萬眾財富連鎖酒店選址標準

(定位中高檔商務連鎖酒店）酒店的選址包含地段和客源。一，酒店的地段是決定酒店經營的首要因素，一個好的物業位置，是決定我酒店成功經營的先決條件，也是實現我司連鎖經營標準化、專業化的前提條件和基礎。二，除了擁有好的位置，如果沒有良好的客源，酒店也沒辦法正常經營下去，針對未來我國連鎖酒店的發展趨勢，其主要客源是國內差旅、商務、會務及旅游、休閑人員為主。所以酒店選址不僅要以便捷、舒適、經濟為出發點，而且要綜合考慮該地區長遠發展。因此，選址的好壞會直接影響我酒店的經營成本及營業收入。萬眾財富連鎖酒店的選址原則城市選擇地理位置交通條件市政規劃法律風險建筑條件酒店證照債權債務合同的簽訂城市位置一，原則二，直營店所在城市級別三，直營店所在城市物業租金范圍一原則1、商務活動頻繁，擁有大量流動商旅客源城市。2、和公司的發展階段相匹配（根據公司市場部所在分公司城市定位）3、直營店；占領中心城市、中心區域。加盟店可以作為戰略布點的補充（現階段不考慮）二直營店所在城市級別2014-2015年直營店重點選擇城市，包括國內所有直轄市、副省級城市和部分省會城市及少數GDP靠前的地級市；上海、北京、深圳、廣州、南京、武漢、天津、蘇州、成都、西安、鄭州、濟南、沈陽、長沙、青島、重慶、哈爾濱、無錫、寧波、廈門、石家莊、合肥、福州、大連、南昌、佛山、南寧、昆明、長春。另外；我司現市場部主要分布在如下城市；上海、廣州、深圳、重慶、福州、長沙、東莞、佛山、紹興、江門、南寧等地，市場部所在城市優先考慮。三直營店所在城市物業租金范圍根據不同城市不同定位（租金在如下范圍內都可考慮）1，市場最大房屋租金；a、特大城市；2.5-4.5元/平方/天

