***物業管理有限公司簡介***物業管理有限公司是由***有限責任公司、******物資有限責任公司出資成立的。公司成立于2002年4月，注冊資本500萬元，現有員工200多人，其中具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員38人，企業經理、部門經理、管理員90%取得了建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，或省建設廳頒發的從業人員崗位證書。公司依據《公司法》要求，成立董事會、監事會和總經理等組織機構，實行總經理負責制，下設有總經理辦公室、工程管理部、生活服務部、保安保潔部、房產管理部、車輛管理部5部1室及印務公司管理處。公司涉及的經營范圍廣泛，從保安、保潔、綠化、物資配送、餐飲、醫療門診、幼兒教育到車輛維修、設備維護、工程維修等。為進一步擴大業務，公司還成立了非法人資格的二級獨立核算單位房屋修繕分公司和裝飾工程分公司，并與深圳***物業服務有限責任公司合作成立了“*********清洗服務公司”。公司成立以來，經過廣大員工的共同努力，目前，已經通過了ISO9001：2000國際質量體系認證。***物業管理有限公司是一個一業為主，多種經營的綜合性物業管理企業，公司的質量方針是“科學先進的管理、真誠高效的服務、文明高雅的環境、不斷創新的理念”，公司的企業目標是“一流的培訓、一流的人才、一流的待遇、一流的服務”，公司的經營方針是“優化資源、打造品牌、規模經營”，公司倡導的服務理念是“站著做人、跪著服務”。公司將在今后的發展中，堅持上述理念，積極進取，開拓創新，爭創全國一流的物業管理公司。為什么選擇***物業1、品牌優勢：***日報誕生于抗戰年代，有六十多年的光輝歷史，鑄就了知名品牌，創造了驕人的業績，形成了科學完整的管理模式。2、媒體優勢：***日報是中共***省委機關報，在媒體中始終起著領唱隊的作用，是全國最有影響的***集團之一。3、經濟優勢：******集團下轄八報兩刊和六大經濟支柱產業，即（***日報、農村***、齊魯晚報、經濟導報、生活日報、城市信報、半島都市報、魯中晨報）；兩刊：《青年記者》、《小記者》；六大支柱產業：***物業管理公司、廣告、發行、印刷、信息、置業公司。4、信譽優勢：***日報從創刊之日起，始終是黨的喉舌，人民群眾的良師益友，她的誠信有口皆碑，***物業管理秉承***集團的誠信和優良傳統，堅持合作雙贏的理念。5、專業優勢：物業管理公司的總經理、部門經理、管理員90%取得了建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，或省建設廳頒發的從業人員崗位證書，所有從業人員都是經過專門機構培訓的專業人員，公司已通過ISO9001：2000國際質量體系認證，并獲得了建設廳頒發的“二級企業資質”證書。6、技術優勢：公司員工具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員38人，高級工程師有7人，保潔綠化都有從業人員證書。7、培訓優勢：***物業公司成立了專門物業管理人員培訓中心，是建設部在***省內唯一定點培訓中心，定期舉辦全國物業管理企業經理培訓班和對物業從業人員的專業培訓。8、學習優勢：***物業公司已正在創建“學習型企業”，全體員工堅持業務學習，創建濃厚的文化氛圍，定期請物業管理專家授課，中層以上管理人員每周六組織學習。9、人員優勢：物業管理公司人員年富力強，平均年齡30周歲，共有專科以上學歷的占85%以上，擁有先進的管理理念。10、業務優勢：***物業除了管理內部一、二、三宿舍以及經管大廈外，還接管了***集團的四星級酒店新聞大廈，另外，還接管了投資2.6億江北最大印務公司——***華泰印務公司。規章制度一公眾制度***裝修管理規定一、裝修施工隊和裝修方案的選擇1、為了更好地配合管理處對裝修的管理，從業主和管理公司雙方利益出發，建議業主裝修盡量選擇實力強、信譽好、經過培訓取得合格證書的裝修企業。2、業主選擇的裝修方案應符合規定，不出現違章裝修項目，管理處將對裝修方案進行嚴格的審查。二、裝修申報1、住戶裝修，必須提前七天向管理處申報，圍合事務助理對業主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。2、業主領取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。三、裝修審批1、業主必須如實填報裝修內容，并向管理處提交裝修設計圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規定的應先向消防部門辦理報批手續）。2、在接業主（住戶）遞交的裝修方案一周內，事務助理會同工程技術部、保安部對方案進行嚴格的審核，保證不出現違章裝修方案。3、業主（住戶）收到批復后，交納裝修管理按金（每平方80元），帶領選定的裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續和交納施工押金（按施工人員每人1000元計）。簽訂《裝修施工隊伍責任書》，領取裝修許可證。四、施工管理1、所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報管理處審批，出具更改通知后方可施工。2、施工期間，業主進行現場監理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規定，按規作業，文明施工。3、裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如確實需要延期，要到管理處辦理延期手續。4、施工時間：每天施工時間為8：00-12：00,14：00-18：00。5、裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協商后，在管理處的監督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業主(住戶)負責。6、管道供氣設施和燃氣用具(必須符合國家規定)的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業資格證書的單位施工，上報相關單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。7、裝修施工，嚴禁打拆任何墻體，打拆墻體除責令恢復原狀外，按30%-50%的裝修押金罰款。8、空調應按安裝在管理處統一規劃的位置，空調架由管理處設計，統一式樣安裝。9、嚴禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由管理處設計統一式樣。10、施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。五、驗收1、裝修工程完畢后，業主(住戶)和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。2、隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收，管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業主(住戶)自己負責。3、竣工驗收后，由管理處驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時，限期改正，再行復驗，直到合格。經過3次驗收不合格者，管理處可另行指定施工單位進行施工，所發生的費用由業主(住戶)承擔。4、裝修驗收合格并使用個月后，經管理處復驗確定工程無明顯質量問題，將押金退回業主(住戶)和施工隊。***裝修人員管理規定為確保住宅小區業主的根本利益，并對裝修施工隊朝廷有序管理，特制定本規定。一、任何施工隊進入本小區施工，都要接受資質審查，提供：濟南市室內裝飾企業營業執照；2、濟南市建設局發執業許可證；3、濟南市裝修企業資質等級證書；4、法人企業技術狀況情況表。同時，要接受管理處對其進行的小區裝修基本要求、行為規范、注意事項和違規處罰等方面的培訓和管理。二、本小區內裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制度。各施工隊還必須加強內部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術工種工人要證件齊全。三、裝修施工時間：每天施工時間為8：00-12：00,14：00-18：00。超時施工，管理處有權責令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向管理處申報。