長泰常熟項目全程推廣提案第一部分市場分析PART2.常熟房地產市場發展PART3.常熟別墅市場綜述PART4.項目自身情況研究PART1.常熟宏觀經濟綜述PART6.項目未來客源分析PART5.競爭市場分析PART1.常熟宏觀經濟綜述常熟市位于中國經濟最活躍的區域——長三角經濟圈中心，東倚上海，南接蘇州，西鄰無錫，北枕長江與南通隔江相望，具有得天獨厚的區位優勢。常熟地理位置優越，經濟發展前景巨大。常熟上海蘇州無錫南通常熟經濟增漲迅猛，前景看好，這也為房產消費打下良好的經濟基礎。常熟位列全國百強縣第二,06年人均GDP為9859美元（上海人均7189美元）常熟歷年GDP變化情況圖積極發展對外貿易，出口額持續增高，也提升了人民生活水平和消費能力。常熟歷年進出口貿易變化圖人民生活水平逐年快速提高，06年人均可支配收入超過19000元人民幣。財富新貴的不斷涌現，帶來高端產品的潛在需求，為改善居住的經濟型別墅創造市場機遇。常熟近年人均可支配收入(元)變化圖PART2.常熟房地產市場發展市中心生態、高檔住宅及別墅發展區域普通住宅及公寓產品發展區域房產產投投資資不不斷斷加加大大,一一方方面面表表現現了了開開發發商商的的良良好好預預期期,另另一一方方面面表表現現了了區區域域供供給給的的不不斷斷放放大大。。常熟熟歷歷年年房房地地產產投投資資（（億億元元））變變化化圖圖常熟熟近近年年房房地地產產竣竣工工面面積積(萬萬㎡)變變化化圖圖目前前整整體體商商品品房房庫庫存存較較高高，，按按歷歷年年最最高高消消化化量量推推算算,也也需需1.5年年左左右右，，而而隨隨著著市市場場供供應應的的不不斷斷加加大大，，市市場場空空置置率率也也將將加加大大,整整體體房房地地產產形形勢勢不不容容樂樂觀觀。。常熟熟近近三三年年房房地地產產銷銷售售面面積積（（萬萬㎡）變變化化圖圖剩余余預預售售面面積積：：109萬萬㎡㎡剩余余預預售售套套數數：：9833套套剩余余現現售售面面積積：：101萬萬㎡㎡剩余余現現售售套套數數：：5604套套截止止2007年年3月月：市場場存存量量：：210萬萬㎡㎡PART3.常常熟熟別別墅墅市市場場綜綜述述常熟熟別別墅墅市市場場供需需分分析析產品推出（套）銷售（套）庫存（套）銷售率聯排別墅109505946%疊加別墅2409414639%獨棟別墅55029725354%以上上數數據據來來自自常常熟熟房房地地網網SENSE內內部部統統計計從目目前前的的常常熟熟的的三三類類別別墅墅市市場場來來看看，，整整體體的的銷銷售售率率基基本本上上都都過過了了4成成，，高高端端人人群群的的需需求求比比較較旺旺盛盛,獨獨棟棟別別墅墅的的庫庫存存量量最最多多，，但但是是其其整整體體銷銷售售率率也也最最高高，，其其余余兩兩類類別別墅墅供供應應和和銷銷售售較較為為平平穩穩,市市場場潛潛力力有有待待挖挖掘掘。。主要要別別墅墅樓樓盤盤分分析析世茂茂聯聯排排公公寓寓潤欣欣花花園園澤景景園園名流流世世紀紀莊莊園園一一期期碧云云山山莊莊雅蘭蘭美美地地莊莊園園明日日星星城城信步步華華庭庭山湖苑琴川家園香格里花園主要別墅樓盤盤：碧云山莊雅蘭美地澤景園香格里花園信步華庭明日星城潤欣花園世茂聯排公寓名流世紀莊園琴川家園山湖苑主要別墅樓盤盤分布圖主要別墅樓盤盤基本信息表表1.35雙拼:190獨棟:255

2007年6月雙拼:38/62聯排:5/20135/1在售獨棟純別別墅項目：澤景園名流世紀莊園園一期碧云山莊雅蘭美地莊園園信步華庭在售混合型別墅項項目：世茂聯排公寓寓潤欣花園明日星城山湖苑琴川家園香格里花園根據分析研究究得出：獨棟——主力力面積:250-400㎡；主力總價:300-550萬/套；；去化速度：2-3套/月月。聯排——主力面積:180-250㎡；主力總價:150-200萬/套；；去化速度：4-6套/月月。疊加——主力力面積:180-290㎡；主力總價:130-200萬/套；；去化速度：5-8套/月月。PART4.項目自身情情況研究項目自身情況況研究項目區位虞山項目虞山項目：良好生態環境+傳統別墅區優勢+便捷交通尚湖項目尚湖項目：兩大風景區輻射+臨近市區項目自身情況況研究周邊環境常熟傳統富人人區，項目周周邊環境成熟熟（毗鄰五星星級酒店），，良好生態環環境+傳統別別墅區優勢+便捷交通。。項目具備塑造造高品質產品品的先決條件件。