XX市社區商業市場分析2006目錄一、社區商業的涵義社區商業的概念社區商業的主要布局類型和物業形態社區商業的功能分類社區商業的業態構成社區商業的重要意義二、XX市社區商業的現狀XX市社區商業的分布情況XX市商業網點規劃XX市大型社區商業分布情況XX市各區域已交付的典型性社區商業的規模、價格X圍市區區域新北區域城西區域湖塘區域XX市各區域在售典型性社區商業的規模、價格X圍市區區域新北區域城西區域湖塘區域社區商業投資的優劣勢分析：三、XX市未來社區商業的發展趨勢內容一、社區商業的涵義社區商業的概念社區商業是一種以社區X圍內的居民為服務對象，以便民、利民、滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，社區商業是城市商業空間中的一個重要層次。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性，但不一定價格低廉的特點。社區商業具有穩定的市場基礎，并隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。提及社區商業，大多數人腦海中浮現的都是分散在居民樓下零散的底商。并且由于各級城市經濟水平的差異，其成熟程度也有很大的差別。大些的社區，一般兩三萬平方米的社區商業配套就相當不錯了。與區域商業中心不同，社區商業相對而言都是小而分散的，通常是被各住宅分割，無法形成集中性商業效應，而且，社區商業通常是以超市居多，大點的社區會有中型百貨，其余一般都是各種便利型小店。社區商業的主要布局類型和物業形態社區商業的形態模式按空間布局分為沿街式、團組式和會所式商業，主要表現為1-3層商業樓或建筑底層商鋪。一般來說，社區商業街的服務對象主要是小區內居民。隨著一些大型社區的不斷形成，部分外向型社區商業街的服務X圍可延伸至社區外部消費人群，其服務半徑要比傳統社區商業街大。現在XX地區的社區商業多數為沿街式商業布置，組團式社區商業主要有諾城高第、奧林匹克花園等，會所式的社區商業有新城南都、金色新城、鶴苑新都等。社區商業街按規模和輻射X圍有內向服務型（服務對象僅限社區內居民）和外向型（服務X圍可延伸至社區外部消費人群）兩種，目前，沿街式和外向式漸成主流。內向型的社區商業主要體現在濱江明珠城、聚合家園、中涼新村等。社區商業的功能分類社區商業盡管長期以來，沒有得到市場甚至政府的足夠重視。但實際上其對城市商業的發展和結構的優化起著重要的作用。并且在各種業態的競爭中始終能有自身的立足之地。在市場競爭中，盡管比起超市、百貨、購物中心等商業形態有諸多的劣勢，但也有其核心的競爭力——便利性和多樣性。這樣的市場定位決定了其商業功能的親和力。社區商業由于離消費者最近，因此它需要負責消費者所有的日常消費需求。提供的商品主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、藥品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社區的經濟狀況而定。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、衛生站等公共事業，也包括干洗、美容美發、裁剪、洗車、沖印等日常服務。除此之外，社區商業完全可以為人們提供休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如健身房、SPA、運動中心、會所、網吧、游戲廳、滑冰場等等。另外，各種類型的餐飲服務也是社區商業的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。社區商業的業態構成在國外，消費者的消費能力較高，且消費者的多樣性和個性化體現豐富，因此國外的社區商業也表現出了各種類型。但購物中心仍然是其社區商業的重要表現形式之一。有購物中心必然會有一定的大型主力商家，以提升整個社區商業的形象和商業氛圍；另外，品牌連鎖店也逐步實現了對社區商業的滲透。購物中心和此類的連鎖經營商家互惠互利，達到了比較優化的業態構成和功能互補。購物中心的大型主力商家基本上都是知名的超市、百貨企業為主，例如，美國的沃爾瑪、法國的家樂福、泰國的易初蓮花、韓國的特易購、英國的TESCO等是許多社區商業的招牌，社區商業靠它們的品牌影響力來提升對附近居民的吸引力。