四、施工隊在取得進入本小區施工資格并在接到工程后需辦理如下手續：1、交納施工押金，按施工人數乘以1000元計收；交納施工管理費，按施工人員每人每天5元計收；辦理裝修施工許可證，每人交納工本費20元；4、辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個交納工本費10元。五、施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現場作業，不得亂竄現場地，違者每人每次罰款100元；更不得私下再接工程而不辦手續，違者除補交有關費用外，每隊每次1000元。六、施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁安好和整潔。七、施工隊應絕對按《濟南市住宅裝修管理規定》、《***裝修管理規定》執行。八、施工后施工隊和業主共同向管理處申請驗收時交回進場“裝修施工許可證”和“出入證”，如丟失“裝修施工許可證”罰款500元，丟失“出入證”者每證罰款100元。九、每項工程驗收后，經1個月再復驗，確定無質量問題和其他違章現象時，可退回施工押金。***圍合內物品搬進(出)管理規定一、目的。本規定旨在加強、規范物品搬進(出)管理。有效控制偷盜等治安案件。維護區內居民及商家、單位利益。二、申報制。住宅區住戶及商家、單位凡有物品搬出本區，須事先向管理處管理中心申報，管理中心應及時通知圍合事務助理，并向其它部門傳達周知，并保證在搬進(出)物品時提供方便。三、盤查制。管理處治安隊人員均有責任對所有物品搬進(出)進行盤查；發現可疑情況及時處理，并在有需要時聯系治安大隊支援；本區出入口崗亭值勤治安員須密切注意進出車輛及人員，發現可疑情況及時進行檢查、處理。四、應急處理。區內發現有關可身經百戰疑情況并且當事人逃脫時，應立即以對講機、電話等迅速與出入口崗亭及執勤治安隊員聯系，報告有關特征并請示截停，有關人員接到截停請示時須及時反應并予截停、盤查。五、案件處理。經盤查發現有違法現象時，須及時移交派出所處理。六、登記。發現可疑情況，及時向治安大隊長匯報，治安大隊長應準確及時記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時間、地點、人、事等要素齊全。二內部崗位職責***管理處主要崗位職責管理處主任是由公司聘任，授權到住宅小區實施物業綜合管理的責任人，對公司和住宅區業主委員會負責，保證住宅的環境舒適優美、房屋及公共設施完好、機電設備運轉正常、水電供應正常、文化娛樂活動豐富多彩，住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項房管法規定、政策法令及公司的各種規章制度外，還必須履行下列職責：一、根據房管法規、政策法令、公司的各項規章制度和住宅區物業管理合同規定的條款，實行“管理目標、經濟指標”責任制，對住宅區的房屋、公共設施組織驗收、接管，對住宅區的交通車輛治安、衛生綠化、維修養護、財務收支及有關區政建設、社區文化等實施全面管理。二、根據公司和住宅區管委會的授權，主持、審查、簽定對外的各項經濟合同。三、結合住宅區實際，建立、健全各項規章制度，檢查、督促員工認真貫徹、執行，并督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業守紀，維護集體榮譽。四、組織員工學習政治、業務，嚴格按培訓制度培訓各類員工，提高管理服務水平。加強員工的團隊協作，定期對員工進行考核，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關心員工的生活、福利，調動員工的積極性。五、審批房屋、公建設施的維修、養護計劃和住戶裝修申請，組織維修人員按時保質完成各項任務，并檢查督促住戶按規定進行裝修。六、堅持“取之于民、用之于民”的收費和使用原則，審批資金收支，嚴格按財務制度辦事，努力增收節支，合理使用管理費，不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費。七、對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監督，提高服務質量，及時處理住戶投訴，總結、推廣管理新經驗，提高管理水平。八、參加物業管理業務培訓，不斷提高自身素質，完善小區各項管理規章制度和崗位責任制度。九、組織開展社區文體娛樂活動，根據管理規章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓班，豐富居民生活內容，搞好精神文明建設。十、積極配合有關部門做好住宅區有關的工作。十一、定期向公司請示匯報工作，完成公司交辦的其它任務。***管理處副主任崗位職責管理處副主任在管理處主任的領導下，組織領導本部門員工對樓宇、公共設施、治安、交通、綠化、清潔等實施全面管理，并向主任和住戶負責。一、負責本部門職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關。二、負責每月向主任提交本部門工作計劃及工作總結。三、負責對本部門員工進行定期、不定期考核，向主任提交本部門員工的工作績效報告。四、向主任提交本部門用人計劃。五、積極參加時事政治和業務學習，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理處的各項規章制度。六、堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要有耐心解釋，及時處理(一般在24小時內處理完畢)。投訴處理率達100%。七、熟悉住宅區樓宇的結構、樓宇的排列、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法和開關位置；樓宇和公共設施的維修養護要領和常見故障、常用維修辦法；住戶的各類、數量、居住人員情況；督促本部門員工及時收繳管理費，收繳率達99%。八、熟悉地方有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定，并能熟練運用；負責制訂住宅區管理服務工作計劃，監督、指導、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區內各項管理指標達到市、省、國家文明住宅區要求，負責處理住宅區內重大違章、違法、違章行為和重大突發事件；懂得發生火警、電梯困人、臺風、治安案件時的應急處理辦法，并且能夠有效及時地組織、安排處理。九、堅持定期詳細巡查住宅區，檢查本部門及其它部門工作，發現存在及潛在問題，及時安排處理并改進有關工作。十、負責指導、監督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應及時組織補全。十一、督導有關員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規定，配合公安機關、居委會搞好人口管理和計劃生育工作。十二、完成主任交待的其它任務。***管理處信息調度員崗位職責管理中心是整個住宅區的控制紐帶，負責對接到的各類停息進行處理，及時反饋、調度并安排有關人員執行。它集各類業務信息處理中心、交通指揮中心為一體。其具體職責是：一、信息調度員必須熟悉住宅區管理處各類管理人員的職責范圍及特長，熟悉住宅區樓宇的結構、樓座的排列、單元戶數、業主、住戶情況及各類設備、器材布置及其控制范圍。二、了解住宅區管理處各類人員每天工作安排及行動去向。三、通過各類通訊設施，及時通知有關人員處理有關事宜。四、受理顧客投訴，及時調配人員處理或報上級處理并做好記錄。五、密切監視報警系統、指揮系統信號，及時處理并做好記錄。六、通過監視器密切監視出入小區人員情況，發現可疑情況及時通知附近有關人員予以注意并妥善處理，將發生的情況和處理結果記錄在案。七、指揮處理各種緊急情況，下達作戰方案，必要時通知有關領導或向社會機構求助，并做好詳細記錄。八、協調好維修人員、保安員、保潔員之間的銜接工作。九、住戶裝修或專業技術人員需要暫隔離某報警點時，應積極配合及時恢復并做好記錄。十、參加管理處組織召開的業主、住戶座談會，做好溝通工作，爭取業主、住戶對管理處工作的理解和支持。十一、完成管理處主任交辦的其它任務。***管理處工程技術部主管的崗位職責工程技術部主管在主任的直接領導下，對工程技術部進行實務性的管理，組織維修工對住宅區的物業進行維修、改造及保養，監督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區內物業管理的正常運轉，具體職責如下：一、服從主任的領導及工作安排，根據管理處的管理目標，制訂住宅區內物業維修及養護的實施方案。二、必須具備工民建的有關知識，能編制工程預結算，懂得房屋結構特點以及使用要求。三、必須具備物業的有關管理知識，熟悉《***省住宅小區物業管理條例》與管理處的有關規章制度。四、掌握住宅區內房屋的分布情況、結構類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。