惠州城市壹號公寓

商業報告謹呈：惠州市申潤房地產開發有限公司世聯地產2005年3月本報告解決什么問題？確定商鋪經營方向商業定位業態分布明確解體目標限制發展因素項目分析商業環境分析商業定位項目概況本報告結構項目概況人人樂時代廣場百佳順電城市壹號購書中心區位描述本項目處于惠沙提路上，北臨濱江公園，西枝江貫穿其上，使之與江北隔離開；從住宅角度上看，本項目處于住宅集中區；但從商業角度上看，本項目處于相對偏郊的地區；南壇路項目概況項目數據主要戶型：總戶數：居住人數：住戶類型：商業面積：商業層面：每層面積：柱間距：停車位：單房、一房一廳634戶約1000人左右城市白領、單身貴族約5642.54㎡0層、1－3層；共四層約1400㎡3.9m－7m不等地下車位，46個項目概況項目描述西提路惠沙提路0層1層2層3層商業面積：商業層面：每層面積：柱間距：停車位：約5642.54㎡0層、1－3層；共四層約1400㎡3.9m－7m不等地下車位，46個四層商業層面，兩面臨街；其中0層臨西提路，1層臨惠沙堤路；限制發展因素建筑因素單層建筑面積千余平方米柱間距較小，且大小不等商業總建面五千余平方米商業規模有限；不能支撐大型商業；單店造就的商圈不足以在惠城市場上造成較大影響力；限制發展因素外部道路及交通狀況項目前后道路，均為雙向雙車道；交通暢順，但來往的車流人流較少；附近道路無公交系統；非城區主要道路；沒有跡象表明未來車流人流量會有較大幅度增加；道路交通因素限制商圈范圍；惠沙堤路西堤路限制發展因素正南側面地塊，目前尚是荒地，既無住宅又無商鋪；不僅嚴重影響項目外部形象，也對商業運作產生不良影響；市政廣場部分高架于項目西側的西提路上；使之形成事實上的商業隔離效果；項目南側住宅樓宇外觀陳舊，對將來運作的商業檔次有不良影響；外部環境限制發展因素北側濱江公園提供上佳的休憩空間，每天都產生一定數量的休閑人流；但公園、廣場等并非商業元素，休閑氣氛過度，不利于商業氛圍的營造；濱江公園存在的另一結果：只有單面商業街，而非雙面商業街道，商業氛圍呈幾何級數下降；其它因素項目分析綜述述本項目商業體體量不適合發發展大型商業業；受地理位置、、商業規模以以及道路交通通因素的影響響，要擴大本本項目商業經經營的商圈范范圍有一定難難度；從目前前情況況看來來，本本項目目周邊邊環境境還需需要一一定程程度的的改善善；本項目目緊臨臨濱江江公園園，并并設有有廣場場，不不利于于商業業氛圍圍的營營造；；項目分分析商業環環境分分析商業定定位本報告告結構構挖掘可可用資資源商業概概況周邊商商業環環境描描述人人樂樂時代廣廣場百佳順電城市壹壹號購書中中心主要商商業點點的相相對區區位描描述購書中中心緊臨本本項目目人人樂樂、百百佳是大型零售業業購物物場所所，分分別距距離本本項目目800米米、300米時代廣廣場是新落落成的的大型型中高高檔次次服裝裝賣場場，距距離本本項目目約300米；；南壇路路南壇路路已經是是惠城城居民民日常常逛街街購物物的主主要商商業街街道之之一，，中檔檔、中中低檔檔服裝裝是主主要業業態；；周邊商商業環環境描描述臨近街街道的的商業業分布布惠沙堤堤路段段：1F層層，主要業業態是是餐飲飲和美美容美美發類類，租金一一般在在￥60－－80/㎡㎡，，少量量空置置；2F以上，，租金較較低，，約￥￥20/㎡，且且空置置率較較高，，其中不不少商商鋪已已大面面積轉轉向寫寫字樓樓用途途；西堤路路段：：主要業業態是是汽車車護理理行業業、酒酒吧娛娛樂業業、美美容業業、裝裝修裝裝飾器器材及及雜貨貨零售售行業業，大大部分分外觀觀環境境較差差，西西側商商鋪較較新，，但空空置率率也較較高；；整體體商業業經營營環境境較為為衰敗敗；周邊商商業環環境描描述綜述與城區區主要要購物物場所所的距距離較較近；；業態無無規模模，分分布無無序；；地段價價值較較低；；商鋪空空置率率較高高；部分商商鋪因因招商商問題題難以以解決決，已已降低低身價價向寫寫字樓樓用途途轉變變；如何整整合處處理2F以以上樓樓層的的商業業經營營是難難點；；周邊商商業環環境描描述綜述本項目目距離離商業業旺街街下埔埔路僅僅300米米距離離，但但商業業狀況況則天天差地地別，，鑒于于現實實情況況，消消費者者基本本上都都會步步行至至更好好的消消費場場所。。