2006北京地產分析報告2006地產綜合分析2006住宅樓市分析2006寫字樓市場分析2006商業地產市場分析2006地產綜合分析“7090”政策，住宅市場供應結構將形成小戶型為主的格局市場“原需求”被調控住宅市場結構將趨于單一比例化，是否會引起大戶型稀缺，而形成另一種層面的價格哄漲？新政面前，符合需求而又符合政策的產品研發面臨挑戰最新說法——中小戶型住宅面積標準將明確北京可達106平米建設部近期出臺了《90平米以下住宅設計要點》（征求意見稿）。意見稿對中小戶型面積的概念進行了明確；同時，根據各地情況不同，中小戶型建筑面積可在一定程度內浮動。其中，北京的中小戶型住宅套型建筑面積最大可達106平方米。

信貸央行控制偏緊，多種手段頻用企業融資困難，基金蠢蠢欲動由于通過銀行渠道間接融資的成本和難度在提高，尤其是07年1月開始執行的“封頂按揭”政策，打亂了許多開發商的現金流計劃，房地產企業在備受房貸緊縮困擾的情況下，正在積極尋找突破口，基金、上市融資、利用信托資金等方式越來越普遍；

房地產的融資多元化趨勢更加明顯，其中最引人注目的是房地產產業基金。

基金的優勢在于，一方面，房地產投資基金對房地產企業的投資大多屬于股權投資，不會給企業增加債務負擔；另一方面，房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，在房地產企業的投資不會超過企業凈資產額的一定比例，使企業依然擁有自主經營權，同時也解決了個人投資房地產的渠道與風險問題。對于房地產企業來說，房地產產業基金無疑提供了新的融資渠道，而對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險，可謂“雙贏”。政府中央政府鞭指地方，土地財政受約束地方政府的擴張欲依然強盛

2006年9月5日下發的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，是土地管理和調控政策的一次重大調整，著重解決當前土地管理和調控中存在的突出問題，與以往政策相比，改革的力度比較大，內容更加具體、務實，相關措施更有針對性。政策出臺前的實際情況是：地方政府把土地看作財政收入的主要來源，以地生財，熱衷于經營土地、經營城市。在東部沿海發達地區，有的縣市土地出讓金收入已占到地方財政收入的50%以上，成為名副其實的“土地財政”。有鑒于此，這次出臺的土地調控政策明確提出，要提高新增用地土地有償使用費繳納標準，繳納范圍包括那些沒有經過批準的新增建設用地。同時，國有土地使用權出讓總價款將全額納入地方財政預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。土地出讓總價款必須首先足額支付土地補償費、安置補助費等，其余資金還應逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重。這些措施完善了土地利益分配機制，強化了對土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目擴大征地規模的沖動。銀行

房地產業發展的第二大受益者銀行間競爭更激烈，按揭優惠條件仍會百出中國房地產有如此迅速的發展，與銀行的支持息息相關，一是開發投資，一是置業投資，房地產最重要的一頭一尾，主要資金都來自于銀行。同樣，銀行也從開發商、購房者手中賺取了相當可觀的貸款利潤，成為繼政府之后房地產業發展的第二大受益者。雖然政府頒布了緊縮銀根政策，旨在提高貸款門檻，降低風險，但房地產貸款長期以來一直被銀行列為優良的貸款品種，因此，2007年，各銀行間競爭將更加激烈，打擦邊球，中小銀行為搶占市場份額，優惠條件和品種將更加豐富。消費者觀望，降價希望落空受政策制約，2006年京城許多項目延遲供應，高性價比的普通住宅甚為稀缺，房價持續快速上漲，令等待降價的自用購房者懊悔不已，只能咬緊牙關作“房奴”。預計明年將產生更多的購房人，在恐慌心理及“追漲”心理的共同作用下，紛紛出手購買。購房投資者心存疑慮，小心謹慎炒房空間日小，股市啟動，移地再戰由于近期國家宏觀調控趨緊，抑制了投資者在房地產市場的購買行為，提高了投資成本，降低了預期的收益率，他們紛紛將資金撤出并投入“牛氣沖天”的股票市場，這是很自然的事。從國家調控的角度，也是希望將大量的炒作資金從樓市引出，這樣可以分散風險，也有利于其他類型消費的活躍。2006北京樓市交易分析北京的房地產市場2006年的銷售額突破2000億元人民幣。對北京的房地產市場來說，這只是一個新的增量。如果把已有的二手房市場和這2000億元的一手房加起來，房地產市場已經是一個非常龐大的市場。基于這些數據，我對2006年北京的房地產市場做了一些簡單的分析。總量

2006年北京房地產市場成交金額共2011億元，比去年增長了20％；銷售面積2287萬平方米，比去年增長3％；

2006年銷售的項目共865個項目，前100個銷售排名占了銷售額的50％；前200個項目占了銷售額的71％；前300個項目占了銷售額的83.5％；前400個項目占了整個銷售額的92％。在這865個項目中，約有150個項目銷售金額不足1000萬元，只是一些零星的尾房在銷售。

這也基本上符合“三七”的原則，即30％的項目完成70％的銷售額。銷售額從區域的分布來看，朝陽區占全北京銷售額的45％，其次是豐臺區、海淀區、昌平、通州、大興。而懷柔、亦莊開發區、門頭溝、平谷、密云銷售額非常的少，對北京房地產市場的影響微乎其微，基本可以忽略不計。空置率下降