虞山項目周邊邊情況受虞山、尚湖湖兩大風景區區輻射且臨近近市區，但是本案的尚尚湖景觀優勢勢不明顯，絕絕對距離較遠遠，再加上周邊環環境目前不太太理想，高端端產品取得消消費者認同，，具有一定困困難。項目將主要依依靠產品特色色，企劃包裝裝以及未來預預期取勝。尚湖項目周邊邊情況項目自身情況況研究項目SWOT分析虞山項目SWOT分析優勢（S）:位于常熟傳統統富人區，區區域地段認可可度較高；緊鄰國家級風風景區，景觀觀和環境優良良，有塑造高高檔產品的先先決條件；生活商業配套套設施齊全且且檔次較高；；交通出行便捷捷順暢。劣勢（W）:項目東面有兩兩家具有一定定污染排放的的工廠，影響響了環境水平平。機會（O）:常熟目前經濟濟型別墅市場場存量不高，，市場競爭相相對不激烈；；常熟的經濟實實力正在快速速增長，對中中高檔次產品品的需求也在在增長；國家對于別墅墅產品的控制制，也使類別別墅產品稀缺缺性逐漸增加加。威脅（T）:常熟市市政規規劃重點的東東移，而本項項目不屬于東東區；大量的商品房房供應，一定定程度上截流流了本案的間間接客源。尚湖項目SWOT分析優勢（S）:地塊離市中心心近，交通相相對便利，配配套優勢明顯顯；產品特點明顯顯，檔次定位位較高。劣勢（W）:尚湖和虞山景景觀優勢對本本項目影響不不大，難以塑塑造高檔產品品。項目周邊多為為農田或農舍舍，物業檔次次較低，小環環境較差；項目所屬區域域樓盤形象不不佳，影響產產品品質提升升；機會（O）:地塊所在區域域屬于常熟市市規劃的未來來高檔別墅區區域；周邊別墅產品品檔次不高，，有利于本項項目成為區域域的領導者；；常熟目前聯疊疊別墅產品市市場存量不高高，市場競爭爭相對不激烈烈；常熟的經濟實實力正在快速速增長，對中中高檔次產品品的需求也在在增長；國家對于別墅墅產品的控制制，也使類別別墅產品稀缺缺性逐漸增加加。威脅（T）:常熟目前開發發重心向東移移，而本項目目不屬于東區區；未來常熟供應應量巨大，會會帶來直接的的價格競爭風風險。PART5.競爭市場場分析競爭市場分析析主要競爭樓盤盤介紹世茂聯排公寓寓澤景園名流世紀莊園園一期雅蘭美地莊園園信步華庭山湖苑琴川家園香格里花園主要競爭樓盤盤：由于常熟較小小,競爭范圍圍可擴展到全全市區注：我們排除了目目前已經尾盤盤的項目，以以剩下的樓盤盤作為競爭樓樓盤。雅蘭美地澤景園虞山項目尚湖項目香格里花園信步華庭世茂聯排公寓名流世紀莊園一期琴川家園山湖苑競爭樓盤分布布圖競爭樓盤基本本信息表1.35雙拼:190獨棟:2552007年6月雙拼:38/62聯排:5/20項目碧云山莊雅蘭美地莊園澤景園名流世紀莊園一期信步華庭主力客源本地企業主本地企業主，招商城長駐常熟投資者。本地及周邊鄉鎮的絕對高端客源本地企業主、外地長駐常熟投資者。本地企業主。主訴求虞山景觀、環境質量。虞山景觀，周邊高檔配套，戶性設計。中式園林產品，虞山景觀。規模大、高品質產品和服務、小區和產品設計?？赏朔?、地暖產品優勢純獨棟產品的市場稀缺性。交通出行便利。配套檔次高、齊全。純獨棟產品的市場稀缺性。交通便利。配套檔次高、齊全。純獨棟產品的市場稀缺性。交通出行便利。產品風格特殊，無競爭產品。社區規模大，純獨棟產品市場稀缺，產品種類多，滿足不同需求，天然親水。純獨棟社區，地暖產品稀缺，可退房。劣勢產品形象和企劃包裝不佳。產品單一，企劃包裝簡單。單價和總價較高。地段相對較偏，周邊配套不完善。目前配套尚不完善。純獨棟產品情情況項目潤欣花園世茂聯排公寓山湖苑琴川家園香格里花園主力客源本地企業主、常熟政府公務員、企業高管。本地企業主、公務員、企業高管、外地長駐常熟投資者。本地企業主，招商城長駐常熟投資者。本地企業主，招商城長駐常熟投資者。本地中小企業主，長駐常熟投資者。主訴求規模大。親水小區。東區市政規劃利好。市政規劃、地段、產品品質?！^對市中心地段。地段,服務，規劃。優勢社區規模大，出行便利，市政規劃重點區域。開發商品牌、社區規模、市政規劃中心、產品設計新穎。靠近主市區繁華地帶，社區規模大。地段優越，配套相對完善。地段較好，配套完善，產品稀缺。劣勢混合社區，別墅檔次相對不高。周邊目前生活配套還不完善。周邊目前日常生活配套還不完善。產品單一，無特點?；旌闲蜕鐓^，產品品質受影響。非純獨棟產品品情況競爭市場分析析產品分析目前在售別墅墅/類別墅產產品樓盤數量量相對不多，，多為現房銷銷售。