b、一線城市；1.4-1.8元/平方/天

c、二線城市；1.2元/平方/天

d、縣級城市；0.8元/平方/天

e、鄉鎮城市；0.2-0.5元/平方/天

2，市場實際房屋租金；a、特大城市；2.2-4.7元/平方/天

b、一線城市；0.9-1.2元/平方/天c、二線城市；0.5-0.8元/平方/天

d、縣級城市；0.3-0.7元/平方/天

e、鄉鎮城市；0.2-0.5元/平方/天直營店的地理位置一、目標店所在區域二、目標店周邊2公里內環境三、同檔次酒店競爭對手一目標店所在區域1，位于城市的市級商務區、商業中心、會展中心、物流中心、商品交易中心、交通中心、成熟開發區、大型游樂和旅游中心、鄰近城市知名的大學或在校學生數量在2萬人以上的教育區域、大學城附近。2，到達目標店的便利性；a、鄰近火車站、碼頭、長途汽車站、高速公路客運中心區域。b、鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉口、交通樞紐中心、市郊結合部、商業網點、汽車終點站、大型停車場附近區域。3，良好的可視性；房屋展示面良好，最好是“金角銀邊”（十字路口），有較好的廣告位。4，鄰近城市的標志性建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項目。5，可停留性強；周邊有比較完善的商業、商務配套設施，車輛可以臨時停車；要盡量避免密封的快速干道和橋梁。二目標店2公里內環境目標店要靠近商務、商業、景點、會展、大型交通樞紐、大型游樂中心、成熟經濟開發區等客源市場三同檔次酒店競爭對手周邊3公里內同檔次成熟連鎖酒店ADR（日平均價）備注；此競爭對手的ADR會直接影響到我目標店的定價標準，而我司定價標準為；平均房價=單房租金/（15%-25%），單房租金是根據（客房面積+公攤面積）*（客房單日每平方租金），客房面積/公攤面積≈6.5/1，即單房面積≈客房面積*1.15，所以我們的ADR≈單房面積*單房每平方每日租金/20%交通條件一、地鐵站站二、公交站站線一地鐵鐵站交通條件是是選址需要要考慮的首首要條件，，一般以地地鐵附近為為上侍條件件，因為地地鐵的覆蓋蓋面廣、客客流量大。。二公交站站線在沒有地鐵鐵的地區或或城市中，，在選址點點的300平方圓內有有5條以上能通通達商業中中心、機場場、車站、、碼頭的公公交站線為為佳，機場場大巴站旁旁尤佳。市政規劃一，區域建建筑規劃二，拆遷可可能性三，市政規規劃帶來的的優越性四，高鐵規規劃一區域域建筑規劃劃在確定選址址前，必須須咨詢潛在在地點的區區域建筑規規劃，了解解和掌握哪哪些地區分分別規劃為為商業區、、文化區、、旅游區、、交通中心心、居民區區、工業區區等資料。。二拆遷可可能性選址所在位位置一定要要在紅線外外，在合同同經營期內內，無動遷遷可能。三市政規規劃帶來的的優越性目標店所處處區域的規規劃情況，，是否有對對酒店經營營有利的市市政規劃（（如未來的的商業中心心、產業中中心、行政政中心、交交通干線建建設，未來來是否成為為臨街店等等）四高高鐵鐵規劃劃目標店店所在在城市市的機機場、、高鐵鐵延伸伸方向向都是是一個個城市市商務務商業業發展展的趨趨勢。。法律風風險一，房房屋的的土地地和產產權性性質二，產產權/出租權權一房房屋的的土地地和產產權性性質1、土地地有兩兩種所所有權權形式式；全全民所所有和和集體體所有有。2、土地地用途途類型型（一一級類類），，《土地管管理法法》將土地地分為為農用用地、、建設設用地地和未未利用用地；；其中中建設設用地地是指指建造造建筑筑物，，構筑筑物的的土地地，包包括城城鄉住住宅和和公共共設施施用地地，工工礦用用地，，交能能水利利設施施用地地，旅旅游用用地，，軍事事設施施用地地等。。3、《土地利利用現現壯分分類》國家標標準采采用一一級、、二級級兩個個層次次的分分類體體系，，共分分12個一級級類、、56個二級級類。。其中中一級級類包包括；；耕地地、園園林、、林地地、草草地、、商服服用地地、交交通運運輸用用地、、水域域及水水利設設施用用地、、其它它土地地。4、符合合酒店店旅業業的用用地性性質；；a、規劃劃部門門根據據城市市規劃劃所規規定該該宗土土地的的用地地性質質是用用于商商業用用房屋屋，出出讓后后用地地的年年限為為40年。b、綜合合用地地中的的不動動產可可以分分割的的，商商業用用地為為40年，居居民用用地為為70年，其其使用用者為為不同同單位位及個個人。。