廣州第四季樓市預測之投資篇猜測投資篇：寫字樓量多貨好

價格再升

年底將至，是寫字樓租賃合約到期的集中時期，也是大小企業換辦公地點的時候，更是寫字樓投資的旺季。就目前新上市和即將上市的寫字樓新項目看，今年第四季度的廣州寫字樓將是產品質素提升、供應需求兩旺、價格堅挺的黃金銷售季節。

價格還要漲

據統計，廣州甲級寫字樓的面積現存120多萬平方米，中國加入世貿之后，銀行、保險、會計和律師等外資公司被允許經營本地業務，會對甲級寫字樓產生大需求。因此，今年以來，廣州寫字樓售價始終堅挺向上，升幅雖然沒有住宅高，但也漲勢明顯；租金更是一路走高，如中信廣場的出租率達98％以上，金利來大廈、大都會的出租率在90％以上。目前，中信、金利來等寫字樓的租金，高居在115-130元／平方米／月之間，最高租價已突破200元/平方米大關。

新推出的寫字樓定位都不低，基本以高租金、高售價為主。例如中泰廣場的寫字樓，按國際辦公機構的需求標準訂做，估計租金為110-160元／平方米／月，出售的價格估量在1.4萬元／平方米左右。富力科訊大廈、富力盈隆廣場等項目，據說租、售價比財寶廣場、金利來大廈等同級數的寫字樓略高，而富力中心大廈的定位更針對全球500強企業，售價及租金應當不比中信廣場低。

天河寫字樓新貨驚人

從分布上看，天河區仍是寫字樓市場的主流之地。目前，天河區在售的寫字樓有東站一帶的中泰國際廣場、金海大廈，珠江新城的華普廣場、勤建商務大廈、星辰大廈、雙城國際和廣州保利大廈等等，其總建筑面積達幾十萬平方米。從今年第四季度開頭，單在珠江新城，即將推出市場的有星匯國際大廈、信合大廈、富力科訊大廈、富力盈隆廣場、富力中心大廈、保利國稅大廈、進展中心大廈以及海聯大廈，這8棟寫字樓的總建筑面積將近70萬平方米。

另外，也有一些備受關注的項目將正式入市，如重新盤活的中誠廣場、京光國際廣場和原名南方信托大廈的壬豐大廈，還有已接近封頂狀態的正佳廣場寫字樓等，僅這四個寫字樓項目已接近30萬平方米。

此外，還有零星的寫字樓，如正在施工的廣虹大廈，建筑面積超過10萬平方米；保利地產和珠江投資的金穗大廈等，盡管這些項目不是自用就是為其他單位量身訂做的，但也有一小部分將推出市場。

與此同時，海珠區也有幾棟寫字樓將相繼推出，琵洲的中洲中心、保利國際廣場等項目，也將相繼入市。

單層面積大質素高

目前市場上所售的寫字樓單風光積都不大（基本沒有一個項目面積超過10萬平方米），較大的華普廣場也才8萬多平方米，面積以中小戶型單元為主。但估量從第四季度開頭，廣州的寫字樓市場將是大面積寫字樓的天下了。

珠江新城新推的8棟寫字樓中，超過10萬平方米的寫字樓至少有3棟。另外中誠廣場、壬豐大廈、京廣國際廣場、正佳寫字樓等都是“大家伙”。這些寫字樓面對的客戶大多是大公司或財團，進展商都盼望能整體或整層出售，典型的有富力的幾個寫字樓和新國際廣場。

更值得一提的是，這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，素養高，越來越重視高科技高智能化，在規劃設計配套上也各有特色，更強調生態辦公、休閑辦公等理念，創新元素和細節設計也越來越受重視，如引入復式空間、空中花園等住宅設計概念。

公寓回報高買家選擇多

與寫字樓、商鋪、豪宅等其他房地產投資項目相比，小戶型和公寓由于投資總額不高，風險相對較小，投資回報穩定，一直是大多數投資客的心頭好。由于樓價一路上漲，大大激發了買家熱忱，今年以來，小戶型和公寓投資都呈現一片供不應求的熱態。進入第四季度，廣州小戶型和公寓市場更是活躍，估量入市總貨量將達三千多套。

天河成小戶型、公寓“高產區”

從貨量上看，天河再度成為年底小戶型和公寓市場的“高產區”。珠江新城星匯國際公寓國慶一面市已售完，凱旋新世界的五星級國際公寓和馬賽國際公寓和小戶型單位將緊跟而上，加上碧海灣新改的公寓單位和遠洋明珠等舊盤的保留單位，今年最終一季度里，單是珠江新城的公寓和小戶型新貨就將有接近千套。