純聯疊社區稀稀有，多為混混合形社區。。純聯疊社區市市場稀缺性明明顯。競爭市場分析析主力銷售面積積分析獨棟產品主力力銷售面積：：270-300㎡聯排產品主力力銷售面積：：180㎡左右;疊加產品主力力銷售面積：：180-220㎡項目產品供應（套）銷售（套）主力銷售面積（㎡）澤景園獨棟4410305-339名流世紀莊園一期獨棟13064305雅蘭美地莊園獨棟12979247-252信步華庭獨棟7839210-224山湖苑雙拼6238180獨棟4541235琴川家園聯排5217340-358香格麗花園雙拼205178世茂聯排公寓疊加24094184-224競爭市場分析析主力銷售總價價分析項目產品供應（套）銷售（套）主力銷售總價（萬/套）澤景園獨棟4410518-576名流世紀莊園一期獨棟13064335雅蘭美地莊園獨棟12979296-305信步華庭獨棟7839190-200山湖苑雙拼6838190獨棟4541255琴川家園聯排5217300-320香格麗花園雙拼205134世茂聯排公寓疊加24094129-157獨棟產品主力力銷售總價：：290-320萬/套套聯排產品主力力銷售總價：：190萬/套左右。。疊加產品主力力銷售總價：：130-160萬/套競爭市場分析析總結由于本項目為為聯疊產品,所以我們主主要關注了競競爭市場中的的聯排和疊加加產品的市場場銷售情況:聯排——主力力銷售面積：：180㎡左左右;主力銷售總價價：190萬萬/套左右。。疊加——主力力銷售面積：：180-220㎡;主力銷售總價價：130-160萬/套。另外，雖然獨獨棟產品面積積和總價均較較高，但與聯聯疊別墅產品品依然會存在在一定的市場場競爭，因此此對獨棟產品品關注依然有有較大參考價價值。PART6.項目未來客客源分析私營業主截至2005年年底，，常熟熟注冊冊個體體工商商戶累累計達達到56187戶，注注冊私私營企企業累累計達達到11250家。2005年年末,民營營經濟濟計注注冊資資本達達到315.7億元,其中中：私私營企企業286.6億元；；個體體工商商戶29.09億元。。政府公公務員員常熟市市府下下設約約80個部委委辦局局，另另含10個鄉鎮鎮以及及1個林場場、2個開發發區和和1個招商商城。。私營經經濟發發展迅迅猛，，富裕裕人群群增漲漲使得得別墅墅和類類別墅墅產品品有較較大需需求市市場。。公務員員所提提供需需求相相對數數量較較小，，且不不確定定因素素較大大。——建建議客客群重重點鎖鎖定私私營業業主，，兼顧顧公務務員。。常熟別別墅市市場客群基基本面面分析析項目物業類型主力客源雅蘭美地莊園純獨棟本地企業主，招商城長駐常熟投資者。澤景園純獨棟本地及周邊鄉鎮的絕對高端客源名流世紀莊園一期純獨棟本地企業主、外地長駐常熟投資者。世茂聯排公寓疊加本地中小企業主、公務員、企業高管、外地長駐投資者。山湖苑雙拼/獨棟本地企業主，招商城長駐常熟投資者。信步華庭獨棟本地企業主。琴川家園獨棟、聯排本地企業主，招商城長駐常熟投資者。香格里花園聯排本地中小企業主，企業高管，長駐常熟投資者。常熟別別墅市市場競品客客群分分析獨棟產產品：：本地地企業業主,外地地來常常熟投投資者者,本本地絕絕對高高端客客源。。聯排產產品：：本地地中小小企業業主，，大型型企業業高管管，外外地長長駐投投資者者。疊加產產品：：本地地中小小企業業主，，大型型企業業高管管，部部分公公務員員，外外地長長駐投投資者者。結合以以上兩兩方面面分析析，本本項目目未來來客源源將主主要鎖鎖定：：本地中中小企企業主主，大大型企企業高高管，，外地地長駐駐常熟熟投資資者。。常熟別別墅市市場客群分分析總總結第二部部分企企劃推推廣PART2.整合推推廣策策略PART3.虞山一一號推推廣策策略PART4.尚湖一一號推推廣策策略PART1.消費者者群體體研究究PART6.營銷推推廣建建議(PR)PART5.營銷推推廣建建議(媒體體)PART1.