1第十章城市土地利用第二節城市土地利用結構第三節中心商務區2第二節城市土地利用結構3一、土地利用類型

城市用地分類與規劃建設用地標準建設部（90）建標字第322號實施時間：1991年3月1日城市用地分類采用大類、中類和小類三個層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類；居住用地：居住小區、居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地。公共設施用地：行政辦公用地、商業金融業用地、文化娛樂用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研設計用地工業用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設施用地綠地特殊用地水域及其他第一節城市土地利用結構

4一、土地利用類型

在西方，城市土地利用一般劃分為：(1)商業用地:零售商業大都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點上。專業性服務業需要交通方便，商業活動頻繁，但不一定接近行人眾多的地區。批發業的顧客為零售商，由于需要較大空間儲存貨物，占地頗多，其付租能力又不如前兩者，可位于非市中心區。第一節城市土地利用結構

5一、土地利用類型

(2)工業用地。大型工業：占地面積大，所以很難在租金或土地使用費昂貴的土地上立足，其區位一般受用地的適用性、運輸量與環境保護等因素所決定。小型工場：其生存的條件是勞動力和市場，它們比租金更為重要。小型工場的付租能力有很大的彈性，主要視其產品的檔次而定。倉庫用地與工業用地類似，其區位也要視其儲存貨物的檔次及用地要求而定。第一節城市土地利用結構

6一、土地利用類型

(3)政府機關用地政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強行收購和征用所需要的土地，一般不考慮租金問題，而交通方便及鄰近其服務對象是其主要的區位因素。第一節城市土地利用結構

7一、土地利用類型

(4)住宅用地城市中有大量的住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過于龐大，而交通費支出也受到一定的限制，其居住地點往往是綜合考慮生活費用、居住面積、租金和交通費，假設前兩者不變，便只能以交通費遷就其租金。同樣的居住面積，在一般的情況下，接近市中心，租金高，但可以節省交通費；而遠離市中心，則可以少付租金，但要花費較多的交通費。假設可付出的租金不變的話，在市內租用的房屋居住面積小，但可節省交通費，在郊區租用的房屋，居住面積較大，但要付出的交通費用卻大得多。因此，從市民總收人中扣除生活費用，決定可付租金和交通費的能力，再根據交通時間耗費的多少和對寬闊的居住面積的渴望程度，就可決定個人居住的地點。第一節城市土地利用結構

8一、土地利用類型

(5)休憩用地及綠化地帶隨著對城市生活素質和美化環境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其區位因素不是付租能力或市場機制，而是通過社會對市民的關心，確定它的存在。第一節城市土地利用結構

9一、土地利用類型

(6)交通用地和其它公用事業用地。沒有交通和公用事業用地，城市便不可能發揮其職能?？墒撬男再|與商業和住宅用地不同，而與休憩用地和綠化地帶相似，是公共財富之一。不過它們又具有生產性質，有的可自負盈虧或間有盈利，如碼頭、飛機場和自來水廠等。

(7)農業用地和水面。第一節城市土地利用結構

10一、土地利用類型

功能分化 各種用地的區位因素是有差異的，差異愈大，各種用地之間的分化趨向愈強，這種傾向叫功能的分化(functionalsegregation)，功能區 由于這種功能分化，形成了城市某一地區只有某一種單一功能，因此在現代城市中出現了按其土地利用劃分的若干功能區(FunctionalAreas)。第一節城市土地利用結構

11一、土地利用類型

混合土地利用 在非歐美地區的城市，各種用地的區位因素差異不大，分化傾向不強，故工業、商業、住宅功能往往混雜在一起，一般稱為混合土地利用。混合土地利用的評價 過去認為，這種混合土地利用是一種落后的土地利用模式。但是近年來，土地利用功能分區的模式遭到了不少批評，認為這種土地利用功能區過于分化，犧牲了城市的有機組織，忽視了城市中人與人之間的多方面的聯系，耗用能源太多。因此，人們提出了多功能綜合區的概念，并認為這是解決上述問題的重要途徑。1978年12月，一批建筑師在秘魯利馬集會，會后發表的“馬丘比丘宣言”指出，為適應城市的急劇發展，更有效地使用人力、土地和資源，更好地協調生活環境與自然環境，為此，要努力去創造一種綜合的多功能的生活環境，而不是把各功能區機械分離。第一節城市土地利用結構