2006年5月末的調控風暴刮起后，北京房地產市場開始經歷了短暫的寒冬。但與新房交易量步入低谷不同的是，北京空置商品房的大量消化。根據北京市統計局的統計數據，從5月調控措施出臺起，北京商品房空置率就持續走低，到8月末時，全市商品房空置面積比上年末水平下降31.7%；其中住宅空置面積更是下降了37.7%.此后空置率下降直到年底也未停止。力道十足的調控背后掩蓋不住的是市場上強勁的真實需求。價格06北京房地產銷售均價8792元/平同比上漲16.7%市房地產信息網透露，18區縣房地產平均銷售價8792元/平米，銷售面積2287萬平米2006年北京市十八區縣房地產平均銷售價格8792元/平方米，同比上漲16.7%.昨日，北京房地產信息網在一論壇上公布該數據。數據還顯示，雖然經歷了“國六條”等嚴厲的宏觀調控，2006年北京房地產銷售面積總量仍有增長。865個項目，銷售總額2001億元搜狐焦點網公布了2006年北京房地產分析報告，該報告數據顯示：2006年北京在售項目共有865個，銷售總面積達到2287萬平米，銷售總額則達到2001億元人民幣平均銷售價格為8792元/平米。而2005年銷售均價為7543元/平米，2006年比上一年銷售均價上漲了16.7%.注：該數據統計包括了普通住宅、別墅、寫字樓、商鋪等各類樓盤。2006年北京市房屋月銷售情況對比圖月份銷售套數銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)1月12,2391,426,27810,639,743,1747,4602月9,8841,128,5678,541,675,2767,5693月18,5482,167,00617,955,886,2518,2864月20,1892,546,21122,965,273,5559,0195月15,3181,879,44215,652,602,4928,3286月15,3811,997,36016,810,993,6538,4177月14,1011,710,67015,440,328,7119,0268月14,8591,814,70516,285,644,3458,9749月17,9202,199,84318,579,131,7628,44610月13,9571,711,82415,588,432,9829,10611月17,7282,372,08622,817,633,8919,61912月15,4041,924,31119,864,988,92910,3232006年185,52822,878,304201,142,335,0218,792區域銷售套數銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)朝陽區73,3608,735,28890,672,918,60810,380豐臺區26,9062,985,57420,040,828,1096,713海淀區19,9852,608,64927,902,531,20610,696昌平區15,1832,082,85512,555,975,1256,028通州區11,6681,252,7436,447,337,1355,147大興區6,922864,8324,675,675,0195,406順義區4,294714,6045,281,378,9907,391房山區5,304640,8712,596,330,3534,051西城區2,518616,1039,263,980,54915,036宣武區5,394496,5915,290,236,76010,653崇文區4,358437,3964,628,307,20610,581石景山區3,840433,0592,621,189,3906,053東城區1,406407,0866,255,901,24415,368懷柔區1,382179,033882,186,6404,928開發區717137,139986,938,8757,197門頭溝區948113,713466,006,1184,098平谷區1,020112,422319,341,3002,841密云區32360,346255,272,3954,230總計185,52822,878,304201,142,335,0218,7922006北京房屋銷售額前十排名項目銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)1SOHO中國(朝外SOHO/SOHO尚都/建外143,4953,930,009,31427,3882華貿中心146,1662,835,188,11119,3973日壇國際廣場(日壇上街)144,5992,799,023,72919,3574北京國際中心118,3952,318,617,25319,5845主語城（主語商務中心）142,4302,110,498,22014,8186星河灣118,6432,060,514,72717,3677國興·觀湖國際134,7421,982,602,51314,7148科協家園住宅小區301,5171,807,122,4415,9939金融街F2大廈88,3281,642,438,84018,59510明天第一城240,2821,578,110,8726,5682006北京房屋銷售均價前十排名項目銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)1大鐘寺國際廣場7,272338,865,36846,6012昆侖公寓1,63575,800,00046,3483銀泰中心35,1741,475,426,81841,9474莊勝二期（商業中心）9,707367,420,23737,8525中關村e世界(中關村金融中心)8,123297,024,26436,5676朝外MEN361,249,00034,2857新保利大廈24,697756,794,71630,6448中國紅街7,792225,142,68228,8949紫玉山莊5,417155,013,49128,61410SOHO中國(朝外SOHO/SOHO尚都/建外S143,4953,930,009,31427,3882006北京CBD房屋銷售額前十排名項目銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)1SOHO中國(朝外SOHO/SOHO尚都/建外SOHO)143,4953,930,009,31427,3882銀泰中心35,1741,475,426,81841,9473萬通中心26,693648,724,01424,3034新城國際18,402319,050,09917,3385萬達廣場12,504276,300,34822,0966中環世貿中心13,268218,890,14616,4977東方梅地亞中心10,383200,102,17619,2718韋伯國際發展中心19,484194,281,9079,9729藍堡國際中心6,77683,529,15512,32710世貿商業中心4,42673,240,76916,5482006北京公開交易土地面積和房屋銷售面積對比2樓盤銷售額20強僅5盤低于7000元/平米據統計，2006年865個在售項目中有435個銷售總額在1億元以上，從這些項目的成交套數分析發現，2006年交易比較活躍的項目有400多個，除了部分項目屬于尾盤銷售外，年度交易量不到100套住宅項目也相當多，這些項目集中分布在昌平、大興、石景山等區域。如銷售價格為12729/平米的廬師山莊，僅售了5套。2006年銷售前20名的樓盤中，只有明天第一城、科協家園住宅區（新龍城）、遠洋山水、富力又一城等5個項目的銷售均價低于7000元/平米，而其他包括建外SOHO、泛海國際、星河灣等銷售前10名的項目均價都在14000元/平米以上。幾年內將保持2000萬平米銷售量從公布的數據統計中可見，2006年北京銷售總面積達到2287萬平米。而同樣來自北京房地產信息網站的數據顯示，2004年北京房地產銷售總面積為2602萬平米，2005年銷售總面積為2216萬平米。從以上數據分析可以看出，雖然經歷了宏觀調控，2006年北京房地產市場銷售總量并沒有減少，反而比2005年上升了3.2%.2006年是宏觀調控比較嚴厲的一年，該年來自中央及相關部委、北京市的有關房地產政策接連不斷，尤其是以國六條和九部委新政為核心的調控政策對北京房地產市場形成了一定的影響。從2006年6月1日起，北京有關部門在執行90平米70%比例政策時，采取了“一刀切的政策，導致好多住宅項目因此推遲了入市時間。北京2006年進入市場的房地產供應量是減少的。在市場供應減少的情況下，銷售量上升，說明北京房地產市場的需求非常強大，在這種剛性的需求支持下，北京房地產的銷售量會在幾年內穩定在2000萬平米左右。2007年京城住宅用地供應總量將超去年北京市國土資源局公布了首批土地一級開發項目招標結果。從今年起，北京將全面實行土地一級開發招標制，共有90多個項目、約5000公頃土地將在2至3年內完成一級開發，形成“熟地”并上市。同時，今年的住宅用地供應總量將超過去年。全面推行土地一級開發招標今年起，北京全面推行土地一級開發招投標制度。今年約有40余個項目、約860公頃土地通過了政府儲備土地和入市交易土地聯席會的審議，土地一級開發實施方案也已按程序審核完成，目前正在編制招標方案。從今年開始將陸續通過招投標方式完成征地等工作，盡快形成“熟地”，并進入土地二級市場。今年住宅用地計劃正在編制對于今年的住宅用地供應量，張維表示，目前還在編制計劃，“可以肯定的是2007年的供應總量肯定比2006年的實際供應土地要多。”2006年初，北京提出年度供應住宅用地1800公頃。截至11月底，供應量完成60％，預計全年完成計劃的80％。昨日，張維坦言，2006年的土地年度供應計劃指標沒有完成。他同時表示，土地供應量并非越多越好，如果供應過多，不利于存量用地的開發利用。來自偉業顧問的統計顯示，2007年北京有效土地供應量約為1192公頃，并且樂觀地預測2007年將打破2006年供不應求的局面。今年新增住宅供應量大漲，漲幅超過50%。北京房地產交易管理網的統計數據顯示，去年北京取得預售許可住宅面積達到1700萬平米。如果按照偉業顧問的預測，2007年北京新增供應量將達到2500萬平米，此新增供應量則有望與2004年持平，超過2003年和2005年的新增加供應。「供應」07下半年萬套小戶型井噴

按照北京房地產市場推盤的習慣，新盤放量主要是在5月份以后，在9月前后形成高潮。來自中原地產、中大恒基等代理公司的統計數據顯示，今年1月新開盤的數量為29個，而新盤只有11個。而2006年上半年的供應量也以老盤后期為主，這樣的情況將延續到2007年上半年。而到下半年，新盤將形成集中入市的局面。據不完全統計，2006年因政策因素而推遲至今年入市的項目達到上百個，因此將帶來2007年新盤供應的高潮局面，而且它們將帶來與2006年最大不同點———新開盤項目中90平米以下中小套型住宅供應量增。此外，去年9月1日至今，北京市成交地塊共18塊，規劃總建筑面積為260萬平米，除去兩個容積率較低的地塊外，如果按照70％建成90平米套型估算，將有2萬套90平米以下的小戶型。根據開發周期1年左右計算，這批因規劃改變帶來的小戶型將集中在今年九十月份到2008年上半年入市。「產品」

主流住宅單價將漲至1萬－1.2萬元

仲量聯行日前發布報告預測，受強勁需求和眾多新項目投放市場的預期影響，2007年北京物業市場持續樂觀。展望2007年的住宅市場，新建住宅的價格增長幅度將放緩，降至11%到14%不等，多數地區的租金將保持平穩或略有下調。由于慣性的原因，2007年上半年住宅價格仍可能上漲，但下半年將趨于穩定。由于奧運會日益臨近，許多潛在的買家可能選擇持幣待購，從而造成交易量的短期下降。北京房地產信息網的數據顯示，2006年11月普通住宅期房銷售均價已經達到8542元/平米。事實上，這個均價是北京所有區縣普通住宅產品銷售的平均價格，即包括了密云、延慶、懷柔等售價約3000元/平米的住宅。四環附近的住宅售價均在每平米萬元左右，而8000元/平米左右的住宅逐漸減少。如果延續去年的勢頭，則2007年北京住宅均價仍將持續快速上漲。那么，到2007年底的時候，北京住宅主流價格將跨越萬元大關，10000元－12000元/平米的價格將可能成為住宅主流價格。近兩年，北京房價持續高位增長，一年前認為是有些瘋狂的價格，在一年后就成為一個正常的表達。比如，2005年北京住宅主流價格集中在6000元－8000元/平米，而2006年，多數住宅售價都跨越8000元/平米，集中至8000元－10000元/平米之間。「價格」

