優質參考文檔【平原經濟開發區大八里社區】前期物業管理服務方案單位：山東之平星空物業管理有限公司日期：二零一五年一月八日目錄TOC\o"1-5"\h\z第一部分整體管理目標和理念 3第二部分管理架構和人員配備、管理及開辦費用測算 6第一章管理架構 6第二章管理人員配備 7第三章員工培訓和考核 9第四章員工的儀表、行為規范 11第五章員工獎懲機制 12第六章開辦費用測算 15第三部分管理規章制度 18優質參考文檔優質參考文檔TOC\o"1-5"\h\z第四部分各項管理具體實施方案 24第一章總體管理目標 24第二章房屋和設施、設備管理方案 25第三章安保管理方案 26第四章清潔衛生管理方案 28第五章綠化管理方案 30第六章檔案的建立與管理 31第七章社區文化建設 33第八章協助業主委員會籌建工作 35\o"CurrentDocument"第五部分前期物業管理服務方案 35第一章前期介入 35第二章入住管理 38第三章裝修管理 38第四章入住期間的安全防范措施 40第六部分經營核算 41第一部分整體管理目標和理念一、管理理念定位樹立“以品質為重，以服務為尊”的理念，抓住“運轉良好的小區設施設備、安全溫馨的生活環境、賞心悅目的小區綠化風景”三個保障。（一）樹立“以品質為重，以服務為尊”的理念堅持“以管理服務于人，以服務奉獻于人、以誠心打動人、用信譽塑造人”，打造之平星空物業優質服務的品牌。不斷聽取小區業主和使用人的合理化建議和要求，及時彌補工作中的缺陷與不足，提供最優質的服務、最貼心的關懷。該小區作為安置住宅社區，其特點決定了物業管理工作開展的標準更應優質參考文檔優質參考文檔體現出一種“舒適、安全”。我們秉著真誠的態度，以高起點、高標準、嚴要求的標準，為業主締造最純粹的感性，使業主充滿享受居住的舒適與生活的便捷。舒適：物業管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環境上，居住環境應該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“業主的基本需求”。安全：安全防范是物業管理公司的專業服務，我公司將從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足業主（使用人）的“安全需求”需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。（二）抓住三個保障：“運轉良好的小區設施設備、安全溫馨的生活環境、賞心悅目的小區綠化風景力。運轉良好的小區設施設備要保證小區的正常運轉，最基本的條件就是保證小區各種設施設備的可靠運行。選派綜合素質好、技術精的技術人員對小區的設施設備進行日常管理和維護，對小區的水電設備等進行定期的養護，保證小區設施設備常年運轉良好。安全溫馨的居住環境小區安全是正常居住、生活的基本保障，通過之平星空物業的努力，營造小區安全溫馨的生活環境，保障消防等安保設施設備的正常運轉，確保無重大治安案件。賞心悅目的小區風景居住生活環境的舒適、整潔會給人一個好的心情，在做好小區清潔工作的同時，我們側重抓好小區內環境和綠化工作，做到小區內的樹木生長正常，布局合理。優質參考文檔優質參考文檔三、管理方式將該住宅小區的物業管理按照《德州市住宅物業管理服務等級》標準實施進行管理。在管理合同期內制定年度管理目標，在經濟上實行獨立核算盈自負虧補助，實現社會效益和環境效益的同步發展。四、管理目的1、保持和提高物業的完好程度。通過加強對整體物業管理的養護和對人的管理和服務，以防止使用不當，損壞物業。2、創造良好環境，統籌安排小區各項設施的管理養護，強化宣傳，對業主和使用人進行依法管理約束，共同維護小區環境。3、維護業主和使用人的權益。加強對業主（使用人）的行為管理、維護業主的整體利益，從而有利于每一位業主和使用人。4、加強對該住宅小區實施社會化、專業化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高大八里社區和物業公司的社會聲譽。5、以良好的服務建立該住宅小區的人文形象，以高附加值回饋業主，使物業開發、管理處于良性循環。五、管理原則根據全國《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》及其實施細則，本著“以樓養樓，略有節余”和“精干高效、優質服務”的管理原則，實行“管、養、修、服務”為一體的綜合管理。六、管理內容1、小區房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、單元廳、設備房等）的維修，養護管理。優質參考文檔優質參考文檔2、小區房屋建筑本體公用設施設備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、配電系統、樓外消防設備等）的維修，養護，管理和運行服務。3、小區規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外路燈、臨時停車位等）的維修、養護和管理。4、小區規劃紅線內屬配套服務設施的維修、養護和管理。5、公共環境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。6、交通、車輛行駛和停泊管理。7、配合和協助轄區派出所進行安全巡視等安防工作。8、消防管理。9、小區文化活動。10、其他特約服務。11、物業管理檔案、資料。七、總體目標實施方案在管理合同期內將該住宅小區管理成“舒適、安全、文明”的住宅小區。根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項考核標準，使本住宅小區達到硬件指標。第二部分管理架構和人員配備、管理及開辦費用測算第一章管理架構根據該小區的實際情況，從節省人力、物力的角度出發，不設置一優質參考文檔

