中心區拱墅區政府

本案位于拱墅區，屬城北板塊，毗鄰橋西板塊，交通便捷，東臨銀泰城與新天地，具有一定基礎生活配套，發展空間顯著。中大銀泰城杭州新天地萬達廣場運河廣場黃龍體育中心西湖杭州東站遠洋國際中心綠地中心石祥路德勝高架上塘高架錢江新城秋石高架2.1產品定位-地塊現狀分析-地塊區位項目拱墅區，1公里范圍內有杭幼師第二附屬幼兒園、文瀾小學、樹人大學、浙大城市學院；2公里范圍內則有中大銀泰城、杭州新天地、城北體育公園、運河廣場，遠洋商務區、高架路入口距離項目僅2公里。距武林門6.5公里。本案項目位于沈半路的西側，浙大城市學院東側，北向為中鐵.國際城項目，南向為規劃中的商業區2.1產品定位-地塊現狀分析-地塊區位此頁增加地鐵規劃線路及最近規劃站點地塊四至情況：1、項目西北側：修建完善的2號支路、蔡馬橋及城市學院；2、項目北側：文瀾小學3、項目東北側：未售住宅用地FGO4-R21-02地塊；4、項目西南側：蔡馬河及納德自由酒店；5、項目東南側：未售住宅用地FG05-R21-02地塊與未建學校地塊FG05-R22-01。①①②③③②④⑤⑤④⑥⑥浙大城市學院蔡馬橋FG04-R21-02地塊沿蔡馬河納德自由酒店文瀾小學2.1產品定位-地塊現狀分析-四至情況FG05-R21-02FG04-R21-02FG05-R22-01FG05-R22-01地塊⑦用地區域杭州市拱墅區地塊杭州市上塘單元FG05-R21-01地塊用地性質二類居住用地（R21）建設用地面積32562.28㎡（96.72畝）容積率2.5綠地率30％建筑密度≤30%公共設施配套要求社區辦公用房、物業管理用房、物業經營性用房等，按規范配置。養老用房按不少于20平方米/百戶設置，地塊內附建垃圾集中收集房20平方米；附建公共自行車租賃點一處架空架空層凈高3米以上陽臺1.陽臺（入戶花園）底板面積不超建筑面積12%。2.陽臺（入戶花園）在主體結構以外計一半面積，主體結構以內計全面積。3.陽臺（入戶花園）進深不得大于2.4米地上計容建筑面積81370.74㎡2.2產品定位-規劃設計出讓條件及地方規范解讀編號政策類別當地政策要求1日照受遮擋建筑至少一個居室滿足2小時日照。2車位配比機動車停車位90-140，1.2輛/戶；非機動停車位90-140，1.8輛/戶。（地上車位占4%）3建筑形式建筑面寬與建筑間距有關，L間距（米）=[H（米）-24]×0.3+S（米）。4建筑間距1.從建筑外墻算起，陽臺部分超過面寬70%，由陽臺處算起。2.平行布置(50米-75米高層建筑)主要朝向最小間距28.8米，山墻最小間距15.6米。5退線1.(50米-75米高層建筑))退2號支路9.6米，退皋亭壩路6米，退規劃支路6米，退綠地3米。2.低層建筑退2號支路5米，退皋亭壩路3米，退規劃支路3米，退綠地2米。6躍層客廳通高客廳通高不超過25㎡7陽臺（入戶花園）1.陽臺（入戶花園）底板面積不超建筑面積12%。2.陽臺（入戶花園）在主體結構以外計一半面積，主體結構以內計全面積。3.陽臺（入戶花園）進深不得大于2.4米。8凸窗凸窗外沿凸出外墻面不得超過0.7米，底板高于室內0.45.9尾氣井地下汽車庫尾氣井須通至小區最高樓頂，不計建筑面積。10設備平臺設備平臺90㎡以上可做5㎡，不計建筑面積。11立面構架應立面需要可做立面構架。12物業配套物業辦公用房為地上建筑面積的千分之四，物業經營用房為地上建筑面積的千分之三。13公共服務設施按杭州基層社區級計128㎡/百戶。14人防區域機動車停車停車位無銷售產權，只有使用權。2.2產品定位-規劃設計出讓條件及地方規范解讀