土地增值稅

全國將從2007年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算，扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀，土地增值稅稅率從30至60%不等，將以房地產開發項目為單位進行清算，分期開發的項目以分期項目為單位清算。抑制開發的暴利由于土地增值稅的稅率較高，在30%—60%之間，并且實行累進稅率，開發利潤與開發成本之比越高(也就是投入產出比越高)，利潤被國家征收的比例就越高，投入產出比達到200%以上，開發商的利潤中就有60%被切走。如果按照開發商們樂于承認的房地產行業30%利潤來計算，交納土地增值稅后，利潤空間就變成了12%—21%，如果按照開發商的實際投入產出比來計算，這個利潤空間的下滑幅度更是驚人。這樣一來，盡管推動房價上漲依然可以獲得超額利潤，但利潤已經開始變得稀薄。由于房地產行業是高風險行業，對時間和資金尤其敏感，房價上漲存在拉長銷售周期和造成資金緊張的風險，在推高房價所獲利潤難以對應所導致的高風險情況下，從理性的角度上講，開發商勢必會重新考慮價格戰略。規范土地和房地產市場交易秩序，并借此抑制房地產投機和炒賣活動。由于高額土地增值稅的存在，使得開發商在儲備土地戰略上必須慎重思考，因為大量土地儲備占用資金的成本很高，如果因為高額土地增值稅的征收，大幅降低了利潤，大量囤積土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值稅嚴征的政策得到落實，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價的現象，開發商的經營行為也會更加理性和規范化。「政策」

「市場」

12大板塊將成2007北京住宅市場熱點區域2007年北京住宅市場將依然是東勝于西，北大于南。東部的朝青區域、百子灣區域、管莊區域、通州八通線沿線，北部的亞奧區域、望京區域、昌平13號線沿線將依然是北京住宅密集供應的熱點；東南部的亦莊馬駒橋區域、西北部的清河西三旗區域和海淀山后區域也有望異軍突起，成為北京住宅市場新的熱點區域。東部的朝青區域繼續發力。除星河灣、天鵝灣、逸翠園、泛海國際居住區、潤楓水尚等項目繼續推出后期產品外，還將有招商地產東八里莊項目、恒世同方與方晟八里莊項目、方晟京棉項目、銀帆西雅圖等項目全新上市。同時，朝青區域的持續東擴將推動管莊區域逐步成為住宅熱點區域。全新上市的中聯置地項目，以及北京新天地、萬象新天、蘋果派等項目的后期產品則將推動管莊區域繼續吸引東部置業者的眼球。東南部的亦莊馬駒橋區域有望成為新熱點。該區域憑借自身獨特的地緣優勢，借力“京城新地王”的上市以及品牌地產商的集中進駐，2007年有望異軍突起。該區域現有的樣本及天鵝堡項目基本完成了亦莊馬駒橋區域的整合，而金地格林小鎮6、亦莊大羊居住區項目以及珠江、復地、卓越項目的相繼上市則可能使該區域真正成為北京東南區域的熱點。此外，東部的百子灣區域將保持相對平穩的態勢。產品以老項目后期為主，沿海賽洛城、金都杭城、華僑城、富力又一城等項目均會有新的產品推出，廣渠路36號項目也可能在2007年底正式上市。通州八通線沿線新增供應將繼續萎縮，通州八通線沿線新推出的產品主要是世紀星城等老項目后期。

全新大盤推動亞奧區域繼續繁榮，老項目后期支撐望京熱點區域形象。保利金泉廣場、傲城尊邸、公園2008等項目的后期產品將陸續推出，立水橋以北的清河營以及霍營均會有新的大盤上市。望京區域基本為老項目的后期，東湖灣、首開知語城等項目將繼續吸引東北部區域購房者的眼球。

西北部的清河西三旗區域、海淀山后區域有望迎來一股新的發展浪潮。清河西三旗區域除今年已上市的橡樹灣、富力桃園、左鄰右社、領秀新硅谷等項目以外，總規模達80萬平方米的清河新城也將在明年全新上市。海淀山后區域依靠日益改善的道路、配套狀況以及得天獨厚的自然景觀資源逐步成為北部新的關注熱點。除海科建開發的百旺新城等項目繼續有新產品入市以外，保利冷泉項目、北辰溫泉鎮項目以及正源溫泉鎮項目也將于明年推出，屆時海淀山后區域將真正掀起住宅開發建設的高潮。

2007年，西部和南部缺乏新的大盤沖擊，產品多以老項目后期為主。如萬年花城、中海城、億城天筑、曉月新苑、天鴻美域等項目。而萬科假日風景將成為明年西南區域的熱點，攜同珠江峰景、億城天筑等項目，迅速推動西南部區域價值的提升。2006北京寫字樓市場分析關鍵詞：◆中低檔寫字樓“大翻身”

◆價格：同比上漲13.3%

◆供應：新增6804套增長71％

◆需求：成交11598套同比增長201.71％

◆區域：三老一新四方角力

整體特征整棟租售強勁

主要原因是由于跨國公司和中小型公司需求強勁。

從去年全年來看，旺盛的需求使寫字樓租賃市場十分活躍，12月份大面積的寫字樓成交包括，斯必克斯租賃佳程廣場兩層，面積約4000平米。中小型公司的需求也很旺盛，新進入北京的美國基金Fairfield租賃了雙子座高層的面積。

臨近2006年末，寫字樓銷售市場繼續呈現整售態勢，而國內投資商成為了主力軍。一方面商業地產的投資價值正在逐漸被國內投資商所認識；另一方面，國家限制外資投資政策的影響，為國內機構投資者搶占優質商業地產項目提供了機會。

預計在今后兩年CBD、金融街等主要商圈還將有大量單一業權的寫字樓項目進入租賃市場，在區域位置與硬件標準差別不大的情況下，競爭將變得更加激烈。預計市場將呈兩極化，優質樓盤的租金與品質較差的樓盤租金的差異將近一步擴大。而對于在寫字樓推廣與運營方面缺少經驗的國內開發商，與國際性的代理公司合作是一個有效的辦法，同時自身品牌形象的建立將成為提高競爭力的關鍵。

在整體樓市供應萎縮的背景下，2006年北京寫字樓新增供應達到寫字樓市場供應的最高峰。如果說2005年寫字樓供應量還是在穩步增長的話，那么2006年寫字樓放量則可看成是一次井噴。2006年寫字樓累計新增供應347.6萬平米，同比2005年增加55.7%，比2004年增加69.2%。

戴德梁行第四季度發布會數據顯示，本季度甲級寫字樓市場相比上季度更為活躍。主要因為市場上旺盛而穩定的需求。寫字樓空置率繼續下降，但租金卻小幅下調。投資市場一掃上季度的低迷狀態，活躍程度明顯提升，出現三棟甲級寫字樓被整售。民生人壽購買北京國際中心2號樓，泰康人壽購買金融街F2大廈B座，花旗銀行收購喜歡廣場南北側T1、T3兩棟寫字樓，也是本季度寫字樓整售最大的一單。

整體區位優勢明顯

特別是2006年下半年的八、九兩個月，其每月供應量都在50萬平方米以上。隨著金融街的F1大廈和凱晨廣場、上地的硅谷亮城以及立水橋的東亞奧北中心等大體量項目的相繼入市，2006年寫字樓的新增供應量突破歷史新高。

經過數年發展，城市中心區域剩余土地多為商務、商業等綜合用地性質，在總供應緊縮的情況下，反倒成就了寫字樓的急劇放量，無論以CBD為代表的商務核心，還是以望京為代表的新興城區無不如此。據戴德梁行日前對全球48個國家及地區共134個商業區的寫字樓進行調查結果顯示，2006年全球租務開支排名首10位的商業區與2005年大致相同，香港仍然名列第3位，北京由于供應上升壓低租金，排名跌至第11位。