消消費費群體體研究究消費者者分析析分析框框架消費者者共同同特征征消費人人群寫寫真消費人人群別別墅使使用狀狀態消費人人群總總結定定位消費者者分析析消費者者共同同特征征消費人人群寫寫真消費人人群別別墅使使用狀狀態消費人人群總總結定定位核心年年齡在在35-50歲間間，跨度度由于于產品品社會會接受受度高高而區區間較較大人群階階層包包括政政府領領導，，私營企企業主主，企業業高級級管理理人員員，個個體工工商戶戶等常常熟當當地的的財富富新貴貴首次置業別別墅，在物物質富富足之之后有有強烈烈追求求高端端生活活的愿愿望，，對別別墅產產品決決策依依靠口口碑等等自己己信賴賴的信信息來來源，，比較較相信信主流流媒體體的權權威性性他們已已經是是社會會的中中堅階階層，，但仍仍有很很大的的上升空空間，還有有很多多理想想需要要實現現他們的的工作作時間間比較較長，，具有有很大大的彈彈性和和模糊糊性，，有一一定的的閑暇暇生活活質量量共同特征有錢、、有閑閑、有有事業業追求求、有有家庭庭觀念念、責責任心心重他們是是怎樣樣的一一群人人？消費者者分析析消費者者共同同特征征消費人人群寫寫真消費人人群別別墅使使用狀狀態消費人人群總總結定定位性格樂樂觀且且開放放，不不希望望與世世隔絕絕，但但希望望能貼貼近自自然；；通常他他們有有自己己的圈圈子，，經常常在家家中宴宴請客客人；；處于事事業的的黃金金階段段，并并仍在在不段段攀升升，對對理想想生活活的追追求4.向向往往擁有有自己己的一一片土土地和和天空空，擁擁有比比較大大而靈靈活的的生活活空間間，擁擁有市市區人人無法法獲得得的閑閑適；；5.有有遠遠見，，有魄魄力，，追求求身份份和地地位帶帶來的的榮耀耀6.渴望別墅墅能夠給給予其一一種精神神上寄托托交往的需需求舒適生活活的追求求身份和地地位文化需求求消費人群群寫真別墅如何何能成功功打動他他們？滿足消費費者內、、外兩方方面的需需求：內：身心心上的享享受健康，富富于文化化內涵，，自由，，悠閑的的生活天天地外：貴族族氣質的的體現身份與品品味的象象征，進進入上層層人士社社交圈消費者分分析消費者共共同特征征消費人群群寫真消費人群群別墅使使用狀態態消費人群群總結定定位【別墅人人生】富有是他他們的共共同特點點，當辛辛苦拼搏搏事業多多年后，，當有了了車和城城里大房房以后，，他們需需要占有有更稀缺缺的資源源來顯示成功功。他們追追求居所所的環境境和多功功能性，，能滿足足越來越豐豐富的生生活需求求，以及越來越頻頻繁的交交往需要要。對于他們們來說，，別墅往往往不是是休閑度度假的第第二居所所，而是是全新生活活的開始始。他們向向往居住住在有身份，，有檔次次，高尚尚，有文文化內涵涵，素質質人群的的聚居區區。消費人群群別墅使使用狀態態消費者分分析消費者共共同特征征消費人群群寫真消費人群群別墅使使用狀態態消費人群群總結定定位我們的客客戶渴望通過過別墅獲獲得事業業成功的的榮耀，，實現更高高生活享享受，在事業上上仍不斷斷進取的的常熟精精英人士士PART2.整整合推推廣策略略整合推廣廣策略策略綱要要關鍵問題題和主要要任務品牌目標標多品牌戰戰略執行行整合推廣廣策略關鍵問題題和主要要任務品牌目標標多品牌戰戰略執行行問題題面臨的關關鍵問題題一、建造品質質卓越的的聯排疊疊加別墅墅二、如何讓消消費者知知道并喜喜歡我們們的別墅墅三、獲得得好的市市場回報報隱藏的問問題一、整合尚湖湖，虞山山兩個項項目的營營銷推廣廣二、項目推廣廣同時提提升長泰泰置業在在常熟品品牌知名名度1+1>2!1+1=3!任務務實現長泰泰品牌與與兩大產產品的整整合推廣廣戰略整合推廣廣策略關鍵問題題和主要要任務品牌目標標多品牌戰戰略執行行尚湖，虞虞山項目目在長泰泰品牌中中的戰略略地位借尚湖，，虞山項項目將長長泰塑造造成一個個常熟知知名的高端地產產品牌確立長泰泰在常熟熟經濟型型別墅領領域的領先地位位為長泰置置業在別別墅項目目銷售推推廣中，，建立一一個可以以復制與與參考的的樣本品牌目標標品牌戰略略目標■短期內，形成成對尚湖湖，虞山山項目的的認知，，形成品品牌概念念—由專專業別墅墅締造專專家制造造的經典典別墅。?！鼋趦?使尚尚湖，虞虞山項目目成為整整個常熟熟別墅項項目中必必然的考考慮目標標，也是是首選。?！鲋衅趦龋ㄟ^過項目的的產品與與推廣，，奠定尚尚湖，虞虞山項目目成為當當地市場場最優秀秀的別墅墅項目■遠期內，通過過對項目目品牌的的深入發發掘，使使虞山，，尚湖項項目成為為經濟型型別墅和和常熟別別墅生活活的標準準。從而而使長泰泰集團成成為常熟熟領先的的專業別別墅發展展商。品牌目標標品牌發展展目標品牌牌我們是什什么？我們是來來自上海海的知名名地產開開發商我們專致致于高端端產品，，是別墅墅締造專專家源自上海海，別墅墅生活締締造專家家我們要做做什么？？