路均直接經過本項目，連通城區主要道路，開往新汽車站。摩托、自行車、三輪車：由于城區較小，居民日常出行工具以摩托車和自行車為主；三輪車也比較受城關居民的歡迎。地塊周邊交通狀況配套豐富，居家生活十分便利。湖北省團風中學、團風楚天學校、團風小學、武漢大學小太陽幼兒園。其中，武漢大學小太陽幼兒園緊鄰本項目，是團風縣最好的幼兒園之一；團風中學距離本項目步行不到5分鐘，是湖北省示范中學。團風縣中醫院坐落于項目附近，普濟大藥房、安泰大藥房、濟生大藥房等幾個藥店分布項目周邊，看病、買藥均非常便利。農業銀行、工商銀行、建設銀行、中國郵政儲蓄。利萬家超市、百里購物中心、團風通信廣場、海爾電器專賣連鎖；網吧、游戲以及各大小賓館、招待所、小吃店等遍布周邊，業態全面，但分布雜亂，檔次欠缺。地塊周邊配套狀況教育設施：醫療配套：金融配套：商業配套：居住環境較好，居住氛圍濃厚項目所在地為團風縣老城區，居住人口比較密集，居住氛圍濃厚，并且周邊并無大的污染企業，空氣質量比較好。周邊建筑私房較多，雜亂分布項目周邊2-5層的私房比較多，沒有統一的規劃，高矮不一，排列雜亂，并且年代較為久遠，看起來比較陳舊。地塊周邊居住環境人流量及消費量本項目所在地為團風縣中心城區，區域內小區和私房聚集，人口較為密集，因此人流量及消費量都較為可觀。周邊有學校職工住宅樓、君信·相地景等樓盤，自身有住宅開發均可提供一定數量的新生固定消費人群。地塊周邊商業環境本項目所處的普濟路一帶為老城區核心商業街，目前商業氛圍濃厚。鄰近項目的得勝大道，為新興的商業街，經過兩年多的發展，已日漸成熟。西臨的普濟路：為團風最繁華的街道之一，商業門面分布比較密集，目前以北段最為繁華，南段相對較差，本項目所處的中段涵蓋電信、通訊、賓館、餐飲、服飾、婚紗攝影、超市、等各種業態，數量與品種繁多。北邊不遠的得勝大道：為城市新興的商業街，連接新老城區的主干道，商業氛圍日漸濃厚，業態以超市、服裝、建材等業態為主。夾雜農資、美容等業態。周邊商業氛圍地塊周邊商業環境本項目周邊商業以日常型商業為主，滿足型商業較為欠缺。商業業態發展處于較為基礎的層次，盡管各類業態都有涉及，但業態層次較低、商業品牌較少、經營品類還不夠豐富，特色較為欠缺，商圈層次有待進一步提升。周邊商業檔次地塊周邊商業環境對微觀環境的分析，可初步判斷：本項目是一個地段中心、商業繁華、配套完善、交通便捷、宜居宜商的優質物業！周邊商業與住宅的較低層次發展為項目后期突破提供了充足的空間，項目具有較大的發展潛力。地塊初步評價競爭市場環境分析分別從住宅與商業兩個方面出發，對本項目的競爭市場進行分析，從中尋找項目突破的機遇。住宅市場競爭分析——樓盤分布圖

普濟路得勝大道團風大道江北大道上寨路崩坡路御景園君信·相地景錦繡華府康莊華府天地海天盛世廣場玉環新居長青家園本案江北商貿城項目名稱地理位置開發商樓盤規模工程進度建筑結構君信·相地景崩坡路湖北君信房地產開發有限公司8棟多層11990.06㎡一期4棟建至3層框架錦繡華府團風大道與上寨路交匯處湖北新欣長城房地產開發有限公司一期建面10216㎡二期建面35000㎡一期兩棟已建出地面3層框架御景園實驗小學對面鑫茂房地產15棟多層，一期4棟預計本月開工框架康莊·華府天地得勝大道團風新車站對面湖北康莊置業有限公司總規模8萬㎡，一期2.5萬㎡4棟多層一期4棟現房二期規劃中全現澆玉環新居團黃大道檢察院旁湖北玉環建筑工程有限公司——二期6棟基礎階段磚混長青佳園普濟路與糧道街交匯處團風供銷長青農產品交易中心2棟多層5200㎡接近現房9月交房磚混文化新村小區普濟路與得勝大道交匯處附近益鵬物業老板之一與機關幼兒園聯手目前在建1棟多層，共16套主體封頂框架盛世廣場得勝大道新車站旁湖北海天房地產開發有限公司2棟多層，底部為2層裙樓商業現房磚混團風商城商居樓利萬家超市背后——2棟多層，約80套地基階段磚混生升家園團風沿江路旁——8棟多層現房磚混住宅競爭樓盤基本資（一）項目名稱建筑形態主力戶型主力面積均價（元/㎡）銷售情況君信·相地景多層（7層）3室2廳2室2廳90—120㎡1300元/㎡已于9月27日開盤，120㎡三房3、4樓售罄。一次性9.8折、按揭9.9折錦繡華府多層3室2廳2室2廳90—132㎡1300元/㎡中間樓層銷售較快，5層、6層房源充足御景園多層3室2廳2室2廳80-90㎡、107-135㎡預計1500元/㎡客戶積累階段康莊·華府天地多層緊湊3室2廳舒適3室2廳95—115㎡115—135㎡1330元/㎡僅剩少量頂樓復式戶型玉環新居多層3室2廳2室2廳110—130㎡1200多元/㎡尾盤，僅剩頂層或1樓住宅少量長青佳園多層3室2廳2室2廳113㎡、132㎡101㎡、114㎡均價1200元/㎡132㎡僅剩頂層113㎡還余2樓、5樓及頂樓114㎡、108㎡住宅較多文化新村小區多層3室2廳2室2廳104—114㎡80—90㎡均價1300元/㎡114㎡的三房僅剩部分頂樓80—104㎡剩余少量5層房源盛世廣場多層3室2廳139—157㎡均價1208元/㎡僅剩頂樓及少量中間樓層團風商城商居樓多層3室2廳98—120㎡預計1308元/㎡部分好樓層已經內部預定生升家園多層3室2廳2室2廳120-160㎡850元/㎡糾紛纏身，銷售停滯住宅競爭樓盤基本資料（二）君信·相地景◎項目概況：該項目由湖北君信房地產開發有限公司開發，地處崩坡路中段，總建筑面積11990.06㎡，由8棟多層組成。產品以90-120㎡的三房為主，少量69㎡和80㎡兩房為輔