但對于計劃在中國進行業務擴展的企業來說，上海的優質寫字樓供應有限，而香港的租金高昂，北京在這方面有很強的競爭優勢。中低端寫字樓迎來春天

2006年6月，北京市工商局下達14號文件——住宅禁商”政策。許多完全按寫字樓標準建設的商住樓銷售從政策頒布開始一度陷入癱瘓，讓盛行多年的商住樓市場陷入混亂。

但“住宅禁商”對寫字樓需求的刺激作用已開始顯現。從2006年3季度開始，中低端寫字樓需求出現明顯回升，銷售量出現大幅增長，這從一個側面反映了政策對刺激寫字樓市場需求的推動作用。隨著2007年3月年檢的到來，中低端寫字樓市場需求有望再度因此出現井噴行情。為此，增加中小套型、中低檔次的寫字樓供應，面對即將到來的需求井噴已成為寫字樓市場發展的一個重要方向。

而2006年初寫字樓外資大單交易也依舊延續2005年的熱度，交易非常活躍。據房地產交易網統計數據顯示，2006年前4個月北京寫字樓交易量就已達到46.8萬平米（注：這個交易量已經超過03、04年全年水平，并且已經超過歷史最高水平05年的40％）。其中，寫字樓大單交易量占主體。從交易區域來看，整體還是CBD、金融街等核心地段的高檔物業比較受歡迎。

“限外令”影響另一個重要的宏觀調控政策“外資設限”政策頒布后，外資投資機構大單收購寫字樓物業大幅減少，而正在接洽中的寫字樓整售項目則遭遇“滯后”或“擱淺”的結局。

2006年國六條調控政策不同以往之處，其中重要一點是轉向控制短期投資需求的過快增長。7月，建設部、商務部、央行等六部委聯合下發了“關于規范房地產市場外資準入和管理的意見”，針對目前房地產領域外資短期化的趨勢，提高了外資進入房地產市場的門檻，對外資購買加強了控制。受限外政策影響，下半年外資購買寫字樓量出現明顯下降。

但另一方面，“限外令”出臺更好的規范了中國房地產市場秩序，對于關注于遠期投資回報的海外投資機構而言，投資風險明顯降低，反而促使其增加投資。同時，還有更多大型海外投資機構也正在積極運作自己看好的寫字樓項目。

據一在中國發展多年的海外投資機構內部人士透露，該公司已經盯上好幾個有巨大升值潛力的寫字樓項目，并且已經開始積極運作。

但是海外投資機構介入中國房地產市場的方式和投資行為，已從去年下半年開始發生了較大的變化。以股權收購購買寫字樓成熟物業或以股權方式介入房地產開發已漸漸成為海外投資機構的主要投資行為方式。

造成這種改變的原因是多方面的。首先是海外投資者，原來對中國房地產項目開發過程中從土地取得到規劃、建設、竣工等過程中風險因素難以控制，但是這種情況現已初步改善，于是他們現在更傾向于需求國內實力開發商的合作；再之是國內對商品房銷售和經營過程中的稅制使得購買行為成本過高；另外，出自投資風險組合、寫字樓等類型物業的上漲空間等因素也是促使海外投資機構投資行為方式發生改變的重要原因。價格：同比上漲13.3%

租售價穩中看漲

根據北京寫字樓信息網的最新統計數據，截至2006年12月，北京寫字樓市場均價16789元/平方米（建筑面積報價），與2005年相比上漲13.3%；平均租金22.9美元/平方米·月（建筑面積報價），與2005年相比上漲4.1%；空置率18.5%，與2005年相比下降24.4%。

租金上升的主要原因是市場需求旺盛。新增的項目平均質素較高，并以高于市場平均租金水平推向市場抬高了整體租金，另外，人民幣升值也是造成租金上漲的原因之一。

2006年北京優質寫字樓租金走勢呈現穩步上升態勢。寫字樓租金價格在第三季度維持在較高的價位，10月份，CBD區域的寫字樓租金價格為27.96美元/月·平方米·月，到第四季度末，優質寫字樓平均租金報價為每月每平方米22.1美元，較去年底上升了4％。

值得注意的是，與上月相比，租金下滑幅度為4.74%，而10月份的入住率為94.29%，比9月份的入住率上升了6.56%。

租金價格與入住率出現相背離的現象，這主要是因為目前很多中小客戶選擇租金價位相對比較低的寫字樓；同時，調控政策對寫字樓租金價格的影響也逐漸減弱。一業內人士指出，“住宅禁商”政策頒布之初，一些客戶開始加快入住寫字樓的步伐，在這種趨勢下，價格增幅超過入住率增幅，甚至出現入住率下降，而寫字樓租賃價格上漲的現象，這種現象違背了市場規律，10月份，入住率出現上升，而寫字樓租賃價格下降，則這時的寫字樓租賃價格是比較理性的，也能體現寫字樓在市場中的真正價值。預計未來寫字樓租賃價格在市場需求的作用下，將維持在目前的價位水平，波動幅度不會太大。

CBD寫字樓目前平均租金報價為每月每平方米25.2美元，較2005年底上升了3％，而中關村和金融街兩個商務區租金報價較2005年底均上漲6％。CBD及周邊地區是北京優質寫字樓最為集中的區域，占總供應量50％的寫字樓面積集中在該地區及周邊，市場供應量大。同時，北京寫字樓投資及自用市場的需求也在增加，到2006年底，北京優質寫字樓平均售價較去年同期上漲9.8%。

但北京甲級寫字樓價格水平一直處于平穩上升的態勢，北京甲級寫字樓成交均價在今年3季度突破2萬元/平方米。到2006年底，北京優質寫字樓平均售價為每平方米2710美元，較去年同期上漲9.8％。

在資深分析師張化學看來，北京寫字樓價格的增長要遠遠低于北京住宅價格的增長，并且絕對值也是寫字樓價格低于住宅價格，這是一種不正常的現象。從價格來看北京寫字樓市場的價格還有比較大的增長潛力。均價10000～20000元項目最暢銷

由于寫字樓的新增供應逐步向邊緣集團擴散，導致北京地區寫字樓整體均價呈現下降態勢。但甲級寫字樓價格水平一直處于平穩上升的態勢，成交均價已突破20000元/平方米。

據《樓市》市場研究部數據顯示，在不同價格的寫字樓成交數量來看，2006年均價在10000～20000元/平方米的寫字樓最暢銷。單價在20000元/平方米以上的寫字樓銷售也不錯，在2006年銷量排行榜中占據五席。而單價在10000元/平方米以下的項目銷售與去年相比增加4560套，同比增長198.26％。這主要是由于住宅禁商的影響。

單價在20000元/平方米以上的優質寫字樓對周邊寫字樓的租售價格會產生巨大的影響，如國貿之于CBD。

北京寫字樓市場涌現出自持經營的浪潮金隅集團開發的50萬平方米商務綜合體環球貿易中心自持租賃。金地集團宣布金地中心將全部自持經營。中海地產透露位于CBD的20萬平方米的中海廣場將不再對外發售，全部改為公司持有，對外出租。金融街控股也宣布持有150萬平方米的金融街中心廣場,其中寫字樓部分為20萬平方米。

2006年年初浙大網新購買中關村的北京國際A座，第四季度，國內的大型保險公司開始積極地在北京尋找優質物業進行長期的投資與經營，由北京金融街控股股份有限公司開發，位于金融街核心區內的F2－B大廈于在11月16日進行了預售登記，寫字樓總建筑面積37913平方米，成交總價79600萬元，經核實此項目的買家為國內最大的保險公司之一。

2006年，越來越多的開發商開始放棄銷售，轉向自持經營。原因有四點，第一是銷售壓力，第二是良好的租金回報和穩健的長期發展趨勢，第三是上市公司在資本市場的持續穩定表現預期。業權統一的寫字樓在租賃市場的出色表現，也是促使開發商們做出自持的重要原因。