五、接受住戶報修或咨詢時，態度要熱情、和藹，及時解答、解決住戶的疑難問題。六、組織維修員對住宅區內房屋本體及公共配套設施進行維修及保養，確保地下排污、雨水管道的暢通。七、經常巡視住宅區及檢查維修工的工作情況，發現問題及時處理。八、定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓，提高維修工的思想和技術素質。九、響應并參與管理處組織的公益活動，積極配合其它部門做好各項物業管理工作。十、完成主任交給的其它任務。***管理處工程維修員崗位職責在管理處部門主管的直接領導下，對住宅區的房屋、水、電、公共設施，進行維修養護管理和向住戶提供維修服務(服務內容見管理處對外服務制度)，其職責如下：一、熟悉住宅區各類房屋的分布狀況、房屋內外部結構、附屬設施，各水、電、氣、消防系統的管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以及設備的性能和使用狀況。二、加強學習業務知識，具備工民建的基礎知識，能識讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、管線大致系統圖，能清楚準確地在圖紙上標出發生故障的位置。四、經常巡視住宅區，掌握公用設施的運行和完好狀況，如發現有損壞、隱患或其它不正常的情況，應及時組織人員搶修，以確保公共設施完好、設備運轉正常。五、經常巡視住宅區，保證上下水、排污管道暢通，按規章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。確保住宅區污水不外溢。六、土建維修工在維修樓地面時，必須首先準確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。七、電工必須持上崗證，并且嚴格遵守安全生產條例和操作規程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護設備。八、水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風狀態下才能作業；維修給水管道，須關閉總閘時，在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業。九、愛護工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫前，必須對領出工具的性能、機具配件等進行核查是否完好無損。若有損壞，要查清原因劃清責任，報主管處理。十、工具保管員不得將工具私自外借，不得將庫房的常備維修材料私自送人，一經發現處以十倍于材料款處罰外，情節嚴重者按盜竊罪送公安機關處理。十一、負責水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費的收繳工作。十二、向住戶提供免費或有償服務時，要求如下：1、急修不過夜，小修小補應限時完成。2、上門維修佩帶工作證，態度熱情，服務周到。3、按管理處制定的收費標準收費并上繳管理處，不得私自侵吞，違者罰款100-500元。4、不得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據，更不能多收、少收、不收費。違者按應收取額的10倍處罰。5、尊重住戶的要求，未經同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。6、不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經發現，立即送派出所處理，管理處給予辭退。7、不得在維修家用電器時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失，一經發現，除責令其賠償相應的損失外，管理處給予辭退處理。情節嚴重者，送交公安機關處理。十三、完成主任交待的其它任務。***管理處社區文化公關接待員崗位職責一、通過開展社區文化活動和各種信息交流渠道，與住戶建立良好的關系使住戶密切配合各項管理工作。二、在管理處內部通過會議活動等形式，增進干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關系。三、通過開展聯誼會=、茶話會、登門拜訪等活動，與物業主管部門、同行業公司、工商、稅務、物價、水電氣供應、智能設施管理、新聞媒介等單位建立良好的業務協作關系，為物業管理工作創造一個寬松的外部環境。四、充分利用傳媒和鄰里活動，宣傳本公司和小區的形象。五、統一安排接待來區檢查、指導的各級領導，以及行業內外的參觀考察團體和個人，做到讓來訪人士“高興而來，滿意而歸”。六、開展員工禮儀培訓，組建禮儀服務小組，為住宅區居民提供有償禮儀服務。七、完成上級交辦的其它任務。***管理處電腦文檔人員崗位職責一、負責住宅區工程圖紙、住戶資料和管理處文件資料等統一管理工作。二、建立、健全檔案制度。所有資料分門別類，制作檔案目錄，并在檔案柜上標明存放類別，以便迅速查找資料。資料類別分類概括如下：1、工程圖紙類別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機電設備。2、住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請資料、房屋維修資料、驗房登記表。3、住宅區交接資料：房屋驗收表、水電表表底數據、工程施工單位資料。4、管理處資料：管理規章制度、管理處崗位責任制度、國家有關法令制度和文件、人事資料、小區基本情況總匯。5、技術書籍類。三、負責管理處打字、復印和傳真等工作，并負責文件的報送、收取和管理處報刊、信件發放。四、熟悉轄區內的單元戶數和面積，以及管理費、水電費等收費標準及計算方法，并協助收費等工作。五、承辦管理處各類會務工作，會議通知、議程安排、會場布置、會場服務以及做好會議記錄、整理會議紀要。六、負責上級和外來文電的收發、登記、傳閱、催辦、回復和立卷歸檔等工作。七、完成主任交待的其它任務。***管理處保安部主管崗位職責保安部主管在管理處主任的直接領導下，對住宅區治安、交通、車輛管理負有全面的責任，其職責如下：一、協助招聘保安員。對保安員人選堅持以25歲以下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高在1.70米以上為標準，主要從退伍軍人錄用。不循私情，擇優錄用。對保安員隊伍的發展和建設負有全面責任。二、負責保安員的上崗培訓和思想教育工作，對保安員要堅持進行職業道德和思想教育，每年制定保安員訓練計劃，并接受管理處和轄區派出所的監督、指導。三、負責與派出所的工作聯系，做好防范工作。業務上接受派出所的指導，參加有關維護治安、預防罪案發生等統一行動。四、負責保安隊的日常工作安排，合理調配人員。保證流動崗和固定崗24小時無缺崗，無治安死角。五、負責隊員的出勤考核，堅持白天和夜晚查崗制度。六、協助主任每月進行一次崗位考核。公正地評價隊員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實，否則視作失職。七、督促隊員遵守員工內務管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛。八、負責隊員的政治思想教育工作。對態度不好者和情況嚴重者，書面提出處理意見報主任裁決。九、定期組織隊員進行常規訓練、思想文化學習和學習火警、菲警以及突發事件的應急措施、救生知識，定期組織隊員參加管理處消防訓練，幫助每個隊員都能按管理處的要求達標。十、定期回訪住戶對小區治安狀況的意見和建議，并作好記錄，向上級回報好的建議。十一、完成主任交代的其它任務。***管理處保安部班長崗位職責班長對全班的工作負全部責任。一、帶領并督促全班搞好訓練，不斷提高素質和業務水平。二、帶領全班人員加強政治思想學習和保安隊業務學習，不斷提高思想覺悟和業務技能。三、督促全班積極參加文體活動，鍛煉身體，增強體質。四、督促和檢查全班人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強工作責任心。五、全面、統一協調全班的工作，監督全班人員著裝整齊，文明執勤，禮貌待人，樹立良好的保安形象，嚴格執行作息時間制度。六、每周對全班人員的業務訓練進行考核，掌握全班人員的思想工作。七、詳細收集住戶意見和發現質量問題，及時做好處理，并迅速上報。八、完成上級交待的其它任務。***管理處巡查員崗位職責安全巡查員負責小區的治安巡邏工作及督查工作，其職責如下：一、熟悉住宅區樓宇的結構、單元戶數、樓座排列、各種公用設施、設備的分布位置，各類公共場所的使用性質和服務對象，系統掌握住宅區整體情況。二、巡視住宅區、勤走、勤查、勤問，發現可疑人員及時進行盤查，發現可疑情況加倍警惕，并及時與班長取得聯系或報上級。三、加強復雜地段和事故多發地段的治安巡邏。