2017年上海房地產估價師《制度與政策》：房地產相關法律考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有 1個事最符合題意）1、__資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。A口一手BDDDC口原始Dm2、估價對象土地 2004年的純收益為500萬元，預計2005年到2009年各年純收2009年底將益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、6502009年底將該土地轉讓，轉讓價格為 4000萬元，該類土地的報酬率為 8％，土地使用權在2005年1月1日的價格為。A：6866萬元B：7161萬元C：5010萬元D：5510萬元E：工業用地的監測點評估價格3、某辦公樓是 15年前在劃撥土地上建設的， 現按要求補辦了土地出讓手續， 出讓年限為 50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用 255萬元，現時重新購建價格為 350萬元，經濟壽命為 60年，殘值率為 3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為萬元。A：61.84B：78.35C：84.88D：173.17E：工業用地的監測點評估價格4、拍賣的基本原則不包括 __。A口公開原則B口保留價原則C□公正原則D口公平原則5、設立地役權通常會使（） 。A口供役地的價值下降B口需役地的價值下降C口供役地與需役地的價值都下降D口供役地與需役地的價值都上升6、某房地產投資者以 300萬元購入一個商業店鋪用于出租經營，資本金為 100萬元．其余資金為金融機構提供的利率為 10%、期限為 10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為 10萬元，則考慮還本付息 （本付息 （不考慮所得稅影響A．10%）后的權益投資回報率為B．11.27%C．14.18%D．42.55%7、物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定。A：相應的市場價及其浮動幅度，并定期公布B：相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布C：相應的成本價及其浮動幅度，并定期公布D：相應的標定價及其浮動幅度，并定期公布E：執行層的組織協調8、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是__。A.保本點分析B.敏感性分析C.現金流量分析D.統計試驗分析9、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。A．0.63B．1.63C．2.25D．12.5010、現擬開發建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2,可售建筑面積為8000m2,銷售單價為1.6萬元/m2,若報酬率為8%,折現率為10%。則測算該寫字樓開發完成后的現值是__萬元。A．9616.83B．10161.05C．12021.04D．1280011、在強制拍賣中,拍賣的主體是__。A.人民法院和拍賣公司B.競買人和買受人C.人民法院和拍賣標的所有權人D.拍賣公司和拍賣標的所有權人12、下列在確定房屋貨幣拆遷補償標準時,關于房屋“用途”的說法不正確的是。A：“用途”是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途B：所有權證書未標明用途的，以營業執照上載明的用途為準C：產權檔案未記錄用途的，以實際用途為準D：實際用途的界定以是否依法征得規劃等部門同意，是否取得合法手續為依據E：房地產估價機構必須加蓋公章13、在建工程抵押貸款,是以開發商與施工單位簽訂的依法生效的__設定抵押權,按其在建工程已完工部分分次發放貸款。A.房屋建筑物B.土地使用權C.在建工程D.房屋期權14、下列關于物業經營中現金流的表達方式，正確的是人：稅前現金流=有效毛收入-經營費用8：稅前現金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息C：稅后現金流=稅前現金流-所得稅口：稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅E：借款合同15、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括。A：估價方法選用恰當B：估價基礎數據和技術參數選取準確，依據或理由充分C：計算公式和計算過程正確無誤D：各種估價方法的測算結果一致E：工業用地的監測點評估價格16、工業區許多煙囪構成一個區域性的污染源，屬于。A：點源B：線源C：面源D：瞬時源E：執行層的組織協調17、采用__求取的年折舊額每年遞減。A.成新折扣法B.償債基金折舊法C.年數合計法D.直線折舊法18、下列不屬于耕地占用稅免稅范圍的包括。A：部隊軍事設施用地B：炸藥庫用地C：醫院用地D：農村居民占用耕地新建住宅E：執行層的組織協調19、下列說法不正確的是__。A.建筑安裝工程費用中的利潤主要是指按規定應計入建筑安裝工程造價的利潤，它是按相應的計費基礎乘以計劃利潤率確定的土建工程的利潤=直接工程費義利潤率C.安裝工程的利潤=人工費義利潤率D.依據不同投資來源或工程類別，采用差別利潤率20、按照公司法的規定，只有才可以發行股票。A：個人B：合伙企業C：有限責任公司D：股份有限公司E：執行層的組織協調21、__，又稱目標市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。A.商品市場B.生產要素市場C.服務市場D.潛在市場22、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。A：利潤B：毛收入C：價值D：凈收益E：工業用地的監測點評估價格23、國家實行土地登記制度，由對所管轄的土地進行登記造冊。A：縣級以上人民政府B：縣級以上人民政府土地管理部門C：縣級以上人民政府農業管理部門D：鄉級以上人民政府E：房地產估價機構必須加蓋公章24、某待開發土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發費為1.5億元/k近。