供應：新增6804套增長71％

供應接近前兩年總和

2005年，北京寫字樓供應量是185萬平方米，僅比2004年增加了37萬平方米，而2006年，寫字樓供應量猛增到341萬平方米，接近前兩年總和。而且從新盤供應分布地區來看，包括CBD、中關村、建國門在內的“著名”寫字樓商圈增量并不大，七大傳統商圈的供應量加起來只有115萬平方米，僅占年度供應總量的37％，大量新增寫字樓分布在非主力商圈之外，包括各個邊緣集團。

據仲量聯行統計，2006年北京寫字樓市場需求非常旺盛，總空置率僅為14%左右。受到加入WTO后的金融改革帶動影響，銀行金融業成為2006年吸納辦公物業最大的行業之一。第四季度空置率同比下降0.5%，凈吸納量預計將超過27萬平方米，此數字約占甲級寫字樓新竣工總面積的80%。

整棟租售產品增加

從2005年開始，整棟交易儼然已經成為京城寫字樓市場的主流。包括摩根斯坦利購買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購買中環世貿中心AB棟、揚子基金和匯富金融集團購買遠洋新干線、瑞海物業購買光彩國際中心、高盛購買京匯大廈等，已掀起了北京寫字樓市場的整棟交易風潮。涉及金額最高的交易是日本私募基金Re－plus年初斥資26億人民幣，購買了位于西大望路的華貿中心兩棟寫字樓，面積12萬平方米。而高盛則從新加坡政府投資公司手中購買了位于大北窯的京匯大廈。

而在外資機構的帶領下，今年更多新興的國內投資機構也加入到這個行列，如中物理想購買中國電子大廈、安聯投資購買北京國際中心3號樓、中鋼集團購買中關村金融中心等。再加上今年以來大型國有企業的強勁發展，對整棟自用需求的增加，更是成為今年京城寫字樓整棟銷售面積持續攀升的原因。

與此同時，由于越來越多的開發商根據整棟交易的需求特征來設計、開發產品，如華遠·首府、鳳凰置地廣場、硅谷亮城，使得整棟銷售的市場供應也在不斷增加，吸引了更多的國內外投資機構選擇整棟交易。

2006年7月國家出臺的限制外資投資國內房地產的政策，在一段時間內給外資整購京城寫字樓帶來了影響。但事實證明，經過幾個月的市場消化期，目前這一影響正在逐步減弱。而另一方面，根據一項統計數據顯示，自2005年以來，北京寫字樓市場共成交約57宗大單銷售交易案例，總成交面積約230萬平方米。其中，外資投資機構僅占了11宗交易，即占不到1/5的市場份額，僅排在總交易量的第二位。排在第一位的是國有企業，共成交了19宗大單，占到了市場1/3的份額。

由此可見，雖然近年來外資投資機構已經成為了北京寫字樓整棟交易市場的重要客戶群，但卻仍不足以左右北京寫字樓整棟交易市場的走勢。北京寫字樓整售的市場主力仍然是以國有企業、國有金融機構和其他中資機構為帶頭的國內投資機構。這也再次證明了，“限外資政策”對于縮減整售交易量并沒有太多的影響。

但值得關注的是，在成交面積的統計上，外資投資機構卻占據了市場整購總成交面積排位的第一位，以2005年的數字來看，去年全年外資投資機構通過整購共吸納了約63.3萬平方米的寫字樓面積；而國有企業的成交面積則退居第二位，共吸納了57.2萬平方米。產品創新提速

今年新增寫字樓項目的一大特點是一些項目以文化創意為賣點。開發商紛紛推出與創意文化相關的主題寫字樓，較為知名的項目有大成創意大廈、西海48文化創意中心、北京創意大廈等，這些項目均取得較好的銷售業績。

近兩年內，京城寫字樓以整棟方式交易的案例不斷增多，也使得越來越多的開發商以及業內專家開始關注整棟成交中的客戶需求特點。目前，部分業內人士從客戶購買物業使用目的的角度，將客戶群劃分了兩大類，即自用型和投資型。其中，前者多以壟斷行業中的大中型企業為主，在購買時會密切關注區域的行業聚集性，強調使用功能和形象，對寫字樓的價格選擇會有一定范圍；同時，一般情況下，此類型企業購買的面積往往大于實際需求的面積。如某國有集團在今年初購買望京鑫佳鴻大廈時，就強調獨立性、交通便利性；并將購買的面積一半自用，一半出租。

而后者則主要以獲取回報和收益為主要目的，因此會選擇熱點商圈中的高端寫字樓；同時，對所購寫字樓的租賃情況和現金收益也會提出要求。如法國雅高酒店集團整購鳳凰置地兩棟公建，看中的就是項目價值以及地區良好的商務環境。

整棟購買客群的關注因素，也大大促使了意圖整棟出售的開發商向客戶需求的方向開發產品。從未來整棟購買的趨勢來看，主要客戶集中在國際型客戶、配套型客戶以及產業型客戶這3個領域。因此，未來適合整售的寫字樓產品至少應該包含兩個趨勢，首先是建筑一定是節能環保的；二是要培育周邊的環境，為整購產品的客戶預留雙贏的發展空間。

需求：成交11598套同比增長201.71％

海外基金大單入侵

2006年是北京寫字樓投資成交較活躍的一年，多個外資機構在京購買寫字樓。花旗銀行以7億元的價格收購了位于北京西直門區域內的地標性建筑——西環廣場南北側T1、T3兩棟整體寫字樓。而包括摩根斯坦利購買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購買中環世貿中心AB棟、揚子基金和匯富金融集團購買遠洋新干線、瑞海物業購買光彩國際中心、高盛購買京匯大廈等海外資金投資內地寫字樓風潮不期而至。

CBD、燕莎區域作為海外基金整棟購買項目租賃的主要區域，將會在一定程度上影響到這兩個區域的寫字樓市場，因為今年近50%的新增項目都出自這兩個區域。

整棟的熱銷與大單交易的頻繁出現,說明開發商有意識的根據整棟交易的需求特征來設計、開發產品,像鳳凰置地廣場、硅谷亮城,同時,海外基金風向明確的劍指寫字樓市場,說明北京寫字樓產品化已經進入到另一個階段,寫字樓市場相對穩定的狀態也予以投資基金良好的信心與期貨影響力。限外新政將會起到淘汰規模較小的企業和短期投資者的作用，但對外國投資企業在中國進行較為長期的房地產投資還是鼓勵的，因此已經在中國注冊并積累了大量現金儲備的外資企業受到新政的影響很小。

經歷多年洗禮的海外資金對進軍中國房地產仍舊興趣濃厚,雖然以個人身份購買散售型寫字樓的外資大受打擊,但在海外基金的帶動下,2006年年前三季度,北京寫字樓整棟大單成交面積已經達到了約95萬平方米,超過了2005年全年整棟購買的交易總量。可以預期2007年海外機構投資者對北京寫字樓市場仍將加重投資。

外資公司對東部寫字樓情有獨鐘，特別是CBD及周邊仍是其關注的重點，金融保險、咨詢顧問、大型制造類外資公司對該區域需求旺盛。

寶馬在佳程廣場租賃12000平方米，瑞銀在雙子座租賃3000平方米。蓋洛普、艾森哲也均在CBD租賃大面積寫字樓。一直以中資機構用戶為主，缺少國際性公司的金融街地區，在2006年發生變化，由于業務拓展等需要，多家外資金融機構于本年度在該地區租賃大面積寫字樓，使得金融街開始具有國際性特征。而中關村則依然是高科技公司的首選，高科技企業聚集程度在2006年更加突出。

