2022年房地產估價師之開發經營與管理全國通用試題單選題（共100題）1、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經濟增長率【答案】B2、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A3、在房地產開發項目策劃中，資金結構分析與選擇的主要內容是結合項目的（）來設計資金結構。A.產品組合方式B.開發合作方式C.銷售代理方式D.市場定位方式【答案】B4、某房地產投資企業在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業的速動比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】A5、()是指房地產投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A6、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C7、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D8、編制房地產項目招標工程標底是由()來完成。A.開發商B.承包商C.設計部門D.建委【答案】A9、某家庭預計今后20年內月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B10、若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C11、某物業的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B12、關于收益性物業的現金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業內全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用【答案】C13、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當歸D.生姜【答案】D14、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業拆借利率【答案】A15、房地產市場的（）特征，給予房地產供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數量控制和銷售價格控制等。A.移動B.異質C.壟斷競爭D.買賣【答案】C16、關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）。A.擔保能確保貸款得以足額償還B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押D.貸款質押不轉移財產的占有權【答案】B17、選擇目標市場，通常要以細分市場為基礎。企業只選擇一個細分市場，通過生產、銷售和促銷的專業化分工來提高經濟效益，這種目標市場選擇的模式屬于（）。A.選擇專業化B.市場集中化C.市場專業化D.產品專業化【答案】B18、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。A.變動成本的設置B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置【答案】D19、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，則該項目的開發成本利潤率為（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％【答案】D20、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是（）。A.將現金存入銀行B.購進一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D21、可將房地產開發劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于（）的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段【答案】B22、對房地產資產進行全壽命期的管理，通常是由包括物業管理、設施管理、房地產資產管理和()在內的房地產管理人員的責任。A.定資產管理B.變動資產管理C.房地產投資組合管理D.投資管理【答案】C23、某房地產開發企業在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發的商品住宅，這種調查屬于（）。A.試探性調查B.推測性調查C.因果性調查D.描述性調查【答案】D24、所謂的“五M”包括廣告的目標、資金、應傳送的信息、應使用的媒體和()。A.任務B.可用的費用C.廣告效果評估D.企業信譽【答案】C25、某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.創新性調查D.因果性調查【答案】D26、在房地產投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費用C.裝修費用D.運營成本【答案】B27、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應性D.相互影響性【答案】D28、增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權的費用B.土地開發和新建房及配套設施的成本C.土地所有權的費用D.土地開發和新建房及配套設施的費用【答案】C29、某房地產開發企業年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當年只付息不還本，則當年應計利息為（）萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C30、采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標準是（）A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較【答案】A31、對于一般房地產投資項目，（）指標應大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率【答案】A32、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統是（）。A.消防栓系統B.自動噴灑系統C.分質供水系統D.分區分壓供水系統【答案】A33、與其他投資相比，房地產投資的優點不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現容易【答案】D34、烏梅丸在加減應用時治療心下疼熱甚者應加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當歸【答案】B35、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D36、編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的（），要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。A.數額B.用途C.發生時間D.付款特點【答案】D37、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C38、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B39、某房地產投資項目要求的目標收益率為10%，當通貨膨脹為3%時，為消除通貨膨脹因素對投資風險分析結果的影響，分析中采用的名義目標收益率應為（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D40、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。A.區位選擇異常重要B.不易產生資本價值風險C.存在效益外溢D.