2022上海宅地集中供應回顧地集中供應概況。環境 (一)競地規則調整本都以掛牌形式入市交易；同時將土地監管資金由原來最高的130%下調至買人報價相同的，系統新增一個“隨機值”。“隨機值”為大于中止價且不大于一次書面最高報萬位整數；“隨機值”可與競買人的報價或其他“隨機值”重復。經過對于“隨機值”規則的改會使拿地隨機性進一步擴大，再度增加公平性。 (二)政策指導禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目，虛增財政收入，彌補財政收入缺口”，政策的出臺似乎對國有企業拿地提出了限制要求，在市場中引起了較大反響。因為自全不過細讀政策內容可以發現，其中并未明令禁止所有國有企業拿地，而是反對通過買地不開發、“左手倒右手”等一些投機倒把的方式來虛增財政收入、彌補財政缺口。因此那些主營業務本就是房地產開發較低的拿地、融資成本獲得土地，但是在項目運營、營銷管理等方面缺乏專業能力，在行情走弱背景下將形成財務風險，政策的出臺將對這些企業起到警示作用。情 (一)全市走勢圖2022年上海各批次集中供地交易情況拆分各批次的集中供地情況看，第一批次是推地量最大的，可見年初政府的推地信心較為充足，不過地塊以外圍區域為主，首次集供市場反饋一般，盡管土地全部交易，但是大部分均以底價成交且國有主體此總體成交樓面地價也是各批次中最高的，超過3.3萬元/平方米。在第三批集中供地中，地塊幅數基本與第二批接近，不過整體土地規模提升顯著，尤其是外圍新增多幅大體量宅地，促使該平方米以下。圖2022年上海各批次集中供地價格情況5億元，相比2021年同期增長超六成；且105幅交易地塊中有52幅土地溢價交易，總體平均溢價率為3.48%，比去年高出1個百分點左右；另外年內四個集供批市場表現已有顯著改善。 (二)區域分布數區、嘉定區、松江區也分別推出14、13，圖2022年上海集中供地區域交易分布遙遙領先其他區域地價；排名第二的為楊浦區，成交樓面均價在5.7圖2022年上海集中供地區域交易價格分布要點 (一)拿地企業未見改善。則提升到了三分之一，國、央企強強聯合，國、民企有機結合，民企之間相互抱團，在外部形勢相對不景拿地企業結構分布從年內各企業的拿地情況來看，華發可以說是最為“豪氣”的企業，在22年宅地集中供應中摘得72幅單獨競得，其余8幅均通過聯合體摘得，整體權益拿地金額也高達206億元。地塊中包括徐匯、普陀四幅中心城區宅地，同時也涵蓋青浦西虹橋、徐涇鎮，嘉定新城遠香湖等多幅市場熱門地塊。其他保利、建發、象嶼等國有房企在這輪宅地集中供應中也收獲頗豐；今年土地市場中雖仍是國有企表上海宅地集供拿地金額前五企業 (二)房地價格本輪宅地集中供應交易中延續了簽署理性競價承諾書的要求，因此每幅地塊均已公開后期的新房指導●地價房價比整體數據的中位數在50%，平均值為47%，最大值在66%，最小值為24%。從數值的分布比分布繼而地價房價比基本位于高值；反之地價房價比40%以下的地塊多處于金山、臨港自貿區等遠郊區域，地砥柱；而地價房價比50%~60%的土地數量略有減少，但是其中多數地塊位于關注度高。●新房指導價通過將不同行政區的居住用地對應新房指導價進行排列，可以較清晰的看出中心城區與外圍區域在新平米，區位相對較好的地塊新房指導價普遍在10萬元/平米以上。其中長寧新涇鎮居住用地的新房指導價最高，達16.3萬元/平米，由于地塊所處長寧區典型別墅區，土地稀缺度高，并且根據土地指標后期大概房指導價基中外導圖各區居住用地新房指導價區間表近兩年集中供地中新房指導價調整土地個案全年的土地出讓金再創新高，加之零流拍的市場表現，放在全國層面上也是高居前列。不過值得注攀升，民營企業拿地意愿依舊低迷。近