低端寫字樓魅力難擋

“住宅禁商”的同時也促使部分投資者從住宅市場轉戰低端寫字樓市場。鏈家房產中介一項數據顯示，新政頒布一個月后，北京各大中介公司寫字樓的咨詢量顯著提高，租賃市場出現火暴現象，而相比之下，住宅租賃則出現明顯下滑。從目前的市場來看，租賃住宅作為辦公場所的大都是一些中小型公司，企業贏利能力稍低，而租賃住宅作為辦公場所則可以大幅降低成本。此次“住宅禁商”政策的出臺，無疑堵住了中小公司試圖通過此種途徑發展的通道。因此，對于有意向在京注冊公司謀發展的人來說，為了最大程度地減少支出，他們普遍將目光投向了中低寫字樓市場。

區域特征：三老一新、二線商圈環部

三大商圈持續走紅

經過20多年的發展，北京市已形成了CBD、金融街、中關村三大傳統商務區。作為北京市經濟和商務最為活躍的三大版塊，西城、朝陽和海淀無疑是寫字樓市場的熱點。而新興的商務區域如東二環、燕莎、亞奧、上地等地帶，也在城市政策的規劃和市場的驅動中顯示出巨大的商機和經濟潛力。

如同國貿之于CBD，地標型商務建筑對區域的重要性和帶動作用顯而易見。當年正是國貿將大批國際大型企業機構吸引到大北窯，加上區域原有的使館區和商務氛圍，國家才將區域定位為CBD，拉開了中央商務區的建設序幕。而今，作為北京商務區的重要標志，國貿還在號令群雄，其租賃狀況依舊是北京寫字樓市場的晴雨表。

據《樓市》市場研究部統計數據顯示，2006年北京寫字樓銷量前五位中，位于CBD區域的寫字樓占據了四席。華貿中心和北京國際中心分別以26億元、20億元的銷量位于前兩位。

通過對CBD寫字樓2005年10月份到2006年10月份加權租金水平變化的分析可以看出，CBD寫字樓租金在24.79美元/月·平方米與29.35美元/月·平方米之間浮動，整體浮動4.56美元/月·平方米。

作為其他兩個傳統商務區中關村和金融街地區，由于供應有限，處于存量消化階段，未來市場供應壓力相對較小，再加上新增項目品質較高，并以高于區域市場平均租金水平進行市場推廣，從而帶動上述兩個區域寫字樓平均租金上升。

在區域和產業經濟劃分越來越明顯的狀況下，北京寫字樓市場反應是最為敏感的。隨著各個商圈的凸現，表現出明顯的區域和產業特征。

北京寫字樓的競爭是三大商務板塊的競爭。這也符合北京作為國際化大都市多元化格局發展的需要。從自功能定位和目標客戶定位上看，傳統的三大商務區在發展背景、產業支持以及政府相關支持政策等方面各具特色，因此各區域寫字樓客戶在需求現狀及未來發展趨勢等方面也有很大差別。

CBD商務區是北京外資機構最集中的地區，被定位為重點吸引跨國公司總部和地區總部，以發展現代服務業為主導，以培育國際金融產業為龍頭的產業區域。從行業分布來看，主要集中于IT通信、貿易、顧問咨詢、傳統制造業、金融保險投資等行業。未來外資機構在CBD的寫字樓需求一直呈上升趨勢。

而金融街商務區是國內大型金融機構聚集的最活躍區域。截至目前，金融街已經匯集了中國三大金融監管機構、九大商業銀行總部。金融保險和投資企業約占金融街寫字樓客戶的一半，并且隨著近兩年國際金融機構的不斷進駐，出現了逐步國際化的趨勢，反映了金融街地區以金融業為核心行業的特點。

中關村地區則呈現以高科技企業為主要客戶群的區域發展特色。據抽樣調查，這一地區IT、通信和非IT類高科技企業所占辦公面積比例達到60%以上，其他行業的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業已成為該區域經濟發展支柱。

東二環異軍突起

隨著不斷增長的市場需求，傳統的三大商圈已經不再能夠滿足北京市作為國際化都市的多元化需要。東二環的異軍突起，為京城寫字樓市場增添了新的活力。

從區位上看，東二環經濟帶貫穿朝陽門，連接長安街與CBD商圈相鄰，距離十分接近。未來將與CBD、金融街、中關村傳統的三大商圈相并稱的京城‘第四商圈’。”孫先生說，而國內巨型企業的頻頻入駐，更使得東二環逐步形成一個具有明顯國家支柱產業特征的“巨頭經濟帶”，這些都預示著該區域寫字樓具有很大的升值潛力。

據統計，東二環區域主要現有公建項目總建筑面積約954484平方米，其中寫字樓面積約355079平方米。而且東二環區域的寫字樓定位不盡相同，既有如第五廣場、新保利大廈的頂級項目，亦有南新倉國際大廈、東方銀座等中小型項目。

據專家預測，隨著東二環商務帶的大規模集中建設，預計到2008年，東二環區域內辦公物業商業面積總供應量將達到40萬平方米以上，甲級寫字樓的面積預計可達到15～16萬平方米，其中包括：第五廣場、新保利大廈以及凱恒中心等。

據《樓市》市場研究部數據顯示，新保利大廈以6.7億元的銷量躋身2006北京寫字樓銷量前十名。

但從目前的狀況來看，在東二環沿線的甲級寫字樓項目當中，能夠滿足高端企業使用需求的頂級寫字樓存量還是比較有限，在高端市場的強烈需求驅動下，東二環甲級寫字樓仍將奇貨可居。

除了東二環商圈之外，新興的二線商圈如燕莎商圈、亞奧商圈、南部商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈等，由于有產業的支持而各具特色，并打上了鮮明的產業烙印，如BDA商圈、望京商圈的國際化產業，上地商圈的高科技研發產業，亞奧商圈的2008奧運概念，燕莎商圈的國際化社區優勢，北京多中心商務格局的出現已無懸念。這些區域的寫字樓未來值得期待。2006北京商業地產市場分析關鍵詞：◆價格：商鋪漲幅達13.7%

◆供應：新增257.1萬平方米

◆需求：成交122.7萬m2

狂漲80.6%

◆區域：八大板塊爭雄

◆展望：2007將成“商鋪招商年”

價格：商鋪漲幅達13.7%

2006年商鋪銷售量大幅增加，增幅達80.6%，相較于此，2006年商鋪的價格增長相對平緩，平均售價16475.6元/平方米，比2005年的14491元/平方米上升了13.7%。相對住宅、寫字樓，北京的商鋪售價居于高位，但相對于其他諸多城市的商鋪，北京的商鋪價格卻是底的。南方一些城市商鋪售價甚至高達五六萬元。

商鋪售價平緩增長，主要是由于商鋪的存量市場巨大，同時，城市及項目規劃不合理貶損了價值。

價格上漲空間受限

調查顯示，多數商鋪2006年的售價比2005年有小幅提高，在500～1000元/平方米之間。業內人士認為，商鋪存量巨大，新增商鋪的銷售競爭亦十分激烈，開發商不敢貿然提價。同時，商鋪本身的平均售價已經達到一個較高水平，再繼續上漲的空間就相對較小。

從月度交易價格來看，2006年商鋪售價比較穩定（詳見圖1）。

由圖1可以看出，2006年7月商鋪銷售均價達到2.25萬元/平方米，為最高峰；9月份均價為1.11萬元，為最低峰。上半年價格總體比較穩定，下半年價格波動較大。從1月份的1.34萬元/平方米，到12月份的1.53萬元/平方米，其間起起落落，但總體可謂平穩增長。

下半年商鋪的售價波動較大源于與住宅市場的變動緊密相連。在2006年6月份宏觀調控開始執行時，住宅投資市場受到重創，一部分投資者進而轉向商鋪市場，由此可見7月份商鋪價格漲幅巨大；而到8月份，關于住宅市場將回暖的聲音逐漸增多，此時商鋪價格雖比7月份低，但也高于上半年平均水平；到9月份住宅市場回暖之時，商鋪價格便明顯回落。