。◎項目優勢：處于城市中心位置，生活氛圍濃厚。不臨主干道，周邊均為居民區，環境安靜。產品全現澆框架結構，具有一定品質感。建筑組團布局，社區內部擁有景觀中心，樓盤品質較高。典型競爭樓盤點評◎項目劣勢：所臨道路較窄，街道形象一般，項目標志性不強。對外交通一般，出行不太便利。目前，周邊近距離各項生活配套較為缺乏，日常生活不夠方便。周邊私房過多，建筑布局雜亂，視覺景觀差。◎銷售情況一期4棟多層主體已施工至3層，目前售樓部正式對外開放，處于客戶積累階段，定于9月下旬開盤，具體價格待定。典型競爭樓盤點評錦繡華府◎項目概況：本項目位于團風縣上寨國稅局旁，總建筑面積為45216.8㎡，其中目前在售的一期總建筑面積為10216.8㎡，為5棟多層。戶型非常豐富，面積區間為90-132㎡。目前主體已經封頂。◎項目優勢：項目緊鄰團風主干道團黃大道，出行非常方便。建筑品質在當地比較高。總建筑規模約5萬㎡，在團風當地屬于較大規模樓盤，規模優勢明顯。典型競爭樓盤點評◎項目劣勢：戶型差，為照顧底商大進深的需要，住宅開間小，進深大，戶型設置不夠合理。項目位置較偏，周邊商業配套比較落后。

◎銷售情況：該項目將于9月20日開盤，目前具體價格尚未正式對外公開，先交20000定金可在開盤當日獲贈2000元黃商購物券的優惠。典型競爭樓盤點評典型競爭樓盤點評御景園◎項目概況：本項目位于縣實驗小學對面，由15棟多層住宅組成，規劃有成熟的小區配套與內部景觀。目前處于前期勘探階段，將于9月底開工。產品面積區間為80-90㎡的兩房、107-135㎡的三房。◎銷售情況：該項目目前處于前期客戶積累階段，預計年底開盤。

典型競爭樓盤點評◎項目優勢：周邊生活配套較為完善，近距離享有城市教育資源，正對面為縣實驗小學項目規模優勢明顯，其內部配套與小區景觀優勢明顯，領先團風市場產品戶型方正通透、面積相對緊湊，使單套總價得到有效控制，增強了其市場競爭力。◎項目劣勢：預計其未來價格要高出其他主要競爭樓盤，市場價格抗性不可避免康莊·華府天地◎項目概況：本項目位于團風縣新車站對面，緊鄰得勝大道，總建筑面積約8萬方，目前在售的一期總建筑面積2.5萬平方米，為4棟多層。戶型非常豐富，既有緊湊型房源，又有舒適型房源，主力面積區間95-135㎡，還有少量80-92平米緊湊二房。目前一期已是現房銷售，二期正在施工中。◎項目優勢：規模優勢，本項目建筑面積約8萬方，規模優勢較為明顯。品質優勢，外立面選用優質貼轉、棟與棟之間有較大面積的綠化，住宅品質較高。戶型優勢，本項目推出的產品包含緊湊型和舒適型兩種類型，可以吸引不同需求的人。典型競爭樓盤點評◎項目劣勢：目前周邊發展尚未成熟，生活氛圍不濃厚。項目地處新開發城區，周邊生活配套尚不夠完善

◎銷售情況：目前銷售情況非常好，一期平層銷售完畢，僅剩少量頂層復式戶型，復式銷售單價在1700元左右，底層算銷售面積，贈送復式上層面積。典型競爭樓盤點評玉環新居◎項目概況：本項目位于團黃大道檢察院旁，由湖北玉環建筑工程有限公司開發。一期已是現房銷售，二期正在規劃中。目前在售房源主要為130㎡以上三房。◎項目優勢：戶型優勢，本項目戶型方正，南北通透，布局合理，符合市場需求。

項目緊鄰團風主干道團黃大道，出行非常方便。典型競爭樓盤點評◎項目劣勢：戶型面積有些偏大，其三房為130-140㎡居多，總價偏高，銷售抗性較大。外立面較為落后，視覺效果不佳◎銷售情況：目前一期尾盤銷售，僅剩一層和頂層少量房源，二期正在規劃中。典型競爭樓盤點評樓盤缺乏整體規劃，大部分項目品質較低目前市場樓盤大多為小規模零星開發，受地塊先天條件限制，地塊規劃缺乏應有的空間，同時，受成本、觀念等因素制約，項目在規劃理念上也較為陳舊和落后，不能抓住市場變化的需求。建筑形態單一，多層建筑占統治地位目前團風縣開發的住宅建筑形態絕大多數為多層，僅有一棟小高層出現。隨著城市發展及土地價值的提升，小高層、高層等高容積率產品將會逐漸增多，團風縣住宅形態將更為多元化。住宅競爭環境小結優質大盤年內入市，市場格局面臨重新洗牌隨著錦繡華府、君信相地景和御景園等優質大盤在年內相繼入市，規模化與品質化逐漸會成為市場競爭的關鍵點，市場競爭趨于激烈，市場格局面臨重新洗牌。產品供給雜亂，功能布局、空間尺度把握不足市場上既有大面積舒適型戶型，也有面積的緊湊型戶型，產品供給較為雜亂，并且戶型設計水平較差，在功能布局和尺度把握上有較大提升空間。住宅競爭環境小結目前市場開發樓盤規模大小不一，大則9萬㎡左右，小則幾千㎡，大盤發展空間廣闊，更易造成市場沖擊，大多數小盤開發水平局限，氣勢較弱，層次較低，難以提升市場競爭力。樓盤規模大小不一，競爭差距明顯。市場供給以3室2廳戶型為主，2室2廳戶型為輔。3室2廳產品供給最為豐富，是當前市場供給的主力。其面積主要位于120—140㎡之間，戶型較為舒適，逐步出現少量108—117㎡的緊湊型3室2廳。2室2廳供給量不多，但戶型面積偏大，主要位于92—115㎡之間，功能組織和尺度把握上比較粗放，在總價上的優勢不夠明顯。住宅競爭環境小結商業競爭環境分析——商業格局新興商家，勢頭向上成熟商街，發展穩健黃商商業消失的老街普濟路商業