造成成“強強者恒恒強、、弱者者恒弱弱”的的局面面。從周邊邊商鋪鋪供求求情況況看來來，空空置率率較高高，且且有部部分因因經營營問題題而轉轉手。。在一一定程程度上上給招招商帶帶來較較大障障礙。。在此情情況下下，商商鋪投投資者者無法法看到到項目目前景景，商商鋪幾幾乎無無法零零售。。可利用用資源源挖掘掘購書中中心本項目目姐妹妹樓的的裙樓樓商業業。與與項目目毗鄰鄰而立立；購書中中心在在城區區內有有較高高知名名度；；可為本本項目目帶來來具備備固定定消費費特征征的消消費群群體；；可利用用資源源挖掘掘濱江公公園濱江公公園每天都都為項項目帶帶來一一定數數量的的固定定類型型的休休閑人人群；；雖然然淡化化商業業氛圍圍，但但所提提供的的人流流為項項目宣宣傳有有積極極作用用的一一面；；可利用用資源源挖掘掘周邊居居民周邊是是住宅宅集中中區域域，居居住人人口較較集中中；人口是是消費費的主主體，，駐扎扎人口口越多多，潛潛在商商機越越大；；本項目目年底底入伙伙，屆屆時將將提供供上千千年輕輕消費費群；；新居民民沒有有現成成的消消費習習慣，，更加加容易易發展展成本本商業業項目目的目目標消消費群群體；；可利用用資源源挖掘掘市政廣廣場市政廣廣場是是環境境較好好的城城區中中心景景觀之之一；；南面直直連城城區商商業地地帶；；因項目目與廣廣場的的道路路暫時時未能能直接接相連連，這這是個個潛在在的可可利用用資源源；項目分分析商業環環境分分析商業定定位本報告告結構構業態方方向定定位業態分分析業態分分布建建議商業定定位定位原原則分析市市場現現狀，，尋找找市場場縫隙隙充分利利用資資源環環境，，避免免不利利因素素影響響商業定定位業態分分析零售行行業消費者者對于于日雜雜零售售商品品，在在售價價、質質量基基本相相同的的前提提下，，采取取就近近原則則；對于批批量購購物者者而言言，更更傾向向于可可選擇擇商品品范圍圍較大大的購購物場場所；；以本項項目所所處地地理位位置和和交通通狀況況而言言，無無法吸吸引較較遠的的日雜雜零售售消費費群體體；以規模模而言言，商商業體體量對對于人人人樂樂、百百佳等等商場場處于于劣勢勢；結論：：中大型型零售售業不不是本本項目目的發發展方方向；；零售業業方向向應立立足周周邊近近距離離消費費；社區型型超市市、便利店店、社社區肉肉菜市市場是可選選擇零零售業業形式式思考分析結論商業定定位業態分分析講究成成行成成市，，各賣賣場共共享消消費人人流；；對于消消費者者來說說，有有選擇擇，才才愿意意去；；服裝市市場中中，客客戶對對品牌牌的忠忠誠度度要比比其它它行業業低；；高端服服裝市市場面面臨時代廣廣場等商業業項目目的直直接競競爭；；距離僅僅300余余米的的南壇壇路已已經是是當地地居民民心目目中購購買服服裝的的主要要地區區；結論：：結合周周邊商商業環環境考考慮，，本項項目不不適合合發展展服裝裝消費費市場場；服裝行行業思考分析結論商業定定位業態分分析上檔次次成規規模的的中西西式快快餐店店的選選址條條件要要求相相當的的嚴格格，一一般需需要設設在中中央商商業區區或區區級商商業區區；正餐酒樓樓的選址址對于人人流量的的要求相相對較寬寬松，但但是應該該有便利利的交通通條件和和停車方方便，地地段也不不宜離目目標消費費群體過過遠；本項目周周邊人流流車流量量較少；；周邊居住住人口較較多，且且集中；周邊已有有數家中中檔酒樓樓；本項目具具備少量量停車場場，且路路邊可以以提供臨臨時停泊泊場地；；結論：高檔快餐餐業不適適合本項項目，但但可考慮慮休閑型型中檔次次餐飲業業；正餐酒樓樓要有特特色，以以對應市市場競爭爭；餐飲行業業思考分析結論商業定位位業態分析析娛樂業周邊的娛娛樂業主主要形式式為酒吧吧；西堤路上上已有數數間酒吧吧；多數數為低成成本經營營，且經經營狀況況并非十十分良好好；酒吧之外外的其它它娛樂事事業比較較缺乏；；結論：可針對本本項目住住宅居民民和周邊邊居民開開發小型型室內運運動項目目，如臺臺球、乒乒乓球；；可開發具具備一定定特色的的室內休休閑活動動項目，，如沙弧弧球具備備稍大的的商圈商業定位位業態分析析獨立的專專業市場場至少具具備以下下條件之之一：必須有一一定的規規模使之之成為市市場