·設計基本原則

住宅（戶型）設計原則：根據杭州市場需求，結合周邊項目前期市場調研，有針對地提升項目定位，優化戶型空間品質以彰顯陽光城集團的品牌。一、價值最大化

1、根據周邊項目調研，戶型面積控制在110-140㎡改善型戶型為主。2、在當地規范允許范圍內盡可能增加贈送面積。3、控制戶型面積與總價，提高銷售單價。

4、總平規劃做到景觀均好性，達到最大化價值化。二、產品配置與定位適配

復制成熟產品

單體（戶型）設計原則：復制成熟產品并適度創新高層產品：戶型吸取杭州市場品牌開發商熱點項目產品特點，主要體現在戶型結構及贈送方式等方面，參考對標項目為濱江華家池，龍湖唐寧ONE；立面結合產品特點，采用現代簡潔的形式，參考對標項目為侯潮府。

·減少車庫開挖

利用蔡馬橋與現有場地之間約3.5米高差，合理確定設計標高，最大限度減少地下室土方開挖。2.3產品定位-規劃設計原則總平特點：圍合式布局，視線通透，充分借景。地塊北端設一棟板式高層，節約用地，面朝花園；七棟點式住宅沿蔡馬河及規劃支路錯落布置，視野開敞，日照充足。8棟住宅主朝向為正南向。蔡馬地塊經濟技術指標項目數量單位所占比重備注用地面積32562.28m2

總建筑面積117373.2m2

地上計容建筑面積81401.2m2

其中住宅76249.2m293.67%

商業3790m24.66%

公共配套用房1362

1.67%

其中物業辦公245m2

地上總面積3/1000物業經營326

地上總面積4/1000社區服務525m2

每處525平方米開閉所60m2

養老設施126

規劃條件每百戶20平市政公用80m2

每百戶16平方米其中垃圾收集站20m2

規劃條件設置一處20平公廁60m2

每處60平方米地下不計容建筑面積35972m2

其中市政公用

20m2

地下車庫建筑面積

35952m2

居住戶數626戶

居住人口2004人

占地面積7900m2

容積率2.50

建筑密度24%

機動車車位887個

單戶90以下1.0個/戶單戶140以下1.2個/戶，配套商業0.6輛/100平，公建配套0.4輛/100平其中地上訪客停車位31

地下停車位856

2.5產品定位-總圖方案及指標人行出入口車行出口車行出入口2.5產品定位-總圖方案及指標-總圖分析1-1剖面原場地與蔡馬橋有3.5米高差，抬高場地1.5米再加上住宅一層架空，一共4.5米，以減少蔡馬橋對住宅的影響。2.5產品定位-總圖方案及指標-場地抬高負一層車庫平面負二層車庫平面地下車庫為兩層，負一層車庫面積25052㎡，負二層車庫面積10900㎡，地下車位856個，單車位面積約42㎡，小區總體車位配比按1:1.3配置2.5產品定位-總圖方案及指標-地下車庫擋墻無梁樓蓋剖面圖地下車庫局部平面地下車庫結構形式計劃采用7.9米*5.4米柱網，無梁樓蓋，車庫層高3.3米也可能采用無梁小柱網地庫，后期比選后決定。2.5產品定位-總圖方案及指標-地下車庫公共配套用房1356m2其中物業辦公245m2物業經營326

社區服務525m2開閉所60m2養老設施120

市政公用80m2其中垃圾收集站20m2公廁60m2開閉所1F2.5產品定位-總圖方案及指標-社區配套商業3790m2地下會所1100m2地下會所范圍-1F2.5產品定位-總圖方案及指標-架空層位置及意向利用架空層，為業主們提供生活以及休閑娛樂配套設施：作為業主的會客廳，教育培訓基地等功能。142.5產品定位-規劃亮點提煉1.大堂式主入口，2.運營健身會所,可配備小型泳池；3.中央大景觀，面積約8000㎡4.純人車分流，地下車位配比1:1.35.一層全架空，100%綠化率6.架空層用于業主公用會客廳、書吧、烘焙吧等7.專用兒童主題活動場地，面積約1000㎡8.運動主題圍合跑道9.智能化社區，配備充電樁①②③⑦分139，118，108，120躍層產品類型套數面積（㎡）所占面積比例所占套數比例房間數量108戶型2562833237%41%三房兩廳兩衛120戶型1511781823%24%三房兩廳兩衛120（躍層）戶型1821603%3%3+1房兩廳兩衛139（邊套）戶型63875711%10%四房兩廳兩衛139（2T2）戶型1381918226%22%四房兩廳兩衛合計62676249100%100%