二產產權/出租權權1、出租租方是是否是是房屋屋所有有權人人？a、若不不是需需要產產權方方開具具同意意轉租租證明明b、個人人產權權（委委托出出租人人），，需出出示房房屋所所有人人委托托書2、房屋屋是否否存在在抵押押擔保保？a、銀行行開具具同意意轉租租函，，并承承諾實實現抵抵押權權時繼繼續執執行原原租憑憑合同同c、軍產產；需需要開開具部部隊租租憑許許可證證（不不建議議拿軍軍產，，因不不確定定因素素很多多）3、租憑憑期限限；a、新裝裝修直直營店店一般般要求求15年以上上b、收購購酒店店一般般要求求8年以上上c、承包包酒店店一般般要求求5年以上上建筑條條件一，項項目屬屬性二，項項目主主入口口三，停停車位位四，硬硬件設設施五，樓樓層層層高及及長寬寬要求求六，其其它項目屬屬性1，物業業使用用用途途；商商業、、旅館館業、、綜合合用途途；或或者業業主承承諾可可申請請牌照照的老老舊物物業改改造。。2，直營營店出出房數數；a、中高高檔商商務酒酒店，，60-600間，且且單房房使用用面積積在20平方以以上。。b、青年年情趣趣酒店店；40-60間，且且單房房使用用面積積不低低于12平方。。c、加盟盟店；；不低低于50間，主主要為為戰略略布局局，加加盟店店風格格定位位根據據市場場情況況定位位。3，酒店店體量量；一項項目屬屬性a、中高高檔商商務酒酒店；；（2500-30000）平方方建筑筑面積積b、青年年情趣趣酒店店；（（1500-2500）平方方建筑筑面積積c、加盟盟店；；1500平方建建筑面面積以以上4，外立立面；；適用用于酒酒店行行業的的外立立面，，或可可按酒酒店標標準改改造。。5，位置置；距距離機機場、、火車車站、、港口口、汽汽車站站等交交通樞樞紐車車程控控制在在30分鐘內內；步步行10分鐘內內可達達地鐵鐵站二項項目目主入入口1，大堂堂門口口；大大堂入入口有有機動動車落落客區區域，，盡可可能安安裝雨雨篷。。2，其它它入口口；a、客入入進出出通道道，員員工進進出通通道b、貨物物/垃圾進進出通通道c、各出出入口口盡量量位于于首層層三停停車車位1，固定定停車車位為為客房房數30%2，地面面最少少需5-10個零時時停車車位3，酒店店輔助助行業業停車車位另另計硬件設設施一，基基礎設設施二，冷冷水三，電電四，煤煤氣五，電電話六，供供暖七，互互聯網網連接接硬件設設施八，排排污九，客客梯十，服服務/員工電電梯十一，，貨梯梯十二，，熱水水產熱熱設備備、十三，，中央央空調調十四，，消防防驗收收資料料十五，，消防防報警警系統統硬件設設施十六，，噴淋淋系統統十七，，消防防栓系系統十八，，防排排煙系系統十九，，監控控系統統二十，，備用用發電電機一基基礎設設施根據目目標地地內設設施情情況而而定二冷冷水水300L/間，主主進水水管徑徑在100mm以上，，滿足足消防防及生生活蓄蓄水需需求（（最好好在樓樓頂及及地下下設蓄蓄水池池，且且容量量為150立方以以上）），此此主要要針對對中高高檔商商務酒酒店而而定，，一般般青年年情趣趣酒店店可不不設。。電滿足分分體空空調最最少3KW/間，中中央空空調最最少2KW/間，如如有桑桑拿及及沐足足配套套要增增加計計算，，最好好是市市政環環網兩兩路高高壓接接入，，必要要時要要增加加變壓壓器。。四煤煤氣市政接接入五電電話市政接接入六供供暖市政接接入（（僅限限北方方地區區）七互互聯網網連接接ADSL或光纜纜八排排污污有合理理的化化糞池池（較較大型型商務務酒店店，且且周邊邊無市市政管管道接接口）），管管道與與市政政管網網連接接符合合要求求九客客梯梯總體原原則為為客人人等待待時間間平均均為25-30秒，高高峰時時期不不超過過50秒，60間房間間以內內可只只設1部電梯梯，60-120間房間間需設設2部電梯梯，120-200間房房間間需需設設三三部部電電梯梯，，200間房房間間以以上上需需設設4部電電梯梯，，現現電電梯梯造造價價約約為為(以酒酒店店樓樓層層計計算算，，單單位位；；萬萬元元）），，4-5層；；15萬，，6-10層；；20萬，，10層以以上上；；30萬且且牽牽引引機機速速度度為為（（1.6-2.5M/S)十服服務務/員工工電電梯梯超過過80間客客房房的的中中高高檔檔商商務務酒酒店店最最少少配配備備一一部部，，服服務務電電梯梯最最好好與與客客梯梯大大堂堂分分開開十一一貨貨梯梯視后后勤勤功功能能區區域域分分布布而而定定十二二熱熱水水產產熱熱設設備備配備備；；如如無無，，要要有有安安裝裝位位置置（（熱熱水水生生產產量量按按150L/間計計算算，，帶帶浴浴缸缸的的房房間間按按200L/間計計算算，，一一般般南南方方以以空空氣氣能能為為主主以以50間客客房房為為例例；；需需配配備備2臺3噸空空氣氣能能熱熱水水器器，，90間客客房房需需配配務務2臺3噸、、一一臺臺5噸空空氣氣能能熱熱水水器器，，一一般般有有一一臺臺備備用用，，長長江江以以北北地地區區需需單單獨獨設設空空氣氣源源機機房房，，防防止止冰冰凍凍和和正正常常啟啟動動時時間間，，減減少少能能耗耗，，但但北北方方地地區區現現很很多多酒酒店店還還是是以以鍋鍋爐爐為為主主，，因因其其能能耗耗較較低低。。