易受政策影響【答案】B41、預售面積，是指報告期內（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格【答案】B42、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為－870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】C43、下列關于房地產投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發生的費用的預測和估算【答案】D44、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B45、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照規定，其室內地面標高±0.000相當于絕對標高（）m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000【答案】C46、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬m2，其中從2009年跨入2010年繼續施工的面積為300萬m2，恢復施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬m2。A.500B.700C.800D.1000【答案】A47、某單位以現時的樓價15%的預付款訂購了開發商開發建設過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】D48、（）反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。A.借款還本付息估算表B.利潤表C.投資各方現金流量表D.財務計劃現金流量表【答案】D49、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉入2010年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為()年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】B50、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于技術環境的因素是（）。A.城市或區域產業結構與布局B.人口數量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發展和應用【答案】D51、關于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關部門代表和技術經濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經濟技術專家不得少于成員總數的1/3D.評標委員會的專家成員應由招標人負責指定【答案】B52、某物業的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業年凈經營收入為30萬元，則該物業投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C53、若商業性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D54、證券市場上的資金供給者是（）。A.證券發行人B.證券投資者C.證券監管機構D.證券市場的中介機構【答案】B55、四時感冒，惡寒發熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A56、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C57、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于技術環境的因素是（）。A.城市或區域產業結構與布局B.人口數量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發展和應用【答案】D58、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的，是為了（）。A.抵御通貨膨脹的影響B.提高資本金的投資收益水平C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本【答案】B59、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發經營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率【答案】A60、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會計記賬錯誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應期借款50000元C.借：應付賬款50000元D.借：短期借款50000元【答案】D61、房地產資產管理職能中，以運行管理為主的是（）。A.物業管理和設施管理B.資產管理和投資組合管理C.物業管理和資產管理D.設施管理和投資組合管理【答案】A62、某房地產開發項目的占地面積為10000m2，規劃容積率≤4，預計開發完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A63、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B64、某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。A.102B.120C.108D.88【答案】C65、下列關于房地產市場周期循環的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產周期循環中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高C.房地產周期循環的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A66、開發項目的內部收益率表明了（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉換成現值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A67、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A68、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C69、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.凈收益現值抵償全部投資【答案】B70、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A71、在進行市場調查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設、預測并進行檢驗。A.科學B.客觀C.準確D.全面【答案】A72、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A73、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用【答案】A74、制定會計核算制度的依據是（）。A.基本準則B.《中華人民共和國會計法》C.具體準則D.國家統一的會計制度【答案】A75、有一房地產，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C76、某建筑物±0.000＝52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂的絕對標高為（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D77、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業拆放B.中國香港同業拆放C.倫敦同業拆放D.新加坡同業拆放【答案】C78、某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A79、資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產C.