而天河新城一帶，純小戶型新盤東方國際廣場·上寓的貨量有600套，全部以獨具創意的小復式推出，將成市場一大亮點。另外，城市假日園、盈彩美居、天河豪景花園等樓盤也都有40－80平方米的小戶型推出。

在老城區舊交易會四周，近期也有一個純公寓項目推出，可說是該區罕見的奇貨，估量總供應量也有四五百套。

另外，海珠區百嘉信的新盤“愛都銘軒”也是以小戶型為主打，總貨量有500套左右，而白云、番禺等地區，也都將有面積為七八十平方米以下的小戶型面市，給投資客更多的選擇。

舒適性、時尚配套更受重視

從各新盤反映的狀況看，年底推出的這些小戶型和公寓產品都是升級版，以往被忽視的小戶型居住舒適度和便利度已備受重視，附送的裝修水準越來越高，配套也更加時尚，公寓配套更注意商務，產品品質也普遍有較大提升。

如東方國際廣場·上寓，開發的雖然全是如以前翠馨華庭、雙子星城等類似的小復式單位，但樓距更高，設計也更為科學，空間感更強，居住舒適度將得到較大提升?！皭鄱笺戃帯钡男粜统蚓眯暂^強，舒適度也同樣大有提高。最典型的是凱旋新世界面積奇大的國際公寓，面積達80多平方米到近200平方米，完全是“國際標準”，早已不能與小戶型同列。

在配套上，馬賽國際、凱旋新世界公寓等公寓項目大多以商務為重，而“愛都銘軒”則以時尚潮流、宜商宜住為主打，力度制造“居住、創業、吃、喝、玩、樂”于一體的新型社區。

裝修標準高，投資回報好

裝修標準越來越高是第四季度新上市產品的一大特點，東方國際廣場·上寓、馬賽國際都表示其裝修標準將達每平方米1000元，“愛都銘軒”的進展商百嘉信也表示其新項目也將附送眾多名品牌建材。

以目前的走勢估量，第四季度的小戶型的公寓產品整體均價估量連續走高，但幅度不如前幾季般“驚人”。以其整體提升的裝修標準和產品質素看，這一批新產品的性價比將更高，如東方國際廣場·上寓和馬賽國際公寓的均價估量都將在六七千元/平方米，馬賽國際公寓位于珠江新城，升值潛力顯而易見。

從投資回報前景看，目前這些小戶型所在的天河、海珠等熱點區域，二手價及租賃價格一路走強，以東方國際廣場·上寓和馬賽國際公寓總價約二三十萬的小面積單位看，月租金將達1200-2000元，回報率將達8%-10%，估量將引起市場的搶購熱潮。

市民收入增加商鋪“錢途”看好

廣州人向有“一鋪養三代”的投資取向，對優質商鋪物業重視有加。今年第四季度有多個商鋪推出，市場態勢大好。

居民收入增加，買家看好商鋪“錢途”

從今年前幾季的統計數字看，廣州居民人均收入普遍比去年同期增長了近一成。居民收入的增加，肯定程度上刺激了社會整體消費，商家生意好做，商鋪投資信念自然倍增，買家對商鋪“錢途”大為看好。

據中立地產商鋪部負責人介紹，近期商鋪成交買家中，一次性付款的占了絕大多數，天河都市廣場銷售負責人透露，該盤的買家有過半是一次性付款的。從中可窺見商鋪對社區資金的吸聚力已特別強，已成為目前社區閑散資金的一大投資方向。一位業內人士信念百倍地笑稱：“隨著第四季度的到來，這幫有錢人手中的錢還將更多，商鋪投資潮信任將更熱。

優質鋪多殺出“黑馬”

今年第四季度的商鋪市場將是東山、越秀、天河優質街鋪和主題商鋪三足鼎立的天下。這三區的商鋪都以裙樓街鋪為主，也有部分大型主題商城。市中心街鋪和人口密集地區的商鋪回報大，但投入也大，基本是實力買家的天下。

值得關注的還有天河東部一些大型商業項目，如花花世界、美林家居中心等，這些大型商業項目大多只租不賣，由于主題明確，進展商造勢良久，前期租價不會太高，商家可盡早進入。

白云、番禺、黃埔、芳村等新區將有“黑馬”殺出。白云、番禺和芳村三地都有大型商業中心和專業批發市場呼之欲出，也有部分小區商鋪待售。這些商鋪賣的大多是大好的市政前景，不失為長線投資首選。表現最突出的當為在內部認購期引發搶鋪潮的廣東國際玩具禮品城，一期將在第四季度正式發售，二期也將籌備出街。