普濟路是最早的商業街，商業發展比較成熟，住宅、商鋪、政府、學校、醫院沿街而建，生活配套齊全。以臨街門面為主要商鋪類型，服飾、超市、手機、家電等為主要經營業態。缺乏餐飲、娛樂休閑場所。共有門面近400家，商業總體量約1.5萬平方米。

商業競爭環境分析典型商業體分析得勝大道商業得勝大道是連接新老商業的交通干道，經過兩年多的發展，其商業氛圍也日漸成熟，但其經營業態多而雜亂，主要是家居、建材、家電、服裝、美容、超市，缺乏有效的規劃和引導。得勝大道北面共有標準商鋪100多間，南面商鋪約140間。商業體量約1萬平方米。黃商團風購物廣場

該廣場是團風最大的綜合購物廣場，廣場周圍道路四通八達，新汽車站的建立，將加大廣場周邊區域的人流量，該區域將成為團風商業發展的方向，而團風購物廣場也將成為新商業圈的中心。廣場經營業態豐富，一樓包含家電、餐飲、首飾、超市、箱包,二樓主要是服裝，三樓家具為主，電腦為補充。一、二層總面積5000㎡，年租金70萬。其緊鄰底層商鋪：單間30—40㎡

，底層租金1000—1200元/月，平均30—40元/平方米。商業競爭環境分析裝修后的超市共2層，單層面積2000平方米，商家自有。其臨街門面單間將近40平方米，年租金1.5萬元。商鋪1、2層，但僅售1樓，1樓商鋪30間。鄰客運站價最高，然后價格逐次降低，價差主要為200元/㎡

，5700—7000元/㎡均有。單間商鋪40㎡左右，商鋪進深12米。目前商鋪大多已經投入使用，月租500—600元每間。海天盛世廣場商鋪利萬家超市商業競爭環境分析金穗大廈金穗大廈標準商鋪25間，轉角鋪一間，共計約4000平方米。臨街底層鋪面：月租1500—1800元/間，鋪面50—80㎡

。單位租金：30元/㎡左右。上層鋪面：家私城：1000㎡，月租金10元/㎡。金穗批發超市：240㎡

，已被商戶130萬元整體買下。商業競爭環境分析中國電信大樓

瑞新電腦：200㎡

，年租金3萬5左右。直接臨街臉面約150㎡

，其余還有內部維修及生活區。工商銀行：上下兩層500㎡

，年租金13萬，二層平均租金約21元/㎡

。商業競爭環境分析上下2層，可分層也可連體賣。，標準商鋪進深16米，開間4米。商業售價待定。據稱已引進黃商，二樓商業將主要發展棋牌室、茶樓等。錦繡華府成熟商業租金價格及業態分布街道名稱商業類型鋪面特點租金價格經營業態普濟路北段臨街商業面寬3.6米進深8—10米30—35元/㎡·月以服裝鞋帽飾品等為主，各種業態兼有，如電器、床品、文具、藥店、雜貨、網吧、珠寶、美容美發、移動、聯通、銀行等，業態較為雜亂。普濟路中段臨街商業面寬3.6米進深8—10米25—35元/㎡·月以服裝鞋帽為主，眼鏡、文具、書店、飾品等業態為輔。普濟路南段臨街商業鋪面約30㎡20—25元/㎡·月以低檔服飾為主，夾雜各類業態，如診所、副食等。得勝大道黃商旁鋪面30—40㎡30元/㎡·月左右以超市、服裝、建材等業態為主。夾雜農資、美容等業態。團風大道—崩坡路之間鋪面30—40㎡舊鋪22—30元/㎡·月新鋪30—35元/㎡·月黃商引領，業態較多，布局較雜。其中，五金、建材等業態較多，同時，穿插窗簾、美容、美發、日雜、副食、低檔餐飲、水果、賓館、酒店等。崩坡路—普濟路段鋪面30—40㎡30—40元/㎡·月以精品服飾、便利超市、家電賣場等為主，夾雜窗簾布藝、美容美發等業態。商業競爭環境分析新興商業現狀項目名稱商業形態商業類型臨街情況及銷售價格商鋪現狀經營業態錦繡華府臨街2層社區商業9月20日開盤，價格未公開建設階段尚未蓄客二樓業態以茶樓和棋牌室為主玉環新居臨街1層社區商業4800元/㎡一層售罄均在經營建材、副食等康民馨苑臨街1層社區商業臨利民路5000元/㎡臨社區規劃路3800元/㎡部分經營部分空置建材、餐飲等文化新村小區臨街1層社區商業臨社區規劃路預計3000元/㎡建設階段尚未蓄客——金穗大廈臨街2層臨街商業金穗批發超市240㎡，130萬。單位租金30元/㎡售罄均在經營建材、餐飲等盛世廣場臨街2層社區商業單鋪面積40㎡，5800-7000元/㎡，已售罄，租金500-600元/間·月部分經營部分空置建材、副食等康莊華府天地臨街1層臨街商業單鋪面積70-80㎡，進深17米層高4.8米，5700元/㎡，僅剩3間，月租金20元/㎡部分裝修中，尚未經營——商業競爭環境分析商業形態構成：以臨街門面為主，綜合商場為輔