別墅不僅僅是產品品更是生生活方式式，我們們告訴常常熟人民民什么是是別墅生生活常熟有很很多的別別墅，但但是少有有真正的的別墅，，我們專專心建筑筑真正的的別墅長泰置業業，定義義常熟別別墅生活活戰略略如何實現現我們的的品牌理理想？多品牌牌整整合推推廣廣戰戰略略人群傳播播價值定位位品牌傳播播產品帶來來的主觀觀感受和和境界產品本身身以外的的生活方方式項目詮釋釋，培養養對產品品認同產品傳播播實現對品品牌的情情感歸屬屬傳統項目目推廣進進程產品喜歡消費者了解，認同產品品牌信賴傳統三角營銷模型我喜歡這產品，這個品牌不認識，但以后會關注它品牌戰略略分析傳統品牌牌戰略■集中對對產品關關注，品品牌信賴賴主要通通過口碑碑效應，，節約品品牌宣傳傳和維護護成本優勢劣勢■缺乏統統一的品品牌形象象，在消消費者心心中沒有有明確的的品牌認認知■單個產產品推廣廣分散，，無法形形成整合合效應■缺乏對對當地消消費者品品牌忠誠誠度的培培養品牌建設設在推廣廣初期的的缺失不不利于初初期進入入當地市市場，并并影響品品牌戰略略的中長長期發展展人群傳播播價值定位位品牌傳播播產品帶來來的主觀觀感受和和境界產品本身身以外的的生活方方式項目詮釋釋，培養養對產品品認同實現對品品牌的認認知多品牌整整合戰略略推廣產品傳播播產品喜歡消費者了解，認同產品品牌信賴多品牌三三角營銷銷模型我聽說長長泰是別別墅開發發專家，，產品值值得信賴賴，他們們的產品品也不錯錯，趕快快去買吧吧整合推廣廣策略關鍵問題題和主要要任務品牌目標標多品牌戰戰略執行行多品牌戰戰略執行行第一階段段：品牌牌形象■源自上海海，別墅墅生活締締造專家家通過在當當地權威威媒體的的軟文形形象，ＰＰＲ活動動，以及及戶外媒媒介，創創造上海海長泰置置業入市市常熟的的轟動效效應，樹樹立高端端產品締締造專家家的品牌牌形象。。多品牌戰略略執行第一階段：：品牌形象象■長泰置業業，專致筑筑墅通過別墅產產品研討，，別墅置業業講座等公公關推廣活活動引發市市場對別墅墅產品的關關注，培養養消費者置置業或投資資別墅的熱熱情，并樹樹立長泰置置業在常熟熟別墅中的的領先地位位。多品牌戰略略執行第一階段：：品牌形象象■通過報紙軟軟文，專家家座談等PR活動，，突出尚湖湖，虞山作作為常熟兩兩大稀缺自自然資源，，是未來別別墅生活的的首選，目目前虞山周周邊是本地地成熟富人人聚居區，，尚湖板塊塊其臨山近近水的優勢勢也帶來巨巨大的別墅墅前景，長長泰兩大項項目占據最最優山水資資源，定義義未來常熟熟別墅生活活。長泰置業，，定義常熟熟別墅生活活多品牌戰略略執行第二階段：：項目推廣廣■針對經濟型型別墅的細細分市場，，對尚湖，，虞山項目目在價格段段和產品訴訴求上進行行區分。在在銷售手段段和推廣渠渠道上做到到差異化營營銷（建議采用用“長泰會會“的CLUB營銷銷，整合兩兩個項目在在客戶積累累，公共推推廣上可共共享的資源源）多品牌戰略略執行第二階段：：項目推廣廣■根據虞山山項目情況況進行針對對性的營銷銷推廣■根據尚湖湖項目情況況進行針對對性的營銷銷推廣媒介主訴點廣告陳述]戶外形象牌長泰集團定位源自上海，別墅生活締造專家軟文稿長泰置業，專致筑墅軟文稿長泰形象實力篇長泰置業，定義常熟未來別墅生活項目介紹篇別墅專家啟動“211”工程（兩個1號的概念）一山一水，長泰置業占盡常熟別墅風光產品優勢篇虞山1號，尚湖1號何以敢稱第一？項目環境篇依山筑家，精英為鄰地段篇多數人的夢想，少數人的家尚湖一號性價比篇在常熟,移民英國產品特色篇原味英倫風尚生活即將登陸常熟推廣階段PART3.虞山山一號推廣廣策略虞山一號推推廣策略策略綱要項目價值分分析主推案語演演繹產品廣告虞山一號推推廣策略策略綱要項目價值分分析主推案語演演繹產品廣告虞山1號SWOT分分析常熟目前經濟型型別墅市場場競爭相對對不激烈常熟經濟實實力增長對對中高檔次次產品的需需求國家政策使使類別墅產產品稀缺性性逐漸增加加優勢（S））位于常熟傳傳統富人區區，地段認認可度高緊靠虞山，，景觀和環環境優良配套設施齊齊全且檔次次較高交通出行便便捷順暢（W）劣勢勢項目東面有有兩家具有有一定污染染排放的工工廠，影響了環境境水平機會（O））（T）威脅脅常熟市市政政規劃重點點的東移大量的商品品房供應，，一定程度度上截流了了本案的間接客源源。