空氣家苑項計劃書工程管/p>

容樂一、項建設說明空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業及百旺經濟開發區的企業提供了利于企業建設開發，方便企業員工生活，改善生活條件及美化開發區環境的項目。二、項選擇地理位概況該小區位于百旺開發區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環境優雅。距市中心多米。三、項建設市場的求情況開發策略定1市場需求狀百旺經濟開發區已進入駐許多企業，如鋼構廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設一定規模的、給企業提供方便條件的小區。東江鎮內沒有封閉式小區。住宅建筑規劃不太集中、建筑風格、標準一般。鎮內較好地段新建房價，目前已達到元/㎡。2開發策略定小區規模、規劃占地5萬平方米以內，規劃建筑面積萬平方米以內。建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。建筑風格、綠化、景觀具有特色。較好的施工質量。科學的物業管理。四、項建設規模、區規劃建筑風格1建設規模規劃占地：41506平方米，建筑面積85407方米（其中住宅建筑面積：58485平方米，商業門市：17683.98方米，物業及車庫：9013平方米宅戶型60-70平方米的占60%；90方米的占；50平方米的占，總戶數約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。2小區規劃、筑風格小區規劃有創意道路布局合理要人車分流方便進出主入口為步行街，次入口為車輛出入口。整個小區建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀實用（尤其沿街樓面筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。五、環影響、風險析及防措施1環境影響符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。2風險分析小區規劃規模較大，超過當地的要求，造成開發房屋積壓。工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。周邊企業入駐數量不足，需求量不大。3防范措施充分進行市場調查（戶型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等合理開發規模及戶型面積分類。抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。加強對園區企業的招商引資及周邊企業的調查，加速有關配套設施的建設。六、建成本、銷售稅金、潤估算1建設成本估：住宅按900元/㎡（磚混元/㎡=52636500元。商業建筑1200元/㎡（框架：17683.98×1200元㎡=21220776元。車庫、物業等/㎡：車庫㎡，物業450㎡（其它㎡：9013×1100元/㎡=9914300。土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。（5期費：規劃設計費：3元/㎡（含外網豎向審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，測繪費：2.72元/㎡，質量監督費：1元/㎡，環保相關費、環保評估費、項目立項報告費：元/㎡，公司費用（工資、招待費等，計180萬元）21.29/㎡，廣告費：100萬元，即11.82元/㎡；其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)元/㎡。土地契稅（5%萬元，即6.62元/㎡，消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡質檢費：2元/㎡，總計：134.5元/㎡。（6區配套費：①小區道路（含照明元/㎡。②小區綠化景觀，15元/㎡。③小區外網：給10元/㎡、排水元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元㎡。④小區供熱一次費：40/㎡。小區供電90元/㎡有線電視、電話、網線、監控元/㎡。人防35元/㎡。上述計300元/㎡（建筑面積（7宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467/㎡，總費：1467×58485=85797495元。商業成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元㎡，總費：1767×17683.98=31247592元。車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元㎡，總費：1667×9013=15024671元?？傆嫞?32069758元，計6.65%貸款利息，總計：140852397元。2銷售估算：住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500；商業：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124；車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100；總計：226049724元。3利潤估算：銷售利潤：226049724-139201524=86848200。稅金：暫按下三項計：①營業稅：5%5%×226049724=11302486元。②所得稅：25%25%×86848200=21712050元。③城建、教育附加稅8%：8%×11302486=904198元。（3后利潤：86848200-11302486-21712050-904198=52929466。七、項資金運作1項目初期投土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬元前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計420萬。合計：1542.3萬元。2項目的融資對工業園區已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。對工業園區規劃廠區進行租賃、出售。尋找共同開發的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。房屋銷售過程融資。銀行抵押貸款。八、項實施原則及設周期1項目實施原嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。嚴把施工質量關，質量與進度協調統一，保證質量，按時完工，交付使用。2建設周期2012年3月20日-3月25日，地質勘察。2012年2月1日-4月1日規劃、設計及施工圖設計階段。2012年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。2012年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。九、銷策劃銷售宣傳的重點區域：金城江區及時開展銷售宣傳，準備工作（20121月1日-3月1日月1日開始正式銷售宣傳。銷售中心辦公室，內有小區規劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示2012年2月20日做完多方位廣告宣傳網上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。通過媒體（報紙、廣播、電視售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。5、與百旺經濟開發區、金城江區協商，由金城江開往東江鎮、空氣家苑小區的相關公交車，在小區門前設站。十、項立項結論通過以上論述，該小區建成后，能夠達