團風絕大部分商業都是傳統的臨街鋪面形式，這主要是受到當地傳統的經營模式和消費習慣的影響，對臨街商鋪的認可度較高。無論是經營者或是消費者都已普遍接受臨街門面的商業形式。大型的綜合型購物場僅有黃商團風購物廣場一家，經營場面較為冷清，對當地消費者沒有多大吸引力，市場影響力一般。目前團風并沒有出現商業步行街、大型專業市場等商業形態。商業競爭環境小結商業業態分布：商業業態多而分散，缺乏聚集效應。服飾鞋帽等業態居多，出現扎堆現象。目前中、低檔服飾鞋帽已經基本達到飽和狀態，該類業態的市場競爭十分激烈。交通通訊、家居家電產業正在興起階段，目前成為消費的新亮點，但該類業態分布較少并且分散，缺乏集中型的購物場所。餐飲、休閑娛樂類的場所極為缺乏，經營的規模不大，檔次不高，沒有特色。商業競爭環境分析商業整體形象較差：具體表現為占道經營、店面凌亂陳舊，缺乏應有的商業形象包裝。目前黃岡商鋪價格區間在4000-5000元/㎡較多，價格較高，但實際租金較低，尚不足以支撐其售價。受民工外出打工及反鄉周期影響，團風各商場銷售情況也呈現出很明顯的周期性，民工返鄉期間，銷售業績比較旺，而民工離鄉期間，銷售則較為冷淡。同一街上相鄰新舊兩商鋪租金價格相差很大，新商鋪比舊商鋪租金高很多，這說明團風商家都比較喜歡新商鋪。新建商鋪價格較高、租金較低消費周期性強商家較為喜新厭舊商業競爭環境分析地段中心，配套成熟，居家生活便利。城市干道，交通便利，樓盤標志突出。中心人群密集區，住宅客戶將較為充足。鄰近團風中學、團風楚天學校等，教育資源豐富。項目內外大體量商業為住宅提供有力支撐。前期規劃階段，項目擁有較大余地商業貫穿地塊，對住宅干擾不可避免地塊狹長，且布商業，不利于內部景觀的營造。地塊被規劃路及商業街分為四塊，項目整體性不強。城區核心地段土地供給和開發項目均很少，市場直接競爭壓力小.市場開發水平總體較低，項目突破空間大。宏觀經濟不景氣，加劇了客戶的觀望心理城區向東發展，住宅競爭范圍擴大。黃州、武漢市場對高端客戶分流，團風住宅發展較為不利。SWOT項目SWOT分析————住宅部分地段核心，商業繁華，人氣旺盛商業扎堆分布，商業氛圍濃厚民宅密布、學校聚集，項目客源充足項目將統一規劃，統一管理，業態聚集，檔次均一，優勢突出。東端臨崩坡路尚無直接出口，影響商街人流引入。崩坡路商業氛圍差，人流少。普濟路商業有衰落跡象，商業地位有待提升。周邊道路狹窄，車輛停放不方便。目前步行街這種商業形態尚未出現，為市場空白點。未來幾年團風沒有大體量商業供給，項目競爭將較少。團風商家喜新厭舊，對新商鋪認可度高。以黃商為中心的新興商業的不斷發展與完善，將對本項目商業形成直接沖擊。較多高端客戶到武漢、黃州購物，對本地商業消費形成直接沖擊。SWOT項目SWOT分析

————商業部分項目SWOT分析

————分析小結項目優勢比較突出，機遇也比較多。但市場容量有限，商業之間市場競爭較為激烈。住宅兼容商業的特點，商住不可避免的存在一些相互干擾之處。在后期項目定位和規劃中，應充分揚長避短，以實現利潤最大化目標。團風縣版圖不大，人口不多，市場容量有限，且處于陽邏與黃州的夾心區域，高端客源易于流失，中低端市場多方瓜分。在這種背景下，就需要我們充分結合市場供需，合理配置各類物業，并以準確的產品定位、合理的價格定位以及務實的開發策略來實現項目最大化的利潤目標。項目定位說明項目定位分兩個部分展開，即商業物業定位和住宅物業定位。在定位之前，首先要確定項目的開發思路及商業與住宅間的體量關系。項目定位說明商業主導，但體量應合理設置。項目整體方向建議住宅為輔，可充分用盡容積率。本項目商業體量的大小，取決于幾個關鍵因素。第一、團風縣城的人口結構，總人口及城區人口。第二、人均收入水平，人均消費支出結構及傾向的消費區域。第三、本項目建成后，預估能夠分流的消費比例。第四、推算可能達到的營業額度。第五、本項目整體的租金水平。商業體量定位團風商業步行街年營業額估算：團風人口結構：團風縣總人口36.7萬，其中，城區人口4.8萬。城區非農人口26106人，城區農業人口16705人，流動人口5000人。人均收入及消費水平：2008年，團風縣城鎮居民人均可支配收入為8618元，比上年增長23.08%。農民人均純收入2994元，同比增長20.3%。2008年，團風縣社會消費品零售總額9.39億元，比上年同比增長28.4%。每年人均社會消費品支出為2559元。農村居民人均支出水平較低，一般為城鎮居民人均支出的40%。（參照湖北省社會科學院統計數據）。初步將流動人口消費實力與城區人口對等計算，城鎮居民人均消費支出額×（3.11÷36.7）+（城鎮居民人均消費支出額×40%）×（33.59÷36.7）=人均消費支出（2559元）城鎮居民人均消費支出=5676.57元/年，周邊鄉鎮居民人均消費支出約2270.63元/年。人均消費支出內容：食品：主食、副食、蔬菜、油脂、肉禽及制品、蛋類、水產品、其他食品、煙草類、酒類、干鮮果品、在外飲食等。衣著：服裝、鞋襪、包帽等。家庭設備和用品服務：耐用消費品、家庭日雜用品。醫療保健。交通通訊：交通、通訊、郵電費。娛樂教育文化服務：文化娛樂服務、學雜費。居住：住房、水電費、燃料等。雜項商品和服務：商品性支出、服務性支出等。參照湖北省社會科學院統計數據。人均消費支出結構：消費內容城鎮居民農村居民食品38%52%衣著12%5%家庭設備、用品服務7.5%4.5%醫療保健5%5%交通通訊7%5.5%娛樂、教育文化服務14.5%13%居住12.%11%雜項商品和服務4%4%團風縣人實現消費的場所：城鎮居民的日常消費支出基本在中心城區完成，其中，在現代商業經營場所的消費支出約占其總消費支出的35%，部分消費在傳統的農貿市場、專業市場及醫療教育機構完成。農村居民的部分消費支出在中心城區現代商業經營場所完成，如部分衣著、家庭設備、文化娛樂服務類消費、雜項商品或服務等等，約占其總消費支出的10%。團風縣城區商業總營業額預估：5676.57×3.11×35%+2270.63×33.59×10%=13806萬元。本項目建成后，將是團風縣首屈一指的現代型商業經營場所，一樣可以形成服裝鞋帽包襪、部分食品、部分家庭設備、交通通訊、娛樂文化服務、雜項商品和服務的消費場所。本項目建成后主要面臨得勝大道、團風大道、普濟路及利民路等現有商業的分流及部分高端客戶的外流。綜合考慮上述因素，預計本項目建成后將可以至少占據團風縣城商業35%的市場份額。即，在本項目中可完成的人均年消費額度預計為：13806×30%=4141.8萬元。平均地效計算：普濟路和得勝大道目前的街鋪租金水平為每月25-40元/㎡；考慮到本項目將是新興商業街，有著統一的招商和經營管理體系，其租金將會有一定的上浮空間，租金價格略比現有價值高出約10—15%，最終將本項目平均租金水平確定在35元/㎡。平均地效=平均月租金×12個月÷月租金占營業額的比例（按10%計算）=35×12÷10%=4200元/㎡。本項目商業總體量面積計算：商業體量面積=年營業額÷地效=4141.8

