上海2015年下半年房地產估價師《理論與方法》：決定房地產供給量的因素試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，有關部門可以__。A.征收土地閑置費B.無償收回土地使用權C.解除出讓合同D.變更出讓合同2、B房地產開發公司在A市市區內，取得了一塊商業建設用地的使用權，按照規定，該土地使用權出讓最高年限為年。A：40B：50C：60D：70E：房地產估價機構必須加蓋公章3、以下不是房地產市場發生周期性波動的原因的是（）。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產的時間落差4、已知某筆貸款的名義利率為12%,若年實際利率為12.68%,則該筆貸款每年計息一次。246125、以下房地產既可以銷售，也可以出租或營業的是。A：餐館B：旅館C：寫字樓D：特殊廠房E：工業用地的監測點評估價格6、某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%,該類房地產的資本化率為8%,該宗房地產的收益價格為（）萬元。457.40476.98686.10715.487、經批準的建設用地，由被征收土地所在地的組織實施。A：省級人民政府B：市、縣人民政府C：市、縣人民政府土地管理部門D：鄉鎮人民政府E：房地產估價機構必須加蓋公章8、估價報告有效期應從起計。A：估價時點B：估價作業期C：出具估價報告之日D：簽訂估價委托合同之日E：工業用地的監測點評估價格9、某宗房地預計未來每年凈收益為16萬元，該類房地產的報酬率為9%,假設該宗土地的年限為無限年，則該宗土地的價值為。A：158萬元B：156萬元C：176萬元D：178萬元E：工業用地的監測點評估價格10、房地產的供給曲線表示。A：房地產的出售量與其價格之間的關系B：房地產的出售量與購買量的關系C：房地產的供給量與其價格之間的關系D：房地產的供給量與購買量的關系E：工業用地的監測點評估價格11、房屋拆遷補償的對象是。A：被拆除房屋的所有人B：被拆除房屋的使用人C：被拆除房屋的所有人和使用人D：被拆除房屋的代管人E：房地產估價機構必須加蓋公章12、—指根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。A.成本加成定價法B.目標定價法C.認知價值定價法D.價值定價法13、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%,從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為萬元。（說明：建筑物經濟壽命未明確說明，確定收益期限依據不充分）A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工業用地的監測點評估價格14、資質有效期屆滿，房地產估價機構繼續從事房地產估價活動的，資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續的決定。準予延續的，有效期延續年。A：1B：2C：3D：5E：執行層的組織協調15、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m2,外墻面積6m2,單元間分隔墻面積8m2,公攤面積3m2,那么，可出租面積應為_。33m240m2C.43m2D.47m216、下列關于強制拍賣的標的，表述不正確的是。A：強制拍賣的標的，是指被人民法院在執行中查封、扣押、凍結并委托商業性拍賣機構進行拍賣的被執行人的財產B：強制拍賣標的須為被執行人所有或依法享有處分權的財產C：強制拍賣標的須為人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產D：強制拍賣標的須為人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、凍結）的財產E：執行層的組織協調17、某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為一年。A.37B.40C.43D.5018、全民所有制的土地被稱為國家所有土地，其—由國務院代表國家行使。A.使用權B.征收權C.購買權D.所有權19、—是開發利潤與總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。A.開發利潤率B.財務利潤率C.項目利潤率D.成本利潤率20、某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經濟壽命為60年，則建筑物折舊的經濟壽命為（）年。3842586021、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120近，單位建筑面積的重置價格為600元/近，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工業用地的監測點評估價格22、地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有的特性。A：變現性差B：易受政策影響C：依賴專業管理D：效益外溢和轉移E：借款合同23、房地產估價報告及相關資料的保管期限至少年。A：5B：8C：10D：15E：執行層的組織協調24、某宗土地面積2000m2,征地費600元/m2,土地使用權出讓金150元/m2,達到宗地狀況的土地開發費用800元/m2,管理費用100元/m2,貸款利率8%,開發周期為2年，銷售費用率、銷售稅費率和開發成本利潤率分別為6%、10%和15%,土地取得費在項目期初一次支付，土地開發費在開發期內均勻支付，則該宗土地的積算價格為。