十三三中中央央空空調調配備備；；如如無無，，要要有有安安裝裝位位置置，，或或者者可可以以安安裝裝分分體體空空調調（（配配置置冷冷量量標標準準；；大大堂堂250W/平方方米米、、中中餐餐廳廳、、會會議議室室300W/平方方米米、、公公共共區區域域200W/平方方米米、、客客房房120W/平方方米米）），，建建設設80間客客房房以以下下設設單單體體空空調調，，80間客客房房以以上上設設中中央央空空調調，，考考慮慮到到能能耗耗。。十四四消消防防驗驗收收資資料料建筑筑工工程程消消防防設設計計的的審審核核意意見見書書一一份份、、建建筑筑工工程程消消防防驗驗收收的的意意見見書書一一份份，，一一定定要要看看清清楚楚有有沒沒有有加加建建狀狀況況沒沒驗驗收收的的。。十五五消消防防報報警警系系統統配備備；；可可達達到到大大堂堂、、樓樓層層走走廊廊、、客客房房布布置置有有煙煙感感頭頭，，1，探探測測區區域域應應按按獨獨立立房房間間劃劃分分，，在在建建筑筑樓樓內內均均應應設設計計，，除除衛衛生生間間、、消消毒毒間間外外。。2，電電梯梯前前室室、、樓樓梯梯前前室室及及公公共共通通道道設設探探測測器器和和手手動動按按鈕鈕、、聲聲光光報報警警器器、、事事故故廣廣播播等等。。3，走走廊廊安安裝裝探探測測器器時時，，感感溫溫型型每每10m設一一個個、、感感煙煙型型每每15m設一一個個，，且且至至墻墻端端距距離離不不大大于于探探測測器器安安裝裝間間距距的的一一半半。。十六六噴噴淋淋系系統統配備備；；1，樓樓層層單單、、雙雙房房間間設設2-3個、、套套間間設設2-6個噴噴淋淋頭頭。。2，走走廊廊二二端端距距離離墻墻壁壁不不大大于于180CM、噴噴頭頭距距離離不不大大于于360CM。3，大大堂堂距距離離墻墻壁壁不不大大于于180CM、噴噴頭頭距距離離長長寬寬不不大大于于360CM。4，鍍鍍鋅鋅鋼鋼管管DN25-安裝裝1噴頭頭、、DN32管安安裝裝3個噴噴頭頭、、DN40管安安裝裝4個噴噴頭頭、、DN50管安安裝裝9個噴噴頭頭、、DN65安裝裝12個噴噴頭頭、、DN80管安安裝裝32個噴噴頭頭、、DN100管安安裝裝64個噴噴頭頭。。十七七消消防防栓栓系系統統配備備；；1、消消防防栓栓一一般般設設計計在在公公共共區區域域走走廊廊、、電電梯梯前前室室、、大大堂堂、、餐餐廳廳、、大大會會議議室室，，距距離離不不操操過過25米。。2、鍍鍍鋅鋅鋼鋼管管DN65安裝裝1個栓栓頭頭、、DN80安裝裝2個栓栓頭頭，，DN100安裝裝50個栓栓頭頭。。十八八防防排排煙煙系系統統1，封封閉閉室室樓樓梯梯前前室室、、電電梯梯前前室室、、樓樓梯梯設設送送風風口口。。2，封封閉閉室室走走廊廊超超過過20M和會會議議室室設設排排煙煙系系統統。。十九九監監控控系系統統配備備；；保保證證覆覆蓋蓋所所有有客客房房門門及及通通道道、、出出入入口口、、公公共共區區域域；；主主機機帶帶UPS電源，工工作時間間不小于于30分鐘，錄錄像時間間不低于于30天，（達達到當地地公安配配置要求求）。二十備備用發電電機配備；如如無，有有安裝面面積和區區域（發發電機的的容量最最少要保保證除空空調外所所有用電電設備的的需求））現我司司酒店配配備及少少，建議議以后達達到標配配。樓層層高高及長寬寬要求一，層高高二，走廊廊寬度三，客房房裝修后后最少凈凈尺寸一層層高走廊最低低吊頂凈凈高不低低于2.2M；房間入入口玄關關吊頂最最低不低低于2.1M；房內最最高空間間不低于于2.8M;或由當地地消防標標準決定定最少值值二走走廊寬度度客房走廊廊凈寬度度最少在在1.6m-1.8m范圍內；；走廊電電梯廳最最少凈寬寬度不低低于2.2m，或由當當地消防防標準決決定最小小值。三客房房裝修后后最少凈凈尺寸中高檔商商務酒店店凈長度度不小于于7m,凈寬度不不小于3.6m。衛生間間墻到窗窗側墻長長度不得得低于4.5m。