÷4200元/㎡=9861.42㎡。在此取整為9800㎡。綜合上述分析，基本可以確定本項目商業體量最大約9800㎡，最多不宜超過10000㎡。本項目宜以什么樣的商業形態出現？地塊自身：本項目主要臨街面較窄，僅60多米，僅臨街建設商業門面或主力店，難以將商業體量或商業價值最大化。地塊縱深較長，約250米，地塊中部教育路，北部崩坡路連通得勝大道，可為項目引入人流。商業形態定位市場需求問卷調查商業街門面和臨街門面，鋪面獨立，大小合適，臨街狀況好，人流量大，易于被市場廣泛接受。深度訪談人們對本項目建設商業步行街比較認可，希望能夠引進中百等主力店，與得勝大道和普濟路抗衡。綜上分析，既能實現本項目商業體量最大化，又能充分釋放項目商業價值的形態基本已經確定：即整體為商業步行街，局部設置主力店。本項目是否具備發展商業步行街的條件？商業步行街必須滿足三個基本條件：①城市中心，商業繁華，有開發商業步行街的商業基礎。評價：項目位于商業核心區，地段中心，完全符合需求。②對外交通較為通達，能夠從各個方向輸入人流，確保商業人氣。評價：地塊臨普濟路；中部教育路通往得勝大道，東端到本項目截止；與崩坡路相隔一排密布的私房，步行街北端出入受阻。③地塊長度適宜，步行尺度合理，購物環境突出。評價：本項目地塊臨街面雖短，但地形較長，有256米的步行距離，能夠創造比較舒適的步行環境。答案：項目有開發步行街的潛力，但條件尚不完全充分。要開發步行街，須在崩坡路為步行街開口，使步行街全程通達，周邊客戶全方位涌入。無論地塊北部能否開口，均應在地塊中部的教育路上設置主力店，形成商業街內部的人流中樞，帶動縱深商業的發展。商業層數建議：結合問卷調查和深度訪談結果，建議步行街以1層臨街鋪為主，局部2層集中型商業。步行街主體為一層街鋪，在普濟路、地塊中部等重要節點，考慮2層的集中型商業，引進主力店，充分釋放黃金節點的商業價值。一層部分商業體量約8000平方米，二層部分商業體量約2000平方米。商業進深：據對商家訪談及商鋪實際使用情況的了解及我司在二、三線城市商鋪的操作經驗，比較合理的商鋪進深在12米左右。商業物業定位目標客戶群定位目標消費群定位商鋪價格不能脫離現有市場租金水平和經營情況商鋪大小必須與商戶經營需求和投資者購買實力密集聯系業態確定就等于確定功能，業態分配、分布基本決定了項目特色避開不必要的商業競爭，走差異化商業路線商業檔次定位商業業態定位商鋪面積定位商業價格定位商業物業定位目標消費群定位是商業業態定位的基石和說服投資的導向。只有充分掌握項目消費群體的特點，并發揮各類消費群體的作用，才能更好的為商業物業后期的良好經營而服務。目標消費群定位項目地處團風縣老城區商業中心，區域特點決定了目標消費群的結構：主要以城區消費者為主，以周邊鄉鎮消費者為輔，以學生消費群體作補充。目標消費群來源城區消費者：該類人群多居住在團風老城區，對本項目區域有較強的認同感，熟悉目前流行的消費趨勢。其消費頻率、消費檔次、消費能力均較高。多為區域原住居民、個體商戶、企事業單位員工、私營業主等。受現有商業供給檔次及種類局限，部分高端消費群體，如事業單位職工、私營業主等流向了武漢、黃州等周邊先進城市。