四、巡邏時注意小區衛生和公用設施和綠地等情況，發現違章和受損壞要及時進行處理和報告，制止住戶、外來人員和管理處員工的違章行為。五、發現違法犯罪分子，立即設法擒拿、報告，必要時或扭送公安機關處理。六、巡視時檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，完全疏散標志是否醒目、正確，有無消防隱患。七、協助配合其他保安崗位人員和管理處需及時解決的事項，及時報有關人員處理。八、完成管理處主任交辦的其它任務。***管理處交通、車輛管理員崗位職責為了維護本區交通秩序，發揮交通管理員的積極作用，使車輛管理規范化，特制訂交通管理員職責：一、住宅區交通、車輛管理員在保安部主管的直接領導下，對小區交通安全、停車場行使管理權。二、上班時間必須著裝整潔，佩帶標志，上崗姿態端正。對待車主、住戶熱情有禮，保持嚴謹的一絲不茍的工作作風。認真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會客、做私活。三、在多層停車場的值班保安員，要認真做好交接班時車輛查對記錄，不定時輪流巡邏，發現可疑情況立即與治安辦值班人員聯系并一起調查處理。四、凡入小區的機動車輛，一律發給司機“進出卡”并登記，出小區時即收“進出卡”，核對無誤后放行。當住戶搬家或搬貴重、大件物品離開小區時，沒有管理處簽發的放行條，不予放行。五、負責摩托車和自行車的值班保安員，凡進入保管庫的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發給與該位相應的停車卡，車主取車時保管員即收“停車卡”。六、當班巡邏時要注意巡查車輛停放情況，檢查車輛裝備配件及車廂內存放物資，發現可疑或有安全漏洞及時采取有效措施立即通知車主，同時報告治安辦進行處理。七、嚴格照章辦事，若發現車主未鎖車門時，要及時通知車主，不得隨便翻動車內一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。八、負責摩托車、自行車的保安若發現車牌號與停車位號碼不相符者，要認真核實無誤后方可放行，否則保管員有權扣留該車或送派出所處理。九、24小時輪換值班，分固定崗和流動崗兩種，服從統一調度，嚴守工作崗位，不得隨意換崗。對崗位上玩忽職守，造成500元以上經濟損失的，由直接責任人負責賠償，超過500元以上，根據責任輕重給予適當的處理。十、熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，熟悉小區道路和停車場環境，每日在交接班要嚴格查對車輛，并作好詳細的記錄備查。十一、負責車輛的停放次序，指揮進出車輛行駛，學習交通管理知識，熟悉小區出入口環境，加強獨立工作能力，能迅速果斷處理一般交通事宜，保持小區交通秩序井井有條。十二、負責按市政府規定的收費標準收取各種車輛的停車費。對多收費或亂收費私自侵吞者，一經發現處以500－1000元罰款外，立即辭退。十三、指揮小區車輛安全行駛，督促車主按規定在臨時車位或固定車位上停放車輛，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區交通路口和消防通道上停放車輛不走者，嚴格按管理規章制度進行處罰。情節嚴重者，暫扣其車輛并送有關主管單位處理。十四、為了提高交通管理人員的積極性，獎優罰劣，對工作認真負責，在小區交通管理上有創造性、在管理范圍未發生交通和其他事故，做出了突出成績者，由管理處給予特別獎勵。十五、完成保安主管交待的其它任務。***管理處義務消防員崗位職責管理處主任是住宅區消防負責人，管理處員工都是義務消防員，須履行消防員職責如下：一、管理處全體員工積極主動參加每月消防訓練，按消防部門有關規定要求，認真學習有關消防知識和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規范操作技術。二、在有關部門的指導下，熟練掌握救生的基本方法。在發生火災、臺風、液化氣泄漏、水災等情況下，能及時趕到現場，疏散和組織住戶到達安全地點。三、熟悉住宅區消防器材和設備的分布情況，當有事故發生時，能迅速地找到和利用附近的消防器材進行搶救工作。四、對住宅區內的各樓宇的消防器材設備定期檢查及時維修，保證設備處于完好狀況，檢查防火通道，時刻保質暢通，及時糾正消毒違章和消除火險隱患。五、積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是沒有消防器材的地方標明“消防”字樣和火警電話“119”，與住戶訂立防火安全公約，向居民普及消防知識和基本的救生、搶險措施以及自救、逃生的方法。六、在發生火災、液化氣泄漏、暴風雨等情況時，立即通知有關消防單位，并協助調查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開展救護工作。***保潔綠化部主管崗位職責保潔綠化部主管主要職責是營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生，具體職責如下：一、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。二、貫徹建設環保綠化小區的方案，帶頭組織管理處全體員工實行環保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細的管理規定，在小區投入使用三年內通過ISO14000認證。三、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現。四、負責定期組織員工業務培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率。五、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時現場督導員工操作。六、精心設計小區內各種環境標識牌，設置小區的人文景觀，提高文化品味。七、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺合同檢查和監督消殺工作。八、完成上級交辦的其它任務。***管理處綠化班長崗位職責綠化班長是在主管的領導下，對住宅區的綠化工作實施全面管理，為住戶創造、保持怡人的綠化環境。一、熟悉住宅區綠化概況，充分利用和發展綠在化地面積，保持綠地率達35%以上，綠化覆蓋率達40%以上，綠化率完好達99%以上。因地制宜，合理布置花草樹木品種和數量，創造優美的植物景觀，發揮綠化的生態環境效益。二、提高綠化養護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱、我和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法、園林具械的使用方法。三、對花木進行掛牌，標明品種、科屬、原產地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。四、巡視小區綠化，做好分析和記錄，掌握小區綠化的基本情況。五、借鑒他們先進的管理方法，收集住戶對綠化管養的建設性建議，結合實際情況，制定管養計劃、管養方法，確保綠化管養的正常運作。六、關心綠化員工的生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進綠化工的知識和素質。七、廣開門路，與社區文化部結合，建設小區“愛綠化、護綠化”的文化環境。八、與管理處其它部門精誠合作，搞好單位的各項活動。九、完成管理處主任交辦的其它工作。***管理處保潔班長崗位職責保潔班長在主管的領導下，全面負責小區清潔衛生工作的安排和監督，其職責如下：一、服從領導，模范帶頭，以身作則，積極帶領隊員完成上級交給的各項任務。二、全面負責小區內的清潔衛生工作的安排，做好每日檢查記錄并及時向主管匯報。三、負責做好保潔員的思想教育、法紀教育工作，組織保潔員學習文化和專業知識。四、提交小區內除四害消殺工作，組織安排保潔員完成此項工作。五、每日檢查監督衛生、消殺，評定工作效益，搞好環境衛生，抓好宿舍內務衛生管理。六、堅持每日巡查小區衛生，勸阻和制止不衛生、不文明的現象和行為。七、堅持原則、辦事公道。八、完成管理處主任交待的其它任務。***管理處保潔員崗位職責保潔員在保潔班長的直接領導下，負責本小區的環境衛生清掃、保潔工作，主要職責如下：一、清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每兩天拖洗一遍，電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場所、商場每天清掃一遍，商場每三天打蠟一次；多層部分公共場所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。二、垃圾清運：高層住宅、商場、公共場所每天清運一次；多層住宅每天清運二次，垃圾桶每天清洗一次。