中心心；有一定的的大型產產業在背背后支撐撐；有下游產產業鏈支支撐；所處位置置是重要要的產品品中轉地地；本項目不不具備上上述任一一條件，，若建設設為獨立立的專業業市場，，須承受受較大市市場風險險；購書中心心是緊靠靠本項目目的最大大的專業業市場；；結論：本項目專專業市場場的商業業方向，，只能依依靠購書書中心的的拉動，，啟動與與之有關關聯的行行業；具體行業業如：文文具、音音像制品品、工藝藝品等；；專業市場場思考分析結論商業定位位商業方向向分析依據商圈圈范圍分分析小半徑商商圈大半徑商商圈以滿足周周邊生活活居住、、商務、、娛樂等等需求為為目的，，提供相相應的商商品、服服務的商商業。特殊業態態、城區區內無競競爭的業業態；經經營內容容是市場場空缺的的相關產產品或服服務。附件：計計劃時間間表結束FINISH&THANKS9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業業貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:39:0403:39:0403:391/5/20233:39:04AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:39:0403:39Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:39:0403:39:0403:39Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:39:0403:39:04January5,202314、他鄉生生白發，，舊國見見青山。。。05一一月20233:39:04上午午03:39:041月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:39上午午1月-2303:39January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/53:39:0403:39:0405January202317、做前，能夠夠環視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:39:04上午3:39上上午03:39:041月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:39:0403:39:0403:391/5/20233:39:04AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2303:39:0403:39Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:39:0403:39:0403:39Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數數里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:39:0403:39:04January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:39:04上上午03:39:041月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月233:39上上午午1月月-2303:39January5,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/53:39:0403:39:0405January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。3:39:04上午3:39上上午03:39:041月-239、楊柳散和和風，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談談