A：1847元/m?B：2340元/mC：2419元/mD：2676元/m?E：工業用地的監測點評估價格25、在現實中主要存在著下列相鄰關系_。A.通風、采光、排水、排污的相鄰關系和險情危害的相鄰關系B.通風、采光、排水、排污的相鄰關系和友好睦鄰的相鄰關系C.友好睦鄰的相鄰關系和險情危害的相鄰關系D.通風、采光、排水、排污的相鄰關系，友好睦鄰的相鄰關系和險情危害的相鄰關系二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、臨時建筑是指的建筑物、構筑物和其他設施。A：必須限期拆除B：結構簡易C：結構復雜D：永久性E：臨時性2、價高者得規則是為買方的競爭而設定，需在拍賣現場通過比較得出，比較的基礎是。A：拍賣人宣布的起拍價B：買方的報價C：拍賣的保留價D：競買人的報價E：執行層的組織協調3、在房地產估價中，如果估價目的不同，則_。A.估價的依據有可能不同B.估價的方法有可能不同C.估價對象的范圍有可能不同D.不影響估價結果的公正性E.不影響估價報告的用途4、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是。A：投資計劃與資金籌措表B：資金來源與運用表C：營業利潤測算表D：全部投資現金流量表E：借款合同5、企業財務分析中，反映企業盈利能力的分析指標有。（2008年試題）A：資產報酬率B：銷售凈利率C：資產負債率D：存貨周轉率E：股東權益報酬率6、—是在土地房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。A.物業稅B.地產稅C.契稅D.增值稅7、估算房地產開發項目的收入，首先要制定切實可行的（）。A.融資計劃B.出租計劃C.銷售計劃D.租售計劃8、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了的轉讓房地產開發項目條件。A：以出讓方式取得的土地使用權B：以劃撥方式取得的土地使用權C：以轉讓方式取得的土地使用權D：以出租方式取得的土地使用權E：以抵押方式取得的土地使用權9、按物業產權歸屬，目前在我國，物業管理的委托方有三類主體。A：房地產開發企業B：政府物業管理職能部門C：公房出售單位D：業主大會E：業主委員會10、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為（）萬元。1618202211、住房公積金管理中心不是_。A.住房公積金委員會各項決策的執行機構B.住房公積金運作管理部門C.住房公積金管理的主體D.住房公積金管理的決策機構12、房地產貸款擔保通常有三種形式，其中不包括_。A.保證B.信譽C.抵押D.質押13、《刑法》規定，承擔資產評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節嚴重的可處_,并處罰金。A.三年以下有期徒刑或者拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑14、對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，—進行估價。A.難以采用假設開發法B.可以采用比較法C.難以采用成本法D.可以采用收益法15、《中華人民共和國土地管理法》規定，根據土地利用總體規劃，將土地的用途分為。A：農用地B：其他農用地C：建設用地D：商業用地E：未利用地16、某家庭從銀行貸款100萬元購一200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為萬元。A：39.34B：19.67C：20.38D：30.56E：借款合同17、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些__。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值18、各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設項目的成本費用構成有一定差異。下列有關房地產開發項目成本費用構成的分類不正確的一項是_。A.不可預見費用包括管理費、銷售費用、財務費用、稅費和其他費用B.土地費用包括土地使用權出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費C.房屋開發費包括建安工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費D.前期工程費包括規劃勘察設計費、可行性研究費、三通一平費19、下列屬于普通股股東權利的有_。A.有限的表決權B.股票的轉讓權C.對公司剩余財產的分配權D.對公司事務的質詢權E.要求贖回權20、下列關于房地產中介服務收費，表述錯誤的是。人：按照服務形式，房地產咨詢收費分為口頭咨詢費和書面咨詢費B：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按一月至三月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取C：房地產估價采用差額定率累進計費D：房地產估價采用差額定率累退計費E：實行獨家代理的由雙方協商，但房屋買賣代理收費最高不超過成交價格的0.5%21、短期資金市場主要由等子市場構成。A：同業拆借市場B：票據市場C：大額定期存款單市場D：回購協議市場E：資本市場22、在房地產估價中，下列原則對應正確的是。A：最高行為準則與技術性原則對應B：普適性原則與特殊原劇對應C：謹慎原即與特殊原則對應D：技術性原則與謹慎原