三、保潔：當班時間責任區內任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產隨清，保持責任區內的衛生。四、蟲蚊消殺：公共場所每周二次，重點是垃圾桶。排雨井、排污井、綠化槽等處。五、住戶服務：必須在接到住戶上門衛生清潔服務要求的24小時內完成。六、維護責任區衛生，勸阻和制止不衛生、不文明的現象和行為。七、完成主管和班長交待的其它任務。***管理處綠化員崗位職責綠化工在班長的領導下，對住宅區的綠化工作實施全面管理，為住戶創造并保持怡人的生活環境。一、熟悉小住宅區綠化概況，充分利用和發展綠化地面積，保證綠化率達35%以上，綠化覆蓋率達40%以上，綠化完好率達99%以上，因地制宜，合理布植花草樹木品種和數量，創造優美的植物景觀，以揮綠化的生態環境效益。二、提高綠化養護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱、我和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。三、對花木進行適當掛牌，標明品種、科屬、原產地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。四、養護、管理花草樹木。1、對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。2、對花草樹木適時施肥，方法正確，滿足花草樹木正常生長發育需要。3、根據園林功能要求，花木分枝規律和生長特性，以及環境關系對花木進行修剪、整形，使花木生長量適當，長勢優良，喬灌木各種樹形優美，構成豐富的植物景觀。4、清理雜草、雜物，適時剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。5、以“預防為主”和“治旱、治小、治了”為原則，及時防治花草樹木病蟲害，同時注意保護環境，減少農藥污染。6、定期對花木進行培土、樹干涂白，防風害、日灼。對遭受自然損害的花木及時進行修補、扶持和補苗。7、經常巡視住宅區的綠化地，嚴格制止在草地上踐踏，傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護、隔離設施。8、綠化工人均管理綠化面積5000－8000平方米。五、完成主管交辦的其它工作。***管理處出納員崗位職責一、負責管理處現金、銀行存款的收支、管理、記帳、結算工作，每天保險柜現金存量不得超過1000元，嚴禁挪用或私自借支公款。二、熟練掌握出納賬的記賬原則和方法，建立、健全現金、銀行存款日記賬和其它賬目，定期核對，做到賬目清晰、手續完備、賬賬相符、賬表相符，日清月結，準確無誤。三、嚴格執行財務制度，收付款項均與會計十進制記賬憑證相符。并經管理處主任批準，對于不合法、不真實、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補充更正。四、敢于堅持原則，敢于向違反財經紀律的違法違紀行為作斗爭，忠于職守，以身作則遵守國家財經政策和財會制度等法令和規定，一絲不茍地嚴格執行會計制度。五、掌握微機的DBASE數據庫、DOS的基本操作方法和物業管理電腦程序，建立、健全電腦財務檔案，熟練電腦收費操作。六、負責管理處員工考勤情況匯總，及時發放員工工資和獎金。七、負責員工制服訂做，辦公用品、通訊設施和管理處費用的支付。八、熟悉轄區內的單元戶數和面積，以及管理費、水電費等收費標準及計算方法。收繳各種管理費并開具收據，做好收費的統計、核算工作。做到及時、不重不漏，收費率達98%。九、完成主任交代的其它任務。三管理運作制度員工守則***管理處部門每月計劃及月總結工作規程一、管理中心負責各部門月服務工作計劃表和月服務工作總結表的發放、月計劃實施情況的監督以及服務計劃表和月服務總結表的收集工作。二、管事中心在每月25日將《管理處月服務工作計劃》和《***管理處月服務工作總結表》（2份）發放到各部門。各部門負責人收到后，根據部門工作的具體情況，對當月工作總結并擬定下月工作計劃，并于當月30日、下月1日前分別將其中一份交管理中心。三、管理中心將計劃表交管理處主任審核，進行必要的修改和補充，批準后予以實施。并根據計劃表中的內容檢查和監督各部門的工作，如實填寫計劃表中的“完成情況”欄。四、各部門根據工作的完成情況，進行每月工作總結，填寫《***管理處月服務工作總結表》，并將該表于每月30日前交管理中心。五、每月2日，由管理處主任主持召開上月工作總結會議，并對本月的工作計劃進行必要的修改、補充，并批準實施。六、對不按時上交月服務工作計劃表和月服務工作總結表，以及不按時完成工作計劃的部門或個人，由管理中心按有關規定進行處罰。***管理處員工培訓制度為了提高管理水平，采取平時自學為主和定期培訓為輔的方法，提高管理人員的文化素質、業務能力和工作水平，做到全員持證上崗。一、新招聘人員在試用期，實行一個月業務學習，二個月實習，經公司和管理處考試合格者留用。二、保安員每日早晨進行常規訓練：晨跑、自由搏擊、擒拿術、散打、隊列練習等增強體力和防衛能力。每月思想教育學習不少于三次，以提高保安員的政治思想覺悟。增強保衛住宅區安全的責任心。三、管理處每周安排一定時間學習有關業務文件、報刊、書籍，舉行管理經驗座談會。使員工及時總結管理中的經驗教訓，提高處理問題的能力和工作水平。四、在消防部門的指導下，每月舉行一次全員消防訓練，學習有關消防器材的使用方法、熟悉住宅區消防設施分布狀況以及學習有關救生方法，并舉行橫掃演習，要求人人達標。五、定期培訓管理處員工處理突發事件的應急能力，熟練掌握在發生火警、電梯困人、臺風蚶天氣、治安案件等情況下應急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達標。六、每年組織到市內外的先進單位參觀演習，取長補短，并結合本小區的實際情況，總結提出小區改進措施和新的管理設想。七、管理處與市勞動局、有關院校、培訓單位聯系，有計劃的安排助理、機電、維修、綠化、電腦、財會等各工種員工分批進行培訓學習和深造，鼓勵獲取國家認可的學歷和職稱證書，以確保員工的整體文化素質。做到管理處員工全員持證上崗。八、定期進行電腦培訓和閉路電視、電子控制系統等規范操作及物業管理程序的培訓，引進現代高科技管理技術，提高工作效率。***管理處檔案資料管理制度一、管事處文檔管理人員專職負責管理處所有文件（通知、命令、公函、總結、報告、通報、會議紀要）及資料（技術圖紙、說明書、手冊、個人簡歷、員工檔案、市府法規、車輛檔案、住戶檔案等）的存檔、收集和保管。二、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經手人及歸還日期。三、屬秘密文件的要妥善保管，不準散播其內容，不準給未經領導批準的人員翻閱，不準復印，不準帶離辦公室。四、職員、員工個人檔案材料屬秘密材料，他人無權翻閱，文檔管理人員也不準將這些資料擅自給他人過目。五、文件資料等要朝廷合理歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無論是按字母順序還是按內容、按時間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標明。六、要經常進行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料，要及時清理，無保存必要的材料，經管理處領導批準可做銷毀處理。***管理處值班管理規定一、***管理處實行全天候值班，24小時為住戶提供服務。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。二、中午值班時間為11：30－14：00，由一名主管及兩名水電維修工負責。三、夜間值班時間分為兩個階段：第一階段為17：30－22：00，由一名主管、四名水電維修工負責；第二階段為22：00－8：00，由一名主管及兩名水電維修工負責。四、值班主管負責夜間和中午事務的全面管理，并做好值班記錄，填寫《***管理處主管值班日記》；事務助理在值班期間負責接聽電話和填寫《***管理處夜間（中午）值班登記表》；水電維修工負責水電維修。五、夜間值班期間，值班主管負責對夜間各值班崗位的檢查與監督，每晚于21：00、1：00、4：00開始對各崗位檢查三次，并填寫《***管理處值班主管夜間查崗記錄表》。六、夜間（中午）值班期間如遇不能及時處理的投訴、委托、維修問題（非應急情況），則應在第二天8：30－14：30由事務助理根據《***管理處夜間（中午）值班登記表》所登記的情況，填寫《***管理處夜間（中午）遺留問題登記表》，并交相應責任部門處理，具體操作可參照《管理中心工作手冊》中的“夜間（中午）遺留問題處理規程”執行。***管理處辦公用品申請、購買、領用制度為了加強管理處辦公用品的管理、有計劃、按規定申請、購買、領用辦公用品，特制定此制度。