由于國內目前的住宅社區大都集中在城市，而在城市，商業已經發展比較成熟，形成比較固定的商業中心區、次中心區，且商業業態的結構一應俱全，包括大型的百貨、購物中心、超市等商業形態，競爭較為激烈。因此，購物中心在國內的社區商業發展中暫時還不會象國外一樣成為社區商業開發的主流，僅僅在少數發達城市是目前社區商業的方向之一。反而對于目前國內大多數城市而言，只能以商業配套的形式出現，且大部分為零散、小的商鋪，視周邊的具體情況，可能會涉及到超市、大賣場等形態。社區商業的重要意義社區商業是綜合消費的有效載體。近年來，XX商業以前所未有的速度發展著，在流通規模、設施建設、經營管理和效益水平等方面取得了顯著的進步和提高，對保持經濟持續、快速發展具有重要的促進作用。城市住宅建設的快速發展所需求的配套面積增加和以城鄉居民收入穩定提高為基礎的多元化消費結構逐步升級。商業的發展要跟著需求走。消費的革新，需要新的商業形式來承接，而兼容了先進的商業業態、完善的商業組合、優美的購物環境和周到細致的服務的社區商業，恰好迎合了城市居民這種需要。據有關資料顯示，在未來的10年中，我國社區商業的消費將占全社會商業零售額的1／3。我市居民的消費方式已越來越傾向于方便、快捷，“就近便利”成為消費者的首選。社區商業已經成為服務業中新的經濟增長點。從經濟發展的角度看，需要大力推進社區商業發展。社區商業是現代人購物的重要場所。社區商業是城區經濟發展的重要組成部分。伴隨現代商業經濟和房地產的高速發展，社區商業已被提到一個重要的議事日程上來。社區商業既是現代城市格局的重要組成部分，又與老百姓日常生活緊密相連。對于居住區和郊縣城鎮，社區商業的發達程度是衡量一個城市商業綜合競爭能力的重要方面。社區商業的興起與發展，

極大地方便了百姓的生活，人們可以不出社區便可得到生活的享受。社區商業由于離消費者最近，因此它需要負責消費者所有的日常消費需求，提供必備性服務和指導性服務以及娛樂性服務。由于一些大型社區向城市周邊、近郊擴展，但商業配套設施奇缺，為社區商業的發展提供了空間；也由于交通不便利，人們對社區商業的依賴性越來越大；同時隨著收入水平的提高，人們對服務的多種要求也逐漸顯露出來。社區商業提升房地產價值。乂乂城市建設步伐的加快，新建小區越來越多，邊緣住宅不斷增加，形成許多新的居民社區。由于這些社區商業配套設施不很完善，居民生活多有不便。城市經濟的發展離不開商業繁榮所帶來的土地、房產、勞動力以及基礎設施等要素的普遍升值。商業的發展對房地產業的帶動作用也十分明顯，良好的商業設施可提高房地產的銷售價格，提升社區的檔次，這已為許多新建居住區所證實。社區商業的蕭條同時將會直接導致社區物業的貶值，給房產商帶來巨大的損失。二、XX市社區商業的現狀2.1、XX市社區商業的分布情況XX市商業網點規劃2.1、XX市社區商業的分布情況根據XX市政府規劃，XX市總體商業布局規劃為一主、兩副、七次、七點的網點設計一主是以延陵西路為核心的老城區主要商業中心；兩副是一南一北兩個市級的副商業中心，南面是以花園街為軸線的湖塘區域和以常澄路為軸線的新北區域；七次是指規劃中的武南區域、新運河區域、城東區域、城西區域、青龍區域、新龍區域、濱江區域7個區域商業中心；七點是指環太湖片區商業中心、洛陽片區商業中心、橫山橋片區商業中心、湟里片區商業中心、鄒區片區商業中心、奔牛片區商業中心、孟河片區商業中心。XX市大型社區商業分布情況隨著XX城市化建設的不斷加大，大量的居住社區不斷形成，社區人口規模不斷擴大，XX商業網點的規劃布置也逐漸趨于合理。社區商業作為商業的重要組成部分，通過幾年的發展從零散無序，小規模開發的模式到現在的合理規劃、業態結構合理的現代新型社區商業過渡，目前已經形成的大型社區商業按區域分有：湖塘區域：1、以人民中路兩側，花東新村底商為代表的老的成熟社區商業，目前輻射X圍為整個湖塘地區。2、以金雞東路兩側，四季新城沿街底商為代表的近兩年成型的社區商業，目前形成了以紡織品為特色產業結合餐飲、百貨、煙酒等大眾服務結合的商業街。市中心區域：由于市區大型商業中心?各類商業街相結合，覆蓋面也比較廣。新建住宅小區的社區商業基本也服務于除本小區外的周邊區域。老的社區商業代表有翠竹新村、紅梅新村、浦南浦北、清潭新村等社區。比較有特色的新開發社區商業有玉隆花園、諾成高第、新天地花苑、金色新城等社區。