京城商鋪供應量持續增加，存量市場巨大，這使得商鋪爭奪商戶資源的競爭尤為激烈。高力國際表示，零售商成了稀缺資源，迫于招商壓力，越來越多的開發商不得不降格以求，造成了近期北京新增商鋪租金水平連連下滑。

目前北京優質商鋪整體的租金水平約為65.50美元/使用平方米·月，相比于過去兩年有所下降。但王府井、西單等黃金商鋪租金依舊保持上漲勢頭。

截至2006年12月，位于海淀區阜石路的錦繡大地物流港已銷售2251套商鋪，銷售均價為18520元/平方米；望京國際商業中心銷售了1025套，銷售均價為16509元/平方米。這兩個商鋪皆為均價在1萬～2萬元/平方米之間的典型代表。統計顯示，2006年商鋪售價在1萬元/平方米以下的并不多，且大多位于新興區域；大多商鋪售價集中在1萬～2萬元/平方米以及2萬元/平方米以上（詳見表1）。2萬元/平方米以上的商鋪絕大部分都擁有良好的地理位置和較濃厚的商務氛圍，很受投資者青睞。例如，日壇國際廣場售價達23086元/平方米，而中關村e世界更是賣到了48821元/平方米的高價。

另外，據《樓市》市場研究部調查數據顯示，2006年東城區商鋪平均售價最高，通州區最低（詳見表2）。比如，位于東直門外新東路的幸福村商業部分售價高達35000元/平方米，而位于通州的祥和·新天地售價僅4000元/平方米，在八通輕軌梨園站南600米的站前巴黎商業街售價約為7500元/平方米。

大單交易總額高均價低

2006年，不少國際投資基金以及大型零售商“瞄準”了北京的商鋪市場，大單交易活躍。但與商鋪平均交易價格相比，大單交易價格偏低。從表3中的大單交易案例可以看出，只有時代風帆大廈商業部分的交易價高于2006年商鋪銷售均價16475.6元/平方米，其余皆低于這一水平。

商鋪的整購買家通常為大型投資者，對商鋪的品質要求較高，與此同時，他們在購買商鋪時把價格壓得較低，以期自己能獲得較高的投資回報。而對于開發商來說，雖然價格低了些，但整售降低了銷售風險，縮短了銷售周期，資金回籠快，因此對于買賣雙方來說，整售整購是各得其所。

供應：新增257.1萬平方米歷經了2005年新增供應的猛增，2006年大量商鋪進入到招商經營期，商鋪新增供應比較平穩。2005年的商鋪供應量為18876套、245.9萬平方米，2006年的供應為14440套、257.1萬平方米，供應面積微漲4.6%。這也就意味著，在用于出售的商鋪中，2006年商鋪的平均戶型面積比2005年大。

在不同戶型的商鋪供應中，小戶型供應降幅很大，而200平方米以上的戶型供應比2005年略有增長。

2006年不少商鋪項目進入到招商階段，同時新增供應也保持比較平穩的狀態。小戶型商鋪供應驟降

而調查數據顯示出的結果亦表明了此種態勢。從不同戶型面積的商鋪供應看，戶型越小的商鋪供應降幅越大，唯有200平方米以上的戶型供應有所上升（詳見表1）。

由此可見，凡是單位戶型面積在200平方米以下的商鋪供應都呈下降趨勢，而200平方米以上的商鋪供應套數僅增加了16套，然而總供應面積就增加了23.2萬平方米。也就是說2006年的商鋪供應總量比2005年高，主要是因為大戶型商鋪供應的增加。

大體量商鋪供應增速較快

不僅大戶型商鋪供應增加，大體量商鋪的新增供應在2006年也在繼續增加。

《樓市》市場研究部調查發現，2006年商業總體量過萬平方米的新增商鋪上市量達到11個，比2005年的新增上市量多7個（詳見表2）。

值得注意的是，表2中所列數據僅包括這兩年的新增商鋪供應。而據北京市商務局商業信息咨詢中心數據，2005年北京共有239個體量5000平方米以上的商鋪；體量過萬的零售商業就有121個！

還有數據顯示，2006年有500萬平方米左右的商鋪同期招商，從商鋪形態看，以世紀金源、萬達廣場、華貿中心和大鐘寺商業廣場為代表的大型shoppingmall總建筑面積超過了100萬平方米；以三環新城、沿海·賽洛城、北京華僑城、天鵝灣等為代表的社區商業供應超過了100萬平方米。除此之外，還有各區寫字樓底商以及木樨園等商業市場商鋪。

總體量在1萬平方米以上的商鋪屬于大型商業，這類產品的建設應當十分謹慎，不能隨意開發，但在商鋪開發熱潮下，不能不說有的商業項目是開發商為了追求高利潤而盲目上馬。

6區域供應上漲

通州劇跌

從各區域的商鋪新增供應來看，主要集中在四大老城區，以及朝陽、海淀、豐臺和通州八個區域。其中，四大老城區，以及朝陽、豐臺的商鋪供應量在2006年都有所上升，海淀的新增供應略有下降，而通州的新增供應由2005年的11.6萬平方米驟降至2006年的2.4萬平方米。

另外，從各城區2006年商鋪的新增供應看，朝陽區位居老大，通州的新增供應面積最小（詳見表3）。

四大老城區的不少新增商鋪屬于該區域最后的新建項目，而不少開發商都希望能趕在2008年之前建設完成并投入運營，因此2006年的新增供應面積較大就不難理解。海淀區商鋪新增供應的核心部分在中關村板塊，而這一板塊項目的集中上市時間在2005年，2006年全新上市的項目不多。通州目前仍然處在大力開發住宅的階段，新增商鋪供應量少必然是階段性的，隨著住宅的進一步開發，入住人群的增多，商鋪供應也必然增加。

需求：成交122.7萬m2狂漲80.6%

調查數據顯示，2006年商鋪銷售量達到122.7萬平方米，比2005年上升了80.6%。

122.7萬平方米的銷售面積，16475.6元/平方米的銷售均價，都透露出一個信息：2006年的商鋪銷售市場比2005年更火。小戶型成交套數猛增，預示著中小買家投資積極，而2006年的大單成交亦不在少數，表明機構投資者仍看好京城的優質商業地產。在火熱的市場大勢下，朝陽、海淀、豐臺的商鋪需求加速度上漲表現較為突出。小商鋪成交活躍

無論是位于北三環的大鐘寺國際廣場、位于中關村的中關村e世界，還是日壇國際廣場，其商業部分的單位面積都非常小，而這些項目都赫然排在“2006京城商鋪銷量前20名排行榜”之列。

日壇國際廣場入市以來，截至到12月，已銷售了1446套，銷售面積達到8.3萬平方米，銷售金額約19.1億元。而其平均戶型面積為57.3平方米；大鐘寺國際廣場商業部分戶均面積為23.5平方米；中關村e世界戶均面積為19.9平方米。此外，還有錦繡大地物流港、依陶閣、第三極文化中心等都是以小戶型為主。《樓市》市場研究部數據顯示，近兩年小戶型商鋪的銷售套數遠高于大戶型（詳見表1）。但2006年卻發生逆轉，由表1不難看出，2006年小戶型商鋪的銷售套數遠遠高于2005年。

大單成交不示弱

值得關注的是，雖然200平方米以上的商鋪成交套數很低，但其總成交面積卻遠超出了小戶型成交面積（詳見表2）。在大戶型成交當中，不乏整售整購案例，而這些大單交易正是其成交面積超大的重要原因。

2006年商鋪的大單交易十分活躍。5月，凱德商用中國投資公司以13.2億元的價格收購了西環廣場的商業部分，同時，時代風帆大廈、福地廣場、桃園二期危改小區G1樓商業部分都是大單交易（參見表3）。由此，高品質、高售價的項目2006年總銷售金額上有所突破。表3的“20強排行榜”顯示，僅有福地廣場、桃園二期以及硅谷亮城三個項目的銷售均價低于1萬元/平方米，有中關村e世界、大鐘寺國際廣場等7個項目的售價高于2萬元/平方米。