項目價值分分析外部價值要素一：【【毗鄰虞虞山】作為國家4A級森林林公園的虞虞山為常熟熟人提供了了最完美的的人居環境境，自然，，靜謐，舒舒適，健康康，便利，，周邊別墅墅林立，這這里能滿足足一切生活活夢想，是是令人向往往的富人聚聚居區域。。項目價值分分析外部價值要素二：【【成熟氛氛圍】虞山周邊已已形成成熟熟的生活氛氛圍，教育育，商業設設施一應俱俱全，交通通也極為便便利，完備備的生活配配套讓居者者在于自然然為鄰的同同時又時刻刻享受舒適適生活，這這些優勢極極易轉化為為實際的購購買動力。。項目價值分分析外部價值要素三：【【長泰打打造】長泰置業豐豐富的高檔檔項目開發發經驗，是是對品質和和風格堅持持的保證。。目前常熟熟別墅在建建筑形態和和建筑理念念上與大城城市相比仍仍然具有一一定差距，，源自上海海的長泰將將卓越的建建造工藝傾傾注于虞山山一號，帶帶來非凡的的別墅生活活體驗。項目價值分分析內部價值要素一：【【榮耀之之選】居住在虞山山，做一個個城市山人人，這是多多數人的夢夢想，卻只只能是少數數人的享受受。虞山生生活圈，談談笑有鴻儒儒，往來無無白丁，是是精英的聚聚居之地。。擇居于此此，是對成成功的褒獎獎，是榮耀耀的象征。。項目價值分分析內部價值要素二：【【輕松入入住】毗鄰虞山置置宅并非易易事，其周周邊絕大多多數都是大大面積，高高總價的獨獨棟豪宅；；虞山一號號聯排和疊疊加產品，，在創造別別墅生活風風尚的同時時，讓入住住虞山，不不再高不可可攀項目價值分分析內部價值要素三：【【山墅感感受】山是種氣度度，山居是是種生活高高度，從容容幽雅，睿智內斂，，自然、悠悠然是虞山山一號的生生活主張，，房子不單是是居住的空空間，更是是理想生活活狀態的回歸。推案語SLOGAN【榮耀之選選】【成熟氛圍圍】【長泰打造造】【毗鄰虞山山】【山墅感受受】【輕松入住住】核心氣質：：依山筑家家，精英為為鄰從今天起，，入主虞山山輕松入住標志/延展展的應用方案一方案二虞山一號推推廣策略策略綱要項目價值分分析主推案語演演繹產品廣告從今天起，，入主虞山山主推案語演演繹打拼多年，，面對過無無數的商海海沉浮，經經歷過人生生的潮起潮潮落，為了了財富，地地位，榮譽譽，我放棄棄了閑暇的的享受，忽忽略了對家家人的關懷懷；今天我我用虞山一一號犒勞自自己，回報報家人；今今天我去虞虞山一號，，找回生活活中的真我我。，真我真我從容商海沉沉浮找到生活真我歷經事業顛顛峰回歸家庭真我沒有繁雜頭頭銜只有本名真我虞山一號推推廣策略策略綱要項目價值分分析主推案語演演繹產品廣告從容商海沉沉浮,找到生活真真我打拼多年，，商海沉浮浮，從未暢快享享受過自己己的時間。。直到跨入虞虞山1號，，心跳仿佛也也緩慢下來來。沒有了不停停的電話鈴鈴聲，只有滿山鳥鳥鳴和林間間清風；沒有了被車車水馬龍充充斥的氣息息，只有沁人心心脾的清新新空氣。那一刻，終終于下決心心，要為自己做做一個選擇擇。選擇內心的的自己，就就在虞山1號歷經事業顛顛峰,回歸家庭真真我常年在生意意場上打拼拼，從來都苛守守計劃和承承諾很多次和家家人相約到到虞山郊游游，卻總因工作作繁忙而失失約。從今天起，，安家虞山山早晨，帶著兒子一一起比賽爬爬山，傍晚和妻子到林林子里攜手手散步，看著家人臉臉上洋溢的的笑容多年的威望望在此刻也幸幸福投降。。選擇家庭的的和諧，就就在虞山1號沒有繁雜頭頭銜,只有本名真真我來虞山之前前，我有很多頭頭銜，有時候我也也很難分清清別人是在在叫自己，，還是名片上上的頭銜。。在虞山一號號，人人都有很很多頭銜，，但是大家卻卻都愛直呼呼名字，因此很快就就成了相熟熟的朋友，，找回真我的的快樂，只需要找到到相同的人人。選擇生活的的圈子，就就在虞山1號PART4.尚湖湖一號推廣廣策略尚湖一號推推廣策略策略綱要項目價值分分析主推案語演演繹產品廣告尚湖一號推推廣策略策略綱要項目價值分分析主推案語演演繹產品廣告尚湖1號SWOT分分析優勢（S））地塊離市中中心近，交交通便利周邊臨近虞虞山，尚湖湖，適合打打造高檔別別墅背山面水，，地理優勢勢得天獨厚厚（W）劣勢勢項目周邊配配套設施不不完善，小小環境較差差；緊鄰樓盤山山湖苑品質質不高,對對本項目打打造高檔別別墅社區有一一定影響；；機會（O））（T）威脅脅所在區域屬屬于規劃未未來高檔別別墅區常熟目前聯聯疊別墅產產品市場競競爭相對不不激烈經濟實力快快速增長對對中高檔次次產品的需需求國家家政政策策使使類類別別墅墅產產品品稀稀缺缺