城西區域：1、以勤業路和勤花路以側，勤德家園臨街底商為主的社區商業，輻射X圍可以達到勤業、白云、花園等社區。2、以勤業南路一側，都市桃園，藍天小區臨街底商為主的社區商業，圍繞五星公園周邊社區提供生活便利。新北區域：1、藻江花園與大成苑連線的一側沿街底商，生活配套設施齊全，還配套有小型的農貿市場。2、黃山路兩側，以御花園、蘭翔新村為代表的社區商業，目前已經形成了高檔休閑娛樂，餐飲的成熟商業區域。3、黃河路兩側，以奧園、香檳廣場為代表的薛家片區社區商業，集小百貨、農貿市場、運動休閑為一體的綜合型社區商業。以上列舉的是XX區域目前規劃和運行都的比較符合周邊社區居民生活大型社區商業的例子，當然還有很多小型服務本社區的一些社區商業，我們就不一一列舉了。XX市各區域已交付的典型性社區商業的規模、價格X圍市區區域

案名交付時間（年）商鋪總建約（m。商鋪套數約（套）出租率約（％）租金X圍（元/天/mz）物業類型藍色星空0311003030沿街底商景福苑0451005070沿街底商新天地花園0495沿街底商玉隆花園0690沿街底商、內街XX市區的社區商業目前有幾大特點:1、規劃比較整齊，容易形成有特色產業的商業街；比如服裝、餐飲等為主的特色社區商業；1、2、租金相對比價較高，且整體空置率較低；2、租金相對比價較高，且整體空置率較低；3、1078642藍色星空景福苑玉隆花園新天地花園3、1078642藍色星空景福苑玉隆花園新天地花園店鋪多為雙層大開間，可以形成高檔次的商業模式。比如咖啡店、茶座，品牌專賣店等。單位：元/天/m?從典型性樓盤的租金情況看，距離老城區商業中心越近，且交通便利的社區商鋪租金較貴，整體出租率也較高，加上周邊社區人口密集，購買力強勁，形成了個別區域一鋪難求的境地。2.2.2、新北區域案名交付時間（年）商鋪總建約（m。商鋪套數約（套）出租率約（％）租金X圍（元/天/m，）物業類型藻江花園200090沿街底商、內街江南春曉200330004080沿街底商

藍色港灣200340003060沿街底商大成苑200439004570沿街底商奧園200550006040沿街底商、會所式新北區由于早期規劃的比較合理，各類市政開發建設井然有序，經濟的增長導致大量人口的聚集，高品質的社區不斷出現，社區商業的建設也是逐步融入城市商圈規劃中，比如新龍區域商業中心、濱江區域商業中心。社區商業的業態也是不斷的完善，初步向多元化的方向發展。單位：元/天/m?口租金范圍新北區目前商鋪的租金呈穩步上升階段，人流聚集比較密集的區域租金相對比較高，但變化不是太大。沿城市主干道（通江大道、黃山路等）兩側的店鋪開間和面積比較大，業態也最豐富。次干道上的社區商鋪以服務社區生活的便利點為主，租金相對也比較便宜。2.2.3、城西區域案名交付時間（年）商鋪總建約E）商鋪套數約（套）出租率約（％）租金X圍（元/天/m?）物業類型銀河灣036040沿街底商藍天花園058070沿街底商、內街勤德家園055040沿街底商都市桃源051100012360沿街底商、會所式近年來，隨著鐘樓開發區的逐步升溫，住宅房地產開發也漸漸走入快車道。作為XX區域新的市場發展板塊，社區商業的建設呈現出規模化、服務半徑大等特點，比如勤德家園臨街商鋪，服務涵蓋勤業、花園、白云等社區居民。另外還有都市桃園、萊茵花園、懷德苑等都是外向型社區商業。單位：元/天/m2城西區域社區商鋪的租金高低主要和商鋪臨街的位置有很大的關系，靠近社區主入口或在城市主干道交叉一側的商鋪租金就較高，反之就較低。區域內個別社區的商鋪由于體量較大，造成出租率偏低，租金提不上，主要反應在藍天小區?勤德家園等小區。2.2.4、湖塘區域案名交付時間（年）商鋪總建約E）商鋪套數約（套）出租率約（％）租金X圍阮/天GO物業類型四季新城031450016295沿街底商芳草園0441802896沿街底商四季新城北苑0549004750沿街底商東方公寓0443503695沿街底商湖塘地區由于前幾年房地產建設相對滯后，早期的社區商業比較零散，檔次較低，更無規劃可言，很多社區商業變成了區域產業街。比如四季新城沿街商鋪，目前形成以紡織品原料、面料交易為主的地方特色街，出租率和租金提高了，但這樣的商業街極大的影響了社區居民生活質量和人生財產的安全，有違居住區規劃理念。其他的社區商業規模相對就比較小一點，基本滿足不了周圍日益增加的人口需求。單位：元/天/m?