目標消費群特點周邊鄉鎮人群：團風縣處于陽邏與黃州的夾心地帶，下轄鄉鎮人群雖多，但其購買實力不強，消費忠誠度不高，部分容易流向黃州城區，對商業的實際貢獻有限。此類人群平時大多外出務工，在五一、十一及春節等黃金假日返鄉高潮期間消費相對活躍，對黃金節點商業街氛圍的形成能夠起到良好的帶動作用。學生消費群體：本項目所處的普濟路上聚集了團風中學（高中）、團風楚天學校（民辦3年級—9年級）兩所學校，擁有一定數量的學生群體。雖然與主流消費群相比不多，但距離項目近，節假日及課余休閑時間多，喜歡新奇的消費環境，能夠給本項目帶來一定人氣。引領型消費人群：以城區的高收入群體為主，如政府公務員和私營企業主等，是本項目的引領型消費人群，他們有較高的收入水平，追求生活品質與物質享受，能夠引領城市消費潮流。主力型消費人群：以城區的原住居民、個體商戶、工薪階層等人群為主，他們人數眾多，遍布于整個城區。他們是城市商業的主要消費力量，消費頻率高，是支撐城市商業持續繁榮與發展的中流砥柱。補充型消費人群：以周邊進城消費的鄉鎮人群為主，以鄰近的學生消費群體為輔，其比較向往城市生活，樂于接收促銷、打折等城市商業元素，盡管其消費頻率相對不高，但是對商業人氣提升有重要的作用。各類消費群體的作用：引領性消費人群和主力消費人群是項目爭取的主要人群，在商業業態的設置上應盡量滿足其追求時尚、現代的多元化消費特點，同時，在商業促銷等活動上，應力爭廣大補充人群的參與，促進商業人氣的聚集。市場供給：低端商業充斥，市場競爭激烈，市場極度缺乏規劃好、規模大、環境優、品質高的中高檔商業群。團風城區商業主要沿普濟路、得勝大道分布，臨街鋪面為主，業態雜亂分布。項目所臨的普濟路經營業態多為服裝鞋帽，檔次較低，且有向得勝大道擴張轉移的趨勢，市場競爭異常激烈。市場極度缺乏品質較好，檔次相對較高的核心商業體。商業檔次定位市場需求：人們對品質商業的需求客觀存在。團風縣城歐萊雅、紫薇、麒麟、黃商超市部分及外貿服飾等品牌店面因品質保證，是當地經營成功的典范，充分說明人們對品質商業的需求是客觀存在的。地塊自身：地段核心，基礎牢固，理念先進，商業全面升級，檔次易于提升，可實現差異化經營。項目周邊商家林立，商業氛圍濃厚，本項目先進理念的商業植入，必將吸附全縣實力商家全面進入，商業升級、檔次上位指日可待。綜合上述，將本項目商業定位于中高檔次。可與周邊商業形成差異競爭，引導與帶動區域商業層次提升，鞏固普濟路核心商業地位。本項目設置什么樣的業態合適？地塊自身——地段核心，適宜的業態較廣。地處團風城區中心，商業繁華，基礎牢固，人氣旺盛。步行街商業體量較大，能夠很好的聚集各類消費群體，容納各類商業業態，在業態的選擇上具有較為充分的余地。因此，可以充分根據市場需求的強弱程度，來確定項目業態類型。商業業態定位市場供給——現有商業發展初級，商業業態具有充分的升級和拓展余地。項目周邊以服裝鞋帽等常規性購物為主導的初級市場格局，缺乏休閑娛樂、特色餐飲等供給，業態單調、功能單一、分布雜亂，缺乏特色，這為項目在商業功能和業態上的多元發展提供了充足的余地。市場需求——問卷調查①廣泛客戶：認為本項目地段最適合經營的業態依次為：服裝鞋帽、超市、餐飲和休閑娛樂；較適合經營的業態依次為：時尚飾品、綜合型商場、家居用品、家電數碼等。②意向客戶：認為本項目地段最適合經營的業態依次為：服裝鞋帽、休閑娛樂、超市、餐飲等業態。較適合經營的業態依次為：時尚飾品、綜合型商場、家電數碼、家居用品、手機通訊等業態。⑶深度訪談代表性觀點：該項目基本上適合經營各種業態，如服裝、鞋帽、箱包、美容、美發、家電、精美飾品、棋牌娛樂等，甚至針對學生及年輕人的電玩游戲、網吧、文具店、書店等，還可以發展餐飲等。不宜發展像農貿、菜場、水產、五金、建材等臟、亂、差，影響商街形象的商業。也不宜引進需要場地大的商業，如鮮花店、家具店等。餐飲類業態因污染性較大，建議少做，或做比較潔凈的餐飲類型，如鄰近游戲場所設置美食城等。酒店類業態建議不做，因為團風縣城很小，城市發展也一般，對酒店的需求較少。手機通訊類業態在普濟路已經較多較集中，市場競爭較激烈，可考慮但不宜做多。團風人心目中的商業步行街是包羅萬象、品類豐富，環境潔凈、形象統一的優質商業體。受供給現狀、消費水平等多方面限制，本項目商業業態不可能面面俱到，為增強商業的影響力，必須以最受市場歡迎的業態為主，適當照顧次要客群，并輔以精選業態。問卷調查結論基本代表了團風主要消費群體的需求，可以作為業態定位的主要依據，但對學生群體的需求略為照顧不足。經過逐步篩選和全盤考慮后，將本項目適合經營的商業業態主要有四大類——21購物類業態服裝、鞋帽、箱包、孕嬰用品；超市、珠寶首飾、化妝品、精美飾品；家電數碼、手機通訊、窗簾布藝；文具、書店、運動用品。輻射全縣、兼顧社區前來步行街購物休閑的各類人群政府機關、企事業單位職工、學生群體3服務社區及周邊居民4社區服務類商業煙酒茶、副食、藥房、碟屋、干洗店、面包坊等。餐飲類業態匯聚中西簡餐、特色美食城、冷飲、熟食及各類地方特色小吃等。娛樂休閑類業態電玩游戲廳、網吧；咖啡、茶樓、棋牌娛樂場所；美容、美發、美體，足療洗浴場所。購物類業態為主導：主要集中于商業步行街首層，以超市、百貨或成片街鋪形式出現。其中，購物類業態以超市或綜合賣場為引領，促進人氣快速聚集。服裝鞋帽箱包等業態作為主體。家居、家電、手機通訊作為補充。娛樂休閑類樹特色：強調特色，主要在街區中段尤其是二層鋪面布局，以特色帶動中部及二樓人氣形成。服務類業態作為輔助：主要分布在社區次要街道鋪面上。特色餐飲類作補充：主要分布在步行街東半段，滿足購物之余的就餐需求。本項目目標客戶主要集中在25－40歲之間。以體商戶、私營業主為主，以政府公務員、教師及醫務工作者等人群為輔；家庭月總收入主要集中在2000－4000元之間，家庭年收入2.4－5萬，具備一定購買實力。目標客戶定位目標客群社會特點：個體商戶、私營業主為主此類人群目前大多租賃商鋪經營，經商謀生，是市場中最具購買實力的一群人。他們深知以鋪生財的道理。他們買鋪多用于自營，但投資者也占據一定比例。他們自身懂得經營之道，對商鋪認識較為客觀、理性而且成熟，要從競爭市場分流此類人群，本項目除了地段、人流量、商業氛圍等先天優勢，還必須具有十分突出的后天優勢，如商業業態定位、投資回報保障等。目標客群結構：政府公務員、教師及醫務工作者等企事業單位職工為輔。政府公務員、教師及醫務工作者收入較高，工作穩定，具有一定的財富積累，具有一定的商鋪購買實力。由于商業經營經驗較為缺乏，此類人群購買商鋪的比例不高，且多用于投資，很少考慮自營。該類目標客群消費觀念趨于保守，在經濟回落、房價不穩的現實面前，認為商鋪投資較為穩妥，但承受價格水平較受限制，將是本項目商業的輔助型購買群體。目標客戶需求商鋪面積調查商鋪面積定位問卷調查：意向客群最青睞的商鋪面積為41－60㎡，其次為21－40㎡和61－100㎡的鋪面。商戶訪談：開間3.6米、進深12米左右，標準面積40㎡左右的商鋪，能夠很好的滿足其前店后居的經營模式，較受中小商戶歡迎。部分實力大商戶比較喜歡60－100㎡的商鋪。以41－60㎡標準鋪面為主，以21－40㎡鋪面為輔，以61－100㎡大面積鋪面作為補充。其中，21－40㎡、41－60㎡兩種規格的鋪面搭配設置，可以自由組合成61－100㎡左右鋪面，滿足各類客群的需求。商鋪面積定位：本項目商業部分以步行街為主，臨主街集中型商業為輔。臨主街集中型商業：占據地段黃金，臨街面短，商業價值較高，建議劃分為若干個臨街門面，進深適度放大處理，以15－20米深度為宜，使單間鋪面面積達到61-100㎡標準。提升臨街鋪面的購買門檻，以帶動步行街內部鋪面的銷售。步行街內鋪面：以41－60㎡為主，21－40㎡為輔，商業價值較低的位置，鋪面盡量劃小處理，降低購買門檻。各區域商鋪大小界定：我司對本項目周邊主要街道的商鋪租金價格進行了調查。下面將針對其調查的情況通過租金價格推算商鋪價格這種方法來對本項目商鋪價格進行定位。地塊周邊租金狀況以本項目地塊為中心，向周邊地段主要街道擴散，對周邊商鋪的租金調查結果為：普濟路：臨街商鋪的租金水平為每月25-35元/㎡；得勝大道：租金水平為每月30-40元/㎡。商鋪價格定位結合前面對項目周邊及地塊沿街面現有商鋪的租金分析，可以初步得出本項目步行街內街大致的租金價值為30元/㎡·月。考慮到本項目是一條新建的商業街，在規劃設計、業態分區、招商與管理上，均采取先進城市的科學模式，其租金與現狀相比將有一定的上浮空間。要想使商業街聚集飽滿的人氣，成功的招商是關鍵，為提升步行街商戶的入駐率，拉開步行街與普濟路臨街商鋪的租金差距勢在必行，可將本項目臨街租金水平確定在60元/㎡·月。□按租金價格推算商鋪價格的公式為：商鋪價格=租金價格÷萬元貸款月供額×10000÷貸款成數以當前商鋪商業貸款執行利率計算，萬元貸款月供額為114.34元，參照五成十年的普通商業貸款標準，計算過程如下：臨街商鋪價格=60÷110.372×10000÷0.5=10872元/㎡步行街商鋪價格=30÷110.372×10000÷0.5=5436元/㎡根據租金價格反推法，最終將本項目臨街商鋪價格取整定為10800元/㎡，該價格為少量臨普濟路鋪面，數量少、商業價值高。步行街商鋪價格定為5400元/㎡。上述價格主要針對本項目普濟路臨街鋪面和步行街底層鋪面分別作出的定價，其他區域、其他位置的鋪面，可以此為基礎，依據價值遞增或遞減規律推算。住宅物業定位住宅物業定位住宅產品定位住宅價格定位目標客戶定位建筑形態定位項目品質定位住宅目標客戶來源：目標客戶定位據問卷調查及對競爭樓盤了解，可以判斷后期本項目客戶將：主要來源：團風老城區，次要來源：周邊鄉鎮進城人群，輔助來源：少量外出返鄉的候鳥人群。年齡特點：以26~40歲的中青年客戶群體為主力。家庭結構：多為成熟的4口之家，同時以3口之家為輔。職業特點：多為企事業單位員工、個體商戶、私營業主、教師、醫務工作者。收入水平：中等家庭收入水平，有固定的經濟來源。家庭月收入2000~4000元左右。目標客戶社會特點：購買目的：多因改善居住環境而買房。自住是購房的主要目的，投資房產的客戶所占比例較小。少數客戶具有陪讀居住的需求。客戶購房考慮因素：價格和交通依舊是客戶群最為敏感和關注的因素，其次項目規模、朝向、周邊生活配套和戶型也受到了不同程度的關注。目標客戶需求特點：主力型客戶：個體商戶、單位職工等人群數量龐大，基礎廣泛，具備一定的購房實力，住房需求量較大，是后期購買本項目的主導力量。輔助型客戶：外出返鄉客戶及周邊鄉鎮進城客戶渴望通過進城購房來融入城市生活，該類人群基數較大，將是本項目重要的輔助型客戶。提升型客戶：目標客戶群中，城區私營業主、政府公務員等屬于當地社會的精英階層，具備較強的社會地位與經濟實力，將是本項目的提升型客戶，絕對數量不多，而且還有部分流失到黃州城區，但能對項目品質起到很好的映襯與提升作用。目標客戶層次劃分：市場需求：問卷調查：意向客戶最偏好多層住宅，但對帶電梯小高層住宅的接受度也較高。建筑形態定位深度訪談：受訪者認為本項目地段中心，開發帶電梯小高層能夠形成城市地標，提升團風城市形象，吸引有實力的人群留在團風。市場競爭：目前團風房地產市場處于起步發展階段，以多層住宅為主導，除團風建材商貿城建有12層小高層住宅外，小高層尚屬市場空白點。團風房價偏低，目前市場最高價也僅1500元/平方米，近期房價難以支撐小高層開發。地塊自身：地塊自身批準容積率為2.0—2.5之間。僅建多層住宅難以充分利用地塊容積率，建議規劃適量小高層，在后期房價提升后推出。綜合上述分析，將本項目定位為以多層住宅為主的小區，小高層住宅適量規劃，并于后期推出。由于本項目商業步行街貫穿地塊，一定程度影響住宅布局，規劃時可根據樓間距大小，可放低層數，設置少量商鋪上的花園洋房產品。市場競爭：高品質、高性價比樓盤是市場一大空白。團風市場在售樓盤大多規模較小，內部環境平庸，樓盤品質普遍不高。在建筑立面、景觀規劃和配套建設上層次較低，受眾消費也僅停留在有房而居的基礎層次，不太關注樓盤的附加值。住宅品質定位地塊現狀：周邊配套完善、項目規模較大，能夠達到內外兼修的良好境界。項目所處地段地處團風老城區商業中心地帶，周邊各項生活配套較為成熟，交通出行便利，具備了開發高性價比住宅的先天條件。本項目規模較大，在團風市場少見，自身有充足的空間營造良好的內部環境和打造較高的居住品質。影響因子君信·相地景錦繡華府康莊·華府天地玉環新居長青佳園本項目交通便利程度一般較好較好較好較好好生活配套一般一般較好較好較好好噪音及環境干擾較好較好好較好一般一般大氣環境較好較好較好較好較好較好地段升值潛力一般較好好較好較好較好小區物業管理一般較好較好較好較好較好建筑質量較好較好好較好較好較好外部景觀一般一般較好較好一般一般內部景觀一般一般較好一般一般較好樓盤附加值一般較好較好一般一般較好樓盤品質定位中檔中檔高檔中檔低檔中高檔與眾多競爭樓盤相比，綜合優勢突出，具備開發中高檔住宅的基本地產因素！結合上面對需求、競爭及項目自身特點的綜合分析，將本項目定位于中高檔品質的住宅小區。通過后期內部景觀環境的營造及單套總價的合理控制，實現其性價比提升，增強項目市場競爭力。市場需求：戶型：3室2廳是市場需求的絕對主力，是3－4口之家的理想居家戶型。2室2廳是一部分經濟條件有限但對住房需求較為迫切的客戶所選。選擇4室2廳的人群相對較少。面積：111－130㎡住宅最受客戶所歡迎，其比例超過一半；91－110㎡、131－150㎡的面積分別為15%、19%的客戶所喜好；說明：據同類城市經驗，意向客戶需求為理想需求，是在沒有考慮售價的情況下的選擇，一旦考慮售價，其實際需求面積會相應縮小10－20㎡。產品定位市場競爭：3室2廳是團風市場供給的主力，2室2廳是團風市場供給的次主力，另有少數項目設置了部分4室2廳產品。市場供給產品主要集中于110～140㎡之間，大面積產品較為普遍，100㎡以下面積產品較為稀缺。中心地段，舒適型120—130㎡3室2廳較受市場歡迎，110—120㎡之間的緊湊3室也較受青睞，2室2廳市場需求有所提升，但4室2廳戶型市場需求相對較少。地塊自身：地段中心，商業繁華，配套完善，緊鄰學區，能夠很好的吸引各類客戶群體，如城市中廣泛實力客戶，原住居民，個體商戶，陪讀家長等等，客觀存在的市場需求具有多樣性。地段稀缺，地價較高，購買門檻不低。因此，本項目仍將以改善型需求為主，過渡、投資及陪讀需求為輔。綜合以上地塊現狀、市場需求、競爭環境三方面的分析，將本項目產品定位為：

