【土地登記實務】主講：王秀蘭華中農業大學土地管理學院2023/2/22華中農業大學土地管理學院第二章土地登記的程序第一節土地登記申請第二節土地權屬審核第三節注冊登記第四節核發或更改土地權利證書第一節土地登記申請一、土地登記申請土地登記申請是土地權利人或土地權利變動當事人按照規定向土地登記機構申請其土地權利狀況或權利變動事項，請求在土地登記薄上予以注冊登記的過程和行為。二、土地登記申請人及申請方式土地登記申請人為土地權利人或者土地權利變動的當事人、利害關系人，包括自然人、法人和其他組織三種類型。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。土地登記申請人不管是自然人、法人還是其他組織，都可以委托代理人代理申請。2023/2/23華中農業大學土地管理學院第一節第一節土地登記申請三、土地登記申請人應提交的文件資料（1）土地登記申請書；（2）申請人身份證明材料；（3）土地權屬來源證明；（4）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；（5）地上附著物權屬證明；（6）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；（7）其他證明材料。2023/2/24華中農業大學土地管理學院第一節土地登記申請四、土地登記申請書及填寫說明《土地登記申請書》填寫的基本要求：（1）《土地登記申請書》由申請人或其代理人填寫；（2）《土地登記申請書》以宗地為單位填寫；（3）一個土地權利人擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫；（4）一宗地有多個權利人的，由各共有土地權利人分別填寫；（5）申請書必須如實填寫，確屬不填的欄目用斜線填充；（6）土地登記申請人在填完《土地登記申請書》后，應在《土地登記申請書》上簽名蓋章。2023/2/25華中農業大學土地管理學院附件一：土地登記申請書2023/2/26華中農業大學土地管理學院第一節土地登記申請五、土地登記申請的受理和審查六、收件2023/2/27華中農業大學土地管理學院第二節土地權屬審核土地權屬審核是土地登記機構對申請人提交的相關證明文件和地籍調查資料進行審核，再由縣級以上人民政府根據土地登記機構的審核意見，決定對申請登記的土地權利和權利變動事項，是否準予登記的過程。2023/2/28華中農業大學土地管理學院第二節土地權屬審核一、土地權屬審核的依據與應達標準權屬審核的依據有兩個方面：法律依據和書證依據。權屬審核應達到三條標準：權屬合法、界址清楚和面積準確。2023/2/29華中農業大學土地管理學院第二節土地權屬審核二、土地權屬審核的內容土地權屬審核主要從以下幾方面進行：對土地登記申請人的審核、對宗地自然狀況的審核、對宗地權屬狀況的審核。2023/2/210華中農業大學土地管理學院第二節土地權屬審核三、土地登記審批表及填寫基本要求權屬審核結束后，符合規定要求的，土地登記人員填寫《土地登記審批表》。《土地登記審批表》的內容包括以下幾個方面：（1）申請人姓名；（5）土地抵押情況；（2）土地情況；（6）土地權屬來源證明文件的名稱、編號、日等；（3）附著物情況；（7）國土資源行政主管部門初審意見和審核意見；（4）需役地情況；（8）人民政府批準意見。國土資源行政主管部門初審意見，由取得《土地登記上崗資格證》的土地登記人員提出，其他人員無效。2023/2/211華中農業大學土地管理學院初審意見包括以下幾個方面：①申請資料是否齊全、是否符合法定形式等；②宗地的土地狀況審核情況，如面積是否準確等。涉及到地籍調查的，還應填寫地籍調查結果的審核情況，并記載宗地界址坐標；③宗地的權屬狀況審核情況，如權屬是否清楚等；④當事人申請登記的理由是否充分等；⑤其他審核情況；⑥簽署是否同意辦理土地登記的意見及相應的法律依據；⑦初審人員簽字蓋章，注明審核日期。2023/2/212華中農業大學土地管理學院

國土資源行政主管部門審核意見，由取得《土地登記上崗資格證》的國土資源行政主管部門負責人提出，重點對初審情況進行核查。審核意見包括以下幾個方面：①對初審結果進行核查的情況；②需要公告的，記載公告結果；③初審意見的事實理由和法律依據是否充分；④屬于國土資源行政主管部門登記的，簽署是否準予登記的意見；其他登記的，簽署是否報請人民政府批準登記的意見；⑤審核人簽名并加蓋公章，注明審核日期。2023/2/213華中農業大學土地管理學院

是否報人民政府批準，視具體的土地登記類型而定。土地總登記主要是對土地所有權、使用權等進行的第一次登記，要報人民政府批準；至于初始登記和變更登記，凡是涉及土地權屬（所有權和使用權）變更的，以及涉及核發或更換土地所有權證書和土地使用權證書的均需報人民政府批準，經人民政府批準后才能在《土地登記薄》上注冊登記，進而核發或更換土地證書。凡是不涉及土地所有權和使用權變更，如名稱、地址及土地用途變更登記等，或只涉及土地使用權抵押權、地役權初始登記等，以及不涉及核發或更換土地所有權證書和土地使用權證書的，不需報人民政府批準，經國土資源行政主管部門土地登記審核人員審核批準后，即可直接生效，作為土地登記人員在《土地登記薄》上注冊登記的依據。2023/2/214華中農業大學土地管理學院第二節土地權屬審核四、土地登記審查辦結時限按照《土地登記辦法》，國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。附件二：土地登記審批表2023/2/215華中農業大學土地管理學院第三節注冊登記按照《土地登記辦法》第十八條的規定，有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權屬有爭議的；（二）土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；（四）申請登記的土地權利超過規定期限的；（五）其他依法不予登記的不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。2023/2/216華中農業大學土地管理學院第三節注冊登記一、注冊登記的概念和人員注冊登記是指土地登記機構對批準登記的土地權利進行登卡、裝薄、造冊的工作程序。一經注冊登記，土地權利即產生法律效力。二、注冊登記的依據和內容《土地登記審批表》是土地登記機構進行注冊登記的重要依據。注冊登記的內容主要包括：填寫《土地登記卡》和《共用宗土地登記卡目錄》、填寫《土地歸戶卡》、組裝《土地登記薄》、填編《土地歸戶卡》。2023/2/217華中農業大學土地管理學院第三節注冊登記三、土地登記薄組成和內容土地登記薄是土地登記的主件，也是土地權屬歸屬和內容的依據。它由土地登記卡、土地登記卡續表和共用宗土地登記卡目錄三部分組成。土地登記薄以物的編成為基礎，以街道（鄉、鎮）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝。其內容包括：土地權利人的姓名或者名稱、地址；土地權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；地上附著物情況等。土地登記薄應該加蓋人民政府印章。2023/2/218華中農業大學土地管理學院第三節注冊登記四、土地登記卡填寫要求（1）土地登記卡以宗地為單位填寫；（2）土地權利人獨自擁有或使用一宗土地的，土地登記時，只填寫土地登記卡及續表；（3）兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，土地登記時，填寫宗地土地登記卡及續表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權人土地登記卡及續表；（4）土地登記卡記載的內容發生變更或進行初始、變更、注銷或其他登記的，在土地登記卡續表上進行登記。但地號、宗地面積發生變更的，需更換土地登記卡。2023/2/219華中農業大學土地管理學院第三節注冊登記五、土地歸戶卡及填寫要求土地歸戶卡以土地權利人為單位填寫。土地權利人在同一縣級行政區域內擁有、使用兩宗以上土地的，應當填寫在同一土地歸戶卡上。附件三：土地登記薄2023/2/220華中農業大學土地管理學院第四節核發或更改土地權利證