口租金范圍湖塘區域的社區商鋪目前的租金在整個XX來講處于比較低的階段，由于規劃滯后，沒有形成良好的商業氛圍。商鋪業態還處在比較低級的商業模式，服務區域相對狹小，造成租金偏低的這樣一個格局。XX市各區域在售典型性社區商業的規模、價格X圍2.2.1、市區區域案名公開日期交付日期面積X圍m2主力面積im結構層數推案^數推案量im價格X圍萬元/im平均價格萬元/im優惠措施目前去化^數贏通商務17044030027200096折3金色新城29—300100229260098折6東坡雅居20—3851102106 72銀河灣星苑95—1800220210307826鶴苑新都200470-15010024045002-298折30目前XX市區推出的社區商鋪價格相對比較高，好的地段都在2萬元左右/近，且商鋪的面積越來越大大，業態檔次不斷拔高。從功能上看，在售的社區商鋪除滿足自身社區的需求外，更多的是輻射周邊理化，購物環境優美，交通便捷，停車方便都是現在商鋪銷售的賣點。比如銀河灣星苑開發的夏威夷置、環境、人流等諸多因數。單位：萬元/WXX市區典型性社區商業均價對比單位：萬元/m?2.2.2、新北區域案名公開日期交付日期面積X圍m2主力面積im結構層數推案^數推案量萬m價格j圍元/im平均價格元/im優惠措施目前去化^數錦江麗都108200108、2002216300-7500690098折12府翰苑87-2001142706500-130008000200元/465世府鄰里20-48030、502、31535000-190008000 75濱江明珠城80-15080、1102226000-70006700-17府琛花園80-1301001、215028000-1200010000 149新北區目前在售的各個典型性社區商鋪的推案量都控制的比較少，開發商比較謹慎。由于居住區規劃社區不是很多，社區商業也顯得比較分散，整體的售價沒有市中心高。社區商業的功能還是局限于為很少有輻射到周邊區域的外向型社區商業。XX新北區典型性社區商業售價X圍單位：元/m?□售價范圍XX新北區典型性社區商業均價X圍單位：元/m?口均價2.2.3、城西區域案名公開日期交付日期面積X圍主力面積結構層數推案套數推案量價格X圍平均價格優惠措施目前去化套數香江華庭98-250100、11024570005風尚廣場45-700199、3502406500-12000700098折30從目前城西區域在售的個案來看，城西區域目前開售的個案比較少，社區商業的案量也比較少，。區商業與超級大賣場結合，整體提高了社區商業的區域競爭力，這也是社區商業未來的發展方向。香市場一次不小的震動。2.2.4、湖塘區域目前湖塘地區并沒有社區商業在出售。但從以往的銷售經驗來看，社區商鋪也是湖塘地區消費者是銷售一空，比如新城南都、芳草園、城中花園等樓盤。從售價上看，基本保持在1萬元/d左右。隨著湖塘地區城市建設的不斷加大，社區商業逐漸融入乂乂城市商業網點規劃中，避免重復投資中心、大型百貨商場---特色商業街---社區商業的消費模式。社區商業投資的優劣勢分析：優勢1、相對于商業區等其它地點的商鋪來說，社區商鋪的售價和租金都會低一些，投資者可以花較少的錢來圓自己的“老板夢”。2、社區是消費者聚居的地方，在社區邊投資一個商鋪，如果看準了市場，又經營得法，更加容易培養一批固定的客戶。3、和一般的商鋪不一樣，由于店開在住家邊，社區商鋪可以不受經營時間的限制，可以24小時營業。4、在社區周圍投資商鋪有一定的穩定性，特別是小區中臨街的商鋪，既可以開店，也可以居住，對于投資者來說經濟實惠。劣勢1、社區商業由于其特殊的地理位置，造成服務半徑相對過小，容易形成投資失敗。2、社區商業的業態有一定局限性，經營X圍比較狹小。三、XX市未來社區商業的發展趨勢隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步，主要體現在社區商業的前期規劃、業態組成等方面。XX出現了一批“社區購物中心”、“生活館”、“livingmall”、“商業步行街”等眾多社區商業項目。但是從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為首要目的，特別是居住區內部的商業設施。在此基礎之上，利用規模、主力經營商家的吸引力以及商業的特色等等達到擴大商圈規模的目的。