另外，2006京城商鋪的大單成交還在于一些國際知名零售商出于業務發展需要，搬遷情況頻繁。例如，宜家家居在望京重新開張的新店，不僅營業面積擴大，而且解決了老店的停車、餐飲設施等問題。另外，百貨類商業對項目選擇的要求比以往要高，比如，營業面積至少應在三萬平方米以上。因此規模較大的項目，其2006年競爭優勢更強。

朝陽、海淀、豐臺需求上升最快

經調查顯示，2006年大多數區域的商鋪成交量都比2005年有所上升，而其中尤以朝陽、海淀和豐臺三個區域的商鋪需求量上升幅度最大。

朝陽區2005年商鋪成交1671套，成交面積21.1萬平方米，2006年成交4852套，成交面積56.9萬平方米；同比上漲幅度分別高達65.6%、62.9%。而海淀區商鋪的成交套數也由2005年的3431套上升到2006年的4154套；成交面積上升了13.5萬平方米；豐臺區2005年商鋪成交168套，成交面積4.5萬平方米，2006年成交765套，成交面積8萬平方米。

其中，朝陽區的望京、朝陽北路等板塊，許多住宅集中建設并相繼完工，居住人口增長極快，因此商業需求表現異常強烈。

朝青板塊隨著星河灣、天鵝灣等項目的相繼入住，如今，已經一改前幾年的“荒涼景象”，商業發展極為迅速。2006年12月，由30人組成的山西投資團到位于朝陽區青年路的國美第一商街考察，現場投資1.3億元，認購了1萬平方米的商鋪。2007年1月，同樣還是由30多人組成的浙商投資團也空降國美第一商街，進行現場考察看鋪。

從公主墳、雙榆樹商圈到金源、金四季商圈，再到正在形成規模的中關村商圈，2006年，海淀區五大商圈描繪出一幅海淀新商業版圖。據不完全統計，海淀區五大商圈現有的商業面積已超過140萬平方米。

在海淀商務局舉辦的“2006海淀商業地產發展推介洽談會”上，酈城、百望新城、權金城國際中心、北京興海商業物流中心、五道口商業中心和大鐘寺國際廣場，總面積達80萬平方米的6個大型商業項目進行了聯合招商。這6個商業地產總投資102億元，商業面積達77.6萬平方米。

海淀區副區長楊志強表示，北京市“十一五”規劃中海淀區被確定為重要的首都城市功能拓展區，隨著2008年第29屆奧運會的臨近，海淀的商機無限。

豐臺區2005年的商鋪市場表現平平，在2006年卻大有起色，由于萬年花城這個200萬平方米大型社區的逐漸建成入住，消費人群增加給商鋪市場的發展注入了極大動力；同時，馬家堡作為住宅開發的熱點板塊，其發展也非常迅猛，提升了該區域的商業需求。

區域特征：八大板塊爭雄眾所周知，商鋪投資與經營要看區域優勢與客流量大小。回顧2006年商鋪供應與投資熱點區域，不難發現，熱點區域日益細分，多中心格局逐漸形成。

海淀、西城和朝陽三大區域表現突出，而在三大區域中，八個板塊的商鋪“勁頭”最旺。這八個板塊分別是：中關村、北三環、金融街、西單、CBD、朝青、百子灣，以及望京。海淀：中關村、北三環發力

近兩年，海淀區的商業地產在發展中已逐漸形成了五大商圈。這五大商圈包括公主墳、雙榆樹、金源、金四季商圈以及中關村，五大商圈現有的商業總面積已超過了140萬平方米。

2006年，中關村板塊和以大鐘寺為中心的北三環板塊，商鋪市場表現最突出。

2006年中關村板塊上市的商鋪包括新中關購物中心、第三極文化中心、中關村e世界等多個項目，而其中尤以電子商鋪和小面積店鋪為主。

從各區域商鋪的平均戶型面積看，崇文區最小，平均單位面積僅67.07平方米，海淀區倒數第二，平均單位面積93.5平方米，這也是幾大區域中，商鋪平均單位面積低于100平方米僅有的兩個區域（各區商鋪平均戶型面積參見表1）。

大鐘寺國際廣場的出現為北三環的商鋪市場注入了一股巨大力量。該項目總投資額達30億元，僅商業面積就達21萬平方米，將極大地拉動這一區域的商業消費市場。

此外，海淀區的商鋪供應還有阜石路的錦繡大地物流港、北京興海商業物流中心兩個物流類商鋪，以及五道口商業中心、權金城國際中心、酈城、百望新城等商鋪供應。

西城：金融街、西單爭勝

金融街板塊出現了兩大強勢商業的爭霸，西單最后的兩塊商業寶地業已開發，百盛在金融街的商業市場中歷來是一枝獨秀，然2006年，8.9萬平方米的四季商城的出現將打破這一格局，其定位為“奢華、時尚、高品位”，必然與百盛形成競爭，商鋪將于2007年正式開業。四季商城的出現雖對百盛有一定的競爭壓力，但其更大的意義則是填補金融街的商業空白，若二者能實現錯位競爭，區域的商業氛圍將更濃，對兩個項目來說都是巨大利好。

2006年在西單這個傳統的商業中心區，又出現了兩個全新商業項目：西單Mall與美晟國際廣場，二者皆定位于高端商業，可謂上演最后的奢華盛筵。

由于商業布局和業態規劃的痼疾，該區域的不少商鋪經營效果不理想。西單是各大商圈問題最多，調整最頻繁的商圈之一。西單Mall與美晟國際廣場的出現會給西單商圈帶來怎樣的變化，令人期待。朝陽：CBD、朝青、望京、百子灣共榮

朝陽區憑借地盤大的優勢，在2006年中，CBD、朝青、望京和百子灣四大商鋪熱點板塊風頭正勁，熱點板塊之數目位于各區之首。

CBD板塊最受關注的商鋪項目無疑是華貿中心商業部分，其商業總面積達30萬平方米，并且引進了不少知名商家，其中包括來內地開設第一家百貨公司的臺灣新光三越。據了解，在華貿中心600多個品牌專賣店中，單國際奢華品牌就多達90個；同時，沃爾瑪在萬達廣場的新店在2007年開業，同時進入萬達廣場的還有一座中國僅有的法國雅高索菲特白金五星級酒店。此外，位于東大橋路的世貿天階也為CBD注入約8萬平方米的商業體量。

2006年，朝青板塊的商業不斷開發：潤楓水尚有4萬平方米的底商、天鵝灣有5萬平方米的底商，還有青年匯、珠江羅馬嘉園、星河灣等住宅項目都有較大的社區配套商業。商業形態以社區商業為主，這也正是朝青板塊2006年商業的最大特點，據統計，該區域目前的商業放量約30萬平方米，這些商鋪的開發入市將很快扭轉該區域商鋪供應不足的局面。

望京在開發過程中有明顯的“先住宅后商業特征”，2006年正是望京商鋪市場活躍的一年。望京國際商業中心全面開業，六佰本（望京商業街）入市以來，目前售價超過了2.2萬元/平方米，同時方恒國際中心也已于2006年年底入市，還將再增加該區域的商業供應。

2006年，僅沿海賽洛城就提供了12萬平方米的商鋪面積，這讓百子灣板塊的商鋪市場強勢放量；12月23日，大成國際商業中心就舉行了說明會，最新推出一二層的產品：歐式原生態步行街；同時，蘋果派等社區的商業也都紛紛入市。與百子灣的住宅火暴一樣，該區域的商業發展也非常迅猛。

此外，豐臺和通州的商鋪表現雖不如上述八大熱點區域火暴，但其發展潛力都非常大，尤其是通州區，隨著住宅的開發入住、消費人群的增加，其商業也將很快進入快速發展階段。

展望：2007將成“商鋪招商年”

2006年京城商鋪市場銷售火暴，不過實際招商經營情況卻比較冷清，可謂喜憂參半。而展望2007年，業內專家多數認為