大小房企冰火兩重天地產業洗牌在即日前發布的最新居企銷售排行榜單顯示，2022年上半年，前十大房地產開發企業累計實現銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業績位居排行榜前三名。

對此，有關人士表示，大型房地產開發商與中小型房地產開發商的分化是必定現象，前十大房地產開發企業銷售大增不會引發調控“加碼”，地產股后市機會待觀看。

大小房企業績反差明顯

某分析師肖劍說，大型房地產開發商與中小型房地產開發商的分化是必定的。由于大型房地產開發商資金實力雄厚，在土地儲備方面就賽過中小型房地產開發商。

“從銷售靠前的十大房地產開發商來看，他們的銷售增長點主要來自二、三線城市。”肖劍說，從已經預報了今年中報業績的地產商來看，大都是中小型房地產開發商，由于他們不具備大型房地產開發商的優勢，因此，在調控政策下業績下滑就是很自然的事情，估量這種現象會連續存在下去。

楊紅旭說，地產巨頭們依舊鞭馬奔馳，只是部分企業正在掉隊以前是依靠某些資源的，比如人脈、土地等，而經過近幾年宏觀調控和制度變革，舊資源被風吹雨打去；擁有新資源的，即有錢的、有地的、有特別關系的企業成批進入，房地產業洗牌在即。

銷量大增不會招致調控

“銷售靠前的十大房地產開發商的銷售增長幅度在80%以上，估量不會引發新一輪房地產調控。”肖劍說，由于管理層調控的重點是房價，假如在房價下跌的同時，銷量上升，正是管理層所需要的效果；相反，假如房價下跌的同時，銷量也下跌，大量的房屋閑置，影響宏觀經濟，那只能說明房地產調控失敗。同時，還應當對銷售靠前的十大房地產開發商的銷售增長幅度進行詳細分析，是否由于原來基數很低的原因。

肖劍說，從目前整個房地產市場運行狀況來看，估量房地產調控政策將進入一個穩定期和觀看期，不會再對房地產調控“加碼”，隨著保障房建設的進行，不排解對地方融資平臺貸款有所放松。

某公司地產行業分析師也認為，由于銷售靠前的十大房地產開發商的銷售增長幅度大，是否引發進一步的調控，主要是看房價，而不是看銷量。

楊紅旭認為，當前的調控政策的確嚴峻，但卻已步入平穩期，既不會放松，但臨時也難加碼。

“我反倒估量下半年樓市政策存在松動的可能性，尤其是地方政府更有這種劇烈需求。”楊紅旭說，正如2022年一樣，隨著經濟下滑和樓市低迷，5月份開頭就有城市公開出臺救市政策，而中央直到10月才正式放松調控。今年上半年，許多城市土地出讓金和房地產稅收大幅下滑，而這兩塊收入一般占地方總收入的40%-70%之多，況且今年全國保障房建設指標高達1000萬套，各地不同程度的面臨資金短缺的難題。

后市機會與資金面相關

楊紅旭說，地產股后市機會在很大程度上與資金面有關。今年以來，許多企業的資金狀況的確不容樂觀，但總體形勢好于2022年。

對于國際評級機構和投行“唱空”中國樓市的現象，楊紅旭說，在這些機構的背后，經常隱有國際資本的特別利益訴求：一方面，他們在“唱空”中國樓市，而另一方面外資又在快速流入中國樓市。今年1-5月，開發企業資金來源中的增幅為18%，其中利用外資量卻大增57%。

肖劍說，我對地產股的態度是，看好地產大盤股機會，由于它們后續開發資金壓力小，估值低，風險小。但基于政策面的不樂觀，市場機會僅僅來源于估值修復，因此，應當逢低買入，逢高賣出，絕不能追漲殺跌。對中小盤地產股，由于其估值并不低，再加上政策調控和資金面的緊急，因此，建議以規避為宜。

某分析師說，他對地產股