12一、土地利用類型

我國城市土地利用類型也大體一致。但由于長期單一計劃經濟體制的作用，城市各種土地利用類型的區位因素有所不同。當前，由于我國正式確立了建立社會主義市場經濟體制，上述區位因素正開始發揮作用。第一節城市土地利用結構

13二、伯吉斯的同心環模式14二、伯吉斯的同心環模式

(一）主要內容：城市的中心是商業會聚之地，農民初進城市時，為了找工作方便，便居住在中心商業區附近，后來以零售和服務為主的商業中心區向外膨脹，市民也向外遷移。15二、伯吉斯的同心環模式

環繞商業中心的外圍是早期建造的舊房子，其中一部分被零售商業所侵占，一部分為低級住宅、小型工廠、批發商業及一些貨倉的過渡地帶，這一帶也是新來移民居住地區。再外圍的第三帶，是原來較大工廠的工人住宅區。再向外第四帶是較富有的中產階級住宅區。最外圍地帶是富人居住區，散布著高級住宅，密度低，房舍寬敞。由于他們需要駕車人市工作，故又稱通勤人員住宅區(commuterzone)。16二、伯吉斯的同心環模式17二、伯吉斯的同心環模式（二）模式的地租理論解釋赫德(Hurd)、黑格(Haig)和李嘉圖(Ricardo)等土地的經濟地租是指利用土地所得報酬，減去成本后的剩余。經濟地租的量度是：某種土地的生產力與最差土地的生產力之差。最差條件的土地經濟地租為零。以城市商業為例，中心商業區條件最佳，所以其產生的經濟地租最高，離開中心商業區一段距離之后，由于交通不便，顧客不多，所以其土地沒有作商業用途的價值，其經濟地租為零，中間地段所產生的經濟地租介于兩者之間18二、伯吉斯的同心環模式19

由于不同的功能所要求的交通條件不同，在完全競爭的條件下，每一功能即每一土地利用區所產生的經濟地租遞減曲線是不同的(圖10—7)。

二、伯吉斯的同心環模式20零售業的經濟地租曲線梯度最大，其在市中心所能產生的經濟地租卻為各功能之冠。服務業、輕工業和批發業的經濟地租曲線的梯度較零售業為小住宅用地：多層樓房用地利用率高，每單位面積所能產生的價值較低密度的平房為高，所以其經濟地租曲線的斜度也較平房大農業的經濟地租曲線梯度是各類經濟活動中最小的一種二、伯吉斯的同心環模式21

若把上述各功能的經濟地租遞減曲線重疊(圖10—8)，各曲線相交，可知道各地段產生經濟地租最高的是什么功能。在完全競爭的社會，所有產生的經濟地租均為土地擁有者以租金的形式收取，各土地使用者按其產生的經濟地租決定其自身的付租能力，向土地擁有者租用土地，而土地擁有者則把土地租給出價最高的使用者，這樣城市中心為零售業所租賃，然后為專業性服務業、工業及批發業，再遠一些為高密度多層住宅，然后是低密度住宅。住宅之外才是農業。假設城市所在地區為一均質的平地，各種土地利用將呈同心環布局。這就是同心環模式的新解釋。222324

交通線的影響二、伯吉斯的同心環模式25三、霍伊特的扇形模式26三、霍伊特的扇形模式霍伊特(HomerHoyt)認為，均質性平面的假設太不現實，因而他于1939年提出了扇形模式或楔形模式在他的模式中，保留了同心環模式的經濟地租機制，加上了放射狀運輸線路的影響，即線性易達性和定向慣性(directionalinertia)的影響，使城市向外擴展的方向呈不規則式。他把中心的易達性稱為基本的易達性，把沿著輻射運輸路線所增加的易達性稱為附加的易達性。27三、霍伊特的扇形模式輕工業和批發商業對運輸路線的附加易達性最為敏感，所以呈楔形，而且不是一個平滑的楔形，它可左右隆起。住宅區，貧民住在環繞工商業土地利用的地段中產階級和富人則沿著交通大道或河道，或湖濱，或高地向外發展，自成一區，不與貧民混雜。當人口增多，貧民區不能朝中產階級和高級住宅區發展時，也會循不會受阻的方向作放射式發展，因此城市各土地利用功能區的布局呈扇形或楔形。2829四、哈里斯和厄爾曼的多核心模式