一、辦公用品定義：辦公用品主要包括各種文具、清潔用具等。辦公用品的購買、發放由綜合部具體負責實施。二、辦公用品的購買1、常用辦公用品由綜合部按每月的數量、價格、填寫購買申請表，經向主任審批后購買。2、非常用辦公用品，由需領部門向綜合部申報，由綜合部統一購買。如確因用品特殊，綜合部因不熟悉等原因不方便購買，經綜合部主管同意，主任批準后，可由申請部門購買。3、除綜合部外，其他部門一律不允許購買辦公用品，私自購買者不予報銷。三、辦公用品的申請領用1、管理處全體員工必須本著“節約第一，按需領用”的原則使用和領用辦公用品，不得以任何形式和供品多占多領；2、個人常用辦公用品的領用方法原則上采用按職務及工作性質按月領用。領用時需在“辦公用品領用登記表”上簽名，注明辦公用品的品名、數量等；3、部分個人常用辦公用品的領用按職務和工作性質領用最高標準如下：信簽紙：每月主管以上職務的2本其他管理人員每兩個月1本內務員、收款員每月1本簽字筆：每月主管以上職務的2支其他管理人員每兩個月1支4、公用常用辦公用品的領用與其工作性質相關的辦公用品。如遇特殊情況，經綜合部主管同意可按需領取；5、非常用辦公用品的領用按照申請購入多少、領用多少的原則發放，領用時必須填寫“辦公用品申領單”，注明用途；6、綜合部每兩個月部門辦公用品的領用情況進行統計，填寫“辦公用品統計表”；7、辦公用品每年度按部門的工作需要進行預算，年底進行盤點。8、各部門應本著節約、節儉的原則申領辦公用品，如未經同意，個人領用辦公用品超過規定數量的，從工資中扣除多領取用品的費用；發現有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費等行為，綜合部將根據相關規定予以嚴肅處理。***管理處投訴處理、回訪制度為加強管理處與住戶的聯系，及時為住戶排憂解難，把管理工作置于住戶監督下，從而集思廣義，及時總結經驗、教訓。不斷改進管理，提高服務質量，特建立接待來訪投訴和回訪工作制度。一、接待來訪投訴工作1、接待來訪投訴工作由監察室、前臺值班人員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。2、任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區的管理規章制度時，要曉之以更壞，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。3、對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，并在當天調查、核實，然后將處理結果匯報管理處責任部門和主任；不能解決的，要將問題和意見向有關部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。4、當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區”的住戶名單，同時給住戶優先評選“文明戶”。5、責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務；不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應將回復住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。6、全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。7、當同行物業管理單位要求參觀時，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區管理水平。二、回訪工作1、回訪要求：1）管理處正、副主任把對住戶的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。2）回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。3）回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復的，應告知預約回復時間。4）回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。回訪處理率達100%，有效投訴力爭在1%（以下）。2、回訪時間及形式1）管理處主任每年登門回訪1－2次。2）***務助理按區域范圍分工，每季回訪1次。3）每季度召開一次住戶座談會，征求意見。4）利用節日慶祝活動、社區文化活動、居民集會等形式廣泛聽取住戶意見反饋。5）有針對性地對住戶發放“住戶調查問卷”，作專題調查，聽取意見。***管理處維修回訪制度一、維修回訪是在維修完工后，由***事務助理采用電話或上門的方式對業主進行回訪。回訪的主要內容包括維修工的服務態度、工作效率、技術水平、維修效果以及業主滿意程度等項目。工作流程分為四個步驟。二、工作維修部在每周五下午下班前將本周的《派工單》整理好，交管理中心事務室進行回訪。三、管理中心事務室接到《派工單》后，由事務助理及時對責任區的住戶進行回訪，交將回訪結果填寫在《派工單》回訪欄內。四、***事務助理必須在一周內將上周的《派工單》回訪完畢，并于周五下午下班前將《派工單》交回工程維修部歸檔。保證維修回訪率達100%。***管理處機電設備的編號方法一、機電設備的編號由公司技術部統一進行。二、以設備的機組整體為編號對象，不含機電設備的主要部件和配套部件。三、按《WX－COP－0910》《設備維護管理程序》對機電設備進行分類Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ編號。四、編號方式：□□□－□×（×）－×－X/Y－×××總編號同類設備的編號關系設備分類（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ）設備安裝樓層設備安裝樓號設備安裝樓號設備名稱注：□：代表名稱拼音字母簡寫X：代表數字Y：代表數字五、機電設備一經編號，須掛牌標示，并應保持相對穩定，不能隨意更改變換。六、所有機電設備的值班、檢查、維修保養人員，在填寫相關記錄時，必須統一使用機電設備的確定編號。***管理處防火安全檢查制度一、檢查方式1、定期檢查根據***防火的特點，配合有關安全活動，公司每年進行二次防火安全檢查，由公司質安部組織人員對消防設施進行檢查，并做好有關記錄，填寫《防火安全檢查記錄表》。2、突擊檢查突擊檢查住宅區（大廈）的防火安全措施是否真正落實、消防設施是否完好，由消防第一責任人每季度組織一次，并做好相關記錄。二、檢查內容1、消防通道安全疏散標志是否完好。2、消防設施包括自動火災報警裝置、消防水池、消火栓系統、消防水泵及氣體滅火系統等是否正常運行。3、用火用電方面。火源的控制情況，電氣設備安裝是否符合安全要求，是否有超負荷現象等。三、火險隱患的整改1、若檢查發現火險隱患，檢查負責人應填寫《火險隱患整改通知書》，并派發到受檢單位。2、受檢單位接到整改通知后，應組織人員對火險隱患及時進行整改，并接規定時限完成。3、受檢單位整改完畢后，檢查負責人應組織人員對火險隱患進行復查，并記錄復查結果。***電梯機房管理制度一、機房除維修、管理人員外，其它人員未經允許嚴禁入內；二、維修管理人員每天對機房機械及電器部件巡視檢查一遍；三、保質電梯機房的清潔，牽引機、減速箱無漏油現象；四、限速器旋轉部件每周加油一次，及時清理鉗口油垢；五、保持制動器清潔，經常檢查制動輪與制動閘瓦之間間隙，保證制動靈活，電梯運行安全可靠；六、經常檢查機房室內溫度，保持機房內照明、通訊及降溫設備正常工作狀態；七、機房必須配備消防器材。***整體運作流程擬定管理方案、規章制度、準備入住資料擬定管理方案、規章制度、準備入住資料物業接管與驗收物業接管與驗收物業接管與驗收物業接管與驗收物業接管與驗收擬定管理方案、規章制度、準備入住資料擬定管理方案、規章制度、準備入住資料物業接管與驗收物業接管與驗收物業接管與驗收物業接管與驗收物業接管與驗收 內部管理與監督欣欣嘉園事務財務管理房屋及公共設施維修與保養治安管理交通車輛管理社區文體活動檔案管理消防設備管理機電智能設備養護清潔綠化服務便民服務內部管理與監督欣欣嘉園事務財務管理房屋及公共設施維修與保養治安管理交通車輛管理社區文體活動檔案管理消防設備管理機電智能設備養護清潔綠化服務便民服務***管理處住戶投訴處理流程每月整理、匯總所有的投訴填寫統計表、分析信息，并將有關信息反饋給主任電話投訴來信投訴管理人員接待，填處理單處理單第一聯交責任部門責任人簽收處理單第二聯交管理中心保存每月整理、匯總所有的投訴填寫統計表、分析信息，并將有關信息反饋給主任電話投訴來信投訴管理人員接待，填處理單處理單第一聯交責任部門責任人簽收處理單第二聯交管理中心保存 責任人處理投訴，完畢后由所在部門負責人簽字認可部門責任人填投訴回單，收投訴處理單呈送管理中心管理中心收責任部門投訴處理回執單后，進行回訪，填寫回訪記錄表責任人處理投訴，完畢后由所在部門負責人簽字認可部門責任人填投訴回單，收投訴處理單呈送管理中心管理中心收責任部門投訴處理回執單后，進行回訪，填寫回訪記錄表***物業驗收與接管流程接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖:供水、供氣及公共設施線路圖；消防設圖；停車場與交通通道圖；電梯及機電說明、合同、保險協議；操作協議；操作設備、維修養護說明書及圖紙資料、建設物、構筑物施工圖、竣工圖；建筑物經濟技術指標統計表。