性性增增加加常熟熟開開發發重重心心東東移移，，本本項項目目所所在在地地不不屬屬于于未未來的的城城市市中中心心未來來常常熟熟供供應應量量巨巨大大，，會會帶帶來來直直接接的的價價格格競競爭風風險險項目目價價值值分分析析外部部價價值值要素素一一：：【【英英倫倫別別墅墅】】尚湖湖一一號號是是目目前前市市場場上上唯唯一一一一個個英英倫倫風風格格別別墅墅產產品品；；英英倫倫別別墅墅一一直直以以來來都都以以濃濃厚厚的的文文化化象象征征，，優優雅雅的的建建筑筑氣氣質質而而贏贏得得消消費費者者的的青青睞睞，，相相信信產產品品推推出出會會在在常常熟熟市市場場引引起起廣廣泛泛的的關關注注。。項目目價價值值分分析析外部部價價值值要素素二二：：【【山山湖湖景景觀觀】】常熟熟兩兩大大稀稀缺缺自自然然資資源源虞虞山山，，尚尚湖湖，，得得一一已已有有豪豪宅宅氣氣韻韻，，而而尚尚湖湖一一號號卻卻獨獨占占兩兩個個。。尚尚湖湖一一號號毗毗鄰鄰虞虞山山，，距距離離尚尚湖湖不不過過幾幾分分鐘鐘車車行行，，擁擁有有得得天天獨獨厚厚的的環環境境優優勢勢，，是是未未來來別別墅墅生生活活的的首首選選之之地地。。項目目價價值值分分析析外部部價價值值要素素三三：：【【臨臨近近市市中中心心】】從本本案案到到市市中中心心不不過過5分分鐘鐘車車程程，，交交通通條條件件便便利利，，隨隨著著周周邊邊政政府府規規劃劃的的完完善善和和配配套套成成熟熟，，尚尚湖湖項項目目的的潛潛力力還還將將不不斷斷提提升升。。項目目價價值值分分析析外部部價價值值要素素四四：：【【長長泰泰打打造造】】長泰泰置置業業豐豐富富的的高高檔檔項項目目開開發發經經驗驗，，是是對對品品質質和和風風格格堅堅持持的的保保證證。。目目前前常常熟熟別別墅墅在在建建筑筑形形態態和和建建筑筑理理念念上上與與大大城城市市相相比比仍仍然然具具有有一一定定差差距距，，源源自自上上海海的的長長泰泰將將卓卓越越的的建建造造工工藝藝傾傾注注于于虞虞山山一一號號，，帶帶來來非非凡凡的的別別墅墅生生活活體體驗驗。。項目目價價值值分分析析內部部價價值值要素素一一：：【【異異域域風風情情】】英國國，，是是紳紳士士，，貴貴族族，，伯伯爵爵茶茶的的故故鄉鄉，，是是優優雅雅，，高高貴貴，，品品位位的的代代名名詞詞，，它它濃濃郁郁的的西西方方文文化化底底蘊蘊，，讓讓多多少少人人為為之之陶陶醉醉而而不不禁禁心心神神向向往往。。在在常常熟熟城城里里，，做做一一個個英英國國的的貴貴族族，，異異域域風風情情激激蕩蕩起起最最美美好好的的生生活活崇崇敬敬。。在常常熟熟，，移移民民英英格格蘭蘭項目價值分析析內部價值要素二：【【山水人生】】晨間到山里去去聽聽蟲鳴鳥鳥啼，傍晚到到湖邊散漫地地垂釣，回家家放下無數的的稱謂頭銜，，讓生活和最最原味的自然然和諧相伴，，人生境界，，莫過于做一一個忘情山水水之間的醉翁翁。項目價值分析析內部價值要素三：【【潛力之選】】尚湖的山水優優勢和距離市市中心的地理理優勢，讓其其成為未來最最具潛質的別別墅項目之一一，項目的發發展優勢讓真真正懂得甄選選的別墅藏家家趨之若騖。?！井愑蝻L情】】【山湖景觀】】【臨近市中心心】【英倫別墅】】【潛力之選】】【山水人生】】【長泰打造】】由于本案目前前周邊配套還還未完善，小小環境存在一一定抗性，在在推廣上規避避環境訴求；；本案產品特特色明顯，且且在當地市場場無同風格產產品競爭，因因此我們將把把英倫風情做做為項目的主主訴求點【英倫別墅】】【異域風情】】【山湖景觀】】【山水人生】】SLOGAN主推案語原味英倫城邦邦標志/延展的的應用方案一其他方案方案二尚湖一號推廣廣策略策略綱要項目價值分析析主推案語演繹繹產品廣告主推案語演繹繹原味英倫城邦邦產品特質5分鐘直達市市中心的英式別墅生活方式英國悠閑，品品位的生活方式身份和地位做高貴，優雅雅的紳士尚湖一號推廣廣策略策略綱要項目價值分析析主推案語演繹繹產品廣告5分鐘，方塔街直達倫倫敦常熟的天空響響起大本鐘的的敲擊聲VICTORIAN時代代的紅色砂巖巖靜默在大地地上講述近兩個世世紀以來的榮榮耀和夢想傳承英倫傳統統TUDOR建筑風格之之精髓尚湖一號品位高貴，韻韻致卓絕0距離，我和19世紀紀的伯爵茶19世紀前葉葉GREY伯爵爵茶在紅茶和和佛手柑油的的調制中誕生，，在英國皇室盛盛行不衰，乃乃至風靡全球球200多年之之后在尚湖一號我和孩子們用用它搭配松塔塔餅打發午后時光光100%紳士士，來自優雅對靈靈魂的浸潤JOHNSON提一支長長柄傘準備出出門散步，MARY在花花園里教孩子子們跳WALTZ，WILLIAM問我是否否有興趣一起起打網球，CHRISTINA新買買了菜譜，在在學著烤制匹匹薩，我不在英國但是我的鄰居居都是紳士，，或者淑女。。