30四、哈里斯和厄爾曼的多核心模式

基于伯吉斯、霍伊特等的城市內部結構模式均為單中心，而忽略了重工業對城市內部結構的影響和市郊住宅區的出現等等，哈里斯和厄爾曼在1945年提出較為精細的多核心模式

3132四、哈里斯和厄爾曼的多核心模式模式假設城市內部結構除主要經濟胞體(economiccells)——即中心商業區(CBD)外，尚有次要經濟胞體散布在整個體系內。這些胞體包括未形成城市前，中心地系統內各低級中心地和在形成城市過程中的其它成長點。這些中心地和成長點皆隨著整個城市的運輸網、工業區或各種專業服務業，如大學、研究中心等的發展而發展。其中交通位置最優越的最后成為中心商業區，其它中心則分別發展成次級或外圍商業中心和重工業區。哈里斯及厄爾曼還考慮到，易達性所吸引的商業、工業或貧民，本身便有排斥高級住宅的傾向。因為后者的區位因素之一便是要遠離這些有礙環境的土地利用。介于兩者之間的是中級住宅區。33四、哈里斯和厄爾曼的多核心模式

評價：這一模式雖較為復雜，但仍然基于地租理論。它假設付租能力較高的高密度住宅傾向于接近中心點和其它主要經濟胞體，但最接近這些胞體的空間卻被批發商業和輕工業所占有。由于哈里斯及厄爾曼的模式并沒有假設城內土地是均質的，所以各土地利用功能區的布局并無一定序列，大小也不一樣，其空間布局圖是非常富有彈性的。

34五、城市土地利用三模式的發展35五、城市土地利用三模式的發展上述三個城市內部結構模式，雖然有地租理論的支持，可是由于他們的創始人都是美國人，其所列舉的土地利用功能區的空間布局一般和美國的城市比較接近，至于對其它國家的現實性，連霍伊特本人也指出，不一定適用，必須加以修改。

36五、城市土地利用三模式的發展：

1、曼的模式曼(Manna)提出了一個典型的英國中等城市的模式。該模式是伯吉斯和霍伊特兩模式的綜合由于英國位于西風帶，城市的西部為上風帶，多為高級住宅所占有，而城市的東部為下風帶，工業和貧民多被迫于此。37五、城市土地利用三模式的發展2、麥基發展中國家模式麥基(Mcgee)的模式在殖民地和發展中國家城市的應用。由于這些地區存在著二元經濟，所以有兩組不同的商業中心。其一為西式商業中心，其形態和西方城市的中心商業區相仿。以國際貿易為主，零售商店出售的也以進口高檔貨為多。另一類為外來移民的商業中心，從事當地的貨品買賣為主。介于其間的是混合性土地利用，工商業住宅兼有，互相混雜。38五、城市土地利用三模式的發展在外來移民的商業中心的前面為港口區，后為住宅區，而住宅區的發展呈楔形或扇形。在西式商業中心后面的是高級住宅，而在混合性土地利用后面是當地居民居住區，不過密度不如前者，也無工商業。部分混合土地利用地區由于商業中心的擴展而改為商業用途。再后為新發展的高級市郊住宅區和十分貧窮的木屋居民區。兩者可能距離頗遠，但亦可能近在咫尺，而生活水平懸殊。再后為城郊農業帶。新建的工業村則多位于舊城以外的空間。39五、城市土地利用三模式的發展

3、垂直模式所有上述模式都是平面的，忽視了城市的垂直差異。以易達性和付租能力來衡量，中心商業區的底層無疑是城市最有吸引力和最易到達的地方，所以在中心商業區的低層往往為付租能力最高的零售業所占用。其上層可能為專業性服務業，再上層卻不能排除用于住宅的可能。40六、計劃經濟下中國城市土地利用模式41六、計劃經濟下中國城市土地利用模式中國現代城市是在大規模工業化建設條件下，在特定社會制度、經濟發展水平和城市建設政策的影響下的發展，其空間結構的演替，已顯示出以功能分區為基礎的有計劃配置的基本特征，即由各種不同功能區——工業區、中心區、文教區、行政區、旅游區等以不同的組合關系和方式，形成了頗具特色的社會主義城市的空間結構格局。42六、計劃經濟下中國城市土地利用模式（一）圈層模式1、羅楚鵬模式1979年，香港學者羅楚鵬提出。由4個同心圓組成的城市地域結構：①老的城市核心區；②工業一居住單元；③綠帶等開敞空間；④食品、農作物和加工工業區。羅氏模型對城市內部社會服務中心配置體系進行了初步的揭示。43六、計劃經濟下中國城市土地利用模式2、朱錫金模式3、武進的研究44六、計劃經濟下中國城市土地利用模式評價①基本上仍屬于同心圓的構造形式，但對城市內部各圈層已進一