匯同地盤監理公司、施工隊，進行質量驗收，知實填報質量驗收單，向施工單位出具驗收整改通知、明確復檢日期與罰則。對樓宇以不定數目單元模擬居住，測定綜合居住指標，發現隱患及時整改。抄水、電、煤氣表底數，輸入電腦備案。歸類整理保修項目、期限、標準、責任、方式等有關資料及重大保修項目附細則與圖紙。接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖:供水、供氣及公共設施線路圖；消防設圖；停車場與交通通道圖；電梯及機電說明、合同、保險協議；操作協議；操作設備、維修養護說明書及圖紙資料、建設物、構筑物施工圖、竣工圖；建筑物經濟技術指標統計表。匯同地盤監理公司、施工隊，進行質量驗收，知實填報質量驗收單，向施工單位出具驗收整改通知、明確復檢日期與罰則。對樓宇以不定數目單元模擬居住，測定綜合居住指標，發現隱患及時整改。抄水、電、煤氣表底數，輸入電腦備案。歸類整理保修項目、期限、標準、責任、方式等有關資料及重大保修項目附細則與圖紙。填報書面移手續、簽署物業管理正式接收文件、接管、進住。填報書面移手續、簽署物業管理正式接收文件、接管、進住。***住戶入住流程住戶提供入住資料：進住通知單、購（租）房合同、身份證、工作證、出示原件、復印件留底，同時持指定銀行存折辦理管理費托收手續，領取入住索引。查驗進住通知單，發放入住文件袋。通知單蓋“已領資料”單。回收填好之《業主公約》、《家庭登記表》等資料。進住通知單、業主公約、住戶手冊蓋章。憑已簽字之進住通知單收費，收回進住通知單。憑入住交費收據發放鑰匙，在住戶手冊加蓋注明發放日期，業主在《鑰匙發放登記表》簽收。欣欣嘉園事務助理協同住戶驗收房屋。抄水、電表；填寫驗收交接表，雙方簽字各執一份；記錄業主維修要求，約定維修時間，業主在入住登記表簽字。入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙填寫入住情況報表住戶提供入住資料：進住通知單、購（租）房合同、身份證、工作證、出示原件、復印件留底，同時持指定銀行存折辦理管理費托收手續，領取入住索引。查驗進住通知單，發放入住文件袋。通知單蓋“已領資料”單。回收填好之《業主公約》、《家庭登記表》等資料。進住通知單、業主公約、住戶手冊蓋章。憑已簽字之進住通知單收費，收回進住通知單。憑入住交費收據發放鑰匙，在住戶手冊加蓋注明發放日期，業主在《鑰匙發放登記表》簽收。欣欣嘉園事務助理協同住戶驗收房屋。抄水、電表；填寫驗收交接表，雙方簽字各執一份；記錄業主維修要求，約定維修時間，業主在入住登記表簽字。入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙填寫入住情況報表***住戶裝修管理流程住戶持住戶手冊、收費票據領取裝修審批表住戶填寫審批表，交欣欣嘉園責任事務助理，責任工程師審批。施工責任人出具施工單位營業執照、施工圖、身份證復印件。住戶、施工責任人各執一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運費。施工人員填寫安全施工保證書和施工人員登記表，領取施工許可證、垃圾袋。責任事務助理、裝修糾察隊、消防員、治安員、追蹤監督施工狀況，日巡視施工現場四次。住宅裝修竣工及時進行消防驗收，責任事務助理會同住戶驗收住宅，簽署驗收意見。裝修竣工后，責任事務助理驗收合格后退還押金。住戶持住戶手冊、收費票據領取裝修審批表住戶填寫審批表，交欣欣嘉園責任事務助理，責任工程師審批。施工責任人出具施工單位營業執照、施工圖、身份證復印件。住戶、施工責任人各執一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運費。施工人員填寫安全施工保證書和施工人員登記表，領取施工許可證、垃圾袋。責任事務助理、裝修糾察隊、消防員、治安員、追蹤監督施工狀況，日巡視施工現場四次。住宅裝修竣工及時進行消防驗收，責任事務助理會同住戶驗收住宅，簽署驗收意見。裝修竣工后，責任事務助理驗收合格后退還押金。 ***檔案建立流程歸檔：根據檔案條例分類保存、輸入計算機管理。收集：①工程技術、維修、改造資料；②住戶資料、證件、購、租合同、裝修資料；③歸檔：根據檔案條例分類保存、輸入計算機管理。收集：①工程技術、維修、改造資料；②住戶資料、證件、購、租合同、裝修資料；③歷次管理活動的書面、音像記錄。整理分類：A.產權資料；B．技術資料；C．住戶資料、按棟分類，包括電腦磁盤、登記表登記冊、購（租）合同、證件、裝修審批表；D.管理工作資料記錄；E.管理處文件、通知、資料、歷次活動記錄；F.管理規章及內部管理制度；G.財務賬表及其分布方案利用：按規定借閱、利用***工作督察流程調度督察員每日例行巡視檢查發現員工成績或過失填寫優績獎勵單或過失罰單調度督察部長、管理處主任審批財務部實施，并度向全體員工通報發現管理事務存在問題填定督察問題處理單，交責任部門簽收責任人采取正確行動處理問題處理完畢交調度督察部長簽收并檢查落實情況督察員編號，裝訂統計有關信息統計信息反饋到主任調度督察員每日例行巡視檢查發現員工成績或過失填寫優績獎勵單或過失罰單調度督察部長、管理處主任審批財務部實施，并度向全體員工通報發現管理事務存在問題填定督察問題處理單，交責任部門簽收責任人采取正確行動處理問題處理完畢交調度督察部長簽收并檢查落實情況督察員編號，裝訂統計有關信息統計信息反饋到主任***物料控制流程物料申請，填申請單后勤組審批，調度督察室部長審批采購員按要求采購倉管員驗收登記入庫歸檔管理每月物料清查結算倉管員做好領料登記申請人填領料單，到倉庫領料。物料申請，填申請單后勤組審批，調度督察室部長審批采購員按要求采購倉管員驗收登記入庫歸檔管理每月物料清查結算倉管員做好領料登記申請人填領料單，到倉庫領料。***管理處房屋室內維修流程住戶維修申報，填寫維修申報表班長填寫派工單工程技術部部長至現場查看，提出維修方案，并監督維修工人準備村料，持單現場維修維修完畢，住戶在派工單上簽字工人將維修單交于班長工程技術部內務員將所有派工單輸入電腦；部內有關人員進行維修回訪工程部每星期將維修電腦總單呈管理中心一般室內維修重大室內維修住戶維修申報，填寫維修申報表班長填寫派工單工程技術部部長至現場查看，提出維修方案，并監督維修工人準備村料，持單現場維修維修完畢，住戶在派工單上簽字工人將維修單交于班長工程技術部內務員將所有派工單輸入電腦；部內有關人員進行維修回訪工程部每星期將維修電腦總單呈管理中心一般室內維修重大室內維修***公共設施維修養護流程督察員、事務助理日常巡視檢查或其它途徑發現問題，填維修申報單。工程維修部或機電部負責人簽收維修申報單。班組分工，實施方案準備工具材料。編制施工方案，報有關部門審批。歸檔保存維修完畢后，經驗收合格，填寫維修記錄表。維修員到現場維修。重大項目監督指導反饋督察員、事務助理日常巡視檢查或其它途徑發現問題，填維修申報單。工程維修部或機電部負責人簽收維修申報單。班組分工，實施方案準備工具材料。編制施工方案，報有關部門審批。歸檔保存維修完畢后，經驗收合格，填寫維修記錄表。維修員到現場維修。重大項目監督指導反饋***管理處機電設備維修流程出現運行故障，申報維修。填寫設備維修申報單。機電部部長審批交班組組織維修人員至現場維修。本單位無法維修，填寫外委維修單報主任批后實施。報有關單位、部門部長工程師至現場指導監督維修。維修完畢檢驗，試運行合格。做好維修記錄。部長報主任。出現運行故障，申報維修。填寫設備維修申報單。機電部部長審批交班組組織維修人員至現場維修。本單位無法維修，填寫外委維修單報主任批后實施。報有關單位、部門部長工程師至現場指導監督維修。維修完畢檢驗，試運行合格。做好維修記錄。部長報主任。