總的來說目前乂乂的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，就社區商業的發展趨勢而言，在某種程度上來說，一線城市的社區商業發展現狀就是二、三線城市社區商業的發展方向。一線城市目前是國內經濟發展水平最成熟，城市面積相對較大，社區商業發展也相對完善的地區，主要指、XX、廣州、XX等大城市。這些城市以及社區商業有如下特點，也是二、三線城市社區商業的發展趨勢：趨勢一：政府對社區商業的規劃力度加強XX城市經濟的飛速發展，城市市級商業中心、區域商業中心的發展已經相對成熟和穩固，社區及社區商業的發展逐步成為政府發展規劃的重要內容之一。政府經過由計劃經濟向市場經濟的轉變，職能更加清晰明確，效率更高，將對社區商業的發展發揮指導作用。政府在逐步退出對市場的干預過后，加強了對經濟的宏觀調空能力，城市的發展受政府規劃的影響非常大。另外，由于城市商業發展日益成熟，城區不斷擴大，對于政府而言，城市商業規劃的中心由以前的發展和完善市級商業中心轉變為擴大區域商業中心和完善社區商業。由于政府的參與，城市商業項目、住宅項目的開發更加有規律和條理，也更符合城市以及市民的需要，社區商業作為住宅項目的商業配套也會更加合理、有序。趨勢二：購物中心造就大型社區商業XX城市產業結構日益合理，城市各區域的產業功能定位日益清晰，有各自的商業中心、副中心、商務中心、城市副中心（居住區）、開發區等城市功能配套。大型住宅社區日益增多，livingmall、社區生活館等大型社區商業中心成為社區商業發展的特殊力量。隨著城市化進程不斷加快，城區面積不斷擴大，出現了越來越多的產業功能區、住宅區等，由于老城區的城市改造難度相對較大，再者土地成本高昂等原因，因此這些功能配套多處在城鄉結合部甚至郊區，非常容易形成大型的住宅社區，而相應的商業供應那么非常匱乏，因此社區商業的可塑性極強。類似購物中心的社區商業中心具有比較廣闊的發展空間。如在XX新區薛家片區，藻江花園、湖塘新城南都等大型社區的出現使人們看清社區商業的重要性。大型社區住宅是人們生活的主要聚集地，隨之與此相配套的社區商業便應運而生，在滿足居民日常的消費需求以外，在現代商業服務業發展趨勢下，其商業業態也處在不斷的變化發展中。在這樣的地方，其社區商業特別是大的社區商業已進入房地產開發商、房地產策劃公司以及研究機構的視野，其地位也不亞于區域或市級商業中心對城市發展的作用。這些區域的大型社區商業在大量居民的消費支撐下，同時市場競爭壓力不大的情況下，完全有可能做大，以百貨或購物中心、超市等為主力商家牽頭，輔以其他餐飲服務業、美容美發等側重生活配套的商業形式，形成一個功能完善，結構合理的綜合性社區商業中心。有關人士分析認為，零售業的變化為商業地產開發商提供了更為廣闊的市場，并認為2萬—3萬平方米的中型社區購物中心更具發展潛力。趨勢三：便利店、生鮮超市是社區商業的重要組成部分1、便利店零售商店、菜市場之類的商業形態歷來是社區商業的重要組成部分，不過隨著市場經濟的發展，新的商業形態不斷涌現出來。采取連鎖經營的便利店開始席卷、XX等一線城市，其選址主要是社區。便利店是營業面積在50~150平米左右，經營品種在2000種左右，靠近居民區，可以滿足顧客的日常消費需求，且縮短了購物的時間，營業時間可達15個小時以上甚至24小時，全年不休息，門店的位置便利，顧客購物方便，填補了商業中心之間以及超市之間的消費空隙，銷售的商品主要以顧客日常的必需品為主，商品價格偶爾會比超市稍貴。2、生鮮超市菜市場對社區的作用不言而喻。在國內有些城市，“農改超”一度被看作菜市場突圍的方向而成為媒體的炒做對象，隨著“農改超”的升溫，生鮮超市的前景越來越被看好。但農改超不管怎么改，很難一下擺脫菜市場環境骯臟、討價還價的影響，甚至還涉及到資金、配送、管理等一系列深層次問題，它的成熟需要一個過程。趨勢四：社區商業也開始細分市場一線城市人口眾多，結構復雜，特別是集中了較多的高文化層次、高素質的人才，因此消費層次不一、消費結構多元，相應的也會造就各種各樣的社區商業。消費者根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結構。較高的收入水平決定較高的消費水平，這類消費者的消費結構更加多元化，注重生活品質，對充滿體驗、娛樂、數碼等元素的新鮮事物的需求相對其他消費者有所提高。相應的，收