主題商鋪成潮流

近年來，大凡上規模的商鋪多以特色“主題”作推廣重點，今年第四季度“主題”潮流同樣盛行。天河都市廣場新推“卡通”主題，美林家居中心是休閑家居大賣場，花花世界更是集休閑、消遣、購物、科教于一體的超大型購物中心。甚至裙樓商鋪也定位鮮亮，如特地針對年輕人的“時尚潮流前線”和“運動城”，特地針對中產者的“名店城”等等，還有各種各樣的珠寶城、玉器城、飲食城、包裝印刷城、玩具城、茶葉城等專業市場。

業內人士指出，在市場競爭日益激烈的今日，沒有主題就沒有特色，進展商紛紛打出鮮亮主題，為日后的順當經營和投資回報作保障。

五大熱點板塊年底大比拼

在第四季度，由于新盤和新貨的大量上市，一些區域和板塊注定突圍而出，備受市場關注。市場人士認為，借10月份廣交會的東風，琶洲板塊會成為第四季度的熱點區域；另外，由于保利香檳花園的帶動，加上珠江新城的內部條件轉好，珠江新城在第四季度優勢突顯；同時，黃埔也被看好，萬科的進駐為該區域帶來關注點，而員村、東圃連續走勢凌厲；另外，幾個大集團在第四季度推出的新貨同樣不容忽視。

琶洲板塊

經緯項目部總監劉敏莉說，10月15日正式揭幕的廣州秋交會令琶洲板塊大熱，據有關銷售人員介紹，琶洲眾多樓盤借助會展經濟升值不少，價升的同時處于熱銷狀態。除了吸引本地投資者外，福建、江浙和外國的買家也占有相當比例。

據稱，琶洲眾多會展樓盤，如雅郡熙源、鳳浦西苑、信步閑庭、中洲中心、世港國際等，在今年“五一”過后，直至“十一”黃金周前，都不約而同地宣告封盤，坐等秋交會分一杯羹。目前，隨著秋交會進行，各盤重新推出，進展商得益于會展經濟，即使升價也收到熱銷效果。據了解，雅郡熙源價格已升至5800元/平方米，鳳浦西苑已升到近5000元/平方米，信步閑庭均價也微升到5100元/平方米。

珠江新城

保利香檳花園在本月初的公開發售，珠江新城又重新受到關注。業內人士分析認為，目前珠江新城的優勢已漸漸開頭顯現，市民重新看到這個區域的優勝之處。記者發覺，珠江新城的街道目前也開頭喧鬧起來，特殊是廣州市其次少年宮破土動工后，其他公建配套也有啟動跡象。

另外，地鐵五號線在該區域將設有珠江新城、獵德、賽馬場三個站，并在珠江新城站與地鐵三號線換乘。目前珠江新城在推住宅項目主要有凱旋新世界、麗雅灣、碧海灣等高檔豪宅，其均價在9000-10000元/平方米之間，而保利香檳花園公開發售時的均價是8000元/平方米，具有較強的競爭力，除了不少舊業主前來捧場外，還吸引了許多投資者。

黃埔板塊

黃埔板塊之所以在第四季度備受關注，主要是由于萬科黃埔城市花園將要開盤。大品牌進展商的進駐，自然會引起業界人士的關懷和觀望，加上萬科在黃埔城市花園引入多個新的戶型設計，除了圓形的樓王設計，還有入戶花園，并且還建筑特色園林，成為該盤最大的賣點之一。

目前業內人士估量該盤的均價將達5000元/平方米。目前黃埔區素養較高的一手樓盤有黃埔花園、怡港花園等，據滿堂紅的數據顯示，目前該區的二手成交價一般在2000元/平方米以下，但從9月份的成交數據顯示，3000元/平方米以上的二手房已經占據25％左右的比例，證明該區尚有足夠的潛力可挖，地鐵5號線和亞運會場的興建都會使黃埔區成為熱點。

白云黃邊路

白云黃邊路板塊在第四季度的供應量明顯增多，有貨量充分的金碧雅苑和時代玫瑰園二期，有即將開盤的方圓集團云山詩意人家，三大盤都有充分的貨量，而且產品、價格不相上下，因此，白云黃邊路一帶將是戰況慘烈的戰場。

據了解，金碧雅苑將以中小戶型為主打，而時代玫瑰園二期則趨向大戶型。云山詩意人家首期將開發占地面積5萬平方米的商品房，總推貨量將達到1000套左右，將在第四季度正式上市，對黃邊路市場是很大的貨量補充。