銀行貸款D.部分資產【答案】B80、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】B81、依代理委托方的不同對物業代理進行分類時，不包括（）。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A82、房地產開發項目可行性研究是（）階段的工作內容。A.投資機會選擇與決策分析B.項目招標C.工程建設D.項目租售【答案】A83、某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A84、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動資產中，存貨的變現能力最強B.由于某種原因，部分存貨可能已經損失報廢還沒處理C.部分存貨可能已經抵押給債權人D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題【答案】A85、財務分析不包括（）。A.償債能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.營運能力分析【答案】B86、混凝土在持續荷載作用下，隨時間增長的變形稱為（）。A.抗侵蝕性B.抗碳化性C.和易性D.徐變【答案】D87、進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨立C.相互關聯D.互補【答案】B88、某房地產開發企業向購房人承諾，在簽訂購房協議15天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業采取的市場定位戰略是（）。A.形象差異化戰略B.人員差別化戰略C.服務差別化戰略D.產品差別化戰略【答案】C89、不需任何刺激需求的費用，就可以實現的基本銷售量，又稱（）。A.市場潛量B.市場預測量C.市場最低量D.市場最高量【答案】C90、收集一手資料時最普遍采用的手段是（）。A.問卷B.座談C.電話D.郵寄【答案】A91、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。A.空置率取值偏大B.報酬率取值偏小C.運營費用率取值偏大D.租金增長率取值偏小【答案】B92、下列屬于房地產開發投資的靜態指標的是（）。A.財務內部收益率B.投資回報率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C93、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C94、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B95、相對于現金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率【答案】B96、消費者購買行為要受()、知覺、學習和態度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會【答案】B97、對房地產開發項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開發建設投資C.營業稅金及附加D.借貸本金償還【答案】D98、下列選項中，不屬于解決房地產市場信息不對稱問題的主要途徑的是（）。A.發展房地產估價等專業服務B.政府加強房地產市場信息的發布工作C.加強開發商的管理體制D.提高房地產市場的透明度【答案】C99、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B100、房地產投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風險B.投資利率C.投資現值D.投資回報【答案】D多選題（共50題）1、可貸資金利率理論認為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數【答案】AB2、按照物業用途類型劃分，房地產投資可以分為（）投資。A.居住物業B.商業物業C.工業物業D.出租物業E.倉儲物業【答案】ABC3、根據會計基本準則規定，以下（），屬于會計信息的次級質量要求。A.可靠性B.重要性C.謹慎性D.及時性E.可理解性【答案】BCD4、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產折舊D.人工費E.公共設施設備日常維修費【答案】CD5、下列房地產定價方法中，屬于購買者導向定價的有（）。A.挑戰定價法B.價值定價法C.領導定價法D.認知價值定價法E.目標定價法【答案】BD6、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經營期內的年平均經營收入為150萬元，經營成本、運營費用以及營業稅金及附加等占年平均經營收入的40％，財務費用占年平均經營收入的10％，則該投資在借款償還期內經濟指標測算正確的有（）。A.投資利潤率為16.67％B.投資利潤率為22.50％C.資本金利潤率為31.25％D.資本金利潤率為37.50％E.資本金利潤率為62.50％【答案】AC7、從企業角度出發，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可轉換性B.可區分性C.可營利性D.可實現性E.可衡量性【答案】BCD8、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優【答案】A9、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.空置量B.房地產價格指數C.平均建設周期D.吸納率E.失業率【答案】BD10、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。A.全部投資現金流量表B.部分投資現金流量表C.資本金現金流量表D.借貸現金流量表E.投資者各方現金流量表【答案】AC11、房屋面積測算包括（）等的測算。A.房屋建筑面積B.共有建筑面積C.使用面積D.占地面積E.產權面積【答案】ABC12、在可行性研究報告中，項目概況部分應著重介紹（）。A.項目的合作方式和性質B.項目擬建規模和標準C.項目建成后的服務對象D.項目背景E.項目所處的地理環境【答案】ABC13、己知函數f33、g33的定義如下所示，執行表達式"x=f35"的運算時，若函數調用g(a)是引用調用(callbyreference)方式，則執行"x=f35"后x的值為()；若函數調用g(a)是值調用(callbyvalue)方式，則執行"x=f35"后x的值為(請作答此空)。A.20B.25C.60D.75【答案】A14、建筑材料的物理性質中，與溫度有關的性質包括（）。A.耐水性B.抗滲性C.抗凍性D.導熱性E.熱容量【答案】D15、房地產企業債務融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發新股C.發行企業債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD16、下列屬于房地產市場調查內容的有（）。A.經濟環境調查B.市場供給量調查C.市場需求容量調查D.消費者行為調查E.競爭情況調查【答案】ACD17、現代營銷戰略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調查【答案】BCD18、下列系統風險屬于政治風險的有（）A.戰爭風險B.經濟制裁風險C.土地供給政策風險D.環境保護政策風險E.金融政策風險【答案】AB19、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.上年度末儲備土地結轉情況B.年度儲備土地前期開發計劃C.年度土地出讓金總額D.年度儲備土地管護計劃E.年度土地儲備資金需求總量【答案】ABD20、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎設施建設投入B.調整銀行貸款利率C.調整公共住房政策D.調整房地產稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD21、投資項目可行性研究的根本目的包括（）。A.減少或避免投資決策的失誤B.提高項目開發建設的經濟效益C.