以滿足3—4口成熟大家庭需求3室2廳居家戶型為主，以滿足新婚、返鄉、小商戶、陪讀客群的2室2廳居家小戶為輔；以滿足5口以上大家庭的4室2廳戶型為補充；舒適戶型與緊湊戶型兼顧設置。具體戶型面積定位如下：戶型面積配比2室2廳1衛80－90㎡20%3室2廳1衛（或2衛）90－115㎡30%3室2廳2衛115－125㎡35%4室2廳2衛125－140㎡10%140－160㎡5%陪讀客戶、小商戶新婚及外出返鄉成熟家庭改善置業樓盤價格是影響項目銷售和開發利潤的重要因素，科學合理的價格定位能夠在保證客戶認可的基礎上實現項目開發利潤的最大化，同時保證合理有序的銷售推進。在價格定位過程中，我司將以市場競爭樓盤的價格為主要參照對象，得出能夠反映項目品質，同時又能夠為消費者接受的價位。住宅價格定位□價格定位過程一般常用的樓盤定價方法有：成本定價法、競爭定價法、加權定價法、差異定價法、時間定價法、可比樓盤量化定價法等。當可比定價樓盤數量達到6—7個時，即可采取比樓盤量化定價法定價。在此我司選取等較具可比性和市場代表性的君信相地景、錦繡華府、御景園、康莊華府天地、玉環新居、長青家園、盛世廣場等7個樓盤樓盤作為參照，選定可比樓盤量化定價法來為本項目住宅進行價格定位。