***社區文體活動開展流程制訂年度社區文化工作計劃制訂社區文化月工作計劃根據住戶調查、形勢變化情況修正計劃活動方案策劃臨時性活動周邊系列活動管理處各部門協作配合制訂年度社區文化工作計劃制訂社區文化月工作計劃根據住戶調查、形勢變化情況修正計劃活動方案策劃臨時性活動周邊系列活動管理處各部門協作配合實施組織、準備工作發動民居民參與，小區有關單位參加發動民居民參與，小區有關單位參加邀請新聞單位宣傳報道實施大型主題活動活動總結，建立活動檔案邀請嘉賓出席爭取上級部門、有關領導支持邀請新聞單位宣傳報道實施大型主題活動活動總結，建立活動檔案邀請嘉賓出席爭取上級部門、有關領導支持***治安管理運作流程定崗值勤檢查、登記流運巡邏發現問題及時處理作好記錄定崗值勤檢查、登記流運巡邏發現問題及時處理作好記錄交由調度督察室閱后，編號存檔報警緊急情況通知調度督察室流動巡邏機動分隊緊急處理記錄交由調度督察室閱后，編號存檔報警緊急情況通知調度督察室流動巡邏機動分隊緊急處理記錄 ***消防應急處理流程接到報警判斷地點，派人到報警處災情輕：通知保安人員自行處理災情嚴重：報火警119，通知消除主管、管理處主任誤報：查明原因，記錄在案組織人員疏散，進行安全保護組織保安人員趕到現場滅火檢查已經自動啟動的消除設備工作情況，必要時可強行啟動其他消除設施切斷煤氣及市電供應，轉換事故電源監測火勢情況，堅守消除中心崗位清理火災現場，做好災情記錄，追究火災責任人，并向有關部門匯報接到報警判斷地點，派人到報警處災情輕：通知保安人員自行處理災情嚴重：報火警119，通知消除主管、管理處主任誤報：查明原因，記錄在案組織人員疏散，進行安全保護組織保安人員趕到現場滅火檢查已經自動啟動的消除設備工作情況，必要時可強行啟動其他消除設施切斷煤氣及市電供應，轉換事故電源監測火勢情況，堅守消除中心崗位清理火災現場，做好災情記錄，追究火災責任人，并向有關部門匯報***室內消防報警應急反映流程接到報警調度小圍合事務助理前往事發地察看接到報警調度小圍合事務助理前往事發地察看查明原因記錄備案是否誤報？查明原因記錄備案是否誤報？是實報確認調度巡邏保安補圍合助理崗位調度應急保安應急出動制止罪案擒拿疑犯搶救人員信息反饋是否報110？報110記錄、總結、存檔、匯報是是實報確認調度巡邏保安補圍合助理崗位調度應急保安應急出動制止罪案擒拿疑犯搶救人員信息反饋是否報110？報110記錄、總結、存檔、匯報是***園林綠化管理流程主管巡視檢查現場指導發現問題填寫綠化問題統計表，提出施工方案，主管安排人員施工。修剪組草坪組植保組灌木喬木修剪整形主管復查填寫統計表補苗防治病蟲保潔澆水施肥主管巡視檢查現場指導發現問題填寫綠化問題統計表，提出施工方案，主管安排人員施工。修剪組草坪組植保組灌木喬木修剪整形主管復查填寫統計表補苗防治病蟲保潔澆水施肥剪草除雜草 ***保潔管理流程主管及督察員巡視檢查現場指導發現問題填寫衛生保潔問題統計表，提出整改意見，主管安排人員迅速解決。保潔組督察組實施整改督導整改情況主管復查填寫統計表主管及督察員巡視檢查現場指導發現問題填寫衛生保潔問題統計表，提出整改意見，主管安排人員迅速解決。保潔組督察組實施整改督導整改情況主管復查填寫統計表環境文化大氣污染水污染廢棄物噪聲污染水消耗能源消耗其它資源消耗其它防治措施車場管理尾氣排放鳴笛噪聲耗水耗油a.嚴禁鳴笛，并輔以宣傳、招貼等方式b.鼓勵居民使用公共交通工具c.要求使用無鉛汽油，并指揮好小區內交通汽車含油泥廢水排放耗水耗電a.安裝節水節能洗氶設備b.修筑圍堰，防止污水外泄c.對廢水進行沉淀，去油處理小區清潔粉塵飛揚鉛、鐵等金屬，廢紙、塑料以及電池中泄漏的重金屬耗水惡臭、蚊蠅滋生a.實行垃圾分類，選擇垃圾分類處理服務的清潔商b.增加清掃頻次小區綠化凈化空氣使用殺蟲劑滲入地下水割草機等產生噪聲美化景觀a.選用低噪聲割草機，并加強維護b.使用循環水c.選用毒性弱的殺蟲劑d.增加綠化及生物品種消殺耗水選用毒性低的殺蟲劑，提高殺蟲效率變電設備、水泵、發電機、電梯等設備的運行、維護、修理廢氣排放（含NOX、H2S等）含油廢水排放、滲漏拆換零部件的廢棄運行噪聲管路破拐，漏水耗電耗油a.加強設備維護，降低噪聲能耗及廢氣排放b.收集含廢水并自理c.拆換零部件居高盡量回收，或勿交投建筑裝飾施工粉塵飛揚a、含泥污水b、油漆、二甲苯等液體排放大量建筑垃圾瓠瓦、混凝土、塑料、余料、材料等高強度噪聲耗水耗電耗木材、水泥等各種材料可能采用易燃有毒材料，增加火災隱患a.裝飾方案審批，強化施工監理，杜絕野蠻施工及污染裝修設計、用料。b.嚴格控制施工時間，控制噪音c.實行垃圾分類處理d.強化竣工驗收給排水設備設施的運行、使用供水管路憬，影響水質耗水協助自來水部門定期檢查、維護給排水系統集中式空調的安裝、使用CFC排放高強度噪聲耗電通過對安裝方案的審批和安裝驗收控制運行噪聲管理處、商城、學校、飲食娛樂場所、居民使用的空調、冰箱CFC排放報廢后產生的塑料、金屬垃圾及CFC泄漏耗水耗電鼓勵宣傳居民、商家等安裝無氟降耗機型消防發生火災時，用滅火器時有害氣體產生報廢的滅火器所造成的金屬垃圾耗水耗電耗滅火器加強員工培訓，強化居民防火意識，杜絕火災、火險的發生商場銷售及居民使用商品商品過份包裝及過多使用不可降解塑料包裝放音樂或播廣告耗電金屬、紙、塑料等的浪費鼓勵商場少進包裝過多或公害包裝商品，同時盡少使用塑料代包裝肉菜市場、管理處職工食堂、酒家、居民飲食生活消費烹調產生油煙及廢氣(含NOX、CO)含油、脂肪、蛋白質及洗潔精等永的排放果、菜及食物殘渣的遺棄音樂噪聲大量耗水耗電耗燃氣對生活污水進行自理手排放循環；及時清掃垃圾，并實行分類處理社區文化活動游泳池等長時使用水質下降音樂噪聲定期換水時水的消耗完善汒池殺菌消毒程序，定期監測水質；將泳池排放水進行再循環利用。工作計劃前期管理(***B區)(1)交接期計劃內容籌備、組建***管理處參與智能系統，電梯、消防、機電設備安裝調試、培訓、驗收各類原始資料接收、建檔建筑物本體驗收交接綠化、公共配套設施驗收交接配套設施、生活網點，綠化、信箱的規劃道路、機電設備標牌、標識、策劃、實施招聘、培訓、考核、錄用員工建立外部聯系(居委會、派出所、郵電局、電話公司、有線電視臺、水、電、氣主管公司、消防局、醫院等)管理處裝備采購編制物業管理方案準備入伙資料(業主公約、物業管理合同、入伙指南、裝修申報程序、公共制度、業主資料采集表)***報業集團支援住宅局、業主管委會IS***報業集團支援住宅局、業主管委會ISO9001質量體系 委托管理 監督 直接負責及定 期報告書***物業公司***物業公司 跟蹤管理欣欣嘉園管理處欣欣嘉園管理處 目標管理責任制各部門各部門(2)入伙期計劃內容入伙手續辦理與業主驗收、交接其名下物業、發放鑰匙、驗收存在問題整改、復驗、交接現場提供各類物業管理咨詢協助業主辦理電話、煤氣、有線電視、通郵手續提供裝修期便民服務配套設施工程裝修管理、控制安全防范控制入伙儀式策劃、準備智能系統、垃圾分類、收集培訓指導(3)入住期計劃內容舉行入伙儀式物業管理方案實施社區文化活動實施業主、客戶意見調查召開業主大會，成立業主管理委員會員工財務運行、分析、公布ISO9001質量保證體系運作控制國家安全文明標兵小區創建、參評人員配備、培訓和管理組織架構公共事務部機電維修部護管部環境服務部管理處主任1人副主任1人管理員1人資料員1人文員1人主管1人收費1人隊長1人班長3人護管員24人主管1人保潔員13人綠化員5公共事務部機電維修部護管部環境服務部管理處主任1人副主任1人管理員1人資料員1人文員1人主管1人收費1人隊長1人班長3人護管員24人主管1人保潔員13人綠化員5人運行值班3人維修4人電梯工1人主管1人***日常物業管理日常物業管理階段是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，針對***小區的特點，我們的物業管理工作將由介入期、入住期、常規期三部分組成。介入期：我們會深入了解三聯集團城建開發公司的規劃設計思路和入住人群的需求，從物業管理的角度，提出一些合理的建議，并依據市場調研的結果，提前準備物業管理方案，為接管打下了堅實的基礎。入住期：我們將裝修管理和治安管理確定為這一階段的工作重點。裝修管理上，實行裝修管理的“一把手工程”，由公司總經理親自掛帥，主抓***小區的裝修管理，向開發商和全體業主負責。實行公司、管理處層層承諾，對住戶裝修嚴密的追蹤監管。治安管理上，我們將依據入住期的治安形勢和住戶的心理需求，實施“人防為主，技防物防為輔的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的統一監管，確保“管理無盲點、治安無事件”。常規期：物業管理工作包括公共部位維護、保潔綠化管理、治安管理、車輛管理、機電設備、電梯管理、社區文化建設等。還有部分業主的專項、特約服務，我們將主要闡述以上幾方面的方案。一、介入期物業管理早期介入的意義1、有利于優化設計，完善設計細節。2、有利于提高房屋建造質量。3、有利于保證物業的使用功能。4、有利于加強對所管物業的全面了解。5、有利于后期管理工作的進行。6、有利于樹立物業管理企業的形象。一、前期介入，合理規劃。1、主動介入規劃，提出合理化建議。針對***小區停車場的具體分布，我們建議科學規劃停車位。針對***的建筑特點和居民素質的實際情況，建議充分考慮居民垃圾的收集、中轉和清運問題，實現垃圾的分類收集。通過前期介入，提前掌握物業的情況，對規劃設計中存在的問題提出合理化建議，盡可能減少因規劃設計不完善給日后管理服務工作和住戶日常生活帶來的不便。2、針對小區實際情況，提前準備管理方案。在前期介入工作中，我們要參與輔助設施的規劃建設，另一方面，緊密結合***的實際情況，提前準備管理方案，***物業公司總經理和各部門經理對本小區進