衛生間間長度不不小于2m。寬度不不小于2.4m。預留衣衣柜寬度度不小于于0.55m.青年情趣趣酒店凈凈長度不不小于5m,凈寬度不不小于2.9m。衛生間間墻到窗窗側墻長長度不得得低于1.5m。衛生間間長度不不小于2m,衛生間寬寬度不小小于2m.衣柜可不不考慮。。其它一，裝修修免租期期；新開開業直營營店裝修修免租期期，最低低6個月。承承包店二二次裝修修免租期期不得低低于2個月，二，租金金遞增；；最高可可接受3年一遞增增，增幅幅不超過過6%。酒店證照照一，特種種行業經經營許可可證二，消防防檢查合合格證三，衛生生許可證證四，餐飲飲服務許許可證（（有早餐餐提供））五，營業業執照六，稅務務登記證證備注；如如上述證證件齊全全，需了了解是否否有；驗驗資報告告、原房房屋租賃賃合同或或者房產產證明及及房屋租租憑相關關收據、、公章、、工程設設計CAD平面圖;1、房屋施工圖（建筑、、結構)2、設備施工圖（水、暖暖、電、、消防、、安防、通訊、、網絡、、電視））3、裝飾、、裝修施工圖。營業執執照副本本、稅務務登記證證副本，，組織織機構代代碼證，，公司法法人身份份證復印印件，利利用其身身份證復復印件與與上述證證件署名名一一對對應，如如有不對對之處，，及時溝溝通。債權債務務酒店拓展展部門必必須與出出讓方、、發包方方協商，，邀其出出示相關關債權債債務清單單，如出出讓方及及發包方方對外有有產權及及經營權權抵押和和擔保的的，我司司不考慮慮合作，，債務清清單如與與合約簽簽訂之日日前不一一致的，，雙方協協商無效效的，視視出讓方方及發包包方違約約。合同的簽訂在與出讓方、、發包方談定定收購、承包包細節后，酒酒店拓展部門門以表格形式式上報公司總總裁，待公司司領導層再次次定奪。付款方式；a、收購；支付付比例為；首首次定金為轉轉讓金的10%，簽訂轉讓協協議時支付轉轉讓金的80%，后續證照變變更及相關債債務結清之后后支付轉讓金金的10%。b、承包；承包包押金以房間間數目而定，，不高于1.5萬/間，且房間數數不低于60間，承包方與與業方房屋租租憑期限不少少于5年。承包租金金按月支付。。合同簽訂之前前，與出讓方方及發包方協協商物資盤點點及清算，交交酒店營運部部門執行，雙雙方簽字蓋章章。簽訂正式收購購及承包合同同。結束謝謝大家！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業業貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:11:3403:11:3403:111/5/20233:11:34AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:11:3403:11Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:11:3403:11:3403:11Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:11:3403:11:34January5,202314、他鄉鄉生白白發，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:11:34上上午03:11:341月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:11上上午午1月月-2303:11January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:11:3403:11:3405January202317、做前，，能夠環環視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:11:34上午午3:11上午午03:11:341月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:11:3403:11:3403:111/5/20233:11:34AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:11:3403:11Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。03:11:3403:11:3403:11Thursday,