5分鐘，方塔街直達倫倫敦常熟的天空響響起大本鐘的的敲擊聲VICTORIAN時代代的紅色砂巖巖靜默在大地地上講述近兩個世世紀以來的榮榮耀和夢想傳承英倫傳統統TUDOR建筑風格之之精髓尚湖一號品位高貴，韻韻致卓絕0距離，我和19世紀紀的伯爵茶19世紀前葉葉GREY伯爵爵茶在紅茶和和佛手柑油的的調制中誕生，，在英國皇室盛盛行不衰，乃乃至風靡全球球200多年之之后在尚湖一號我和孩子們用用它搭配松塔塔餅打發午后時光光100%紳士士，來自優雅對靈靈魂的浸潤JOHNSON提一支長長柄傘準備出出門散步，MARY在花花園里教孩子子們跳WALTZ，WILLIAM問我是否否有興趣一起起打網球，CHRISTINA新買買了菜譜，在在學著烤制匹匹薩，我不在英國但是我的鄰居居都是紳士，，或者淑女。。PART5.營銷推廣廣建議(媒介介)營銷推廣建議議媒體建議媒介思路：通過大眾媒體體樹立項目品品牌，塑造自自己的形象和差別化定位位，引起市場場的認同，以以開盤的形象象和氣質吸引目目標客戶的注注意。根據項目定位位和消費者研研究，選擇有有效的窄眾媒體投放，增增加目標客戶戶積累，拓寬寬營銷渠道。。營銷推廣建議議媒體建議大眾媒體：《常熟日報》》等當地主流流報紙媒體硬廣形象+軟軟文分階段突突顯項目核心心優勢戶外高炮，看看板，路旗，，工地圍板突出項目定位位和形象電視媒體房產產專欄產品和生活方方式引導，培培養品牌信賴賴度窄眾媒體：DM通路電信和銀行帳帳單。針對人人群是可選擇擇高層次客戶戶私營企業協會會私營企業主聯聯系名錄，鎖鎖定目標消費費群車輛年檢帳單單，公路發票票，汽車美容容點在財富階層相相關的汽車，，高檔消費領領域投放宣傳傳單，拓展目標標消費客群積積累。PART6.營銷推廣廣建議(PR)營銷推廣建議議PR建議活動目標：樹立長泰在當當地市場的品品牌形象突出長泰在產產品理念，專專業度，建筑風尚方面面領先市場的的地位。樹立虞山，尚尚湖項目的產產品形象通過活動積累累有效的目標標客戶營銷推廣建議議PR建議品牌形象：別墅買家置業業講座活動目的：宣宣傳品牌形象象，積累客戶戶活動宣傳：DM，短信邀邀請，媒體告告之活動參與對象象：目標客群群及意向客戶戶地點：銷售中中心或者星級級酒店會議中中心營銷推廣建議議PR建議品牌形象：私營業主聯誼誼酒會活動目的：宣宣傳品牌形象象，積累客戶戶活動宣傳：DM，短信邀邀請，媒體告告之活動參與對象象：私營業主主協會等地點：售樓中中心或周邊星星級酒店營銷推廣建議議PR建議項目推廣：虞山攝影展活動目的：引引起社會對虞虞山的關注,既而提高虞虞山一號的品品牌知名度活動宣傳：媒媒體告之，網網絡宣傳活動參與對象象：不限地點：銷售中中心營銷推廣建議議PR建議項目推廣：皇家沙龍系列列活動活動目目的：：通過活活動將將最正正宗的的英倫倫貴族族文化化灌輸輸給目目標消消費群群,為為提高高樓盤盤品質質墊下下基礎礎；引引起媒媒介關關注；；活動宣宣傳：：DM，，短信信邀請請，媒媒體告告之活動參參與對對象：：意向向客戶戶、媒媒體記記者、、業內人人士地點：：尚湖湖湖畔畔營銷推推廣建建議PR建建議項目推推廣：：英倫主主題兒兒童畫畫展名稱：：我心心目中中的英英格蘭蘭活動目目的：：宣傳傳品牌牌形象象，積積累客客戶活動宣宣傳：：學校校渠道道組織織活動參參與對對象：：常熟熟貴族族學校校學生生及家家長地點：：售樓樓中心心營銷推推廣建建議PR建建議項目推推廣：：英格蘭蘭玫瑰瑰花展展名稱：：尚湖湖一號號玫瑰瑰之約約活動目目的：：促銷銷，吸吸引客客戶活動宣宣傳：：DM，短短信，，媒體體投放放活動參參與對對象：：全城城時間：：開盤盤當天天地點：：銷售售中心心Thanks預祝項項目順順利推推廣成成功?。?、靜夜四無無鄰，荒居居舊業貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:57:3922:57:3922:571/4/202310:57:39PM11、以我獨沈久久，愧君