（1）定級因素權重確定權重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。我們針對項目情況，挑選出18個因素，共分五個等級，分值為1—5分不等。每一因素占不同的權重，從0.1—0.5不等。（2）樓盤因素定級公式P=∑WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+……+WnFn式中，P——總分（諸因素在片區內樓盤優劣的綜合反映）；n——樓盤定級因素的總數；Wi——權重（某定級因素對樓盤優劣的影響度）；Fi——分值（某定級因素對片區內所表現出的優劣度）。注：下述數據均根據我司近日最新調查資料所得。（3）可比樓盤綜合因素量化統計表（一）因素權重君信相地景錦繡華府御景園項目地塊位置0.542424252.5價格0.531.5214252.5配套0.441.631.241.652物業管理0.341.230.941.230.9物業類型0.341.241.241.241.2建筑形態0.341.241.241.241.2交通0.431.241.631.252城市規劃0.330.941.230.941.2樓盤規模0.230.620.440.840.8朝向0.341.241.241.241.2外觀0.240.830.640.840.8環境0.431.231.241.641.6發展商信譽0.240.840.840.840.8付款方式0.240.840.840.840.8戶型設計0.341.220.641.241.2銷售情況0.140.440.440.440.4廣告0.240.840.85140.8停車位數量0.130.330.330.340.4評分

18.9

17.4

20.2

22.3（4）可比樓盤綜合因素量化統計表（二）因素權重康莊華府天地玉環新居長青家園盛世廣場位置0.531.54231.531.5價格0.5212110.510.5配套0.420.831.241.620.8物業管理0.341.230.920.620.6物業類型0.341.241.241.241.2建筑形態0.341.241.241.241.2交通0.441.620.841.641.6城市規劃0.341.241.230.941.2樓盤規模0.240.830.620.410.2朝向0.341.241.241.241.2外觀0.240.820.420.420.4環境0.441.641.620.831.2發展商信譽0.240.85140.840.8付款方式0.240.840.840.840.8戶型設計0.330.930.930.930.9銷售情況0.150.540.420.230.3廣告0.25130.620.420.4停車位數量0.130.330.330.330.3評分

18.4

17.3

15.3

15.1（5）原始數據合計表序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YX*Y1君信相地景18.91400357.211960000264602錦繡華府18.31300334.891690000237903御景園20.21500408.042250000303004康莊華府天地18.41330338.561768900244725玉環新居17.31200299.291440000207606長青家園15.31200234.091440000183607盛世廣場15.11180228.01139240017818注：表格中樓盤均價的單位為元/㎡（6）線性回歸計算初步價格根據表中所給出的原始數據，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故將所要建立的回歸方程設置為：Y=a+bX只要解出式中的待定參數a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據計算欄數據，得：Y=274.6994204＋58.1951746X其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分。（7）根據競爭樓盤可比因素量化法，本項目綜合得分22.3，計算得出本項目多層住宅的均價為1572.45元/㎡，在此取整為1550元/㎡。（8）小高層住宅均價可結合后期市場變化，考慮成本差異、品質差異等因素，在多層住宅價格基礎上，上浮100—200元/平方米。說明：依據當前市場狀況作出的價格定位只是樓盤此時的“靜態”價格，并不是一成不變的，在后期將根據市場的實際變化進行相應的調整和上下浮動。同時，在項目不同的銷售階段，還可以采取較為靈活的價格策略順利實現銷售目標，保證利益的最大化。本項目地塊大致呈梯形，被教育路分為東西兩塊，因此，建議以步行街和教育路為主軸，商業與住宅呈“十字”形交錯布局。在北部崩坡路無法開口的情