另據該區域二手市場的反映，目前該區域的二手主力樓盤集中在新興白云花園、春庭花園等的商品房或房改房，而時代玫瑰園等新開發樓盤也開頭進入二手市場，成為實力雄厚的二手盤源。

新濱江板塊

新濱江板塊在第四季度的表現也很引人關注。

城啟天鵝灣將于11月開盤。該盤是臨江豪宅產品，戶型包括平層、3疊式和復式3種，共264套，估量價格在7000－7500元/平方米（含裝修），進展商表示實行“低開高走”策略，首次推出的3種產品都不乏可圈可點之處。而和該盤僅一路之隔的光大花園，在第四季度連續推出榕景四季組團，光大花園一向貨量充分，目前還剩下超過500套的貨量，雖和天鵝灣的產品差異性大，但由于地段靠近，構成競爭不言而喻。同樣處于革新路的富力現代廣場，在第四季度也有超過300套的貨量。

據滿堂紅工業大道分行負責人介紹，目前革新路最為熱門的二手樓盤有光大花園、富澤園、鳳安花園以及與金沙路相接處的金沙花園等，其中光大花園早期樓宇的二手成交價為4500元/平方米左右，而新一點的二手樓宇成交價普遍在5000~5300元/平方米之間。業內人士認為，隨著新推樓盤價格的走強，革新路的二手樓價在將來一段時間將連續保持目前穩中見漲的勢態。

熱點區域呈點狀分布

一個板塊之所以受到關注，無非兩個緣由，要么是供應量大，要么有新盤或新貨的帶動。目前廣州各個板塊四周開花，熱點都較為平均。

中原地產項目部拓展總監黃韜認為，進入第四季度，要消失像2000年華南板塊、2022年廣園東板塊那樣大熱板塊的可能性不大，如今各個板塊的進展都比較平均，最可能消失某些區域的個盤成為熱點，例如像黃埔區的萬科黃埔城市花園、華南板塊的星河灣星座、白云區北部的幾個新組團，像金碧雅苑、云山詩意人家、時代玫瑰園等，和高校城周邊的幾個樓盤，像珠江御景灣、華南新城等，都將是第四季度有可能消失的新熱點。黃韜同時表示，熱點個盤不會帶動周邊區域的熱銷，各區第四季度的銷售可能保持平穩的進展態勢。

據中原地產最新的統計數字，今年全市商品房成交價在1－5月份呈上升趨勢，在6月消失下降跡象，到7－8月份就有1％－2％的稍微下調，而到了10月份就稍微上調，并且保持在5、6月份的水平。據中原地產的分析，今年全市商品房成交價將有5％的升幅，而直至9月為止，全市樓價已經消失了8％的升幅，黃韜認為在第四季度全市樓價將有大約3％的整體滑落，導致全市不會消失太明顯的熱點區域，連續連續今年各個板塊平均進展的態勢。

值得關注的是，各區將有新的熱點個盤消失。因此，業內人士猜測，第四季度的區域熱點在全市形成點狀式分布，并在年底供貨量增大的市場環境下平分秋色。

恒大派送后國慶優待禮包

國慶黃金周剛過去，新一輪的樓市戰役又再開頭。恒大集團率旗下新舊樓盤推出新貨，搶占后國慶樓市。

碧翡翠華庭將開盤

恒大精品樓盤金碧翡翠華庭即將于近期發售。該盤位于有“廣州硅谷“之稱的天河路龍口北，周邊集聚眾多的國際大公司分支機構和眾多新興高科技公司。該盤處于天河北CBD中央商務黃金腹地，擁有中央商務區、科技園區、高尚生活區、首席高校區四重環繞。

金碧翡翠華庭戶型布局方正有用，面積適中，有49平方米的一房、80平方米左右的兩房、120平方米左右的三房和151平方米的四房單元，10多種經濟有用戶型可滿意不同買家的需求。二梯六戶，南北朝向。

樓盤鄰近即將在2022年開通的地鐵三號線，512、133、813、78等10多條公交線路出行便利。東臨廣州東站、北接廣源快速干線、內環路，南上華南快速干線，全城通達，升值前景好，商用、自住、投資三適宜。

金碧翡翠華庭周邊生活、商業、商務辦公環境成熟，而且樓盤東邊是五山高校區腹地，華南師范高校、華南理工高校、暨南高校、華農大等學院人文教育氛圍濃郁，鬧中帶靜。龍口西路學校、華工附小、華師附中、天秀中學近在咫尺。

4樓盤齊推新貨

這周周末（10月23－24日），恒大集團