優質參考文檔些專門的機構，一專多能，重在管理。管理處設置一個中心、三個部門，即：客戶服務中心和工程維修部、安保部、環境部，按照各自的分工負責本部門的工作。機構設置圖:大八里社區客服中心客服中心安保部維修部財務管理文檔管理第接待管理第社區文化客服中心安保部維修部財務管理文檔管理第接待管理第社區文化秩序管理車房屋維修人員配備備管理裝修管理」 有償維修環境部

清潔管理

綠化管理本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支專業化，高素質、復合型的管理隊伍，實施先進管理理念，保證各項工作高效、快速的開展，該住宅小區實施專業化的物業管理與服務。在保證各項管理工作有效落實的基礎上，盡可能的節省人工開支，以使有限的經濟來源更好的發揮效能。一、配備原則1、堅持高素質、業務精的高層次配備原則；2、力求精干、高效、實用；3、熱愛物業管理工作，有創新、奉獻精神。二、管理人員的配備分類和數量：人員配備標準（平原新城大八里項目）類別崗位崗位職責配備說明管理類項目管理人員和內部管理人員優質參考文檔

優質參考文檔1經理負責項目現場全面管理工作1管理類人員小計1客服類項目客戶服務管理人員2前臺客服與客戶保持溝通聯系，協調客戶事務與投訴，現場管理質量監督等工作1客服類人員小計1工程類項目工程設備維護和維修人員3維修技術員負責客戶特約維修及公共部分設施巡查與維修工作1工程類人員小計1護衛類護衛秩序維護管理人員5門崗負責行人、車輛出入、園區巡邏、秩序管理工作6護衛員小計6環境類清潔維護和綠化養護人員6保潔領班負責保潔人員工作安排及現場監管和頂崗17保潔員負責衛生清潔28綠化員負責綠化植物的養護與管理等1保潔/綠化員小計4總計15三、人員配備標準分類3 小崗位職責具備條件客服中心經理全面負責小區物業管理工作大專以上文化，協調管理能力強，有3年以上物業管理經驗，前臺客服負責接待受理業主（使用人）的投訴，管理公司發放的文件和小區技術檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員，負責小區的文化宣傳工作，落實各項小區服務措施中專以上學歷，懂檔案管理，有物業管理經驗1年以上優質參考文檔優質參考文檔一工"維修疏一維修工負責小區的房屋和設施、設備的管理、維修具有初級以上技術職稱安弟保安負責小區治安、消防、車輛管理工作身體健康，吃苦任勞一好"一保潔負責小區樓道、各主、干支道清掃、垃圾清運、消毒身體健康，吃苦任勞綠化養護負責小區綠化養護工作有綠化養護工作經驗第三章員工培訓和考核人是企業中最重要的資源，物業管理的經營就是人與人之間的往來，企業中人力資源反映了企業競爭力的強弱，而教育和培訓是提高企業人員素質的重要手段，所以我們把培養人才作為實現物業管理現代化的基礎環節和可靠保證。一、培訓目標規范員工培訓考核工作，使員工培訓工作系統化、規范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高物業全體員工的專業水平以及服務意識，培養愛崗敬業的精神，增強隊伍的凝聚力、穩定性，為管好小區提供人力資源保證，確保管理人員合格上崗。二、培訓方式（一）外派培訓：積極開展行業交流，每年組織一次市優、示范小區參觀，引進新觀念、新理論、新思維，達到實踐和理論的結合；優質參考文檔優質參考文檔選送管理干部參加行業內組織的物業管理培訓，接受新事物，學習好方法，提高業務能力。（二）崗位培訓針對不同崗位集中授課進行崗前培訓，實地跟班，以老帶新進行崗中培訓。（三）會議討論針對日常管理工作中發現的典型案例組織管理處各類人員進行討論，提高員工實際工作能力。三、培訓計劃培訓計劃注重分階段培訓，分為接管前集中強化培訓、日常管理培訓。培訓階段培訓對象培訓內容目標及效果培訓時間接管前培訓全體員工小區概況、崗位制度、工作流程、服務質量、服務技巧、物業管理知識等通過崗前培訓，使小區各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓新進員工管理處概況、管理處規章制度、物業管理基本知識、崗位基本技能培訓等具備上崗基本能自力進入管理處一周內管理人員物業管理法規文件、崗位技能技巧培訓等提高管理服務能力水平常年進行操作層培訓崗位技能技巧、服務意識、溝通能力提高服務水平常年進行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語、服務行為規范建立良好的公司文化氛圍常年進行第四章員工的儀表、行為規范物業管理是該住宅小區的一個組成部分，員工的儀容儀表，標志著物業公司形象，也是小區業主（使用人）開展小區活動的對外窗口。物業管理員工的外在表現形式是缺一不可的，要求我們每個員工對自己的行為有一個準優質參考文檔優質參考文檔確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業的信譽度和公司形象。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規范1、公司各崗位員工上班時間必須穿規定制服，制服干凈、整潔。2、穿西裝制服時，領帶必須結正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。4、上崗時必須佩戴工作牌，工作牌應端正佩戴于左胸前。5、男員工不得留長發，女員工不得濃妝艷抹，時刻保持良好形象。三、儀態行為規范1、面對業主（或客人）應隨時保持微