提高項目開發建設的社會和環境效益D.為項目決策提供依據E.為項目后期的經營決策提供依據【答案】ABC22、將多項式27+25+22+20表示為十六進制數，值為(請作答此空)；表示為十進制數，值為()。A.55B.95C.A5D.EF【答案】C23、成本計劃可分解為（）方A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC24、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有（）。A.期望值相同、標準差小的方案為優B.標準差相同、期望值小的為優C.標準差相同，期望值大的為優D.標準差系數大的為優E.標準差系數小的為優【答案】AC25、開發項目選址、定點審批階段主要針對以（）方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目。A.無償劃撥B.協議出讓C.掛牌D.拍賣E.招標【答案】AB26、房地產開發項目的基本報表包括（）。A.現金流量表B.財務計劃現金流量表C.利潤表D.資產負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD27、房地產置業投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產負債率E速動比率【答案】ACD28、下列關于房地產投資特點的說法中，不正確的有（）。A.房地產所處的宏觀區位或區域對投資者也很重要B.房地產投資非常適合作為一種長期投資C.不可移動性是房地產的重要特性，直接導致市場上沒有兩宗完全相同的房地產D.房地產資產的證券化能夠從根本上改變房地產資產流動性差的弱點E.房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響【答案】CD29、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有()。A.導致房地產實際價值下降B.導致房地產實際價值上升C.加大投資者債務負擔D.抑制房地產市場需求E增加房地產市場需求【答案】ACD30、我國知識產權具有法定保護期限，但（）受法律保護的期限是不確定的。A.發明專利權B.商標權C.商業秘密D.作品發表權【答案】C31、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。A.土地轉讓成本B.管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產出租經營成本【答案】ACD32、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有()。A.按存量增量細分B.按交易形式細分C.按目標市場細分D.按房地產用途細分E按地域細分【答案】BCD33、資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算（）等反映企業財務狀況和清償能力的指標。A.速動比率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.資產負債率【答案】AD34、下列屬于可行性研究的依據有（）。A.國家批準的城市總體規劃、詳細規劃、交通等市政基礎設施B.自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料C.開發項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等D.國家所規定的經濟參數和指標E.招標文件【答案】ABCD35、美國甲公司生產的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據中國商標法，()商標權。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A36、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB37、進行房地產投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務評價指標有（）。A.財務內部收益率B.財務凈現值C.成本利潤率D.資產負債率E.償債備付率【答案】ABC38、下列屬于房地產市場調查內容的有（）。A.經濟環境調查B.市場供給量調查C.市場需求容量調查D.消費者行為調查E.競爭情況調查【答案】ACD39、下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產價格【答案】AC40、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。A.產品調查B.價格調查C.市場需求容量調查D.技術調查E.競爭情況調查【答案】AB41、物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（）。A.重新裝修費用B.更新改造費用C.建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用D.空置損失費用E.為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失【答案】ABC42、房地產價格迅速上升，產生的影響有（）。A.產生負外部性B.產生正外部性C.影響整體經濟的持續穩定發展D.導致潛在金融風險增加甚至引發金融危機E.導致居民家庭住房支付能力下降，引發住房問題【答案】ACD43、決策的有效性程度通常從決策的（）等方面來評價。A.合理性B.可接受性C.時效性D.參與性E.經濟性【答案】ABC44、隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有()等方面的知識。A.市場營銷以及資產管理B.建筑設計C.建造技術D.房地產估價E項目管理【答案】ABC45、房地產開發的四個階段是指()。A.投資機會選擇和決策分析階段B.可行性研究階段C.前期工作、建設階段、租售階段D.獲取土地使用權階段E租售階段【答案】AC46、下列不確定性因素中，屬于“開發—銷售”模式下房地產開發項目主要不確定性因素的有（）。A.土地費用B.權益投資比率C.運營費用D.開發期E.貸款利率【答案】AD47、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD48、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括()。A.房屋銷售價格指數B.房屋租賃價格指數C.房屋抵押價格指數D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數【答案】B49、房地產開發投資的清償能力指標一般有（）。A.借款償還期B.償債備付率C.投資利潤率D.資產負債率E.利息備付率【答案】AD50、房地產開發項目財務評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現金流量表C.資金來源與運用表D.開發建設投資估算表E資產負債表【答案】BC大題（共20題）一、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】四、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】五、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。六、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】七、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】八、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】九、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十一、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】一十二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】一十三、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并