假設開發周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%,該土地的投資利息為元/近。A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E：工業用地的監測點評估價格25、城市居住區的規模通常以__作為主要標志。A.居住人口規模B.居住戶數規模C.用地規模D.建筑規模二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、銀行對個人發放在房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險2、下列，不屬于房地產有償轉讓。A：房地產買賣B：房地產入股C：房地產繼承D：房地產抵債E：房地產贈與3、拆遷主管部門收到拆遷申請和規定提交的批準文件后，應對申請內容進行審查。人：申請人提供的批準文件是否齊全、有效B：拆遷范圍內是否有受保護且不允許拆除的建筑C：拆遷范圍內的房屋產權是否明確或有爭議D：對被拆遷人的補償安置是否符合政策規定及拆遷人內心滿意情況E：補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理4、房產測量的成果包括。A：房產簿籍B：房產數據C：房產測量要求D：房產圖集E：房產測量規范5、某基金允許持有人中購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于__基金。A.契約型B.公司型C.封閉型D.開放型6、在一個房地產項目進行風險分析的過程中，風險評價的主要任務是__。A.選出最佳方案B.檢驗各風險因素C.對評價指標的影響D.對風險對策的建議E.定量確定風險大小7、技術設計階段必須編制的概算是。A：建設項目總概算B：單位工程概算C：設計概算D：修正概算E：執行層的組織協調8、下列屬于商品房預售條件的有。A：取得土地使用權證書B：持有建設工程規劃許可證和施工許可證C：按建設的商品房計算，投入開發建設的資金達到王程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期D：按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期E：取得《商品房預售許可證》9、全國房地產經紀人員執業資格制度的政策制定、資格考試、注冊登記、監督管理等工作由__共同負責。A.國土資源部和人事部B.建設部和人事部C.建設部和房地產管理部門D.人事部和房地產管理部門10、以被保險人的民事損害賠償責任為保險標的的保險稱為__。A.責任保險B.保證保險C.自愿保險D.商業保險11、優先股可以分為三種，其中不包括__。A.累計優先股B.股息可調整的優先股C.法人優先股D.可轉換的優先股12、股票和債券的相同之處表現在。A：都是融資工具B：都是流通證券C：持有者享有相同權利D：都具有償還性E：都可以為投資者帶來收益13、在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是抵押房地產未設立法定優先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額。這些法定優先受償款通常包括（）。A.拖欠建設工程價款B.已抵押擔保的債券數額C.房地產變賣處置費用D.訴訟費用E.其他法定優先受償款14、房地產拍賣通常需交納的稅、費項目包括等。A：企業所得稅B：營業稅及其附加、合同和權證印花稅、契稅C：交易手續費、評估費、登記費D：合同公證費E：拍賣傭金費15、下列工程建設定額中，屬于施工企業定額的種類有。（2009年試題）A：施工定額B：預算定額C：概算定額D：概算指標E：投資估算指標16、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是（）。A．3.57%B．4.00%C．6.56%D．10.56%17、拆遷補償安置協議的主要內容包括__。A.安置標準B.補償方式C.補償金額D.安置用房面積E.拆遷方式18、某估價事務所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產于2004年4月6日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為__。A.2004年4月6日B.現在C.重新估價的作業日期D.要求重新估價的委托方指定的日期19、假設開發法的操作步驟包括__。A.調查待開發房地產的基本情況B.選擇最佳的開發利用方式C.估計開發前的房地產價值及開發經營期D.估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費E.進行具體計算，求出待開發房地產的價值.20、拆遷當事人王某對w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，下列王某的做法正確的是。A：王某可以向A縣人民政府申請行政復議B：王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復議C：王某可以向w市人民政府申請行政復議D：王某可以向w市房屋拆遷管理部門申請行政復議E：王某也可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴21、對同一宗房地產而言，__。A.房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物的折舊B.建筑物價格=房地價格-土地價格土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物的折舊D.房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊22、下列關于企業利潤的公式中，正確的是__。A.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加B.經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入