2.6產品定位-戶型分析-戶型分布及配比可售比地上可售建筑面積/總建筑面積

與競品橫向對比贈送比例贈送面積/可售面積

與競品橫向對比體形系數建筑外表面積/建筑體積

參照《集團住宅產品配置及成本限額標準》并與當地競品做橫向對比整體面積配比：108戶型占37%，120戶型占26%，139戶型占36%162.6產品定位-戶型分析-參考戶型平面D戶型特點：1、真實1梯1戶，改造送儲藏間；2、四開間大面寬橫廳設計；4、四房兩廳兩衛，全明戶型，主臥3.8米開間，獨立衣帽間；5、南向超大轉角陽臺，充分享受室外空間；6、帶有獨立小貯藏間，滿足收納需要。139㎡+139㎡改建D戶型D戶型70003300380039003200270017名稱戶型（㎡）套型面積（㎡）套內面積（㎡）公攤（㎡）公攤率（公攤/套型）陽臺投影面積（㎡）戶型贈送面積（㎡）贈送率（贈送/套型）陽臺板比預計產權面積（㎡）D戶型四房兩廳兩衛138.39108.9629.4321.30%12.0937.5227.1%8.7%139.572.6產品定位-戶型分析-參考戶型平面D戶型D戶型139㎡+139㎡報建D戶型D戶型贈送面積182.6產品定位-戶型分析-參考戶型平面139㎡+110㎡+110㎡+120㎡改建C戶型特點：1、大豎廳設計，朝向側面景觀花園，外帶景觀陽臺2、四房兩廳兩衛，全明戶型，主臥3.8米開間，獨立衣帽間3、南向三房，橫向南陽臺全拉通設計4、帶有獨立小貯藏間，滿足收納需要B戶型特點：1、豎廳設計，朝向側面景觀花園，外帶景觀陽臺2、三房兩廳兩衛，全明戶型，主臥3.8米開間，獨立衣帽間3、南面橫南陽臺全拉通設計4、帶有獨立小貯藏間，滿足收納需要A戶型A戶型B戶型C戶型3300270038003600300039003900300036003300380039007200650039003200310019名稱戶型（㎡）套型面積（㎡）套內面積（㎡）公攤（㎡）公攤率（公攤/套型）陽臺投影面積（㎡）戶型贈送面積（㎡）贈送率（贈送/套型）陽臺板比預計產權面積（㎡）A1戶型三房兩廳兩衛107.7890.0917.6916.40%7.0817.5916.2%6.60%108.5B1戶型三房兩廳兩衛117.0597.8419.2116.40%13.9623.2719.9%11.90%117.8C戶型四房兩廳兩衛138.08115.4222.6616.40%16.234.9925.3%11.70%1392.6產品定位-戶型分析-參考戶型平面139㎡+110㎡+110㎡+120㎡報建A戶型A戶型B戶型C戶型C戶型贈送面積202.6產品定位-戶型分析-參考戶型平面120㎡+110㎡+110㎡+120㎡改建A戶型特點：1、三房兩廳兩衛，全明戶型，主臥舒適套間，帶獨立衣帽間2、南向三房，橫向南陽臺全拉通設計E躍層戶型特點：1、復式結構，豎廳設計，3+1房兩廳三衛，全明戶型，2、入戶層空間通透，入戶大玄關，廳的大尺度感強烈3、雙層南向大陽臺4、主臥套間尺度較舒適E`戶型躍層E`戶型A戶型A戶型B戶型69003000390039003200390021名稱戶型（㎡）套型面積（㎡）套內面積（㎡）公攤（㎡）公攤率（公攤/套型）陽臺投影面積（㎡）戶型贈送面積（㎡）贈送率（贈送/套型）陽臺板比預計產權面積（㎡）A3戶型三房兩廳兩衛110.490.0920.3118.40%7.0817.5915.8%6.40%111.3B3戶型三房兩廳兩衛119.997.8422.0618.40%13.9623.2719.4%11.60%120.9E戶型三房兩廳兩衛120.1298.0222.118.40%14.1451.4542.8%11.80%121.12.6產品定位-戶型分析-參考戶型平面120㎡+110㎡+110㎡+120㎡報建E`戶型躍層E`戶型A戶型A戶型B戶型E`戶型A戶型A戶型B戶型贈